山東濟(jì)南正豐路及輕騎地塊建筑設(shè)計(jì)方案

濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N濟(jì)南保利·正豐路及輕2022.10Projectbackground濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N區(qū)位分析SITE濟(jì)南市東部核心濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N區(qū)位分析華山湖公園萬泓廣場(chǎng)恒大商業(yè)廣場(chǎng)山東省胸科醫(yī)院星河商城萬達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心銀座鄰里山東體育學(xué)院山東大學(xué)百花公園山東開發(fā)大學(xué)丁豪廣場(chǎng)山東建筑大學(xué)SITE項(xiàng)目地塊山東大學(xué)齊魯醫(yī)院山東大學(xué)高新區(qū)山東政法學(xué)院龍湖奧體天街馬山坡景區(qū)山東大學(xué)CBD山東省立醫(yī)院東院奧體中心萬象城圖例：山東博物館舜奧公園學(xué)校商業(yè)醫(yī)院休閑龍奧濟(jì)南核心三角地段，稀缺土地資源。項(xiàng)目入市以后，同級(jí)別地段均已無地可賣濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N周邊現(xiàn)狀（已建）（已建）（已建）12（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）（已建）34圖例：水系綠地學(xué)校住宅工業(yè)商業(yè)基地行政辦公周邊1公里范圍內(nèi)多為已建住宅及商業(yè)，生活配套設(shè)施較為完善濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)思考P

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N濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N用地尺度正豐路地塊90*133仁恒龍湖輕騎A1地塊仁恒地塊仁恒地塊招商90*160仁恒90*16090*100龍湖地塊輕騎A1地塊比仁恒，龍湖地塊尺度小的多輕騎A1地塊與CBD地塊相近小街區(qū)小尺度，但一般多地塊為同一開發(fā)商問題1：小街區(qū)如何塑造豪宅？濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N項(xiàng)目四至分析SITE1SITE2現(xiàn)狀住宅現(xiàn)狀住宅圖例城市主干道城市次干道城市支路（規(guī)劃）問題2：區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不同，怎樣形成各自策略，突出豪宅屬性？濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N周邊區(qū)域保利華庭綠地華彤萬科城正豐路地塊1.傳統(tǒng)認(rèn)知，工業(yè)南路以南和以北地塊價(jià)值不同（如盛福單價(jià)僅2W出頭）2.北側(cè)地塊周邊情況：a.萬科城、保利華庭開盤價(jià)9000左右b.綠地泉華彤苑容積率3.3，單價(jià)2W出頭，去化慢區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不高，怎樣突出豪宅屬性？濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析綠地華彤府越秀麓端府新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：115-142大高均價(jià)：25000元/㎡容積率：3.3新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：125-180大高均價(jià)：22000元/㎡容積率：2.5穎秀華府新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：135-200大高均價(jià)：25000元/㎡容積率：2.0項(xiàng)目地塊SITE中信泰富·濟(jì)南尊項(xiàng)目地塊仁恒奧體公園世紀(jì)新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：128-202大高均價(jià)：28000元/㎡容積率：2.5SITE新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：128-207大高均價(jià)：32000元/㎡容積率：2.2綠地IFC公館龍湖·天奕新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：61-197大高均價(jià)：30000元/㎡容積率：2.55新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：188-249大高均價(jià)：31000元/㎡容積率：2.1銀豐玖璽城萬科大都會(huì)新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：95-200大高均價(jià)：22500元/㎡容積率：2.8新建社區(qū)（高層）高層戶型：253-283大高均價(jià)：33000元/㎡容積率：2.55問題3：區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何塑造產(chǎn)品力？濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N設(shè)計(jì)思考當(dāng)前同級(jí)別樓盤直接影響力樓盤未來競(jìng)爭(zhēng)力樓盤龍湖·天奕（

2021年07月29日開盤）金科瓊?cè)A九章（

2020年05月01日開盤）仁恒奧體公園世紀(jì)中信泰富·濟(jì)南尊（

2020年12月31日開盤）（

2021年01月17日開盤）區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何塑造產(chǎn)品力濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析中信泰富·濟(jì)南尊（

2020年12月31日開盤）129戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬138戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬185戶型：4室2廳2衛(wèi)4.5面寬202戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬容積率：2.5建筑形式：高層，洋房面積段：129-202售

價(jià)：28000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：現(xiàn)代綠地IFC中央公館105戶型：3室1廳1衛(wèi)3面寬130戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬166戶型：4室2廳2衛(wèi)4面寬197戶型：4室2廳3衛(wèi)4面寬容積率：2.55建筑形式：高層、洋房面積段：61-197售

價(jià)：30000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：現(xiàn)代歐式濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析綠地華彤苑（

2020年05月01日開盤）115戶型：3室2廳2衛(wèi)

135戶型：3室2廳2衛(wèi)142戶型：4室2廳2衛(wèi)

142戶型：4室2廳2衛(wèi)3面寬3面寬4面寬3面寬容積率：3.3建筑形式：高層面積段：115-142售

價(jià)：25000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：現(xiàn)代穎秀華府135戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬150戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬170戶型：4室2廳2衛(wèi)4面寬200戶型：4室2廳3衛(wèi)4面寬容積率：2.0建筑形式：高層、洋房面積段：135-200售

價(jià)：25000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：現(xiàn)代中式濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析萬科大都會(huì)（

2018年09月22日開盤）253戶型：4室3廳2衛(wèi)256戶型：4室3廳3衛(wèi)

283戶型：4室3廳2衛(wèi)復(fù)式3面寬3面寬容積率：1.56建筑形式：高層面積段：253-283售

價(jià)：33000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：大都會(huì)越秀麓端府125戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬137戶型：3室2廳2衛(wèi)3面寬142戶型：4室2廳2衛(wèi)4面寬180戶型：4室2廳3衛(wèi)4面寬容積率：2.5建筑形式：高層、洋房面積段：125-180售

價(jià)：22000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：現(xiàn)代濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析龍湖·天奕（

2021年07月29日開盤）179戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬148戶型：4室2廳2衛(wèi)188戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬249戶型：4室2廳3衛(wèi)4.0面寬4.5面寬容積率：2.1建筑形式：高層、洋房面積段：188-249售

價(jià)：31000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央大花園產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、主臥套間風(fēng)

格：現(xiàn)代仁恒奧體公園世紀(jì)（

2021年01月17日開盤）128戶型：3室2廳2衛(wèi)

148戶型：4室2廳2衛(wèi)168戶型：4室2廳2衛(wèi)3.5面寬207戶型：4室2廳3衛(wèi)3面寬4面寬4面寬容積率：2.2建筑形式：高層、洋房面積段：128-207售

價(jià)：32000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央大花園產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：現(xiàn)代濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析銀豐玖璽城（

2018年11月10日開盤）143戶型：4室2廳2衛(wèi)

157戶型：4室2廳2衛(wèi)

177戶型：4室2廳2衛(wèi)

190戶型：4室2廳2衛(wèi)3面寬4面寬4面寬4.5面寬容積率：2.80建筑形式：高層、洋房面積段：95-200售

價(jià)：22500元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央禮儀景觀產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、南側(cè)大面寬風(fēng)

格：現(xiàn)代龍湖·云峰189戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬215戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬249戶型：4室2廳3衛(wèi)4.5面寬149戶型：4室2廳3衛(wèi)4.0面寬容積率：1.3建筑形式：洋房+疊墅面積段：149-249售

價(jià)：22000元/㎡規(guī)

劃：行列式布局，中央大花園產(chǎn)

品：南側(cè)寬景陽臺(tái)、主臥套間風(fēng)

格：現(xiàn)代濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析總結(jié)1.面積段基本在125㎡~250㎡2.戶型多為大面寬為主，4面寬起步。3.龍湖天奕轉(zhuǎn)角廳有一定的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)4.洋房有一定的溢價(jià)空間，比常規(guī)高層濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析仁恒奧體公園世紀(jì)

32000每平穎秀華府新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：135-200大高均價(jià)：25000元/㎡容積率：2.0項(xiàng)目地塊SITE穎秀華府

25000每平項(xiàng)目地塊仁恒奧體公園世紀(jì)SITE新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：128-207大高均價(jià)：32000元/㎡容積率：2.2龍湖·天奕新建社區(qū)（高層、洋房）高層戶型：188-249大高均價(jià)：31000元/㎡容積率：2.1問題4：如何利用優(yōu)勢(shì)地塊，塑造品牌形象？濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N本地市場(chǎng)下的優(yōu)秀品牌金

茂龍

湖奧

體

金

茂

府龍

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奕仁

恒綠

城仁

恒

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世

紀(jì)綠

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語濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N立面風(fēng)格

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其他開發(fā)商之中海中海天鉆中海臻園府濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N場(chǎng)地分析SITE現(xiàn)

狀

住

宅現(xiàn)

狀

住

宅問題6：過于隱蔽的用地如何被人發(fā)現(xiàn)?濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N設(shè)計(jì)思考（A1地塊）小街區(qū)如何做豪宅？豪宅片區(qū)，不過分強(qiáng)調(diào)貨值，利用規(guī)劃創(chuàng)造更舒適空間體驗(yàn)資源認(rèn)知優(yōu)先，塑造城區(qū)·公園旁·低密社區(qū)?。ㄕS路）區(qū)域價(jià)值不高，怎樣塑造豪宅認(rèn)知？區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何塑造產(chǎn)品力？如何利用優(yōu)勢(shì)地塊，塑造品牌形象？對(duì)標(biāo)當(dāng)下影響產(chǎn)品/未來競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)角廳優(yōu)勢(shì)大隱舍·雅致·禪意·含蓄

顏值特質(zhì)，發(fā)出保利聲音較為“隱蔽”的用地，如何被人“發(fā)現(xiàn)”？300m長(zhǎng)度的示范區(qū)的趣味性流線的塑造高土地成本，如何進(jìn)一步降本增效？兼顧貨值/價(jià)值點(diǎn)充分挖掘/合理降低成本/可持續(xù)使用售樓處Planningdesign濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N南側(cè)輕騎A1地塊規(guī)劃（A1地塊）小街區(qū)如何做豪宅？濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N設(shè)計(jì)條件（輕騎A1地塊）用地位置：濟(jì)南市高新區(qū)工業(yè)南路以南、天濼路西側(cè)工業(yè)南路用地性質(zhì)：居住用地崇用地隱藏條件:奧商業(yè)用地用地面積：12019平方米商業(yè)用地容積率＜2.3建筑密度≤20%天容積率：1.5＜地上≤2.3地下≤1.1體華平均層數(shù)＞11.5F濼路90m綠地公園綠地（規(guī)劃）輕騎A2地塊地上計(jì)容面積：133m53.5m地上計(jì)容面積≤24038平方米規(guī)劃住宅用地路中建筑密度：≤20%綠地率：≥35%注：天

辰

北

路1.開挖深度等須符合泉水保護(hù)意見要求53.9m路53.5m2.規(guī)劃住宅樓為高層，應(yīng)設(shè)置封閉陽臺(tái)3.不應(yīng)設(shè)置底商和下沉庭院仁恒·奧體公園世紀(jì)31.8m仁恒·奧體公園世紀(jì)53.9m53.9m50.4m濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N借鑒案例濟(jì)南CBD住宅區(qū)，規(guī)劃為小街區(qū)，地塊尺度小CBD仁恒世紀(jì)花園小街區(qū)小地塊，臨路低樓層去化慢，售價(jià)不高兩排住宅樓中間消防硬質(zhì)鋪地多，中心景觀使用效率不高南側(cè)樓棟主要朝向無景觀濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N基地解讀1F①根據(jù)<泉水保護(hù)意見的復(fù)函》要求：如地塊為居住用地，地上地下疊加建筑密度不大于55%；工業(yè)南路1F日照不滿足兩小時(shí)區(qū)域②項(xiàng)目南側(cè)局部區(qū)域因南側(cè)現(xiàn)狀住宅影響，導(dǎo)致日崇奧商業(yè)用地照不滿足2小時(shí)；商業(yè)用地4F天③項(xiàng)目現(xiàn)狀西側(cè)為規(guī)劃天濼路，暫未修建；體華濼綠地公園綠地（規(guī)劃）輕騎A2地塊規(guī)劃住宅用地1-8F日照大寒日2小時(shí)不滿足區(qū)域路路中4F日照不滿足兩小時(shí)區(qū)域天

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北

路33m53.5m53.9m路53.5m9F仁恒·奧體公園世紀(jì)31.8m仁恒·奧體公園世紀(jì)53.9m53.9m50.4m9F日照不滿足兩小時(shí)區(qū)域濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N借鑒案例龍湖天奕一期鳥瞰圖270°角廳設(shè)置市場(chǎng)反饋好，錯(cuò)位布置。去化速度快50%以上（數(shù)據(jù)來自龍湖客研）,金茂府245樓王不如轉(zhuǎn)角廳235好賣濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N豎向分析工業(yè)南路68.87崇奧商業(yè)用地63.43商業(yè)用地天71.159體中華70.1069.88濼綠地公園綠地（規(guī)劃）輕騎A2地塊規(guī)劃住宅用地路路69.9864.7770.1470.94773.07973.70174.20274.09天

辰

北

路53.9m路53.5m53.5m圖例75.4075.4074.70用地紅線75.6974.9874.59場(chǎng)地內(nèi)高程仁恒·奧體公園世紀(jì)31.8m仁恒·奧體公園世紀(jì)76.00場(chǎng)地外高程53.9m53.9m76.0050.4m現(xiàn)狀建筑±0.00標(biāo)高場(chǎng)地整體呈較為平整；天濼路南高北低，高差（地塊區(qū)域）為2.5m，天辰北路（地塊內(nèi)區(qū)域）高差較小。濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N設(shè)計(jì)思考思考與總結(jié)1.距離南側(cè)仁恒社區(qū)高層間距較小2.局部區(qū)域日照存在不滿足2小時(shí)要求3.臨路低樓層去化慢，售價(jià)不高4.錯(cuò)位轉(zhuǎn)角戶型（或山墻大尺度）有溢價(jià)5.中心景觀使用效率不高6.建筑密度20%的難點(diǎn)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N強(qiáng)排方案（輕騎A1地塊）17F11F17F方向一方向三11F17F17+11F17+11F11F11F17F11F平行道路布置中心樓王平行道路布置11F8戶不滿足日照2棟1T1單元8戶不滿足日照端戶全270°角廳17F11+1F17F11+1F方向二方向四全洋房11+1F17F11F17+11F11+1F11F正南北布置臨路戶數(shù)少270°角廳平行道路布置5棟1T1單元端戶全270°角廳11+1F16戶不滿足日照√√濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成方案一·規(guī)劃演變11F17F17F11F17F11F1.平行布置兩排，17F+11F17F2.南側(cè)樓棟調(diào)整為正南北，增加與南側(cè)建筑間距11F3.

所有樓棟調(diào)整為正南北，景觀

平行布置，臨路戶數(shù)多，東南角日照條件差南側(cè)減單元，減少臨路戶數(shù)，轉(zhuǎn)角度，拉大南側(cè)現(xiàn)狀建筑間距端戶做270°角廳，內(nèi)部景觀最大化4.高層院墅化，內(nèi)部大花園，組團(tuán)花園17F11F17F17F17F17F17F組團(tuán)花園11F中心花園10F組團(tuán)花園10F高層院墅化，形成中心花園+組團(tuán)花園+底層庭院三級(jí)空間統(tǒng)一轉(zhuǎn)成正南北，景觀資源處做270°角廳濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成方案一·空間生成01工業(yè)正南北布局南路商業(yè)用地規(guī)避不利日照區(qū)域景觀資源最大化17F17F住宅用地?

日照全滿足規(guī)范要求；?

消防登高面全外側(cè)布置、中心景觀可全綠化。天17F濼商業(yè)用地11F綠地公園綠地天10F辰路北路輕騎A2地塊仁恒·奧體公園世紀(jì)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成方案一·空間生成03工業(yè)尺度分析南路商業(yè)用地臨路不利戶數(shù)最少距離仁恒間距舒適地庫(kù)經(jīng)濟(jì)性無影響住宅用地?

正南北布置會(huì)增加與南側(cè)現(xiàn)狀仁恒社區(qū)建筑間距天?

因保泉要求，疊加密度受限，地庫(kù)不能滿鋪設(shè)置，故對(duì)地庫(kù)經(jīng)濟(jì)性無影響僅有0.5個(gè)單元臨路濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路38.56m北48.78m路輕騎A2地塊48.78m38.56m仁恒·奧體公園世紀(jì)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成方案一·空間生成02工業(yè)景觀視野分析南路商業(yè)用地定制270°角廳戶型角廳戶型有條件最大化住宅用地?

內(nèi)部中央花園及東側(cè)公園綠地方向設(shè)置角廳，滿足住宅的觀景需求，提升住宅價(jià)值；?

小地塊角廳戶型因尺度需錯(cuò)位布置，臨東側(cè)綠地公園、內(nèi)部中心綠地景觀布置天濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊185轉(zhuǎn)角廳220轉(zhuǎn)角廳仁恒·奧體公園世紀(jì)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案一濟(jì)南輕騎A1地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表北項(xiàng)目單位㎡數(shù)值備注規(guī)劃建設(shè)用地面積總建筑面積12019.0038005.3027643.7027107.7019323.707784.000.00㎡地上總建筑面積(計(jì)容）㎡其中住宅建筑面積12-18F商品房9-11F商品房商業(yè)㎡㎡其中㎡㎡公共服務(wù)配套㎡536.0總建筑面積的5‰,最低不少于100平方米，其中用于辦公的房屋面積不小于千分之三，用于經(jīng)營(yíng)的房屋面積按照不少于千分之二配置《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法（2022）》其中

物業(yè)服務(wù)用房㎡188社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房㎡㎡規(guī)劃要求規(guī)劃要求0社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站㎡㎡㎡㎡㎡㎡規(guī)劃要求社區(qū)警務(wù)站公廁68規(guī)劃要求3030-80㎡《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》換熱站消控室地下建筑面積地下容積率200暫定暫定5010361.600.866293.66≤1.0（規(guī)劃條件）非人防車庫(kù)面積㎡㎡按照不低于地面建筑物總面積9%的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置（濟(jì)人人防建筑面積2487.93防法）其中地下儲(chǔ)藏室面積其中

9-11F商品房居住總戶數(shù)㎡㎡戶人個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)1580.001580.0014446127914不含地下夾層居住總?cè)藬?shù)3.2人/戶機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位含訪客車位6輛地下停車位26568其中其中人防車位數(shù)量其中237m

/輛非人防車位數(shù)量1973443440232m

/輛非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)地面非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量

個(gè)地下非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量

個(gè)容積率個(gè)個(gè)個(gè)2.301.0≤地上≤2.0（規(guī)劃條件）不應(yīng)低于35%《濟(jì)南市城市綠化條例》及實(shí)施細(xì)則綠地率35%規(guī)定要求建筑密度19.97%≤20%（規(guī)劃條件）濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目POLY

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N日照分析說明:日照要求:《濟(jì)南日照分析管理規(guī)定（2016）》日照準(zhǔn)則:每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)臥室或起居室（廳）大寒日滿窗日照不低于2小時(shí)分析軟件:眾智日照分析軟件V12.0標(biāo)準(zhǔn)名稱:濟(jì)南標(biāo)準(zhǔn)地理位置:山東省濟(jì)南市,東經(jīng):117°00‘,北緯:36°41’；有效時(shí)間:大寒日

8:00～16:00（真太陽時(shí)）計(jì)算方式:多點(diǎn)沿線分析計(jì)算精度:1分鐘計(jì)算高度：0.9M日照?qǐng)D例：0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)7小時(shí)8小時(shí)日照基本滿足大寒日兩小時(shí)要求。濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目POLY

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NA1輕騎地塊ICONICMANSIONS城市核心稀缺片區(qū)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N豪宅屬性F規(guī)劃層級(jí)C公建界面M多樣社區(qū)S空間體驗(yàn)P產(chǎn)品定制院墅化規(guī)劃空間綜合體式社區(qū)界面

客制化社區(qū)管理細(xì)膩通過院墅化思維劃分規(guī)劃組團(tuán)，形成多層級(jí)景觀空間，縱想私有專屬生活空間。用綜合體思維打造多核服務(wù)底座，一站式滿足生活需求，打造15分鐘低碳生活圈。通過多級(jí)物業(yè)管理，精細(xì)化社區(qū)服務(wù)為住戶提供全方位、定制化管理服務(wù)，彰顯社區(qū)品質(zhì)。資源通過顯豪濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目POLY

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N設(shè)計(jì)策略COURTYARD

THINKING策略一：用院墅化思維規(guī)劃高構(gòu)建當(dāng)?shù)貥?biāo)桿作品，創(chuàng)造“墅質(zhì)”理想居所濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)用

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團(tuán)街巷的便捷景觀的怡人CONVENIENTPLEASANT傳統(tǒng)別墅的靜謐現(xiàn)代高層的開闊PRICATEOPEN濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)用

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團(tuán)網(wǎng)格結(jié)構(gòu)組團(tuán)劃分院落圍合建筑生成BUILDINGGRIDBLOCKYARD濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)用

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團(tuán)控制公共空間尺45m33m47m度52m限定院落收放45m34m37m濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)用

院

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團(tuán)營(yíng)造公共空間節(jié)點(diǎn)滿足交流需求濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)用

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團(tuán)營(yíng)造別墅質(zhì)感私屬花園濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)用

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團(tuán)院墅化思維打造頂層品質(zhì)院墅濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目POLY

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N設(shè)計(jì)策略COMMERCIALCOMPLEX

THINKIN策略二：用綜合體思維打造社構(gòu)建當(dāng)?shù)貥?biāo)桿作品，創(chuàng)造“墅質(zhì)”理想居所濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)

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力

空

間內(nèi)部組團(tuán)花園景觀交流核心鄰里中心核心一心·一核·一軸·一面一心：景觀交流中心一核：鄰里中心核心焦點(diǎn)一軸：核心景觀軸一面：沿街城市展示面濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目POLY

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N設(shè)計(jì)策略CUSTOMIZED

MANAGEMENT策略三：客制化社區(qū)管理做美好生活的引領(lǐng)者，傳遞東方美學(xué)神韻濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)客

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化

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理酒店式禮儀歸家流線多重院落層層遞進(jìn)公共開放私密尊享“主院”“次院”一進(jìn)二禮三聚四迎五游六享形象展示入口廣場(chǎng)禮儀中庭情緒過度景觀客廳景觀活力軸坊門儀式轉(zhuǎn)承啟合閑適靜謐營(yíng)造大院氛圍入口大堂和樂時(shí)光濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)精

細(xì)

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服

務(wù)精細(xì)化前場(chǎng)空間

流線細(xì)分

互不干擾濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)客

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化

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理Manage三級(jí)（功能）入口多級(jí)管理多級(jí)管理+社區(qū)驛站多級(jí)管理

敏捷便達(dá)

私密尊享小組團(tuán)化：1-2棟樓為一個(gè)組團(tuán)，縮短服務(wù)距離二級(jí)（禮儀）入口一級(jí)（形象）入口：訪客接待，酒店式大堂歸家體驗(yàn)，網(wǎng)約車停車落客，外賣快遞；二級(jí)（禮儀）入口：組團(tuán)坊門，組織流線，儀式感倍增；三級(jí)（功能）入口：架空層泛會(huì)所，入戶大堂尊享歸家體驗(yàn)。一級(jí)（形象）入口濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)客

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理小區(qū)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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理濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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理濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)精

細(xì)

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服

務(wù)以小組團(tuán)為服務(wù)單元，縮短服務(wù)距離步

行

歸

家

流

線敏捷社區(qū)便捷社區(qū)進(jìn)入社區(qū)入口，通過道路到達(dá)組團(tuán)大堂，縮短步行回家路線。預(yù)留搬家通道，打造高效敏捷社區(qū)。組團(tuán)大堂設(shè)置快遞柜，，投放快遞及刷卡進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部配送外賣，打造便捷社區(qū)。濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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理濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目POLY

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N設(shè)計(jì)策略LIFESCENE

CREATION策略四：打造細(xì)膩生活場(chǎng)景做美好生活的引領(lǐng)者，傳遞東方美學(xué)神韻濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N規(guī)劃設(shè)計(jì)客

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理單元入口濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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理單元入口濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案二：全洋房濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成方案二·空間生成01工業(yè)全洋房布局南路商業(yè)用地協(xié)調(diào)周邊住宅肌理內(nèi)部住宅尺度最大化11+1F住宅用地?

中心打造1T1戶頂豪單元天?

與西側(cè)A2地塊串聯(lián)東側(cè)公園綠地，形成十字景觀軸，打造公園里住宅?

東南角出現(xiàn)1-8層共8戶日照不滿足要求；1T1-樓王11+1F11+1F濼商業(yè)用地11+1F綠地公園綠地天辰路11+1F北路1-8層共8戶日照不滿足2小時(shí)要求輕騎A2地塊仁恒·奧體公園世紀(jì)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成方案二·空間生成02工業(yè)全角廳設(shè)計(jì)南路商業(yè)用地利用角廳兼顧景觀資源釋放面寬中心形成獨(dú)棟樓王住宅用地?

在市場(chǎng)產(chǎn)品中保證面寬，依靠角廳進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)天?

盡可能利用東側(cè)綠地及內(nèi)部景觀資源濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊185轉(zhuǎn)角廳220轉(zhuǎn)角廳仁恒·奧體公園世紀(jì)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成方案二·空間生成03工業(yè)中軸禮儀對(duì)稱南路商業(yè)用地強(qiáng)化入口儀式感凸出中心對(duì)稱空間感住宅用地?

內(nèi)部形成中軸入戶禮儀感?

打造風(fēng)雨連廊歸家關(guān)懷感天濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊仁恒·奧體公園世紀(jì)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案生成濟(jì)南輕騎A1地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位㎡數(shù)值12019.0038418.5827643.7027101.700.00備注規(guī)劃建設(shè)用地面積總建筑面積㎡地上總建筑面積(計(jì)容）㎡其中住宅建筑面積12-18F商品房9-11F商品房商業(yè)㎡㎡其中其中㎡27101.700.00㎡公共服務(wù)配套㎡542.0總建筑面積的5‰,最低不少于100平方米，其中用于辦公的房屋面積不小于千分之三，用于經(jīng)營(yíng)的房屋面積按照不少于千分之二配置《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法（2022）》物業(yè)服務(wù)用房㎡194社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房㎡㎡規(guī)劃要求規(guī)劃要求0社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施00社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)警務(wù)站公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡規(guī)劃要求6830200規(guī)劃要求30-80㎡《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》換熱站消控室暫定暫定50地下建筑面積地下容積率10774.880.90≤1.0（規(guī)劃條件）非人防車庫(kù)面積㎡㎡6294.94人防建筑面積2487.93按照不低于地面建筑物總面積9%的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置（濟(jì)人防法）其中地下儲(chǔ)藏室面積㎡㎡戶人個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)1992.001992.00143不含地下夾層其中9-11F商品房居住總戶數(shù)居住總?cè)藬?shù)機(jī)動(dòng)車停車位地上停車位地下停車位4583.2人/戶27914含訪客車位2輛265其中其中人防車位數(shù)量非人防車位數(shù)量非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)68237m

/輛其中197232m

/輛344地面非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量個(gè)344地下非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量容積率個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)02.3035%1.0≤地上≤2.0（規(guī)劃條件）不應(yīng)低于35%《濟(jì)南市城市綠化條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定要求≤20%（規(guī)劃條件）綠地率建筑密度19.94%濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目POLY

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N日照分析說明:日照要求:《濟(jì)南日照分析管理規(guī)定（2016）》日照準(zhǔn)則:每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)臥室或起居室（廳）大寒日滿窗日照不低于2小時(shí)該棟3戶日照不滿足大寒日兩小時(shí)分析軟件:眾智日照分析軟件V12.0標(biāo)準(zhǔn)名稱:濟(jì)南標(biāo)準(zhǔn)地理位置:山東省濟(jì)南市,東經(jīng):117°00‘,北緯:36°41’；有效時(shí)間:大寒日

8:00～16:00（真太陽時(shí)）計(jì)算方式:多點(diǎn)沿線分析計(jì)算精度:1分鐘計(jì)算高度：0.9M日照?qǐng)D例：0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)該棟8戶日照不滿足大寒日兩小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)7小時(shí)8小時(shí)共11戶日照不滿足至少一個(gè)居室大寒日兩小時(shí)要求。濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N戶型分布輕騎A1地塊戶型配比輕騎A1地塊工面積段（計(jì)容銷售面積與建計(jì)容面積類型銷售面積戶數(shù)

計(jì)容面積

銷售面積戶數(shù)比面積）140150175212192210232252筑面積差值比14816118322020022024026002060500000220550.340000.00%0.00%業(yè)3000322013.99%

11.07%41.96%

38.48%34.97%

39.11%中高T210429.7

1098010600042013921260110000440144013000.00%1.40%4.20%3.50%0.00%1.55%5.14%4.65%220躍層戶型合計(jì)648南540商業(yè)用地143

27101.7

283801278.3100.00%

100.00%路住宅用地天濼商業(yè)用地綠地公園綠地天辰路北路輕騎A2地塊168戶型185戶型220戶型仁恒·奧體公園世紀(jì)濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N方案回顧（輕騎A1地塊）北北方案一方案二特點(diǎn)（17F高層+11F洋房）

：?

正南北向布局，增加北側(cè)住宅的觀江視野；?

內(nèi)部空間打開，形成超大視距景觀大花園；?

景觀資源最大化特點(diǎn)（全洋房）

：???沿城市道路平行布置；內(nèi)部形成東西兩個(gè)組團(tuán)花園；第一排有8戶日照不滿足，與南向仁恒地塊建筑較近。?

日照滿足，與南向仁恒地塊建筑間距較遠(yuǎn)。轉(zhuǎn)角廳戶數(shù)：99戶（共計(jì)144戶）轉(zhuǎn)角廳戶數(shù)：88戶（共計(jì)143戶）洋房面積：7784平方米（占比28.72%）洋房面積：27101.70平方米（占比100.00%）高層面積：19323.70平方米（占比71.28%）濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N北側(cè)正豐路地塊規(guī)劃（正豐路）區(qū)域價(jià)值不高，怎樣塑造豪宅認(rèn)知？濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N設(shè)計(jì)思考當(dāng)前同級(jí)別樓盤直接影響力樓盤未來競(jìng)爭(zhēng)力樓盤龍湖·天奕（

2021年07月29日開盤）金科瓊?cè)A九章（

2020年05月01日開盤）仁恒奧體公園世紀(jì)中信泰富·濟(jì)南尊（

2020年12月31日開盤）（

2021年01月17日開盤）區(qū)域龍湖/仁恒等激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何塑造產(chǎn)品力濟(jì)南保利·高新區(qū)正豐路項(xiàng)目、輕騎A1地塊項(xiàng)目P

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N競(jìng)品分析銀豐玖璽城（

2018年11月10日開盤）143戶型：4室2廳2衛(wèi)

157戶型：4室2廳2衛(wèi)

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190戶型：4室2廳2衛(wèi)3面寬4面寬4面寬4.5面寬容積率：2.80建筑形式：高層、洋房面積段：95