合富輝煌廣州南沙境界四期發(fā)展策劃報告

南沙境界四期開展籌劃報告二〇〇九年九月合富輝煌〔中國〕房地產(chǎn)參謀開展籌劃報告思路結(jié)構(gòu)圖根底研究區(qū)域經(jīng)濟研究市場競爭分析區(qū)域規(guī)劃分析工程定位開展戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議地塊分析開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)背景客戶定位主題定位產(chǎn)品定位價格定位客戶需求分析本體分析SWOT分析本錢測算收益測算效益評價開發(fā)背景南沙境界工程自2006年低密度洋房開售以來，先后經(jīng)歷了A、B、C區(qū)別墅，F(xiàn)1、F2、G型洋房及E型小復(fù)式的開發(fā)和銷售。在2021年下半年，工程即將迎來第四期的產(chǎn)品開發(fā)。本方案旨在通過從市場、產(chǎn)品、規(guī)劃等多個方面提出建議。希望通過這些的建議，為工程第四期開發(fā)提供一定的指引。開發(fā)背景2021年10月首批推貨，首批預(yù)計2021年10月前入伙2021年底前完成第四期的整體開發(fā)和銷售打造迎合市場需求的產(chǎn)品，獲取利潤最大化再次提升開展商品牌形象，獲得市場認可，贏得美譽度第四期的開發(fā)目標(biāo)與期望：開展籌劃報告思路結(jié)構(gòu)圖根底研究區(qū)域經(jīng)濟研究市場競爭分析區(qū)域規(guī)劃分析工程定位開展戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議地塊分析開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)背景客戶定位主題定位產(chǎn)品定位價格定位客戶需求分析本體分析SWOT分析本錢測算收益測算效益評價港口城市發(fā)展經(jīng)驗對項目發(fā)展帶來怎樣的啟示？南沙區(qū)域規(guī)劃為項目的開發(fā)發(fā)展帶來怎樣的影響？南沙區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為項目提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？城市宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境為項目提供怎樣的發(fā)展背景？項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本工程有何影響？潛在客戶特征及需求如何？個人首購90方以下住房，契稅稅率下調(diào)到1％首購最低首付款比例調(diào)整為20％首購貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍購房暫免收印花稅中央出臺多項政策支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展普通住宅開發(fā)資本金下調(diào)至20%港口城市發(fā)展經(jīng)驗對項目發(fā)展帶來怎樣的啟示？南沙區(qū)域規(guī)劃為工程的開發(fā)開展帶來怎樣的影響？南沙區(qū)域經(jīng)濟開展為工程提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本工程有何影響？潛在客戶特征及需求如何？南沙區(qū)域經(jīng)濟南沙經(jīng)濟開展基數(shù)低，后發(fā)優(yōu)勢明顯，未來開展前景可期產(chǎn)業(yè)集群強勢導(dǎo)入，帶動區(qū)域經(jīng)濟快速開展在港口及產(chǎn)業(yè)帶動下，南沙的人口數(shù)量將得到一定增長，常住需求將逐步釋放2004~2021年南沙區(qū)GDP及增速〔億元，%〕局部世界500強企業(yè)分布圖1豐田汽車2?？松?JFE鋼鐵4愛德克斯〔廣州〕汽車5沙多瑪〔廣州〕化學(xué)6艾利〔廣州〕包裝系統(tǒng)產(chǎn)品7冠力電子〔廣州番禺〕8慧視通訊科技9三菱重工東方燃氣輪機〔廣州〕10廣州拉法基石膏建材11東方國際集裝箱〔廣州〕12中遠碼頭效勞〔廣州〕南沙區(qū)局部世界500強企業(yè)分布在“二產(chǎn)帶動三產(chǎn)〞的經(jīng)濟開展戰(zhàn)略下，南沙經(jīng)濟總量高速增長，預(yù)計將在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)保持高速增長態(tài)勢，區(qū)域經(jīng)濟實力可期在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與港口經(jīng)濟的強勢帶動下，各產(chǎn)業(yè)的大開展將為南沙帶來大批高素質(zhì)的穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)人口，常住需求將逐步釋放，同時促進城市生活配套的良性開展，房地產(chǎn)面臨新的開發(fā)機遇南沙區(qū)域經(jīng)濟的開展現(xiàn)狀將為工程提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？港口城市發(fā)展經(jīng)驗對項目發(fā)展帶來怎樣的啟示？南沙區(qū)域規(guī)劃為工程的開發(fā)開展帶來怎樣的影響？南沙區(qū)域經(jīng)濟開展為工程提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本工程有何影響？潛在客戶特征及需求如何？南沙區(qū)域規(guī)劃南沙是廣州唯一鄰海的港口區(qū)域，是廣州城市南拓的橋頭堡城市開展目標(biāo)重新定位，將南沙打造為“國際化生態(tài)型濱海新城〞，城市開展理突出生態(tài)保護的重要性多層次對外交通網(wǎng)絡(luò)，與周邊城鎮(zhèn)的交通通達性將進一步提升南沙二三產(chǎn)業(yè)將并重開展，增強對周邊城鎮(zhèn)的輻射力區(qū)域行政中心搬遷至黃閣鎮(zhèn)，綜合效勞功能提升，相關(guān)配套設(shè)施有望最快得到完善近期，政府對南沙區(qū)的規(guī)劃開展加大支持力度，進一步促進南沙加速開展工程地區(qū)綜合效勞中心地區(qū)綜合效勞中心地區(qū)綜合效勞組團公共效勞配套的缺乏是阻礙南沙常住置業(yè)需求釋放的關(guān)鍵原因南沙的定位調(diào)整升級為“國際化生態(tài)型濱海新城〞，強調(diào)綜合功能的開展，新規(guī)劃充分發(fā)揮南沙獨有優(yōu)勢，構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)開展的核心競爭力，使南沙未來的開展方向更為明晰南沙未來將與周邊城市的經(jīng)濟聯(lián)系將更加緊密，對外來人口的吸引力將日趨增強，為工程潛在客源的拓展提供了良好的前景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，區(qū)域效勞能力的提升，將使南沙的生產(chǎn)和生活配套逐步完善，對產(chǎn)業(yè)人口的吸聚能力將大大加強地區(qū)綜合效勞中心的定位將使工程所在的黃閣鎮(zhèn)地位進一步提升，近期內(nèi)有望成為南沙最適宜居住的區(qū)域近期，政府對南沙區(qū)的規(guī)劃開展加大支持力度，進一步促進南沙加速開展南沙區(qū)域規(guī)劃為工程的開發(fā)開展帶來怎樣的影響？港口城市開展經(jīng)驗對工程開展帶來怎樣的啟示？南沙區(qū)域規(guī)劃為工程的開發(fā)開展帶來怎樣的影響？南沙區(qū)域經(jīng)濟開展為工程提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？工程的開展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本工程有何影響？潛在客戶特征及需求如何？港口城市開展經(jīng)驗對工程開展帶來的啟示？階段港口建設(shè)狀況區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征區(qū)域成長特征區(qū)域人口特征啟動階段處于碼頭和港區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)期以建筑業(yè)為主，物流業(yè)和工業(yè)開始培育政府政策引導(dǎo)期，城市依托港口發(fā)展港口操作人員和相關(guān)輔助人員，人口依靠政策初步導(dǎo)入，仍習(xí)慣返回中心城區(qū)居住完善階段泊位不斷增加，港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善港口業(yè)和裝備業(yè)等相互融合，服務(wù)業(yè)發(fā)展很快政府政策和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)同時發(fā)揮作用，港區(qū)與城市互動發(fā)展人口依靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展大量集聚，在港城居住的人口逐漸增加成熟階段泊位基本上不增加，港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施成熟多業(yè)并舉，第三產(chǎn)業(yè)比重上升最快依靠自身功能增長，城市進入自我發(fā)展期周邊區(qū)域的人口城市化速度加快，港城人口接近飽和狀態(tài)，并向周圍地區(qū)擴散根據(jù)我國港城開展的階段劃分，從港口開展、產(chǎn)業(yè)開展、配套設(shè)施和人口開展等方面判斷，南沙未來正處于啟動階段向完善階段的過渡期，產(chǎn)業(yè)人口會大量增加并開始選擇在本地置業(yè)

我國港口城市開展的階段劃分南沙近期開展階段啟示：產(chǎn)業(yè)人口的大幅增加將為工程提供豐富的有效客源上海洋山港天津濱海新區(qū)港口城市開展經(jīng)驗對工程開展帶來怎樣的啟示？南沙區(qū)域規(guī)劃為工程的開發(fā)開展帶來怎樣的影響？南沙區(qū)域經(jīng)濟開展為工程提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？工程的開展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本工程有何影響？潛在客戶特征及需求如何？工程的開展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？市場大勢市場競爭格局后續(xù)競爭廣州市場格局呈現(xiàn)圈層式開展特征，廣州中心城區(qū)樓價高企，外圍區(qū)域商品房市場具有價格優(yōu)勢市中心〔越秀、荔灣、海珠和天河〕的房價一般在1.5萬元/平方米以上，屬于廣州房價的第一梯隊；外圍區(qū)域的白云區(qū)、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)及番禺區(qū)的房價在8000-10000元/平方米，屬于廣州房價的第二梯隊；外圍區(qū)域的花都區(qū)及南沙區(qū)，房價在4000-6000元/平方米，屬于廣州房價的第三梯隊。數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源及房屋管理局廣州房地產(chǎn)住宅市場全市均價水平市中心白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)蘿崗區(qū)南沙區(qū)花都區(qū)廣州客戶可選擇的郊區(qū)置業(yè)板塊眾多，對南沙板塊置業(yè)選擇造成多重截流效應(yīng)景觀資源型板塊從化板塊花都板塊新廣從板塊產(chǎn)業(yè)帶動型板塊新塘板塊郊區(qū)居住型板塊華南板塊金沙洲板塊南海板塊南沙板塊對廣州客戶的吸引力主要靠疊加的價值效應(yīng)得以顯現(xiàn)：景觀資源＋產(chǎn)業(yè)帶動＋物美價廉＋升值前景。但交通距離仍然是目前南沙吸引廣州客戶的最大的障礙。南沙人口較少導(dǎo)致本地需求缺乏，市場容量受到一定限制目前南沙共有人口約25萬，其中戶籍人口15萬，常住人口缺乏20萬，增長緩慢；基于本地消費人口缺乏，南沙商品住宅的供給量和銷售量分別占全市的6%和5%，遠低于番禺等開發(fā)熱點區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計信息網(wǎng)及合富市場積累2021年廣州十區(qū)商品住宅批出面積比較2021年廣州十區(qū)商品住宅成交面積比較南沙區(qū)2005-2021年戶籍人口〔萬人〕南沙作為全市的價格“洼地〞，低價成為吸引區(qū)域外客戶的關(guān)鍵因素南沙區(qū)域市場的價格水平是全市的“洼地〞，2021年全年南沙區(qū)商品住宅成交均價4632元/m2，遠低于全市住宅均價水平；遠郊區(qū)域工程受市場動亂影響較大，價格同比升幅處于全市倒數(shù)第二的水平南沙尚處于市場開展的初級階段，且遠離中心區(qū)，低價是吸引客群跨區(qū)域置業(yè)的關(guān)鍵全市均價水平2021年廣州十區(qū)商品住宅成交均價〔元/㎡〕市中心白云區(qū)黃埔區(qū)番禺區(qū)蘿崗區(qū)南沙區(qū)花都區(qū)數(shù)據(jù)來源：合富市場積累近年南沙商品住宅市場開始迅速開展，供需增長明顯近年來，南沙出現(xiàn)放量供給，2021年南沙區(qū)商品住宅新增供給超過40萬㎡隨著南沙更多企業(yè)進駐，需求日益增多；同時由于一批高性價比產(chǎn)品的放量供給，使得2021年南沙區(qū)商品住宅成交面積躍至29.39萬㎡，整體處于供需平衡狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：合富市場積累批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）消化率南沙碧桂園18.317.796.7%南沙濱海花園42.562.5%南沙奧園8.5559%南沙境界5.82.645%小計36.627.876%2021年南沙指標(biāo)樓盤批出及成交面積近年南沙商品住宅供需關(guān)系〔萬㎡〕近年南沙商品住宅價格〔元/㎡〕09年南沙市場跟隨回暖的大市，成交量大幅增加，價格漲幅明顯09年上半年月南沙區(qū)成交量比08年同期上升超過一倍，反映市場成交逐漸恢復(fù)活潑；“五一〞假期期間全市各區(qū)價格有不同幅度上升，南沙價格基數(shù)低，漲幅比較明顯；08與09年1－6月廣州各區(qū)商品住宅成交量比較資料來源：合富輝煌市場研究監(jiān)測南沙區(qū)番禺區(qū)白云區(qū)花都區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)中心城區(qū)花都區(qū)整體

價格平穩(wěn)部分熱銷樓盤價格上升超過10％價格上調(diào)約2-3％蘿崗區(qū)前期熱銷樓盤價格上升8－15％庫存壓力減少，價格上升10－15％部分熱銷板塊價格上升10－20％價格上升10％左右珠江新城、天河公園價格上升10－18％2021年“五一〞廣州各區(qū)價格變化示意圖09年上半年南沙區(qū)各在售工程整體成交活潑09年上半年南沙市場以南沙碧桂園和海力花園成交持續(xù)活潑；濱?；▓@3月底推出鉑翠灣洋房組團，月均消化90套，銷售速度理想；南沙奧園09年以來主推洋房組團，受價格等因素影響，月均消化速度最慢；09年上半年南沙在售工程每月簽約套數(shù)統(tǒng)計09年上半年南沙在售工程簽約總套數(shù)統(tǒng)計項目均價（元/㎡）月均消化套數(shù)南沙奧園4500（毛坯）34南沙碧桂園3600（毛坯）100海力花園3400（毛坯）76優(yōu)山美地3800（毛坯）50濱?；▓@3900（毛坯）9009年上半年南沙在售工程均價及月均消化套數(shù)資料來源：廣州陽光家緣官方網(wǎng)站開展態(tài)勢：南沙常住人口較少導(dǎo)致本地需求缺乏，隨著產(chǎn)業(yè)開展，南沙本地對洋房的常住需求正逐步增長整體價格：從市場整體開展態(tài)勢來看，南沙屬于廣州遠郊區(qū)域市場，開展相對初級，低價是吸引客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素，同時價格存在較大的增長空間供需情況：南沙房地產(chǎn)市場近年來迅速開展，供需增長明顯南沙房地產(chǎn)整體開展態(tài)勢如何？工程的開展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？市場大勢市場競爭格局后續(xù)競爭市場格局：南沙目前在售的工程較少，主要集中在資源或配套條件優(yōu)越的區(qū)位，已有品牌開展商進入，板塊氣氛逐漸形成南沙濱海花園南沙碧桂園南沙奧園富港優(yōu)山美地南沙境界逸濤雅苑海力花園注：逸濤雅苑近年內(nèi)處于斷貨期多數(shù)工程具備一定的自然資源條件，但區(qū)域生活型配套設(shè)施缺乏，各工程主要以自身打造配提升居住氣氛南沙的山、海自然資源優(yōu)越，是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域，多數(shù)工程具備一定的自然景觀資源，生態(tài)環(huán)境較好；資源條件優(yōu)越的外圍工程以休閑度假性物業(yè)啟動，逐步向常住型物業(yè)過度區(qū)域生活型公共配套缺乏，多數(shù)工程那么通過自身打造配套提升居住氣氛項目位置資源條件配套總體特征南沙濱?；▓@南沙區(qū)環(huán)島路

蕉門河及其入?？诤＞皟?nèi)：露天吧、健身室、恒溫泳池、生態(tài)戲水池、網(wǎng)球場、羽毛球場、商業(yè)街、籃球場、鐘樓、餐飲、水上游樂活動中心外：無前期物業(yè)以休閑度假型為主，中后期以開發(fā)常住型洋房為主南沙奧園南沙珠江東路山體資源、海景內(nèi)：休閑度假酒店、商業(yè)長廊、會所、山頂公園外：無南沙碧桂園南沙區(qū)進港大道自然山體資源內(nèi)：幼兒園、超市、圖書館、羽毛球場、乒乓球場、SPA、商鋪等；外：農(nóng)行、中行、工行、農(nóng)村信用社等；廣州中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、金洲醫(yī)院、海港大酒店等開發(fā)常住型洋房物業(yè)為主海力花園南沙區(qū)進港大道遠眺海景內(nèi)：幼兒園、超市、書店、中餐廳、西餐廳、乒乓球場、商鋪、醫(yī)務(wù)室

富港優(yōu)山美地南沙街富佳花園無特殊自然景觀資源內(nèi)：私家后山花園、會所、商業(yè)街、游泳池、幼兒園、社區(qū)中心

規(guī)模不一、開發(fā)強度中等、物業(yè)類型豐富，整體以小高層洋房為主位于配套相對成熟區(qū)域的工程規(guī)模相對較小〔占地20萬以內(nèi)〕，外圍區(qū)域工程以中大規(guī)模為主常住型工程開發(fā)強度中等，容積率一般在1.5~2.0之間物業(yè)類型豐富，包括低密度的別墅、類別墅和高密度洋房，小高層洋房是工程中后期開展主力產(chǎn)品項目規(guī)模（萬㎡）容積率物業(yè)類型南沙濱海花園占地：280萬㎡總建：224萬㎡0.8獨立、聯(lián)排、小高層南沙奧園占地：67萬㎡總建：47萬㎡0.7獨立、聯(lián)排、小高層南沙碧桂園占地：20萬m2總建：48萬m22.4多層/小高層洋房、獨棟/聯(lián)排別墅海力花園占地：10萬㎡總建：16萬㎡1.4330棟小高層洋房+1棟酒店公寓富港優(yōu)山美地占地：4.2萬m2總建：9.4萬m21.88小高層洋房南沙奧園聯(lián)排別墅及小高層異域風(fēng)情建筑為主，洋房產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新和亮點多數(shù)工程以異域風(fēng)情建筑為主，但受銷售價格限制，產(chǎn)品品質(zhì)感較弱產(chǎn)品設(shè)計上中規(guī)中矩，少有創(chuàng)新和亮點，缺乏高附加值產(chǎn)品項目建筑及外立面產(chǎn)品創(chuàng)新及亮點南沙濱海花園南加州風(fēng)格；立面粗糙，缺乏質(zhì)感，無飄窗設(shè)計雙露臺、連廊大露臺南沙奧園意大利風(fēng)情；品質(zhì)感不強純復(fù)式大宅、大露臺花園、入戶花園南沙碧桂園歐陸風(fēng)情；外墻多使用涂料6米挑高露臺海力花園新古典風(fēng)格，面磚外墻入戶花園富港優(yōu)山美地現(xiàn)代簡約風(fēng)格，品質(zhì)感較差錯陽臺、入戶花園南沙碧桂園多層洋房南沙奧園公寓洋房供給以三房占絕對主力，二房供給量少，二梯四戶是主要戶型布局形式，緊湊型二房、三房暢銷休閑度假型工程以舒適型三房〔120~140m2〕和四房〔150~180m2〕為主，常住型工程以緊湊型三房〔90~120m2〕供給為主，二房供給量小二梯四戶是小高層洋房戶型布局的主要形式各個工程暢銷產(chǎn)品都是偏緊湊的二房和三房戶型項目主力戶型（m2）戶型平面布局暢銷戶型（m2）南沙濱?；▓@小三房二廳（114~117）大三房二廳（136-141）四房二廳（170-177）二梯二戶二梯四戶小三房二廳（114~117）南沙奧園三房二廳（134~142）四房二廳（150-170）二梯二戶二梯四戶二房二廳（75）中小三房（110~126）南沙碧桂園中小三房（109~128）二梯四戶二梯五、六戶中小三房（109~128）海力花園三房（88~134）二梯四戶二梯六戶二房二廳（75~80）小三房（88~104）富港優(yōu)山美地三房（96~126）二房（75~91）二梯四戶二梯六戶三房（96~126）二房（75~91）在售工程毛坯均價在3400~4500元/m2之間，價格和品牌是影響工程銷售的重要因素南沙區(qū)在售工程目前的銷售均價主要集中在3400~4500元/m2的毛坯單價以及3800~5500元/m2的含裝修單價〔裝修標(biāo)準(zhǔn)在800~1500元/m2之間〕，價格競爭劇烈具有價格優(yōu)勢工程銷售速度明顯較快，品牌也對工程消化具有較強的促進作用項目銷售均價(整體成交毛坯均價)銷售情況南沙濱?；▓@3900元/㎡09年3月推出4棟洋房，月均銷售90套左右南沙奧園4500元/㎡月均銷售34套，因總價較高銷售情況一般南沙碧桂園3600元/㎡已推1890套，基本售罄，月均銷售100套以上,09年開盤兩次,開盤成交八成以上海力花園3400元/㎡09年3月推新貨，月均銷售76套富港優(yōu)山美地3800元/㎡基本售罄，月均銷售50套外來客源〔非南沙本地〕是南沙市場的主力置業(yè)客群，產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)比列明顯增加南沙工程以絕對的價格優(yōu)勢和較佳的環(huán)境資源優(yōu)勢，吸引了眾多廣州城區(qū)及番禺的客戶置業(yè)。其中以與地鐵4號接駁的天河、海珠及番禺區(qū)的置業(yè)者比較最高從總價較低的常住型工程的客戶情況來看，近年產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)的比例明顯增加項目總價區(qū)間客戶來源及特征南沙濱?；▓@45~90萬元(部分裝修)以廣州城區(qū)、番禺市橋及港澳的休閑度假客戶為主，部分南沙外企高管，購房主要用于投資和度假，部分自住南沙奧園45~90萬元(部分裝修)廣州市區(qū)、番禺市橋客戶為主，購房主要用于投資和度假；部分南沙本地自住客，少量其他區(qū)域客戶南沙碧桂園30~65萬元(毛坯)本地常住人群為主，廣州和番禺投資和休閑度假客群，少量香港等外圍客戶海力花園40~50萬元(帶裝修)南沙區(qū)內(nèi)公務(wù)員、私營業(yè)主及產(chǎn)業(yè)人口為主，部分廣州城區(qū)和番禺客戶富港優(yōu)山美地30~50萬元(毛坯)南沙區(qū)內(nèi)公務(wù)員、私營業(yè)主及產(chǎn)業(yè)人口為主，部分廣州城區(qū)和番禺客戶結(jié)合南沙各工程的單價和總價，可將其分為四個檔次南沙濱海花園南沙碧桂園南沙奧園富港優(yōu)山美地南沙境界逸濤雅苑海力花園項目銷售單價主力總價區(qū)間南沙濱?；▓@390045~60萬(裝修)南沙奧園450050~65萬(裝修)南沙碧桂園360030~40萬(毛坯)富港優(yōu)山美地

380040~50萬(毛坯)海力花園400040~50萬(裝修)南沙境界

360030~45萬(毛坯)檔次單價主力總價區(qū)間高檔4500以上60萬以上中檔中高檔4000~450050~60萬中檔3500~400035~50萬中低檔

3500以下30~35萬檔次界定重點案例：市場上重點工程如何構(gòu)筑其核心競爭力？對本工程的啟示如何？南沙濱?；▓@：品牌開發(fā)商以較強的產(chǎn)品開發(fā)能力打造休閑度假品質(zhì)大盤南沙奧園：充分挖掘自身資源條件，打造休閑度假產(chǎn)品南沙碧桂園：發(fā)揮品牌優(yōu)勢，樹立本地市場高性價比的標(biāo)桿海力花園：小開展商以低價吸引本地產(chǎn)業(yè)人口的典型南沙區(qū)域市場重點案例對本工程開發(fā)的啟示項目名稱濱海花園南沙奧園南沙碧桂園海力花園對本項目產(chǎn)品開發(fā)的啟示項目競爭力品牌發(fā)展商，高品質(zhì)產(chǎn)品，但存在提升的空間品牌發(fā)展商資源利用品牌發(fā)展商成熟配套性價比性價比最大化景觀資源價值，具有創(chuàng)新特色的高性價比產(chǎn)品保證項目的競爭力配套自身打造休閑度假和生活配套休閑度假配套為主內(nèi)外部配套完善配套缺乏利用項目前期形成的居住氛圍，打造部分特色配套提升客戶認同度景觀體系海景及江景資源內(nèi)部園林打造外部的山海資源及內(nèi)部湖景打造外部山景資源高層遠眺海景利用外部山、湖景觀資源的同時，注重對項目前三期內(nèi)部園林景觀的利用產(chǎn)品與銷售南加州風(fēng)情整體戶型面積偏大偏緊湊型三房暢銷意大利風(fēng)情戶型面積偏大偏緊湊型二、三房銷售速度快歐陸風(fēng)情戶型緊湊實用消化速度快戶型緊湊實用去貨速度快針對目標(biāo)客群，以市場接受度高的暢銷戶型為主力產(chǎn)品，保證項目的資金回籠速度與本項目四期的競爭主要競爭對手主要競爭對手無直接競爭銷售期有重疊，存在一定的競爭針對主要競爭對手形成本項目的市場競爭策略和產(chǎn)品策略開展背景：南沙資源環(huán)境較佳，大局部工程都具有一定的自然資源條件市場氣氛：南沙在售工程不多，但眾多大型品牌開展商開始進駐，板塊市場逐漸形成市場特征:價格、配套和品牌是影響工程銷售的關(guān)鍵因素，緊湊型的二、三房熱銷客戶狀況：南沙本地客戶的自住需求正逐步上升，產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)比例明顯增加工程競爭：南沙市場仍處于較為初級階段，產(chǎn)品質(zhì)素普遍一般，工程之間的競爭更多表達在價格方面，總價控制并具有較強的競爭力；在南沙市場仍處于較為初級階段，產(chǎn)品質(zhì)素普遍不高、多以價格贏得競爭，而且本地產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)比例逐步增加的市場背景下，工程不具備特別資源優(yōu)勢，結(jié)合工程的本體條件和規(guī)劃指標(biāo)，工程必須借勢前三期形成的成熟氣氛，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客群的需求，最大化景觀資源價值，在產(chǎn)品上實現(xiàn)市場超越，才能跳出純粹的價格競爭、吸引更廣泛的市場關(guān)注。從南沙區(qū)域的市場競爭格局看本工程的開展：工程的開展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？市場大勢市場競爭格局后續(xù)競爭后續(xù)競爭：目前可統(tǒng)計預(yù)測南沙后續(xù)新開發(fā)用地將超過400萬m2，住宅開發(fā)量建筑面積近700萬m2，南沙市場后續(xù)競爭劇烈越秀城建(2006.12)(占地14萬平方米)越秀城建(2006.12)(占地21萬平方米)時代地產(chǎn)(2007.12)(占地34萬平方米)黃山魯工程(占地40萬平方米)龍光集團(2021.2)(占地16萬平方米)新工程在售工程后續(xù)開發(fā)南沙濱海花園(占地100萬)南沙奧園(占地30萬平方米)南沙境界(占地21萬平方米)逸濤雅苑(占地100萬平方米)鹿苑工程(占地49萬平方米)碧桂園(2021.8)(占地6.4萬平方米)在售工程仍有超過230萬m2土地可供開發(fā)，住宅開發(fā)量超過200萬m2在售項目濱?；▓@逸濤雅苑南沙奧園總占地（m2）280萬200萬67萬容積率0.51.40.7后續(xù)開發(fā)土地（m2）100萬100萬約30萬預(yù)計后續(xù)開發(fā)建面（m2）-約140萬約30萬后續(xù)供應(yīng)產(chǎn)品別墅/類別墅、小高層、五星級酒店/寫字樓/商業(yè)街洋房小高層洋房/獨立別墅（140-150套）在售工程后續(xù)仍有較大的開發(fā)量的工程主要集中在南沙境界、濱?；▓@、逸濤雅苑和南沙奧園；該四個工程后續(xù)開發(fā)用地接近230萬m2，后續(xù)開發(fā)住宅面積接近200萬m2，假設(shè)以南沙目前約20萬m2/年的消化量估計，至少需要10年時間消化在售產(chǎn)品貨量；產(chǎn)品類型較為豐富，包括洋房、別墅及類別墅產(chǎn)品，其中洋房占據(jù)約9成比例，別墅的主要供給將來自于南沙奧園和南沙濱海花園。目前已明確的后續(xù)新增工程開發(fā)用地超過400萬m2，總建筑面積估計將到達500萬㎡；產(chǎn)品供給以洋房為主，局部工程有可能推出高端別墅產(chǎn)品；新增工程多具有海景等豐富資源條件，尤其是千山花園，規(guī)模大、資源條件理想，將是本工程重要的競爭對手。新增項目龍光項目時代項目城建項目一城建項目二黃山魯項目鹿苑項目碧桂園項目合生創(chuàng)展項目富力項目占地（m2）16萬34萬13.8萬20.7萬40萬49萬6.4萬2000畝500畝建面（m2）24萬4724萬37萬40萬73萬————容積率1.51.41.71.81.01.52.5————樓面地價（元/m2）1259160212711510——1506————預(yù)計產(chǎn)品小高層為主小高層為主小高層為主小高層為主別墅+洋房別墅+洋房小高層、高層洋房————資源條件無特殊景觀海景、山景遠望蕉門河無特殊景觀300畝水庫、森林公園、海景海景、山景——————其他事項受“90/70”限制受“90/70”限制——————————目前可統(tǒng)計的新增工程將有超過400萬m2土地可供開發(fā)，住宅開發(fā)量保守估計將到達500萬m2后續(xù)主要競爭工程推售方案預(yù)測從市場后續(xù)競爭的工程來看，2021年下半年—2021年開始，工程潛在的競爭對手開始陸續(xù)面市，工程面臨的競爭將日趨劇烈項目后續(xù)貨量預(yù)計開售時間主力戶型年推貨量逸濤雅苑140萬m22009年底二房（65-90m2）55%

三房（90-135m2）35%6萬m2濱?；▓@——連續(xù)推貨三房（130-40m2）四房（160-170m2）7-8萬m2南沙奧園約30萬m2連續(xù)推貨三房（110-140m2）

四房（140-160）6-7萬m2龍光項目24萬m22011年上半年90m2以下二房與小三房5-6萬m2時代項目47萬m22010年下半年90m3以下二房與小三房5-6萬m2碧桂園項目16萬m22011年上半年三房（100-120m2）8-10萬m2鹿苑項目40萬m22010年中前期以別墅、類別墅物業(yè)為主——黃山魯項目73萬m22011年別墅、類別墅——開發(fā)區(qū)域首期14A地塊總建面積121788

m2主力產(chǎn)品高層洋房主力戶型二房（65-90m2）55%

三房（90-135m2）35%年推貨量6萬m2逸濤雅苑〔萬國園〕逸濤雅苑因開展商主體更換為廣晟地產(chǎn)，工程亦更名萬國園；該工程2021年-2021年的推售產(chǎn)品將是首期臨近金洲生活區(qū)的第14A地塊南沙濱?；▓@后續(xù)供給包括聯(lián)排別墅、高層洋房；其中四期高層洋房將是2021年下半年推售的主力產(chǎn)品開發(fā)區(qū)域四期主力產(chǎn)品高層洋房主力戶型三房（130-40m2）四房（160-170m2）年推貨量7-8萬m2南沙奧園2021年后續(xù)供給主要包括別墅、高層洋房主力產(chǎn)品別墅、高層洋房，國際公寓主力戶型洋房：三房（110-140m2）

四房（140-160）年推貨量6-7萬m2碧桂園工程〔新拍地塊〕2021年8月28日，碧桂園競拍得南沙金州新地塊結(jié)合碧桂園企業(yè)的整體的市場開發(fā)策略與經(jīng)驗，預(yù)計該工程將沿襲南沙碧桂園的開發(fā)思路與風(fēng)格，走高性價比和中等戶型的開發(fā)路線預(yù)計該工程將在2021年上半年或下半年推出市場占地（m2）6.4萬建面（m2）16萬容積率2.5樓面地價（元/m2）1506預(yù)計產(chǎn)品小高層、高層洋房主力戶型三房（100-130m2）龍光工程與時代工程項目后續(xù)貨量預(yù)計開售時間主力戶型預(yù)計年推貨量龍光項目24萬m22011年上半年90m2以下二房與小三房5-6萬m2時代項目47萬m22010年下半年90m3以下二房與小三房5-6萬m2鹿苑工程、黃山魯工程項目發(fā)展商后續(xù)貨量預(yù)計開售時間主力產(chǎn)品項目所處階段鹿苑項目霍英東基金會40萬m22010年中前期以別墅、類別墅物業(yè)初步方案設(shè)計黃山魯項目星河地產(chǎn)73萬m22011年別墅、類別墅初步方案設(shè)計鹿苑工程、黃山魯工程是位于南沙東部新城的資源型工程，由于該區(qū)域目前生活氣氛弱，配套嚴(yán)重缺乏，近期開展常住型洋房的風(fēng)險大，因此兩工程前期都是以休閑度假為主力訴求的別墅與類別墅產(chǎn)品在南沙境界四期銷售期內(nèi)，鹿苑工程、黃山魯工程與工程不形成競爭關(guān)系南沙商品住宅未來后續(xù)供給量大，價格難以出現(xiàn)快速飆升的情況工程面臨劇烈的競爭：工程四期銷售期約兩年〔2021年10月~2021年底〕，將同時面臨在售工程〔濱?；▓@、南沙奧園、逸濤雅苑、海力花園〕后續(xù)供給和新工程的劇烈競爭建立核心的價值競爭體系：面對市場劇烈的競爭和后市品牌開展商的挑戰(zhàn)，工程必須利用相對成熟的居住氣氛，充分挖掘工程自身的價值，建立核心的價值競爭體系，從而在競爭中贏得先機時間/年0910111213141516171819南沙境界濱?；▓@逸濤雅苑南沙奧園龍光工程時代工程后續(xù)新開工程開發(fā)周期預(yù)判2021城建工程黃山魯工程預(yù)判承接濱?；▓@住宅產(chǎn)品開發(fā)基于龍光和時代工程收“90/70〞限制，預(yù)判以常住型產(chǎn)品為主新項目在售項目后續(xù)開發(fā)從后續(xù)競爭看本工程四期的開展:鹿苑工程海力花園碧桂園工程港口城市開展經(jīng)驗對工程開展帶來怎樣的啟示？南沙區(qū)域規(guī)劃為工程的開發(fā)開展帶來怎樣的影響？南沙區(qū)域經(jīng)濟開展為工程提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？工程的開展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？南沙及廣州經(jīng)濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本工程有何影響？潛在客戶特征及需求如何？區(qū)域客戶調(diào)查分析說明目的：針對目前南沙區(qū)消費者的購房需求及心理預(yù)期進行深入剖析，從而為工程四期定位提供有力依據(jù)。調(diào)查客戶：南沙在售樓盤的洋房潛在客戶及成交客戶數(shù)據(jù)來源：客戶深訪、合富輝煌市場研究部客戶資料平臺、本工程及其他樓盤內(nèi)部登記資料客戶來源：洋房客戶主要來源于廣州城區(qū)和番禺，南沙本地客戶比例逐漸提高區(qū)域洋房客戶主要來源廣州城區(qū)〔天河、海珠、越秀〕和番禺為主從常住型工程的客戶統(tǒng)計來看，以產(chǎn)業(yè)人口為代表的南沙本地客戶的比例明顯提高南沙境界2021年2月－8月來訪客戶登記情況在售工程洋房客戶統(tǒng)計情況項目客戶來源及特征南沙濱海花園洋房以南沙本地自住客戶為主，部分外源休閑度假客群；南沙奧園廣州市區(qū)、番禺市橋客戶為主；部分南沙本地自住客，少量其他區(qū)域客戶南沙碧桂園本地常住人群為主，部分廣州和番禺投資和休閑度假客群，少量香港等外圍客戶海力花園南沙區(qū)內(nèi)公務(wù)員、私營業(yè)主及產(chǎn)業(yè)人口為主，部分廣州城區(qū)和番禺客戶富港優(yōu)山美地南沙區(qū)內(nèi)公務(wù)員、私營業(yè)主及產(chǎn)業(yè)人口為主，部分廣州城區(qū)和番禺客戶注：目前產(chǎn)業(yè)人口多數(shù)仍居住在廣州城區(qū)或番禺區(qū)客戶職業(yè)特征：企業(yè)普通員工、私營業(yè)主和公務(wù)員是南沙洋房的主力置業(yè)群體從南沙住宅市場成交客戶和南沙境界來訪客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，洋房客戶的職業(yè)特征以企業(yè)普通員工、私營業(yè)主和公務(wù)員為主南沙境界2021年2月－8月來訪客戶職業(yè)情況項目客戶職業(yè)特征南沙濱?；▓@廣州城區(qū)、番禺及港澳的休閑度假客群為主，部分南沙本地常住客戶；南沙奧園廣州市區(qū)、番禺市橋客戶為主；部分南沙本地自住客，少量其他區(qū)域客戶南沙碧桂園本地常住人群（私營業(yè)主、企業(yè)員工、公務(wù)員）為主，海力花園南沙區(qū)內(nèi)公務(wù)員、私營業(yè)主及產(chǎn)業(yè)人口為主，南沙境界三期普通企業(yè)員工、個體商人、公務(wù)員富港優(yōu)山美地南沙區(qū)內(nèi)公務(wù)員、私營業(yè)主及產(chǎn)業(yè)人口為主客戶特征分析：置業(yè)目的以自用〔常住型〕為主，非常關(guān)注價格，而地鐵是促進客戶購置的重要促動因素置業(yè)目的：客戶以自住為主置業(yè)考慮因素：以自住為目的置業(yè)者更多考慮價格、交通便利程度〔如地鐵〕主要購置促動因素置業(yè)目的：購置核心因素：客戶特征分析：年齡集中在26-45歲之間，首次置業(yè)占主導(dǎo)年齡結(jié)構(gòu)：超過75%的客戶年齡集中在26-45歲之間，其中以26－35歲為主置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)者較多，多為滿足居住條件的南沙和番禺客戶，可見剛性需求占主導(dǎo)年齡結(jié)構(gòu)：置業(yè)次數(shù)：客戶需求分析：對于小高層和高層物業(yè)的接受度高，平層戶型最受市場歡送物業(yè)類型：客戶更傾向于選擇小高層物業(yè)，也有局部客戶選擇高層物業(yè)和多層物業(yè)戶型類型：客戶對平層更為偏好客戶對物業(yè)類型的選擇：“躍式雖然空間有一定變化，但對家里的老人和小孩不太方便，但平層比較方便，比較之下，我還是會選擇平層戶型的〞……——南沙消費者林小姐“其實客戶一般來說還是喜歡小高層的多一點，畢竟從實用率、物業(yè)管理費等方面都更經(jīng)濟〞……——銷售人員張先生客戶對戶型的選擇：客戶需求分析：以90-110㎡三房為主，其次為110-130㎡三房和70-90㎡二房，四房及以上戶型的需求不大二房及三房成為客戶需求主流90-130㎡的三房以及70-90㎡的二房最受客戶青睞，四房及以上戶型市場需求較小戶型選擇：面積選擇：分析上半年南沙客戶的接受力，大局部消費者可接受的單價為毛坯3500-4500`元/m2，總價在35-50萬之間。付款方式主要選擇銀行按揭，約占88%?？蛻粜枨蠓治觯褐髁骺沙惺軉蝺r為3500-4500元/m2，總價在35-50萬之間，付款方式主要以銀行按揭為主單價承受能力：總價承受能力：客戶需求特征：注重戶型的創(chuàng)新和附加值，送面積的入戶花園、贈送空間、露臺最受歡送客戶比較注重戶型創(chuàng)新和附加值，在受訪客戶中，傾向于入戶花園、飄窗、露臺等贈送空間的做法戶型設(shè)計亮點選擇：客戶需求特征：注重生活型配套設(shè)施的完善超市、醫(yī)院、肉菜市場和公共交通條件是居住型客戶最為關(guān)注的配套設(shè)施，也是影響其置業(yè)的重要因素配套設(shè)施需求：洋房客戶特征分析小結(jié)客戶特征客戶來源主要來源于廣州城區(qū)和番禺，南沙本地客戶比例逐漸提高職業(yè)特征企業(yè)普通員工、私營業(yè)主和公務(wù)員是南沙洋房的主力置業(yè)群體年齡26-45歲為主置業(yè)目的首次置業(yè)占主導(dǎo)，自用（常住型）為主關(guān)注因素非常關(guān)注價格，而地鐵是促進客戶購買的重要促動因素需求特征物業(yè)類型小高層的選擇傾向更為明顯戶型布局以90-110㎡三房為主，其次為110-130㎡三房及70-90㎡二房平層戶型為主戶型創(chuàng)新注重戶型的創(chuàng)新和附加值，送面積的入戶花園、贈送空間、露臺最受歡迎配套設(shè)施關(guān)注生活型配套的完善價格承受主流可承受單價為3500-4500元/m2，總價在35-50萬之間，付款方式主要以銀行按揭為主開展籌劃報告思路結(jié)構(gòu)圖根底研究區(qū)域經(jīng)濟研究市場競爭分析區(qū)域規(guī)劃分析工程定位開展戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議地塊分析開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)背景客戶定位主題定位產(chǎn)品定位價格定位客戶需求分析本體分析SWOT分析本錢測算收益測算效益評價四期工程概況用地位于整體社區(qū)的西北位置，東面臨市南路，南面緊鄰三期用地，西、北面臨山用地緊鄰整體社區(qū)的配套設(shè)施〔泳池、會所、商業(yè)等〕，但社區(qū)配套尚未啟動，居民日常購物、休閑娛樂等配套效勞有待完善、加強；泳池幼兒園會所山林公園四期用地商業(yè)街市南路地鐵四號線會所幼兒園商業(yè)街四期地塊現(xiàn)狀和指標(biāo)地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用地面積26800㎡建筑面積約11萬㎡容積率約4.02建筑限高不高于80米四期山體植被私家山林公園地塊呈狹長的L型，且邊界呈不規(guī)那么形狀地塊為山地地形，上下落差較大，需對山體加以改造山體外表生長有茂密植被，可做為景觀資源加以利用容積率偏高，項目將以高層物業(yè)為主按照3m/層，即不高于27層交通分析外部，臨近區(qū)域城市主干道的市南路，為工程便捷聯(lián)系番禺、廣州市區(qū)等地，對外連接便利；工程東面用地，臨近市政道路和地鐵，存在噪污影響內(nèi)部，小區(qū)道路均以建成、并投入使用工程用地南面緊鄰小區(qū)主干道，方便與配套和其他組團聯(lián)系四期區(qū)域區(qū)內(nèi)主干道地鐵四號線市南路四期山體植被私家山林公園市南路地鐵四號線區(qū)內(nèi)主干道景觀資源分析山景資源：南面至北面工程多面臨山，從南面至北面均為山林用地，自然生態(tài)景色為工程提供良好的山體景觀資源湖景資源：西北面西北面遠眺170m處的天然湖泊，為工程提供良好湖景資源，豐富工程景觀層次視線A區(qū)域內(nèi)，此區(qū)域山體均高約40m，初步判斷，工程建筑約50m〔約16層〕以上具有湖景資源視線B區(qū)域內(nèi)，此區(qū)域山體均高約22m，初步判斷，工程建筑約30m〔約10層〕以上有湖景資源50m(約16層)A30m(約10層)B山體景觀資源天然湖景資源此區(qū)域山體均高40m山體均高22m170m

四期地塊AB區(qū)內(nèi)景觀區(qū)內(nèi)景觀私家山林公園地塊價值判斷山體景觀天然湖前期開發(fā)用地四期地塊一級區(qū)域二級區(qū)域市南路地鐵四號線根據(jù)地塊資源、用地條件，工程用地價值劃分為兩等級一級區(qū)域：西面地塊景觀資源良好，具有山景和湖景資源支撐位置相對內(nèi)斂，環(huán)境安靜、私密性較好用地面積相對較大、且地塊形狀相對開闊、有利于規(guī)劃布局二級區(qū)域：東面地塊臨近城市主干道和地鐵，噪污干擾相對較大景觀資源相對一般，以山景資源為主用地形狀狹長，不利于規(guī)劃臨近三期組團，存在一定視線干擾地塊價值判斷：一級區(qū)域>二級區(qū)域本體分析小結(jié)整體社區(qū)配套效勞有待完善，加強，提升社區(qū)居住成熟度、居住氣氛，彌補工程周邊缺乏市政配套的缺乏；地塊內(nèi)外交通已建成、且交通連接便利，但區(qū)外的城市主干道和地鐵對工程存在一定噪污干擾；地塊地形狹長、且邊界不規(guī)那么，在高容積率、建筑限高之下，規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)開發(fā)存在較大局限、難度較大；以外部景觀為主，山景、湖景為工程提供良好的景觀資源，支撐工程開展；開展籌劃報告思路結(jié)構(gòu)圖根底研究區(qū)域經(jīng)濟研究市場競爭分析區(qū)域規(guī)劃分析工程定位開展戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議地塊分析開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)背景客戶定位主題定位產(chǎn)品定位價格定位客戶需求分析本體分析SWOT分析本錢測算收益測算效益評價S-工程優(yōu)勢鄰南沙新區(qū)府，地段價值優(yōu)越；臨交通要道，距離地鐵四號線近，交通相對便捷；大型生態(tài)社區(qū)，原生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；獨享5萬㎡私家山林公園、畔山泳池、商業(yè)街、會所配套功能；已開發(fā)三期，相對成熟的社區(qū)氣氛，建立良好的工程形象和口碑，業(yè)主資源較為豐富。關(guān)鍵詞：區(qū)府效應(yīng)、軌道交通、私家山體資源、社區(qū)環(huán)境W-工程劣勢地形復(fù)雜，容積率指標(biāo)相對較高，規(guī)劃和開發(fā)難度較大工程自身配套未啟動使用，商業(yè)街、會所未有明確的啟動時間安排，日常購物仍是問題。雖然為地鐵旁物業(yè)，但離地鐵口步行仍需約15分鐘，便利性有限；外圍受村屋包圍，環(huán)境不佳；公共配套設(shè)施欠缺，如醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等的規(guī)劃小虎工業(yè)區(qū)距離較近，存在工業(yè)空氣污染的問題；關(guān)鍵詞：開發(fā)難度大、外圍形象弱、生活配套欠缺O(jiān)-工程時機T-工程威脅區(qū)域常住人口少，自然增長速度有限，近期市場容量小區(qū)域關(guān)注度不高，偏遠、荒涼、工業(yè)的區(qū)域形象已深入人心，要扭轉(zhuǎn)區(qū)域印象，難度較大，需借助政府的力量；明年將是品牌開展商角逐的一年，區(qū)域未來市場供給量非常大，競爭劇烈。關(guān)鍵詞：市場容量小、供給大競爭劇烈項目地塊SWOT小結(jié)優(yōu)勢Strength劣勢Weak區(qū)府效應(yīng)軌道交通私家山體資源社區(qū)環(huán)境開發(fā)難度大外圍形象弱生活配套欠缺機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會政策寬松規(guī)劃前景良好價格洼地產(chǎn)業(yè)人口利用項目地段價值和交通優(yōu)勢，體現(xiàn)項目在區(qū)域的稀缺性和升值價值潛力。利用相對市區(qū)的價格優(yōu)勢，搶占市場份額；利用區(qū)內(nèi)其他競爭樓盤配套不足的機會，打造南沙成熟社區(qū)。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅常住人口少,市場容量小供應(yīng)大競爭激烈把握開發(fā)時機，建立競爭價值體系，避免低價競爭；充分發(fā)揮社區(qū)相對成熟開發(fā)現(xiàn)狀，搶占市場份額；通過對市場需求的把握，最大化項目資源景觀價值，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造市場接受度高的高性價比產(chǎn)品，提升核心競爭力，突破區(qū)域的同質(zhì)化競爭。核心問題剖析開發(fā)背景規(guī)劃開展市場競爭客戶需求本體分析核心問題：如何解決南沙市場容量小且競爭日趨劇烈的市場環(huán)境與工程快速實現(xiàn)價值并贏得市場美譽度的目標(biāo)的矛盾？通過檔次定位因子分析，論證四期地塊物業(yè)的定位地產(chǎn)因子普通住宅中檔住宅豪宅項目體現(xiàn)物業(yè)因素對公共配套的依賴性強一般弱對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性較強弱很弱對配套要求很高一般一般小區(qū)的物業(yè)管理的要求一般中很高建筑、質(zhì)量裝修要求一般高高容積率、覆蓋率要求中中高對休閑空間、綠化要求一般高很高景觀要求一般高很高通過分析，本地塊最適合開發(fā)中檔住宅產(chǎn)品，根據(jù)地塊區(qū)位條件及周邊配套條件，宜走中檔至中高檔次物業(yè)開發(fā)路線，從而搶占市場先機，實現(xiàn)利潤目標(biāo)。地塊素質(zhì)開展商目標(biāo)市場需求供給與競爭形象風(fēng)險與價值平衡開展趨勢與機遇物業(yè)開展方向通過以下幾方面研判工程的物業(yè)開展方向：方向一：大戶型住宅物業(yè)屬性研判指標(biāo)大戶型住宅方向本地塊適配度開發(fā)強度一般容積率低于3容積率4.85不適合景觀資源有核心景觀資源或者有條件營造西面有自然山景和湖景資源一般環(huán)境（噪音）要求高，要求靜謐地塊臨路，受一定噪音影響不適合結(jié)論本地塊走“純大戶型住宅方向”，適合度較低！地塊素質(zhì)：大戶型涵指：三房二廳二衛(wèi)：面積130㎡以上；四房二廳二衛(wèi)：面積145㎡以上方向二：中等、中小戶型住宅屬性研判指標(biāo)中等、中小戶型本地塊適配度地段較中心位置南沙未來行政中心，地鐵旁物業(yè)適合配套對生活配套要求較高當(dāng)前配套欠缺但自身可以創(chuàng)造一般環(huán)境（噪音）抗性較小部分受噪音影響適合結(jié)論本案走“中小戶型住宅方向”有一定的適合度！地塊素質(zhì)：中等戶型涵指：三房二廳二衛(wèi)：面積100-120㎡

中小戶型涵指：三房二廳一衛(wèi)：面積98㎡以下

二房二廳一衛(wèi)：面積80㎡以下從開展商目標(biāo)考慮主要目標(biāo)大戶住宅型中等、中小住宅型發(fā)展商品牌提升能夠?qū)崿F(xiàn)較高的品牌價值在一定程度上提升品牌（通過產(chǎn)品創(chuàng)新）價值最大化價值不高（非優(yōu)質(zhì)資源位置，大戶型價值不高）價值塑造空間大（小戶型可能實現(xiàn)價格突破）風(fēng)險控制受競爭和地塊條件制約，存在較大風(fēng)險規(guī)模適宜，總價低，風(fēng)險較低適合度結(jié)論：任何單一物業(yè)類型,都不能很好地實現(xiàn)產(chǎn)品打造的目標(biāo)，因此務(wù)必要權(quán)衡考慮。建議采用以中等、中小戶型物業(yè)為開展核心，通過細化，從戶型功能和設(shè)計亮點上突破，制作一定比例的大戶型。物業(yè)方向大戶住宅型中等、中小戶型住宅型需求南沙良好的居住環(huán)境以及相對合理的價格已經(jīng)吸引越來越多的客戶前來置業(yè)居住。碧桂園、濱?；▓@更是成為周邊置業(yè)者的青睞．這恰恰說明市場上存在明顯的此類置業(yè)需求，就看我們?nèi)绾我龑?dǎo)。產(chǎn)業(yè)人口將逐漸發(fā)展成為南沙洋房產(chǎn)品的置業(yè)主流；本項目鄰近地鐵口，片區(qū)發(fā)展?jié)摿υ谛姓行陌徇w的引導(dǎo)下相對明確；產(chǎn)業(yè)人群、事業(yè)單位普通職員、普通公務(wù)員、生意人等中等收入人群對此類物業(yè)需求明顯；適合度市場需求分析

包括產(chǎn)業(yè)人群在內(nèi)的中等收入人群將逐漸成為南沙洋房產(chǎn)品的主流置業(yè)客群，緊湊、經(jīng)濟的中等、中小戶型住宅物業(yè)將成為南沙市場的主力需求；物業(yè)方向大戶住宅型中等住宅型供應(yīng)從戶型面積比例來看，目前南沙以中大三房和大四房為主。集中在南沙奧園和南沙濱?；▓@。從目前的供應(yīng)來看，完全走中等戶型過渡住宅的物業(yè)較少。未來供應(yīng)以海力花園的中等戶型比例較大。競爭直面大盤競爭，本項目相比品牌和產(chǎn)品檔次競爭力較低?？赏ㄟ^地段、資源的優(yōu)勢和產(chǎn)品的差異化競爭策略，突出產(chǎn)品優(yōu)勢。適合度市場供給分析大戶型供給者競爭力較強，因此要防止直接競爭；中等戶型市場需求大，工程自身條件的競爭力較為明顯，存在時機。物業(yè)方向風(fēng)險價值平衡分析大戶型方向目前區(qū)域內(nèi)大戶型大都具有優(yōu)良的自然資源價值支撐，如山景或海景，并且以品牌發(fā)展商開發(fā)物業(yè)為主；由于本地塊資源優(yōu)勢有限，開發(fā)強度大，如果走純大戶住宅方向，競爭力不強，風(fēng)險勢必增大。中等戶型方向市場缺乏較高品質(zhì)的此類物業(yè)，總價低，風(fēng)險小，但如果走此單一方向，整體形象低，價值將難以提升。風(fēng)險價值平衡分析：結(jié)論：任何一種單一的物業(yè)方向都難以做到風(fēng)險與價值的平衡。因此，差異化的物業(yè)開展方向?qū)⑹俏覀兊倪x擇，根據(jù)地塊條件和市場主力需求，同時與三期洋房特征銜接。地塊素質(zhì)發(fā)展商目標(biāo)市場需求供應(yīng)與競爭形象風(fēng)險與價值平衡發(fā)展趨勢與機遇挖掘最大潛力實現(xiàn)發(fā)展商目標(biāo)滿足市場潛在需求避開直接競爭樹立高品質(zhì)形象平衡風(fēng)險與價值把握機遇中檔至中高檔的中型面積為主力戶型的住宅物業(yè)通過以上分析，建議本工程的物業(yè)開展方向為中至中高檔次的以中型面積為主力戶型的住宅物業(yè)！四期地塊物業(yè)的開展戰(zhàn)略——市場的追隨者與補缺者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—借勢（競爭樓盤）—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值〔敏銳的時機主義者〕〔次/非主流市場〕〔行業(yè)老大〕〔非行業(yè)老大，中大規(guī)?！呈袌霾町惢⒎鞘鞘袌霆氂?，但可能是相對各個競爭對手的差異，本工程四期可從幾方面實現(xiàn)差異化競爭：地段、交通價值——在營銷上樹立、強化形象景觀價值——在建筑排布上、在戶型朝向和設(shè)計充分考慮山林公園景觀戶型設(shè)計——切合市場需求的戶型面積和功能，盡可能創(chuàng)造附加值亮點，如增加贈送面積、靈動組合空間等，以及盡可能多南向戶型和提高實用率差異化方式營銷——推貨安排、推廣手法、銷售技巧等四期地塊適宜開展的戰(zhàn)略是：

市場的追隨者和補缺者，并以差異化產(chǎn)品突圍，增加產(chǎn)品價值。工程定位體系客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位四期的目標(biāo)客戶是屬于哪種類型？

他們有什么特征？

他們需求是什么？

什么樣的產(chǎn)品能促動他們？

他們在哪里？南沙市場洋房客戶特征回憶本工程三期客戶特征回憶客戶來源：南沙+番禺占50%，市區(qū)客戶以天河、海珠、黃埔為主〔黃埔客戶主要源自中船員工〕；企業(yè)普通職員是購置主力，而南沙企業(yè)員工團購效應(yīng)明顯，如豐田、中船等。首次置業(yè)占了64%，可見大局部客戶是以剛性需求為主且消費力較低的。置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)職業(yè)特征客戶來源本工程客戶定位——主要致力于滿足中端的置業(yè)需求南沙區(qū)住宅價值與客戶層次劃分：豪宅總價>100萬高檔住宅60萬<總價<100萬普通/中檔住宅小高層、高層洋房；總價<60萬準(zhǔn)財富階層上層中產(chǎn)財富階層工薪階層主力客戶檔次——中端客群客戶來源：南沙本地、廣州城區(qū)、番禺區(qū)主力需求：小高層物業(yè)，90-110平米的三房承受總價小于60萬本工程客戶定位——客戶構(gòu)成核心客戶群重要客戶群偶得客戶群123來源：廣州〔海珠、天河為主〕，約35%職業(yè)：普通白領(lǐng)置業(yè)原因：受逼于市區(qū)高房價壓力，考慮地鐵的便利，且受南沙生態(tài)環(huán)境吸引主要目標(biāo)客群將對準(zhǔn)自住客戶，其剛性需求的支撐強，受宏觀調(diào)控的影響相對較小。住宅型客戶

收入一般不高，對價格非常敏感實在型，不鋪張浪費，對戶型需求“夠用”即可，緊湊實用型首選注重日常生活配套設(shè)施養(yǎng)老型客戶有一定積蓄或子女孝敬注重區(qū)域及社區(qū)環(huán)境戶型需求實用，對采光通風(fēng)要求高注重生活配套設(shè)施注重項目升值潛力傾向中小戶型對價格敏感，注重投資收益關(guān)注區(qū)域發(fā)展前景投資型客戶本工程客戶定位——置業(yè)類型目標(biāo)客戶特征分析——核心客戶群目標(biāo)客戶特征分析——重要客戶群客戶描述：廣州市區(qū)客戶，以海珠、天河區(qū)上班一族為代表比例：約35%特征：目標(biāo)客戶特征分析——偶得客戶群他們是南沙不可或缺的一份子，為南沙的開展效勞；

他們對南沙有一定的情結(jié)；

他們愛南沙的生態(tài)自然，愛南沙給他們的開展空間；

他們對南沙的開展有認識也有信心；

他們對生活要求不低，有一定的品味追求；

他們不是最富裕階層，但有穩(wěn)定的收入；

……工程定位體系客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位展現(xiàn)給客戶怎樣的工程形象？傳遞工程的核心價值主張？固有價值挖掘與整合形象定位——工程價值挖掘、整合與營造行政中心地鐵四號線旁，與廣州市區(qū)“零距離〞城市價值資源價值生態(tài)南沙的宜居大環(huán)境大山乸森林公園珍罕自然資源天然湖景資源可塑價值營造主題營造成熟社區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新打造特色的配套，營造充滿人性關(guān)心的主題借勢前三期形成的居住氣氛，完善生活型配套通過產(chǎn)品的創(chuàng)新表達居住的價值都市山境·溫情生活社區(qū)工程形象定位：生活社區(qū)：借勢工程前三期形成的居住氣氛，突出工程宜居的生活型特征都市：充分挖掘工程的未來城市價值，突出行政中心、軌道交通站點等城市屬性山境：突出工程依托的自然資源景觀，形成工程核心的價值訴求溫情：從目標(biāo)客戶自住為主的訴求出發(fā)，為他們量身打造注重親情和鄰里關(guān)系溫暖的社區(qū)案名推薦：南沙境界·都市山境南沙境界·領(lǐng)地南沙境界·上城工程定位體系客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位工程整體產(chǎn)品定位從主流目標(biāo)細分客戶的支付能力出發(fā)，致力于滿足其的置業(yè)需求，并盡可能擴大客戶層面，從而到達合理躲避風(fēng)險的目標(biāo)。產(chǎn)品配比原那么：1、產(chǎn)品配比不能降低規(guī)劃要求容積率，損失容積率即意味著開發(fā)利潤的損失2、工程產(chǎn)品配比需要參考目前競爭市場主流供給結(jié)構(gòu)，順應(yīng)目標(biāo)客戶的需求，同時結(jié)合工程的資源條件，兼顧產(chǎn)品升級換代，樹立社區(qū)形象和給于目標(biāo)客戶實惠感3、各種產(chǎn)品的具體配比需要考慮控制市場風(fēng)險，即每種物業(yè)的市場消化速度差異較大，所以配比要保證穩(wěn)健市場供給結(jié)構(gòu)：洋房供給以三房占絕對主力，二房供給量少，緊湊型二房、三房暢銷中檔工程以緊湊型三房〔90~120m2〕供給為主，二房供給量小各個工程暢銷產(chǎn)品都是偏緊湊的二房和三房戶型檔次項目主力戶型（m2）暢銷戶型（m2）高檔南沙濱海花園小三房二廳（114~117）大三房二廳（136-141）四房二廳（170-177）小三房二廳（114~117）南沙奧園三房二廳（134~142）四房二廳（150-170）二房二廳（75）中小三房（110~126）中檔南沙碧桂園中小三房（109~128）中小三房（109~128）富港優(yōu)山美地三房（96~126）二房（75~91）三房（96~126）二房（75~91）中低檔海力花園三房（88~134）二房二廳（75~80）小三房（88~104）目標(biāo)客戶主流需求：以90-110㎡三房為主，其次為110-130㎡三房和70-90㎡二房，四房及以上戶型的需求不大二房及三房成為客戶需求主流90-130㎡的三房以及70-90㎡的二房最受客戶青睞，四房及以上戶型市場需求較小戶型選擇：面積選擇：從市場銷售來看，建筑面積在110㎡以下，單價在4500元/㎡以下的，總價控制在50萬以內(nèi)，是市場上銷售速度較快的產(chǎn)品。均價：元/㎡〔毛坯折算〕70-8090100110120140350045004000500055006000130150以上暢銷區(qū)間工程三期戶型比例與銷售：90-105m2的三房最為暢銷工程三期洋房的主力戶型是三房二廳二衛(wèi)〔120-125m2〕但是從銷售情況看來，經(jīng)濟緊湊型的三房二廳二衛(wèi)〔99-105m2〕和三房二廳一衛(wèi)〔90m2〕是市場接受度最高的產(chǎn)品戶型面積（m2）套數(shù)比例銷售三房二廳二衛(wèi)120-12518941%緩銷三房二廳二衛(wèi)99-10511124%暢銷三房二廳一衛(wèi)907817%暢銷小復(fù)式公寓58-647817%暢銷工程三期戶型比例戶型面積區(qū)間套數(shù)比一房一房二廳一衛(wèi)50m2以下約5%兩房兩房二廳一衛(wèi)60-75m2以下約20%三房三房二廳一衛(wèi)85-90m2約30%三房二廳二衛(wèi)95-110m2約30%115-125m2約10%四房四房二廳二衛(wèi)130-140m2約5%合計——100%工程產(chǎn)品定位〔戶型配比建議〕市場供給客戶需求市場銷售三期市場經(jīng)驗工程定位體系客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位銷售價格定位方法可比樓盤選取：南沙碧桂園優(yōu)山美地海力花園南沙濱?；▓@南沙奧園四期洋房價格定位——市場比較法〔區(qū)域因素及個別因素調(diào)整〕1、區(qū)域因素權(quán)重估價對象碧桂園優(yōu)山美地海力花園濱?；▓@南沙奧園地段0.3100110110859585基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套0.21001151209010090交通條件0.21009595859590自然景觀資源0.15100959085105120規(guī)劃前景0.1510095959011085小計1100103.8103.886.899.892.32、個別因素權(quán)重估價對象碧桂園優(yōu)山美地海力花園濱海花園南沙奧園樓盤規(guī)劃及品質(zhì)0.15100909085110130規(guī)劃布局及物業(yè)類型0.2100909090110125物管資質(zhì)及服務(wù)水平0.21001009595110115生活配套0.21001101108510590園林設(shè)計0.1100908585110130發(fā)展商品牌0.11001109090110115小計1100100.895.588.5108.8114.5四期洋房價格定位——市場比較法〔綜合修正〕項目名稱修正因素估價對象碧桂園優(yōu)山美地海力花園濱?；▓@南沙奧園標(biāo)準(zhǔn)價（元/㎡）——360038003400390045001、區(qū)域因素修正100103.5103.886.899.892.32、個別因素修正1000095.588.5108.8114.53、交易情況修正1001001001001001004、交易時間修正100105105105105105本項目住宅相對價格——36894099465037754473權(quán)重——30%10%10%30%20%加權(quán)后的相對價格4002元/m211074104651132895本項目住宅銷售價格（靜態(tài)）

4002元/m2（毛坯價格）

標(biāo)準(zhǔn)價取用說明：參照樓盤的銷售均價以陽光家緣網(wǎng)公布的2021年1-9月份成交均價為準(zhǔn)；其中濱?；▓@為帶裝修出售，上表價格按減去1000元/㎡的裝標(biāo)計算；海力花園以減去800元/㎡裝修計算毛坯價。權(quán)重分配說明：權(quán)重比例從各樓盤規(guī)模品質(zhì)、戶型面積、客戶情況等方面，與工程因素越接近的樓盤，其權(quán)重分配比例那么更大經(jīng)市場比較法可得，工程目前洋房物業(yè)靜態(tài)單價約為4002元/m2〔毛坯價格)；考慮價格5%-8%的增長預(yù)期，預(yù)計工程2021年開盤均價在4200~4400元/m2之間(毛坯價格)；具體銷售價格需在進入營銷階段后視營銷策略、蓄客情況及市場變化進行調(diào)整開展籌劃報告思路結(jié)構(gòu)圖根底研究區(qū)域經(jīng)濟研究市場競爭分析區(qū)域規(guī)劃分析工程定位開展戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議地塊分析開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)背景客戶定位主題定位產(chǎn)品定位價格定位客戶需求分析本體分析SWOT分析本錢測算收益測算效益評價開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)條件梳理產(chǎn)品打造提升〔建筑、園林〕戶型設(shè)計提升〔戶型亮點.戶型參考〕示范區(qū)展示本體分析配套設(shè)施提升獨立交通組織、物業(yè)管理開發(fā)時序策略物業(yè)布局策略物業(yè)指標(biāo)測算物業(yè)布局條件物業(yè)布局原那么住宅布局建議組團高程控制用地條件回憶—地塊局限性比較大地形不規(guī)整：工程地塊為狹長地塊、且邊界形狀又不規(guī)那么面積難以充分利用：除去紅線退縮和道路退縮，地塊可建設(shè)用地面積小、且局限較大指標(biāo)要求壓力大：高容積率、限高低，令工程開發(fā)難度增大用地進深較窄：可建設(shè)用地的局限性較大，東面進深偏窄，在充分滿足規(guī)劃設(shè)計條件下，對于物業(yè)選取存在局限性可建設(shè)用地邊界2781765030139820102057適合選取一梯三戶或一梯四戶其中A區(qū)域，戶型進深不宜超出15m不利于建筑布置，布局形態(tài)性比較單一55m48mAB物業(yè)指標(biāo)測算測算根底：地塊規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)品定位配比推算原那么：結(jié)合指標(biāo)和定位，通過戶型套數(shù)，測算工程整體棟數(shù)結(jié)合建筑密度，判斷工程棟數(shù)的可行性，選取具有良好舒適度的數(shù)值作為工程開發(fā)參考產(chǎn)品定位配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比單房50m2以下約5%兩房二廳一衛(wèi)60-75m2約20%三房二廳一衛(wèi)85-90m2約30%三房二廳二衛(wèi)95-110m2約30%115-125m2約10%四房二廳二衛(wèi)130-140m2約5%合計100%地塊規(guī)劃指標(biāo)占地面積總建筑面積容積率建筑限高26800m2107634m24.8580m（約25層）戶型戶數(shù)棟數(shù)測算（戶數(shù)/25層）50m2以下60260-75m2285985-90m23401495-110m228514115-125m21704130-140m2602合計114045層戶數(shù)按一梯三戶計按一梯四戶計合計（45/層戶數(shù)）約15棟約12棟建筑密度16%17%整體棟數(shù)為12-15棟，組團建筑密度為16%-17%，具有良好舒適度物業(yè)布局策略建筑布局策略：弧形布局、最大化發(fā)揮資源價值景觀資源價值：一級區(qū)域>二級地塊地塊局限性較大： L型用地，地塊不規(guī)整、難以充分利用可建設(shè)用地面積——采用弧形流線型布局形式，沿用地邊界，最大化利用工程景觀資源，創(chuàng)造更多優(yōu)質(zhì)景觀物業(yè)，同時為物業(yè)創(chuàng)造良好的組團空間湖景視線山林公園自然綠色山景物業(yè)布置流線示意山體景觀天然湖前三期區(qū)域四期地塊二級區(qū)域市南路地鐵四號線最正確一線山景湖景區(qū)域一級區(qū)域弧形界面景觀利用率最高原方案：布局未考慮最高價值的一級區(qū)域的山景、湖景資源，資源價值未能最大化表達，且前后排物業(yè)存在一定景觀遮擋，不利觀景弧形流線布局：有效結(jié)合工程景觀資源創(chuàng)造高價值景觀物業(yè)，且觀景均無遮擋原方案物業(yè)布局策略物業(yè)分布策略：價值匹配、創(chuàng)造高價值景觀物業(yè)結(jié)合景觀資源和朝向，對物業(yè)區(qū)域劃分成三區(qū)域A區(qū)：一級景觀資源、且朝向良好B區(qū)：一級景觀資源、但朝向一般C區(qū)：二級景觀資源、但朝向一般，且存在三期物業(yè)視線干擾——A區(qū)>B區(qū)>C區(qū)高價值區(qū)域設(shè)置大面積的舒適戶型，有效匹配資源價值戶型面積區(qū)間物業(yè)分布四房二廳二衛(wèi)130-140m2主要位于A區(qū)景觀面區(qū)域，保證物業(yè)觀景效果三房二廳二衛(wèi)115-125m295-110m2主要位于B、C區(qū)景觀面區(qū)域，保證物業(yè)觀景效果三房二廳一衛(wèi)85-90m2主要位于區(qū)內(nèi)的非景觀面區(qū)域兩房二廳一衛(wèi)60-75m2兩房二廳一衛(wèi)50m2以下和二房的相鄰穿插配置湖景視線山林公園自然綠色山景物業(yè)布置流線示意CAB物業(yè)布局示意CBAA區(qū)>B區(qū)>C區(qū)物業(yè)布局策略——商業(yè)配套的位置確定商業(yè)配套〔1000平米〕位置確定原那么生活效勞便捷性原那么對區(qū)域〔環(huán)境、交通、噪聲污染〕干擾最小的原那么配套位置確實定〔如右圖所示〕設(shè)置在入口處住宅的首層可以最大程度較低對工程環(huán)境、噪聲污染程度可增大輻射范圍，同時兼顧工程各期的客戶及工程周邊居民菜市場貨流對區(qū)域內(nèi)交通影響也較小湖景視線山林公園自然綠色山景物業(yè)布置流線示意首層商業(yè)區(qū)高程控制示意物業(yè)布局策略—組團高程控制H2H1湖景視線山林公園自然綠色山景H3H2H1高程控制示意H3住宅住宅組團園林空間組團園林空間組團園林空間物業(yè)布局策略—紅線調(diào)整初步估算工程弧形流線布局下，需要調(diào)整用地紅線邊界，從而滿足指標(biāo)要求退縮后，工程可用建設(shè)用地面積約為127000㎡目前，弧形流線布局局部超出紅線范圍，約超出800㎡在不增加工程紅線面積的情況下，建議以工程南面長條線用地〔C〕彌補超出面積，并對物業(yè)進行局部調(diào)整，從而平衡工程用地紅線面積退縮后可用地線12700m2A超出用地紅線區(qū)域紅線補償區(qū)域物業(yè)布局示意開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)條件梳理產(chǎn)品打造提升〔建筑、園林〕戶型設(shè)計提升〔戶型亮點.戶型參考〕示范區(qū)展示本體分析配套設(shè)施提升獨立交通組織、物業(yè)管理開發(fā)時序策略物業(yè)布局策略二級區(qū)域市南路地鐵四號線B段A段開發(fā)時序策略策略1：整體開發(fā)、分時建設(shè)整體開發(fā)、地下規(guī)模上，工程整體規(guī)模較小、整體貨量不大，不適宜分期建設(shè)施工上，地下室適宜整體建設(shè)，假設(shè)分期開發(fā)，不符合經(jīng)濟原那么分時建設(shè)、地面配合工程推售方案，地面施工可分時建設(shè)策略2：低開高走、價值逐步釋放首推，組團景觀組團、二級價值〔B段〕首推B段、后續(xù)開發(fā)高價值物業(yè)，為首推物業(yè)塑造良好升值前景、預(yù)留升值空間打造高附加值組團物業(yè)，提升市場關(guān)注度、樹立工程形象后推，山景資源組團、一級價值〔A段〕良好景觀資源帶動下，拉升工程價值體系，實現(xiàn)工程整體價值走高、樹立工程品牌——相對獨立的交通流線組織，為組團營造私密的生活空間，支撐組團檔次、品質(zhì)感的提升——整體利用社區(qū)配套、組團營造私家配套——組團打造升級版的產(chǎn)品，整體上協(xié)調(diào)統(tǒng)一——配合客戶需求，打造多元化、高附加值產(chǎn)品綠色山體私家山林公園前三期產(chǎn)品策略——組團獨立拔升、樹立獨立組團形象四期塑造獨立的組團對外形象，凸顯工程品質(zhì)感、檔次感組團相對獨立，為塑造獨立形象提供良好支撐組團形象樹立，有利于擺脫過往形象，塑造獨立的組團形象、氣氛同時有利于為工程檔次提升、價格拉升奠定根底組團拔升配合1.獨立交通組織2.獨立物業(yè)管理3.配套設(shè)施提升4.產(chǎn)品打造提升5.戶型設(shè)計提升開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)條件梳理產(chǎn)品打造提升〔建筑、園林〕戶型設(shè)計提升〔戶型亮點.戶型參考〕示范區(qū)展示本體分析配套設(shè)施提升獨立交通組織、物業(yè)管理開發(fā)時序策略物業(yè)布局策略綠色山體私家山林公園前三期產(chǎn)品策略—組團拔升配合獨立交通組織——配合獨立組團形象的樹立，為組團設(shè)置獨立出入口，增強組團自身歸屬感、獨立性組團形象入口：臨近市南路設(shè)置，作為組團對外展示的窗口，有利于樹立組團獨立對外形象組團出入口：地塊中部設(shè)置組團主入口，結(jié)合組團綠化進行設(shè)計，表達組團的品質(zhì)感和檔次感組團次出入口：地塊南面設(shè)置，方便組團與社區(qū)配套聯(lián)系公園出入口：組團內(nèi)與私家山林公園建立私家出入口，加強組團和公園的聯(lián)系，提升組團對山林資源的利用獨立物業(yè)管理組團采用獨立封閉式管理，綠化圍欄間隔，并結(jié)合出入口設(shè)置保安亭，為組團營造私密的組團空間四期形象入口組團主入口組團次入口公園出入口開發(fā)策略產(chǎn)品策略開發(fā)條件梳理產(chǎn)品打造提升〔建筑、園林〕戶型設(shè)計提升〔戶型亮點.戶型參考〕示范區(qū)展示本體分析配套設(shè)施提升獨立交通組織、物業(yè)管理開發(fā)時序策略物業(yè)布局策略產(chǎn)品策略—組團拔升配合配套設(shè)施提升——整體利用社區(qū)配套、組團營造私家配套整合社區(qū)大配套，通過“配套一體化〞豐富組團配套設(shè)施強化組團和配套的聯(lián)系：增加工程內(nèi)通向私家山林公園、游泳池、會所的小徑，方便組團住戶使用社區(qū)整體配套結(jié)合配套設(shè)置組團出入口，增強組團和配套的聯(lián)系加強組團自身配套，打造泛會所配套采用泛會所的形式增加工程內(nèi)休閑活動場地，更進一步的提高工程自身配套功能泳池幼兒園會所私家山林公園四期用地商業(yè)街地鐵四號線市南路泛會所充分利用園林、架空層等空間，設(shè)置休閑活動設(shè)施，增加園林的參與性，同時提供更多元化的室外康體娛樂陽光下的居家文化倡導(dǎo)戶外的交流、休閑、運動，回到大自然的居家文化——室內(nèi)永遠不能取代室外開發(fā)策略產(chǎn)品策略定位策略開發(fā)條件梳理開發(fā)時序策略客戶定位