會計實務(wù)：房企參與土地一級開發(fā)的五種主要盈利模式

房企參與土地一級開發(fā)的五種主要盈利模式近年來，由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和房企自身戰(zhàn)略發(fā)展需要，國內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、綠地等紛紛提出轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商。在十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)?！边@對房地產(chǎn)企業(yè)有積極的指導(dǎo)意義，企業(yè)轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商后，可以通過參與城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，更多進(jìn)入城市的土地一級開發(fā)，甚至可以參與到土地定價。目前來看，原先從事二級開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)向土地一級開發(fā)領(lǐng)域延伸已越來越多，但我國土地一級開發(fā)仍舊是以政府為主導(dǎo)，市場化還不成熟，運(yùn)營和盈利模式均存在著諸多風(fēng)險和制約。本文通過對房企參與一級土地開發(fā)的五種主要盈利模式進(jìn)行梳理和總結(jié)，以期為房企進(jìn)入該領(lǐng)域提供借鑒意義。

一、我國房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式

土地一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使建設(shè)用地實現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài)，達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。在土地一級開發(fā)過程中，房企通過與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，創(chuàng)造了多種盈利模式，目前主要有以下五種盈利模式：

1、固定比例收益模式

該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一支付固定的一級開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級開發(fā)本身獲利。

該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤率）為開發(fā)成本的2%；二是開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施的，利潤率為開發(fā)成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%時，政府將補(bǔ)足差額。

北京是采用這一模式的典型。《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》第十四條就規(guī)定：“通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的……招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%?！贝送猓@種模式在福建漳州也有實踐。2009年8月，漳州發(fā)展在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?640畝土地的一級開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得12%的最低收益。

2、分享土地出讓金

該模式一般是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進(jìn)行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級開發(fā)企業(yè)的合法收益。

在此模式下，一般有兩種具體操作方法：一是企業(yè)與政府簽訂《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權(quán)；二是企業(yè)與政府合資成立項目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權(quán)的占比，而獲得土地出讓金的分成權(quán)。但分享土地出讓金的模式也有一定的局限性，由于我國土地的全民屬性，為避免國有資產(chǎn)流失，土地出讓金分成模式要求參與合作的一級開發(fā)企業(yè)性質(zhì)必須是國有企業(yè)，而且從目前采取此類盈利模式的一些案例來看，一級開發(fā)企業(yè)的背景一般均為項目所在地政府的平臺公司。

這種盈利模式的代表有上海新江灣城項目，該項目由上海城投全部運(yùn)營，憑借前期巨大的資金投入，獲得了頗高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，上海城投與上海市政府雙方就項目的土地出讓金達(dá)成了7:3的分成比例，隨著項目土地市場價值的不斷提高，上海城投獲得巨大收益。出于規(guī)避國家土地政策的考慮，此項目土地出讓金分成具體執(zhí)行則選擇以“土地出讓收入中的30%與政府簽訂土地出讓合同，70%與上海城投簽訂土地一級開發(fā)補(bǔ)償合同”的方式操作。

3、分享土地增值收益

該模式是指一級開發(fā)企業(yè)除獲得土地一級開發(fā)成本補(bǔ)償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。具體來講，當(dāng)開發(fā)企業(yè)完成一級開發(fā)之后，由政府進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得減去開發(fā)成本（項目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成）以及政府提取的各項費(fèi)用（土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等）后，在政府和企業(yè)之間按照約定的比例進(jìn)行分成，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。分配比例通常跟土地一級開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發(fā)商的分成通常要高些。實現(xiàn)該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、一級開發(fā)中的授權(quán)范圍（通過企業(yè)與政府間的《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》確定），以及分批出讓計劃的安排。

在土地一級開發(fā)中，能夠盡快實現(xiàn)土地增值的措施有：投資環(huán)境景觀，本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強(qiáng)景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等；投資公共配套設(shè)施，本質(zhì)是通過提高社會效益來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場等等。

這種盈利模式在我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域也較為普遍，如中天城投擁有貴陽市云巖區(qū)府漁安、安井片區(qū)9.53平方公里土地一級開發(fā)的資質(zhì)，貴陽市云巖區(qū)府與中天城投在開發(fā)合同中約定，增值部分收益按規(guī)定比例的10%上繳貴州省財政及扣除相應(yīng)政府基金，剩余部分由云巖區(qū)府與中天城投按照3:7的比例進(jìn)行分配。而中南建設(shè)在海南省儋州市擁有4500畝土地一級開發(fā)權(quán)，高金食品則在宜賓市翠屏區(qū)進(jìn)行土地一級開發(fā)，這兩家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。黑牡丹集團(tuán)在常州北部新城高鐵片區(qū)土地一級開發(fā)時，與常州當(dāng)?shù)卣醪郊s定前三年的土地收益全部歸上市公司所有，其后的土地收益與當(dāng)?shù)馗?∶5的比例分成。

4、持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施

該模式是指政府授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，開發(fā)商則可以通過持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，提供公共配套服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。該盈利模式的本質(zhì)是政府允許土地一級開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)，這取決于土地一級開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調(diào)。與當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會有利于促成此事。

由于公共建筑大部分為社會服務(wù)性設(shè)施，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)和綠地等公共配套設(shè)施，自身盈利能力較低，回報周期長，因此選取優(yōu)質(zhì)公共物業(yè)是關(guān)鍵。對于非專業(yè)從事公共設(shè)施運(yùn)營管理的一級開發(fā)企業(yè)來說，運(yùn)營能力幾乎等同于盈利能力。因此，對于一級開發(fā)企業(yè)來說，該模式最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營管理能力，且對資金也提出了較高的要求。

此盈利模式在現(xiàn)實操作中運(yùn)用較為少見，北京中關(guān)村西區(qū)土地一級開發(fā)即即是這種模式的體現(xiàn)，1999年6月，中央政府批準(zhǔn)了北京市和科技部關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的報告，在中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務(wù)中心。中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到海淀鎮(zhèn)南街，占地51.44公頃。主體用地功能以金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會展為主，有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。1999年11月，經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，由八家國企發(fā)起設(shè)立“北京科技園建設(shè)股份有限公司”，承擔(dān)中關(guān)村西區(qū)等園區(qū)的土地一級開發(fā)任務(wù)。由于政府還賦予了北科建開發(fā)區(qū)域公司物業(yè)的責(zé)任，因此在一級開發(fā)過程中，北科建運(yùn)用市場化手段組建了璦瑪斯、高科能源、城科第一太平物業(yè)等專業(yè)化公司，負(fù)責(zé)中關(guān)村西區(qū)公共物業(yè)的經(jīng)營與管理，公共物業(yè)的經(jīng)營也成為北科建土地一級開發(fā)的重要贏利點(diǎn)之一。

5、一二級聯(lián)動開發(fā)，低價拿地

該模式是指土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)商取得部分二級開發(fā)項目，實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，獲取較高收益。特別是通過與政府在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)建立的良好合作，土地一級開發(fā)企業(yè)往往能以事先約定好的較低價格獲得此前開發(fā)的土地。該盈利模式的前提是政府與一級開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，決定了開發(fā)企業(yè)能否獲得土地二級開發(fā)項目，關(guān)鍵在開發(fā)企業(yè)對于政府的公共能力。在此種模式下，要求一級開發(fā)企業(yè)具有卓越的二級開發(fā)能力。盡管從利潤率方面來看，從事一級開發(fā)的利潤小于二級開發(fā)，但如果能提前做好準(zhǔn)備拿到土地，在二級開發(fā)時就具有比較大的優(yōu)勢，能夠提高項目整體利潤率，有效彌補(bǔ)一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級和二級開發(fā)的聯(lián)動。

一級開發(fā)企業(yè)一般通過以下兩種方式低價拿地：一是一級開發(fā)企業(yè)通過土地一級開發(fā)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，或幫助政府代建一級開發(fā)工程，無償或低價獲得部分土地進(jìn)行開發(fā)；二是一級開發(fā)企業(yè)與政府協(xié)商，制定土地出讓規(guī)則，確保拿到優(yōu)質(zhì)地塊，或者通過幾家項目公司全額拿下土地，以坐享二級項目開發(fā)高額利潤。

近年來隨著二級開發(fā)成本的不斷上升，政府對二級房地產(chǎn)市場的調(diào)控，以及我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向土地一級開發(fā)市場。香江控股就是其中一個典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河兩塊土地一級開發(fā)項目，并在項目完成后迅速將其收至囊中，最終發(fā)展成為公司全球家居CBD試點(diǎn)項目基地。此外，伴隨地方政府債務(wù)壓力日益突出，亦有上市房企抓住機(jī)會讓地方政府“以地償債”，即政府以土地補(bǔ)償拖欠開發(fā)商的拆遷投入資金和土地出讓金。如中南建設(shè)的一級土地開發(fā)項目往往通過政府拿地補(bǔ)償，在前期項目簽約時或談好后續(xù)償還方式，即以其所開發(fā)一級市場土地或者周邊土地作為補(bǔ)償，從而獲得二級土地受讓先機(jī)，為自己的后續(xù)二次開發(fā)獲利創(chuàng)造條件。

二、對土地一級開發(fā)盈利模式的評價

1、一級開發(fā)固定比例收益模式或使企業(yè)面臨項目虧損

就土地一級開發(fā)本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企業(yè)支付的固定比例收益僅僅取決于預(yù)計開發(fā)成本，與土地出讓價格無關(guān)，因此企業(yè)很可能面臨超額支出成本導(dǎo)致項目虧損的風(fēng)險。從法理上講，政府以工程款的形式向企業(yè)支付土地一級開發(fā)工程的承包人費(fèi)用并不存在法律障礙。但是企業(yè)所能獲得的固定利潤很難抵御通貨膨脹、原材料上漲、人工費(fèi)上漲等市場波動，而且企業(yè)在開發(fā)過程中的實際成本有可能高于預(yù)計成本。因此，企業(yè)以該種模式參與一級土地開發(fā)時必須仔細(xì)核算預(yù)計成本，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制實際成本支出，并考慮到預(yù)計損失的風(fēng)險，盡量縮短開發(fā)周期。

2、增值收益分享機(jī)制不明朗使企業(yè)收益風(fēng)險加大

雖然土地一級開發(fā)增值收益的盈利模式在我國較為常見，但開發(fā)企業(yè)進(jìn)行分增值收益分享的前景并不明朗，風(fēng)險依舊較大，主要在于政府能否按時、合法地向企業(yè)分配土地出讓收入溢價部分的利潤。雖然部分地方政府就這一問題制定了地方性政策，比如《海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》第七條規(guī)定：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例?！钡珖覍用妫鶕?jù)“國發(fā)〔2006〕31號”文件規(guī)定，“國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實行‘收支兩條線’管理?！边@就意味著開發(fā)企業(yè)面臨著政府能否將土地收益分成列入土地出讓支出預(yù)算，企業(yè)最終能否獲得土地收益分成的風(fēng)險。

3、優(yōu)化規(guī)劃方案有助于提升企業(yè)一級開發(fā)盈利水平

從土地一級開發(fā)過程看，最核心的內(nèi)容是規(guī)劃，這也是其價值要素中最重要的。土地的特征是其一旦開發(fā)后，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃方案的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。開發(fā)企業(yè)通過優(yōu)化規(guī)劃方案，不但可以節(jié)省開發(fā)成本，增加土地價值，而且還可以有效控制市政基礎(chǔ)設(shè)施投資，通過優(yōu)化土地利用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度，提高土地價值，促進(jìn)土地上市交易，同時也能提高對于二級開發(fā)商的吸引力。對于開發(fā)企業(yè)而言，土地價值的提升也有助于進(jìn)一步提高企業(yè)的開發(fā)盈利水平，為企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和業(yè)務(wù)開展打下良好的基礎(chǔ)。

4、加強(qiáng)企業(yè)綜合管理能力對于提升一級開發(fā)收益具有重要促進(jìn)作用

從事土地一級開發(fā)的企業(yè)在土地整治和儲備過程中，必然要涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)。同時一級開發(fā)又是一個綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)。因此，優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。此外，開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)對于市場的研究和敏銳度，在制定規(guī)劃