房地產(chǎn)金融機構(gòu)

第二章房地產(chǎn)金融機構(gòu)第一節(jié)我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系第二節(jié)

房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)管本章學(xué)習(xí)要點了解我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)展概況，掌握房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系，專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)組成，房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)管。

第一節(jié)我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系

房地產(chǎn)金融機構(gòu)主要由三類機構(gòu)組成：即專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險的機構(gòu)組成。一、房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)構(gòu)成，包括銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)和非銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)（信托投資公司、信用合作社、住宅合作社、基金組織等）組成。其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行——1979年1998年我國住房制度改革后，更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機構(gòu)迅速增加，初步形成了以四大國有商業(yè)銀行為主體，12家全國性股份制商業(yè)銀行和112家城市商業(yè)銀行為補充的組織機構(gòu)體系。（一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)

——住房儲蓄銀行

80年代中期，我國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。90年代，公積金制度的建立，住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房儲蓄銀行曾一度消失。2004年2月15日，中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行，成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。

（二）、住房公積金管理中心1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；2、負責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負責(zé)住房公積金的保值和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；7、行使國務(wù)院《住房公積金管理條例》1991年上海首推住房公積金制度，17年的歷程，住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用。住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能，

到2007年3月底上海已成為全國第一個公積金個貸累計發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。（三）非專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)性四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公司房地產(chǎn)保險公司住房置業(yè)擔(dān)保有限公司三、我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系的架構(gòu)二、房地產(chǎn)金融機構(gòu)的任務(wù)

為房地產(chǎn)業(yè)籌集、融通資金并提供結(jié)算和其他金融服務(wù)。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)管

對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)管包括外部監(jiān)控、內(nèi)部控制及稽核等方面

一、房地產(chǎn)金融監(jiān)管房地產(chǎn)金融監(jiān)管是指中央銀行或其他金融監(jiān)管當(dāng)局依據(jù)金融法規(guī)對房地產(chǎn)金融業(yè)（包括金融機構(gòu)和金融業(yè)務(wù)）實施的監(jiān)督管理。具體可分為金融監(jiān)督和金融管理。金融監(jiān)督是指金融主管當(dāng)局對房地產(chǎn)金融機構(gòu)實施的全面性、經(jīng)常性的檢查和督促，并以此促進房地產(chǎn)金融機構(gòu)依法穩(wěn)健地經(jīng)營和發(fā)展。金融管理是指金融主管當(dāng)局依法對房地產(chǎn)金融機構(gòu)及其經(jīng)營活動實施的領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制等一系列的活動。

二、金融監(jiān)管的目的

金融監(jiān)管的目的是：維持金融業(yè)健康、穩(wěn)定的運行秩序，確保金融機構(gòu)安全有效地發(fā)放貸款，保障存款人和投資者的利益，最大限度地減少金融業(yè)的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)金融機構(gòu)的外部監(jiān)控

外部監(jiān)控是通過法律、制度、機構(gòu)等手段適時地監(jiān)控。中央銀行、銀行業(yè)、證券、保險和外匯管理部門的監(jiān)管主要包括中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國證券業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國保險業(yè)監(jiān)督管理委員會和國家外匯管理局等機構(gòu)。

（一）中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)銀行的管理

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會（簡稱銀監(jiān)會）對從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行的管理包括設(shè)立管理和日常管理。

1、設(shè)立管理從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行的，包括獨立的房地產(chǎn)金融專業(yè)銀行和商業(yè)銀行都必須經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的審批。按照有關(guān)的法律規(guī)定審批銀行機構(gòu)的設(shè)立，變更，終止及其業(yè)務(wù)范圍

2、日常管理日常管理主要體現(xiàn)在一下幾個方面：發(fā)布有關(guān)對商業(yè)銀行進行監(jiān)督管理和開展有關(guān)業(yè)務(wù)的命令和規(guī)章。有權(quán)要求商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按照規(guī)定報送財務(wù)報告資料。有權(quán)對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的存款，貸款，結(jié)算，呆帳等情況隨時進行稽核，檢查監(jiān)督。有權(quán)對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的違反規(guī)定提高或降低存貸款利率的行為進行檢查監(jiān)督。有權(quán)對政策性銀行的金融業(yè)務(wù)進行指導(dǎo)和監(jiān)督。商業(yè)銀行已經(jīng)或者可能發(fā)生信用危機，嚴重影響存款人的利益時，中國人民銀行可以對該商業(yè)銀行實行接管。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會還應(yīng)介入商業(yè)銀行的解散、撤銷、破產(chǎn)過程，實施清算監(jiān)督。

（二）中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)信托公司的管理

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的信托公司的管理包括設(shè)立管理和日常管理。

1、設(shè)立管理

從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的信托公司的設(shè)立，包括獨立的房地產(chǎn)專業(yè)信托公司和一般信托公司都必須經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的審批。

2、日常管理

日常管理主要體現(xiàn)在以下幾個方面：發(fā)布信托投資公司從事信托業(yè)務(wù)的有關(guān)組織和管理的規(guī)章。定期或者不定期對信托投資公司的經(jīng)營活動進行檢查。對監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的重大問題，有權(quán)質(zhì)詢信托投資公司的高級管理人員，并責(zé)令其采取有效措施，限期改正。責(zé)令管理混亂，經(jīng)營陷入困境的信托投資公司采取措施進行整頓或重組，并可以建議撤換高級管理人員，在必要時可以接管有關(guān)信托投資公司。（三）中國保險監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)的管理

中國保險監(jiān)督管理委員會對保險業(yè)務(wù)實施監(jiān)督管理職責(zé)，包括

房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)的管理，涉及對保險公司，保險經(jīng)紀公司，保險代理機構(gòu)，保險公估行等保險相關(guān)機構(gòu)和保險代理人，保險經(jīng)紀人的監(jiān)管。

1、設(shè)立管理

設(shè)立保險公司，必須經(jīng)中國保險監(jiān)督管理委員會批準。

2、日常管理

制定商業(yè)保險主要險種的基本保險條款和保險費率，接受保險公司擬訂的其他險種的保險條款和保險費率的備案。檢查保險公司的業(yè)務(wù)狀況，財務(wù)狀況及資金運用狀況，有權(quán)要求保險公司在規(guī)定的期限提供有關(guān)的書面報告和資料，如營業(yè)報告，財務(wù)會計報告及有關(guān)報表等。規(guī)定保險公司運用的資金和具體項目的資金占其資金總額的具體比例。對違反規(guī)定提取或結(jié)轉(zhuǎn)各項保險準備金，或者未按照有關(guān)法規(guī)辦理再保險，或嚴重違反資金運用規(guī)定的保險公司實施限期改正措施，限期內(nèi)保險公司未予改正的，可對保險公司采取整頓措施。中國保險監(jiān)督管理委員會對損害公共利益，可能嚴重危及或者已經(jīng)危及償付能力的保險公司實行接管。中國保險監(jiān)督管理委員會還應(yīng)介入保險公司的解散（人壽保險公司不得解散）、撤銷、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移、破產(chǎn)等過程，實施清算和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移的監(jiān)督。（四）中國證券監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)證券公司的管理

1、設(shè)立管理

設(shè)立證券公司，必須經(jīng)設(shè)立管理中國證券監(jiān)督管理委員會審查批準，分類頒發(fā)業(yè)務(wù)許可證，由申請人憑證向工商行政管理機關(guān)辦理設(shè)立登記。2、日常管理

制定涉及證券公司業(yè)務(wù)經(jīng)營的行政規(guī)章。對證券公司進行檢查和調(diào)查，并可以要求證券公司提供，復(fù)制或者封存有關(guān)資料。負責(zé)對證券公司從業(yè)人員進行注冊及日常監(jiān)督管理。對證券公司高級管理人員實行談話提醒制度，并且可以對經(jīng)營管理中出現(xiàn)問題的證券公司高級管理人員進行質(zhì)詢，責(zé)令其限期糾正。

表1加入WTO后中國大陸外資銀行開放人民幣業(yè)務(wù)時間表

四、房地產(chǎn)金融機構(gòu)的內(nèi)部監(jiān)控

2007年人民銀行發(fā)布《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》銀監(jiān)會明確，除商業(yè)銀行外，政策性銀行、農(nóng)村合作銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、貸款公司、農(nóng)村資金互助社、金融資產(chǎn)管理公司、郵政儲蓄機構(gòu)、信托公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、汽車金融公司、貨幣經(jīng)紀公司等其他金融機構(gòu)也需參照執(zhí)行指引。

《控制指引》目的是促進商業(yè)銀行建立和健全內(nèi)部控制，防范金融風(fēng)險，保障銀行體系安全穩(wěn)健運行?！犊刂浦敢穼⑸虡I(yè)銀行內(nèi)部控制細分為6個方面，包括授信的內(nèi)部控制、資金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制、存款和柜臺業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制、中間業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制、會計的內(nèi)部控制、計算機信息系統(tǒng)的內(nèi)部控制等。

（一）內(nèi)部控制指導(dǎo)原則

1．有效性原則2、審慎性原則

——最重要的原則3．全面性原則4．獨立性原則審慎性原則（prudence）~是指在進行會計核算時，應(yīng)當(dāng)合理預(yù)計可能發(fā)生的損失和費用，而不應(yīng)預(yù)計可能發(fā)生的收入和過高估計資產(chǎn)的價值。如某一經(jīng)濟業(yè)務(wù)有多種處理方法可供選擇時，應(yīng)采取不導(dǎo)致夸大資產(chǎn)、虛增利潤的方法審慎監(jiān)管法規(guī)體系所謂審慎監(jiān)管法規(guī)體系是指從機構(gòu)監(jiān)管、業(yè)務(wù)監(jiān)管、高管人員監(jiān)管、信息披露、研究監(jiān)管人員行為規(guī)范等方面，全面建立既符合國情又適應(yīng)國際監(jiān)管趨勢、覆蓋面寬、操作性強的銀行業(yè)審慎監(jiān)管法規(guī)體系。審慎性監(jiān)管背景資料隨著入世過渡期的結(jié)束,中國銀行業(yè)的發(fā)展進入了一個全新的歷史階段。2006年年底發(fā)布的《外資銀行管理條例》,對于外資法人銀行,完全取消了業(yè)務(wù)范圍、開放地域和客戶對象的限制,但是從控制機構(gòu)風(fēng)險的角度制定了一個國際通行的審慎性標準，即要求其資本充足率不得低于8%,并在任何時點上維持與業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險程度相匹配的資本水平，以風(fēng)險管控為核心的審慎監(jiān)管理念初步建立。監(jiān)管過程的一個重要內(nèi)容是監(jiān)管當(dāng)局提出并使用審慎性原則和制度要求來控制風(fēng)險。這些要求可能是定性的也可能是定量的，其目的是限制銀行的不謹慎的冒險經(jīng)營活動。這些要求并不能取代管理決定，但仍能確定最低的審慎標準，以確保銀行采取正確的方式開展經(jīng)營活動。銀行業(yè)的動態(tài)特性要求監(jiān)管部門定期評估它們的審慎性條件，并評估現(xiàn)有條件存續(xù)的可行性以及提出新標準的需要。定性、定量標準

1．資本充足率a.1988年版本的要求巴塞爾委員會于1988年就銀行國際風(fēng)險標準達成一致協(xié)議，常被稱為《巴塞爾協(xié)議》，b.《巴塞爾新資本協(xié)議》2006年7月，巴塞爾委員會發(fā)布了《統(tǒng)一資本衡量與資本標準的國際協(xié)議：修訂版》，一般稱為《巴塞爾新資本協(xié)議》，用于取代《巴塞爾協(xié)議》。新協(xié)議緊密結(jié)合管理者的資本要求與潛在的風(fēng)險，向銀行及其監(jiān)管者提供幾個用于評價資本充足率的選擇。2、銀行信貸資產(chǎn)分類我國自2002年全面實行貸款五級分類制度，該制度按照貸款的風(fēng)險程度，將銀行信貸資產(chǎn)分為五類：正常、關(guān)注、次級、可疑、損失。不良貸款主要指次級、可疑和損失類貸款。a．正常類貸款

這類貸款的借款人能夠及時履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。b．關(guān)注類貸款

關(guān)注類貸款是指存在潛在問題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當(dāng)，這些問題將來可能會導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機構(gòu)信用狀況的結(jié)果。c．次級類貸款

次級類貸款的借款人和抵押擔(dān)保人已不能按現(xiàn)有價值足額還款，分類為次級的貸款必定出現(xiàn)了危及債務(wù)流動性的問題。如果未予糾正，這類貸款將很可能會給銀行帶來損失。潛在損失在次級貸款總數(shù)中存在，但不一定存在于歸為次級貸款的單個信貸的展期。d．可疑類貸款可疑類貸款除了具有與次級類貸款一樣的問題外，還有出現(xiàn)流動性問題的特征，目前存在的情況、經(jīng)營條件和價值方面均出現(xiàn)了不正常。e．損失類貸款（lossloan）

損失類貸款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。

損失類貸款種類企事業(yè)單位貸款有以下情況之一可以劃為損失貸款：（l）借款人因依法解散、關(guān)閉、撤銷、宣告破產(chǎn)終止法人資格，銀行依法對借款人及其擔(dān)保人進行追償后，未能收回的貸款；（2）借款人已完全停止經(jīng)營活動且復(fù)工無望，或者產(chǎn)品無市場，嚴重資不抵債瀕臨倒閉，銀行依法對其財產(chǎn)進行清償，并對其擔(dān)保人進行追償后未能收回的貸款；

（3）借款人死亡，或者依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定宣告失蹤，銀行依法對其財產(chǎn)或者遺產(chǎn)進行清償，并對擔(dān)保人進行追償后未能收回的貸款；（4）借款人遭受重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，確實無力償還的貸款；或者保險賠償清償后，確實無力償還的部分貸款，依法對其財產(chǎn)進行清償或?qū)?dān)保人進行追償后，未能收回的貸款。（5）借款人觸犯刑律，依法判處刑罰，其財產(chǎn)不足以歸還所借債務(wù)，又無其他債務(wù)承擔(dān)者，銀行依法追償后無法收回的貸款；（6）借款人及其擔(dān)保人不能償還到期債務(wù)，銀行訴諸法律，經(jīng)法院對借款人和擔(dān)保人強制執(zhí)行，借款人和擔(dān)保人均無財產(chǎn)可執(zhí)行，法院裁定終結(jié)執(zhí)行后，仍無法收回的貸款；（7）由于上述（1）一（6）項原因，借款人不能償還到期債務(wù)，銀行對依法取得的抵債資產(chǎn)，按評估確認的市場公允價值人賬后，扣除抵債資產(chǎn)接收費用，小于貸款本息的差額，經(jīng)追償后仍無法收回的貸款；（8）開立信用證、辦理承兌匯票、開具保函等發(fā)生墊款時，凡開證申請人和保證人由于上述（1）一（6）項原因，無法償還墊款，銀行經(jīng)追償后仍無法收回的墊款；

（9）銀行卡被偽造、冒用。騙領(lǐng)而發(fā)生的應(yīng)由銀行承擔(dān)的凈損失；（10）助學(xué)貸款逾期后，銀行在確定的有效追索期內(nèi)，并依法處置助學(xué)貸款抵押物（質(zhì)押物）和向擔(dān)保人追索連帶責(zé)任后，仍無法收回的貸款；（11）銀行發(fā)生的除貸款本金和應(yīng)收利息以外的其他逾期3年無法收回的其他應(yīng)收款。不良貸款(Non-PerformingLoan)

根據(jù)中國人民銀行1995年7月27日發(fā)布的《貸款通則》，不良貸款分為逾期貸款、呆滯貸款和呆帳貸款。逾期貸款是指逾期（含展期后到期）不能歸還的貸款（不含呆滯貸款和呆帳貸款）。呆滯貸款呆滯貸款是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能歸還的貸款和貸款雖然未到期或逾期不到2年但生產(chǎn)經(jīng)營已停止、項目已停建的貸款（不含呆帳貸款）。

呆帳貸款呆帳貸款是指借款人和擔(dān)保人依法宣告破產(chǎn)，進行情償后，未能還清的貸款；借款人死亡或者依照《中華人民共和國民法則通》的規(guī)定，宣告失蹤或宣告死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，未能還清的貸款；借款人遭到重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，確實無力償還的部分或全部貸款，或者以保險清償后，未能還清的貸款；貸款人依法處置貸款抵押物、質(zhì)物所得價款不足以補償?shù)盅?、質(zhì)押貸款的部分；經(jīng)國務(wù)院專案批準核銷的貸款。外資銀行監(jiān)控銀監(jiān)會將繼續(xù)推行全面風(fēng)險管控，監(jiān)控外資銀行境內(nèi)外、表內(nèi)外和本外幣各類風(fēng)險；實施并表監(jiān)管，監(jiān)控單家銀行在華所有分支機構(gòu)的整體風(fēng)險。在宏觀層面,銀監(jiān)會將密切跟蹤國際銀行業(yè)的發(fā)展狀況和趨勢，監(jiān)測分析外資銀行跨境資金流動,監(jiān)控大規(guī)模、非正?？缇迟Y金流動,防范全球性、區(qū)域性和國別性金融風(fēng)險通過外資銀行跨境傳遞。此外，我們還將繼續(xù)加強銀行業(yè)監(jiān)管的國際交流與合作，提高對銀行業(yè)跨境經(jīng)營風(fēng)險的監(jiān)管和防范能力。（二）內(nèi)部控制的要素內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)包括以下要素：（一）內(nèi)部控制環(huán)境。（二）風(fēng)險識別與評估。（三）內(nèi)部控制措施。（四）信息交流與反饋。（五）監(jiān)督評價與糾正。

（三）內(nèi)部控制的措施1、金融機構(gòu)的公司治理結(jié)構(gòu)金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)，分工合理、職責(zé)明確、相互制衡、為內(nèi)部控制的有效性提供必要的前提條件。治理構(gòu)架：董事會、監(jiān)事會和高級管理層（1）董事會董事會負責(zé)保證商業(yè)銀行建立并實施充分而有效的內(nèi)部控制體系；負責(zé)審批整體經(jīng)營戰(zhàn)略和重大政策并定期檢查、評價執(zhí)行情況；負責(zé)確保商業(yè)銀行在法律和政策的框架內(nèi)審慎經(jīng)營，明確設(shè)定可接受的風(fēng)險程度，確保高級管理層采取必要措施識別、計量、監(jiān)測并控制風(fēng)險；負責(zé)審批組織機構(gòu)；負責(zé)保證高級管理層對內(nèi)部控制體系的充分性與有效性進行監(jiān)測和評估。

（2）監(jiān)事會監(jiān)事會負責(zé)監(jiān)督董事會、高級管理層完善內(nèi)部控制體系；負責(zé)監(jiān)督董事會及董事、高級管理層及高級管理人員履行內(nèi)部控制職責(zé)；負責(zé)要求董事、董事長及高級管理人員糾正其損害商業(yè)銀行利益的行為并監(jiān)督執(zhí)行。

（3）高級管理層高級管理層負責(zé)制定內(nèi)部控制政策，對內(nèi)部控制體系的充分性與有效性進行監(jiān)測和評估；負責(zé)執(zhí)行董事會決策；負責(zé)建立識別、計量、監(jiān)測并控制風(fēng)險的程序和措施；負責(zé)建立和完善內(nèi)部組織機構(gòu)，保證內(nèi)部控制的各項職責(zé)得到有效履行。

2、金融機構(gòu)公司治理要求（1）建立科學(xué)、有效的激勵約束機制，培育良好的企業(yè)精神和內(nèi)部控制文化，從而創(chuàng)造全體員工均充分了解且能履行職責(zé)的環(huán)境。（2）應(yīng)當(dāng)設(shè)立履行風(fēng)險管理職能的專門部門，負責(zé)具體制定并實施識別、計量、監(jiān)測和控制風(fēng)險的制度、程序和方法，以確保風(fēng)險管理和經(jīng)營目標的實現(xiàn)。（3）應(yīng)當(dāng)建立涵蓋各項業(yè)務(wù)、全行范圍的風(fēng)險管理系統(tǒng)，開發(fā)和運用風(fēng)險量化評估的方法和模型，對信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險、操作風(fēng)險等各類風(fēng)險進行持續(xù)的監(jiān)控。（4）應(yīng)當(dāng)對各項業(yè)務(wù)制定全面、系統(tǒng)、成文的政策、制度和程序，在全行范圍內(nèi)保持統(tǒng)一的業(yè)務(wù)標準和操作要求，并保證其連續(xù)性和穩(wěn)定性。

（5）應(yīng)當(dāng)建立有效的核對、監(jiān)控制度，對各種賬證、報表定期進行核對，對現(xiàn)金、有價證券等有形資產(chǎn)及時進行盤點，對柜臺辦理的業(yè)務(wù)實行復(fù)核或事后監(jiān)督把關(guān)，對重要業(yè)務(wù)實行雙簽有效的制度，對授權(quán)、授信的執(zhí)行情況進行監(jiān)控。

（6）應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進行會計核算和業(yè)務(wù)記錄，建立完整的會計、統(tǒng)計和業(yè)務(wù)檔案，妥善保管，確保原始記錄、合同契約和各種資料的真實、完整。

（7）應(yīng)當(dāng)建立有效的應(yīng)急預(yù)案，并定期進行測試。在意外事件或緊急情況發(fā)生時，應(yīng)按照應(yīng)急預(yù)案及時做出應(yīng)急處置，以預(yù)防或減少可能造成的損失，確保業(yè)務(wù)持續(xù)開展。

（8）應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)經(jīng)營管理的信息化，建立貫穿各級機構(gòu)、覆蓋各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)，做到及時、準確提供經(jīng)營管理所需要的各種數(shù)據(jù)，并及時、真實、準確地向中國銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)報送監(jiān)管報表資料和對外披露信息。（9）內(nèi)部審計應(yīng)當(dāng)具有充分的獨立性，實行全行系統(tǒng)垂直管理。

內(nèi)部審計部門應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得商業(yè)銀行的所有經(jīng)營信息和管理信息，并對各個部門、崗位和各項業(yè)務(wù)實施全面的監(jiān)督和評價。3、房地產(chǎn)金融機構(gòu)組織結(jié)構(gòu)的控制

房地產(chǎn)金融機構(gòu)組織結(jié)構(gòu)的控制要按照決策系統(tǒng)、執(zhí)行系統(tǒng)、監(jiān)督反饋系統(tǒng)互相制衡的原則來設(shè)置。

主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融機構(gòu)全部經(jīng)營管理決策要按照規(guī)定程序，并保留可核實的記錄，防止個人獨斷專行、超越或違反決策程序。各級經(jīng)營管理機構(gòu)要嚴格執(zhí)行上級的決策，并在各自職責(zé)和權(quán)限范圍內(nèi)辦理業(yè)務(wù)、行使職權(quán)。

4、授信的內(nèi)部控制

商業(yè)銀行授信內(nèi)部控制的重點是：實行統(tǒng)一授信管理，健全客戶信用風(fēng)險識別與監(jiān)測體系，完善授信決策與審批機制，防止對單一客戶、關(guān)聯(lián)企業(yè)客戶和集團客戶授信風(fēng)險的高度集中，防止違反信貸原則發(fā)放關(guān)系人貸款和人情貸款，防止信貸資金違規(guī)使用。具體要求（1）、建立嚴格的授信風(fēng)險垂直管理體制，設(shè)立授信審查委員會，負責(zé)審批權(quán)限內(nèi)的授信。行長不得擔(dān)任授信審查委員會的成員實行授信組合管理確保總體授信風(fēng)險控制在合理的范圍內(nèi)。（2）、對單一客戶的貸款、貿(mào)易融資、票據(jù)承兌和貼現(xiàn)、透支、保理、擔(dān)保、貸款承諾、開立信用證等各類表內(nèi)外授信實行一攬子管理，確定總體授信額度（3）、做到分工合理、職責(zé)明確，崗位之間應(yīng)當(dāng)相互配合、相互制約，做到審貸分離、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會計賬務(wù)處理分離。明確貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查各個環(huán)節(jié)的工作標準

（4）、制定統(tǒng)一的各類授信品種管理辦法，明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的辦理條件，包括選項標準、期限、利率、收費、擔(dān)保、審批權(quán)限、申報資料、貸后管理、內(nèi)部處理程序等具體內(nèi)容。（5）、建立完善的客戶管理信息系統(tǒng)，全面和集中掌握客戶的資信水平、經(jīng)營財務(wù)狀況、償債能力和非財務(wù)因素等信息，對客戶進行分類管理，對資信不良的借款人實施授信禁入。5、資金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

資金業(yè)務(wù)內(nèi)部控制的重點：對資金業(yè)務(wù)對象和產(chǎn)品實行統(tǒng)一授信，實行嚴格的前后臺職責(zé)分離，建立中臺風(fēng)險監(jiān)控和管理制度，防止資金交易員從事越權(quán)交易，防止欺詐行為，防止因違規(guī)操作和風(fēng)險識別不足導(dǎo)致的重大損失。

6、存款和柜臺業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

防止內(nèi)部挪用、貪污以及洗錢、金融詐騙、逃匯、騙匯等非法活動，確保商業(yè)銀行和客戶資金的安全。對大額存單簽發(fā)、大額存款支取實行分級授權(quán)和雙簽制度，確保存款等交易信息的真實、完整。

7、中間業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制結(jié)算業(yè)務(wù)資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)結(jié)匯、售匯和付匯業(yè)務(wù)咨詢顧問業(yè)務(wù)發(fā)行信用卡根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定的要求，對持票人提交的票據(jù)或結(jié)算憑證進行審查，并確認委托人收、付款指令的正確性和有效性，按指定的方式、時間和賬戶辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。按照代理協(xié)議的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，遵循銀行不墊款的原則，不介入委托人與其他人的交易糾紛。

辦理結(jié)匯、售匯和付匯業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對業(yè)務(wù)的審批、操作和會計記錄實行恰當(dāng)?shù)穆氊?zé)分離，并嚴格執(zhí)行內(nèi)部管理和檢查制度，確保結(jié)匯、售匯和收付匯業(yè)務(wù)的合規(guī)性。

8、內(nèi)部控制的監(jiān)督與糾正

內(nèi)部控制的建設(shè)、執(zhí)行部門負責(zé)設(shè)計內(nèi)部控制體系，組織、督促各業(yè)務(wù)部門、分支機構(gòu)建立和健全內(nèi)部控制。內(nèi)部控制的監(jiān)督、評價部門負責(zé)組織檢查、評價內(nèi)部控制的健全性和有效性，督促管理層糾正內(nèi)部控制存在的問題。嚴格執(zhí)行賬戶管理的有關(guān)規(guī)定，認真審核存款人身份和賬戶資料的真實性、完整性和合法性，對賬戶開立、變更和撤銷的情況定期進行檢查，防止存款人出租、出借賬戶或利用存款賬戶從事違法活動。

（1）建立內(nèi)部控制的報告和信息反饋制度商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部控制的報告和信息反饋制度，業(yè)務(wù)部門、內(nèi)部審計部門和其他控制人員發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的隱患和缺陷，應(yīng)當(dāng)及時向董事會、管理層或相關(guān)部門報告。

商業(yè)銀行內(nèi)部控制的監(jiān)督、評價部門應(yīng)當(dāng)對內(nèi)部控制的制度建設(shè)和執(zhí)行情況定期進行檢查評價，提出改進建議，對違反規(guī)定的機構(gòu)和人員提出處理意見。

（2）建立內(nèi)部控制問題和缺陷的處理糾正機制商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部控制問題和缺陷的處理糾正機制，管理層應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部控制的檢查情況和評價結(jié)果，提出整改意見和糾正措施，并督促業(yè)務(wù)部門和分支機構(gòu)落實。

（3）建立內(nèi)部控制的風(fēng)險

責(zé)任制

A董事會、高級管理層應(yīng)當(dāng)對內(nèi)部控制的有效性負責(zé)，并對內(nèi)部控制失效造成的重大損失承擔(dān)責(zé)任。

B內(nèi)部審計部門應(yīng)當(dāng)對未執(zhí)行審計方案、程序和方法導(dǎo)致重大問題未能被發(fā)現(xiàn)，對審計發(fā)現(xiàn)隱瞞不報或者未如實反映，審計結(jié)論與事實嚴重不符，對審計發(fā)現(xiàn)問題查處整改工作跟蹤不力等行為，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

C業(yè)務(wù)部門和分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時糾正內(nèi)部控制存在的問題，并對出現(xiàn)的風(fēng)險和損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。D高級管理層應(yīng)當(dāng)對違反內(nèi)部控制的人員，依據(jù)法律規(guī)定、內(nèi)部管理制度追究責(zé)任和予以處分，并承擔(dān)處理不力的責(zé)任。五、我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系的發(fā)展房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系是指在一定的經(jīng)濟條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟組織構(gòu)成的一個整體。

一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機構(gòu)體系除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機構(gòu)。建立政策性住房銀行如美國擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)，它由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會、12個聯(lián)邦住房貸款銀行及其會員即儲蓄貸款協(xié)會等組成，該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人，吸收私人資金，為建房和購置融通資金，發(fā)揮房地產(chǎn)金融機構(gòu)儲備中心作用。日本設(shè)有住宅金融公庫，辦理住宅用地購置資金貸款，從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機構(gòu)。

思考與練習(xí)

一、名詞解釋房地產(chǎn)金融機構(gòu)

房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系

專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)

非專業(yè)性