會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)一、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)及財(cái)務(wù)管理要素：

1、房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性、系統(tǒng)性、計(jì)劃性于一體的項(xiàng)目。在政府有關(guān)政策,市政規(guī)劃指令下進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)的.房地產(chǎn)企生在新的項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)建設(shè)之前,要對自身狀況有一個(gè)全面預(yù)測.政府政策.銀行信貸攻策、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等,要有一個(gè)詳細(xì)的了解過程,做到準(zhǔn)備充分，行而有效。

2、開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性。

按類型可劃分為土地、商品房、配套設(shè)施、代建工程的開發(fā)；按用途劃分為銷售、出租、自用。

3、投資成本巨大且成本項(xiàng)目較廣，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長，多以分期滾動(dòng)開發(fā)方式進(jìn)行，成本計(jì)算復(fù)雜，項(xiàng)目清算前難計(jì)精確計(jì)算成本。

開發(fā)成本項(xiàng)目為土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

項(xiàng)目經(jīng)過土地購買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗(yàn)收、完工交付等階段。從最初獲取土地使用權(quán)到項(xiàng)目清算，過程短則兩三年，長則十年或更長。開發(fā)前期應(yīng)按項(xiàng)目成本對象編制開發(fā)成本預(yù)算，開發(fā)過程中按預(yù)算執(zhí)行或根據(jù)變化情況及時(shí)修訂預(yù)算并執(zhí)行，實(shí)際開發(fā)成本在項(xiàng)目完工辦理成本決算后才能最終確認(rèn)。

4、銷售收入種類多，銷售行為須接受政府職能部門管理。

企業(yè)的主要收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施的銷售收入、代建工程開發(fā)收入、出租商品房的租金收入等各種收入。

商品房的預(yù)售首先要獲得房屋的銷售許可證及預(yù)售許可證審批，然后簽訂統(tǒng)一格式的預(yù)售合同并在房產(chǎn)管理部門備案。竣工后經(jīng)建設(shè)管理部門驗(yàn)收合格之后，按實(shí)際測量面積結(jié)算房款，交付業(yè)主后須辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相對于普通的生產(chǎn)型企業(yè)是具有一定特殊性的。

5、涉及稅收種類繁多，稅收金額計(jì)算復(fù)雜并且清算時(shí)間長，稅收風(fēng)險(xiǎn)大。

主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)在從取得預(yù)售房款時(shí)，須按預(yù)售房款進(jìn)行計(jì)算預(yù)先交納營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅；項(xiàng)目交付時(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入及利潤，并清算項(xiàng)目各種應(yīng)交稅金。在開發(fā)期間要繳納土地使用稅，自用、出租時(shí)要繳納房產(chǎn)稅等。

6、融資需求大，利息開支大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。

項(xiàng)目前期開發(fā)現(xiàn)金流開支大，現(xiàn)金流入發(fā)生在中后期，資金融資需求大，貸款利息支出相應(yīng)也大，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，合理調(diào)配現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)主要核算科目設(shè)置及核算

開發(fā)企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：

1、開發(fā)成本賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。本賬戶借方登記開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)和代建工程開發(fā)等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算，明細(xì)成本項(xiàng)目如下

（1）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi):土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

（2）前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

（4）建安工程費(fèi)：它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用：為開發(fā)項(xiàng)目貸款而支付的利息。

2、開發(fā)產(chǎn)品賬戶。

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品。（國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。）

開發(fā)產(chǎn)品賬戶設(shè)置二級明細(xì)如土地、商品房、配套設(shè)施、代建工程。本賬戶借方登記完工開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本貸方轉(zhuǎn)出至本科目借方），貸方登記已對外銷售開發(fā)產(chǎn)品（銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)）或轉(zhuǎn)作出租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）。

3、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）

貸：開發(fā)產(chǎn)品

4、預(yù)收帳款：貸方登記收到預(yù)售房款，借方登記交付結(jié)轉(zhuǎn)收入，余額為未完工商品房預(yù)售款。

5、預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用：在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)仍有以下事項(xiàng)未完成時(shí)設(shè)置應(yīng)付帳款、預(yù)提費(fèi)用科目。

（1）但未辦理最終結(jié)算或后續(xù)配套設(shè)施尚未完工、應(yīng)交、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%.

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

（4）開發(fā)產(chǎn)品未完工前發(fā)生的借款利息費(fèi)用應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生則的原則予以資本化。小編寄語：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)