廣州商圈分析專(zhuān)案1

廣州市場(chǎng)調(diào)研專(zhuān)案----走進(jìn)廣州〔PPT內(nèi)頁(yè)使用版〕廣州概貌廣州商圈目標(biāo)商場(chǎng)總結(jié)廣州概貌走進(jìn)廣州——廣州概貌廣州概貌廣州概貌——城市簡(jiǎn)史＼地理位置＼自然資源五大國(guó)家中心城市之一華南經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心重要的對(duì)外貿(mào)易門(mén)戶(hù)全國(guó)城市生活質(zhì)量指數(shù)排名第一名經(jīng)濟(jì)規(guī)模在全國(guó)排名第四珠三角都市圈核心城市粵港澳都市圈重要組成局部市區(qū)面積3,843.43平方公里廣州概貌——人口構(gòu)成數(shù)據(jù)資源來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)信息局公布了廣州市第六次人口普查結(jié)果一、全市常住人口全市常住人口2010年為1200萬(wàn)人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的994萬(wàn)人相比，十年共增加275萬(wàn)人，增長(zhǎng)27.74%。年平均增長(zhǎng)率為2.48%。年份人口數(shù)增長(zhǎng)率2000年9943000

2010年12700800

27.74%

二、家庭戶(hù)人口全市常住人口中共有家庭戶(hù)368萬(wàn)戶(hù)，家庭戶(hù)人口為1006萬(wàn)人，平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為2.73人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.21人減少0.48人。另外，非家庭戶(hù)人口數(shù)越來(lái)越多，十年非家庭人口數(shù)增長(zhǎng)了8.22%。年份人口數(shù)家庭戶(hù)人口數(shù)家庭戶(hù)口數(shù)每戶(hù)人口數(shù)非家庭戶(hù)人口數(shù)非家庭戶(hù)人口占比每戶(hù)人口增長(zhǎng)率2000年9943000870057627104603.21124242412.50%

2010年127008001006895636843702.73263184420.72%

-17.46%

三、性別構(gòu)成全市常住人口中，男性人口為663萬(wàn)人，占52.26%；女性人口為606萬(wàn)人，占47.74%?？?cè)丝谛詣e比〔以女性為100，男性對(duì)女性的比例〕由2000年第五次全國(guó)人口普查的108.70上升為109.46，男女性人口差異越來(lái)越大。性別2000年2010年增長(zhǎng)率人口數(shù)2000年占比人口數(shù)2010年占比男517874552.08%663724752.26%0.17%女476425547.92%606355347.74%-0.17%合計(jì)9943000100.00%12700800100.00%

四、年齡構(gòu)成全市常住人口中，0-14歲人口為145萬(wàn)人，占11.47%；15-64歲人口為1040萬(wàn)人，占81.91%；65歲及以上人口為84萬(wàn)人，占6.62%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，0-14歲人口的比重下降4.97個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口的比重上升4.37個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。年齡段2000年2000年占比2010年2010年占比增長(zhǎng)比率0-14歲163432716.44%145639611.47%-4.97%15-64歲771004477.54%1040353481.91%4.37%65歲以上5986296.02%8408706.62%0.60%

9943000100.00%12700800100.00%

五、各種受教育程度人口全市常住人口中，具有大學(xué)〔指大專(zhuān)以上〕程度的人口為244萬(wàn)人；具有高中〔含中專(zhuān)〕程度的人口為291萬(wàn)人；具有初中程度的人口為458萬(wàn)人；具有小學(xué)程度的人口為199萬(wàn)人〔以上各種受教育程度的人包括各類(lèi)學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生〕。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，每10萬(wàn)人中具有大學(xué)程度的由9309人上升為19228人；具有高中程度的由20443人上升為22923人；具有初中程度的由37068人下降為36127人；具有小學(xué)程度的由23968人下降為15724人。全市常住人口中，文盲人口〔15歲及以上不識(shí)字的人〕為120660人，同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，文盲人口減少109740人，文盲率[5]由2.32%下降為0.95%，下降1.37個(gè)百分點(diǎn)。受教育程度2000年人數(shù)2000年占比2010年人數(shù)2010年占比增長(zhǎng)比率大專(zhuān)以上9255949.31%244211019.23%9.92%高中中專(zhuān)203264720.44%291140422.92%2.48%初中368567137.07%458841836.13%-0.94%小學(xué)238313823.97%199707415.72%-8.24%文盲2304002.32%1206600.95%-1.37%總?cè)丝跀?shù)9943000100.00%12700800100.00%

六、人口區(qū)域分布全市常住人口中，中心城區(qū)為772萬(wàn)人，占60.84%，新城區(qū)為334萬(wàn)人，占26.33%，縣級(jí)市為163萬(wàn)人，占12.83%。區(qū)域2010年人口數(shù)占比中心城區(qū)772716360.84%新城區(qū)334349126.33%縣級(jí)市163014612.83%合計(jì)12700800100.00%七、常住人口各區(qū)分布與GDP區(qū)名稱(chēng)人口數(shù)量人口密度人口密度排名GDP(億）GDP排名人均GDP（萬(wàn)）人均GDP排名越秀區(qū)115萬(wàn)342391186421.62海珠區(qū)155549荔灣區(qū)89766天河區(qū)143萬(wàn)148704213811.53黃埔區(qū)46萬(wàn)50355614101.34白云區(qū)222萬(wàn)27936105850.4710番禺區(qū)176萬(wàn)22457123540.77花都區(qū)94萬(wàn)974875570.85蘿崗區(qū)37萬(wàn)9509160230.4311增城市103萬(wàn)6411067390.658南沙區(qū)25萬(wàn)49311571112.21從化市59萬(wàn)30112223120.3712廣州市合計(jì)1270萬(wàn)1708

GDP是2011年數(shù)據(jù)，來(lái)源于廣州市統(tǒng)計(jì)局廣州各區(qū)人口與密度圖廣州概貌——開(kāi)展定位

城市定位國(guó)際性大都市國(guó)家中心城市旅游文化城市華南政治、經(jīng)濟(jì)城市綜合門(mén)戶(hù)城市廣州是中國(guó)廣東省省會(huì)，國(guó)家副省級(jí)方案單列城市。廣州下轄10個(gè)行政區(qū)和2個(gè)市：天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)和黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)、增城市、從化市。廣州市行政分區(qū)廣州市經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)分析零售消費(fèi)額消費(fèi)物價(jià)生產(chǎn)總值商業(yè)形式開(kāi)展消費(fèi)者特征廣州地區(qū)生產(chǎn)總值全市經(jīng)濟(jì)保持較快開(kāi)展，2005年至2010年廣州保持雙位數(shù)字增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展勢(shì)頭良好，對(duì)商業(yè)開(kāi)展有著重大支撐作用。2010年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕10604.48億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年〔下同〕增長(zhǎng)13.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值189.05億元，增長(zhǎng)3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3950.64億元，增長(zhǎng)13.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6464.79億元，增長(zhǎng)13.2%。單位：億元以效勞經(jīng)濟(jì)為主體，不斷加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。廣州整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重第三產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)開(kāi)展有強(qiáng)大的促進(jìn)作用.廣州市消費(fèi)物價(jià)消費(fèi)價(jià)格明顯上升。全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升3.2%，其中，消費(fèi)品價(jià)格上升4.1%，效勞工程價(jià)格上升1.2%。隨著08年的金融危機(jī)到來(lái)，09年居民消費(fèi)價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但是對(duì)居民消費(fèi)支出影響力有限，2010年居民隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步釋放，同時(shí)廣州也是國(guó)內(nèi)開(kāi)展最蓬勃消費(fèi)市場(chǎng)之一，未來(lái)商業(yè)的開(kāi)展前景樂(lè)觀。類(lèi)別及名稱(chēng)以上年價(jià)格為100城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（%）103.2消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)104.1服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)101.2按類(lèi)別分：

食品105.7其中：糧食104.1肉禽及其制品101.3水產(chǎn)品104.6菜119.9煙酒及用品102.8衣著106.6家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)99.8其中：耐用消費(fèi)品97.6醫(yī)療保健和個(gè)人用品103.2交通和通信99.9娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)100.3居住104.0廣州市城鎮(zhèn)居民可支配收入過(guò)去幾年，廣州城市居民人均可支配收入呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，城市人口消費(fèi)力度水平高，含有較高消費(fèi)力。城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。據(jù)城鄉(xiāng)居民家庭抽樣調(diào)查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增長(zhǎng)11.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.6%。單位：元廣州市社會(huì)消費(fèi)零售總額在2008年，廣州消費(fèi)零售總額已位于北京和上海之后的第三名，當(dāng)年人均消費(fèi)支出到達(dá)20836位居全國(guó)之首，近年廣州經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展在需求為消費(fèi)品市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)做利好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加上收入不斷上升，增加市民消費(fèi)意愿和購(gòu)置能力，為消費(fèi)市場(chǎng)活潑提供了強(qiáng)大動(dòng)力。在2010年社會(huì)消費(fèi)零售總額已到4476億元，環(huán)比增長(zhǎng)24.2%，消費(fèi)能力旺盛。按照規(guī)劃，廣州市將建設(shè)世界級(jí)汽車(chē)基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，到2020年，工業(yè)增加值8000億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超1萬(wàn)億元。廣州市商業(yè)形式開(kāi)展第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段1979-1980初年中期，商鋪市場(chǎng)萌芽期。1980-1990中期，專(zhuān)業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)開(kāi)展時(shí)期。1990年中后期，大型購(gòu)物中心發(fā)育時(shí)期。1998年-2002年，社區(qū)商業(yè)開(kāi)展時(shí)期。2003年至今，大型購(gòu)物中心和主題商場(chǎng)的出現(xiàn)。廣州市消費(fèi)人群特征廣州著名購(gòu)物地點(diǎn)從以前百貨店和街鋪為主，向購(gòu)物環(huán)境舒適的大型綜合購(gòu)物中心過(guò)渡，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑為一體的消費(fèi)模式逐漸成為廣州商業(yè)市場(chǎng)的主流。廣州居民對(duì)商品的使用性和價(jià)格比較敏感，在選擇商品的時(shí)候喜歡貨比三家。因?yàn)榭拷郯牡貐^(qū)，居民消費(fèi)習(xí)慣收到兩地的影響大，隨著收入水平和生活水平的提高，對(duì)購(gòu)物環(huán)境及高檔商品的需求越來(lái)越大。廣州居民對(duì)餐飲消費(fèi)很重視，外出就餐的頻率很高，飲食支出占居民總支出比例較大。隨著信用卡的推行使用，越來(lái)越多的廣州居民接受了刷卡消費(fèi)行為，并且習(xí)慣刷卡購(gòu)物消費(fèi)這方式。廣州商圈廣州主要商圈情況越秀商圈主要組成：主要由北京路商圈+中華商圈+淘金商圈（友誼、北京路、廣百、名盛、光明、新大新、動(dòng)漫、五月花。。。。）天河商圈主要組成：天河商圈+珠江新城商圈+東圃商圈+崗頂商圈（天娛、天河城、正佳、太古匯、東圃購(gòu)物中心、高德置地。。。。）江南商圈主要組成：（江南新地、廣百新一城）荔灣商圈主要組成：（恒寶廣場(chǎng)、荔灣廣場(chǎng)、賽博廣場(chǎng)）番禺商圈主要組成：市橋商圈+迎賓路商圈（萬(wàn)博、新大新、奧園廣場(chǎng)、易發(fā)）白云商圈主要組成：（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪、百信廣場(chǎng)）廣州主要商圈地理表現(xiàn)地理分區(qū)板塊檔次租賃情況人流級(jí)別代表商場(chǎng)N｜I是否合度老城區(qū)越秀區(qū)淘金板塊高級(jí)、頂級(jí)優(yōu)一般一類(lèi)麗柏百貨合適北京路板塊中低、中檔、高級(jí)良優(yōu)二類(lèi)廣百百貨、五月花廣場(chǎng)不合適中華廣場(chǎng)板塊中檔、高級(jí)優(yōu)優(yōu)二類(lèi)中華百貨不合適海珠區(qū)江南板塊中低、中級(jí)一般優(yōu)三類(lèi)廣百百貨不可適荔灣區(qū)西關(guān)板塊中低一般優(yōu)二類(lèi)恒寶廣場(chǎng)、新光百貨不合適白云區(qū)白云新城板塊中檔、高級(jí)一般一般二類(lèi)五號(hào)停機(jī)坪、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不合適新城區(qū)天河區(qū)天河城板塊高級(jí)、頂級(jí)優(yōu)優(yōu)一類(lèi)太古匯、正佳廣場(chǎng)、天河城合適珠江新城板塊高級(jí)一般一般二類(lèi)友誼商店、吉之島不合適東圃板塊中低、中檔良良三類(lèi)摩登百貨、天河城不合適崗頂板塊中檔良良二類(lèi)摩登百貨、華憶百貨不合適番禺區(qū)市橋板塊中低、中級(jí)一般良三類(lèi)友誼百貨不合適迎賓路板塊中檔、高級(jí)良良二類(lèi)廣百百貨不合適天河商圈商圈現(xiàn)狀:商圈以大商場(chǎng)、中高檔消費(fèi)為主，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔，擁有較高的消費(fèi)能力，而且追求時(shí)尚、講求品牌，是商圈的核心消費(fèi)群體。隨著體育中心商業(yè)圈的擴(kuò)大，目前體育中心商圈已經(jīng)形成了正佳廣場(chǎng)和天河城廣場(chǎng)等為中心向外輻射的格局，周邊分布有時(shí)尚天河、維多利、萬(wàn)菱匯、太古匯廣場(chǎng)等大體綜合性購(gòu)物中心。盡管競(jìng)爭(zhēng)局面難以防止，但是商圈的集聚效應(yīng)帶來(lái)的是商業(yè)的更加繁榮。天河體育中心東圃購(gòu)物中心天河城正佳廣場(chǎng)萬(wàn)菱匯太古匯時(shí)尚天河天娛廣場(chǎng)高德置地國(guó)際金融中心花城匯珠江太陽(yáng)城天河商圈天河中心商圈的商業(yè)氣氛濃厚，目前已形成廣州市具主導(dǎo)力的消費(fèi)購(gòu)物中心商圈，片區(qū)商業(yè)的高度聚焦；天河體育中心商圈具有良好的交通地理優(yōu)勢(shì)，有利于會(huì)聚人流；天河體育中心聚集了總多高檔次和品牌商家，大型購(gòu)物廣場(chǎng)的購(gòu)物娛樂(lè)一體化加強(qiáng)了地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，使得體育中心商圈不斷改善其開(kāi)展，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需求，使得該商圈與時(shí)俱進(jìn)，成為商業(yè)開(kāi)展的先驅(qū)。越秀商圈越秀商圈作為廣州市傳統(tǒng)商業(yè)重地，在保護(hù)傳統(tǒng)商業(yè)的開(kāi)展同時(shí)也積極開(kāi)展現(xiàn)代商業(yè)，商圈以大型商店結(jié)合專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、百貨經(jīng)營(yíng)和休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)功能區(qū)，以百貨店和商業(yè)街為截體，以開(kāi)放型的流行悠閑方式，構(gòu)成步行街空間文化特性。改商圈具備交通通達(dá)性，是很好的聚散地，并且聚集各種檔次商家，從小型的雜店到大型購(gòu)物中心，滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體。主要消費(fèi)人群是本地年輕人，他們文化層次較高，中等收入，職業(yè)是以公司、企業(yè)、效勞業(yè)職員或?qū)W生，目的以購(gòu)物悠閑為主。荔灣商圈商圈現(xiàn)狀:上下九商圈是舊城更新改造根底上開(kāi)展的，以廣州西關(guān)文化為特色的購(gòu)物步行街。上下九是全市最大的步行街商業(yè)區(qū)，其整體消費(fèi)檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”可謂上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外來(lái)游客，領(lǐng)略西關(guān)的悠久歷史文化和商業(yè)氣氛。騎樓文化、西關(guān)飲食文化是上下九商圈的兩大特色。上下九商圈地處老城區(qū)，接到狹窄，交通不暢，地鐵口離上下九路段較遠(yuǎn)。荔灣商圈整體消費(fèi)檔次偏向中低檔。以臨街商鋪位置，專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店形成服裝、百貨經(jīng)營(yíng)和餐飲店臨街布局。除了臨街商鋪外，兼有少量中檔的購(gòu)物中心，如恒寶廣場(chǎng)和荔灣廣場(chǎng)。該商圈主要消費(fèi)人群是本地年輕人，他們文化層次中等，中等收入，以公司、企業(yè)、效勞類(lèi)職業(yè)或?qū)W生，目的以購(gòu)物飲食、休閑娛樂(lè)為主。白云商圈商圈現(xiàn)狀:白云區(qū)第一份商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃——《廣州市白云區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展規(guī)劃〔2010-2020〕》日前對(duì)外公示，8月18日之后，該規(guī)劃將正式公布實(shí)施。未來(lái)10年內(nèi)，白云區(qū)將重點(diǎn)打造白云新城至白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)以106國(guó)道為骨架的廣州北軸商業(yè)圈。伴隨著白云新城文化、商業(yè)雙核心的構(gòu)建完成，可以說(shuō)它是廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重頭戲及建設(shè)核心。白云新城位于北部空港經(jīng)濟(jì)圈核心位置的優(yōu)勢(shì)是無(wú)可比較的，而政府對(duì)白云、珠江兩城的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)也是不遺余力的，它們將被打造成為廣州新形象窗口，從雙地鐵線路的貫穿及多路公交的接駁也反映了支持的力度于決心。它們的實(shí)現(xiàn)是對(duì)區(qū)域文化、商業(yè)氣氛、居住環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)、生活配套等各方面全方位系統(tǒng)性的提升。白云商圈而白云新城五號(hào)停機(jī)坪及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的工程建成更將集休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、商業(yè)零售及效勞等功能于一身，各國(guó)際品牌的聚集也為區(qū)域提供超高人氣及足夠的客流，全方位滿(mǎn)足消費(fèi)者各方面的需求，填補(bǔ)了廣州北部商業(yè)集群的空白，帶動(dòng)了廣州北部的整體價(jià)值提升。力求將區(qū)域規(guī)劃成為市內(nèi)交通樞紐和城市財(cái)富新中心地帶。隨著宜居城區(qū)示范區(qū)等一系列工程的建設(shè)完成，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)地位也勢(shì)必將有大幅的提升。目前區(qū)域商業(yè)形態(tài)還是處于初級(jí)階段，除了沿街商業(yè)和社區(qū)上野外，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)較多，缺少具有一定規(guī)模和檔次的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，目前僅有萬(wàn)達(dá)一個(gè)工程支撐。江南西商圈商圈現(xiàn)狀:江南西兩盤(pán)現(xiàn)有商鋪230家左右，商業(yè)建筑面積約13.6萬(wàn)㎡，不僅集中了各種潮流時(shí)尚店鋪，還會(huì)聚了廣百新一城、潤(rùn)匯大廈、名店城、江南新地等多個(gè)商業(yè)巨頭：同時(shí)還是美食天地，有多家中西餐館、酒家、酒吧、此外還有較多銀行機(jī)構(gòu)，還有多家美容美發(fā)品牌等配套效勞設(shè)施。江南西商圈目前商圈以商鋪為主體的經(jīng)營(yíng)形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動(dòng)，目前江南西商圈緊廣百新一城為該區(qū)域高端工程帶動(dòng)。高端消費(fèi)品欠奉，走中低檔路線。消費(fèi)力構(gòu)成方面，以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道和寶崗大道兩大板塊購(gòu)置力以中端為主，消費(fèi)能力不高。人群以青少年、婦女為活潑消費(fèi)群。廣州商業(yè)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)數(shù)量龐大的中端/中高端個(gè)性消費(fèi)缺乏；傳統(tǒng)的贏商模式越來(lái)越難以滿(mǎn)足消費(fèi)者的消費(fèi)觀念；就有的市場(chǎng)格局已到達(dá)飽和狀態(tài)，各路商家尋找突破；新的營(yíng)銷(xiāo)模式呼之欲出，關(guān)鍵看誰(shuí)先翻開(kāi)新局面；大型一站式綜合性仍然是市場(chǎng)的主流，但以綜合性為根底的同時(shí)必須走向個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造自身特色。廣州商業(yè)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)商業(yè)飽和買(mǎi)賣(mài)雙方地位易轉(zhuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈跳出舊有的定位思維模式符合市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營(yíng)方式一站式經(jīng)營(yíng)游樂(lè)式經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)廣州目標(biāo)商場(chǎng)簡(jiǎn)介：太古匯—太古地產(chǎn)位于廣州的大型綜合開(kāi)展工程，商