會計經(jīng)驗：個人住房出租更名增值稅問題解答

個人住房出租更名增值稅問題解答個人住房出租更名增值稅問題解答

小房主:最近我們家想購買一個新住房,改善一下居住條件,向在房產(chǎn)證上寫上三個人的名字,開發(fā)票的時候可以開三個人嗎?

小稅官:房產(chǎn)證上登記三個人是很正常的事兒,按照現(xiàn)在的登記方法,都是一個主登記人,另外的人作為享受同等或者按份額相應享受的權利,房產(chǎn)證作為產(chǎn)權登記的憑證,是最重要的.所以,在發(fā)票開具上建議開具主登記人,否則在產(chǎn)權登記時可能會遇到麻煩.

小房主:嗯!我們有一套住房向出租,增值稅稅率是多少啊?

小稅官:根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件《試點有關事項的規(guī)定》的規(guī)定,個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅.

小房主:怎么這么復雜,到底是5%還是1.5%啊?

小稅官:個人出租住房實際就是繳1.5%增值稅.

小房主:嗯!這樣就清楚得很.那我們出租的個人商鋪也是這樣了吧?

小稅官:不是的!個人出租商鋪之類的不動產(chǎn)是要按照5%的征收率繳的.

小房主:哦!是不一樣的.想再問一下,我們家在老家的一套超過2年的住房向賣掉,增值稅可以免的吧?

小稅官:嗯!根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定,在北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū),個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅.

在北京市、上海市、廣州市和深圳市的,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅.

也就是說,出售的個人住房,屬于購買不足2年的,全國都要按照5%的征收率全額繳納增值稅;

出售購買2年以上(含2年)的普通住房的,全國都免稅;

但是對于出售購買2年以上(含2年)的非普通住房的(一般規(guī)定為一定面積以上大面積或者豪華住房),在北京市、上海市、廣州市和深圳市的,要將購銷差額按照5%的征收率繳納增值稅;其它地方的,免征增值稅.

小房主:謝謝你!說得好清楚.還想問個問題,就是家庭財產(chǎn)無償轉讓是不是需要繳稅啊?

小稅官:根據(jù)《試點過渡政策》第一條第(三十六)項規(guī)定,涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉讓不動產(chǎn)、土地使用權的,在試點期間免征增值稅.

家庭財產(chǎn)分割,包括下列情形:離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權.

因此,對于常規(guī)發(fā)生的家庭內(nèi)部或者直系近親屬之間的更名、轉讓是免征增值稅的.

小房主:嗯!這也是一種務實的做法.

小稅官:提醒一下,現(xiàn)在的營改增期間,個人的不動產(chǎn)轉讓、出租需要繳納的增值稅是國稅局委托地稅局代征的,你如果要辦理,就可以直接去地稅局的辦稅服務窗口辦理.

小房主:那么我們有時候是吧商鋪出租給企業(yè)的,他們向我們要增值稅專用發(fā)票,我們可以開嗎?

小稅官:根據(jù)《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》(稅總函[2016]145號)規(guī)定,增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn),購買方或承租方不屬于其他個人的,納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票.

如果你們的住房出租和出售也是可以的,但要注意:對方是其它個人的,是不可以代開發(fā)票給他的.

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的。因為它是一門技