會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：新建不動(dòng)產(chǎn)、在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策解析

新建不動(dòng)產(chǎn)、在建工程進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策解析財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件2及國(guó)家稅務(wù)總局2016年第15號(hào)公告規(guī)定：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

這里的不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物；構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

總局的這兩個(gè)文件明確了兩個(gè)事項(xiàng)：

一、需要分2年抵扣的不動(dòng)產(chǎn)范圍

1、增值稅一般納稅人在試點(diǎn)實(shí)施后取得的不動(dòng)產(chǎn)。

這里的取得，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)。

2、增值稅一般納稅人在試點(diǎn)實(shí)施后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程這里的發(fā)生，包括新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)。

二、不需進(jìn)行分2年抵扣的不動(dòng)產(chǎn)（可一次性全額抵扣）

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目工廠購(gòu)買(mǎi)的廠房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，雖然同屬于不動(dòng)產(chǎn)，但在進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣上應(yīng)區(qū)別對(duì)待。前者屬于可以為企業(yè)長(zhǎng)期創(chuàng)造價(jià)值、長(zhǎng)期保持原有形態(tài)的實(shí)物資產(chǎn)；而后者在實(shí)質(zhì)上則屬于企業(yè)生產(chǎn)出來(lái)用于銷售的產(chǎn)品，屬性不同，對(duì)其施行分年抵扣顯然不合適，應(yīng)當(dāng)一次性抵扣。

2、融資租入的不動(dòng)產(chǎn)其購(gòu)置成本已分期支出并分期抵扣，如果再對(duì)每期取得的租金進(jìn)項(xiàng)分兩年抵扣，核算會(huì)非常復(fù)雜，因此可一次性全額抵扣。

3、施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物。

為了保證施工正常進(jìn)行，建筑企業(yè)大多需要在施工現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)一些臨時(shí)性的簡(jiǎn)易設(shè)施，比如工棚、物料庫(kù)、現(xiàn)場(chǎng)辦公房等。臨時(shí)設(shè)施雖然也屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但存續(xù)時(shí)間短，施工結(jié)束后即要拆除清理，其性質(zhì)與生產(chǎn)過(guò)程中的中間投入物更為接近。

因此，現(xiàn)行政策對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)設(shè)施，允許一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

另外國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）規(guī)定：”納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

不動(dòng)產(chǎn)原值，是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)。

上述分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施?！币罁?jù)上述規(guī)定，可以看出對(duì)分2年抵扣的不動(dòng)產(chǎn)在建工程項(xiàng)目范圍，主要限定在了構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的貨物、以及與不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)系直接的設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)。

1、構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的購(gòu)進(jìn)貨物。

除建筑裝飾材料，還包括給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

2、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)這兩類服務(wù)都可視為與不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目直接相關(guān)的服務(wù)。

例如：某納稅人為增值稅一般納稅人，其購(gòu)進(jìn)材料直接耗用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程項(xiàng)目，按照如下情況分別處理：

1、該不動(dòng)產(chǎn)在建工程項(xiàng)目屬于新建不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)2016年第15號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)購(gòu)進(jìn)材料進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%于當(dāng)期抵扣，剩余40%于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月抵扣。

2、該不動(dòng)產(chǎn)在建工程項(xiàng)目屬于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，按照如下情況分別處理：

（1）如果購(gòu)進(jìn)的該部分材料成本未計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)原值（不動(dòng)產(chǎn)原值，是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)），則該項(xiàng)購(gòu)進(jìn)材料進(jìn)項(xiàng)稅額可于當(dāng)期全部抵扣。

（2）如果購(gòu)進(jìn)的該部分材料成本計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)原值，那么仍應(yīng)區(qū)分兩種情況

①購(gòu)進(jìn)該部分材料成本未達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)原值50%，則該項(xiàng)購(gòu)進(jìn)材料的進(jìn)項(xiàng)稅額可于當(dāng)期全部抵扣。

②購(gòu)進(jìn)該部分材料成本達(dá)到或超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%，根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)購(gòu)進(jìn)材料進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%于當(dāng)期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13個(gè)月抵扣。

同樣，納稅人購(gòu)進(jìn)其他服務(wù)，如設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)等，直接耗用于自建不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照上述購(gòu)進(jìn)材料直接用于自建不動(dòng)產(chǎn)的情況，分別處理。

小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺(jué)得只要大概知道意思就可以了，但這樣