成都市依山水岸可行性研究本科開題報(bào)告

PAGEPAGE7四川農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開題報(bào)告畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目成都依山水岸項(xiàng)目可行性研究選題類型調(diào)研型課題來源自選學(xué)院建設(shè)與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院專業(yè)工程管理指導(dǎo)教師張露云職稱助教姓名白亞軒年級(jí)2012級(jí)學(xué)號(hào)201279771．選題背景2014年是中國經(jīng)濟(jì)改革與調(diào)整的第一年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)開始朝“新常態(tài)”軌跡發(fā)展。一方面，GDP增速等宏觀指數(shù)在外需疲軟、內(nèi)需持續(xù)回落、房地產(chǎn)周期性調(diào)整以及深層次扭曲等力量的作用下持續(xù)回落；另一方面，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在消費(fèi)升級(jí)、不平衡逆轉(zhuǎn)以及政策調(diào)整的作下出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。2014年房地產(chǎn)步入調(diào)整期也成為影響2014年宏觀經(jīng)濟(jì)景氣的焦點(diǎn)。各項(xiàng)宏觀參數(shù)超預(yù)期的大幅波動(dòng)預(yù)示著中國宏觀經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”步入攻堅(jiān)階段，也步入宏觀風(fēng)險(xiǎn)的集中釋放期、增速換擋的拐點(diǎn)期及結(jié)構(gòu)調(diào)整的艱難期。由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)仍然較弱，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未到位，一些領(lǐng)域存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，我國經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的下行壓力，2015預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長將下調(diào)到７%左右。明年政府可能繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，繼續(xù)實(shí)施定向調(diào)控宏觀政策，加大財(cái)稅政策和產(chǎn)業(yè)政策的定向調(diào)控力度。房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境仍將寬松，同時(shí)經(jīng)濟(jì)下行也抑制消費(fèi)，房地產(chǎn)可能復(fù)蘇乏力。以上.數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料【1】2015年，3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》【2】實(shí)施將為房地產(chǎn)稅改革奠定基礎(chǔ)。在宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨下行壓力和市場(chǎng)持續(xù)去化庫存的背景下，預(yù)測(cè)各地仍有可能出臺(tái)適度放松政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如從戶籍制度、公積金制度、契稅財(cái)稅補(bǔ)貼等方面加大支持力度。但是由于市場(chǎng)環(huán)境差異，各地城市調(diào)控措施和力度的差異仍將繼續(xù)存在。整體來看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段更趨于長效、穩(wěn)定，從而促進(jìn)市場(chǎng)建立自身調(diào)節(jié)機(jī)制，保障長期穩(wěn)定發(fā)展。2014年下半年成都樓市政策層面逐漸寬松，先是6月份出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)增長的22條，然后“限購”政策不公開化退出，對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。但是系列“救市”政策對(duì)市場(chǎng)未造成實(shí)質(zhì)性變化，在中央“限貸”政策退出后成都樓市才迎來真正意義的回暖。預(yù)判2015年在經(jīng)濟(jì)不景氣及土地市場(chǎng)低迷的情況下，成都樓市政策環(huán)境仍趨寬松。.以上資料來自《成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析》【3】項(xiàng)目位于四川成都金牛區(qū)金泉街道高家社區(qū)2組金科苑南街，周邊分布萬畝資源型生態(tài)公園，臨近地鐵二號(hào)線，出行無憂。傲距城西繁華新中心，周邊配套完善，沃爾瑪、萬裕生活廣場(chǎng)、金糧路生活農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、羊犀生活區(qū)、一品天下等極大的便利了人們的生活起居。此外，成都外國語學(xué)校、成外附小、蜀西中學(xué)金牛實(shí)驗(yàn)學(xué)校、迎賓路小學(xué)、成都十二中等優(yōu)質(zhì)學(xué)校近在咫尺。這一優(yōu)勢(shì)將會(huì)為項(xiàng)目建成以后提供很大的競(jìng)爭(zhēng)力！周邊配套設(shè)施可謂十分完善了。在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化的今天，合理運(yùn)用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，打造獨(dú)特的建筑產(chǎn)品，對(duì)建筑產(chǎn)品良好的定位能給項(xiàng)目提供強(qiáng)大的吸引力，為項(xiàng)目帶來大批的擁簇者。2立題依據(jù)2.1從項(xiàng)目的角度而言對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。當(dāng)今國家對(duì)房地產(chǎn)的打壓政策堅(jiān)持到底，貨幣政策緊縮，項(xiàng)目決策一旦失誤，浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會(huì)給開發(fā)商帶來致命性的打擊。查閱《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》【4】了解到可行性研究作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是可行性研究報(bào)告可以作為確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資者根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。規(guī)范的可行性研究能夠抑制感性、盲目的投資。二是可行性研究報(bào)告可以作為向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)，向當(dāng)?shù)卣推渌鶎俪鞘幸?guī)劃部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。三是可行性研究報(bào)告可作為開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)備和原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為后續(xù)建設(shè)工作順利進(jìn)行鋪墊；對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究得出結(jié)論的基礎(chǔ)上，判斷如果借出資金，在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。四是對(duì)國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資失敗，會(huì)導(dǎo)致對(duì)銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進(jìn)程。五是為后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)管理提供基礎(chǔ)目標(biāo)依據(jù)?？尚行匝芯磕依隧?xiàng)目工程建設(shè)的各項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)和相應(yīng)的成本估算，而且項(xiàng)目竣工后的決算和考核，都以可行性研究報(bào)告中制定的成本預(yù)算，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為考核依據(jù)。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可以作為政府各級(jí)管理計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制各個(gè)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。2.2從自身角度而言項(xiàng)目的可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前的一項(xiàng)首要工作，通過對(duì)項(xiàng)目的可行性研究可以對(duì)整個(gè)投資系統(tǒng)的有關(guān)技術(shù)，經(jīng)濟(jì)，財(cái)務(wù)，稅收，商業(yè)，環(huán)境保護(hù)，法律，政策等多方面因素有一個(gè)深入的了解。同時(shí)能將自己在大學(xué)四年中所學(xué)的科目綜合運(yùn)用到。通過親自操作能夠?qū)σ粋€(gè)建設(shè)項(xiàng)目的前期階段有一個(gè)全面，系統(tǒng)，科學(xué)的認(rèn)識(shí)與學(xué)習(xí)。3研究?jī)?nèi)容3.1項(xiàng)目總論說明項(xiàng)目提出的背景、投資環(huán)境、項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性和經(jīng)濟(jì)意義；綜述可行性研究的主要結(jié)論，存在的問題與建議，并說明項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.2開發(fā)項(xiàng)目用地的調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與地理位置、土地權(quán)屬類別及面積、土地狀況；分析周邊建筑、環(huán)境條件、城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求、交通、社會(huì)法律公共設(shè)施施工條件等諸多問題。3.3市場(chǎng)調(diào)查分析和建設(shè)規(guī)模的確定3.3.1房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查：包括政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)、法律限制與導(dǎo)向、金融政策、文化教育、自然地理區(qū)位、城市規(guī)劃條件與限制因素、基礎(chǔ)配套設(shè)施完善程度、未來經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的影響等3.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查：主要對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系做調(diào)研，如供給量、有效需求量、空置率、供求的房地產(chǎn)類型、地段、層次；本地區(qū)的同類型的房地產(chǎn)商品租售價(jià)格，同類型房地產(chǎn)的開發(fā)成本、稅費(fèi)、開發(fā)和租售期，行業(yè)中同類型房地產(chǎn)的收益率。分析市場(chǎng)需求容量，消費(fèi)者的類別、消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)和購買能力；同時(shí)進(jìn)行自身競(jìng)爭(zhēng)力及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。3.3.3通過現(xiàn)有供給量和需求量分析，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的數(shù)量和價(jià)格，確定目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，制定租售計(jì)劃，合理確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模。3.4方案策劃和比選方案策劃包括項(xiàng)目構(gòu)成范圍、建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性技術(shù)規(guī)劃指標(biāo)、技術(shù)來源、主要技術(shù)工藝和設(shè)備造型方案等規(guī)劃設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上提出幾套方案在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，選出最為合理、可行的方案作為最后方案【6】，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述。3.5資源供給條件分析分析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間和使用或經(jīng)營期間的資源供給是否滿足項(xiàng)目的要求。同時(shí)考慮項(xiàng)目投產(chǎn)使用過程中水、電、氣、交通等供應(yīng)條件3.6環(huán)境影響評(píng)價(jià)與勞動(dòng)保護(hù)調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目所在的區(qū)域的環(huán)境現(xiàn)狀條件，分析存在的主要污染源和污染物，并預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)和使用過程中對(duì)環(huán)境的影響。分析開發(fā)建設(shè)過程中的危害因素和危害程度，制定勞動(dòng)保護(hù)措施方案和消防措施方案。3.7項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)與管理費(fèi)用的研究全廠生產(chǎn)管理體制、工程技術(shù)，管理人員的數(shù)量要求，勞動(dòng)定員的配備方案，人員培訓(xùn)的規(guī)劃和費(fèi)用估算。3.8開發(fā)建設(shè)計(jì)劃依據(jù)項(xiàng)目基本建設(shè)程序，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目指定的建設(shè)工期和勘察設(shè)計(jì)等要求，選擇整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施方案和總進(jìn)度，用網(wǎng)絡(luò)圖或橫道圖表述最佳實(shí)施計(jì)劃方案的選擇。3.9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析3.9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)【7】根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析的內(nèi)容測(cè)算項(xiàng)目的投資費(fèi)用、銷售收入、租金收入和其他營業(yè)收入，依據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅制度、價(jià)格、相關(guān)法規(guī)對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力等項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并編制財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表。并計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)3.9.2社會(huì)評(píng)價(jià)【8】從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。3.9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析研究對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度。綜合以上三點(diǎn)評(píng)價(jià)以及社會(huì)效益評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。3.10結(jié)論及建議提供決策參考【9】，指出項(xiàng)目存在的問題，改進(jìn)建議及結(jié)論性意見。4研究方案將本項(xiàng)目主要的幾個(gè)步驟用流程圖表示如下,一些小的步驟在具體研究時(shí)附帶在這些主要的步驟中完成【10】資源調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查資源調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查策劃出幾套合理方案并比選出最優(yōu)方案策劃出幾套合理方案并比選出最優(yōu)方案不確定性分析社會(huì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不確定性分析社會(huì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)撰寫成果報(bào)告撰寫成果報(bào)告5研究成果5.1課題成果完成課題設(shè)計(jì)，完成依山水岸住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告，分析該項(xiàng)目是否可行。5.2個(gè)人成果理論與實(shí)際相結(jié)合學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)知識(shí)，對(duì)大學(xué)期間學(xué)的專業(yè)知識(shí)有一個(gè)全面的回顧全面的應(yīng)用，從設(shè)計(jì)過程中學(xué)到了項(xiàng)目可研的相關(guān)知識(shí)一系列的研究方法，對(duì)我今后的學(xué)習(xí)發(fā)展有很大的幫助，使我受益匪淺。6.進(jìn)度安排6.12015年2月-2015年3月廣泛查閱各種文獻(xiàn)，收集資料、整理資料，完成并上交開題報(bào)告6.22015年4月-2015年6月在指導(dǎo)老師指導(dǎo)下進(jìn)行修改和完善開題報(bào)告，并完成開題報(bào)告設(shè)計(jì)答辯6.32015年7月-2015年9月投資機(jī)會(huì)研究階段，即在對(duì)項(xiàng)目實(shí)地地進(jìn)行了廣泛地調(diào)查研究、收集資料、勘察建設(shè)地點(diǎn)的基礎(chǔ)上，選擇開發(fā)項(xiàng)目，提出投資建議6.42015年10月-2015年12月初步可行性研究階段，即依據(jù)機(jī)會(huì)研究的成果，深入審查和分析所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目選址及周邊環(huán)境、項(xiàng)目投資估算等情況，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，以初步判定項(xiàng)目的可行性，從而得出是否有必要進(jìn)一步做詳細(xì)可行性研究的結(jié)論6.52016年1月–2016年2月詳細(xì)可行性研究階段，即在初步可研基礎(chǔ)上，著重對(duì)各方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，以求獲得最佳的投資方案，并完成可行性研究報(bào)告6.62016年3月-2016年4月項(xiàng)目評(píng)估階段，由政府投資決策機(jī)構(gòu)或貸款決策機(jī)構(gòu)組織實(shí)施或授權(quán)給投資咨詢機(jī)構(gòu)，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審查和再檢查，進(jìn)一步判斷可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，為項(xiàng)目的審批決策提供依據(jù)。征求意見，修訂初稿，整理并提交報(bào)告6.72016年5月–2016年6月完成答辯準(zhǔn)備工作，進(jìn)行答辯7參考文獻(xiàn)數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中華人民共和國總理李克強(qiáng)2014年11月12日簽署第656《中華人民共和國國務(wù)院令》所公布《成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析》百度文庫《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》鄭曉云，王琳，何鑫主編科學(xué)出版社《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》第二版劉曉君主編中國建筑工業(yè)出版社《運(yùn)籌學(xué)教程》第四版胡運(yùn)權(quán)，郭耀煌清華大學(xué)出版社《可行性研究與投資決策》湯