易居鴻連地產(chǎn)重慶袁家崗市場報告

【MarketResearch&DevelopmentCenter2004年4月】袁家崗周邊

市場報告九龍坡區(qū)袁家崗周邊市場報告一宏觀市場現(xiàn)狀2002年至2004年是重慶房地產(chǎn)業(yè)開展速度最快的兩年，房地產(chǎn)也開發(fā)量及銷售量較上一年同期有大幅提高，重慶房地產(chǎn)市場前景良好。

從2002年一季度至2004年二季度，商品房總銷售面積2339.65萬平方米，比總竣工面積1846.69萬平方米高出27%，比批準(zhǔn)預(yù)售總面積2109.35萬平方米高出11%。因此到2004年二季度，重慶市房地產(chǎn)市場空置房得到有力控制，目前空置房面積為320.09萬平方米。2003年1~8月重慶市二手房成交面積150.06萬平方米，2004年1~6月成交205.57萬平方米。數(shù)據(jù)顯示從2003年開始，舊城改造的拆遷力度加強(qiáng)，城市拆遷量加大。批準(zhǔn)預(yù)售量、竣工面積及銷售面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升。重慶市房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)出良好的開展態(tài)勢。住宅需求向功能性、舒適性開展據(jù)不完全統(tǒng)計，截至２００３年年底，74.7％的重慶居民家庭擁有私有住宅；我市城鎮(zhèn)居民家庭住房人均建筑面積為19.6平方米，人均使用面積為14.8平方米，居民居住條件大為改善。城鎮(zhèn)住房辭別短缺時代。因此，現(xiàn)今住宅產(chǎn)品需求市場非必需性購置

再次置業(yè)者由于有過一次或?qū)掖钨彿拷?jīng)驗，購房逐漸理性。他們對產(chǎn)品的空間布局及功能、實(shí)用性，以及工程的外在大環(huán)境、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、物業(yè)管理等都有較高的要求。希望自己所購的物業(yè)配套功能更齊全;舒適性更良好

另外，重慶市目前逐月遞增的房地產(chǎn)市場供給量與逐漸減少的市場需求形成較大反差，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的競爭日益劇烈二區(qū)域市場現(xiàn)狀■供給〔區(qū)域總量〕2004年1月—9月商品房均價走勢圖〔單位：元/套內(nèi)㎡〕〔注：以上均價均值是區(qū)域內(nèi)各樓盤均價總和的平均值〕從今年年初至今，九龍坡區(qū)商品房均價一路盤升．從年初的2780元上漲至9月的3485元，上漲幅度達(dá)25.3%，上漲幅度較大，區(qū)域價格呈遞增態(tài)勢。成都時代凱悅工程目前在該區(qū)域內(nèi)，共推出住宅工程16個，其中14個樓盤在售。區(qū)域市場總供給量達(dá)193.27萬方〔在售樓盤供給量〕，10月中旬和10月底即將開盤的晉愉·綠韻康城和渝州新都還將為市場帶來近14萬方的供給量。屆時，區(qū)域供給總量將達(dá)207.27萬方。本區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)以高層花園小區(qū)為主，功能配套較為齊備，供給產(chǎn)品以一房、兩房及小三房等戶型并重，面積段涵蓋40~115平方米，區(qū)域總體供給量充足，產(chǎn)品形態(tài)豐富，樓盤之間競爭劇烈。

■需求客戶層不局限于本區(qū)域由于本區(qū)域地處于交通上的金三角地帶，交通四通八達(dá).即將開通的輕軌較新線進(jìn)一步加強(qiáng)了該區(qū)域的通達(dá)性。交通興旺使得本區(qū)域的輻射能力增強(qiáng)，加之區(qū)域市場價格低于臨近的渝中，從而加大了本區(qū)域在市場中的競爭力.使得其他區(qū)域客戶，特別是渝中的客戶前來投資、置業(yè)。中小戶型需求大一本區(qū)域內(nèi)IT、科技行業(yè)企業(yè)聚集，中小戶型由于其即可作為小型企業(yè)的辦公室，又可滿足居住的需要.二本區(qū)域人口多是三口之家，人均收入在1000元/月以上，家庭收入3000元/月左右，購置力有限.導(dǎo)致物業(yè)總價不能過高.三周邊配套

■商業(yè)

商業(yè)配套方面主要在大坪交通轉(zhuǎn)盤地帶分布有少量的百貨商場如:新世紀(jì)百貨超市百盛購物廣場和大量通信市場.沿街商業(yè)小門面較多，門面主力面積段在10㎡~45㎡之間，主要經(jīng)營餐飲、服裝、小百貨、機(jī)電、五金、藥品等。另外各小區(qū)有少量的商業(yè)配套但只能滿足自己小區(qū)業(yè)主生活需要.

■交通

本區(qū)域地處渝中區(qū)和九龍坡區(qū)交界處，交通四通八達(dá)，是連接渝中區(qū)、九龍坡區(qū)以及大渡口區(qū)的交通樞紐.有袁家崗公交車站陳家坪長途汽車站以及將將開通的輕軌.將形成一個立體空間式交通網(wǎng)絡(luò)模式?！鲠t(yī)療教育

本區(qū)域內(nèi)擁有重慶市大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)重醫(yī)附屬醫(yī)院和大坪三院,醫(yī)療設(shè)施齊全，臨床經(jīng)驗豐富,為該區(qū)域提供了良好的就醫(yī)環(huán)境。

本區(qū)域內(nèi)就學(xué)條件很良好,有重慶醫(yī)科大學(xué)交通學(xué)院育才中學(xué)建設(shè)中學(xué)田家炳中學(xué)謝家灣小學(xué)工業(yè)技術(shù)學(xué)校等小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)以及職業(yè)技術(shù)學(xué)校共計13所.■餐飲、娛樂

區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂相對集中，分布在南方花園科園片區(qū)和大坪至馬家堡沿線。特別是南方花園片區(qū)內(nèi)的餐飲、娛樂較為集中,科園四路一條街的餐飲在行業(yè)享有一定的知名度.四細(xì)分市場去化住宅本區(qū)域內(nèi)住宅工程共16個，目前有14個樓盤在售，另有2個樓盤將于10月底參加其中。目前在售的樓盤中，銷售率根本到達(dá)85%。各樓盤的小戶型更是銷售火爆?！鲋髁θセ娣e段比例

■主力去化總價段

本區(qū)域的主力去化價格段主要集中在11-31萬,市場對于這一價段的接受程度很高.區(qū)域樓盤的均價為3277元/平方米,而所購置的戶型多集中在兩房三房.區(qū)域內(nèi)所打造的樓盤小區(qū)的功能配套都比較齊全,樓盤的品質(zhì)也相對較高.■商業(yè)辦公由于本區(qū)域現(xiàn)有大量外商獨(dú)資、合資等各種科技企業(yè)，常住人口已超過42萬。陳家坪機(jī)電市場和石橋鋪電腦市場對辦公用房的需求很大,目前在售的商業(yè)樓盤有5個,銷售情況良好到達(dá)75%.目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科工貿(mào)產(chǎn)值將突破300億元?？梢钥隙ㄎ磥韼啄曛?，本區(qū)域辦公用房消費(fèi)量還將持續(xù)攀升

五客層分析

◆原住居民和廠礦職工.大坪袁家崗謝家灣周邊的渝中九龍坡原住民對該區(qū)域有居住習(xí)慣,一時難以改變.

◆電腦IT行業(yè)精英,.做為IT相關(guān)行業(yè)的精英多集中在該區(qū)域.打算在該區(qū)域置業(yè)的較多,居住上班兩地近

◆區(qū)域周邊郊縣及渝中九龍坡以外的區(qū)域,重慶的交通大環(huán)境改善之后,有一定的經(jīng)濟(jì)能力,對住在臨近市中心的主城區(qū)又有良好的自我感覺,對樓盤品位有強(qiáng)烈的追求和炫耀心理.區(qū)域也符合這批外來者心理因素的條件六總結(jié)分析通過目前本區(qū)域房地產(chǎn)市場供需情況，做出以下分析結(jié)論：◆市場總體供需量大供需兩旺，產(chǎn)品形態(tài)豐富，價格上漲幅度較大各樓盤間競爭劇烈◆本區(qū)域土地供給較少可開發(fā)土地緊缺◆在本區(qū)域擁有大量土地的開發(fā)企業(yè)未來將占據(jù)市場中的主導(dǎo)地位◆新開樓盤較少，但體量較大品質(zhì)較高開發(fā)時間較長◆戶型需求向功能齊備的中小戶型,面積集中在40-95平方米重慶房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計表

項目

時間全市審批出讓(萬平方米)主城區(qū)竣工面積(萬平方米)批準(zhǔn)預(yù)售(萬平方米)主城區(qū)商品房（住宅）銷售面積(萬平方米)主城區(qū)存量房交易量（萬平方米）全市新開工面積（萬平方米）主城區(qū)拆遷量（萬平方米）2002年1季度148.352.04161.4599.0230.91709.4780.062002年2季度240.32154.28138.11181.4557.732002年3季度363.5178.58129176.2876.52002年4季度386.5798.82175262.190.142003年1季度124173.98171.88182.7565.92098.23326.42003年2季度308.88233.41200.00286.271.282003年3季度1009.78218.37278.13216.770.922003年4季度570.83254.13328.09316.46109.682004年1季度790.48204.49244.88300.3476.27986.061902004年2季度1600.88278.59282.81318.3594.31合計5543.541846.692109.352339.65743.634793.76596.46樓盤名稱產(chǎn)品規(guī)劃均價（元/㎡）主力去化面積段主力去化總價段自由左岸由2棟高層建筑組成，戶型以兩房、三房為主，另有小部分一房340047㎡~80㎡16萬~27萬同創(chuàng)奧韻小區(qū)靠近奧體中心，總體定位于運(yùn)動型居住區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)網(wǎng)球訓(xùn)練場。以小高層和高層住宅為主，戶型以兩房、三房為主，另有部分一房和四房360090㎡~130㎡32萬~47萬駿逸·新視界小區(qū)定位于生態(tài)住宅，小區(qū)景提倡自然，保留了地塊中原有的植被。高層住宅，戶型以兩房和三房為主，另有部分一房及商業(yè)320038㎡~90㎡12萬~29萬萬友康年·國際公寓由3棟高層建筑組成，有小區(qū)景觀，并可分享萬友康年酒店的配套設(shè)施。戶型以一房和兩房為主，另有部分三房，其中兩房最多368038㎡~80㎡14萬~29萬一城·幸福時光單體樓，以一房和兩房為主，另有部分三房280039㎡~78㎡11萬~22萬驕陽天際單體樓，所有產(chǎn)品均設(shè)計為空高5.2米的夾層，以一房和兩房為主，另有部分三房350048㎡~80㎡17萬~28萬華宇名都城小區(qū)均為高層建筑，內(nèi)有主題景觀花園，產(chǎn)品以三房為主，另單獨(dú)設(shè)計有公寓式寫字樓及商業(yè)街400080㎡~120㎡32萬~48萬建工·新康橋小區(qū)均為高層建筑，內(nèi)有主題景觀花園，產(chǎn)品以兩房和三房為主，另有部分商業(yè)330045㎡~80㎡15萬~26萬新銳地帶單體樓，以三房和兩房為主400070㎡~100㎡28萬~40萬珠江華軒小區(qū)均為高層建筑，內(nèi)有景觀花園，以三房和兩房為主，另有部分商業(yè)370075㎡~120㎡28萬~44萬歸谷城市美墅小區(qū)均為疊加別墅，低層住宅設(shè)有地下室，頂層住宅設(shè)有屋頂花園和大露臺3700150㎡~200㎡55萬~74萬盛仁匯大廈單體樓，產(chǎn)品戶型以兩房和三房為主，另有部分商業(yè)360065㎡~80㎡23萬~29萬

麗水菁苑·泊景灣小區(qū)擁有江景優(yōu)勢，由多層及高層建筑組成，小區(qū)內(nèi)地勢落差較大，有多重景觀設(shè)計，產(chǎn)品戶型以三房和兩房為主。目前該案銷售已接近尾聲，產(chǎn)品戶型偏大340095㎡~125㎡32萬~42萬渝州新都（未開盤）一期銷售產(chǎn)品均為三房的大戶型3300（預(yù)計）103㎡~129㎡34萬~42萬晉愉·綠韻康城（未開盤）由14棟高層和16棟小高層組成，一期產(chǎn)品以三房和兩房為主，另有部分一房280088㎡~120㎡25萬~34萬袁家崗工程

市場報告一地塊屬性研判1地理位置本工程地塊位于重慶市九龍坡區(qū)袁家崗謝陳路和袁茄路之間及重慶市奧林匹克中心旁.地塊東鄰袁家崗輕軌車站;西鄰?fù)瑒?chuàng)奧運(yùn);南上;鄰重慶醫(yī)科大學(xué)附屬一院;北下鄰謝陳路.整個地塊較平整規(guī)那么.2地塊現(xiàn)狀目前正在進(jìn)行地基的開挖,工程是2021年北京奧運(yùn)會重慶分會場的配套建設(shè)工程,總用地面積約16.5萬平方米,除用于城市規(guī)劃道路等用地約5.3萬平方米以外,約11.1萬平方米為綜合開發(fā)用地.3周邊環(huán)境分析■周邊環(huán)境及景觀本工程地塊緊鄰重慶市奧林匹克中心和袁家崗輕軌車站,處于九龍坡和渝中的交接處.是難得的金三角地段.■友誼路和袁茄路周邊主要環(huán)境:南鄰重慶醫(yī)科大學(xué)附屬一院和韻動人家小區(qū)西鄰?fù)瑒?chuàng)奧運(yùn)小區(qū)和渝州賓館東鄰即將運(yùn)行的袁家崗輕軌車站和重慶出版社田家炳中學(xué)工業(yè)職業(yè)學(xué)院北鄰怡然酒店隆鑫集團(tuán)汽車研究所重慶技術(shù)展覽中4外圍環(huán)境展望本工程外圍的區(qū)域是九龍坡袁家崗輕軌站,是重慶輕軌的一個總要站點(diǎn)。位于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)的交界處.轄區(qū)面積437平方公里，人口70余萬，其中城鎮(zhèn)人口占60%約有42萬人。區(qū)人民政府駐重慶市楊家坪地塊屬性結(jié)論1位置居于金三角地帶本地塊緊鄰重慶市奧林匹克體育中心,無論是到解放碑南岸和沙坪壩,都是很非常方便.從傳統(tǒng)的概念上講,本地塊居于交通地段上的金三角地帶.2位置具有現(xiàn)存的市場對象(區(qū)域客層公務(wù)員和行業(yè)精英人士)從調(diào)查來看,本工程周邊的再售案源,以及原住的居民,本案存在兩方面的客層,一是政府公務(wù)員和行業(yè)精英人士,二是區(qū)域換房的原住民和國有企業(yè)職工.3土地的條件可以修建高密度的標(biāo)志建筑由于本地塊較為平整規(guī)那么，及地形可以修建高密度標(biāo)志性建筑，成為地理坐標(biāo)。4交通形成端點(diǎn)但不集約,人車流量大從目前的情況來看,交通已形成一個端點(diǎn).目前大量的人流量不會在此做過多的停留。隨著輕軌的運(yùn)行，人流量會進(jìn)一步加大。對于本工程中的商業(yè)關(guān)鍵是如何使人流量在此集約并購物消費(fèi)5地塊現(xiàn)狀條件對生成大型商業(yè)娛樂購物中心和豪宅有利，但需謹(jǐn)慎從地塊條件上來看，處于渝中老主城的邊緣。在距離上有離塵不離城；交通上很便捷；地塊視野開闊，緊鄰?qiáng)W體中心具有一定的獨(dú)占性和稀缺性。這對本工程修建豪宅有利。但要修建大型商業(yè)中心，需謹(jǐn)慎。目前消費(fèi)者在很大程度上形成了去楊家坪沙坪壩和解放碑購物消費(fèi)。在大坪—袁家崗消費(fèi)量很少。本工程商業(yè)必須做到攔截本區(qū)域的高消費(fèi)人群6地塊區(qū)域存在一定辦公氣氛由于高新區(qū)現(xiàn)有外商獨(dú)資、合資等各種科技企業(yè)4000多家，常住人口已超過42萬。目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科工貿(mào)產(chǎn)值將突破300億元?？梢钥隙?，未來幾年中，這里的住宅及辦公用房消費(fèi)量還將持續(xù)攀升7地塊區(qū)域存在一定的小戶型市場本工程所在區(qū)域還存在一定的酒店式小戶型市場，目前市場上的小戶型得到熱銷。證明了市場中還有局部潛在客戶及大批IT、光電、醫(yī)療、廣告界精英人士8位置地塊條件可以修建大型運(yùn)動娛樂城本工程緊鄰?qiáng)W體中心，根本上以后的各大型賽事和娛樂活動都會在奧體中心舉行。在大田灣的體育相關(guān)行業(yè)都會轉(zhuǎn)移到這里貳市場競爭屬性SOWT分析本案的時機(jī)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的影響上。市場外部環(huán)境因素可歸納為政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會環(huán)境市場環(huán)境產(chǎn)業(yè)進(jìn)入環(huán)境替代產(chǎn)品及現(xiàn)有企業(yè)競爭七個方面。

外部環(huán)境因素機(jī)會威脅政策環(huán)境土地市場陽光化作業(yè)，土地市場公平化水平提高獲得土地成本提高各項存款利率下降，刺激城鄉(xiāng)居民消費(fèi)；貸款利率下降，融資財務(wù)成本降低。金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)05個百分點(diǎn)、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。04年貸款縮減5000億?？刂品康禺a(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信貸門檻提高。尤其是21號文件的頒布對發(fā)展商的資金鏈產(chǎn)生很大的威脅，個人信貸審核加強(qiáng)。04年貸款縮減5000億。國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀控制力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)管理加強(qiáng)防止行業(yè)泡沫，攤薄企業(yè)利潤開發(fā)西部的政策使重慶的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位提升，增進(jìn)重慶招商引資能力吸引外地開發(fā)商進(jìn)入重慶地產(chǎn)市場九龍坡政府繼續(xù)強(qiáng)力宣傳九龍坡區(qū)，并且為樓市造血主城各區(qū)都在樹立自己的特色經(jīng)濟(jì)環(huán)境國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，運(yùn)行質(zhì)量效益提高，第三產(chǎn)業(yè)比重增加提高恩格爾系數(shù)降低，生活水平逐漸提高

社會環(huán)境消費(fèi)觀念逐漸變化，住房消費(fèi)，信息消費(fèi)，汽車消費(fèi)已成為市場熱點(diǎn)區(qū)域競爭更加劇烈，區(qū)域間的屏障正在被打破汽車價格下降，家庭轎車成為消費(fèi)時尚市場環(huán)境供需兩旺，供應(yīng)規(guī)模放大，銷售量穩(wěn)步增長投資力度大，市場供應(yīng)規(guī)模放大，空置量繼續(xù)加大房價持續(xù)穩(wěn)定增長，短時間內(nèi)實(shí)際漲幅不大土地和建安成本增加，建筑品質(zhì)日益提升。使房價上升，但實(shí)際市場支撐價格上漲空間有限。產(chǎn)業(yè)進(jìn)入環(huán)境土地交易日漸公開公平化，企業(yè)土地儲備能力的重要性突出房地產(chǎn)開發(fā)門檻提高開發(fā)創(chuàng)新新意識較強(qiáng)，注重企業(yè)形象品牌建設(shè)產(chǎn)品研發(fā)競爭主體多元化，大批外地企業(yè)進(jìn)軍重慶地產(chǎn)市場現(xiàn)有企業(yè)競爭金科.綠韻康城工程浩大，前期投資大，目前交通不暢金科品牌正走向成熟，走中高端策略，公關(guān)能力強(qiáng)華宇開發(fā)能力強(qiáng)，區(qū)位好（華宇.渝州新都和華宇名都城）區(qū)位處于渝中區(qū)，是目前渝中待開發(fā)的最大樓盤。地段優(yōu)越，形象好品牌沖擊力強(qiáng)。名都處于石橋鋪賽博對面.有人人樂超市入住.萬友康年.國際公寓開發(fā)能力一般，地段好位于大坪三岔路口處，區(qū)位成熟。可觀江景。上海中心（暫定）開發(fā)能力強(qiáng)，區(qū)位好位于楊家坪步行街，形象好實(shí)力不俗。推廣能力強(qiáng)。地塊素質(zhì)高替代產(chǎn)品競爭九龍坡大渡口北部新區(qū)都在修建大型商業(yè)各區(qū)都有大盤在運(yùn)作叁客戶屬性判斷本工程的客源和客層,根據(jù)市場調(diào)查和經(jīng)驗判斷在形式上呈現(xiàn)三大類需求客源住宅第一類客層將以區(qū)域原住民為住,大坪袁家崗謝家灣周邊的原住民對該區(qū)域有居住習(xí)慣,一時難以改變,同時伴隨家庭拆遷戶,而兩個家庭為了相互照應(yīng)而相距不遠(yuǎn),加之目前周邊供給樓盤少.本工程為他們理想的選擇.第二類客層將以政府公務(wù)員以及行業(yè)精英為主.本工程所處的區(qū)域聚集了大量的公務(wù)員,根據(jù)級別來看,一級以下公務(wù)員大多還沒有配備汽車,同時年齡較輕,對該區(qū)域有著上下班方便的依賴,這樣一個個案的出現(xiàn),對于他們是一個很好的選擇.而做為IT相關(guān)行業(yè)的精英多集中在該區(qū)域.打算在該區(qū)域置業(yè)的很多.第三類客層將來自于渝中九龍坡以外的區(qū)域郊縣,他們在重慶的交通大環(huán)境改善之后,有一定的經(jīng)濟(jì)能力,對住在臨近市中心的主城區(qū)又有良好的自我感覺,對樓盤品位有強(qiáng)烈的追求和炫耀心理.本工程同樣符合這批外來者心理因素的條件..辦公重慶專業(yè)寫字樓較少,并且多集中在渝中.在本工程周邊還沒有很專業(yè)的寫字樓.離本案較近的辦公寫字樓在石橋鋪但是滿足不了市場的需要.商業(yè)

商業(yè)空間分為兩個層次的客戶,一是經(jīng)營客戶,另一層是終端消費(fèi)客戶;本案的終端消費(fèi)客戶主要以本工程的居住人士和軌道交通的人流,為這個小區(qū)的商業(yè)配套,個別業(yè)態(tài)那么是區(qū)域客源.經(jīng)營客戶那么是全市范圍甚至重慶以外的范圍.補(bǔ)充客戶那么是外地投資客戶為主.肆產(chǎn)品屬性研判1本工程定位為AAAAA級人文運(yùn)動品位，定為AAA+級價格。由于本工程地塊和政府規(guī)劃等原因，本案總體量很大。必須按照綜合工程來處理。按照常規(guī)，根據(jù)本工程區(qū)位的商業(yè)輻射范圍和辦公吸引能力和住宅的入住狀況，將本工程的面積配比為商業(yè)21.34%〔按照4.55的容積率約為16萬〕辦公36%〔按照4.55的容積率約為27萬其中包括了一個5星級酒店〕住宅42.66%〔按照4.55的容積率約為32萬〕2商業(yè)形態(tài)闡述：大型購物中心SHOPPINGMALL本商業(yè)定位于外需型消費(fèi)，局部內(nèi)需。為本區(qū)域配套是本工程商業(yè)空間的終極使命。SHOPPINGMALL概念，所瞄準(zhǔn)的終端客層那么是相對較高的客層，因此在液態(tài)的布局上，希望引進(jìn)外地的業(yè)態(tài)，賦予本工程商業(yè)異域情調(diào)商業(yè)業(yè)態(tài)配比：生活必須品：40%約為6.4萬影視娛樂：15%約為2.4萬文化餐飲：10%約為1.6萬休閑運(yùn)動：20%約為3.2萬配套展示：15%約為2.4萬3辦公形態(tài)闡述：時尚之城——重慶都會本區(qū)域的主要面對中小型企業(yè)和大型企業(yè)分部，追求時尚現(xiàn)代有個性的辦公人群。因此在空間分割上需要考慮獨(dú)立化個性化和視覺切割的創(chuàng)新。

個性現(xiàn)代派建筑美學(xué)在立面的處理上突出“個性〞，拋棄一切傳統(tǒng)。使其為個性現(xiàn)代派建筑美學(xué)，在整個重慶做到絕無僅有的表達(dá)方式。并以此在建筑領(lǐng)域里，到達(dá)核式反響交流空間：本工程獨(dú)創(chuàng)的集功能性與運(yùn)動文化主題的活動空間，專為企業(yè)設(shè)置的交流空間，在休閑時為交流空間，同時還具備了行業(yè)團(tuán)體政府等召開記者發(fā)布會的場所辦公群概念：渝州總部指專為中小企業(yè)大型企業(yè)分部和政府駐渝總部4住宅形態(tài)闡述：品質(zhì)最高，價格次之建議不宜做大面積戶型，考慮到本區(qū)域消費(fèi)層的收入和工程入市時間的價格漲幅。本工程房屋總價段有所控制和拉大差距.面積段配比：二房以下約為13%5.2萬方二房約為25%10萬方三房約為42%16.8萬方四房和四房以上約為15%6萬方花園洋房約為5%2萬方■戶型設(shè)計上創(chuàng)新本工程的高層和超高層，在戶型的設(shè)計創(chuàng)新上有一定的難度。重慶目前的戶型設(shè)計水平整體很不錯。因此在戶型的設(shè)計創(chuàng)新上就要處于領(lǐng)先，建筑風(fēng)格以地中海摩洛哥建筑風(fēng)格出現(xiàn)■景觀最大利用本工程將修建高層超高層。將有非常好的全景觀資源優(yōu)勢。甚至可以俯視奧體中心和九龍坡區(qū)。加之戶型上的創(chuàng)新會使本工程有更多的資源優(yōu)勢■酒店式小戶型從本工程地理位置和銷售去化的角度考慮，本工程還需修建一定比例的小戶型酒店式公寓，平衡本工程去化伍必須解決的問題1商業(yè)總體量能否減少，以及商業(yè)的銷售運(yùn)作模式如何進(jìn)行。在本區(qū)域有這么如此大的商業(yè)體量工程還沒有。重慶地產(chǎn)市場商業(yè)銷售面積空置率全國第一

2辦公寫字樓體量是否過大，本區(qū)域已入住和再售的寫字樓在很大程度上已吸引了很大一局部客戶群體3區(qū)域的客戶群體有現(xiàn)，大型建筑體量的住宅如何在市場中去化4入市后的價格采取什么樣的策略，商業(yè)辦公寫字樓如何定價5交通的快節(jié)奏商業(yè)的繁華與住宅的寧靜是否沖突，如何諧調(diào)解決方法將二區(qū)的功能定位全部定位“緩沖空間，大SOHO〞，通過辦公寫字樓的緩沖，使得住宅價格空間最大化和小區(qū)寧靜，也更容易到達(dá)目標(biāo)將本工程的三個區(qū)域做成一個整體的迷你城市生活鏈，捷運(yùn)連接外部交通消費(fèi)——在一區(qū)商業(yè)區(qū)；寧靜化工作——在二區(qū)辦公寫字區(qū)；居家生活——在三區(qū)住宅區(qū)。而二區(qū)的寧靜化辦公與三區(qū)的住宅生活區(qū)相協(xié)調(diào)。同時辦公對光照要求較低。通過有個性現(xiàn)代的建筑手法那么有時機(jī)打造成為重慶乃至中國的名盤。一區(qū)以特色泊來商業(yè)業(yè)態(tài)成為城市之冠；二區(qū)以高層超高層成為城市地標(biāo)建筑；三區(qū)的特色建筑占據(jù)重慶甚至中國，這也是本工程亮點(diǎn)所在柒工程周邊區(qū)域價格研判區(qū)域自然漲幅影響〔RI〕2003年1季度謝家灣成交價格:2374元/平方米漲幅:0.51%2003年2季度謝家灣成交價格:2386元/平方米漲幅:1.09%2003年3季度謝家灣成交價格:2412元/平方米漲幅:2.61%2003年4季度謝家灣成交價格:2475元/平方米漲幅:5.98%2004年1季度謝家灣成交價格:2623元/平方米漲幅:5.41%2004年2季度謝家灣成交價格:2765元/平方米

2003年1季度大坪成交價格:2121元/平方米漲幅:8.06%

2003年2季度大坪成交價格:2292元/平方米漲幅:7.02%

2003年3季度大坪成交價格:2453元/平方米漲幅:6.16%

2003年4季度大坪成交價格:2604元/平方米漲幅:1.77%

2004年1季度大坪成交價格:2650元/平方米漲幅:12.49%

2004年2季度大坪成交價格:2981元/平方米

2003年1季度科園路成交價格:2587元/平方米漲幅:2.59%

2003年2季度科園路成交價格:2654元/平方米漲幅:3.13%2003年3季度科園路成交價格:2737元/平方米漲幅:8.70%2003年4季度科園路成交價格:2975元/平方米漲幅:1.78%2004年1季度科園路成交價格:3028元/平方米漲幅:2.74%2004年2季度科園路成交價格:3111元/平方米

用線性回歸分析得出區(qū)域價格(季度)增長函數(shù)為Y(價格)=X100(第?季度)+(開始區(qū)域季度價格),以2002年1季度為開始,我們需要的2004年4季度為第8個季度,代入求值得出Y=?

謝家灣區(qū)域Y=2964

區(qū)域均價的對應(yīng)個案價格評估為2964/2765=1.072

大坪區(qū)域Y=2921

區(qū)域均價的對應(yīng)個案價格評估為2921/2981=0.9798

科園路區(qū)域Y=3387

區(qū)域均價的對應(yīng)個案價格評估為3387/3111=1.089軌道及市政的綜合影響(CR)軌道的開通對房地產(chǎn)工程很大的促進(jìn)作用但是也需要分別對物業(yè)來看,需要對整個軌道線的物業(yè)相比較,假設(shè)是低價房屋每那么是上漲,假設(shè)是品質(zhì)一般但價格較高的物業(yè)那么有可能沒有空間.綜合本工程來看,假設(shè)是軌道開通后,將會對本工程的商業(yè)有較大的促進(jìn),而對住宅的奉獻(xiàn)不大,而奧體中心也會對工程有利.綜合來看軌道和奧體中心帶給本工程的上漲應(yīng)該在6%左右.周邊競爭個案對漲幅的影響(PR)目前從周邊來看開工的競爭個案不多,但是〞同創(chuàng)奧韻〞三期康德27度和萬友康年.國際公寓推出之后,將會抬高區(qū)域售價,加之華宇.渝州新都的推出也將拉高區(qū)域售價,如此來看周邊個案對漲幅的提升將在4%左右.通貨膨脹率對漲幅的影響(IR)國務(wù)院開展研究中心副主任在2003年8月召開的〞2003重慶開展論壇〞上表示,中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常,近請不會出現(xiàn)高膨脹.其次,從物價變化看,中國1998年至2002年期間的年平均通貨膨脹為-0.4%,今年截至6月末的消費(fèi)者物價指數(shù)(CPI)增長也只有0.6%,幾乎是零通貨膨脹.近期出現(xiàn)高通貨膨脹的可能性不大,但是貨幣信貸快速擴(kuò)張,通貨膨脹的壓力開始積聚.