物業(yè)采購技術及服務需求

采購技術及服務需求一、物業(yè)管理服務總體要求

在合同期限內,中標人向XX市XX區(qū)公安局提供專業(yè)化的物業(yè)管理和服務，保障物業(yè)區(qū)域內各項用于辦公、服務、生活、活動的設施設備處于良好狀態(tài)。加強安全保衛(wèi)工作，同時根據(jù)不同樓層或場所提供與之功能相符合的專項管理和服務，確保辦公樓內正常的辦公秩序，營造一個和諧、安全、規(guī)范、有序的工作環(huán)境。二、物業(yè)管理服務標準及要求1.工程維修：須有24小時值班人員。1.1設施設備的運行管理和日常維護1.1.1綜合要求1.1.1.1分類分項制定相應設施設備安全運行的管理制度和操作規(guī)范，并就近張貼和嚴格執(zhí)行。建立電梯、消防設施設備等重點設施設備及其他甲方要求的設施設備檔案，設施、設備的運行、檢修等記錄齊全。1.1.1.2配備所需專業(yè)技術人員,由專業(yè)人員負責管理和操作(如開啟、關閉、維修和保養(yǎng)等)。嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，確保設施設備正常運行。1.1.1.3對設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，保持設備狀況良好,運行正常,合同期限內無重大管理責任事故,無設備運行事故隱患。如發(fā)現(xiàn)設備異?；蚬收?應采取相關措施以防止故障擴大并立即派人檢修（報修）至完好為止。1.1.1.4對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。1.1.1.5如遇惡劣氣候或自然災害等突發(fā)事件，應積極采取預防措施，做好搶救工作。1.1.1.6由于物業(yè)公司管理不當和操作人員引起的設備設施損壞及造成的一切損失由物業(yè)公司承擔全部費用。1.1.1.7設施設備維修保養(yǎng)所需材料費由甲方負責。1.1.2供電（配電）設施設備1.1.2.1制定并執(zhí)行停電應急處理措施，停電有預先告知，消防備用電源和日常備用電源在停電后10分鐘之內投入使用。1.1.2.2柴油發(fā)電機每半月運行保養(yǎng)一次；制定并嚴格執(zhí)行臨時用電管理措施（發(fā)電所需柴油費由甲方負責）。1.1.2.3公共照明系統(tǒng)應根據(jù)季節(jié)與氣候情況掌握提前開啟時間,用畢應立即關閉,避免浪費；1.1.2.4保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并提前通知甲方和物業(yè)使用人；1.1.2.5嚴格執(zhí)行甲方的用電管理要求，做到供電、基礎照明等準點開關。1.1.3給排水設備系統(tǒng)1.1.3.1給排水設備系統(tǒng)是指物業(yè)服務區(qū)內建筑物內部及建筑物外附屬設備中各種冷水和污水供應和排放的工程設施的總稱。主要包括供水設備、排水設備、消防用水設備；1.1.3.2乙方相關人員應熟悉公安局內及周邊給排水管網。建立給排水、消防用水設備系統(tǒng)的養(yǎng)護和維修制度。確保給水管道和各類閥門處于良好狀態(tài)，無漏水、滲水、積水等異?，F(xiàn)象。1.1.3.3嚴格執(zhí)行甲方用水、供水管理制度,積極協(xié)助甲方安排合理的用水和節(jié)水計劃。限水、停水按規(guī)定時間通知甲方和物業(yè)使用人。每天檢查污水泵等相關設備運行狀況，每季一次潤滑加油。定期檢查排水管溝是否堵塞、生銹或滲漏等，清除淤泥和雜物，及時排除相應隱患，每月至少進行一次。1.1.3.4確保汛期道路無積水,車庫、車道、設備房無積水和浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水和長時間停水。有險情的應急處理措施。1.1.3.5大（暴）雨期間不定時檢查污、雨水排水系統(tǒng)的運行狀況，確保排水系統(tǒng)正常運行。1.1.3.6雨水、污水管道至少每季度疏通1次，雨水及污水井每季度檢查清理不少于1次，并根據(jù)檢查情況及時清掏。（清掏費用由乙方負責，硬件設施設備的材料配件費用由甲方負責）1.1.4弱電及智能化系統(tǒng)1.1.4.1正確使用，定期維護保養(yǎng)和管理好弱電及智能化系統(tǒng)，使其處于良好的運行狀態(tài)；1.1.4.2嚴禁非維保單位和其他無關人員接觸到弱電及智能化系統(tǒng)，防止非法信號接入及辦公信息外泄；1.1.4.3對所有弱電及智能化設施設備，管線定期進行巡視、維護和保養(yǎng)；1.1.4.4配合弱電及智能化系統(tǒng)質保或維保單位定期進行維護保養(yǎng)，設備發(fā)生故障，立即通知并督促質保或維保單位到場處理，確保正常運行。1.1.4.5定期不定期對監(jiān)控系統(tǒng)進行調試保養(yǎng)，保障各項監(jiān)控設備24小時正常運行，錄像功能正常。1.1.5電梯系統(tǒng)1.1.5.1定期對控制柜掃塵、各接電點清潔，主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及螺絲收緊；1.1.5.2定期對電動機、測速發(fā)電機、發(fā)揚機（牙箱、油量、油質）、引輪的檢查及油質油量的檢查；1.1.5.3定期對限速器及限速器的開關進行檢查、清掃、活動部位注油；1.1.5.4定期對制動器、選層器的檢查，主要是行程、動作、靈活性，制動瓦磨的檢查及活動部門注油；1.1.5.5配合維保單位做好電梯維保等其他工作；1.1.5.6不定時檢查電梯轎廂內的燈泡是否正常：1.1.5.7物管公司作為使用管理責任人，聯(lián)系配合電梯的年檢工作，年檢費用由甲方負責；1.1.5.8發(fā)生電梯困人或其他重大事件時，物管人員須在5分鐘內到達現(xiàn)場應急處理。1.1.6消防系統(tǒng)設施設備的運行管理1.1.6.1乙方應配備專人負責消防系統(tǒng)的日常運行和管理。熟悉掌握消防設備的各種故障應急處理方案。1.1.6.2乙方負責消防設備的日常運行和管理，消防設施設備每周至少一次對消防設施設備運行狀況進行檢查，確保設施設備完好有效，隨時可投入使用。消防泵每月啟動一次并作記錄，保證其運行正常。每月進行一次消防聯(lián)動測試。如發(fā)現(xiàn)有故障，及時通知維保單位進行維修和整改，協(xié)助并監(jiān)管消防維保單位的工作。1.1.6.3乙方應配合業(yè)主方進行日常消防演練工作，并協(xié)助制定演練計劃。1.2設施設備的維修1.2.1供配電系統(tǒng)高壓測試、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)的專業(yè)維修保養(yǎng)及年檢費由甲方負責，乙方需做好日常的保養(yǎng)故障處理，及時聯(lián)系督促相應的維保單位進行專業(yè)保養(yǎng)及維修，并做好相關協(xié)助配合工作。1.2.2除上述設施設備的專業(yè)維修保養(yǎng)外，所有設施設備（包括上述設施設備）的日常保養(yǎng)和維護均由乙方負責（維修保養(yǎng)所需材料費由甲方負責）。1.3房屋建筑本體及配套設施的維修、養(yǎng)護和管理1.3.1對房屋進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋使用情況，組織維修。房屋及配套設施完好率98%，道路完好率98%。1.3.2對房屋建筑進行日常管理和維修養(yǎng)護。建立房屋建筑檔案，日常檢查記錄齊全。路燈、樓道燈完好率保持98%以上，維修更換及時率98%以上。容易危及人身安全的房屋建筑部位有明顯警示標志和防范措施。（標志制作費用及防范措施費用由甲方負責）1.3.3排水設施的養(yǎng)護。做好地基基礎的日常養(yǎng)護工作，堅決杜絕不合理荷載的產生；加強對散水坡的養(yǎng)護和修補，確保各類排水溝暢通。定期對建筑物排水管溝井進行巡查和清理，每月至少一次。做到排水溝、明暗溝完好。1.3.4保證樓地面完好無損，及時維修破損的墻地板磚。一般情況下3天內修復，特殊情況不超過7天。1.3.5墻臺面和吊頂工程的養(yǎng)護。定期進行巡查和維修，建立對吊頂工程的檢查制度，及時處理破損部位。一般情況下3天內修復，特殊情況不超過7天。墻臺面、吊頂完好率100%。1.3.6門窗工程的養(yǎng)護。建立對門窗的日常檢查和維修工作制度，確保門窗的正常使用。每周至少一次對全院門窗進行一次巡查，門窗完好率100%。1.3.7屋頂維修養(yǎng)護。建立屋頂維修養(yǎng)護制度，定期對屋頂進行清掃,對屋脊、趟水溝進行整修，清理疏通排水管道、雨水口，確保屋面排水暢通。1.3.8房屋建筑、管道、井蓋、門窗等維修保養(yǎng)所需備件和材料由甲方提供。2安全保衛(wèi)：2.1保安人員的基礎素質應與甲方品質相符。保安人員的招聘、培訓和服裝配備情況應達到或超過甲方的要求。2.2實施消防安全管理,履行消防安全職責，服從甲方相關部門的監(jiān)督、檢查，建立完善的消防安全制度和消防安全檔案,建立完善的逐級消防安全責任制和崗位責任制，專人專崗24小時消防監(jiān)控，建立每日防火巡查、登記制度。2.3保管、保護好消防設施，消防器材每月巡查保養(yǎng)、清點登記一次，確保消防器材的完好有效，可隨時啟用,對損壞、丟失或失效的應及時修復和補充。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每周對所有消防通道和安全出口檢查1次以上。并建立備查檔案。2.4物業(yè)管理人員應掌握消防知識。熟悉本工作（種）崗位的火災危險性，熟悉預防火災措施，熟悉撲救初期火災的方法。發(fā)生火災后，會報警、會使用各種消防器材、會撲救初期火災。2.5安保人員應作為甲方的義務消防隊。根據(jù)甲方的年度消防工作計劃和消防應急滅火疏散預案，制定義務消防隊和其他物管人員的消防訓練計劃。乙方應根據(jù)實際情況每季度至少進行一次消防演習。2.6協(xié)助甲方開展消防法律、法規(guī)及消防安全知識的宣傳教育。2.7照明設施及引路標志完好，緊急疏散通道保持通暢。2.8主要門崗執(zhí)勤人員負責對出入服務區(qū)域內的人員、車輛進行詢查、管理和登記，禁止無關人員、車輛進入；嚴禁攜帶易燃易爆危險品進入；物資出門必須憑物資出門條；嚴禁推、促銷人員和商販進入辦公區(qū)內叫賣；嚴禁寵物帶入大樓內；防止車輛阻塞出入口。2.9嚴格人員出入管理。對外來聯(lián)系工作、辦事、會客的外來人員進行憑身份證等有效證件登記、并填寫會客單后方可放行，必要時須先電話聯(lián)系。發(fā)現(xiàn)可疑人員做好相應應對處理并及時向相關部門報告。2.10確保門禁系統(tǒng)正常工作，嚴格執(zhí)行門禁系統(tǒng)操作流程，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程維修部進行維修并向甲方相關部門報告。2.11負責甲方停車場和停車庫管理，建立健全相應管理制度，嚴格車輛出入和停放管理。專人專崗負責車庫管理，嚴防車輛被盜事故的發(fā)生。加強車輛停放秩序動態(tài)巡邏，確保車輛停放有序，禁止車輛亂停亂放，保障車輛出入暢通。2.12及時發(fā)現(xiàn)、制止各類違規(guī)違紀和違法犯罪行為，并及時報告相關部門。2.13協(xié)助處置物業(yè)轄區(qū)內發(fā)生的群體性事件和各種突發(fā)事件，突發(fā)事件及時到位處理率達到100%。2.14負責一般刑事案件、治安案件及交通事故的現(xiàn)場保護,積極搶救傷員,及時向甲方相關部門和公安部門報告,協(xié)助開展調查工作。2.15熱情接待來訪者，及時受理處置員工的治安報警和求助。2.16協(xié)助完成甲方重大活動的安全防范、禮儀執(zhí)勤等任務。2.17協(xié)助甲方做好突發(fā)事件處置工作,乙方安保部門必須服從甲方相關部門的指揮。3保潔服務3.1根據(jù)甲方要求指定工作制度，并以之對工作質量進行考核。3.2按工作程序對公安局指揮中心大樓圍墻范圍內所有區(qū)域進行日常定期清掃或不定期的清掃保潔，做到按制定標準全方位保潔，清潔衛(wèi)生實行動態(tài)保潔。3.3乙方使用的清潔劑、保養(yǎng)劑等必須符合有關部門的規(guī)定和滿足國家環(huán)保標準的要求，保證對人員無不良影響，對材料、物品無腐蝕和損害。（清潔劑、保養(yǎng)劑等由乙方提供并承擔相應費用）3.4按甲方統(tǒng)一部屬，定期進行消毒和滅蟲除害，做到辦公區(qū)內無蚊、蠅、蟲、鼠孽生地，每月對辦公樓全范圍消毒一次，每半年滅鼠一次。（消毒劑、滅鼠器具及藥物由乙方提供并承擔相應費用）3.5如遇突發(fā)事件或突擊檢查時，積極配合甲方搞好衛(wèi)生工作，隨叫隨到。3.6停車場每日清掃1次以上，每周拖洗1次以上，每月沖洗一次，道路每日清掃1次以上，及時清除道路積水、灰塵、垃圾，地面清潔無積塵、無污漬、無雜草、無油漬。3.7大樓廳堂清潔要求：每天清掃實行動態(tài)保潔，即臟即掃。地面干凈無灰塵、雜物，無污跡，保持光潔明亮；墻腳、墻面、指示牌、垃圾桶無污跡、水跡、塵跡，保持光潔明亮；燈飾、通風口、空調風口無蛛絲、無污塵。3.8樓層公共區(qū)域部分清潔要求：樓道每日清掃2次以上，每日拖洗1次以上，樓梯扶手每周擦洗1次以上，共用部位玻璃每月清潔1次以上，地面、墻面、消防器材、果皮箱、垃圾桶無污跡、痰跡、塵跡，消防通道無隨意堆放垃圾、雜物、或占用，天花吊頂、送排風口無蜘蛛網和灰塵污跡；電梯轎廂每日清潔1次以上，每周上1次以上保護液，地面無污漬、塵跡，轎廂側壁不銹鋼無手印、無污跡；路燈、樓道燈每月清潔1次以上，保持光潔明亮。3.9會議室、貴賓接待室、信訪接待室等區(qū)域清潔要求：地面定時清理，無雜物；桌椅無塵跡污跡；玻璃、燈飾明亮。做到隨時可投入使用。3.10化糞池清掏每年1次；（清掏費用由乙方負責，須按照國家相關要求進行清掏）3.11衛(wèi)生間清潔要求：公共衛(wèi)生間每天清掃2次以上，地面干凈光亮，無異味（掃把、拖把、撮箕等各類清潔用具以及檀香、香味劑等除臭用品，由乙方負責提供）、無積水、無污漬、無雜物，墻面瓷片、門、窗等無灰塵。地面、墻面、門、窗、玻璃鏡面隔板無灰塵污跡和其它雜物；小便器、蹲便器、馬桶、洗手臺盆無污跡、無積水、無垢、無臭味，瓷器保持明亮光潔；保持下水管道排水通暢。及時補充擦手紙、衛(wèi)生紙、洗手液（洗手液、衛(wèi)生紙、檫手紙由甲方購買）3.12大樓周邊（道閘以內）道路、場地、綠地清潔要求：每天清掃1次以上，每周進行1次以上全面沖洗。地面無垃圾雜物、無積水、無明顯污跡、油漬；室外設施無明顯灰塵污跡及不良張貼物；綠化地帶無明顯雜物及枯枝葉；燈飾、欄桿、指示牌、公示欄無污跡、水跡及明顯灰塵；陰溝、沙井、天臺無明顯雜物。3.13公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺、天溝保持清潔、無垃圾。3.14垃圾清運要求：分層對各樓層的垃圾桶每日清運1次以上，每日清洗1次以上；垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、垃圾桶內無異味。垃圾箱、桶的垃圾存量不超過上沿，垃圾不在桶箱內過夜。垃圾中轉站工具擺放整齊，定期清洗消毒，無明顯積水，無蚊蠅飛舞，無過量異味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。（垃圾袋由中標人負責提供）3.15會務服務：乙方安排專人協(xié)助甲方做好會務服務，并負責區(qū)局指定會議室茶杯的清洗。3.16樓層辦公室清潔要求：每日清掃、拖洗、擦洗1次以上，玻璃每月清潔1次以上，窗簾每年清洗1次以上。3.17區(qū)局指定值班室清潔要求：每日清掃、拖洗、擦洗1次以上，玻璃每月清潔1次以上，窗簾每年清洗2次以上，床單被單每周更換1次。4綠化4.1做好區(qū)域內綠化及日常養(yǎng)護工作，對區(qū)域內草坪、花草樹木定期進行澆灌、修枝剪葉、除草、施肥等養(yǎng)護措施，對雜物及時清撿，使樹木生長良好，如遇樹木枯死由乙方負責更換同等樹木。5其他5.1乙方應協(xié)助甲方做好大樓日常管理，如設施設備搬運、電梯控制等。5.2乙方需對全體人員從業(yè)進行入職前保密教育，并進行定期培訓。乙方全體從業(yè)人員需簽訂保密承諾書并遵照執(zhí)行。物業(yè)管理服務人員配置（一）人員配置數(shù)量及標準不低于以下：1.項目行政人員：1人項目主管：1名，50歲以下，大專以上學歷，有5年物業(yè)管理經歷并取得物業(yè)管理經理證及以上資格證書。身體健康、精力充沛，有較強的組織、協(xié)調、策劃、調研、分析能力，對機關物業(yè)服務工作有獨到的見解。2.安保人員：9人均需要政審合格，經過專業(yè)培訓，熱愛本職工作，退伍軍人比例不少于3人，入場前須提供相關證明。隊長：1名，45歲以下，男性。有敬業(yè)精神，能吃苦、責任心強，具備處理應對公共安全及秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備并定期培訓。保安員（含消防監(jiān)控室人員和車庫管理員）：8名，50周歲以下，男性。男：身高1.70M以上，需提供醫(yī)院健康證明，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整潔，工作認真并定期接受專業(yè)培訓。消防監(jiān)控人員要求24值守，每班不低于1人，且須持消防上崗操作證。車庫管理員每班不低于1人。3.工程維修人員：2人50歲以下，有敬業(yè)精神，能吃苦、責任心強，對各類設備設施系統(tǒng)的日常維護具備一定的處理及應對能力，持證操作。（須具有熟悉智能化、強電、機電、電梯的專業(yè)維修人員）4.保潔人員：7人隊長:1名，50歲以下，身體健康，具備公共樓宇保潔工作經驗，工作認真負責并接受過專業(yè)培訓，能團結隊伍，并能保障和應對特殊情況下清潔維護工作，正確使用保潔設備處理不同材質的物品。保潔員：6名，女，50歲以下；男，55歲以下。身體健康，工作認真，能吃苦耐勞。（二）所有人員上崗須經甲方審核同意，乙方不得隨意調整、更換隊長以上管理干部。如有調整或更換,應提前告知采購人，并征求甲方意見。未經甲方書面同意，乙方不得更換項目主管。如甲方對管理人員不滿意，乙方應根據(jù)甲方要求及時調整更換管理人員。（三）乙方招聘的所有人員不得有犯罪記錄；不得有甲方認為明顯不適宜本物業(yè)管理區(qū)域工作的不良行為或傾向的。（四）乙方應定期對員工進行崗位培訓，不斷提高員工服務技能；從業(yè)人員有較強的服務、責任、保密意識以及穩(wěn)定性。（五）乙方支付員工基本工資不能低于XX市最低工資標準。（六）乙方必須按勞動法相關規(guī)定為全體員工購買社會保險（付款前計算費用時須提供人員保險清單）。（七）服裝不少于4套/人，樣式由采購人指定。（八）安全保衛(wèi)裝備由甲方指定，由乙方提供并承擔相應費用。（九）乙方需要到區(qū)公安局、區(qū)國國土房管局進行備案，相關費用由乙方負責。四、物業(yè)服務費用及付款方式一、服務費用限價：人民幣陸拾肆萬元整（640000.00元）二、付款方式（一）每月根據(jù)分項考核結果以及人員配備情況進行計算，考核后簽署付款憑證，并在簽署憑證后15個工作日內，支付上月費用?？己宿k法如下:XX市XX區(qū)公安局物業(yè)管理考核辦法考核總分為100分，根據(jù)問題嚴重程度每次進行適當扣分，扣完為止；考核得分為95分（含95分）全額支付當月費用，低于95分，每少0.5分扣1000元；出現(xiàn)兩次單月考核90分以下（不含90分）甲方有權解除合同?？己隧椖靠己藘热輪雾椃种悼己说梅挚鄯衷蝽椖抗芾?/p>

1、按合同要求配備足額的管理服務人員，人員花名冊和崗位安排情況每月報區(qū)公安局后勤部門備案，有資質要求的崗位要持證上崗（物業(yè)辦要有相關人員資質證書或培訓情況的復印件）。建立完善的內部管理措施和獎懲細則，加強管理和服務人員的管理。建立健全檔案管理制度，對考勤記錄、工資花名冊、消防等相關資料進行規(guī)范管理。項目主管人員除節(jié)假日外須在XX主城區(qū)范圍內，物業(yè)辦在工作時間內須有人值班。節(jié)假日至少要有一名隊長及以上在崗帶班。52、所有崗位服務人員在工作時間內須著統(tǒng)一工作裝，保持良好形象。所有崗位服務人員在規(guī)定服務時間內在崗服務，服務時間執(zhí)行到位。