會計實務(wù)：土地增值稅清算收入確認(rèn)的3個重點

土地增值稅清算收入確認(rèn)的3個重點

土地增值稅清算時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售收入金額的確定，直接影響著土地增值稅應(yīng)納稅額的計算，非常重要。其中，以下3個重點值得特別關(guān)注。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取其他經(jīng)濟利益確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經(jīng)濟收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。淘稅網(wǎng)cntaotax淘盡稅海精華網(wǎng)遍財會政策

另外，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定“有關(guān)的經(jīng)濟利益”前提是納稅人發(fā)生了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，即房地產(chǎn)交易完成。淘稅網(wǎng)cntaotax淘盡稅海精華網(wǎng)遍財會政策

如果房地產(chǎn)交易未發(fā)生或者未完成（被撤銷），即使納稅人取得了經(jīng)濟利益，也應(yīng)當(dāng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的經(jīng)濟利益，不應(yīng)確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。

而對于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移則視同銷售確認(rèn)收入?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。淘稅網(wǎng)cntaotax淘盡稅海精華網(wǎng)遍財會政策

同時，《土地增值稅清算管理規(guī)程》對非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

售后返租確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入

單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。淘稅網(wǎng)cntaotax淘盡稅海精華網(wǎng)遍財會政策

房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定核定其營業(yè)額。

值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

實踐中，對于將房地產(chǎn)企業(yè)以無償或者低價方式取得的“一定期限的使用權(quán)”確認(rèn)為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益”，稅企雙方并不存在爭議。但在確定“一定期限的使用權(quán)”的具體價值時，稅企雙方容易產(chǎn)生分歧。

主管稅務(wù)機關(guān)可按“一定期限內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的使用收益，如對外轉(zhuǎn)租取得的租金等來測算“一定期限的使用權(quán)”的具體價值，并據(jù)以征收土地增值稅。如果在計算土地增值稅時，“一定期限的使用權(quán)”的具體價值確實難以確認(rèn)的，則應(yīng)按相關(guān)稅收政策規(guī)定，判斷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低，對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入。淘稅網(wǎng)cntaotax淘盡稅海精華網(wǎng)遍財會政策

轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低計稅收入視情而定

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，會遇到轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的情況，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項目金額不實的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

在操作中，如何判定“轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低”一直是困擾主管稅務(wù)機關(guān)的難點問題。在認(rèn)真總結(jié)實踐經(jīng)驗并充分征求各方意見的基礎(chǔ)上，部分省市地稅機關(guān)規(guī)定了“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%”這一可操作性較強的標(biāo)準(zhǔn)。

目前，部分省市地稅機關(guān)明確了對低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。

其中，主管稅務(wù)機關(guān)在計算“同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格”時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采集同一企業(yè)銷售日當(dāng)月同類房地產(chǎn)銷售價格。如果不存在當(dāng)月價格的，可采集同一企業(yè)銷售日前后3個月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價格。如果不存在前后3個月內(nèi)的銷售價格的，可采集相同或者近似地段其他企業(yè)銷售日當(dāng)月或者前后3個月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價格。

為了保障納稅人的合法權(quán)益，即使主管稅務(wù)機關(guān)能夠確定“納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%”，也不能直接根據(jù)同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格核定其轉(zhuǎn)讓價格，而應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定交易價，并考慮其是否存在正當(dāng)理由。如果納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當(dāng)理由的，則應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。淘稅網(wǎng)cntaotax淘盡稅海精華網(wǎng)遍財會政策

與此同時，如果房地產(chǎn)價格符合法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格，以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格，政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格以及經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的其他合理情形時，可視為正當(dāng)理由，即便轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低也可按轉(zhuǎn)讓價格確認(rèn)收入。

小編寄語：會計學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總