房地產(chǎn)行業(yè)專題研究

房地產(chǎn)行業(yè)專題研究1.政策變化：地產(chǎn)政策支持力度不斷加大1.12021年末以來(lái)地產(chǎn)政策主基調(diào)逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤?020年在抑制住房過(guò)熱的總基調(diào)之下，監(jiān)管部門設(shè)立三道紅線以防止房企盲目擴(kuò)張；2021年延續(xù)這一基調(diào)，對(duì)土拍市場(chǎng)實(shí)行“兩集中”政策；同時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。自2021年末以來(lái)，監(jiān)管主基調(diào)變?yōu)橹鸩结尫刨?gòu)房需求、化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。2021年12月，中央提出支持市場(chǎng)滿足合理住房需求；同月，央行、銀保監(jiān)會(huì)稱支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)重點(diǎn)房企項(xiàng)目。以防范化解風(fēng)險(xiǎn)、支持剛性與改善型需求為主要調(diào)控目標(biāo)。2022年3月，國(guó)務(wù)院提出對(duì)地產(chǎn)行業(yè)及時(shí)研究和提出有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，隨后部分城市陸續(xù)下調(diào)首付比例、放松限售限購(gòu)或調(diào)整貸款利率，“因城施策”鼓勵(lì)剛性住房需求。2022年7月中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要壓實(shí)地方政府責(zé)任，積極推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”工作，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置；8-9月央行、財(cái)政部等稱通過(guò)專項(xiàng)借款方式支持住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。1.22023年7月政治局會(huì)議后政策支持不斷加大2023年7月政治局會(huì)議以來(lái)地產(chǎn)政策支持力度不斷加大。政治局會(huì)議明確提出我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系已發(fā)生重大變化，之后各監(jiān)管部門持續(xù)推出地產(chǎn)支持政策，行業(yè)預(yù)期有所修復(fù)。需求端來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面實(shí)施落地，允許各地方政府降低商業(yè)住房貸款首付比例與利率下限，同時(shí)調(diào)整存量住房貸款利率。供給端來(lái)看，延長(zhǎng)之前“金融16條”等融資優(yōu)惠政策期限，同時(shí)設(shè)立專項(xiàng)資金以積極穩(wěn)妥推進(jìn)保交樓、保民生工作，逐步化解部分房企出險(xiǎn)帶來(lái)的系統(tǒng)性問(wèn)題。保障性住房建設(shè)與城市更新工程將在長(zhǎng)期為行業(yè)投資提供重要支持。2023年4月與7月的兩次政治局會(huì)議均提出要擴(kuò)大保障性住房供給、穩(wěn)步推進(jìn)城市更新與老舊小區(qū)改造工作。7月國(guó)常會(huì)發(fā)布推動(dòng)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)；8月央行及證監(jiān)會(huì)等部門提出推進(jìn)租賃住房貸款試點(diǎn)、不斷完善保障性住房的建設(shè)及相關(guān)配套設(shè)施的政策框架，預(yù)期將釋放一定量的購(gòu)房需求，提振地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。下調(diào)首套房貸利率及存量貸款利率。2023年年初央行及銀保監(jiān)會(huì)即宣布建立房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，允許地方政府階段性放寬利率下限；8月宣布降低存量房貸利率，首套及二套房平均利率均已降至近年來(lái)的最低點(diǎn)。放松限購(gòu)與限價(jià)，降低購(gòu)房戶口門檻，下調(diào)首付比例。各地繼續(xù)放松限購(gòu)區(qū)域，尤其是在核心二線城市如杭州、鄭州、合肥等地實(shí)行差異化限購(gòu)區(qū)域。各地的信貸支持力度不斷加大，包括北上廣深在內(nèi)的50余城市均已實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，多地明確執(zhí)行商貸首套20%、二套30%的首付比例，以降低購(gòu)房者的貸款負(fù)擔(dān)。調(diào)整優(yōu)化公積金政策，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。各層級(jí)城市頻繁優(yōu)化公積金政策，包括提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、支持公積金用于租房及支付首付款、支持異地提取及“商轉(zhuǎn)公”貸款等。發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等；降低中介費(fèi)率，簡(jiǎn)化購(gòu)房過(guò)戶流程。河南福建等省份均提出將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，防范延期交付風(fēng)險(xiǎn)。2.企業(yè)現(xiàn)狀：房企經(jīng)營(yíng)仍有壓力2.1TOP20房企營(yíng)收增速持續(xù)下滑，行業(yè)下行壓力仍在由于行業(yè)內(nèi)部企業(yè)在經(jīng)營(yíng)端與開(kāi)發(fā)端分化加大，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨階段性困難，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較難反應(yīng)行業(yè)整體變化。我們根據(jù)銷售額排名選取了20家房企作為樣本，其中包括9家A股上市公司和11家港股上市公司。TOP20房企營(yíng)收增速持續(xù)下滑，歸母凈利潤(rùn)大幅下降；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅增加。20家房企2022年度實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收3.4萬(wàn)億元，同比下降5.1%，為五年來(lái)的首次下降。2023年半年度總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.4萬(wàn)億元，同比增加2.4%。20家房企歸母凈利潤(rùn)自2021年起便逐年下滑，2021年與2022年的降幅均在30%以上，23年H1歸母凈利潤(rùn)下降80.5%至124.8億元，降幅主要集中在碧桂園及融創(chuàng)中國(guó)兩家房企上。最近五年TOP20房企的盈利能力下降，2023H1的平均毛利率與平均凈利率分別為4.5%與15.4%，凈利率水平只有2019年的1/3。23H1的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比大幅增加至2547億元，主要的貢獻(xiàn)來(lái)源于如濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等公司。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023H1行業(yè)凈負(fù)債率上升，現(xiàn)金短債比下降。2023年H1的凈負(fù)債率為78.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，現(xiàn)金短債比為1.2。2023年H1板塊內(nèi)房企的融資總額為4041.7億元，同比下降14.9%，融資總額不及2021H1的一半。未來(lái)12個(gè)月樣本房企的到期債券總額為8393.6億元，月均償還699.5億元，行業(yè)融資仍面臨壓力。2.2房企銷售分化，國(guó)央企拿地表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)均值考慮不同房企披露數(shù)據(jù)的差異及A股和港股在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上的不同，我們選取A股具有代表性的五家上市公司（保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股）作為樣本，以點(diǎn)看面分析公司的銷售與開(kāi)發(fā)狀況。銷售端分化明顯，新開(kāi)工表現(xiàn)較弱，拿地力度國(guó)央企優(yōu)于行業(yè)均值。銷售端來(lái)看，各房企2023H1的表現(xiàn)分化較為明顯。保利與招商蛇口的銷售金額與銷售面積均保持正增長(zhǎng)，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平；萬(wàn)科與金地集團(tuán)略有下降，與行業(yè)整體保持一致。開(kāi)發(fā)端來(lái)看，除萬(wàn)科外，其余四家房企2023H1新開(kāi)工面積均為負(fù)增長(zhǎng)，且降幅在20%—50%之間。萬(wàn)科在2023年半年報(bào)中未披露具體的新開(kāi)工面積，只提及上半年新開(kāi)工及復(fù)工計(jì)容面積約1196萬(wàn)平，完成年初計(jì)劃的71.5%?？⒐っ娣e整體上略有增長(zhǎng)；拿地角度來(lái)看，四家房企拿地力度整體上優(yōu)于行業(yè)。3.行業(yè)供需：2024年行業(yè)下行壓力有望緩解我們選取公告披露新開(kāi)工的代表房企萬(wàn)科，招商蛇口，保利，分析近年主要公司新開(kāi)工變化。2023年上半年部分企業(yè)銷售企穩(wěn)，但新開(kāi)工壓力依舊。以萬(wàn)科、保利和招商蛇口為代表的部分房企2020年的簽約面積與簽約金額仍能保持正增長(zhǎng)，2021-2022年有所下滑，2022年下滑幅度更為明顯，主要原因?yàn)樾袠I(yè)銷售調(diào)整及融資緊張。2023年上半年市場(chǎng)需求端預(yù)期有所修復(fù)，房企銷售企穩(wěn)。施工端來(lái)看，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在較長(zhǎng)的建設(shè)周期，竣工面積大部分時(shí)段仍能保持正增長(zhǎng)。新開(kāi)工面積在2022年降幅明顯，雖然2023年上半年降幅收窄，但仍遠(yuǎn)低于2021年之前同期水平，房企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)仍保持謹(jǐn)慎預(yù)期。3.1需求端：預(yù)計(jì)2024年銷售金額與銷售面積均小幅下降3.1.1預(yù)計(jì)2023年銷售金額/面積同比分別降4.4%與6.5%根據(jù)統(tǒng)計(jì)局2023年1-10月數(shù)據(jù)，已知2023年前十月各項(xiàng)數(shù)據(jù)的前提之下，我們根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)歷年前十月所占全年的比重為基礎(chǔ)來(lái)估算2023年全年的數(shù)據(jù)?？梢钥吹?020年以前銷售金額前十月的比重均較為穩(wěn)定，近兩年隨著地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整比重有所上升?？紤]到近兩年該比重的波動(dòng)較大，且往年年末銷售金額占比較大，應(yīng)當(dāng)為后兩個(gè)月分配更多的權(quán)重，因此我們?nèi)?021與2022年比重的均值81.3%進(jìn)行估計(jì)。2022年3-10月銷售金額的基數(shù)調(diào)整為-6665億元，按照81.3%的比重估計(jì)全年的基數(shù)調(diào)整為-8201億元，則調(diào)整之后的2022年全年計(jì)算基數(shù)為12.5萬(wàn)億元。2023年前十月的銷售金額為9.7萬(wàn)億元，由此估算2023全年銷售金額約為12萬(wàn)億元。如按照調(diào)整之前的2022年銷售金額13.3萬(wàn)億元計(jì)算，則2023年銷售金額同比下降10.3%；如按照調(diào)整之后的計(jì)算，則應(yīng)較2022年下降4.4%。與銷售金額的變動(dòng)趨勢(shì)類似，近年銷售面積前十月比重波動(dòng)較大。因此我們選取2021與2022年的平均比重80.8%進(jìn)行計(jì)算。2022年3-10月銷售面積的基數(shù)調(diào)整為-1.1億平，根據(jù)80.8%的比重估計(jì)全年的基數(shù)調(diào)整為1.3億平，調(diào)整之后2022全年的計(jì)算基數(shù)為12.3億平。已知2023年前十月的銷售面積為9.3億平，由此估計(jì)2023年的銷售面積約為11.46億平，較2022年調(diào)整之前的計(jì)算口徑同比下降15.6%；較調(diào)整之后的公布口徑同比下降6.5%。3.1.2長(zhǎng)期看行業(yè)需求增量來(lái)源于改善型需求提升我們?cè)跍y(cè)算行業(yè)相關(guān)指標(biāo)時(shí)，參考了相關(guān)學(xué)者的文獻(xiàn)成果。如果將新增住房需求拆分為城鎮(zhèn)家庭戶自然增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)家庭戶機(jī)械增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)存量住房拆除等三項(xiàng)，被動(dòng)需求（大規(guī)模棚改等）與住房升級(jí)需求、第二住所需求將成為住房需求增長(zhǎng)的主要來(lái)源，地產(chǎn)供需關(guān)系經(jīng)歷了從相對(duì)平衡向供過(guò)于求的轉(zhuǎn)變。根據(jù)吳璟等人的研究成果，2021—2025年間我國(guó)年均城鎮(zhèn)新增住房需求約656萬(wàn)套，2026—2030年間約年均455萬(wàn)套，分別相較2011—2015年下降33%和53%。人口老齡化對(duì)住房需求既有正向效應(yīng)又有負(fù)向效應(yīng)，保障性住房需求未來(lái)有望提升。人口老齡化對(duì)住房需求的影響是呈倒U型的，本質(zhì)上是人口數(shù)量和質(zhì)量的增加以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)好轉(zhuǎn)導(dǎo)致住房需求增加，當(dāng)人口數(shù)量減少和人口質(zhì)量下降（老齡化）時(shí)會(huì)嚴(yán)重抑制住房需求6。我國(guó)住房需求總量將逐年縮減并繼續(xù)區(qū)域分化。目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率達(dá)到90%以上，套戶比達(dá)到了1.1的均衡點(diǎn)，后期購(gòu)房者中改善需求占比將逐漸上升，部分無(wú)力負(fù)擔(dān)住房成本的中低收入群體和城市新居民將拉動(dòng)保障性住房需求。7隨著我國(guó)人口增長(zhǎng)率與城鎮(zhèn)化率增速趨向放緩，地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代或難以復(fù)現(xiàn)。居民的剛性住房需求一定程度得到滿足，需求釋放力度相對(duì)減弱，新房銷售規(guī)模面臨下行壓力。與世界上其他主流國(guó)家相比，我國(guó)的人均住房面積仍處于較低水平。因此未來(lái)住房升級(jí)下，人均居住面積的提升是支撐新房銷售的主要影響因素。且隨著城中村改造、城市更新等工程的不斷推進(jìn)，由存量住房更新改造帶動(dòng)的更新空間也有望拉動(dòng)一部分新房需求。假設(shè)2023-2030年我國(guó)總和生育率為1.0，城鎮(zhèn)化率每年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，2010-2020年間我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積平均每年增加0.83平米/人，假設(shè)隨著房?jī)r(jià)上漲人均居住面積的增速放緩，預(yù)計(jì)23-30年每年增加0.7平米/人。目前我國(guó)存量住房中高房齡、住房設(shè)施不完善、小戶型或低樓層的住房比例較高，預(yù)估至少3成住房待更新。2020年城鎮(zhèn)住房面積為292億平米計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)更新率為1%時(shí)，每年更新面積為3-4億平。市場(chǎng)中存在一定比例的空置房，這類住房為家庭換房提供選擇。有效需求漏損率是指未來(lái)住房市場(chǎng)總需求中有一部分需求不在商品房實(shí)際銷售中體現(xiàn)，如農(nóng)轉(zhuǎn)非自帶房入城、城鎮(zhèn)流入人口返鄉(xiāng)置業(yè)等使得住房需求通過(guò)其他渠道得到解決的途徑。根據(jù)當(dāng)年商品住房需求=(1-有效需求漏損率)×（（城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)需求+改善需求+更新改造空間)/（1-空置率）），綜合來(lái)看，我們認(rèn)為中性預(yù)期空置率為20%、有效需求漏損率為10%時(shí)，2023-2030年年均增量空間為9.94億平米。我們預(yù)計(jì)2024年商品房銷售面積與銷售金額同比下降5%。3.2供給端：2024年新開(kāi)工及投資仍有一定壓力3.2.1預(yù)計(jì)2024年新開(kāi)工/竣工面積同比分別降10%與7%復(fù)盤以往周期，新開(kāi)工面積增速和銷售面積增速變動(dòng)方向趨同。參考新開(kāi)工面積與銷售面積的比值，當(dāng)新開(kāi)工面積/銷售面積大于1時(shí)，意味著行業(yè)新房累積庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商投資意愿較強(qiáng)。2020年以后，新開(kāi)工/銷售比值逐年下降，反應(yīng)開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎的投資預(yù)期。由于行業(yè)庫(kù)存水平的提高以及新開(kāi)工面積增速放緩，自2019年以來(lái)新開(kāi)工面積與銷售面積的比值不斷下降，尤其是近兩年的降幅尤為明顯。我們假設(shè)該比值在0.7與1.2之間波動(dòng)，此前已測(cè)算出2023年銷售面積預(yù)計(jì)為11.5億平，據(jù)此進(jìn)行測(cè)算。并且根據(jù)往年前十月銷售面積的占比來(lái)估計(jì)2023年全年的銷售面積。2021年之前十月新開(kāi)工面積的比重大都穩(wěn)定在77%-82%之間，而2021-2022年該比重增長(zhǎng)至83.8%與86.0%?？紤]最近兩年前十月所占比重波動(dòng)較大,且往期每年最后兩月的比重較大，因此在測(cè)算2023年數(shù)據(jù)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)11月與12月分配更多的權(quán)重。2022年3-10月的基數(shù)調(diào)整為627萬(wàn)平，以89%的比重估計(jì)2022年全年的基數(shù)調(diào)整為704萬(wàn)平，則2022年全年的計(jì)算基數(shù)為12.0億平。擬估計(jì)前十月所占比重為89%，2023年前十月的新開(kāi)工面積為7.9億平，則預(yù)計(jì)2023年全年的新開(kāi)工面積約為8.9億平，較2022年的計(jì)算口徑同比下降26.2%；較調(diào)整之后的公布口徑下降25.8%。結(jié)合之前預(yù)測(cè)的銷售面積，可以計(jì)算出公布口徑2023年預(yù)測(cè)的新開(kāi)工面積/銷售面積的比值為0.7726，與近兩年的變動(dòng)趨勢(shì)較一致。決定企業(yè)新開(kāi)工面積的主要因素為企業(yè)目前的營(yíng)收狀況（是否有足夠的現(xiàn)金流以支付新項(xiàng)目前期的投入）及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)行情的估計(jì)（未來(lái)是否能夠成功去化）?；厮輾v史數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用與新開(kāi)工面積之間存在一定的關(guān)聯(lián)。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)在成功獲得某一地塊之后，會(huì)在3個(gè)季度內(nèi)將其開(kāi)發(fā)立項(xiàng)。結(jié)合2023年二季度至四季度土地購(gòu)置費(fèi)用的變化，估算出2024年的新開(kāi)工面積。綜合考慮2023年新開(kāi)工面積已大幅下降，同時(shí)房企短期去化壓力仍較大、融資環(huán)境趨緊、銷售端需求難以充分釋放等因素，我們估計(jì)2024年的新開(kāi)工面積會(huì)在2023年的基礎(chǔ)上下降10%，約8億平。預(yù)計(jì)在“保交樓，穩(wěn)民生”的政策持續(xù)落地，房地產(chǎn)資金流動(dòng)性邊際改善的背景下，竣工端將得以修復(fù)，竣工面積與銷售面積滯后差的絕對(duì)值縮小。定義差值=（第n年）竣工面積-（第n-3年）銷售面積，計(jì)算得出近年來(lái)差值的平均值，以此估計(jì)23年的竣工面積。2022年竣工面積與銷售面積滯后差為-8.5億平，參照往年數(shù)據(jù)取平均值，假設(shè)2023年為-7億平。2022年3-10月竣工面積基數(shù)調(diào)整為220萬(wàn)平，則基數(shù)調(diào)整之后的2022年竣工面積為8.6億平。由此可測(cè)算出2023年竣工面積約為10.6億平，較2022年調(diào)整之前的計(jì)算口徑同比增加23.0%；較調(diào)整之后的公布口徑同比增長(zhǎng)23.3%。估計(jì)2024年全年的竣工面積減少7%，為9.9億平左右。從往期的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，年度竣工面積的變化往往滯后于年度新開(kāi)工面積的變化，滯后周期大概在2-3年左右，主要由新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間決定。在前期新開(kāi)工面積大幅下降、房企新開(kāi)工積極性較弱的前提之下，考慮2023年竣工面積的大幅增加會(huì)疊高2024年同比的計(jì)算基數(shù)，同時(shí)房企缺乏有力的購(gòu)房需求支撐、去化壓力較大，因此綜合估計(jì)2024年全年的竣工面積下降7%，為9.9億平左右。3.2.2預(yù)計(jì)2024年土地購(gòu)置費(fèi)/地產(chǎn)投資額同比降4%與10%近兩年土地購(gòu)置費(fèi)用前十月所占的比重不斷上升，根據(jù)近兩年的變動(dòng)趨勢(shì)估計(jì)2023年前十月所占比重為90%，已知2023年前十月的土地購(gòu)置費(fèi)用為3.5萬(wàn)億元,由此測(cè)算出2023年全年土地購(gòu)置費(fèi)用約為3.9萬(wàn)億元，較2022年減少6.0%。從近年各層級(jí)城市的拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，目前企業(yè)購(gòu)置土地的積極性偏弱。2022年1月至2023年10月的22個(gè)月里有15個(gè)月的土地購(gòu)置費(fèi)用保持負(fù)增長(zhǎng)；2021年三季度以來(lái)各層級(jí)城市已成交地塊的溢價(jià)率不斷走低，尤以三線城市的降幅最大。頭部房企的拿地規(guī)模普遍領(lǐng)先全行業(yè)，高能級(jí)區(qū)域如長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等的土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，我們認(rèn)為這種拿地格局或?qū)⒕S持?？紤]目前房企新開(kāi)工的積極性較弱，且往年土地購(gòu)置費(fèi)用的下降幅度小于新開(kāi)工面積的下降幅度，因此估計(jì)2024年度土地購(gòu)置費(fèi)用的下降幅度小于預(yù)測(cè)2024年新開(kāi)工面積的下降幅度，同比下降4%約為3.7萬(wàn)億元。理論上，房地產(chǎn)投資金額=土地購(gòu)置費(fèi)用+施工面積*單位建安成本*施工意愿=測(cè)算的土地購(gòu)置費(fèi)用+測(cè)算的施工面積/施工面積調(diào)整因子*上一年單位建安成本*（1+建安年漲幅）*施工意愿，其中施工意愿的變化反映在建安成本的漲幅中。考慮竣工和新開(kāi)工時(shí)，當(dāng)年的單位施工費(fèi)用=（投資額-土地購(gòu)置費(fèi)用）/(施工面積-竣工面積/2-新開(kāi)工面積/2)。由此可以計(jì)算出各年的單位施工費(fèi)用?？梢钥吹?，前十月施工面積占全年的比重大都在92%—96%之間，近兩年該比重有所上升。往期來(lái)看最后兩月占全年的比重并不高，且最近兩年這一比重遠(yuǎn)低于往期，因此我們估計(jì)2023年前十月的比重為98%，基本與2022年保持一致。已知2023年前十月的施工面積為82.3億平，據(jù)此計(jì)算出全年的施工面積約為84億平，較2022年下降7.2%。累計(jì)新開(kāi)工面積表示地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目前市場(chǎng)行情愿意新增的項(xiàng)目，累計(jì)施工面積-累計(jì)新開(kāi)工面積的差值表示地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于已開(kāi)工未竣工項(xiàng)目的繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。新開(kāi)工項(xiàng)目與繼續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位施工費(fèi)用有所差異，此前我們已估計(jì)出2023年新開(kāi)工面積按照計(jì)算口徑的同比增長(zhǎng)率為26.2%，公布口徑的為25.8%；估計(jì)施工面積的全年增長(zhǎng)率為-7.2%。2022年考慮竣工和新開(kāi)工時(shí)的單位施工費(fèi)用為1146.03元，則估計(jì)計(jì)算口徑下2023年的單位施工費(fèi)用約為917元/平米左右，公布口徑下的約為974元/平米左右。預(yù)計(jì)2023年的單位施工費(fèi)用乘以2023年的施工面積，可得計(jì)算口徑下2023年全年的施工費(fèi)用約為7.7萬(wàn)億元，公布口徑約為8.2萬(wàn)億元。加上之前估計(jì)2023年土地購(gòu)置費(fèi)用3.9萬(wàn)億元，可得計(jì)算口徑下2023年總投資金額約為11.6萬(wàn)億元，同比下降13.0%；公布口徑下總投資金額約為12.0萬(wàn)億元，較2022年減少9.0%。本年度測(cè)算的施工面積=上一年施工面積-上一年竣工面積+當(dāng)年新開(kāi)工。之前已測(cè)算出2023年施工面積同比下降7.0%，竣工同比增長(zhǎng)23.1%；2024年新開(kāi)工同比下降10%。據(jù)此估計(jì)2024年施工面積同比下降7%左右。測(cè)算出2024年的土地購(gòu)置費(fèi)用預(yù)計(jì)下降4%；假設(shè)單位建安成本保持不變，企業(yè)施工意愿與新開(kāi)工意愿偏低，綜合估計(jì)2024年的地產(chǎn)投資金額較2023年下降10%，約為10.8萬(wàn)億元。4.他山之石：日本地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)4.1日本房地產(chǎn)歷史調(diào)整深刻中國(guó)與1990年代的日本有相同點(diǎn)：二者有著相似的人口發(fā)展結(jié)構(gòu)，也面臨著老齡化危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都呈現(xiàn)著地區(qū)分化的趨勢(shì)；另一方面，不同點(diǎn)：二者在內(nèi)外部環(huán)境、增量市場(chǎng)等方面有著顯著的區(qū)別。因此，通過(guò)分析日本地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)槲覈?guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一定的參考。房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)內(nèi)閣府?dāng)?shù)據(jù)，截至2017年，日本房地產(chǎn)存量總額占國(guó)民資產(chǎn)比重23.9%，生產(chǎn)總值占全行業(yè)生產(chǎn)總值的11.3%。從GDP現(xiàn)價(jià)的指標(biāo)來(lái)看，即使是在泡沫危機(jī)后，房地產(chǎn)行業(yè)在日本GDP中的占比仍然長(zhǎng)期保持在11%以上。上世紀(jì)九十年代，日本泡沫破裂，日本迎來(lái)了“失落的十年”，房地產(chǎn)市場(chǎng)回撤明顯。從住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，日本從1993年6月的194.30下降至2005年5月的78.65，東京的物業(yè)價(jià)格指數(shù)也從1990年10月的248.30降至2004年1月的94.90。2008年雷曼危機(jī)帶來(lái)土地交易和新開(kāi)工大幅下滑。四大核心都市圈的土地交易數(shù)量從2007年的145萬(wàn)件萎縮至2009年的117萬(wàn)件，新開(kāi)工數(shù)量也萎縮至2009年的78.84萬(wàn)單元。2012年左右安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)開(kāi)始，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了十年的連續(xù)增長(zhǎng)。住宅價(jià)格指數(shù)從2012年的76.37最低值一路上升至2023年8月的116.71，東京的物業(yè)價(jià)格指數(shù)也從2009年的92.6回升至2023年5月的133.0。人口老齡化與城鎮(zhèn)化水平高，住房存量市場(chǎng)穩(wěn)定。日本早在1970年便邁入了老齡化社會(huì)，65歲以上人口占比從2008年的27%攀升至2023年的36%，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端的活力。上世紀(jì)90年代，為改變持續(xù)的人口疏散導(dǎo)致核心城市圈出現(xiàn)的空心化現(xiàn)象，日本政府采取了包括放寬限定區(qū)域內(nèi)的建筑容積率、放寬住房貸款和稅收等在內(nèi)的一系列政策，使得2000年后城鎮(zhèn)化水平有所提高。根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，日本的城鎮(zhèn)化水平在2010年突破90%，高度發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)化水平也意味著日本難以存在以城鎮(zhèn)化為核心的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)存在條件。生活方式加速變革，改善型需求得到釋放。據(jù)Recruit居住公司“首都圈新建公寓簽約者動(dòng)向調(diào)查”顯示，在尋找住宅時(shí)所追求的生活方式中，排名前三的分別為“方便工作和上下班”“方便育兒教育”“生活起居容易”，“雙職工方便”等指標(biāo)的期待量也出現(xiàn)明顯增加。市場(chǎng)需求的多樣化催生房企搭建多元業(yè)務(wù)體系，為房企提供了更多業(yè)務(wù)選擇性。4.2日本龍頭房企多元化戰(zhàn)略形成日本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有鮮明的派系特征，以財(cái)閥系、金融商社系、地鐵系等派系為主，并在行業(yè)下行時(shí)期形成了各具特色的多元化發(fā)展戰(zhàn)略。財(cái)閥系多選擇搭建重現(xiàn)金、輕資產(chǎn)的多元化業(yè)務(wù)生態(tài)：以住友不動(dòng)產(chǎn)為代表。在發(fā)展策略的探索上，住友不動(dòng)產(chǎn)放棄了傳統(tǒng)的“重資金+重資產(chǎn)”模式，轉(zhuǎn)而選擇了發(fā)展圍繞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，搭建起以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心，以住宅定制、公寓租賃、酒店等業(yè)務(wù)為支柱的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)體系，在行業(yè)存量時(shí)代保持企業(yè)經(jīng)營(yíng)的高度流動(dòng)性，完成多元化業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。金融商社系多選擇拓展業(yè)務(wù)寬度，提供高附加值服務(wù)：以野村不動(dòng)產(chǎn)為代表。野村不動(dòng)產(chǎn)搭建了極具寬度的業(yè)務(wù)體系，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)與業(yè)務(wù)多元化適應(yīng)存量時(shí)代市場(chǎng)需求，開(kāi)設(shè)了包括物業(yè)管理