物業(yè)管理實務(wù)第五章

第五章物業(yè)管理資金的收取與使用管理一、物業(yè)管理效勞與收費的關(guān)系物業(yè)管理效勞收費的概念物業(yè)效勞收費即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為得到物業(yè)管理效勞而支付的費用，是指物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)管理效勞合同的約定，對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理效勞收費的內(nèi)容：日常綜合管理效勞收費指物業(yè)效勞企業(yè)為業(yè)主或住戶提供裝修管理、財務(wù)管理、檔案資料管理、維修基金管理和咨詢管理等效勞的收費。公共性效勞收費指物業(yè)效勞企業(yè)為業(yè)主或住戶提供的公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、公共區(qū)域秩序維護、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護和物業(yè)共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的日常運行維護等效勞的收費。物業(yè)管理效勞收費的內(nèi)容：專項效勞收費指物業(yè)效勞企業(yè)面相廣闊使用人提供的除上述日常效勞與公共效勞之外的各種專項效勞的收費。特約效勞收費指為滿足業(yè)主或住戶需要而提供的個別效勞的收費。公眾代辦性質(zhì)的效勞收費指物業(yè)效勞企業(yè)為業(yè)主或住戶代繳水電費、煤氣費、有線電視費、費等而可向委托單位收取的手續(xù)費。物業(yè)管理效勞收費的原那么：合理原那么公開原那么與效勞水平相適應(yīng)原那么不同物業(yè)類型收費不同不同消費水平收費不同不同效勞工程收費不同二、物業(yè)管理效勞收費的性質(zhì)與特點物業(yè)管理效勞收費的性質(zhì)-經(jīng)營性收費物業(yè)管理效勞收費的特點從收費形式上看，有情況復(fù)雜、個體化突出的特點。收費的方式有組合式的特點收費對象具有公眾性特點第二節(jié)物業(yè)管理效勞收費的定價管理一、物業(yè)管理效勞收費的定價方法本錢定價法：指物業(yè)效勞企業(yè)首先按市場行情和實際發(fā)生費用支出，計算出物業(yè)管理費的本錢價，在收支平衡的根底上確定一定的利潤率.本錢加成定價法單位面積物業(yè)管理效勞收費=單位面積物業(yè)管理效勞本錢×〔1+本錢利潤率〕目標(biāo)利潤定價法單位面積物業(yè)管理效勞收費=單位面積物業(yè)管理效勞本錢×〔1+目標(biāo)利潤率〕第二節(jié)物業(yè)管理效勞收費的定價管理一、物業(yè)管理效勞收費的定價方法差異定價法-區(qū)別定價法，是根據(jù)對物業(yè)管理效勞的需求強度和要求定出的不同的價格水平。1〕以不同的效勞標(biāo)準為根底的差異定價2〕以地域為根底的差異定價競爭定價法業(yè)主感受定價發(fā)第二節(jié)物業(yè)管理效勞收費的定價管理一、物業(yè)管理效勞收費的定價方法比照定價法-指同類物業(yè)中某一物業(yè)計算標(biāo)準完善、執(zhí)行效果好，其他物業(yè)管理效勞費的計費標(biāo)準就可通過比照，逐一確定每項管理支出的收入的方法。經(jīng)驗定價法-指在掌握不同類型物業(yè)管理效勞收費定價標(biāo)準及執(zhí)行效果后，根據(jù)以往經(jīng)驗確定受托的物業(yè)效勞收費的定價方法。綜合定價法二、物業(yè)管理效勞收費的定價形式1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計費方式。包干制物業(yè)效勞費用的構(gòu)成包括物業(yè)效勞本錢、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。目前包干制在普通住宅小區(qū)物業(yè)效勞費的測算中用得較多。包干制優(yōu)點：實行簡單，適合小型的物業(yè)效勞企業(yè)使用。不需要對物業(yè)效勞企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審查，簡單易行節(jié)省的本錢可成為物業(yè)效勞企業(yè)的利潤，可刺激物業(yè)效勞企業(yè)進行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約本錢。缺點：可能導(dǎo)致物業(yè)效勞企業(yè)降低物業(yè)管理效勞質(zhì)量可能導(dǎo)致物業(yè)效勞企業(yè)拖延需要及時維修的工作，或者用小修小補代替大修理不利于物業(yè)管理專業(yè)化的開展二、物業(yè)管理效勞收費的定價形式2.酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計費方式。酬金制預(yù)收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。以酬金制方式核算物業(yè)效勞費時，應(yīng)按該物業(yè)的硬件條件及效勞方式、內(nèi)容作出年度支出預(yù)算，再加上物業(yè)管理企業(yè)的酬金，按建筑面積分攤。如果年終決算出現(xiàn)盈余，那么轉(zhuǎn)入下一年使用；如果年終決算時出現(xiàn)虧損，那么應(yīng)予以調(diào)整補充。這種核算方法也稱實報實銷加酬金制，適用于高檔物業(yè)如涉外公寓、別墅等。酬金制優(yōu)點更加透明有利于物業(yè)效勞企業(yè)專業(yè)化有利于減少物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主之間在物業(yè)管理收費方面的矛盾缺點：需要對物業(yè)效勞企業(yè)進行賬目的監(jiān)督和審計可能導(dǎo)致物業(yè)管理費的攀升。二、物業(yè)管理效勞收費價格的構(gòu)成3.物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出：1〕管理、效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；3〕物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4〕物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5〕物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6〕辦公費用；7〕物業(yè)效勞企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8〕物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；9〕經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出構(gòu)成一般包括9方面：1、管理、效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費〔E1〕，元/月物業(yè)效勞企業(yè)向所聘用的管理、效勞人員按月發(fā)放的工資和按工資的14%提取的職工福利費。具體包括根本工資、津貼、福利基金、保險金、服裝費及其他補貼等，不含獎金。〔三〕物業(yè)管理效勞收費的構(gòu)成1、物業(yè)管理效勞本錢2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護保養(yǎng)費〔E2〕，元/月指門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、室外墻面、屋面、供水管道、排水管道、照明燈具、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、道路、綠地、停車場庫、化糞池、垃圾箱等的維修養(yǎng)護費用及公共照明費等。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費〔E3〕，元/月是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生費，包括清潔用具、垃圾清理、水池清潔、消毒滅蟲等費用，有時還包括單項對外承包費，如化糞池清淘等。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用〔E4〕，元/月是指物業(yè)管理區(qū)域綠化的養(yǎng)護費用及開展此類工作所購置的綠化工具及綠化用水、農(nóng)藥、化肥、雜草清運、補苗等費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用〔E5〕，元/月是指物業(yè)管理公共區(qū)域的秩序維護費。包括平安監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)備、器材的日常養(yǎng)護費等。6.辦公費用〔E6〕，元/月是指物業(yè)效勞企業(yè)開展正常效勞工作所需的有關(guān)費用，如交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、節(jié)日裝飾費、公共關(guān)系費及宣傳廣告費。7.物業(yè)效勞企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費〔E7〕，元/月是物業(yè)效勞企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)如交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等按其總額每月分攤提取的折舊費用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用〔E9〕，元/月為從經(jīng)濟上保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電、電梯等設(shè)施遭受災(zāi)害事故后能及時進行修復(fù)和對傷員進行經(jīng)濟補償，物業(yè)效勞企業(yè)必須對這些建筑物及設(shè)備設(shè)施投財產(chǎn)保險和相關(guān)責(zé)任保險，對于險種的選擇是由所管物業(yè)的類型、性質(zhì)來決定的，但必須考慮業(yè)主的意愿和承受力。9.法律法規(guī)規(guī)定及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用〔E9〕，元/月經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，其同意包括在物業(yè)效勞費中的內(nèi)容。本卷須知：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用。應(yīng)當(dāng)通過專項維修基金予以列支。2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)效勞企業(yè)接受委托收取供水、供電、供熱、通訊、有限電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。二、物業(yè)管理效勞收費價格的構(gòu)成四、物業(yè)效勞費的測算〔一〕住宅小區(qū)公共性物業(yè)效勞收費標(biāo)準測算原那么1.制定根據(jù)：1〕本地區(qū)綜合效勞工程；2〕勞動付出狀況；3〕物價指數(shù)變化；4〕住戶的經(jīng)濟承受能力；5〕小區(qū)的檔次?！惨弧匙≌^(qū)公共性物業(yè)效勞收費標(biāo)準測算原那么2.測算步驟：〔1〕根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源；〔2〕估算住宅小區(qū)進行統(tǒng)一管理、到達確定的管理目標(biāo)所發(fā)生的各項費用；〔3〕考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法X1——物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出收費標(biāo)準，單位：元/月·平方米x——各分項費用收費標(biāo)準，單位：元/月·平方米i——分項項數(shù)四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法1.管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等〔x1〕F1—根本工資；F2—社會保險費；F3—規(guī)定提取的福利費；F4—加班費；F5—服裝費；S—總收費面積四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費〔x2〕本錢法：

F1—公用部位及道路的土建零修與保養(yǎng)費；F2—給排水設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；F3、F4、F5—電氣系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；F6—公共照明費；F7—不可預(yù)見費；F8—易損件更新準備金S—總收費面積四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費〔x2〕簡單測算法：

經(jīng)驗法：根據(jù)相同類型物業(yè)的以往經(jīng)驗確定四、物業(yè)效勞費的測算四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用〔x3〕

F1—清潔工具購置費；F2—勞保用品費；F3—衛(wèi)生防疫消殺費；F4—化糞池清掏費；F5—垃圾外運費；F6—清潔環(huán)節(jié)所需的其它費用；S—總收費面積四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用〔x4〕本錢法：

F1—綠化工具費；F2—勞保用品費；F3—綠化用水費；F4—農(nóng)藥化肥費；F5—雜草清運費；F6—景觀再造費；S—總收費面積四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用〔x4〕簡單測算法：

四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費〔x5〕

F1—保安器材裝備費；F2—保安人員人身保險費；F3—保安用房及保安人員住房資金；四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法6.辦公費用〔x6〕

F1—交通費；F2—通訊費；F3—低值易耗辦公用品費；F4—書報費；F5—廣告宣傳社區(qū)文化費；F6—辦公用房租金費；F7—其它雜項；S—總收費面積四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法7.物業(yè)效勞企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費〔x7〕

F1—交通工具；F2—通訊設(shè)備；F3—辦公設(shè)備；F4—工程維修設(shè)備；F5—其它設(shè)備；S—總收費面積四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法7.物業(yè)效勞企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費〔x7〕計取方式 1〕物業(yè)效勞企業(yè)自行出資或自帶固定資產(chǎn)； 2〕物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主方借款購置固定資產(chǎn)〔債權(quán)關(guān)系〕； 3〕業(yè)主方購置固定資產(chǎn)供物業(yè)效勞企業(yè)使用。 注意其中的產(chǎn)權(quán)區(qū)別。四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用〔x8〕

F—物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)總共交納的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；S—總收費面積四、物業(yè)效勞費的測算〔二〕物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用〔x9〕業(yè)主大會、業(yè)委會活動經(jīng)費，給物業(yè)效勞企業(yè)的“贊助費用〞等。四、物業(yè)效勞費的測算〔三〕法定的稅費1.營業(yè)稅〔F1〕

X1—物業(yè)效勞本錢；2.城市維護建設(shè)稅〔F2〕3.教育附加費〔F3〕合計：四、物業(yè)效勞費的測算〔四〕物業(yè)效勞企業(yè)的利潤

a—利潤率〔單位：%〕四、物業(yè)效勞費的測算〔五〕物業(yè)效勞企業(yè)的酬金實行酬金制時，酬金的提取方式通常有兩種：固定提取比例和固定提取金額。1、固定提取比例

k——事先約定的提取比例2、固定提取數(shù)額

f——約定好的每年或每月提取的固定數(shù)額的酬金四、物業(yè)效勞費的測算〔六〕物業(yè)效勞費用計算和確定時需要注意的幾個問題1.前期物業(yè)管理的費用測算包括：參謀費和開荒費、固定資產(chǎn)投入、保修期內(nèi)維修費用的計算。2.物業(yè)效勞企業(yè)的酬金提取問題 如何計取酬金到達共贏，既是理論問題又是實際問題3.物業(yè)效勞費的收繳率問題4.住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的收費問題5.物業(yè)效勞費用的調(diào)整問題四、物業(yè)效勞費的測算凡事要量力而行收益性物業(yè)的物業(yè)效勞費一、收益性物業(yè)效勞費用測算的特點1.其費用工程由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)效勞合同的不同而有所差異。2.收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)常性收入。收益性物業(yè)的物業(yè)效勞費二、收益性物業(yè)的物業(yè)效勞費用構(gòu)成人工費共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費清潔衛(wèi)生費綠化管理費秩序維護費辦公費固定資產(chǎn)折舊費共用部位、設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用經(jīng)業(yè)主同意的其他費用不可預(yù)見費、法定稅費、企業(yè)管理費及利潤、房產(chǎn)稅案例：某工程可收費總建筑面積10萬m2，經(jīng)測算該工程全年各項費用如下：(1)各類管理效勞人員的工資、社會保險等50萬元(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費20萬元(3)清潔衛(wèi)生費15萬元(4)綠化養(yǎng)護費10萬元(5)公共秩序維護費10萬元(6)辦公費5萬元(7)固定資產(chǎn)折舊2萬元(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費2萬元(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6萬元合計

120萬元假設(shè)采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10％，那么該工程單位物業(yè)效勞費標(biāo)準為：120萬元×(1+10％)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月假設(shè)采用包干制方式，如該工程法定稅費和利潤約12萬元，那么該工程單位物業(yè)效勞費標(biāo)準為：(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月五、物業(yè)管理效勞收費的實施收費的實施程序要及時遞送收費通知單設(shè)定收費點，或上門收費，或使用智能化設(shè)備收費要檢查核對交費人姓名、款項并開具發(fā)票要檢查列出拖欠人的姓名，實施催討物業(yè)效勞費的追繳1、追討欠費主要有以下幾種不同的方法：1)一般性追繳。當(dāng)上月費用拖欠后，物業(yè)效勞企業(yè)在下一次收費時將向業(yè)主(使用人)發(fā)催款通知單，此單將上次費用以及本次費用一起通知業(yè)主(使用人)。如果第二次仍拖欠，物業(yè)效勞企業(yè)將在第三次再次發(fā)催款通知單，將前兩次的費用和當(dāng)次費用一并通知，并限期交清。2)針對性追繳。物業(yè)效勞企業(yè)對拖欠費用的業(yè)主(使用人)應(yīng)針對不同情況，采取相應(yīng)措施。對于費用大戶，要親自登門拜訪(有時物業(yè)效勞企業(yè)的總經(jīng)理也要親自上門)進行勸導(dǎo)和解釋，爭取用戶的理解和支持；對于一些“釘子戶〞，那么應(yīng)嚴格按照法律程序執(zhí)行。3)區(qū)別性追繳。對于業(yè)主由于工作繁忙沒時間及時交款的情況，企業(yè)財務(wù)部門一方面要及時提醒補交，另一方面應(yīng)盡可能配合他們的工作時間，采用上門收繳，預(yù)約時間等方法，給業(yè)主以方便，業(yè)主一般也會樂于配合。對于因?qū)π诓粷M的業(yè)主，假設(shè)企業(yè)自身效勞確有缺乏的地方，應(yīng)盡快改正，滿足業(yè)主的要求；假設(shè)業(yè)主提出的要求不合理，也應(yīng)向業(yè)主耐心解釋。假設(shè)業(yè)主依然如故，物業(yè)效勞企業(yè)就要根據(jù)管理制度、效勞合同采取停止效勞或相應(yīng)的法律程序來解決。這種情況下要特別注意保存好催款工作的書面記錄和相關(guān)物證。2、欠費追繳的一般程序：1)發(fā)催繳費通知。2)催繳和上門催繳、協(xié)商、停止效勞或起訴。費用的追討是一門學(xué)問，物業(yè)管理人員要有較高的文化素質(zhì)和社交能力，在加強與業(yè)主溝通的根底上，善于把握時機，及時協(xié)助解決他們的投訴和困難，取得他們的信任和理解。二、物業(yè)效勞收費糾紛的解決〔一〕物業(yè)收費糾紛產(chǎn)生的原因1.對效勞不滿，對受約束不滿2.對收費標(biāo)準、工程、方式等不滿3.建設(shè)單位遺留問題所致4.鄰里關(guān)系等問題引起5.對外部大環(huán)境不滿6.無支付能力7.特權(quán)思想作怪8.受人傳染、唆使〔二〕物業(yè)效勞收費糾紛的解決對策作為一線從業(yè)者，從自身做起，不懈努力，切實改進工作，設(shè)身處地為業(yè)主作想，精打細算降低效勞收費，以優(yōu)質(zhì)效勞和活動感化業(yè)主，公開賬目取信業(yè)主，讓業(yè)主真正感受到效勞價值是第一重要的。除此之外，可以從以下方面著手，解決欠費問題。1．深入了解欠費原因，加強與業(yè)主的協(xié)商溝通，依理依法說服。2．借助管理規(guī)約和業(yè)主委員會的力量。3．爭取業(yè)主工作單位、居委會等外部因素的幫助。4．效勞工程、流程設(shè)計上力求能夠區(qū)分。5．改進效勞、計費方式和收費方法。6．完善物業(yè)管理效勞合同，嚴格依約行事。7．在必要催繳的程序后通過法律途徑解決。〔三〕法律途徑解決物業(yè)效勞欠費問題的程序1．催繳物業(yè)效勞費的法律催促程序〔支付令〕物業(yè)效勞企業(yè)要求欠費業(yè)主、使用人給付物業(yè)效勞費，在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起催促程序。2．簡易程序簡易程序，是基層人民法院及其派出法庭審判簡單民事案件和簡單經(jīng)濟糾紛案件的訴訟程序，簡便易行，訴訟程序有所簡化，便于當(dāng)事人進行訴訟。3．追討物業(yè)效勞費的法律訴訟程序〔1〕起訴〔2〕參加庭審〔3〕上訴〔4〕執(zhí)行物業(yè)效勞費訴訟案常見抗辯理由1、以物業(yè)效勞質(zhì)量不到位為由。2、以前期物業(yè)效勞合同期限屆滿為由。3、以物業(yè)效勞企業(yè)不具備物業(yè)管理資質(zhì)為由。4、以開發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵為由。5、業(yè)主以其自行聘請保安、清潔公司為由。6、以超過訴訟時效作為由。7、以沒有在前期物業(yè)效勞合同上簽名為由。8、以前期物業(yè)效勞期間開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)，物業(yè)效勞合同無效為由。9、以業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同無效為由。10、以還在開發(fā)商“減免物業(yè)效勞費〞承諾期限之內(nèi)為由。11、以不同意物業(yè)效勞收費標(biāo)準為由。12、以家中財物被盜、車輛被盜為由。13、以物業(yè)效勞企業(yè)未能阻止違章搭建為由。14、以應(yīng)由物業(yè)實際使用人交納物業(yè)效勞費為由。第三節(jié)物業(yè)管理維修資金的收繳與使用管理物業(yè)管理維修資金的概念物業(yè)管理維修資金，也稱物業(yè)儲藏資金或更新大修資金，是專項用于新建物業(yè)保修期滿后或公有房屋出售后其共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的大修、更新和改造的資金，由物業(yè)共用部位維修資金和共用設(shè)備設(shè)施維修資金構(gòu)成。專項維修資金的管理與使用〔一〕專項維修資金的性質(zhì)、籌集1、專項維修資金的性質(zhì)專項維修資金是指專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新和改造的資金。性質(zhì)：屬專門用于特定目的而設(shè)立的專項資金一類。即它是專門用于對物業(yè)共用局部進行大的維修保養(yǎng)、保值增值目的而專項籌集、獨立核算的資金。產(chǎn)權(quán)：屬于全體業(yè)主，在物業(yè)效勞企業(yè)財務(wù)上屬專項代管基金。共用設(shè)施設(shè)備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金物業(yè)管理維修資金與物業(yè)管理效勞資金的區(qū)別：性質(zhì)不同使用時的自主權(quán)不同來源不同2、專項維修資金的籌集依據(jù)專項維修資金籌集的依據(jù)主要有?物業(yè)管理條例?、?物業(yè)效勞收費管理方法?、?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?和?物業(yè)效勞企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定?。各省市地方性法規(guī)、規(guī)章是當(dāng)?shù)鼗I集專項維修資金的具體依據(jù)。專項維修資金的來源法規(guī)規(guī)定的費用物業(yè)效勞費結(jié)轉(zhuǎn)的費用業(yè)主大會中決定分攤的費用業(yè)主共有物業(yè)的收益社會捐贈或府撥款的費用法規(guī)規(guī)定的費用按照建設(shè)部、財政部?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?(建住房[1998]213號)的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原那么上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該局部專項維修資金屬售房單位所有。(注意這句話)物業(yè)效勞費結(jié)轉(zhuǎn)的費用物業(yè)效勞費在運行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意設(shè)定一定比例納入專項維修資金。業(yè)主大會中決定分攤的費用根據(jù)物業(yè)維護保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用缺乏時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。業(yè)主共有物業(yè)的收益物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會同意，可將收入的一局部納入專項維修資金。

社會捐贈或政府撥款的費用由社會各界捐贈或政府根據(jù)某種情況撥付的費用?！捕硨ｍ椌S修資金使用與管理1、專項維修資金管理與使用的原那么1〕統(tǒng)一繳存原那么。2〕專戶存儲、?？顚Ｓ迷敲?〕所有人決策、政府監(jiān)督原那么物業(yè)管理維修資金收繳的管理1、不同類型物業(yè)專項維修資金收繳人、收繳時間和標(biāo)準。商品房：由業(yè)主于住房產(chǎn)權(quán)登記前繳存；首次繳存比例不低于當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價的5%；已購公有住房：由業(yè)主和售房單位共同繳存；業(yè)主首次繳存按照房改本錢價的2%計算；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%一次性計算繳存。物業(yè)管理維修資金收繳的管理2、物業(yè)管理維修資金的賬戶設(shè)立與管理業(yè)主繳存局部：按幢設(shè)帳，按業(yè)主分戶核算；由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或其委托的單位代收代管；成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定。售房單位繳存局部：按售房單位設(shè)帳，按幢核算；由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門代收代管；物業(yè)管理維修資金收繳的管理3、續(xù)繳補足的管理：業(yè)主分戶賬面住房專項維修資金余額缺乏首次應(yīng)繳存額的30%時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)繳；4、轉(zhuǎn)讓住房時的規(guī)定：當(dāng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓住房時，應(yīng)當(dāng)清償欠繳住房專項維修資金，同時該住房結(jié)余的住房專項維修資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時過戶。物業(yè)專項維修資金的使用管理規(guī)定先方案同意后使用的規(guī)定先墊付后列支的規(guī)定從相應(yīng)賬戶開支的規(guī)定保值增值的規(guī)定公開賬目接受監(jiān)督的規(guī)定挪用物業(yè)管理維修資金處分的規(guī)定2、專項維修資金的使用程序1〕物業(yè)效勞公司定方案。2〕業(yè)主組織審查批準。3〕金融機構(gòu)劃款。注：挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)效勞企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門撤消資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。物業(yè)維修資金留存與使用方案的編制1、制定物業(yè)維修資金的留存方案要列出經(jīng)批準的可動用維修資金進行大修或更新的共用設(shè)備設(shè)施工程要計算出每一工程需要大修或更新的周期計算出所需的大修或更新的資金量確定每年每月應(yīng)計提留存補足的大修或更新的資金，以便在上年末為下一年的大修或更新存有足夠的資金。房產(chǎn)物業(yè)公有部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修基金年度預(yù)提額可用下面公式計算：P×(1+i)n×r÷(1+r)n-1式中：P——代表房產(chǎn)物業(yè)中公用部位或共用設(shè)備設(shè)施的更新價值或大修費用；

i——代表年通貨膨脹率；

r——代表銀行存款年利率；

n——代表某一房產(chǎn)物業(yè)中公用部位或共用設(shè)備設(shè)施的大修或更新周期；

r÷(1+r)n-1償債基金系數(shù)，可查表獲得。例：在某物業(yè)管理公司要對所管轄的物業(yè)中的一臺水泵進行更新，更新這臺水泵需50,000元，預(yù)計再次更新前可使用15年。如果通貨膨脹率為每年5%，銀行存款年利率為8%，那么今后每年應(yīng)為這臺水泵預(yù)提留存的更新基金為：50,000×(1+5%)15×8%÷(1+8%)15-1=50,000×2,0789×0.0368=3,825.18(元/年)

每月應(yīng)為這臺水泵預(yù)提更新資金為：

3,825.18÷12=318.76(元/月)例：例如某物業(yè)管理公司要為所接管的物業(yè)中的房屋的公共部位和水泵的大修預(yù)提資金，經(jīng)預(yù)測，房屋大修費用為80元/m2，水泵的大修費為1000元/臺，現(xiàn)這家物業(yè)管理企業(yè)接管的房屋建筑面積是13024m2，水泵是1臺，房屋每15年大修一次，水泵每2年大修一次，假設(shè)當(dāng)年的通貨膨脹率為5%，銀行存款年利率為8%，那么每年要為房屋和水泵預(yù)提的大修資金為：

80×13,024×(1+5%)15×8%÷(1+8%)15-1+1000×(1+5%)2×8%÷(1+8%)2-1=104,192×2.0789×0.0368+1,000×1.1025×0.0368

=7,971.05+40.57=8,011.62(元/年)

每月預(yù)提大修資金為：8,011.62÷12=667.64(元/月)3、優(yōu)選物業(yè)更新方案

一、物業(yè)更新方案的優(yōu)選的原那么：一方面要考慮技術(shù)上的先進性，即要比較新舊物業(yè)使用功能上的差異；另一方面要考慮經(jīng)濟上的合理性，即要比較新舊物業(yè)使用效益上的差異。物業(yè)是否需要更新，在物業(yè)使用功能根本相同的情況下主要取決于物業(yè)使用年本錢的上下。物業(yè)作用年本錢=一次性投資支出+年使用費物業(yè)年投資本錢：不考慮資金的時間價值：物業(yè)的年投資本錢=F-M÷n考慮資金的時間價值：物業(yè)的年投資本錢=F×〔i(1+i)n÷(1+i)n-1〕-M×i÷(1+i)n-1=(F-M)×i(1+i)n÷(1+i)n-1+Mi其中：F代表物業(yè)的一次性投資支出M代表物業(yè)的凈殘值N代表物業(yè)的經(jīng)濟壽命期例如，物業(yè)管理公司接管的物業(yè)中有一臺空調(diào)的一次性投資支出為10000元，估計可使用8年，8年末的凈殘值為1000元，投資年利率為10%，那么不考慮貨幣時間價值時：

空調(diào)年投資本錢=10000-1000÷8=1125(元)

假設(shè)考慮貨幣時間價值，那么：

空調(diào)等額年投資本錢=(10,000-1,000)×10%×(1+10%)8÷((1+10%)8-1)+1,000×10%

=9,000×0.1874+100=1,786.60(元)注意：在比較物業(yè)的更新方案時，對于舊的物業(yè)不能按其原值計算，而應(yīng)按照目前重置價值(即舊物業(yè)的售價加上安裝費用支出)計算，舊物業(yè)的凈殘值也只能在尚能使用年限中扣除。只有這樣，才能使舊物業(yè)與更新的新的物業(yè)站在同一起跑線上，從而有可比性。假設(shè)上例中的空調(diào)機使用4年后，還值4000元，尚能使用4年。4年后凈殘值為1000元，年使用費為1200元?，F(xiàn)在市場上出現(xiàn)一種制冷能力相同的空調(diào)，一次投資支出為12000元，估計可用10年，10年后凈殘值為1000元，年使用費為600元。兩個方案相比較：甲方案繼續(xù)使用舊空調(diào)，乙方案是出售舊空調(diào)，購置新空調(diào)，投資年利率為10%，那么：甲方案：

舊空調(diào)年本錢=等額年投資本錢+年