資產(chǎn)評(píng)估課件(版)

資產(chǎn)評(píng)估1課程內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估方法機(jī)器設(shè)備評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估建筑物及在建工程評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2025/3/122資產(chǎn)評(píng)估含義（重點(diǎn)）是指由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家法律和有關(guān)資料，遵循評(píng)估原則，選擇適當(dāng)價(jià)值類(lèi)型，依照法定程序，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程（資產(chǎn)價(jià)值鑒證行為）。（重點(diǎn)掌握資產(chǎn)評(píng)估組成）（P1），1、評(píng)估主體——即誰(shuí)承擔(dān)評(píng)估工作的主體——受托方（評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員）2、評(píng)估客體——即對(duì)什么對(duì)象進(jìn)行評(píng)估——評(píng)估對(duì)象（機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)投、企業(yè)價(jià)值等）；3、評(píng)估目的——即委托方基于什么目的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、收購(gòu)企業(yè)等；（資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)目的）資產(chǎn)評(píng)估基本要素（即組成要素）（重點(diǎn)）2025/3/1234、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值、在用價(jià)值（使用價(jià)值）、投資價(jià)值等（13頁(yè)）（后面講）5、評(píng)估程序、方法：依據(jù)《評(píng)估規(guī)程》，依據(jù)法定程序，選擇評(píng)估方法：成本法、市場(chǎng)法、收益法等；2025/3/124資產(chǎn)評(píng)估的基本要素（小結(jié)）評(píng)估主體資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員評(píng)估客體被評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)對(duì)被估資產(chǎn)定價(jià)的依據(jù)評(píng)估原則內(nèi)在行為規(guī)范評(píng)估目的資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)本身經(jīng)濟(jì)行為的特征評(píng)估價(jià)值類(lèi)型對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定評(píng)估方法具體技術(shù)和手段評(píng)估程序工作順序2025/3/125例題、資產(chǎn)評(píng)估主體是指（）（2011年4月）A、被評(píng)估資產(chǎn)占有人 B、被評(píng)估資產(chǎn)C、資產(chǎn)評(píng)估委托人

D、從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員例題：資產(chǎn)評(píng)估的主體是指(

)（2012年4月）

A.被評(píng)估資產(chǎn)

B.被評(píng)估資產(chǎn)占有人

C.從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員

D.資產(chǎn)評(píng)估委托人

2025/3/126資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（重點(diǎn)）(P2)1、現(xiàn)實(shí)性——即評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)于評(píng)估基準(zhǔn)日，即評(píng)估價(jià)值是在基準(zhǔn)日、資產(chǎn)實(shí)際狀況下的價(jià)值；形式：時(shí)點(diǎn)，×年×月×日；說(shuō)明：（1）資產(chǎn)評(píng)估是以資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)為基礎(chǔ)反映出來(lái)。（2）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是針對(duì)具體時(shí)間而言。（3）評(píng)估基準(zhǔn)日可以：過(guò)去（如保險(xiǎn)賠償資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估）、現(xiàn)在、未來(lái)（如股票價(jià)值評(píng)估）。2、市場(chǎng)性——強(qiáng)調(diào)評(píng)估價(jià)值客觀性、準(zhǔn)確性，能以市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）作為目標(biāo)和判斷；這里強(qiáng)調(diào)：評(píng)估價(jià)值能夠得到市場(chǎng)檢驗(yàn)！3、預(yù)測(cè)性；是指資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值（即評(píng)估價(jià)值）的確認(rèn)依賴于對(duì)資產(chǎn)未來(lái)繼續(xù)利用價(jià)值的預(yù)測(cè)。2025/3/127資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（重點(diǎn)）(P2)4、公正性：評(píng)估應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一的法律規(guī)定和估價(jià)規(guī)程，不同估價(jià)機(jī)構(gòu)（人員）均應(yīng)按上述規(guī)定進(jìn)行評(píng)估；說(shuō)明：（1）對(duì)同一資產(chǎn)同一類(lèi)型價(jià)值，不同評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員評(píng)估結(jié)果相差不大；（2）評(píng)估主體的身份是獨(dú)立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者；（3）評(píng)估結(jié)論對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)講是公正的；5、咨詢性：即委托人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，以幫助其決策；（評(píng)估結(jié)論是一種專(zhuān)業(yè)化的估價(jià)意見(jiàn)）說(shuō)明：評(píng)估結(jié)論僅作委托人決策參考，評(píng)估機(jī)構(gòu)并不對(duì)其決策結(jié)果負(fù)責(zé)，只對(duì)評(píng)估價(jià)值客觀性、準(zhǔn)確定負(fù)責(zé)！2025/3/128例題：資產(chǎn)評(píng)估的獨(dú)立性原則保障了資產(chǎn)評(píng)估的()（2011.7）A.現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)B.咨詢性特點(diǎn)C.預(yù)測(cè)性特點(diǎn)D.公正性特點(diǎn)例題：評(píng)估者只對(duì)評(píng)估結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)，這表明評(píng)估結(jié)論具有（）（2009.7）A．市場(chǎng)性B．咨詢性

C．公正性 D．現(xiàn)實(shí)性例題：資產(chǎn)評(píng)估強(qiáng)調(diào)確定評(píng)估基準(zhǔn)日，其體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)是（）

A．預(yù)測(cè)性B．公正性C．咨詢性D．現(xiàn)實(shí)性

（2009.7真題）例題：一般說(shuō)來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)資產(chǎn)在某一（）價(jià)值的估算。A、時(shí)期

B、時(shí)點(diǎn)

C、時(shí)段

D、時(shí)間（2010.4）2025/3/129資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象（各種資產(chǎn)）的特點(diǎn)（理解）1、資產(chǎn)是一種權(quán)利——所有、占有、使用、收益、處分權(quán)利；各種權(quán)利是有價(jià)值的，且各種權(quán)利的價(jià)值大小不同；2、資產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)：是一種獲利能力；資產(chǎn)價(jià)值可以通過(guò)交換價(jià)值體現(xiàn)；3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配——即物權(quán)；補(bǔ)充：物權(quán)包括所有權(quán)和用益物權(quán)；前者為完全物權(quán)、絕對(duì)物權(quán)！后者為有限物權(quán)、部分物權(quán)（如土地使用權(quán)、房屋租賃權(quán)等）！說(shuō)明：資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)要素中資產(chǎn)并非完全一樣，如資產(chǎn)評(píng)估中：商譽(yù)屬于無(wú)形資產(chǎn)；企業(yè)價(jià)值在會(huì)計(jì)中不屬于資產(chǎn)，在評(píng)估中則屬于！“會(huì)計(jì)學(xué)角度的資產(chǎn)”與“資產(chǎn)評(píng)估角度的資產(chǎn)”2025/3/1210資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象（資產(chǎn)）的分類(lèi)1、分為有形資產(chǎn)（房屋等不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)）、無(wú)形資產(chǎn)（專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)等）（注：商譽(yù)也屬此列）；2、分為單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)（分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：獲利能力）（重點(diǎn)）單項(xiàng)資產(chǎn)：?jiǎn)闻_(tái)機(jī)器設(shè)備、一棟廠房等；（單獨(dú)獲利）整體資產(chǎn)：如一個(gè)企業(yè)、一個(gè)車(chē)間等；（綜合獲利）3、分為可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)（分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：是否獨(dú)立存在，即能夠進(jìn)行分離）；（重點(diǎn)）商譽(yù)為不可確指資產(chǎn)，其價(jià)值依附特定企業(yè)，不能獨(dú)立企業(yè)存在，不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)^(qū)別與轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)！注意：按不同標(biāo)準(zhǔn)，同一資產(chǎn)歸屬不同類(lèi)型資產(chǎn)；如商譽(yù)屬于無(wú)形資產(chǎn)、整體資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；2025/3/1211例題：下列選項(xiàng)中，屬于不可確指資產(chǎn)的是()（2011.7）A.商標(biāo) B.商譽(yù)C.專(zhuān)有技術(shù)D.計(jì)算機(jī)軟件例題：下列資產(chǎn)中，屬于不可確指的資產(chǎn)是（2012.07）A．商標(biāo) B．商譽(yù)C．專(zhuān)有技術(shù) D．專(zhuān)利2025/3/1212資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（重點(diǎn)）一、資產(chǎn)評(píng)估目的（了解）1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)撼鍪?、轉(zhuǎn)讓等

2、企業(yè)兼并：兼并買(mǎi)價(jià)、賣(mài)價(jià)等3、企業(yè)出售：賣(mài)價(jià)

4、企業(yè)聯(lián)營(yíng)：投資者出資驗(yàn)資（價(jià)值評(píng)估）

5、企業(yè)清算等：確定企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值等；6、抵押：確定抵押價(jià)值（如抵押貸款中）；7、租賃：確定租賃價(jià)格（即租金）等等一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價(jià)值；特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求；2025/3/1213資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（重點(diǎn)）(P12-)二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型（一）市場(chǎng)價(jià)值—是在公開(kāi)和公平市場(chǎng)條件下，理性雙方進(jìn)行資產(chǎn)交易的客觀、公平、公允價(jià)值；（重點(diǎn)）正確理解市場(chǎng)價(jià)值：（重點(diǎn)）（P12）（1）公開(kāi)市場(chǎng)條件：即公開(kāi)和公平市場(chǎng)條件（充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，眾多買(mǎi)家（賣(mài)家））；（重點(diǎn)）（2）交易雙方都是理性經(jīng)濟(jì)人；（3）市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額；（4）市場(chǎng)價(jià)值是最為理想價(jià)值類(lèi)型（資產(chǎn)最大價(jià)值）；（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型后2類(lèi)—7類(lèi)價(jià)值類(lèi)型統(tǒng)稱(chēng)為“市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型”，屬于特定條件、或特定目的下的價(jià)值類(lèi)型！（即不能完全滿足公開(kāi)市場(chǎng)條件下價(jià)值類(lèi)型）2025/3/1214資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（重點(diǎn)）(P12-)二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型（重點(diǎn)3種）1、在用價(jià)值—指某資產(chǎn)在特定用途下、對(duì)特定使用者的價(jià)值，其實(shí)就是該資產(chǎn)對(duì)該使用者的使用價(jià)值；（屬個(gè)別價(jià)值）2、投資價(jià)值—是指某資產(chǎn)對(duì)特定投資者、在特定目的下的價(jià)值；（屬個(gè)別價(jià)值）例如，上例中某投資者欲購(gòu)買(mǎi)上述廠房用于建設(shè)商場(chǎng)，獲得商鋪出租（或出售）收入，該價(jià)值就屬于該投資者投資價(jià)值；（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型（重點(diǎn)1、2、4）例如：在市區(qū)中某企業(yè)正在使用中的廠房，對(duì)該企業(yè)來(lái)說(shuō)，該資產(chǎn)在用價(jià)值就是生產(chǎn)產(chǎn)品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大價(jià)值（實(shí)際上其最佳用途、最大價(jià)值是商業(yè)用途）2025/3/1215資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（重點(diǎn)）(P12-)3、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值—指企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下（不會(huì)出售轉(zhuǎn)讓企業(yè)），給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益；比如現(xiàn)金流量、利潤(rùn)等；4、清算價(jià)值—是指企業(yè)在面臨破產(chǎn)清算條件下，變現(xiàn)其資產(chǎn)的價(jià)值；由于清算條件下，往往采用拍賣(mài)等，拍賣(mài)底價(jià)較低、要求快速變現(xiàn)，所以，清算價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)值！（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型（重點(diǎn)1、2、4）（續(xù)）5、保險(xiǎn)價(jià)值—指企業(yè)為其某資產(chǎn)投保，保險(xiǎn)公司對(duì)其價(jià)值作的評(píng)估，以確定保險(xiǎn)費(fèi)、賠償額等；一般由保險(xiǎn)公司委托評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)定！6、課稅價(jià)值—指稅務(wù)機(jī)關(guān)為確定計(jì)稅基礎(chǔ)而對(duì)資產(chǎn)所作的評(píng)估；一般由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)定！2025/3/1216例題.價(jià)值類(lèi)型主要有以下哪幾種（）

A.投資價(jià)值B.最低成本價(jià)

C.市場(chǎng)價(jià)值D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值

E.清算價(jià)格（2011年10）例題：下列各項(xiàng)中，不符合公開(kāi)和公平的市場(chǎng)條件的是()

（2009.7真題）A．交易雙方都是經(jīng)濟(jì)人B．市場(chǎng)存在一定程度的壟斷

C．交易雙方擁有較充裕的時(shí)間了解信息D．交易雙方地位平等例題：評(píng)估資產(chǎn)的“在用價(jià)值”依據(jù)的是資產(chǎn)評(píng)估的()（2011.4）A、供求原則B、替代原則C、貢獻(xiàn)原則

D、最佳使用原則例題：下列選項(xiàng)中，不符合公開(kāi)市場(chǎng)內(nèi)涵的是(

2012.04

)

A.交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益

B.交易各方掌握必要的市場(chǎng)信息

C.交易各方具備較為充裕的時(shí)間

D.交易條件公開(kāi)且具有排他性

2025/3/1217資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（續(xù)）三、評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型決定因素（注意三種因素的關(guān)系）（重點(diǎn)）1、評(píng)估目的（是評(píng)估的核心問(wèn)題）；評(píng)估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、清算等目的；2、評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件；評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)條件：公開(kāi)市場(chǎng)、非公開(kāi)市場(chǎng)；如轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，其市場(chǎng)價(jià)格就與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)成熟程度、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等相關(guān)；3、評(píng)估資產(chǎn)功能及狀態(tài)；包括資產(chǎn)功能充分、過(guò)剩、不足，新舊程度等；2025/3/1218例題：決定和影響價(jià)值類(lèi)型的因素主要有（）（2009.4真題）

A市場(chǎng)條件

B評(píng)估的特定目的

C資產(chǎn)的功能

D評(píng)估方法的選擇E資產(chǎn)的狀態(tài)例題：下列因素中，決定和影響價(jià)值類(lèi)型的有（2012.07）A．評(píng)估的特定目的

B．評(píng)估的方法C．市場(chǎng)條件

D．評(píng)估主體E．資產(chǎn)功能及其狀態(tài)2025/3/1219資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（P15-）（重點(diǎn)）一、繼續(xù)使用假設(shè)即評(píng)估資產(chǎn)對(duì)委托人現(xiàn)在及以后（剩余壽命期），具有有用性、有價(jià)值性；這樣，評(píng)估才有必要性；如幾近報(bào)廢的資產(chǎn)就不符合本假設(shè)！二、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是指在評(píng)估時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)完善，不存在影響評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值公允的干擾因素；如壟斷，買(mǎi)方急于出售等；三、清算（清償）假設(shè)——針對(duì)清算價(jià)值指企業(yè)在破產(chǎn)清算時(shí)特定條件下，假設(shè)（法院主持）以拍賣(mài)方式在公開(kāi)市場(chǎng)出售其資產(chǎn)而評(píng)定的價(jià)值（清算價(jià)值）；但這種情況下，由于屬于清算處置資產(chǎn)、快速變現(xiàn)等原因等，往往使清算價(jià)值要低于公開(kāi)市場(chǎng)下評(píng)估價(jià)值！2025/3/1220資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估的原則（重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)原則P19）一、貢獻(xiàn)原則：資產(chǎn)的各組成部分，對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)性；例如，一寫(xiě)字樓，其物業(yè)管理、裝修、配套家電等對(duì)其價(jià)值都有不同的影響，共同決定寫(xiě)字樓價(jià)值；二、替代原則：不同資產(chǎn)在功效上可相互替代的特征；例如，生產(chǎn)產(chǎn)品，既可以使用甲設(shè)備，也可以使用乙設(shè)備，甲乙設(shè)備可以相互替代；三、預(yù)期（收益）原則：即資產(chǎn)價(jià)值有否、價(jià)值大小，取決于該資產(chǎn)預(yù)期未來(lái)獲利能力及獲利的有效期限；如投資商鋪就是基于未來(lái)收租等收入預(yù)期等；2025/3/1221例題：下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的是（）（2011.10）

A.繼續(xù)使用假設(shè)B.清算假設(shè)C.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)D.企業(yè)主體假設(shè)例題：下列各項(xiàng)中，屬于資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則的有（）（2009.7）A．貢獻(xiàn)原則 B．替代原則C．客觀性原則 D．預(yù)期原則E．科學(xué)性原則例題：下列各項(xiàng)中，符合資產(chǎn)評(píng)估科學(xué)性原則的有(2012.4)

A.價(jià)值類(lèi)型必須與評(píng)估目的相匹配

B.評(píng)估方法對(duì)價(jià)值類(lèi)型具有約束性

C.價(jià)值類(lèi)型對(duì)評(píng)估方法具有約束性

D.評(píng)估方法具有多樣性和可替代性

E.價(jià)值類(lèi)型確定后評(píng)估方法具有唯一性

例題：下列原則中，不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是(2011.7)A、獨(dú)立性原則B、客觀性原則C、預(yù)期性原則

D、科學(xué)性原則2025/3/1222資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估程序（掌握重點(diǎn)內(nèi)容）（P22-25）一、明確資產(chǎn)評(píng)估程序（了解）1、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)（重點(diǎn)）（見(jiàn)后詳細(xì)）；2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料；6、評(píng)定估算（即進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估價(jià)值）；7、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；8、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔；2025/3/1223資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估程序（掌握重點(diǎn)內(nèi)容）（P22-25）三、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)（即合同）內(nèi)容（見(jiàn)書(shū)）（重點(diǎn)）二、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)內(nèi)容（重點(diǎn)前6個(gè)）1、委托方及相關(guān)當(dāng)事人基本情況；2、評(píng)估目的；3、估價(jià)對(duì)象基本情況；4、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及定義；5、評(píng)估基準(zhǔn)日；6、評(píng)估資產(chǎn)限制條件和重要評(píng)估假設(shè)；2025/3/1224例題：資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)包括的主要內(nèi)容有()（2008年7月）A.資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象

B.資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)

C.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日

D.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍

E.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任例題：下列選項(xiàng)中，不屬于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中基本內(nèi)容的是()A.評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱(chēng) B.資產(chǎn)評(píng)估目的C.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 D.資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃（2011年7月）例題：下列因素中，不屬于編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃應(yīng)重點(diǎn)考慮的是(

)

A.資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況

B.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍

C.評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)

D.相關(guān)資料收集狀況

2025/3/1225二章資產(chǎn)評(píng)估的方法一、市場(chǎng)法（或市場(chǎng)比較法）（或市場(chǎng)替代法）二、成本法（或重置成本法）三、收益法（或收益還原法）本章重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。2025/3/1226市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去未來(lái)成本法市場(chǎng)法收益法資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法2025/3/1227市場(chǎng)法成本法收益法直接法類(lèi)比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法直接價(jià)值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系2025/3/1228一、含義指通過(guò)（1）比較被評(píng)估資產(chǎn)（稱(chēng)為估價(jià)對(duì)象）與最近時(shí)期（一般2年內(nèi)）成交類(lèi)似資產(chǎn)（稱(chēng)為比較案例）異同，（2）將比較案例的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行調(diào)整（稱(chēng)為修正），以確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一種方法；市場(chǎng)法（重點(diǎn)）市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理（直接市場(chǎng)法）選擇若干個(gè)類(lèi)似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。2025/3/1229例：要評(píng)估一商品房在2010年9月30日轉(zhuǎn)讓價(jià)值，在選擇案例上，就要選擇與估價(jià)對(duì)象處在同一地段，用途相同，結(jié)構(gòu)相同（似），面積相同（當(dāng)），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價(jià)對(duì)象情況下，最終計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；三、市場(chǎng)法應(yīng)用的條件及要求（選擇可比性強(qiáng)的案例）1、存在一個(gè)完善、充分的市場(chǎng)，可以搜集最近時(shí)期、與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的估價(jià)比較案例；（市場(chǎng)要求）2、比較案例的選擇，在交易時(shí)間上要接近估計(jì)基準(zhǔn)日（時(shí)點(diǎn)），這樣，才更準(zhǔn)確；（交易時(shí)間要求）3、比較案例的選擇，要盡量類(lèi)似于估價(jià)對(duì)象，可比性強(qiáng)，這樣，修正后結(jié)果越接近估價(jià)對(duì)象價(jià)值；這里的類(lèi)似、可比性，比如區(qū)位、功能、修舊程度等！市場(chǎng)法2025/3/1230確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類(lèi)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。四、操作程序及要求市場(chǎng)法相關(guān)參數(shù)2025/3/1231市場(chǎng)法（重點(diǎn)）1、搜集比較案例，通過(guò)在市場(chǎng)上搜集與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的比較案例；即選擇與估價(jià)對(duì)象可比性強(qiáng)的比較案例；（選擇比較案例）2、然后，將搜集的比較案例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況，將比較案例修正成估價(jià)對(duì)象情況下的價(jià)值；（修正比較案例價(jià)值）3、最后，將修正到估價(jià)對(duì)象情況下的比較案例價(jià)值，按照一定方法計(jì)算得到估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值。如算數(shù)平均、加權(quán)平均等；（綜合確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值）市場(chǎng)法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，其主要步驟（解釋?zhuān)?025/3/1232市場(chǎng)法總結(jié)市場(chǎng)法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，是根據(jù)替代原則，即利用已經(jīng)成交比較案例，將比較案例價(jià)值修正到估價(jià)對(duì)象情況的價(jià)值，再按算術(shù)平均等方法，得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值：例題：

資產(chǎn)評(píng)估和市場(chǎng)的關(guān)系是（）（2011.7）

A.以市場(chǎng)為基礎(chǔ)但高于市場(chǎng)B.模擬市場(chǎng)條件有時(shí)接受市場(chǎng)檢驗(yàn)

C.模擬市場(chǎng)條件但又必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)

D.和市場(chǎng)無(wú)關(guān)例題：最大最佳效用是基于資產(chǎn)評(píng)估的(

)（2010.4）A．繼續(xù)使用假設(shè) B．持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)C．公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)

D．清算(清償)假設(shè)例題：在設(shè)備評(píng)估中，市場(chǎng)法不適用于()A.大型設(shè)備 B.有實(shí)體性貶值的設(shè)備C.自制非標(biāo)設(shè)備

D.進(jìn)口設(shè)備（2011.7）2025/3/1233例題：在資產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法較適用于()（2011.4）A、專(zhuān)用設(shè)備 B、大部分無(wú)形資產(chǎn)C、通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)

D、受地域、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)例題：下列資產(chǎn)中，最適宜采用市場(chǎng)法評(píng)估的是()（2011.7）A.專(zhuān)有技術(shù) B.商業(yè)用房C.專(zhuān)用設(shè)備 D.公益性用地例題：一般說(shuō)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性主要取決于(

)（2012.4）A.參照物的數(shù)量B.地域的大小

C.市場(chǎng)的活躍程度

D.功能的大小例題：采用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要以類(lèi)似資產(chǎn)作為參照物，選擇的參照物資產(chǎn)應(yīng)該是（）（2012.7）A．全新資產(chǎn) B．舊資產(chǎn)C．與被估資產(chǎn)新舊程度相同的資產(chǎn)D．既可以是全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)

2025/3/1234五、市場(chǎng)法比較案例修正因素的選擇1、時(shí)間因素（比較案例、評(píng)估基準(zhǔn)日）比較案例交易時(shí)間，應(yīng)盡可能接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；以消除價(jià)格波動(dòng)影響；2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應(yīng)盡可能選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價(jià)值評(píng)估，應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪?zhàn)鳛楸容^案例；3、功能因素比較案例的選擇，在功能、用途等方面，應(yīng)盡可能與估價(jià)對(duì)象相同，提高可比性；如商鋪價(jià)值評(píng)估！市場(chǎng)法就是比較評(píng)估對(duì)象與比較案例之間差異因素，將其調(diào)整為評(píng)估對(duì)象的情況！2025/3/1235市場(chǎng)法4．交易情況

交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開(kāi)市場(chǎng)或非公開(kāi)市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。5．個(gè)別因素個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。2025/3/1236如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)

×功能差異修正系數(shù)

×交易情況修正系數(shù)

×個(gè)別因素修正系數(shù)

例題：在采用市場(chǎng)法時(shí)，一方面是選擇確定參照物，另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。下列不包括在參照物調(diào)整主要因素中的是（）（2010.7）

A、時(shí)間因素B、資產(chǎn)的型號(hào)、規(guī)格因素C、地域因素D、功能因素2025/3/1237成本法基本思路

以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。理論依據(jù)資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。2025/3/1238一、成本法含義（P33-）在評(píng)估時(shí)，按被評(píng)估資產(chǎn)（評(píng)估對(duì)象）的現(xiàn)時(shí)重置成本，扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值，其余額即為評(píng)估對(duì)象價(jià)值。成本法2、成本法評(píng)估價(jià)值，評(píng)估時(shí)點(diǎn)也是評(píng)估基準(zhǔn)日；對(duì)概念的理解（掌握）：1、評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=評(píng)估時(shí)點(diǎn)重置成本—各種損耗（即貶值）3、成本法評(píng)估價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、資產(chǎn)現(xiàn)狀下的價(jià)值（即并非全新資產(chǎn)）；4、成本法評(píng)估價(jià)值，用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的“重置成本”減去其已使用期限的損耗（即類(lèi)似折舊，本書(shū)稱(chēng)“貶值”）；2025/3/1239一、成本法含義（續(xù)）成本法5、重置成本、貶值的含義（1）重置成本——是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，重新購(gòu)買(mǎi)（建造）全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的價(jià)值；它是資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)下的價(jià)值；（2）貶值——指資產(chǎn)從取得到時(shí)點(diǎn)（全新）到評(píng)估時(shí)點(diǎn)期間發(fā)生的有形、無(wú)形損耗，如磨損、落后等。資產(chǎn)評(píng)估中分為：實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值三種貶值；二、成本法適用的條件（了解）1、估價(jià)對(duì)象歷史資料完善——因需以此確定重置價(jià)值；2、估價(jià)對(duì)象損耗可以確定——即能確定折舊額；2025/3/1240例題：成本法應(yīng)用的前提條件有()(2011.4)A、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料B、需要一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資本市場(chǎng)C、被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的資產(chǎn)D、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的E、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的成本法2025/3/1241資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或基本方法2025/3/1242三、成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值方法（P34-—）具體方法有兩種：方法一：估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值=評(píng)估基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象重置成本-（已）貶值額=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值方法二：估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值=評(píng)估基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象重置成本×成新率可見(jiàn)，成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，關(guān)鍵是要確定以下參數(shù)：重置成本、三種貶值額或者成新率！成本法2025/3/1243三、成本法運(yùn)用（一）重置成本（含義、分類(lèi)）1、含義：在評(píng)估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，重新購(gòu)建（購(gòu)置或建造）全新評(píng)估資產(chǎn)，所耗費(fèi)的全部成本；2、重置成本分類(lèi)：復(fù)原重置成本、更新重置成本；（1）復(fù)原重置成本：在評(píng)估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，采用原來(lái)相同的材料、建筑、制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、技術(shù)等，復(fù)原購(gòu)建全新資產(chǎn)，所發(fā)生的全部耗費(fèi)成本；即完全復(fù)制全新評(píng)估資產(chǎn)；這種重置成本強(qiáng)調(diào)原樣復(fù)制全新資產(chǎn)！如古建筑！成本法（2）更新重置成本：在評(píng)估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)有技術(shù)條件下，重新購(gòu)建與估價(jià)對(duì)象相同功能的全新資產(chǎn)，所耗費(fèi)的全部成本；（材料不同、工藝不同、功能同地重置）。這種重置成本強(qiáng)調(diào)功能相同下的重置！2025/3/12443、復(fù)原重置成本、更新重置成本區(qū)別；（1）兩種方法確定的重置成本，都是全新?tīng)顟B(tài)下資產(chǎn)價(jià)值；（2）復(fù)原重置成本：強(qiáng)調(diào)用“復(fù)制”（包括材料、設(shè)計(jì)、工藝等完全相同）；更新重置成本：強(qiáng)調(diào)功能相同下，現(xiàn)行技術(shù)條件下，購(gòu)建資產(chǎn)的成本；（3）一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本要大于更新重置成本。因?yàn)榍罢邲](méi)有考慮市場(chǎng)變化、技術(shù)進(jìn)步等使復(fù)原重置成本較高；如電腦重置?。?）一般優(yōu)先選擇更新重置成本；體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步等，節(jié)約成本；（一）重置成本（含義、分類(lèi)）成本法2025/3/1245例題：復(fù)原重置成本與更新重置成本在金額大小上的關(guān)系為(2009.7）A．前者大于后者

B．前者小于后者

C．前者等于后者D．前者與后者在金額大小上關(guān)系不確定

例題：資產(chǎn)的更新重置成本與復(fù)原重置成本的相同之處在于（）（2012.7）A．均采用現(xiàn)時(shí)價(jià)格 B．均采用現(xiàn)時(shí)技術(shù)C．均采用現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì) D．均采用現(xiàn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)例題：下列資產(chǎn)中，適合采用成本法評(píng)估的是（）A．無(wú)形資產(chǎn) B．企業(yè)價(jià)值C．土地 D．專(zhuān)用設(shè)備（2012.7）2025/3/1246成本法三、成本法運(yùn)用1、重置核算法（較少考）指以評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算（重新）購(gòu)建全新評(píng)估資產(chǎn)的全部支出。這里的全部支出包括：直接成本和間接成本；（一）重置成本的計(jì)算（P35--）（1）直接成本——一般包括資產(chǎn)的購(gòu)建實(shí)體的各種支出；（2）間接成本——主要指與購(gòu)建資產(chǎn)相關(guān)的管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；說(shuō)明：間接費(fèi)計(jì)算如下頁(yè)！重置成本=直接成本+間接成本；2025/3/1247

計(jì)算公式（總結(jié)）重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：

材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成：

購(gòu)買(mǎi)價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用2025/3/1248重置核算法中“間接成本”的計(jì)算（4種方法）（1）人工成本比例法說(shuō)明：①人工成本一般指工資薪酬；②，成本分配率為比率；成本法（2）單位價(jià)格法說(shuō)明：工作量與單位價(jià)格，單位應(yīng)統(tǒng)一；（例題見(jiàn)書(shū)36頁(yè)）（3）直接成本百分比法——即用“間接成本占直接成本百分比率”說(shuō)明：上述“間接成本÷直接成本”稱(chēng)為“間接成本占直接成本百分比”；2025/3/1249成本法三、成本法運(yùn)用（一）重置成本的計(jì)算（掌握）2、物價(jià)指數(shù)法（即價(jià)格指數(shù)法）（P77-）（畫(huà)圖展示）指在評(píng)估資產(chǎn)歷史成本（購(gòu)建時(shí)成本）基礎(chǔ)上，考慮價(jià)格指數(shù)變化因素，將歷史成本調(diào)整為評(píng)估估價(jià)基準(zhǔn)日成本的重置成本計(jì)算方法；t1表示估價(jià)對(duì)象購(gòu)建年份，t1+1表示購(gòu)建的下一年；t2表示評(píng)估年份；注意：上述“物價(jià)指數(shù)”：（1）定基物價(jià)指數(shù)，（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)；（3）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)；2025/3/1250成本法注意區(qū)分上述三種物價(jià)指數(shù)：（1）定基物價(jià)指數(shù)，（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)；（3）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)；（畫(huà)圖展示）（1）定基物價(jià)指數(shù)：指以固定時(shí)期（時(shí)點(diǎn)）（固定基準(zhǔn)日）為基期的指數(shù)，通常用百分?jǐn)?shù)表示；也可用絕對(duì)數(shù)，如100等；如基期物價(jià)指數(shù)為100%，目標(biāo)期相對(duì)于基期的物價(jià)指數(shù)，即為目標(biāo)期定基物價(jià)指數(shù)；（P77表3-1）（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)；即每期物價(jià)指數(shù)都是相對(duì)與其上一期而言的物價(jià)指數(shù)；（P78表3-2）（3）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)：指目標(biāo)期物價(jià)指數(shù)相對(duì)于基準(zhǔn)物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)；說(shuō)明：上述物價(jià)指數(shù)應(yīng)該選擇資產(chǎn)的類(lèi)別（同類(lèi)別）或者個(gè)別物價(jià)指數(shù)?。≒36）2025/3/1251例題：某資產(chǎn)購(gòu)置于2005年底，歷史成本為100萬(wàn)元。2007年底進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)資產(chǎn)在2005、2007年底定基指數(shù)110％、171.6%，則評(píng)估時(shí)該資產(chǎn)的重置成本為()（根據(jù)09.4真題改編）A．118.2萬(wàn)元B．132.0萬(wàn)元C．156.0萬(wàn)元D．171.6萬(wàn)元因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156萬(wàn)；成本法例題：某被評(píng)估資產(chǎn)建于2002年，賬面原值為200000元，2005年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為：2003年20％，2004年25％，2005年27％，該資產(chǎn)的重置成本為()（2011.7）A.254000元B.300000元C.317500元 D.381000元分析：評(píng)估對(duì)象購(gòu)置時(shí)間2002年，t+1年為2003年環(huán)比物價(jià)指數(shù)120%，2004年環(huán)比物價(jià)指數(shù)125%，2005年環(huán)比物價(jià)指數(shù)127%，則評(píng)估基準(zhǔn)日2005年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；2025/3/1252例題：某資產(chǎn)購(gòu)置于2005年底，歷史成本為100萬(wàn)元。2007年底進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)資產(chǎn)在2005年、2006年、2007年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)分別為10％、20％、30％，則評(píng)估時(shí)該資產(chǎn)的重置成本為(09.4真題

)

A．118.2萬(wàn)元B．132.0萬(wàn)元C．156.0萬(wàn)元D．171.6萬(wàn)元

評(píng)估對(duì)象購(gòu)置時(shí)間2005年，t+1年為2006年，環(huán)比物價(jià)指數(shù)120%，即（1+20%），評(píng)估基準(zhǔn)日2007年，環(huán)比物價(jià)指數(shù)130%；重置成本=100*120%*130%=156萬(wàn)元；成本法例題：某設(shè)備于1990年12月購(gòu)進(jìn)，賬面價(jià)值為200萬(wàn)元，購(gòu)進(jìn)時(shí)的定基物價(jià)指數(shù)為102％，2008年12月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估時(shí)該類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)為120％，則該設(shè)備的重置成本最接近于()A.235萬(wàn)元B.240萬(wàn)元C.295萬(wàn)元D.350萬(wàn)元因此，重置成本=200*（120%/102%）=235.29萬(wàn)；2025/3/12533、功能價(jià)值法（掌握）（P37）根據(jù)資產(chǎn)生產(chǎn)能力，以一個(gè)與估價(jià)資產(chǎn)相同或相似生產(chǎn)能力的資產(chǎn)為參照物（參照案例），以參照物的單位生產(chǎn)能力為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算估價(jià)資產(chǎn)重置成本；（一）重置成本的計(jì)算（續(xù)）說(shuō)明；上述公式適用條件：資產(chǎn)的重置成本與與其生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系。線性關(guān)系的含義？（生產(chǎn)能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解為線性函數(shù)關(guān)系）。反之，為非線性。(P38)成本法上述公式，年產(chǎn)量即為生產(chǎn)能力！該公式推導(dǎo)！2025/3/1254（一）重置成本的計(jì)算（續(xù)）例題：被評(píng)估設(shè)備生產(chǎn)能力為100萬(wàn)件，成新率為80％，已知一臺(tái)生產(chǎn)能力為80萬(wàn)件的同類(lèi)全新設(shè)備的價(jià)格為120萬(wàn)元，而且該類(lèi)設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，根據(jù)上述給定條件，被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值最接近于（2010.7）

A、58萬(wàn)元B、90萬(wàn)元C、120萬(wàn)元D、150萬(wàn)元被估對(duì)象重置成本=120×（100÷80）=150萬(wàn)元被估對(duì)象價(jià)值=重置成本×成新率=150×80%=120萬(wàn)元成本法2025/3/12554、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（P38）（一）重置成本的計(jì)算當(dāng)資產(chǎn)的重置成本與與其生產(chǎn)能力（資產(chǎn)的產(chǎn)量等）存在非線性關(guān)系，即存在指數(shù)關(guān)系，可以采用本法：注意：（1）公式中指數(shù)形式，其底數(shù)分子、分母順序；（2）資產(chǎn)生產(chǎn)能力（產(chǎn)量等）可以是年、月等期間；（3）公式中規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)（X），一般為已知數(shù)；（4）如指數(shù)X=1，本法和前面“功能價(jià)值法”相同，成本法2025/3/1256例題：當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為1時(shí)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法實(shí)際上就是()

A．重置核算法B．物價(jià)指數(shù)法

C．功能價(jià)值法

D．統(tǒng)計(jì)分析法（2009.7）解析：當(dāng)規(guī)模效益指數(shù)（X）為1時(shí)，表示線性關(guān)系，就是功能價(jià)值法形式；成本法例題：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)某產(chǎn)品8萬(wàn)件的生產(chǎn)線，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類(lèi)似年產(chǎn)量為15萬(wàn)件的生產(chǎn)線的成本為25萬(wàn)元。如果該類(lèi)生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本約為（）（2011.4）A、16.10萬(wàn)元

B、17.35萬(wàn)元C、19.20萬(wàn)元 D、24.00萬(wàn)元2025/3/12571、觀察法（實(shí)體性成新率法）——專(zhuān)家打分法；（二）實(shí)體性貶值的估算（兩種方法）（P39-）實(shí)體性成新率：資產(chǎn)新舊程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；發(fā)生實(shí)體性貶值（損耗）20%；注意：這里成新率為實(shí)體性成新率，可以通過(guò)專(zhuān)家估計(jì)得到；實(shí)體性貶值額=重置成本×（1-實(shí)體性成新率）=重置成本-余值成本法三、成本法運(yùn)用（以下講解三種貶值形式計(jì)算）（掌握）含義：實(shí)體性貶值即是指資產(chǎn)在使用中的有形損耗（使用磨損和自然損耗），如磨損、銹蝕等；2025/3/1258成本法三、成本法運(yùn)用（以下講解三種貶值形式計(jì)算）（續(xù)）2、公式法對(duì)上述公式的說(shuō)明：（二）實(shí)體性貶值的估算（兩種方法）（P39-）（1）殘值為報(bào)廢時(shí)收回的凈殘值；（2）分母為資產(chǎn)總使用年限；總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限；（3）“實(shí)際使用年限”是指資產(chǎn)從購(gòu)建以來(lái)的實(shí)際使用年限（表示使用效率：超負(fù)荷、正常、開(kāi)工不足）；區(qū)別于“名義使用年限”（資產(chǎn)購(gòu)建起至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的自然年限）；實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率；（4）（3）公式“名義已使用年限”和“資產(chǎn)利用率”的計(jì)算（下頁(yè)）2025/3/12592、公式法（續(xù)）對(duì)“（3）實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率”理解；注意：正確理解資產(chǎn)利用率的經(jīng)濟(jì)含義（p40）；即資產(chǎn)利用效率（﹥1，超負(fù)荷、；=1，正常：＜1開(kāi)工不足；）（二）實(shí)體性貶值的估算（兩種方法）（P40）成本法三、成本法運(yùn)用（以下講解三種貶值形式計(jì)算）A.名義使用年限：取得資產(chǎn)開(kāi)始日至評(píng)估基準(zhǔn)日之間期限（自然年限）（與實(shí)際利用與否、利用效率無(wú)關(guān)）C.實(shí)際已使用年限是考慮資產(chǎn)實(shí)際使用情況的使用期限；2025/3/1260例題：某發(fā)明專(zhuān)利權(quán)已使用了4年，尚可使用2年。目前該專(zhuān)利權(quán)的貶值率為（）（2009.4）

A．66.7%B．50.0%C．33.3%D．25.0%成本法例題：設(shè)備的實(shí)體性貶值率等于（）（2009.7）A．1-成新率

B．成新率-1C．1+成新率 D．1÷成新率例題：某資產(chǎn)于1998年5月購(gòu)進(jìn)，2008年5月評(píng)估時(shí)名義已使用年限為10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作16小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作15小時(shí)(一年按360天計(jì)算)，由此可確定該資產(chǎn)實(shí)際已使用年限約為()（2011.4）A、8.8年B、9.4年

C、9.6年D、10.0年實(shí)際已使用年限=（10*15*360/10*16*360）*10=9.4年2025/3/1261由于技術(shù)相對(duì)落后，造成資產(chǎn)貶值；如技術(shù)進(jìn)步，使資產(chǎn)功能落后；（三）功能性貶值及計(jì)算（P41）（掌握）1、凈超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值法計(jì)算功能性貶值；思路：因技術(shù)落后，使資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本增加，在資產(chǎn)剩余使用年限內(nèi)，所有運(yùn)營(yíng)成本（稅后）現(xiàn)值（折現(xiàn)）總和，即為功能性貶值；（1）選擇與估價(jià)對(duì)象功能相同、但技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)；比較估價(jià)對(duì)象與所選擇資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本；（2）計(jì)算估價(jià)對(duì)象與比較資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本差異；①超額運(yùn)營(yíng)成本=估價(jià)對(duì)象運(yùn)營(yíng)成本-比較案例運(yùn)營(yíng)成本；②凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超額運(yùn)營(yíng)成本-所得稅（節(jié)約效應(yīng)）超額運(yùn)營(yíng)成本-超額運(yùn)營(yíng)成本×所得稅率=超額營(yíng)運(yùn)成本×（1-所得稅率）成本法2025/3/1262（三）功能性貶值及計(jì)算（3）確定估價(jià)對(duì)象剩余使用年限；成本法1、凈超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值法計(jì)算功能性貶值（續(xù)）；（4）選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計(jì)算其剩余使用年限內(nèi)凈超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值，即為功能性貶值；2、此外，資產(chǎn)功能性貶值也可以“超額投資成本”估算，即：本公式形式：復(fù)原重置成本在前、更新重置成本在后！2025/3/1263例題見(jiàn)書(shū)P42，例2-6；（涉及資金時(shí)間價(jià)值——見(jiàn)資料）（可畫(huà)圖）超額運(yùn)營(yíng)成本=4000*12=48000元；（稅前超額運(yùn)營(yíng)成本）凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超額運(yùn)營(yíng)成本-所得稅=32160元；（三）功能性貶值及計(jì)算成本法2025/3/1264例題：某種型號(hào)的設(shè)備與采用新技術(shù)生產(chǎn)的新型設(shè)備相比，每年多耗電5000度，每度電0.6元，該設(shè)備可使用10年，企業(yè)所在行業(yè)的折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%。該設(shè)備的功能性貶值約為（2009.4）

A．18435元B．13825元C．13586元D．2250元每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=5000*0.6*（1-25%）=2250元/年成本法2025/3/1265成本法例題：某生產(chǎn)線還可使用5年，自動(dòng)化程度較低，與同類(lèi)設(shè)備相比，多用10名工人，每人每年工資為12000元，每年多耗用電能10萬(wàn)度，每度電0.5元，所得稅率25％，折現(xiàn)率10％，則該生產(chǎn)線的功能性貶值約為（）（2009.7）

A．17萬(wàn)元 B．48萬(wàn)元C．64萬(wàn)元D．98萬(wàn)元例題：被評(píng)估設(shè)備與同類(lèi)采剛新技術(shù)生產(chǎn)的沒(méi)備相比，生產(chǎn)量相同的條件下，每年需增加成本10萬(wàn)元，在正常條件下，該設(shè)備尚可使用3年，企業(yè)所得稅率為25％，若折現(xiàn)率為10％，則該設(shè)備的功能性貶值最接近于(

)（2010.4）A．19萬(wàn)元B．23萬(wàn)元C．25萬(wàn)元D．30萬(wàn)元分析：每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=10*（1-25%）=7.5萬(wàn)元；功能性貶值=7.5*（P/A，10%，3）2025/3/1266（四）經(jīng)濟(jì)性貶值（P43）（這里只講概念）1、經(jīng)濟(jì)性貶值含義：因外部市場(chǎng)環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價(jià)值的貶值；如，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈（或蕭條）產(chǎn)品銷(xiāo)量下降，造成機(jī)器開(kāi)工不足；如因原材料價(jià)格上升產(chǎn)品生產(chǎn)成本上升，使產(chǎn)品銷(xiāo)量下降，造成機(jī)器閑置等；成本法2、區(qū)別經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值：（1）經(jīng)濟(jì)性貶值：因外部市場(chǎng)環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價(jià)值的貶值；——外部市場(chǎng)原因、法律政策等原因；（2）功能性貶值：因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步、更新等，使本資產(chǎn)與先進(jìn)資產(chǎn)在技術(shù)上相對(duì)落后，由此產(chǎn)生的貶值?！夹g(shù)原因；2025/3/1267例題：由于外部因素而不是設(shè)備內(nèi)部因素所引起的達(dá)不到原有設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力而導(dǎo)致的貶值，稱(chēng)為()(2009.7)

A．功能性貶值B．技術(shù)性貶值C．實(shí)體性貶值D．經(jīng)濟(jì)性貶值

成本法例題：為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬(wàn)噸以下的造紙廠一律關(guān)閉，由此造成生產(chǎn)能力在l萬(wàn)噸以下的造紙?jiān)O(shè)備產(chǎn)生貶值。這種貶值屬于()（2011.7）A、功能性貶值B、實(shí)體性貶值C、破產(chǎn)清算貶值D、經(jīng)濟(jì)性貶值2025/3/1268（五）成新率及計(jì)算（P43）反映評(píng)估資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)，一般用百分?jǐn)?shù)表示；如80%表示八成新，貶值（損耗）20%；成本法（1）這里成新率是“評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置成本（全新）×

成新率”中“成新率”；（2）這里“成新率”是綜合考慮三種貶值因素的成新率，是個(gè)綜合性指標(biāo)（綜合成新率）；（3）這里的“成新率”與前所講“實(shí)體性成新率”不同（前者含后者）；這里對(duì)“成新率”理解：“成新率”計(jì)算公式見(jiàn)下頁(yè)！2025/3/1269（五）成新率計(jì)算公式1、觀察法（專(zhuān)家評(píng)價(jià)，考慮三種貶值后的綜合成新率）2、使用年限法（1）修復(fù)費(fèi)用：將評(píng)估資產(chǎn)修復(fù)到全新?tīng)顟B(tài)，所發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用；（2）修復(fù)費(fèi)用÷重置成本=貶值率；（3）因此，成新率=1-貶值率成本法注意：上述“實(shí)際使用年限”，需用“名義使用年限×資產(chǎn)利用率”公式計(jì)算；“預(yù)計(jì)尚可使用年限”一般已知！3、修復(fù)費(fèi)用法2025/3/1270成本法例題：

某發(fā)明專(zhuān)利權(quán)現(xiàn)已使用了5年，尚可使用3年，目前該無(wú)形資產(chǎn)的成新率為（）（2011.4）A.25%B.37.5%C.40.5%D.50%例題：造成資產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)體性貶值的原因有（）（2009.7）A．資產(chǎn)正常使用的磨損

B．資產(chǎn)非正常使用中產(chǎn)生碰撞C．受空氣氧化出現(xiàn)銹蝕

D．技術(shù)落后E．利用率下降例題：被評(píng)估設(shè)備年生產(chǎn)能力為100萬(wàn)件，成新率為60％，已知一臺(tái)年生產(chǎn)能力為80萬(wàn)件的同類(lèi)全新設(shè)備的價(jià)格為120萬(wàn)元，而且該類(lèi)設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力是線性關(guān)系，根據(jù)上述給定條件，被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值最接近于(

)A．58萬(wàn)元 B．90萬(wàn)元C．120萬(wàn)元D．150萬(wàn)元評(píng)估價(jià)值=重置成本*成新率=120*（100/80）*60%=90萬(wàn)元；2025/3/1271收益法（聯(lián)系資金時(shí)間價(jià)值知識(shí)）一、收益法的含義及其適用條件（P46）（一）收益法的含義

通過(guò)估算評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)在未來(lái)預(yù)期收益，按照一定折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值，作為評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。

收益法的思想是：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大小取決于該資產(chǎn)在未來(lái)期間收益凈額折現(xiàn)之和?。▓D示）2025/3/1272收益法（二）收益法的適用條件（掌握）1、評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)使用期間內(nèi)會(huì)差生凈收益；2、評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)使用期間凈收益必須能量化；3、能準(zhǔn)確確定收益的折現(xiàn)率；2025/3/1273收益法二、收益法應(yīng)用的形式（相關(guān)公式）（一）資產(chǎn)未來(lái)收益有限（一般形式）如果上述各年凈收益額相等，則上述公式可表示為：2025/3/1274收益法（二）資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況（P48）1、未來(lái)各期（年）凈收益相等情形（未來(lái)收益年金化，永續(xù)年金）2、未來(lái)各期（年）凈收益不相等情形：（很少考）二、收益法應(yīng)用的形式（相關(guān)公式）本情形實(shí)為每期收益復(fù)利折現(xiàn)合計(jì)，不是年金！因年金每期Ｒ相等！2025/3/1275收益法推導(dǎo)：未來(lái)各期（年）凈收益不相等年金化（即等值R）公式（P48-）2025/3/1276收益法例題：某被估資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年可為企業(yè)帶來(lái)凈收益20萬(wàn)元，尚可使用10年，若折現(xiàn)率為10％，則該資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()A.100萬(wàn)元 B.123萬(wàn)元 C.175萬(wàn)元 D.200萬(wàn)元例題：某資產(chǎn)預(yù)計(jì)純收益為：前三年分別為5、4、6萬(wàn)元，本金化率和折現(xiàn)率均為10%，采用年等值收益額資本化方法計(jì)算的評(píng)估值為（）A.49.5萬(wàn)元 B.49.7萬(wàn)元C.49.8萬(wàn)元 D.50萬(wàn)元2025/3/1277收益法書(shū)例2-8（P50）（前已講過(guò)）2025/3/1278第三章機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估主要掌握成本法總體思路：評(píng)估價(jià)值=重置成本—貶值（實(shí)體、功能、經(jīng)濟(jì)）關(guān)鍵確定“重置成本”和三種貶值（實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值）；1、“重置成本”（前已講過(guò)）（1）復(fù)原重置成本：強(qiáng)調(diào)采用原來(lái)材料、原來(lái)工藝等，原樣重置。相當(dāng)于復(fù)制與評(píng)估資產(chǎn)一模一樣的全新資產(chǎn)；（2）更新重置成本：在相同保證功能下，用現(xiàn)時(shí)先進(jìn)材料、工藝、技術(shù)等，進(jìn)行重置；一般前者成本要高于購(gòu)者；在選擇重置成本時(shí)，一般選擇更新重置成本；（1）復(fù)原重置成本；（2）更新重置成本；2025/3/1279第三章機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估總體思路：評(píng)估價(jià)值=重置成本—三種貶值三種貶值區(qū)別；主要掌握成本法2、三種貶值（前已講過(guò)）（1）實(shí)體性貶值：主要是由于使用磨損、自然損耗等原因而老化、損耗等；（2）功能性貶值：主要是因?yàn)榧夹g(shù)改良、技術(shù)更新等，使原設(shè)備功能落后于同類(lèi)先進(jìn)設(shè)備，而產(chǎn)生的貶值；（3）經(jīng)濟(jì)性貶值：主要是因?yàn)橥獠渴袌?chǎng)環(huán)境變化、國(guó)家法律、政府政策等，使設(shè)備生產(chǎn)能力受限，而產(chǎn)生的貶值；2025/3/1280一、重置成本計(jì)算（三種）（掌握）（一）外購(gòu)設(shè)備—分國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)和國(guó)外進(jìn)口以及是否需要安裝1、國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)設(shè)備方法一：重置核算法—根據(jù)設(shè)備成本構(gòu)成（財(cái)務(wù)構(gòu)成角度）機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法其重置成本主要包括：買(mǎi)價(jià)、稅費(fèi)（增值稅（不予抵扣）、消費(fèi)稅、車(chē)輛購(gòu)置稅）、運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、安裝費(fèi)（含調(diào)試費(fèi)）等；2025/3/1281一、重置成本計(jì)算（三種）（一）外購(gòu)設(shè)備——分國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)和國(guó)外進(jìn)口以及是否需要安裝2、進(jìn)口方式購(gòu)買(mǎi)設(shè)備：（分離岸價(jià)和到岸價(jià)兩種計(jì)價(jià)方式）（1）以離岸價(jià)（FOB）計(jì)價(jià)進(jìn)口設(shè)備：本種情況下重置成本主要包括：（圖示）（1）國(guó)外部分：離岸價(jià)（FOB）、國(guó)外運(yùn)費(fèi)及國(guó)外保險(xiǎn)費(fèi)等；（2）進(jìn)口環(huán)節(jié)：進(jìn)口關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、海關(guān)監(jiān)管費(fèi)等；（3）國(guó)內(nèi)部分：代理手續(xù)費(fèi)、國(guó)內(nèi)運(yùn)費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)、安裝費(fèi)（含調(diào)試費(fèi)）、借款利息、銀行財(cái)務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)等；方法一：重置核算法（續(xù)）機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法以上相關(guān)參數(shù)計(jì)算公式見(jiàn)后頁(yè)2025/3/12822、進(jìn)口方式購(gòu)買(mǎi)設(shè)備—重置成本的確定（續(xù)）（2）以到岸價(jià)（CIF）計(jì)價(jià)進(jìn)口：（圖示）重置成本主要包括：到岸價(jià)（CIF）、進(jìn)口環(huán)節(jié)（關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、海關(guān)監(jiān)管費(fèi)等）、代理費(fèi)、國(guó)內(nèi)運(yùn)費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等；機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法進(jìn)口方式重置成本構(gòu)成中重要計(jì)算公式（參考P69-72）到岸價(jià)（CIF）=離岸價(jià)（FOB）+國(guó)外運(yùn)費(fèi)+國(guó)外保險(xiǎn)費(fèi)；即關(guān)稅完稅價(jià)格；進(jìn)口關(guān)稅=到岸價(jià)（CIF）*關(guān)稅率；即關(guān)稅完稅價(jià)格*關(guān)稅率；進(jìn)口消費(fèi)稅=到岸價(jià)（CIF）×（1+關(guān)稅率）÷（1-消費(fèi)稅率）×消費(fèi)稅率；進(jìn)口增值稅=到岸價(jià)（CIF）×（1+關(guān)稅率）÷（1-消費(fèi)稅率）×增值稅率；國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)（FOB）+國(guó)外運(yùn)費(fèi)）×保險(xiǎn)費(fèi)率；國(guó)外運(yùn)輸=貨價(jià)（FOB）*運(yùn)費(fèi)率；銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=貨價(jià)（FOB）*財(cái)務(wù)費(fèi)率；外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)*手續(xù)費(fèi)率；2025/3/1283機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法例題：某進(jìn)口汽車(chē)的到岸價(jià)為75萬(wàn)元人民幣，關(guān)稅稅率為20％，消費(fèi)稅稅率為8％，增值稅稅率為17％，銀行財(cái)務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)合計(jì)為到岸價(jià)的3％，則應(yīng)付的增值稅最接近于（）（2010.7）

A、15.30萬(wàn)元B、16.52萬(wàn)元C、16.63萬(wàn)元D、22.16萬(wàn)元

分析：進(jìn)口增值稅=到岸價(jià)×（1+關(guān)稅率）÷（1-消費(fèi)稅率）×增值稅率=75*（1+20%）÷（1-8%）*17%=16.63萬(wàn)元；例題：進(jìn)口設(shè)備重置成本中包括的從屬費(fèi)用是(

)（2009.7）A．離岸價(jià)B．到岸價(jià)C．國(guó)外運(yùn)費(fèi)

D．國(guó)內(nèi)運(yùn)費(fèi)

分析：進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用包括：P72-73（1）國(guó)外運(yùn)輸費(fèi)、（2）國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、（3）進(jìn)口關(guān)稅、（4）消費(fèi)稅、（5）增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）、（6）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)、（7）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)、（8）海關(guān)監(jiān)督手續(xù)費(fèi)、（9）車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)附加等

2025/3/1284一、重置成本計(jì)算（續(xù)）（P74)（二）自制：一般根據(jù)自制設(shè)備發(fā)生全部支出作為其重置成本；這里要分：自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備、自制非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（重點(diǎn)掌握“通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本”計(jì)算方法）；機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法2025/3/1285方法二：物價(jià)指數(shù)法（前已涉及）機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法一、重置成本計(jì)算

（一）定基物價(jià)指數(shù)法說(shuō)明：上述公式中，物價(jià)指數(shù)應(yīng)該選擇同類(lèi)設(shè)備，最好是采用同一廠家產(chǎn)品的物價(jià)指數(shù)（首選），然后，采用是同一大類(lèi)資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù)（次選），最后，采用整個(gè)工業(yè)產(chǎn)品物價(jià)指數(shù)（最后選擇）；

（二）環(huán)比物價(jià)指數(shù)法2025/3/1286方法二：物價(jià)指數(shù)法計(jì)算重置成本機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法例題：運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法估算設(shè)備的重置成本，只考慮了（）（2009.4）A．時(shí)間因素

B．地域因素C．功能因素 D．技術(shù)因素例題：機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，采用的物價(jià)指數(shù)首選的是(2009.7）P77A．整個(gè)工業(yè)設(shè)備的物價(jià)指數(shù)

B．同一時(shí)期的定基物價(jià)指數(shù)

C．同一大類(lèi)設(shè)備的物價(jià)指數(shù)

D．同一廠家設(shè)備的物價(jià)指數(shù)

2025/3/1287方法三：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算重置成本（前已涉及）主要是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力（產(chǎn)量等）與其成本（價(jià)值）之間的關(guān)系（線性、非線性關(guān)系（指數(shù)關(guān)系）），計(jì)算重置成本；理解規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)（X）含義：（1）X=1，表示設(shè)備成本與其生產(chǎn)能力線性關(guān)系；（2）X＞1，表示設(shè)備成本與其生產(chǎn)能力非線性關(guān)系，設(shè)備成本上升速度大于生產(chǎn)能力上升速度；（3）X＜1，表示設(shè)備成本與其生產(chǎn)能力非線性關(guān)系，設(shè)備成本上升速度小于生產(chǎn)能力上升速度；機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法2025/3/1288機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法方法三：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算重置成本例題：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)某產(chǎn)品8萬(wàn)件的生產(chǎn)線，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類(lèi)似年產(chǎn)量為15萬(wàn)件的生產(chǎn)線的成本為25萬(wàn)元。如果該類(lèi)生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本約為（）（2011.4）A、16.10萬(wàn)元

B、17.35萬(wàn)元C、19.20萬(wàn)元 D、24.00萬(wàn)元2025/3/1289機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法二、三種貶值額計(jì)算（P82--）（掌握）（一）實(shí)體性貶值（前已涉及）“實(shí)體成新率”計(jì)算（兩種方法）——方法（1）：其中，實(shí)體貶值率=1-實(shí)體成新率；實(shí)體性貶值=重置成本×（1-實(shí)體成新率）=重置成本×實(shí)體貶值率其中：A、實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×設(shè)備利用率1、使用年限法（1）實(shí)體成新率=尚可使用年限÷（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）=尚可使用年限÷總使用年限2025/3/1290說(shuō)明：A、本方法主要適于經(jīng)過(guò)大修或更新改造，延長(zhǎng)使用壽命，或減少其實(shí)際已使用年限的情況；B、這里的“加權(quán)投資年限”相當(dāng)于“加權(quán)已使用年限”！理解：通過(guò)大修或更新將其修復(fù)，以此計(jì)算“加權(quán)投資年限”（即加權(quán)已使用年限）C、如果存在“設(shè)備利用率”，加權(quán)投資年限還需乘以利用率（表示實(shí)際已使用年限）！D、這里需將各期成本（原始成本、更新成本）統(tǒng)一換算到評(píng)估日。（2）實(shí)體成新率=尚可使用年限÷（加權(quán)投資年限+尚可使用年限）（一）實(shí)體性貶值“實(shí)體成新率”計(jì)算（兩種方法）——方法（2）：1、使用年限法機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法2025/3/1291機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法（一）實(shí)體性貶值（P84例3-9）（畫(huà)時(shí)間數(shù)軸）投資日期原始投資額價(jià)格變動(dòng)系數(shù)現(xiàn)行成本（評(píng)估日）1995年300002.6780002000年30001.6148302003年20001.212420合計(jì)35000—85250投資日期現(xiàn)行成本（評(píng)估日）投資年限（使用年限）加權(quán)更新成本（以時(shí)間為權(quán)重）1995年78000107800002000年48305241502003年242024840合計(jì)85250—808990加權(quán)平均投資年限（加權(quán)平均已使用年限）=808990/85250=9.5年成新率=6/（9.5+6）=39%2025/3/1292例題：被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于2000年，原始價(jià)值300萬(wàn)元，2005年進(jìn)行更新改造，投入了30萬(wàn)元。2008年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從2000年至2008年該類(lèi)設(shè)備的價(jià)格每年上升10％，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)為15年，則該設(shè)備的成新率約為()（2011.4）A、60％ B、62％C、63％ D、66％機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法2025/3/1293（一）實(shí)體性貶值（1）含義：是以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值，使其達(dá)到全新?tīng)顟B(tài)所需支出的金額，作為估算被修復(fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值額的方法。

2、修復(fù)費(fèi)用法機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法（2）適用條件：設(shè)備實(shí)體性貶值可以補(bǔ)償?shù)模ń?jīng)濟(jì)上可補(bǔ)償性）；（3）機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值額=機(jī)器設(shè)備修復(fù)實(shí)體性貶值支出；說(shuō)明：上述經(jīng)濟(jì)可補(bǔ)償性，是指設(shè)備實(shí)體性修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上可行的、值得的；注意：對(duì)于經(jīng)濟(jì)上不可行的實(shí)體性修復(fù)（即不可修復(fù)性損耗），就不能用該修復(fù)費(fèi)用計(jì)算實(shí)體性貶值！2025/3/1294（一）實(shí)體性貶值2、修復(fù)費(fèi)用法（P87例題3-10，計(jì)算實(shí)體性貶值率）機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法本例實(shí)體性貶值額，包括兩種：可修復(fù)性損耗、不可修復(fù)損耗?。?）可修復(fù)性損耗等于實(shí)體性貶值額（可修復(fù)性質(zhì)）（2）不可修復(fù)性損耗對(duì)應(yīng)的實(shí)體性貶值額（需用其他方法計(jì)算）（3）該設(shè)備總體實(shí)體性貶值2025/3/1295機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法例題：被評(píng)估設(shè)備為一年前購(gòu)建，評(píng)估時(shí)該設(shè)備由于液壓系統(tǒng)損壞而無(wú)法使用，已知更換全部液壓系統(tǒng)需投入100萬(wàn)元，將其他部分修復(fù)到全新?tīng)顟B(tài)需投入全部重置成本的5％。如果該設(shè)備的重置成本為1500萬(wàn)元，不考慮其他因素，則該設(shè)備的成新率最接近于()（2011.7）A.75％B.83％C.85％D.88％例題：一臺(tái)數(shù)控機(jī)床，重置成本為200萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命為20年，現(xiàn)該機(jī)床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元，其他部分工作正常。該機(jī)床的實(shí)體性貶值額約為()（2011.4）A、l8萬(wàn)元B、20萬(wàn)元C、36萬(wàn)元 D、38萬(wàn)元2025/3/1296（二）功能性貶值（P88）含義：由于科學(xué)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步，使評(píng)估設(shè)備設(shè)備功能相對(duì)落后而引起的貶值，或因“四新”的運(yùn)用使評(píng)估設(shè)備發(fā)生貶值；功能性貶值計(jì)算方法：功能性貶值=設(shè)備復(fù)原重置成本-設(shè)備更新重置成本機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法以超額投資成本計(jì)算功能性貶值以超額運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算功能性貶值1、以超額投資成本計(jì)算功能性貶值（前面有講過(guò)）其中，（1）設(shè)備復(fù)原重置成本沒(méi)有考慮技術(shù)進(jìn)步等因素，只考慮物價(jià)變動(dòng)因素，重置全新設(shè)備的成本；（2）設(shè)備更新重置成本則是考慮技術(shù)進(jìn)步、設(shè)備更新等技術(shù)因素，重置全新設(shè)備的成本；2025/3/1297（1）選擇與估價(jià)對(duì)象功能相同、但技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)；比較估價(jià)對(duì)象與所選擇資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本；（2）計(jì)算估價(jià)對(duì)象與比較資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本差異；①超額運(yùn)營(yíng)成本=估價(jià)對(duì)象運(yùn)營(yíng)成本-比較案例運(yùn)營(yíng)成本；②凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超額運(yùn)營(yíng)成本-所得稅（節(jié)約）（3）確定估價(jià)對(duì)象剩余使用年限；超額運(yùn)營(yíng)成本-超額運(yùn)營(yíng)成本×所得稅率=超額營(yíng)運(yùn)成本×（1-所得稅率）2、以超額運(yùn)營(yíng)成本計(jì)算功能性貶值（因技術(shù)落后等因素導(dǎo)致凈超額運(yùn)行成本）（掌握）（前已涉及P41）（4）計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值合計(jì)；機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法（二）功能性貶值計(jì)算2025/3/1298（三）經(jīng)濟(jì)性貶值（P90）1、因設(shè)備生產(chǎn)能力降低造成經(jīng)濟(jì)貶值的計(jì)算評(píng)估設(shè)備因外部原因（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、蕭條、企業(yè)管理不善等，非設(shè)備技術(shù)），造成設(shè)備開(kāi)工不足，使實(shí)際生產(chǎn)能力低于其正常生產(chǎn)能力（定額生產(chǎn)能力）（產(chǎn)量等）。機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法按照經(jīng)濟(jì)性貶值的原因經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算方法分兩種：（前涉及）X—表示設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2025/3/12992、因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算因外部原因（市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)管理不善等，非設(shè)備技術(shù)），使產(chǎn)品銷(xiāo)售量下滑，價(jià)格下降等，造成設(shè)備在尚可使用期內(nèi)，所產(chǎn)生收益減少，使其價(jià)值降低。說(shuō)明：（1）這里用凈損益損失額為所得稅后；（2）年金現(xiàn)值系數(shù)表示為（P／A，r，n）（三）經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算（P91）機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法2025/3/12100機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法例題：新型號(hào)的手機(jī)、個(gè)人計(jì)算機(jī)等電子類(lèi)產(chǎn)品大量出現(xiàn)，從而導(dǎo)致原有型號(hào)的該類(lèi)商品迅速降價(jià)，這種貶值或損耗在資產(chǎn)評(píng)估中稱(chēng)為（）A．實(shí)體性貶值 B．功能性貶值C．有形損耗D．經(jīng)濟(jì)性貶值

（2009.4）例題：為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬(wàn)噸以下的造紙廠一律關(guān)閉，由此造成生產(chǎn)能力在l萬(wàn)噸以下的造紙?jiān)O(shè)備產(chǎn)生貶值。這種貶值屬于()（2011.4）A、功能性貶值B、實(shí)體性貶值C、破產(chǎn)清算貶值D、經(jīng)濟(jì)性貶值例題：被評(píng)估設(shè)備為一條年產(chǎn)某產(chǎn)品100萬(wàn)件的生產(chǎn)線。由于市場(chǎng)需求降低，為防止產(chǎn)品積壓而不降價(jià)銷(xiāo)售，則必須降低產(chǎn)量，因此未來(lái)每年實(shí)際只能生產(chǎn)80萬(wàn)件，預(yù)計(jì)該設(shè)備尚可使用3年。假設(shè)每件產(chǎn)品的凈利潤(rùn)為2元，折現(xiàn)率為10％，企業(yè)所得稅稅率為25％，不考慮其他因素，則該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)型貶值額最接近于()（2011.7）A.75萬(wàn)元B.80萬(wàn)元C.99萬(wàn)元 D.120萬(wàn)元2025/3/12101機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法例題：某企業(yè)一批設(shè)備需要評(píng)估，該批設(shè)備的配置、型號(hào)、購(gòu)置時(shí)間、使用情況都大致相同。該批設(shè)備的購(gòu)置成本為600萬(wàn)元。評(píng)估人員從中選擇出5臺(tái)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，這5臺(tái)設(shè)備的購(gòu)置成本為80萬(wàn)元，重置成本為100萬(wàn)元，則該批設(shè)備的重置成本為（2009年4月）（P62）A．480萬(wàn)元B．700萬(wàn)元C．750萬(wàn)元D．800萬(wàn)元原理：統(tǒng)計(jì)原理，樣本（部分）的某種特征代表總體的相應(yīng)特征2025/3/12102例題：某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一大型機(jī)械廠進(jìn)行評(píng)估。該企業(yè)固定資產(chǎn)中有同類(lèi)機(jī)床300臺(tái)，賬面原值3000萬(wàn)元，評(píng)估人員將其中的10臺(tái)機(jī)床作為樣本進(jìn)行了詳細(xì)評(píng)估，該10臺(tái)機(jī)床的重置成本為120萬(wàn)元，其賬面原值為100萬(wàn)元。若被評(píng)估的300臺(tái)機(jī)床的成新率平均為60％，則該300臺(tái)機(jī)床的評(píng)估值最接近于(B)（2011.4）A、1840萬(wàn)元 B、2160萬(wàn)元C、3066萬(wàn)元 D、3600萬(wàn)元機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估—成本法例題：機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指機(jī)器設(shè)備()（2011.4）A、從評(píng)估基準(zhǔn)日起到機(jī)器設(shè)備不能正常工作所經(jīng)歷的時(shí)間B、從評(píng)估基準(zhǔn)日起到繼續(xù)