北京現(xiàn)代風(fēng)輕奢豪宅洋房+疊拼住宅建筑

鑫苑通州區(qū)梨園項目住宅及商業(yè)項目建筑規(guī)劃及單體方案

/Architectural

PlanningandDesignCONTENTS目錄01.

效果展示RENDERINGS02.

背景研究SITEANALYSIS03.

設(shè)計策略DEGISNVISION04.

方案設(shè)計

-

住宅地塊GENERALPLANNING05.

方案設(shè)計

-

商業(yè)地塊PLANNINGL

AYOUT06.

技術(shù)圖紙TECHNICALDRAWINGS效果展示01RENDERINGSConCeptual

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北京通州區(qū)梨園住宅及商業(yè)項目tongZhouliYuan,

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING鳥瞰圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING主出入口效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING小高層單體效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING疊拼洋房南立面效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING疊拼洋房北立面效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING幼兒園單體效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING總部辦公效果圖背景研究SITEANALYSIS02前期分析設(shè)計條件競品調(diào)研ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LOCATION

ANALYSIS區(qū)位分析交通的便利性+

本項目位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)現(xiàn)代音樂學(xué)院對面，由兩幅地塊構(gòu)成。一塊是住宅用地，一塊是商辦用地，中間間隔一期住宅項目。+

項目位于北京五環(huán)和六環(huán)之間距離北京城市副中心區(qū)域不超過

5KM+

項目基地距離北京主城區(qū)約

22KM基地距離通州西站大約

3.5KM距離首都機場大約

25KM距離首都第二機場大約

25KM+

項目基地靠近地鐵八通線和

6

號線靠近九棵樹東路以及云景南大街ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LOCATION

ANALYSIS區(qū)位分析功能區(qū)間的促進作用+

項目基地位于北京通州梨園區(qū)，位于規(guī)劃區(qū)文化旅游區(qū)內(nèi)?；鼐o鄰運河商務(wù)區(qū)及中央政務(wù)區(qū)，發(fā)展前景非常明朗。+

中央政務(wù)區(qū)：自

2012

年以來，通州副中心定位經(jīng)歷了從城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的轉(zhuǎn)變。北京市四套班子（市委、市人大、市政府、市政協(xié)）

已經(jīng)分期、分批遷往北京城市副中心通州運河?xùn)|大街南市政府大樓。+

運河商務(wù)區(qū)：總規(guī)劃面積

16

平方公里。規(guī)格高于國貿(mào)，規(guī)劃面積是國貿(mào)的

2

倍。文化旅游區(qū)：

以張家灣古鎮(zhèn)為中心，將打造集旅游、文化、休閑、娛樂為一體的古運河文化旅游區(qū)。環(huán)球影城預(yù)計總投資額超過

1000

億ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案運河

CBDSubCENTERE北京新政府北京城市副中心ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案CuLTuRE

INDuSTRY周邊主要文化產(chǎn)業(yè)張家灣古鎮(zhèn)環(huán)球影城ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案mATChING基地周邊配套+

項目基地位于北京通州梨園區(qū)，

除商業(yè)以外，整個片區(qū)其他的生活配套也會對其發(fā)展前景，項目定位產(chǎn)生巨大的影響。+

總的看來，基地

5KM

范圍內(nèi)學(xué)校較多，公園分布密集，未來環(huán)球影城建成之后生活環(huán)境將會更舒適，因此，此片區(qū)具有非常大的發(fā)展?jié)摿ΑonCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案buSINESS基地周邊主要商業(yè)商業(yè)服務(wù)范圍+

項目基地位于北京通州梨園區(qū)，在項目

5KM

范圍內(nèi)，有萬達

CBD，

華

洋好天地購物中心，以及即將開始運營的環(huán)球影城周邊商業(yè)。萬達

CBD

距離基地大概

4

千米左右，作為一個大型的商場，其核心服務(wù)半徑大概

1.5km

左右，其次級服務(wù)半徑大概能輻射周邊

5

公里范圍，也作為未來基地居住人群的主要消費場所。華遠好天地購物中心作為一個典型的鄰里中心，核心服務(wù)半徑也在

1.5km左右。+至于未來環(huán)球影城片區(qū)的商業(yè)，也大多數(shù)是為了服務(wù)旅游人群。+

總的來說，基地周邊的配套商業(yè)是相對比較匱乏的。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案萬達

CBDbuSINESS基地周邊主要商業(yè)華遠好天地環(huán)球影城ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案COmPETITIONRESEARCh基地周邊競品調(diào)研+

項目基地位于北京通州梨園區(qū)，基地周邊多是一些老社區(qū)，在基地范圍

7KM之內(nèi)，有以下競品。+

距離項目基地較近的有合生濱江帝景，平均價格在每平方

7.5W,

在周邊屬于比較高的價格，我們也能看出梨園片區(qū)潛力巨大。距離基地較遠的有

8

哩島，珠江東都國際，珠江悅公館，隨著運河的開發(fā)和治理，運河公園的建成將會給此片區(qū)帶來相當(dāng)大的活力。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案COmPETITIONRESEARCh基地周邊競品分析設(shè)計策略03DEGISNVISIONConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案DEGISNVISION設(shè)計策略土地的高使用率充分使用

30%

的建筑密度，將土地價值使用最大化。結(jié)合規(guī)劃用地的偏轉(zhuǎn)角度，將住宅建筑的朝向相應(yīng)偏轉(zhuǎn)

20°，使得住宅間距的數(shù)值由

1.7

減小到

1.4，提升土地的利用率，同時也有利于整體規(guī)劃排布。貨值的高溢價在追求產(chǎn)品的高溢價的同時，還應(yīng)綜合考慮產(chǎn)品的去化速度與政府審批的通過難度。實現(xiàn)真正意義上的價值最大化。產(chǎn)品高附加值充分挖掘住宅地下空間與地面庭院空間，增加住宅產(chǎn)品的贈送空間，提升產(chǎn)品的價值與市場競爭力。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案DEGISNVISION北京傳統(tǒng)的城市肌理，里坊制布局，橫平豎直，疏密相間，尺度宜人設(shè)計策略傳統(tǒng)城市肌理傳統(tǒng)的鄰里關(guān)系采用院落布局，戶戶相連，具有密切而充滿親情的人性化鄰里關(guān)系模式以及充滿生機的空間場所，而易于識別的門洞則給人以空間領(lǐng)域感。院落中的天井與門前窗外的街檐，為居住者創(chuàng)造了寬敞明亮的休閑和社交公共空間。這種院落式的設(shè)計表現(xiàn)出濃郁的人情味和親和力，鄰里間便于相互照應(yīng)和交流對話。項目空間序列具有與北京地區(qū)傳統(tǒng)四合院相似的“院落”空間系統(tǒng)，以主入口、公共庭院、瑜伽健身、文化休憩、社區(qū)會所及住宅獨立院落等多種空間組織形成的獨特院落系統(tǒng)，實現(xiàn)了層層疊進的空間感受，與傳統(tǒng)四合院的院落空間相互呼應(yīng)。傳統(tǒng)聚落肌理圖底關(guān)系古城肌理關(guān)系ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案DEGISNVISION設(shè)計策略五進的空間序列，打造王府級的豪宅類比古代王府五進的空間序列，用現(xiàn)代的手法塑造傳統(tǒng)的空間。五進四進五進五進：入戶宅門尊奢大堂，恭迎回家四進：共享花園多重花語，怡情愜意五進五進三進：風(fēng)雨長廊層層進階，大家風(fēng)范三進二進：樹苑影壁水系序制，融景入境二進一進五進一進：威赫府門登門入府，門第之勝ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案DEGISNVISION設(shè)計策略打造充滿活力的復(fù)合型社區(qū)方案容納了運動健身、休閑商業(yè)、辦公文創(chuàng)等多種業(yè)態(tài)，打造功能復(fù)合、充滿活力的高端人居精品。休閑商業(yè)辦公文創(chuàng)運動健身ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案DEGISNVISION設(shè)計策略打造人居標桿產(chǎn)品，成為企業(yè)的經(jīng)典系列產(chǎn)品產(chǎn)品的獨特性項目基地周邊的產(chǎn)品多為品質(zhì)相對一般的現(xiàn)狀住區(qū)。本方案從平面布局到立面設(shè)計，都力求做到獨一無二和精益求精，以其高品質(zhì)在周邊項目中脫穎而出。住宅地塊方案設(shè)計HOUSINGDESIGN04總圖推演規(guī)劃布局（方案一）建筑設(shè)計（方案一）規(guī)劃布局（方案二）建筑設(shè)計（方案二）總圖推演4.1GENERALDRAWING

PLANNINGConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LANDCONDITIONS規(guī)劃用地條件圖例一、二期總指標:用地面積：61900m2已建住宅區(qū)域住宅產(chǎn)品區(qū)域幼兒園產(chǎn)品區(qū)域商業(yè)辦公產(chǎn)品區(qū)域入口區(qū)域總建筑面積：123800限高：36m建筑密度：30%綠化率：30%日九棵樹一期住宅:用地面積：24914.76m總建筑面積：62862.18m地上建筑面積：60883.62m地下建筑面積：1978.56m二期住宅:2222新用地面積：36985.24m2地上建筑面積：62916.38m2二期住宅建設(shè)用地一期住宅建設(shè)用地幼兒園:中路三期建設(shè)用地用地面積：3000m建筑面積：2400m限高：12m建筑密度：30%綠化率：35%22路幼兒園建設(shè)用地三期辦公:用地面積：6800m2云總建筑面積：25500m2景南大街地上建筑面積：23000m容積率：3.42建筑密度：45%綠化率：30%限高：60mConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案項目基地buILDINGhEIGhT11

層住宅樓6

層住宅樓基地周邊建筑高度4

層住宅樓非居住建筑基地旁邊天地美墅社區(qū)主要產(chǎn)品為洋房，并且做了內(nèi)部的商業(yè)配套，但是并不活躍。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案buSINESS基地周邊商業(yè)底層商業(yè)商業(yè)內(nèi)街ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

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PLANNING總圖推演純高層住宅正南北向方案優(yōu)勢+

南北向布局，朝向良好。劣勢+

南北向排布，不利于與場地結(jié)合，空間布局缺乏條理。+

根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)范，南北排布的高層住宅間距系數(shù)為

1.7，導(dǎo)致住宅之間間距過大。+

住宅間距過大導(dǎo)致住宅只能做小面寬、大進深的戶型，不利于銷售。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

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PLANNING總圖推演純高層住宅轉(zhuǎn)20度角方案優(yōu)勢+

旋轉(zhuǎn)

20°排布，與場地結(jié)合較好，軸線關(guān)系和空間關(guān)系自然顯現(xiàn)。+

旋轉(zhuǎn)之后住宅間距可相應(yīng)減少，面寬可做大。劣勢+

全高層的住宅類型，類型單一，密度小，總貨值較少。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

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PLANNING總圖推演高層+多層洋房住宅轉(zhuǎn)20度角方案優(yōu)勢+

多層洋房的房型可根據(jù)規(guī)范適當(dāng)做多，增加整體體量，建筑面積大大增加。+

多層洋房承擔(dān)了面積壓力，使得高層住宅可做到

10

層，根據(jù)規(guī)范，這類高層住宅交通核的面積和配置要求較低，面積可做小。相應(yīng)的公攤面積更小，得房率更大。劣勢+

多層洋房的類型仍較單一，總貨值仍有提高空間。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

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PLANNING總圖推演高層+合院別墅住宅轉(zhuǎn)20度角方案優(yōu)勢+

別墅類型的房型可標更高的銷售價。劣勢+

別墅的面積小，使得建筑面積的壓力集中在高層住宅上，高層住宅要做到

11+1

層的局部躍層才可以滿足。+

高層做到

11

層以上，相應(yīng)的消防規(guī)范要求交通核滿足更高要求，公攤面積更大，得房率變少。+

大量的小面積別墅使得高溢價產(chǎn)品變得更少。+

院墅的高總價會增加銷售的壓力，同時也可能面對限價的風(fēng)險。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

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PLANNING總圖推演高層+疊拼別墅住宅轉(zhuǎn)20度角方案優(yōu)勢+

在高層

+

多層洋房住宅方案的優(yōu)勢上，疊拼洋房的房型可大大增加貨值。+

總貨值、得房率、占地面積等相對做到最大且合理。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案SChEmECOmPARISON方案比較純高層住宅正南北方向方案+朝向好，但空間布局缺乏條理，貨值38.24億元純高層住宅轉(zhuǎn)20°方案+全高層住宅單一，用地率抵，貨值38.23億元高層+多層洋房住宅轉(zhuǎn)20°方案+多層洋房較單一，貨值41.84億元結(jié)論：綜合分析，方案五（高層

+

疊拼）相對最合理。土地利用率高，產(chǎn)品豐富，貨值高，報批壓力小，去化快。（比純高層方案整體貨值高

8.24

億元）高層+合院別墅住宅轉(zhuǎn)20°方案高層+疊拼住宅轉(zhuǎn)20°方案+貨值最大48.84億元，但銷售壓力也較大+總貨值46.47億元，得房率，用地都相對合理規(guī)劃布局

-（方案一）4.2PLANNINGL

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING鳥瞰圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING主出入口效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING高層住宅單體效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING疊拼洋房單體效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING疊拼洋房單體效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案RENDERING幼兒園單體效果圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

LAYOuT總平面圖九棵樹中日新路路云景南大街ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案INDICATORS經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標表項目數(shù)量37900.00113526.3065262.2260307.2233275.2227032.002400.002555.001905.00100.00200.00350.0048264.0823316.416664.4918283.18516單位備注用地面積平方米總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米其中高層住宅疊拼別墅6班幼兒園其中商業(yè)及配套服務(wù)用房商業(yè)其

物業(yè)服務(wù)用房中

配電室30平米/千人5萬平米一處，180平米社區(qū)管理服務(wù)用房地下建筑面積地下車庫建筑面積高層住宅地下室建筑面積疊拼別墅地下室面積住宅總戶數(shù)其中戶戶戶口輛輛其中高層住宅戶數(shù)330疊拼別墅戶數(shù)186居住總?cè)藬?shù)1445戶均2.8人1.5輛/戶機動車停車位691非機動車停車位容積率7741.722ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案uNIT

PROPORTIONING戶型分布第一次任務(wù)書戶型配比面積區(qū)間（㎡）90-115

㎡房型套數(shù)比三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四房兩廳三衛(wèi)60%135-145

㎡160-170

㎡35%5%調(diào)整后任務(wù)書戶型配比面積區(qū)間（㎡）房型套數(shù)比90-105

㎡110-130

㎡130-140

㎡三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)60%30%10%本案戶型配比面積區(qū)間（㎡）房型套數(shù)比90

㎡三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)五房三廳四衛(wèi)五房三廳六衛(wèi)六房三廳六衛(wèi)38.36%12.79%12.79%12.02%12.02%12.02%105

㎡125

㎡上疊

132

㎡中疊

146

㎡下疊

158

㎡圖例90㎡產(chǎn)品105㎡產(chǎn)品125㎡產(chǎn)品140㎡產(chǎn)品配套服務(wù)幼兒園商業(yè)ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案mASTERPLAN

ANALYSIS交通流線分析社區(qū)實行最大化人車分流管理，機動車地下車庫出入口臨近小區(qū)主出入口設(shè)置。區(qū)內(nèi)消防環(huán)線結(jié)合小區(qū)景觀鋪裝和人行步道設(shè)計，提升景觀品質(zhì)。圖例社區(qū)主出入口地庫出入口車行流線幼兒園人行流線主要人行流線次要人行流線住宅單元出入口ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案FIRE

ANALYSIS消防流線分析圖例消防車行線緊急消防車行線消防登高場地消防車行出入口緊急消防車出入口5mConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LANDSCAPE

ANALYSIS景觀分析圖例：小區(qū)景觀主軸線小區(qū)景觀次軸線景觀組團景觀節(jié)點社區(qū)景觀入口城市綠帶ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案SuNShINE

ANALYSIS日照分析+

分析軟件:天正日照分析系統(tǒng)城市:北京通州區(qū)經(jīng)度:東經(jīng)116°32′~116°56′北緯39°36′~40°02′日期:2017年12月22日時間:8:00-16:00節(jié)氣:大寒日起算高度：住宅1.2米幼兒園1.2米結(jié)論：基地內(nèi)的所有住宅均滿足大寒日2小時日照要求，符合北京市日照要求。幼兒園滿足冬至日9：00-15：00大于3小時日照要求，其一半以上的活動場地也滿足冬至日3小時日照要求。圖例0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時5-6小時6-7小時7-8小時ConCeptual

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&

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北京通州區(qū)梨園住宅及商業(yè)項目tongZhouliYuan,

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建筑規(guī)劃及單體方案SITEPROFILE場地剖面ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案mASTERPLAN售樓處平面圖工法展示簽約沙盤洽談區(qū)VIP樣板房景觀庭院書吧健身房辦公樣板房接待入口廣場景觀水池停車場城市界面ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案STREAmLINE

ANALYSIS流線分析棲觀引——城市界面吸引迎——城市綠化引導(dǎo)感承——停車場承接訪客禮——前庭展示形象觀——欣賞后庭景觀棲——休憩參觀示范區(qū)感——參觀感受樣板房禮承迎引承ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案STREAmLINE

ANALYSIS流線分析工法展示入口簽約沙盤VIP洽談區(qū)接待區(qū)樣板房景觀庭院沙盤區(qū)景觀庭院書吧健身房辦公樣板房接待工法展示區(qū)樣板房入口廣場停車場城市界面洽談區(qū)簽約參觀流線ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案FuNCTIONAL

ANALYSIS功能分析銷售展示區(qū)樣板房示范區(qū)景觀展示區(qū)接待區(qū)書吧休閑健身區(qū)辦公區(qū)停車區(qū)停車區(qū)圖例銷售展示區(qū)景觀展示區(qū)接待區(qū)入口廣場區(qū)入口廣場停車區(qū)辦公區(qū)休閑健身區(qū)書吧樣板房示范區(qū)ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案INTENT

PICTuRE入口廣場意向圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案INTENT

PICTuRE景觀庭院意向圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案INTENT

PICTuRE銷售大廳意向圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案AuxILIARY

hOuSING商業(yè)、物業(yè)配套用房平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案mODEL

AREA

DISPLAY啟動區(qū)設(shè)計(方案二）4235圖例:6614

疊墅樣板房示范區(qū)區(qū)域712示范區(qū)出入口沙盤展示5

簽約洽談6景觀小樣31

高層樣板房7停車場建筑設(shè)計

-（方案一）4.3ARCHITECTURALDESIGNConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

CONCEPT產(chǎn)品理念天地系列

-

讓每一套住宅都做到有天有地，天地貫通土地價值最大化成功案例

-

天地系列一代北京中糧瑞府ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

CONCEPT產(chǎn)品理念土地價值最大化成功案例

-

天地系列二代北京中糧天悅一號ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN疊拼別墅天地系列升級版三代應(yīng)運而生分戶說明：北京鑫苑梨園項目本設(shè)計方案中別墅南側(cè)地面資源分配給了下疊用戶，北側(cè)地面資源分配給中疊用戶，上疊用戶則擁有露臺資源。套型面積：132㎡套型面積：146㎡套型面積：158㎡ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN疊拼別墅上疊贈送閣樓及挑空空間部分中疊贈送挑空空間部分下疊贈送挑空空間部分贈送空間中疊贈送兩層地下室及私享車庫部分中

疊

送

地

下兩層空間下疊贈送兩層地下室及私享車庫部分ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN下疊一層平面圖下疊四室兩廳四衛(wèi)銷售面積：158㎡贈送面積：251.42㎡贈送庭院面積：168.01㎡贈送率：159%實際套內(nèi)面積：377.82㎡報批時為采光天井銷售套內(nèi)面積銷售面積得房率126.40

㎡158.00

㎡80.00%251.42

㎡贈送面積挑空

30.60

㎡陽臺露臺3.30

㎡8.10

㎡其中地下室

203.81

㎡采光井

5.61

㎡159.00%贈送率庭院贈送面積實際套內(nèi)面積168.01

㎡377.82

㎡贈送面積入戶庭院ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN下疊二層平面圖主臥套房贈送面積報批時為挑空空間報批時為采光天井ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN下疊負一層平面圖采光區(qū)域下沉庭院，實現(xiàn)地下室景觀及采光需求，并在局部區(qū)域進行采光天窗設(shè)計，使地下室能夠?qū)崿F(xiàn)自然采光贈送面積ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN下疊負二層平面圖采光天窗采光區(qū)域獨立地下車庫、獨立電梯直接入戶，超強入戶體驗，并在局部區(qū)域進行采光天窗設(shè)計，使地下空間實現(xiàn)自然采光贈送面積ConCeptual

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&

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN報批時為鏤空空間中疊一層平面圖中疊四房兩廳四衛(wèi)銷售面積：146㎡贈送面積：162.53㎡贈送庭院面積：33.60㎡贈送率：111.00%起居室實際套內(nèi)面積：279.33㎡銷售套內(nèi)面積銷售面積得房率116.80

㎡146.00

㎡80.00%162.53

㎡贈送面積挑空

28.17

㎡陽臺

7.65

㎡其中贈送率地下室

121.10

㎡采光井

5.61

㎡111.00%庭院贈送面積實際套內(nèi)面積33.60

㎡279.33

㎡贈送面積報批時為采光天井獨立電梯直接入戶，尊貴的入戶體驗ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案報批時為鏤空空間PRODuCT

DESIGN中疊二層平面圖贈送面積報批時為挑空空間報批時為采光天井臥室ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN中疊負一層平面圖采光區(qū)域下沉庭院家庭室贈送面積ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN中疊負二層平面圖采光區(qū)域獨立地下車庫、獨立電梯直接入戶，超強入戶體驗，并在局部區(qū)域進行采光天窗設(shè)計，使地下空間實現(xiàn)自然采光贈送面積ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN報批時為鏤空空間上疊一層平面圖上疊四房兩室三衛(wèi)銷售面積：132㎡贈送面積：151.18㎡贈送率：115.00%實際套內(nèi)面積：256.78㎡獨立電梯入戶銷售套內(nèi)面積銷售面積得房率105.60

㎡132.00

㎡80.00%151.18

㎡贈送面積挑空

22.79

㎡陽臺

7.65

㎡地下室

39.60

㎡采光井

2.81

㎡其中閣樓

78.33

㎡115.00%256.78

㎡贈送率實際套內(nèi)面積報批時為采光天井起居室贈送面積ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN上疊二層平面圖陽光房贈送面積報批時為挑空空間報批時為采光天井ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN上疊閣樓層平面圖閣樓贈送面積ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN上疊負一層平面圖采光區(qū)域自然采光地下室贈送面積ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN上疊負二層平面圖地下酒窖贈送面積ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN高層戶型平面圖91平方米戶型3房2廳1衛(wèi)北向兩房，可分可合3.8m

開間客廳，3.6m

開間主臥U

型廚房，平整大氣干濕分離贈送設(shè)備平臺

+

凸窗餐廳空間意向客廳空間意向ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN高層戶型平面圖105平方米戶型3房2廳2衛(wèi)一梯兩戶、私密感強全明戶型設(shè)計，南北通透，三面寬朝南U

型廚房，平整大氣獨立入戶玄關(guān)、衣帽間贈送挑空陽臺

+

設(shè)備平臺

+

凸客廳空間意向臥室空間意向ConCeptual

planning

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN高層戶型平面圖125平方米戶型3房2廳2衛(wèi)北向設(shè)備平臺改造為書房專屬電梯入戶、獨立入戶玄關(guān)南北通透，三面寬朝南，4.8m

超大開間南向客廳南向挑空陽臺改造為闊景雙陽臺獨立入戶玄關(guān)、衣帽間贈送挑空陽臺

+

設(shè)備平臺

+

凸特色雙洄游空間，增強空間體驗感客廳空間意向廚房空間意向ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN地下車庫平面圖地下人防區(qū)域疊拼房型獨立停車位地下一層車庫平面圖本層地下車庫建筑面積：17994.26平方米，停車位數(shù)：546

輛。其

中

人

防

車

庫

面

積：5322.15

平方ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN地下車庫平面圖地下人防區(qū)域地下二層車庫平面圖本層地下車庫建筑面積：5322.15平方米，停車位數(shù)：125

輛。其

中

人

防

車

庫

面

積：5322.15

平方地下車庫照壁意向圖地下車庫高層住宅地下入戶大堂ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN幼兒園一層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN幼兒園二層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN幼兒園三層平面圖規(guī)劃布局

-（方案二）4.4PLANNINGL

AYOUTConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

LAYOuT總平面圖九棵樹中日新路路云景南大街ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案INDICATORS經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標表項目數(shù)量37900.00102022.2065270.0060720.002400.002150.001500.00100.00單位平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米戶備注用地面積總建筑面積地上總建筑面積高層住宅建筑面積6班幼兒園商業(yè)及配套服務(wù)用房其中商業(yè)其

物業(yè)服務(wù)用房中

配電室30平米/千人200.005萬平米一處，180平米社區(qū)管理服務(wù)用房地下建筑面積350.0036752.2024001.00其中地下車庫建筑面積高層住宅地下室建筑面積

12751.20住宅總戶數(shù)居住總?cè)藬?shù)機動車停車位非機動車停車位容積率5401512719口戶均2.8人1.5輛/戶輛810輛1.722ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案uNIT

PROPORTIONING戶型配比任務(wù)書戶型配比面積區(qū)間（㎡）90-115

㎡房型套數(shù)比三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四房兩廳三衛(wèi)60%135-145

㎡160-170

㎡35%5%任務(wù)書戶型配比面積區(qū)間（㎡）90-105

㎡房型套數(shù)比三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)60%110-130

㎡130-140

㎡30%10%本案戶型配比面積區(qū)間（㎡）房型套數(shù)比90

㎡105

㎡125

㎡140

㎡三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)29.63%29.63%29.63%11.11%圖例90㎡產(chǎn)品105㎡產(chǎn)品125㎡產(chǎn)品140㎡產(chǎn)品配套服務(wù)幼兒園商業(yè)ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案mASTERPLAN

ANALYSIS交通流線分析社區(qū)實行最大化人車分流管理，機動車地下車庫出入口臨近小區(qū)主出入口設(shè)置。區(qū)內(nèi)消防環(huán)線結(jié)合小區(qū)景觀鋪裝和人行步道設(shè)計，提升景觀品質(zhì)。圖例社區(qū)主出入口地庫出入口車行流線幼兒園人行出入口主要人行流線次要人行流線住宅單元出入口ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案FIRE

ANALYSIS消防流線分析圖例：消防車行線緊急消防車行線消防登高場地消防車行出入口緊急消防車出入口ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LANDSCAPE

ANALYSIS景觀分析圖例：小區(qū)景觀主軸線小區(qū)景觀次軸線景觀組團景觀節(jié)點社區(qū)景觀入口城市綠帶ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案SuNShINE

ANALYSIS日照分析+

分析軟件:天正日照分析系統(tǒng)城市:北京通州區(qū)經(jīng)度:東經(jīng)116°32′~116°56′北緯39°36′~40°02′日期:2017年12月22日時間:8:00-16:00節(jié)氣:大寒日起算高度：住宅1.2米幼兒園1.2米結(jié)論：基地內(nèi)的所有住宅均滿足大寒日2小時日照要求，符合北京市日照要求。幼兒園滿足冬至日9：00-15：00大于3小時日照要求，其一半以上的活動場地也滿足冬至日3小時日照要求。圖例0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時5-6小時6-7小時7-8小時建筑設(shè)計

-（方案二）4.5ARCHITECTURALDESIGNConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN高層戶型平面圖95平方米戶型平面圖3房2廳1衛(wèi)一梯兩戶、私密感強全明戶型設(shè)計，南北通透，三面寬朝南U

型廚房，平整大氣南向挑空陽臺改造為闊景雙陽臺贈送挑空陽臺

+

設(shè)備平臺

+

凸書房空間意向客廳空間意向ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN高層戶型平面圖104平方米戶型平面圖3房2廳2衛(wèi)一梯兩戶、獨立入戶玄關(guān)全明戶型設(shè)計，南北通透，三面寬朝南U

型廚房，平整大氣南向挑空陽臺改造為闊景雙陽臺贈送挑空陽臺

+

設(shè)備平臺

+

凸衣帽間空間意向客廳空間意向ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN高層戶型平面圖128平方米戶型平面圖3房2廳2衛(wèi)專屬電梯入戶，獨享私密感、高貴感全明戶型設(shè)計，南北通透，尊享

3.5

居室面寬U

型廚房，中西廚設(shè)計，平整大南向挑空陽臺改造為闊景雙陽臺贈送挑空陽臺

+

設(shè)備平臺

+

凸玄關(guān)空間意向客廳空間意向ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN高層戶型平面圖140平方米戶型平面圖4房2廳2衛(wèi)北向設(shè)備平臺改造為廚房、家政間專屬電梯入戶、獨立入戶玄關(guān)南北通透，四面寬朝南，客廳

+

開敞書房南向挑空陽臺改造為闊景雙陽臺獨立入戶玄關(guān)、步入式衣帽間贈送挑空陽臺

+

設(shè)備平臺

+

凸特色洄游空間，增強空間體驗感餐廳空間意向客廳空間意向商業(yè)地塊方案設(shè)計05GENERALPLANNINGConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案CORPORATE

ImAGE企業(yè)形象企業(yè)總部的要素，是企業(yè)形象的具體展示物展示企業(yè)能力展示企業(yè)格調(diào)展示企業(yè)文化ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案ENTERPRISEChARACTERISTICS企業(yè)特質(zhì)綠色

科技

品質(zhì)將城市綠地延伸至項目設(shè)計中，并打造一個全新的

、

、以及有

的辦公，生活，休閑為一體的全新舞臺。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案ENTERPRISEChARACTERISTICS企業(yè)特質(zhì)生態(tài)辦公+

綠化中庭，改善微氣候，創(chuàng)建潔凈清新環(huán)境。+

感應(yīng)式自調(diào)節(jié)庭院百葉。+

呼吸式幕墻清潔環(huán)境與建筑節(jié)能。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案ENTERPRISEChARACTERISTICS企業(yè)特質(zhì)科技創(chuàng)新對標案例：深圳天安云谷引入智能管理系統(tǒng)，硬件：通過一個平臺將多個孤立系統(tǒng)（監(jiān)控、門禁、消防、停車、餐飲、會議、商務(wù)活動服務(wù)等）進行串聯(lián)以及管理，提升效率，減少

IT

能耗。軟件：一體化管理體系將非核心業(yè)務(wù)（辦公樓裝修、會議室、展廳、信息化系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、金融服務(wù)等）都交由園區(qū)代為管理，增加企業(yè)核心業(yè)務(wù)專注度。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案ENTERPRISEChARACTERISTICS品質(zhì)空間企業(yè)特質(zhì)共享中庭

企業(yè)書吧

空中中庭、K

吧、健身房、娛樂室、、等共享空間的大量應(yīng)用，改善呆板的傳統(tǒng)辦公空間，建立人與人溝通的場所。聯(lián)合辦公的靈活辦公空間，增加公共區(qū)域，提升辦公空間品質(zhì)，有利于激發(fā)靈感與創(chuàng)造力。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案ENERGY

SAVING

DESIGN節(jié)能設(shè)計+

中水回收再利用，用于中庭植物的澆灌。+

自然光的使用，降低人工照明的用電量。+

室內(nèi)及屋面綠化可較好美化環(huán)境，調(diào)節(jié)室內(nèi)氣候，并且能夠提升建筑的熱穩(wěn)定性，減少能源的損耗。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案DESIGNPRINCIPLES設(shè)計原則RE-uSE：冷卻系統(tǒng)和空調(diào)風(fēng)再利用。收集屋頂雨水，用于沖刷衛(wèi)生間，澆灌中庭的綠地和環(huán)繞大廈的花園。夏季冬季地?zé)崮茉囱a給REDuCE：RECYCLE：充分利用太陽能與地?zé)崮艿茸匀荒茏畲蠡米匀徊晒猓瑴p少人工照明的使用。降低灰色能源的消耗，充分利用自然通風(fēng)凈化室內(nèi)空氣和調(diào)節(jié)溫度。源，并在夏季將太陽能源貯藏，在冬季以地?zé)崮艿男问绞褂?，形成能源的循環(huán)利用。打造一個展示自我的VISION愿景舞臺ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案SITE

ANALYSIS場地分析用地紅線建筑退界線總用地面積：6800

平方米容積率：3.4建筑密度：45%綠化覆蓋率

30%建筑高度：60mConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案SITE

ANALYSIS場地分析場地城市展示面場地主要視線分析場地南側(cè)為該項目的主要城市展示面，該展示面緊鄰主干道交叉路口，展示面連續(xù)且完整。在城市道路沿線設(shè)置三個城市主要視線。場地入口設(shè)置場地設(shè)計難點場地南側(cè)以及東側(cè)各設(shè)置一個機動車主要出入口，以滿足基地機動車的需要，人形流線主要設(shè)置在東南角與城市綠地相呼應(yīng)?；刂杏胁糠置娣e被原有小區(qū)圍墻占領(lǐng)，將減少原本部分用地。ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案DELIbERATION

OFbODY

mASS體量推敲1

建筑高度測算2

體量裁剪3

設(shè)置退臺4

景觀引入并設(shè)置中庭ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案VIEW

ANALYSIS退臺綠化景觀視線分析ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案VIEW

ANALYSIS景觀視線通廊景觀視線分析ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案GENERAL

LAYOuT

INDEx總圖指標經(jīng)濟技術(shù)指標表九棵樹中路項目用地面積數(shù)量6800.0031064.0023142.0018887.002603.001652.007970.00198.00單位平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米輛備注總建筑面積地上總建筑面積總部辦公其中辦公配套商業(yè)地下建筑面積機動車停車位0.65輛（0.8輛）/100平米1.5輛（4輛）/100平米非機動車停車位容積率495.00輛3.00覆蓋率40.00%綠化率30.00%云景南大街ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案STREAmLINE

ANALYSIS流線分析基地主出入口人形主入口車行流線地庫出入口基地主出入口消防登高場地消防車行流線主要人行流線ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN剖面ConCeptual

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DESIGN地下二層平面圖ConCeptual

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DESIGN地下一層平面圖ConCeptual

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DESIGN一層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN二層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN三層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN四層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN五-八層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN九-十二層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案PRODuCT

DESIGN十三-十五層平面圖ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LANDSCAPEINTENTION景觀意向ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LANDSCAPEINTENTION景觀意向ConCeptual

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建筑規(guī)劃及單體方案LANDSCAPEINTENTION景觀意向技術(shù)圖紙篇06TECHNICALDRAWINGSConCeptual

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DESIGN疊拼戶型平面圖ConCeptual

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DESIGN疊拼戶型平面圖ConCeptual

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DESIGN疊拼戶型平面圖ConCeptual

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DESIGN疊拼戶型平面圖ConCeptual

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