房地產(chǎn)行業(yè)：三大維度看懂“好房子”設(shè)計(jì)風(fēng)向 2025

三大維度看懂“好房子”設(shè)計(jì)風(fēng)向提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，在住宅建筑層高、墻體及樓板隔音性能、電梯配置要求、陽(yáng)臺(tái)欄了有力支撐，也為全國(guó)范圍內(nèi)“好房子”建設(shè)指明了方向。本文將從陽(yáng)臺(tái)空間設(shè)計(jì)、室內(nèi)層社區(qū)公共空間打造三個(gè)維度，梳理住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)，為“好房子”建設(shè)提封閉陽(yáng)臺(tái)普遍按照全面積計(jì)容，計(jì)容規(guī)則調(diào)整后，多地對(duì)達(dá)到要求的封閉陽(yáng)臺(tái)采取“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的開敞陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投取地價(jià)款（原規(guī)定高層住宅不得設(shè)置開敞式陽(yáng)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整建設(shè)工程容積率計(jì)算規(guī)則的通建化立面等有特殊要求的居住建筑，在地塊規(guī)劃本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)自CREIS中指數(shù)據(jù)、中房指數(shù)系統(tǒng)。詳情條件中明確需采用封閉式陽(yáng)臺(tái)的，陽(yáng)臺(tái)按水平投《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容有特殊要求的居住建筑，在規(guī)劃條件中明確需采2024年4月等）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面進(jìn)深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住高品質(zhì)生活區(qū)的住宅建筑，其半開敞空間按水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積的比例上限可以廣州為例，2023年底發(fā)布新規(guī)將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容比例從塊鼓勵(lì)采用“大陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì)，半開敞空間半計(jì)容面積比例放寬至25%，同時(shí)允許每戶配置占套內(nèi)面積40%3供了更多的活動(dòng)空間。而生活陽(yáng)臺(tái)布局在了北側(cè)，獨(dú)立于客廳外，確保了客廳的觀景視線無(wú)遮擋成都保利花照天珺項(xiàng)目143平戶型，利用新規(guī)后隨著人們生活品質(zhì)的提升，對(duì)居住舒適度有了更高的追求，如安能，或安裝新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖等來(lái)提升居住品質(zhì)，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范省市發(fā)布時(shí)間文件名稱具體規(guī)定四川省2025年3月《四川省好住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則住宅層高不應(yīng)低于3.00m。設(shè)有中央空調(diào)和集中新風(fēng)系統(tǒng)或地暖的住宅，層高不宜低于3.10m，客廳、臥室等主要功能空間凈高裝修后不應(yīng)低于2.60m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.20m，且局部?jī)舾叩氖覂?nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。廚房、衛(wèi)生間等輔助空間裝修后凈高不應(yīng)低于2.20m。河南省2025年2月《河南省住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)與建造技術(shù)導(dǎo)則》住宅層高不應(yīng)小于3.1m；設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15m。河北省2024年9月《河北省住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引》住宅層高不應(yīng)低于3.00m；省市發(fā)布時(shí)間文件名稱具體規(guī)定設(shè)有戶式中央空調(diào)和集中新風(fēng)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)低于3.10m。江蘇省2024年3月《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》改善型住宅層高不應(yīng)小于3.1m，三層以上改善型住宅層高不應(yīng)大于3.6m；設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的改善型住宅，層高不應(yīng)小于3.15m。杭州市2025年3月《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》住宅層高不應(yīng)小于3.00m。戶型建筑面積不小于160㎡且設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15m（不含涉及西湖西溪景觀限高、良渚遺址限高、機(jī)場(chǎng)限高、大運(yùn)河管控等特殊高度管控要求的建筑）。南京市2024年4月《南京市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引》住宅層高不應(yīng)小于3.00m；設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，層高不應(yīng)小于3.15m。重慶市2024年2月《重慶市中心城區(qū)新建高品質(zhì)居住區(qū)技術(shù)導(dǎo)則》住宅層高不宜小于3.00m，凈高不宜小于2.8m。裝配式建筑、設(shè)有戶式中央空調(diào)及集中新風(fēng)或地暖系統(tǒng)的住宅，層高不宜小于3.10m。從近年已落地的項(xiàng)目來(lái)看，不少改善項(xiàng)目的層高已達(dá)到3.3米甚至3.5米。例如，濱江湖墅單元整體來(lái)看，更高的層高能承載更豐富多元的生活場(chǎng)景與智能設(shè)備，賦予居住空間更強(qiáng)來(lái)，隨著裝配式建筑技術(shù)的成熟和智能家居系統(tǒng)的普及，改善型住宅層高或?qū)⑦M(jìn)一城市項(xiàng)目名稱入市時(shí)間層高成交均價(jià)上海綠城·潮鳴東方2025年5月3.50m195000元/㎡陸家嘴太古源·源邸2025年5月3.50m167665元/㎡露香園·天譽(yù)2024年11月3.45m176000元/㎡廣州珠江天河都薈2025年4月3.15-3.30m49310元/㎡杭州濱江拱墅區(qū)湖墅單元地塊待定3.50m成交樓面價(jià)64834元/㎡綠城上城區(qū)四堡七堡單元地塊待定3.20m成交樓面價(jià)47888元/㎡綠城·玉瀾月華2025年5月下旬入市3.30m精裝限價(jià)67500元/㎡招商蛇口·杭州序2025年5月下旬入市3.10m報(bào)價(jià)68000元/㎡成都麓湖麗世縵華2025年5月3.30m65760元/㎡空港發(fā)展·云璽觀宸2025年4月3.15-3.30m20656元/㎡綠城華發(fā)·金陵月華2024年6月3.30-3.50m71263元/㎡城市項(xiàng)目名稱入市時(shí)間層高成交均價(jià)揚(yáng)子保利·江韻瑧悅2024年10月3.15-3.20m31570元/㎡蠡棠森嶼2025年4月3.15-3.30m31000元/㎡賦予了房企更靈活的設(shè)計(jì)空間，有助于打造多元化社交場(chǎng)景，增強(qiáng)居省市發(fā)布時(shí)間文件名稱主要內(nèi)容四川省2025年3月《四川省好住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則（征求意見稿）》住區(qū)應(yīng)注重架空層空間的一體化打造。住區(qū)宜將空間開敞、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空層作為休閑、健身、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、綠化等公共空間使用，但不宜作為停車或車行交通空間使用。架空層層高不宜低于4.5米。湖北省2024年11月《高品質(zhì)住宅技術(shù)標(biāo)小區(qū)應(yīng)在滿足規(guī)劃條件及相關(guān)配置標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的前提下，增設(shè)公益性服務(wù)設(shè)施。公益性服務(wù)設(shè)施宜結(jié)合實(shí)際情況配置食堂、圖書館、健身房、游泳池等服務(wù)設(shè)施，宜依托架空層、風(fēng)雨連廊、地下空間、園林綠化設(shè)施等設(shè)置藝術(shù)館(圖書館)式大堂、住戶專享型會(huì)所、公共會(huì)客室、家宴廳、情景化景觀園林等共享服務(wù)設(shè)施。首層架空層的層高不應(yīng)小于4.2m，凈高不應(yīng)小于3.6m。杭州市2025年3月《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》高層住宅應(yīng)設(shè)置架空層，且架空層層高不應(yīng)小于4m。架空層應(yīng)與小區(qū)景觀一體化設(shè)計(jì)，合理布置相應(yīng)的居民活動(dòng)場(chǎng)地、鄰里交往空間和幼兒游樂(lè)設(shè)施等，不應(yīng)作為停車或車行交通空間使用。北京市2024年11月《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置視線通透、空間開敞的架空層，探索結(jié)合北方氣候特點(diǎn)局部設(shè)置適宜的圍護(hù)設(shè)施，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間。架空層作為居民公共活動(dòng)、交往空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用，建筑面積結(jié)合規(guī)劃方案合理確定，不計(jì)入地塊容積率。首層設(shè)置架空層的住宅建筑，架空層層高一般不宜低于3.6米。在北京歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃、航道凈空、微波通道等高度限制區(qū)域外的地區(qū)設(shè)置架空層時(shí)，可對(duì)此棟建筑高度控制給予適當(dāng)彈性，建筑高度減去架空層層高不大于用地規(guī)劃控高。本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)自CREIS中指數(shù)據(jù)、中房指數(shù)系統(tǒng)省市發(fā)布時(shí)間文件名稱主要內(nèi)容南京市2024年4月《南京市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引》鼓勵(lì)住宅設(shè)置視線通透、空間開敞、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空層，架空層應(yīng)只作為公共休閑綠化等公共開敞空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用，架空層應(yīng)與住區(qū)景觀一體化設(shè)計(jì)。架空層層高不應(yīng)低于3.60m。涵蓋行政酒廊、書吧、兒童活動(dòng)區(qū)等，部分采用半圍合式玻璃幕墻設(shè)計(jì)，結(jié)合中央空調(diào)項(xiàng)目亦規(guī)劃有約2000㎡下沉?xí)?，配置了恒溫泳池、私宴廳、健身房、影音室等設(shè)施。整體來(lái)看，利用架空層打造共享功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)公共空間的價(jià)值最大化。一方面