職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫-12

職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫_121、判斷題估價對象帶有債權債務，可比實例不帶債權債務的：估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權債務的可比實例房地產(chǎn)價格－債權＋債務。()A、

正確B、

錯誤正確答（江南博哥）案：

B

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。如果是估價對象帶有債權債務和其他權益或負擔，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產(chǎn)價值后，再加上債權和其他權益價值減去債務和其他負擔價值，就可得到估價對象的價值。2、判斷題在建立比較基礎時，對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計算。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。統(tǒng)一付款方式是將可比實例不是在成交日期一次性付清的價格，調整為在成交日期一次性付清的價格。具體方法是通過折現(xiàn)計算。3、判斷題可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是交易情況修正的含義?？杀葘嵗某山粌r格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求評估的估價對象價值或價格一般是正常合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，就需要對其進行交易情況修正。4、判斷題房地產(chǎn)市場狀況調整不僅是交易日期調整，還包括一些其他因素調整。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場狀況調整的含義。市場狀況調整也稱為交易日期調整，是使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理5、判斷題對同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價＞套內(nèi)建筑面積單價＞使用面積單價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。對同一房地產(chǎn)而言，一般情況下，建筑面積＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積，則建筑面積單價＜套內(nèi)建筑面積單價＜使用面積單價。6、判斷題比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調整，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調整的含義。房地產(chǎn)狀況調整是使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理?？杀葘嵗隣顩r應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是在價值時點的狀況，也不一定是在成交日期的狀況。7、判斷題比較法中，價格修正，即對可比實例的成交價格進行“改正”，這種處理稱為建立比較基礎。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是比較法估價的操作步驟。價格修正是把可比實例實際而可能是非正常的成交價格處理成正常價格，是對可比實例成交價格予以“更正”，即是進行交易情況修正。8、判斷題選取土地使用權出讓實例作為可比實例時，一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實例。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是選取可比實例。當選取建設用地使用權出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。9、判斷題運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是選取可比實例。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)。10、判斷題比較法中，在進行房地產(chǎn)狀況比較、調整之前，要搞清楚可比實例狀況和估價對象狀況應是在何時的狀況，可比實例狀況應是其成交價格所對應或反映的狀況，不一定是在成交日期的狀況，估價對象狀況通常是在價值時點的狀況。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調整的含義。比較法中，在進行房地產(chǎn)狀況比較、調整之前，要搞清楚可比實例狀況和估價對象狀況應是在何時的狀況，可比實例狀況應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是在價值時點的狀況，也不一定是在成交日期的狀況，估價對象狀況應是需要評估的價值或價格所對應或反映的狀況，通常是在價值時點的狀況。11、判斷題在比較法中，如果可比實例的土地等級與估價對象土地的等級不相同，則應該是不能作為可比實例的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是選取可比實例的要求。土地等級是土地管理中，有一項土地分等定級的工作，針對不同區(qū)位和價格的土地所作的分級。交易實例與估價對象土地等級不同，而土地等級就代表著不同級別的區(qū)位，所以不能作為可比實例。12、判斷題在比較法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似的，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是選取可比實例的要求。應選取與估價對象最相似、成交日期與價值時點最接近的交易實例，而不能先預設估價結果，以此作為選取可比實例的標準和依據(jù)。13、判斷題房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再單獨考慮，以免重復計算。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再單獨考慮，以免重復計算。14、判斷題建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提撥款屬于運營費用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。15、判斷題收益法計算中，建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束，或者說土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟壽命。在這種情形下，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。16、判斷題在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益流模式的確定。在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。17、判斷題投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是報酬率的實質。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。18、判斷題直接資本化中未來第一年的收益不能用當前的收益近似代替。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是直接資本化法。直接資本化中未來第一年的收益有時用當前的收益近似代替。19、判斷題某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是直接資本化法。有效毛收入乘數(shù)＝房地產(chǎn)價格/有效毛收入；房地產(chǎn)價格＝10×10＝100（萬元）；資本化率＝房地產(chǎn)未來第一年凈收益/房地產(chǎn)價格＝（10－2.5）/100＝7.5%。20、判斷題在凈收益每年不變且收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本化率。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是直接資本化法。在凈收益每年不變，且收益期為有限年的情況下，資本化率和報酬率的關系為：R＝Y（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。21、判斷題直接資本化法的優(yōu)點是不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是直接資本化法。直接資本化法的優(yōu)點：（1）不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；（2）資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況；（3）計算過程較簡單。22、判斷題兩個規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。假設有兩個位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。23、判斷題如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。凈收益等于有效毛收入減去運營費用，如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。24、判斷題凈收益按一定數(shù)額遞增和凈收益按一定數(shù)額遞減的公式都只有收益期為有限年一種。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞增的公式。凈收益按一定數(shù)額遞增的公式根據(jù)收益期，分為有限年和無限年兩種；凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期為有限年一種。25、判斷題收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。26、判斷題資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值是更多的。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是收益法概述。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。27、判斷題收益法的本質是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法的本質是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。28、判斷題比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價格高低時，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉換成相同期限下的價格，然后再進行比較。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價格高低時，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉換成相同期限下的價格，然后再進行比較。29、判斷題狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。30、判斷題出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。前半部分是對的，后半部分正確的應當是：其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入31、判斷題若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)為500萬元，則收益乘數(shù)為4%。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是直接資本化法。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。收益乘數(shù)＝500/200＝2.5。32、判斷題資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關資料求取。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是直接資本化法。資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關資料求取。33、判斷題某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應該為60萬元。34、判斷題成本法是先分別求取估價對象價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是成本法概述。成本法是先分別求取估價對象價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。35、判斷題成本法與比較法的本質區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是成本法概述。成本法與比較法的本質區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建成本”的來源方式。36、判斷題成本法中房地產(chǎn)價格構成中的銷售稅費包括由買方繳納的契稅等稅費以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構成。銷售稅費是指預售或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由賣方繳納的稅費。不包括由買方繳納的契稅等稅費以及由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。37、判斷題把舊的房地產(chǎn)作為一個整體，采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是成本法的基本公式。把舊的房地產(chǎn)作為一個整體，采用成本法估價的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建成本一房地折舊。38、判斷題建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。39、判斷題一幢有效年齡為8年的建筑物，實際年齡為10年，年折舊率是1.67％，經(jīng)濟壽命為60年，則該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為50年。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。剩余經(jīng)濟壽命60－8＝52（年）。40、判斷題建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結束的，應根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。非住宅建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用期限而結束的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。41、判斷題在假設開發(fā)法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。在實際估價中，假設開發(fā)法測算結果的可靠程度，主要取決于以下兩個預測：（1）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式；（2）是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。42、判斷題在某房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價的，房地產(chǎn)估價師可以以推測的最可能的規(guī)劃條件進行估價，但要具體說明。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。在房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關專業(yè)機構、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行估價，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價假設，并在估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測的，以及它對估價結果的影響或估價結果對它的依賴性。43、判斷題未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營業(yè)的，其價值適用成本法評估。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法的基本公式。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。44、判斷題在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間，一定是開發(fā)完工之時。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。開發(fā)完成后的價值對應的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前（如提前預售），也可以在其之后（如出租后出售）。45、判斷題成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項目的價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。假設開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；而在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。46、判斷題在假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價時的相應市場水平估計出來。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。47、判斷題評估毛地的價值，即該土地尚未完成房屋征收補償，這時減去的項目中包括房屋征收補償費。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法的基本公式。評估尚未完成房屋征收補償?shù)裙ぷ鞯拿貎r值，這時減去的項目應包括房屋征收補償費、地上物拆除費等費用。48、判斷題建設期的起點和開發(fā)經(jīng)營期的起點相同。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。建設期的起點和開發(fā)經(jīng)營期的起點相同。49、判斷題假設開發(fā)法估價中運營期的預測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法測算中各項的求取。運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期結束之日或者經(jīng)濟壽命結束之日。50、判斷題某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%，則承租人應選擇第二個方案。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法的理論依據(jù)。要符合最高最佳利用原則，第一種增加價值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54（萬元）；第二種增加價值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26（萬元）。應該選擇第一個方案。51、判斷題假設開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。假設開發(fā)法用于估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的區(qū)別：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定投資者的立場上。52、判斷題在假設開發(fā)的動態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)價值時點的相應市場水平估計出來。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。在假設開發(fā)的動態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，是預測這些項目未來發(fā)生時候的數(shù)值，而不是價值時點的數(shù)值。53、判斷題用貨幣表示的路線價便于測算，可以避免因幣值變動而引起的麻煩。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法。用點數(shù)表示的路線價便于測算，可以避免因幣值變動而引起的麻煩。54、判斷題長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。55、判斷題路線價法實質上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是路線價法。路線價法本質上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。56、判斷題房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內(nèi)通常難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。57、判斷題指數(shù)曲線趨勢法是數(shù)學曲線擬合法中最簡單的方法。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。數(shù)學曲線擬合法中最簡單的是直線趨勢法58、判斷題運用平均發(fā)展速度法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。運用平均發(fā)展速度法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。59、判斷題由于越接近所預測的價格對應的時間的發(fā)展速度對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的發(fā)展速度予以加權后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的價格更接近或符合實際。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。由于越接近所預測的價值、價格對應的時間的發(fā)展速度對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的發(fā)展速度予以加權后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的價值、價格更接近或符合實際。60、判斷題加權移動平均法是將價值時點前若干時期的房地產(chǎn)價格的實際值采用類似簡單移動平均法的方法進行趨勢估計，再經(jīng)過加權之后求出趨勢值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。加權移動平均法是在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預測值影響越大這一特點，對較近的數(shù)據(jù)給予較大的權重，對較遠的數(shù)據(jù)給予較小的權重，將各期房地產(chǎn)價值、價格的實際值經(jīng)過加權后，再采用類似于簡單移動平均法的方法進行趨勢估計。61、判斷題對可及性相當?shù)耐恋卦O定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關調整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地價值或價格的方法。62、判斷題運用路線價法時，臨街土地的價格評估，根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對宗地價格進行適當?shù)恼{整來求取。這些調整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀況調整。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法。運用路線價法時，臨街土地的價格評估，根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當?shù)恼{整來求取。這些調整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀況調整。63、判斷題路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街工業(yè)用地的估價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價。64、判斷題通常將路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的平均數(shù)，設置為標準臨街深度。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法。通常選用眾數(shù)，這樣更有代表性，實際使用時需要修正的情況可以少很多。65、判斷題移動平均法包括簡單移動平均法和加權移動平均法。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。移動平均法有簡單移動平均法和加權移動平均法66、判斷題某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是編制價格修正率表。方法（1）：平均深度價格修正率＝累計深度價格修正率×標準臨街深度/所給臨街深度＝80%×24/16＝120%。方法（2）：價值比為50%＋30%＝80%，面積比為16/24＝2/3，平均深度價格修正率＝80%/（2/3）＝120%。67、判斷題路線價法，實際上是一種比較法，在求取路線價法時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整和房地產(chǎn)狀況調整。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場狀況在確定路線價時已經(jīng)考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進行房地產(chǎn)狀況調整即可。68、判斷題劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是劃分路線價區(qū)段。如果路線太長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。69、判斷題由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法概述。路線價法不做交易情況修正和市場狀況調整，但必須進行房地產(chǎn)狀況調整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。70、判斷題估價資料的保存期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是保存估價資料。估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務的行為尚未結束的，應保存到估價服務的行為結束。71、判斷題估價報告使用期限與估價機構和估價師應承擔估價責任的期限一致。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。估價報告使用期限不同于估價報告有效期或估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結束為止，即在估價報告上蓋章的估價機構和簽名的估價師要負責到底。72、判斷題致估價委托人函應加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，不得以其他印章代替，法定代表人或執(zhí)行事務合伙人宜在其上簽名或蓋章。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。致估價委托人函應加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，不得以其他印章代替，法定代表人或執(zhí)行事務合伙人宜在其上簽名或蓋章。73、判斷題完成任何一個房地產(chǎn)估價項目，都不得隨意簡化和省略必要的工作步驟和工作內(nèi)容。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價程序概述。完成任何估價項目，估價機構和估價師都不得隨意簡化和省略必要的估價程序（包括必要的工作步驟和工作內(nèi)容）74、判斷題估價需求者可能是個人，也可能是企業(yè)、事業(yè)單位及其有關部門或者其他組織；可能是房屋所有權人、土地使用權人，也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的投資者、債權人等。但不可能是政府等行政機關。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是受理估價委托。政府行政機關也可能成為估價需求者。比如法院處置抵押資產(chǎn)、稅務機關征稅，都有估價需求。75、判斷題明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確價值時點，還有助于明確所要評估的價值類型。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。只有明確了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。76、判斷題受賄房地產(chǎn)價值的評估時點有多種，較科學的是委托估價日。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。在評估受賄所收受的房地產(chǎn)的價值時，價值時點有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價之日等多種選擇，但從理論上講，科學的價值時點應為受賄之日。77、判斷題如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應在估價報告中說明。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是實地查勘估價對象。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應在估價報告中說明78、判斷題每種估價方法是否真正適用，除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是選用估價方法進行測算。每種估價方法是否真正適用，除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。79、判斷題估價報告是關于估價對象價值及相關問題的非專業(yè)意見。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。估價報告是估價機構和估價師向委托人所做的關于估價情況和結果的正式陳述，是估價機構履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值或價格及相關問題的正式答復，也是關于估價對象價值或價格及相關問題的專業(yè)意見和研究報告。80、判斷題為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估價報告應采取書面形式，即應為書面估價報告。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是撰寫估價報告。為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估價報告應采取書面形式，即應為書面估價報告。81、判斷題接受估價委托后，受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是受理估價委托。簽訂估價委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價機構不得轉讓或變相轉讓受托的估價業(yè)務82、判斷題在界定估價對象的財產(chǎn)范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。在界定估價對象的財產(chǎn)范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標的物在抵押、征收、自愿轉讓、司法拍賣等不同的估價目的下的財產(chǎn)范圍可能應有所不同。83、判斷題對于經(jīng)審核認為需要修改的估價報告，應當進行修改；對審核認為不合格的估價報告，應當重新撰寫，甚至需要重新估價。經(jīng)修改、重新撰寫或者重新估價后撰寫的估價報告，不必再次進行審核。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是審核與交付估價報告。經(jīng)修改、重新撰寫或者重新估價后的估價報告，還應再次進行審核。只有經(jīng)審核合格的估價報告才可交付委托人。84、判斷題服務的行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是保存估價資料。估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務的行為尚未結束的，應保存到估價服務的行為結束。85、判斷題一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。()。A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分，能夠交換使用。86、判斷題為估價委托人競買國有建設用地使用權提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。咨詢性估價（或稱為參考性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。87、判斷題不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應該在于掌握的有關信息不同。即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。88、判斷題《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較高或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的必要性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估?！?9、判斷題根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，評估機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起60日內(nèi)向有關評估行政管理部門備案。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。評估機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向有關評估行政管理部門備案。90、判斷題在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關人。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關系人。91、判斷題估價對象由委托人和價值類型雙重決定。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。92、判斷題估價師和估價機構可以在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結果，因為這些都有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行。93、判斷題中國