職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫-14

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫_141、判斷題同一購物中心，所有租戶的營業(yè)時間都必須一致。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。同（江南博哥）一購物中心的租戶之間，營業(yè)時間的安排應協(xié)調(diào)一致，制定該條款目的在于授權物業(yè)服務企業(yè)確定整個購物中心統(tǒng)一的營業(yè)時間，以方便物業(yè)管理工作，統(tǒng)一的營業(yè)時間一般以購物中心內(nèi)的主要租戶為準，次要租戶可以適當縮短營業(yè)時間但不能超過統(tǒng)一營業(yè)時間。2、判斷題根據(jù)建設部做出的有關規(guī)定，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上公用建筑空間。()A、

正確B、

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B

參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設部做出的有關規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積。3、判斷題在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于物業(yè)的易接近性或交通的通達程度。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達程度。4、判斷題及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和政府部門之間良好關系的關鍵。()A、

正確B、

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B

參考解析：本題考查的是協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關系。及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關系的關鍵。5、判斷題對于建筑物內(nèi)主要設備的更新工作如供熱或空調(diào)系統(tǒng)的更新，物業(yè)管理人員可以根據(jù)實際情況自行作出決策。()A、

正確B、

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B

參考解析：本題考查的是物業(yè)的維修養(yǎng)護。對于建筑物內(nèi)主要設備的更新工作如供熱或空調(diào)系統(tǒng)的更新，物業(yè)管理人員必須征得業(yè)主的同意。6、判斷題寫字樓物業(yè)管理、工業(yè)及倉儲物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理均屬于收益性物業(yè)管理。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。在收益性物業(yè)管理中，可以進一步分為寫字樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)及倉儲物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理等。7、判斷題物業(yè)管理人員的市場宣傳，以強調(diào)租金低廉來吸引承租人是比較可取的。()A、

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B

參考解析：本題考查的是加強市場宣傳。為使物業(yè)達到一個較為理想的租金水平，物業(yè)管理人員還要進行市場宣傳工作。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。一般很少通過強調(diào)租金低廉來吸引租戶，因為對于某些物業(yè)如收益性物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等來說，租金水平相對于物業(yè)的其他特性可能并不十分重要。8、判斷題由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。9、判斷題房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，社會環(huán)境的主要影響因素包括人口數(shù)量和結構、家庭收入及其分布、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、基礎設施狀況、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，社會環(huán)境的主要影響因素包括人口數(shù)量和結構、家庭結構及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等10、判斷題由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。11、判斷題房地產(chǎn)估價師主要是利用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，促進買賣雙方達成交易，并在辦理交易手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。房地產(chǎn)經(jīng)紀人主要是利用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，促進買賣雙方達成交易，并在辦理交易手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務。12、判斷題我國房地產(chǎn)權益通常包括一定期限的土地所有權和永久的房屋所有權。()A、

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B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權益通常是由一定期限的土地使用權和永久的房屋所有權組成。13、判斷題房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時間內(nèi)達到市場供需均衡。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時間內(nèi)達到市場供需均衡。14、判斷題各國普遍采取“對住房投資人減稅和對住房承租人補貼”的方式來解決住房保障。()A、

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A

參考解析：本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。各國普遍采取的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式。15、判斷題房地產(chǎn)市場因存在“市場失靈”現(xiàn)象，政府有必要對房地產(chǎn)市場進行適度干預。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的必要性?！笆袌鍪ъ`”是政府進行干預的最重要前提。16、判斷題房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。17、判斷題權益讓渡是房地產(chǎn)市場活動的核心內(nèi)容之一。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施。權益讓渡是房地產(chǎn)市場活動的核心內(nèi)容之一。18、判斷題房地產(chǎn)的不可移動性，表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分是最常見的劃分方式。()A、

正確B、

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B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。房地產(chǎn)的不可移動性，表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分19、判斷題住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比。20、判斷題在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。()A、

正確B、

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B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長率是先下滑后上升的。21、判斷題房地產(chǎn)市場結構不均衡主要表現(xiàn)為不同子市場之間在供求方面的結構失衡。()A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場結構非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同子市場之間在供求方面的結構失衡。22、判斷題我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標，是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。()A、

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B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。我國新建商品房市場銷售量統(tǒng)計指標為商品房銷售面積，指報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積），由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。不考慮是否竣工，是否交付使用。23、簡答題已知某家庭2006年12月31日為購買價值100萬元的住宅，申請了相當于房價50%的住房抵押貸款，期限為15年、年利率為8%、按月等額還本付息。2017年1月1日，該家庭由于某種財務需要擬申請二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設按產(chǎn)權人擁有的權益價值的30%發(fā)放）。已知當?shù)刈≌瑑r格年上漲率為6%，問該家庭申請加按時，最多能得到多少抵押貸款請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：（1）2017年1月1日，住房的市場價值V=100×（1+6%）10=179.08萬元；（2）第一次抵押貸款時，每月等額還本付息額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/[（1+8%/12）180-1]=0.477826萬元=4778.26元；（3）2018年1月1日尚未償還的第一次抵押貸款價值VM=A/i×[1-1/（1+i）n]=4778.26/(8%/12)×[1-1/（1+8%/12）60]=23.57萬元；（4）該家庭擁有的住房權益價值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51萬元；（5）第二次抵押可獲得的最大抵押貸款額為155.51×30%=46.65萬元。24、簡答題某家庭估計在今后10年內(nèi)的月收入為20000元，如果其月收入的35%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：該家庭每月用于住房支出的數(shù)額A=20000×35%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=10×12=120（月）。最高貸款額P=A/i×[1-1/（1+i）n]，P=7000/0.5%×[1-1/（1+0.5%）120]=630514.17（元）。25、簡答題王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為多少萬元請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第一步：計算出貸款總額P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（萬元）第二步：計算出商業(yè)貸款的總額P1＝65.52－20＝45.52（萬元）第三步：計算出商業(yè)貸款的月還款額A1。i1=7.2%/12=0.6%，n=20×12=240，A1=P1×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=45.52×0.6%(1+0.6%)240/[(1+0.6%)240-1]=0.3584（萬元）。26、簡答題王某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30％，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6％，采用按月等額還款方式償還。若第5年末王某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為多少元請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值。第一步，已知貸款P，先求出月還款額AP=50×（1-30%）=35（萬元）=350000（萬元）i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5%(1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折現(xiàn)到第五年年末已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]=3886[（（1+0.5%）60-1）/[0.5%（1+0.5%）60]=201006（元）=20.1（萬元）27、簡答題已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是多少。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。已知r=15%，i=（1+15%/4）4-1=15.87%。28、簡答題某家庭于2004年購買了總價為22萬美元的住房，成功申請了總額為18萬美元，期限為30年，前3年固定利率為7.5%的復合式可調(diào)整利率貸款，2007年以后調(diào)整利率為9%，問該家庭在前三年和后幾年的月還款額分別為多少？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第一步：前3年銀行固定利率期每月還款計算（單利且只還利息不還本金）第二步：2007年初調(diào)整利率后（負利率且必須等額還本付息）29、簡答題某家庭以4000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住宅抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第二步，計算出第6年年初（也就是第五年年末）償還的本金部分，在第6到第15年內(nèi)減少的月還款額第三步，計算從第6年開始抵押貸款月還款額第三步，計算從第6年開始抵押貸款月還款額30、簡答題將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復利計息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應存款多少元？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：P＝F（P/F，i，n）＝F/（1＋i）n＝100÷（1＋6%）5＝74.73（萬元）31、簡答題將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按單利計算，則三年后的本利和為多少？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是單利計息與復利計息。Fn=P+P×i×n=1000+1000×6%×3=1180。@##32、簡答題將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復利計算，則三年后的本利和為多少？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是單利計息與復利計息。Fn=P（1+i）n=1000×（1+6%）3=1191.02。@##33、簡答題某房地產(chǎn)公司準備鋪設熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元、2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10%，折現(xiàn)率為10%。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：【甲方案的現(xiàn)金流量表】【乙方案的現(xiàn)金流量表】甲方案的等額年費用為672.19萬元，乙方案的等額年費用為595.94萬元，由于乙方案的等額年費用低，故應選用乙方案。34、簡答題某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7%，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：（1）若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎租金為多少元/m2（精確到個位）（2）在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點后2位）請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.現(xiàn)金流出項目的計算1）第1年年初：投資8100萬元，其中自有資金5400萬元，貸款為2700萬元2）第2年年初：投資5400萬元，全部為貸款3）到第2年末，一次性本利清F＝2700×（1＋9%）2＋5400×（1＋9%）＝9093.87（萬元）由于項目全部出租經(jīng)營，沒有銷售收入，所以償還甲銀行的本利總計9093.87萬元的貸款，必須全部通過向乙銀行申請抵押貸款為償還，所以在第3年年初向乙銀行申請的貸款本金為9093.87萬元4）乙銀行貸款期限為3年，年利率為7%，按年付息，到期還本第三、四年末的付息額：9093.87×7%＝636.57（萬元）第五年末的還本付息額：9093.87＋636.57＝9730.44（萬元）2.現(xiàn)金流入項目的計算1）設年最低基礎租金為A萬元/m2年基礎租金：15000×70%×95%A＝9975A（萬元）年百分比租金：10000×10%＝1000（萬元）第3、4、5年末的凈經(jīng)營收入＝（1000＋9975A）×（1－35%）＝650＋6483.75A（萬元）3.第5年末的轉售收入：9.5×（650＋6483.75A）＝6175＋61595.63A（萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（常規(guī)表示方法）第2年末償還第一次貸款本息合計為9093.87萬元，但由于全部用第二次貸款的金額來償還，沒有現(xiàn)金還款部分，故第2年末的還本付息額應為0。自有資金現(xiàn)金流量表（特殊表示方法）第2年末償還第一次貸款本息合計為9093.87萬元，如果在現(xiàn)金流入項中加入貸款一項，則第2年末的還本付息就填9093.87。當凈現(xiàn)值為零時，可得出年最低基礎租金A的值，折現(xiàn)率就用自有資金目標收益率20%。NPV＝-5400＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）3＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）4＋（68079.38A－2905.44）/（1＋20%）5＝0-5400＋（3752.17A＋7.77）＋（3126.81A＋6.48）＋（27359.58A－1167.63）＝06553.38＝34238.56AA＝0.1914（萬元/m2）即：1914元/m2【第2小題解答】全部投資現(xiàn)金流量表將A＝0.1914代入表中全部投資現(xiàn)金流量表已知全部投資的目標收益率為13%。i＝13%時NPV1＝-8100－5400/（1＋13%）＋1891/（1＋13%）3＋1891/（1＋13%）4＋19855.4/（1＋13%）5＝368.30i＝14%時NPV2＝-8100－5400/（1＋14%）＋1891/（1＋14%）3＋1891/（1＋14%）4＋19855.4/（1＋14%）5＝-128.57FIRR＝13%＋（14%－13%）×368.30/（368.30＋128.57）＝13.74%35、簡答題某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.五年后可供購房的資金來源有三筆：（這些錢不會放到家中，而是放到銀行中生息）1）目前的購房積蓄款（P-F）F1＝500000×（1＋0.25%）60＝580808.39（元）2）5年間月工資收入的50%（等比遞增的年值換算為終值）3）5年間另一房屋出租的月租金（等額零存整村，實質(zhì)A-F）五年后可用于購房的資金總額F＝F1＋F2＋F3＝580808.39＋449360.09＋64646.71＝1094815.19（元）2.可購住房總價：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可購住房單價：2189603.40÷120＝18246.92（元/平米）36、簡答題某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2；多層住宅50000m2；商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2；多層住宅2700元/m2；商鋪3000元/m2；其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋預計銷售均價分別為：高層住宅9500元/m2；多層住宅12000元/m2；商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%；銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權銷售均價及其與預計加權銷售均價的比率。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：假定該項目的保本加權銷售均價為A元/m2則銷售收入=120000A銷售費用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A銷售稅費=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A建筑面積=項目占地面積×容積率=66667×2=133334m2可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/120000=50%50000/120000=41.67%10000/120000=8.33%不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2不可售建筑物綜合造價=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872萬元土地取得成本=60000萬元財務費用=8000萬元當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務費用（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加權銷售均價為10170.023元/m2預計加權銷售均價=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2保本加權銷售均價與預計加權銷售均價的比值為：10170.023/11916.2=0.853537、簡答題某市擬拍賣一宗面積為13.33萬m2、容積率為2.56的商品住宅用地，土地交易契稅稅率為4%、項目要求配置3萬m2的公共租賃住房，政府以6000元/m2的價格回購，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲參與該項目的競買，經(jīng)市場調(diào)研和測算，預計該項目的建造費用為3800元/m2，期間費用為5500萬元，商品住房的銷售均價為8500元/m2，營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%（配建的公共租賃住房免征營業(yè)稅及附加），如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目要求的稅前最低利潤為8000萬元，請計算該企業(yè)能接受的最高樓面地價水平。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：假設企業(yè)能接受的最高樓面地價為A元/m2（不包括契稅），1.建筑面積＝13.33×2.56＝34.1248（萬m2）2.銷售收入由兩部分組成：商品住房銷售收入＋配套公租房回購收入＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000＝268009.956（萬元）3.總成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.24.利潤＝銷售收入－銷售稅費－總成本8000＝268009.956－35.48979A－135174.2A＝3517.512（元/平米）38、簡答題王某以12000元/m2的價格購買了10間建筑面積均為80m2的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權證，在辦證時支付了相當于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000元/m2的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/m2的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/m2的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅）。假設：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/月·m2（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應的計算過程。（2）列出自有資金財務凈現(xiàn)值的公式并代入相應數(shù)據(jù)（不要求計算結果）。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：【第一問解答】完成自有資金現(xiàn)金流量表1.總購房款：1.2×10×80＝960（萬元）2.自有資金：960×40%＝384（萬元）3.貸款資金：960×60%＝576（萬元）4.購房代理費等相關費用：960×1.5%＝14.4（萬元）5.抵押貸款年還本付息額：P＝576（萬元）i＝7.5%，n＝10A＝P（A/P，i，n）＝576×7.5%×（1+7.5%）10/[（1＋7.5%）10－1]＝83.92（萬元）6.辦證費用及裝修費用：960×（3%＋0.3%）＋40＝71.68（萬元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200×80×10×12＝192（萬元）第11年初一第15年初：200×80×8×12＝153.6（萬元）第16年初一第20年初：200×80×5×12＝96（萬元）8.年運營成本：第3年末—第10年初：192×25%＝48（萬元）第11年末—第15年初：153.6×25%＝38.4（萬元）第16年末—第20年初：96×25%＝24（萬元）9.凈轉售收入：第10年末：1.3×2×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝193.86（萬元）第15年末：1.5×3×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝335.52（萬元）第20年末：1.6×5×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝596.48（萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（表格項目已給定）【第二問解答】39、簡答題某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000m2，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務式公寓35000m2，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務用房在第五年開始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2．年，運營成本為租金收入的20%；服務用房的殘值為20萬元。假設：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項目的借款計劃和還款計劃。（2）該項目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項目自有資金財務凈現(xiàn)值。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第一問解答借款計劃的原理：借款＝當年投資-自有資金-預售收入1）銷售收入第一年末:無銷售收入第二年末：7750萬元第三年末：12600萬元第四年末：21650萬元2）借款第1年初：無借款第2年初：13250-3250＝10000（萬元）第3年年初：12750-7750＝5000（萬元）3）第4年還款情況第4年年初（3年末）需還款；10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）＝17600（萬元）可用第3年末銷售收入12600萬元償還，不足金額為：17600-12600＝5000（萬元）可繼續(xù)計息，留到第5年初（第4年末）償還4）第5年初（第4年末）還款情況：第5年初需償還本息5000×（1+10%）＝5500（萬元）由于第5年初（第4年末）有21650萬元的銷售收入，故可全額償還5500萬元借款計劃與還款計劃第二問解答：（1）第5-40年年末租金收入估算：3000×5000×90%＝1350（萬元）（2）第5-40年年末運營成本估算：1350×20%＝270（萬元）全部投資現(xiàn)金流量表當求內(nèi)部收益率只能采用試算法與插值法當i1＝15%時NPV1＝-9000＋＝-9000－11521.74－3780.72＋8284.70＋12378.46＋4085.71＋4.11＝450.52（萬元）由于NPV大于零，所以必須增大I當i2＝16%時NPV2＝-9000＋＝-9000－11422.41-37158.81＋8072.29＋11957.10＋3707.29＋2.9＝-398.64i1＝15%，NPV1＝450.52（萬元）i2＝16%，NPV2＝-398.64（萬元）第三問解答自有資金現(xiàn)金流量表40、簡答題(2017年真題)計算題（二）某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000m2的棚戶區(qū)，改造成規(guī)劃容積率為2.6的住宅項目。改造后的住宅項目需按拆除房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其余為可售商品住宅，項目的開發(fā)經(jīng)營期為3年。據(jù)測算，該項目的前期工程費為800萬元，于第1年全部投入；建安成本為3200元/m2，各年投入比例分別為25%、40%、35%；其他建設費用1120萬元，各年投入比例與建安成本相同；管理費用為990萬元，在開發(fā)期內(nèi)每年平均投入；銷售費用為1200萬元，各年投入比例為20%、50%、30%。保障性住房在項目竣工驗收后，由政府以6000元/m2的價格一次性回購，不考慮土增值稅、增值稅和稅金及附加。商品住宅的銷售均價為9000元/m2，開工當年開始銷售，各年銷售比例分別為20%、60%、20%，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%；土地增值稅按銷售收入的1%預征（不考慮最終清算的影響）。土地交易的契稅稅率為4%，若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求該投資項目的所得稅前財務內(nèi)部收益率不低于10%，請計算該企業(yè)在參與該項目競爭時可以承受的土地最高競買單價是多少？（土地費用發(fā)生在第1年初，其他所有收支均發(fā)生在年末，土地價格以萬元/畝表示）（12分）（與2013年真題計算題第二題類似）請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.面積計算（1）土地面積：100畝＝66666.67（m2）；（2）建筑面積：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。保障性住房建筑面積：60000×1.2＝72000（m2）；商品住房建筑面積：1733