國(guó)內(nèi)經(jīng)典大盤案例解析-星河灣

華南版塊的試金石—星河灣

星河灣現(xiàn)象

業(yè)界人士談星河灣“中國(guó)第一村〞——祈福新村老總：我受到了很大啟發(fā)，今后的建設(shè)起點(diǎn)要更高一點(diǎn)，綜合素質(zhì)要再好一點(diǎn)。深圳招商地產(chǎn)副總是當(dāng)年廣州國(guó)際大廈〔63層〕和深圳香格里拉酒店的總指揮，來星河灣看了三次，由衷地說："我沒有對(duì)什么樓盤動(dòng)過心，除了星河灣，確實(shí)是我看過的最好的樓盤。"據(jù)說，雅居樂的老板看完星河灣后，對(duì)部下的態(tài)度很不友好，心情很不爽中國(guó)房協(xié)顧云昌秘書長(zhǎng)：星河灣的建筑、園林環(huán)境讓我們很驚喜。這里確實(shí)是一個(gè)心情盛開的好地方。我們走遍全國(guó)各地許多樓盤，這里的建筑和園林是結(jié)合得最好的，也是最漂亮的，我一定大力推薦，讓其成為中國(guó)房地產(chǎn)界學(xué)習(xí)的典范

星河灣現(xiàn)象剖析

星河灣產(chǎn)品解析

星河灣的環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析星河灣位于廣州市番禺區(qū)華南版塊華南快速干線出口處，由于所在區(qū)域?qū)購(gòu)V州市新一輪城市規(guī)劃中的新城市中心區(qū)域，在未來幾年內(nèi)星河灣可坐享新一輪城市建設(shè)所帶來的交通、商業(yè)、教業(yè)等一系列便利。華南版塊簡(jiǎn)介華南板塊位于廣州南番禺區(qū)，可開發(fā)土地約兩萬畝，屬?gòu)V州市政府新一輪城市規(guī)劃中的新城市中心區(qū)域。自1998年始，已先后有8家廣州實(shí)力最強(qiáng)，品牌影響力量最大的開展商在此區(qū)域購(gòu)地，小那么近千畝，大那么數(shù)千畝，由于這一區(qū)域總開發(fā)量大，強(qiáng)手如林，建設(shè)水平高，已引起市場(chǎng)及業(yè)界人士的高度關(guān)注。華南版塊樓盤分布示意圖華南版塊大盤現(xiàn)象剖析

作為中國(guó)南方的老工業(yè)城市，原有廣州老城區(qū)已經(jīng)越來越難滿足廣州經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，在廣州市區(qū)內(nèi)開發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)商面臨著開發(fā)本錢過高、土地規(guī)模偏小、居住環(huán)境日趨惡化等一系列問題，這一系列開發(fā)難題促使廣州有遠(yuǎn)見的大型房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛逃出城外，建立新的立足點(diǎn)；南番禺地區(qū)歷來有廣州后花園之稱，緊鄰一江之隔的天河區(qū)，能充分享有廣州市區(qū)成熟的配套，有著較為優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，地勢(shì)平坦，具備開發(fā)大型住宅的先天條件；屬于廣州市新一輪城市開發(fā)規(guī)劃的新城市中心區(qū)域，1998年華南快速干線全線通車，縮短了華南版塊到廣州城區(qū)的交通時(shí)間，“時(shí)間代替空間〞，交通條件的改善，良好的性價(jià)比，進(jìn)一步擴(kuò)大了廣州市民郊外置業(yè)的趨勢(shì)。星河灣周邊環(huán)境星河灣緊鄰珠江邊，自然生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)勢(shì)，周邊有長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園、香江野生動(dòng)物園、騎士俱樂部、麗江明珠歌劇院等自然人文景觀，新城市中心區(qū)的城市形態(tài)特征已初步俱備。星河灣周邊環(huán)境分析圖星河灣社區(qū)環(huán)境

星河灣的社區(qū)景觀建設(shè)主要引入了水景為主題的園藝景觀建設(shè)，形成了以“一江兩河四湖六池〞十大水系的首期46個(gè)水景景點(diǎn)。社區(qū)環(huán)境星河灣的規(guī)劃設(shè)計(jì)

星河灣的建筑規(guī)劃呈現(xiàn)半圍合式布局，這樣的布局豐富了社區(qū)的空間層次感，又利于增強(qiáng)居民潛在的空間領(lǐng)域控制意識(shí)，有助于社區(qū)文化氣氛的建設(shè)和居民的交往。同時(shí)利用建筑不同的高度、間距，營(yíng)造出不同的建筑光影效果，到達(dá)社區(qū)居民午后也能休憩乘涼的效果。星河灣的建筑設(shè)計(jì)

星河灣的建筑設(shè)計(jì)整體給人以十分莊重古典的感覺，在建筑外立面的處理手法是大量借鑒了歐州古典建筑的設(shè)計(jì)手法，如歌特式建筑的尖屋頂?shù)龋饬⒚嫜b飾〔如石雕線條〕采用了古羅馬、古希臘建筑中的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)化了外觀的美感，但又沒有古典建筑中的繁瑣，顯得更為簡(jiǎn)潔，整體建筑樣式我個(gè)人認(rèn)為屬于仿古典與折衷樣式的綜合。從居住空間功能和立面關(guān)系的處理上，把景觀陽臺(tái)全部設(shè)計(jì)成內(nèi)陽臺(tái)，保證了外立面線條的簡(jiǎn)潔流暢，從居住的內(nèi)部功能上，客廳陽臺(tái)合一，形成了更為靈活的開放式結(jié)構(gòu)，保證住戶擁有更為開闊的景觀資源。，雨后的星河灣星河灣的園林景觀

星河灣的園林景觀在設(shè)計(jì)手法上采用均好性原那么，每個(gè)居住組團(tuán)都擁有以水景為主的園林景觀資源，形成不同景觀主題的空間，在材料處理上大量采用了天然的材料，如號(hào)稱世界第一等的觀光休閑大道上的實(shí)木、黃蠟石、石英石、麻石、卵石等園林的作用：一是人工優(yōu)化的生態(tài)；二是體育活動(dòng)場(chǎng)所；三為讀書工作幽靜；四是閑暇自娛；五是社會(huì)交往。星河灣的園林給我的感覺在功能及空間上與建筑和人相互滲透性方面做的比較成功，通過疊石，高大喬林等物體將空間進(jìn)行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的園林小環(huán)境，園林各方面的作用在此表達(dá)的較好，而非其他一些樓盤的園林給人的感覺只是欣賞，過于生硬，無法留住人，成為“空白地帶〞，園林整體環(huán)境顯得悠閑、自然、安靜、清潔。社區(qū)園林景觀不一樣的星河灣

1.83公里中國(guó)首條騎江實(shí)木觀光休閑大道；廣州第一家用不著空調(diào)的樣板房獨(dú)家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)投巨資從50公里外的西北江引來天然保護(hù)水源作為區(qū)內(nèi)生活用水社區(qū)內(nèi)24小時(shí)免費(fèi)泳池廣州第一家擁有全方位商業(yè)聯(lián)盟廣州第一家擁有泛會(huì)所的樓盤星河灣營(yíng)銷界面分析

〔一〕開發(fā)模式的變化GO〔二〕星河灣的營(yíng)銷籌劃GO〔三〕開盤時(shí)機(jī)確實(shí)立〔四〕賣場(chǎng)包裝GO〔五〕星河灣的品牌意識(shí)GO星河灣周邊環(huán)境分析圖返回騎江休閑大道水景騎江休閑大道水景居住組團(tuán)中心水景

返回雨后的星河灣臨江居住組團(tuán)建筑外立面之一建筑外立面之二建筑外立面細(xì)部處理大堂入口處細(xì)部處理夜幕下的星河灣社區(qū)一角陽臺(tái)設(shè)計(jì)手法之一陽臺(tái)設(shè)計(jì)手法之二社區(qū)會(huì)所外立面之一社區(qū)會(huì)所外立面之二社區(qū)鐘樓社區(qū)休閑商業(yè)街商業(yè)街局部商業(yè)街內(nèi)園藝小品商業(yè)街內(nèi)景之一商業(yè)街內(nèi)景之二

返回騎江休閑大道景觀之一騎江休閑大道景觀之二騎江休閑大道景觀之三騎江休閑大道景觀之四騎江休閑大道景觀之五居住組團(tuán)園林景觀之一居住組團(tuán)園林景觀之二居住組團(tuán)園林景觀之三居住組團(tuán)園林景觀之四居住組團(tuán)園林景觀之五居住組團(tuán)園林景觀之六層疊式噴水池人行道兩旁綠化社區(qū)溪流單元門入口處水景車行道兩側(cè)園林會(huì)所一隅

返回樣板間圖景之一樣板間圖景之二營(yíng)銷中心膜結(jié)構(gòu)風(fēng)帆引導(dǎo)旗沿江燈具包裝商業(yè)街形象包裝圖景之一商業(yè)街形象包裝圖景之二返回快速成長(zhǎng)型中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過幾年時(shí)間的開發(fā)完善，在業(yè)界已形成了幾種較為成熟的開發(fā)規(guī)模，如碧桂園的工業(yè)化擴(kuò)張開發(fā)模式，麗江花園、祈福新村的積累完善型開發(fā)模式，奧林匹克花園的復(fù)合地產(chǎn)型開發(fā)模式，萬科、合生的專業(yè)化擴(kuò)張模式等的另一種全新的房地產(chǎn)開發(fā)模式與上述模式根本不同的是，星河灣超越了以往大型社區(qū)開發(fā)“積累、完善、成熟〞的慢熱舊思路，確立了以大力投入、快速成熟、快速啟動(dòng)的快熟新模式。這一開發(fā)規(guī)模的優(yōu)點(diǎn)在于通過社區(qū)現(xiàn)房實(shí)景的展示，快速消除客戶購(gòu)房所存在的疑慮，促使客戶在短時(shí)間內(nèi)下定單，從而拉動(dòng)銷售業(yè)績(jī)的快速攀升，迅速搶占市場(chǎng)，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在開發(fā)模式上保持“唯一性〞的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可大大降低工程的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣費(fèi)用。返回星河灣的市場(chǎng)營(yíng)銷籌劃在商品經(jīng)濟(jì)的今天，成功的商品首先必然得益于正確的市場(chǎng)營(yíng)銷籌劃，星河灣的營(yíng)銷籌劃從前期的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品籌劃建議到開盤前的市場(chǎng)推廣方案確實(shí)立，歷時(shí)一年零8個(gè)月，反復(fù)論證，最終才得以保證星河灣工程市場(chǎng)化運(yùn)作的成功。附星河灣營(yíng)銷籌劃大事記：GOHome星河灣營(yíng)銷籌劃大事記第一階段：市場(chǎng)調(diào)研〔1999年10月——2000年1月〕結(jié)論：華南板塊不是廣州樓市在郊區(qū)的簡(jiǎn)單延伸，而是未來廣州的新城市居住中心區(qū)，郊區(qū)樓盤正處于產(chǎn)品質(zhì)的升級(jí)換代階段。第二階段：前期籌劃〔2000年1月——2000年3月〕結(jié)論：回歸家本位，做足水文章，打好環(huán)境牌，開發(fā)泛地產(chǎn)第三階段：參謀咨詢〔2000年3月——2000年11月〕內(nèi)容：主要就工程的要素與內(nèi)涵、主題風(fēng)格、建筑規(guī)劃、園林景觀、戶型、工程LOGO設(shè)計(jì)、廣告創(chuàng)意、社區(qū)效勞系統(tǒng)、營(yíng)銷等各個(gè)方面提出方案或意見，并與各專業(yè)力量充分溝通，整體推進(jìn)工程的建設(shè)第四階段：前期推廣〔2000年11月——2001年3月〕內(nèi)容：在充分分析了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的根底上，提出星河灣的前期市場(chǎng)推方案。第五階段：市場(chǎng)引爆〔2001年3月——2001年5月〕內(nèi)容：重拳出擊，開始工程正式推廣前的市場(chǎng)預(yù)熱。第六階段：長(zhǎng)期參謀〔2001年5月以后〕