房屋主體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

房屋主體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性物質(zhì)的侵害；2）及時(shí)了解業(yè)主家庭有無白蟻情況1）由公司維修組負(fù)責(zé)實(shí)施；2）維修費(fèi)用每年遞增40%1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1）安全、正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)乾地一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；2）及時(shí)了解業(yè)主有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理1）由維修組負(fù)責(zé)實(shí)施；2）維修費(fèi)用每年遞增10%1）房修屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施；2）屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；2）隔熱層完好；3）避雷系統(tǒng)完好4機(jī)電設(shè)備日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修更換1）月檢控制設(shè)備一次；2）季檢開關(guān)靈敏及開關(guān)昆固件完好情況；3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；1）由公司工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施；2）重大設(shè)備如風(fēng)機(jī)、水箱等每15年更換一次各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常2）設(shè)備完好率100%5公用照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具1）由公司維修組按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；2）照明器具每15年更換一次公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程1）線路無老化；2）燈具正常使用，照明完好6公共消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；4）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)1）由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程設(shè)施完好率100%7公共通道門廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓梯墻面、扶手、踏步的維護(hù)1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；2）每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)1）由維修組按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2）每20年鏟除抹灰翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)嬙部分修繕技術(shù)規(guī)程美觀完好，整潔，清爽8共用給排水管道1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫1）每年刷一次管道油漆；2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼；3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分由維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)1）美觀完好；2）上、下水通暢；3）無滲漏第九章管理規(guī)章制度和檔案管理一、管理規(guī)章制度在建立“梅園”小區(qū)的管理規(guī)章制度時(shí)，力求完善健全，可操作性強(qiáng)，做到科學(xué)化、規(guī)范化、人性化管理，依據(jù)ISO9002質(zhì)量保證體系，確保服務(wù)高水準(zhǔn)，以及把最先進(jìn)的物業(yè)管理、企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和國家、省市的物業(yè)管理要求融于各項(xiàng)制度之中。（一）、公眾制度1、小區(qū)公約為了給各業(yè)主及客戶提供一個(gè)文明、舒適、安全的居家環(huán)境，特制定此公約：（1）、遵守國家政策法令、法規(guī)，遵守海德市民行為道德規(guī)范；（2）、文明禮貌、遵紀(jì)守法、遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從正確管理；（3）、小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩；不亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物，不隨地吐痰；嚴(yán)禁高空拋物；（4）、愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施及花草樹木；不污染墻壁、胡亂張貼，不損壞草坪；（5）、大件物品外出需接受執(zhí)勤人員檢查方可放行；（6）、保管好私人財(cái)物，對(duì)公共治安負(fù)有責(zé)任感，遇到緊急情況或發(fā)現(xiàn)可疑人員，應(yīng)積極參與處理或聯(lián)系執(zhí)勤人員；（7）、出租的士及摩的原則上嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)內(nèi)；（接送行動(dòng)不便的客戶除外）（8）、增強(qiáng)消防安全意識(shí)，嚴(yán)禁攜帶易燃易爆物品進(jìn)入小區(qū)。2、裝修施工及出入管理規(guī)定為加強(qiáng)梅園物業(yè)裝修施工及進(jìn)出管理，保障業(yè)主的合法權(quán)益，防止各類事故的發(fā)生。（1).因工作需要進(jìn)入梅園的外來裝修人員，需到梅園物業(yè)管理處辦理裝修審批手續(xù)，并辦理裝修人員出入證，憑證進(jìn)出小區(qū)。裝修期間應(yīng)嚴(yán)格服從其安全管理要求，向業(yè)主或其主管部門辦理進(jìn)出審批后方可進(jìn)入。（2).施工人員必須持施工人員出入證進(jìn)出小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)施工時(shí)應(yīng)規(guī)范佩帶此證。（3).進(jìn)入梅園物業(yè)管轄區(qū)時(shí)應(yīng)服從管理部門的管理，文明施工，禮貌待人。進(jìn)出小區(qū)時(shí)應(yīng)先在門崗出示證件登記，說明工作項(xiàng)目及事項(xiàng)（如占道搬運(yùn)、施工噪音等問題），在登記后方可進(jìn)入，并按指定位置停放車輛。（4).施工時(shí)應(yīng)盡量減少對(duì)業(yè)主或相鄰住戶/商戶的影響，合理處理占道搬運(yùn)、施工噪音、污水垃圾等問題，將擾民因素減至最低。（5).裝修施工時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按自身工作職責(zé)以及工作范圍進(jìn)行施工，未經(jīng)梅園管理處同意，不得擅自觸碰、移動(dòng)或取走物業(yè)區(qū)域內(nèi)任何設(shè)備，如由此發(fā)生損失，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)賠償。（6).裝修施工時(shí)應(yīng)正確使用生產(chǎn)設(shè)備和防護(hù)用具，嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)技術(shù)操作規(guī)程，做好安全防御措施，防止各類安全事故的發(fā)生。（7).室內(nèi)需動(dòng)火作業(yè)的，應(yīng)先向梅園管理處書面審批，審批同意并做好安全措施后方可動(dòng)工。（8).嚴(yán)禁在梅園物業(yè)轄區(qū)內(nèi)煮食及住宿。（9).遵章守法，嚴(yán)禁利用公共設(shè)施參與黃、賭、毒活動(dòng)或進(jìn)行反動(dòng)宣傳等活動(dòng)。（10).裝修施工需臨時(shí)外接用電的，需由指定插座并按額定用電功率進(jìn)行取電；需向物業(yè)外臨時(shí)接電的，應(yīng)先征得業(yè)主同意，由合格電工進(jìn)行電力接續(xù)，用電完畢，按實(shí)際用量向業(yè)主支付電費(fèi)。（11).需在所轄物業(yè)區(qū)域外臨時(shí)用水的，應(yīng)先征得業(yè)主同意，用水完畢，按實(shí)際用量向業(yè)主支付水費(fèi)，嚴(yán)禁使用消防栓取水。（12).臨時(shí)向業(yè)主、相鄰住戶或物業(yè)管理部門借用物資的，應(yīng)先征得其同意后方可使用，在使用完畢后應(yīng)及時(shí)歸還，損壞的應(yīng)按價(jià)賠償。（13).施工完畢，應(yīng)及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)清理干凈，并將裝修施工垃圾搬運(yùn)至管理處指定位置堆放，統(tǒng)一清運(yùn)。3、清防管理規(guī)定為了加強(qiáng)消防工作，保護(hù)業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》和地方相關(guān)消防管理規(guī)定，特制定本規(guī)定，望各使用人積極支持、互相配合、共同遵守。（1).梅園物業(yè)消防安全由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)，物業(yè)管理處全體人員都是義務(wù)消防員。（2).各使用人實(shí)行防火責(zé)任制，各使用人為防火責(zé)任人，負(fù)責(zé)做好各自所屬范圍的防火安全工作，消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。（3).防火責(zé)任人和義務(wù)消防員的職責(zé)：①認(rèn)真貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)和上級(jí)有關(guān)消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識(shí)。②經(jīng)常檢查消防安全工作，特別是整個(gè)物業(yè)的安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患。③管理消防器材設(shè)備，特別是公共消防器材，定期檢查，確保各類消防器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道要時(shí)刻保持通暢。④管理處工程組負(fù)責(zé)管理消防泵等設(shè)備的定期運(yùn)轉(zhuǎn)和保養(yǎng)，使之處于良好狀態(tài)。⑤管理處秩序維護(hù)隊(duì)負(fù)責(zé)管理好消防監(jiān)控中心，實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控。⑥管理處要定人、定時(shí)、定措施組織指定緊急狀態(tài)下的疏散方案，接到火災(zāi)報(bào)警后，在向消防機(jī)關(guān)準(zhǔn)確報(bào)警的同時(shí)，迅速啟動(dòng)消防設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。⑦頭體走道和出口必須保持暢通無阻，任何單位和個(gè)人不得占用或封堵。⑧嚴(yán)禁在通道上停放車輛及堆放物品。⑨不得損壞消防設(shè)備和器材。⑩在公共區(qū)域范圍內(nèi)禁止進(jìn)行無安全措施的明火作業(yè)。⑾遵守安全用電管理規(guī)定，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器，以免發(fā)生事故。⑿物業(yè)進(jìn)行裝修時(shí)，必須向管理處提出書面申請(qǐng)備案，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工，需增設(shè)電器線路時(shí)，必須符合安全規(guī)定，嚴(yán)禁亂接臨時(shí)用電線路，裝修采用阻燃材料；若要使用易燃或可燃材料，必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行防火處理。⒀需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)時(shí)應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，在管理處工程人員的監(jiān)護(hù)下，持有效操作證人員方可作業(yè)。⒁發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即告知管理處或撥火警電話119，并關(guān)閉電氣閘和門窗，并通過安全通道迅速離開工作場(chǎng)所。⒂使用人如對(duì)消防管理有意見、建議等可直接到管理處咨詢投訴。4、車輛進(jìn)出及停放管理規(guī)定目的：為加強(qiáng)小區(qū)道路管理和交通秩序，對(duì)小區(qū)業(yè)主有固定車庫、使用小區(qū)內(nèi)停車位的車輛和外來在小區(qū)停留的車輛進(jìn)行停放管理，保障私人車位使用不受侵犯，保障車輛停放秩序和安全。適用范圍：適用本小區(qū)車輛管理。規(guī)定：本小區(qū)只作車輛停放用途，所有進(jìn)入本小區(qū)的司機(jī)均被視為車主或合法代表人，并視為已接受本規(guī)定及守則。（1).凡進(jìn)入小區(qū)的車輛必須在門崗進(jìn)行登記和領(lǐng)取《梅園車輛出入證》方可進(jìn)入。（2).小區(qū)業(yè)主請(qǐng)出示《梅園車輛出入證》登記后進(jìn)入，離開小區(qū)時(shí)出示《梅園車輛出入證》登記確認(rèn)業(yè)主身份后方可離開。（3).裝修施工車輛出示《裝修出入證》登記領(lǐng)取《梅園車輛出入證》進(jìn)入，離開時(shí)將《梅園車輛出入證》交還門崗登記確認(rèn)其車主身份后方可離開。（4).來訪、送貨車輛出示有效證件，并經(jīng)業(yè)主同意后登記領(lǐng)取《梅園車輛出入證》進(jìn)入，離開時(shí)將《梅園車輛出入證》交還門崗登記確認(rèn)其車主身份后方可離開。（5).車輛進(jìn)出小區(qū)和停車庫時(shí)，秩序維護(hù)人員認(rèn)“證”對(duì)車，《梅園車輛出入證》與車牌號(hào)不符者，秩序維護(hù)員有權(quán)禁止該車輛停放和離開本小區(qū)。（6).如非本車主開車離開小區(qū)的，秩序維護(hù)員有權(quán)制止其離開，待查明后再放行，如未經(jīng)得車主人同意或不配合查明原因的，視其為偷車并且報(bào)警處理。（7).車主（司機(jī)）保管好《梅園車輛出入證》，如丟失或損壞，車主（司機(jī)）要立即報(bào)告值勤秩序維護(hù)員或物業(yè)管理處，并立即注銷重新辦理的交納（20元/個(gè)）辦理費(fèi)，否則由此而產(chǎn)生的后果由車主（司機(jī)）自負(fù)。（8).進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的車輛不得鳴喇叭，要接受秩序維護(hù)人員指揮，按規(guī)定車位和地點(diǎn)停放，對(duì)不按規(guī)定停放車輛又經(jīng)勸阻不聽者，將按市交通管理有關(guān)規(guī)定處理。（9).停放小區(qū)內(nèi)的車輛不要遺留貴重物品、重要文件等，離車時(shí)車主（司機(jī)）要鎖好門窗，加鎖防盜鎖，做好安全防盜措施，否則后果自負(fù)。（10).進(jìn)出小區(qū)時(shí)應(yīng)保持謹(jǐn)慎，避免碰撞其他車輛，否則除負(fù)責(zé)賠償外，還將視情節(jié)嚴(yán)重報(bào)警處理。（11).根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)規(guī)定，秩序維護(hù)人員通過值班和巡邏，避免小區(qū)內(nèi)的車輛亂停亂放，保證交通秩序暢順，不承擔(dān)保管和保險(xiǎn)責(zé)任。（12).入小區(qū)后的車輛不得堵塞主要干道或消防通道，不得占用樓道口及非停車區(qū)域，保持道路暢順。（13).業(yè)主車輛按照棟號(hào)單元指定位置停放。來訪、裝修車輛按照現(xiàn)場(chǎng)管理員（秩序維護(hù)員）指定位置停放，不得停放在已租或占用他人車庫，以免出現(xiàn)停車糾紛。（14).小區(qū)現(xiàn)有車位停滿后，現(xiàn)場(chǎng)管理員（秩序維護(hù)員）可根據(jù)情況將車輛一律靠右停放，但不得堵塞主要干道、樓梯口或消防通道，不得堵塞和影響其他車輛的正常出入。（15).人人有責(zé)維持好小區(qū)車輛的正常停放秩序，保證行車道的暢通無阻。（16).車輛進(jìn)出小區(qū)須減速緩行，注意行人車輛安全。（17).嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)利用消防設(shè)施和供水設(shè)備進(jìn)行洗車及在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行維修車輛。（18).禁止1噸以上的貨車、農(nóng)用車、大型客車以及裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)（消防車、工程車等特殊情況除外）。（19).禁止出租車入內(nèi)，遇有乘載老、弱、病、殘、下雨天以及攜帶過重物品聽，視情況可以放行，但10分鐘內(nèi)必須離開。（20).嚴(yán)禁超高、超載、殘缺、漏油、漏水、無牌的車輛進(jìn)入小區(qū)。（21).嚴(yán)禁在停車區(qū)域內(nèi)吸煙、加油、加電池水等與泊車無關(guān)的行為。（22).嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行學(xué)習(xí)駕駛、賽車、試剎車等行為。（23).嚴(yán)禁外來車輛在本小區(qū)長(zhǎng)期停放和過夜。（24).愛護(hù)公共設(shè)施，如有損壞照價(jià)賠償。（25).本小區(qū)只供泊車車位，不提供車輛保管服務(wù)，小區(qū)內(nèi)任何車輛或其車內(nèi)物件的遺失或損壞，將報(bào)