格介河老年公寓可行性報(bào)告

格節(jié)河老年公寓調(diào)研分析報(bào)告一、項(xiàng)目名稱格節(jié)河老年公寓二、項(xiàng)目屬性1、招商引資2、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：高利眾3、聯(lián)系電話：186866543254、擬注冊(cè)資金：1000萬元人民幣三、項(xiàng)目地址：黑龍江省佳木斯市郊區(qū)格節(jié)河水庫(kù)四、項(xiàng)目規(guī)模入內(nèi)容：項(xiàng)目占地面積130畝。1、公寓樓：老年公寓住宿（標(biāo)準(zhǔn)房間）2、綜合區(qū)：休閑健身廣場(chǎng)、圖書室、活動(dòng)室、會(huì)議室3、養(yǎng)殖園：綠色生態(tài)養(yǎng)殖(雞、鴨、鵝、魚、豬、羊、牛等)4、生態(tài)種殖園：綠色無公害蔬菜種殖、園林花卉5、康復(fù)中心：醫(yī)務(wù)室、康復(fù)理療、急救護(hù)理6、庫(kù)房：貯存物資7、配電房：動(dòng)力、民用電設(shè)施8、門衛(wèi)室：安全保衛(wèi)、值班、監(jiān)控中心五、項(xiàng)目總投資（一）項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資估算為1千萬元人民幣，其中建設(shè)資金投資估算為500萬元人民幣，約占總投資的50%；鋪底流動(dòng)資金估算為100萬元人民幣，占總投資的10%，其余做園林景觀、裝修、設(shè)施設(shè)備等資金。（二）資金籌措以政府招商引資的形式合作開發(fā)第二章總體方案設(shè)計(jì)草案一、項(xiàng)目選址（1）建設(shè)區(qū)域的基本情況項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于黑龍江省佳木斯市郊區(qū)格節(jié)河水庫(kù)，環(huán)境條件符合且利于本項(xiàng)目的發(fā)展。（2）地理位置黑龍江省佳木斯市格節(jié)河水庫(kù)位于小興安嶺的余脈山青水秀，在木斯市區(qū)以北38公里處，\o"佳木斯"佳木斯市位于祖國(guó)\o"東北"東北邊陲，地處\o"黑龍江"黑龍江、\o"烏蘇里江"烏蘇里江和\o"松花江"松花江匯流的三江\o"平原"平原腹地?，F(xiàn)轄5區(qū)、4縣、2個(gè)縣級(jí)市。全市總面積3．27萬平方公里，總?cè)丝?44萬，分別占全省7．2%和6．2%，是黑龍江省\o"東部地區(qū)"東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心和重要的交通樞紐，具有投資發(fā)展的巨大優(yōu)勢(shì)。優(yōu)越的地理位置佳木斯市東鄰\o"雙鴨山市"雙鴨山市，西依\o"哈爾濱"哈爾濱、\o"伊春"伊春市，南接\o"牡丹江"牡丹江、\o"七臺(tái)河"七臺(tái)河、\o"雞西"雞西市，北鄰\o"鶴崗"鶴崗市。國(guó)境（界江）線總長(zhǎng)449公里，東隔烏蘇里江、北隔黑龍江與\o"俄羅斯"俄羅斯的哈巴羅夫斯克（\o"伯力"伯力）邊區(qū)相望。由于這一特殊地理位置，故稱“\o"東方"東方第一城”。三江平原冬季一望無垠的冰雪天地可供游人狩獵、滑雪，夏季麥海翻金、稻花飄香、山巒疊嶂、江河縱橫。全市有8家大型旅行社，星級(jí)賓館5家?，F(xiàn)已開辟佳木斯至哈巴、比羅比詹、\o"共青城"共青城、\o"莫斯科"莫斯科等城市一日游、二日游、四日游、八日游等多條國(guó)際旅游線路。還開辟了佳木斯至\o"同江"同江赫哲族民俗風(fēng)情游；\o"樺川"樺川、\o"富錦"富錦、同江、\o"撫遠(yuǎn)"撫遠(yuǎn)古跡文化游；洪河農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)觀光游；\o"湯原"湯原亮子河\o"原始森林"原始森林風(fēng)景游；\o"樺南"樺南森林蒸汽機(jī)車觀賞游；湯原、樺南、富錦\o"日本"日本開拓團(tuán)舊地游，年接待游客50萬人次。格節(jié)河水庫(kù)距鶴崗市50公里，鶴崗市位于黑龍江省東北部，北臨黑龍江，坐落在小興安嶺與江平原的緩沖地帶，北部與俄羅斯的比羅比詹猶太州毗鄰，總?cè)丝跀?shù)109萬（2010年），GDP：358億（2012項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)組織、工作體系及定員計(jì)劃設(shè)置床位260余張，配備管理人員及護(hù)理人員30余人。健全管理制度和提高供養(yǎng)對(duì)象的生活水平，做到硬件、軟件兩手抓。一是加強(qiáng)管理制度建設(shè)，致力建設(shè)精神文明窗口，達(dá)到“四個(gè)一”：即選配一名有文化、善管理、熱心報(bào)務(wù)的主任；組織一支適應(yīng)老年人服務(wù)的自愿者隊(duì)伍；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一個(gè)完整的檔案冊(cè)，統(tǒng)一制定一套規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)中心的管理，二是發(fā)揮綜合功能作用，努力提高整體效用，努力將其發(fā)展成為集托養(yǎng)寄養(yǎng)、療養(yǎng)養(yǎng)生、健康娛樂、康復(fù)治療、休閑度假為一體的政商結(jié)合的社會(huì)福利服務(wù)中心，真正發(fā)揮綜合型、多功能的作用。第四章項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析（一）市場(chǎng)預(yù)測(cè)及分析（1）國(guó)際市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查及市場(chǎng)供需情況的預(yù)測(cè)隨著社會(huì)老齡化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，老年公寓的發(fā)展也在不斷壯大。老年公寓現(xiàn)已盛行于發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有一定規(guī)模大中小相結(jié)合的新型老年公寓。它們一般是由面積不大，但功能比較齊全的獨(dú)立單元居室所組成，內(nèi)有廚房、衛(wèi)生間等設(shè)施，使老年人能在居室內(nèi)獨(dú)立生活。公寓內(nèi)設(shè)有食堂、洗衣房、活動(dòng)中心等公共服務(wù)設(shè)施，為老年人提供相應(yīng)的服務(wù)。市場(chǎng)供求還處于未飽和狀態(tài)。（2）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)狀況調(diào)查在社會(huì)化養(yǎng)老的趨勢(shì)下，老年公寓作為且有開放性和產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)的老年人養(yǎng)護(hù)和生活社區(qū)在我國(guó)正在逐漸發(fā)展。隨著國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之余，也讓我們看到了更多今后房地產(chǎn)市場(chǎng)所要關(guān)注和考慮的問題，那就是中國(guó)養(yǎng)老問題的突出，因?yàn)?，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。社會(huì)上的空巢家庭正在逐步增加，而這其中尤為突出的就是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。諸如此類的現(xiàn)象逐年增加，也讓我們看到了，未來如若不對(duì)此進(jìn)行解決，將成為社會(huì)一大問題，但是，從此問題中也讓我們看到了，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)老年公寓或?qū)⒊蔀橐淮筅厔?shì)。我們?cè)購(gòu)睦夏耆丝谠鲩L(zhǎng)速度來看，我國(guó)是世界上老年人口增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，我國(guó)65歲以上老年人數(shù)在2000年為0.94億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國(guó)家。上世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)超過1.43億，從2001年到2020年的20年間，我國(guó)進(jìn)入快速老年化階段，年均增加596萬老年人口，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到3.28%。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老年速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。有關(guān)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有2360多萬老年人“獨(dú)守空巢”。國(guó)內(nèi)消費(fèi)群體數(shù)字龐大而傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，已然面臨著家庭規(guī)模減小、照料資源匱乏等種種挑戰(zhàn)。由此數(shù)據(jù)來看，我們對(duì)于老齡化有了一定的了解，也從此可以看出中國(guó)老齡化問題尤為突出，因此，隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇，養(yǎng)老已成為擺在我們面前的一個(gè)大課題。而今，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的需要得到社會(huì)的關(guān)注，并且今后老年公寓的發(fā)展?jié)摿敖?jīng)濟(jì)利益巨大。社會(huì)養(yǎng)老作為養(yǎng)老模式的一個(gè)重要方向，已經(jīng)悄然抬頭，并正在逐漸發(fā)展。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要政府和社會(huì)的大力支持，更加需要我們每個(gè)人的支持。我們從需求量來看，全球隨著老齡化問題的出現(xiàn)，老年型國(guó)家也會(huì)隨之增多。據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，堪稱世界老年人口大國(guó)。2002年，我國(guó)60歲及以上老年人口為1.43億人，占總?cè)丝跀?shù)的11.8%。預(yù)計(jì)到2030年，將增加到32845萬人,占世界老年人口總數(shù)的26%?，F(xiàn)在，世界上每5個(gè)老年人中有1個(gè)中國(guó)老年人，2030年，世界上每4個(gè)老年人中將有1個(gè)中國(guó)老年人?？梢姮F(xiàn)在這個(gè)老年市場(chǎng)的巨大商機(jī)，今天這個(gè)機(jī)會(huì)就在我們眼前，相信我們大家都是非常具有高智商，有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的精英，把握機(jī)會(huì)就在現(xiàn)在，就在此時(shí)。

目前，國(guó)家為了促進(jìn)社會(huì)自主興辦老年公寓，提供很多優(yōu)惠政策并要求興辦老年公寓，當(dāng)?shù)卣o以大力支持，而且還給于相應(yīng)的補(bǔ)助及建設(shè)老年公寓一路綠燈。但我個(gè)人認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)由于規(guī)?；巴晟苹睦夏旯⒉⒉欢啵瑖?guó)家財(cái)政又無力負(fù)擔(dān)我國(guó)老年人快速增長(zhǎng)所面臨的多方面問題。這正是興辦老年公寓的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)榇蠹叶贾垃F(xiàn)在商家都在提及“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”如何促進(jìn)老年人進(jìn)行消費(fèi)，但消費(fèi)的最終目的不過是如何享受，做他們喜愛做的事，不再孤單，老有所樂嗎。有很多老年人并不缺錢，但又沒什么花銷，不知自己拿錢做什么。我母親今年73歲了，我初步了解一下，她以前稍微年青一點(diǎn)的老同事，她們的工資每月在2000多元左右，兒女不是忙就是在外地不能經(jīng)常照顧她們，只能給錢以得心安，他們不知道這些老人其實(shí)缺的并不是錢，而是如何能讓其老有所樂，晚年安逸，這樣的情況確有很多。由此可見如果有讓他們感覺能擁有快樂、安逸、不寂寞的地方，只要在承受范圍之內(nèi)他們并不在乎花錢多少。我想環(huán)境優(yōu)雅、完善高檔的老年公寓及豐富的文化生活正是他們所需要的。其實(shí)老年公寓存在著巨大的利益（這一點(diǎn)我在后面的簡(jiǎn)單核算中可以表現(xiàn)出來），但局限性也非常大，比如地點(diǎn)、環(huán)境、蔬菜及肉類的供應(yīng)是否可以自給自足（減少成本）、活動(dòng)范圍大小的選擇等等。（二）老年公寓項(xiàng)目分析佳木斯市周邊共有老年公寓25家，多數(shù)床位僅為50張－60張，而且配套設(shè)施、規(guī)模及條件都很差，價(jià)位還都在500元－1200元/月不等。在佳木斯市達(dá)到100張床位以上的僅有5家，形成規(guī)模且有檔次的老年公寓只有2家都在市區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在1000元－2200元左右，但與格節(jié)河水庫(kù)自然環(huán)境比較相差甚遠(yuǎn)。由于國(guó)家政策規(guī)定超過100個(gè)床位以上都有相應(yīng)補(bǔ)助，因此床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)，硬性投入和老人生活費(fèi)用都可以得到合理攤派，機(jī)構(gòu)管理又處在嚴(yán)格科學(xué)層次控制的范圍之內(nèi)，平均用人成本適中，老人飲食可自給自足。通過前期調(diào)查學(xué)習(xí)所獲經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)論證，足可以實(shí)現(xiàn)巨大經(jīng)濟(jì)利益。（三）可行性分析（1）從市場(chǎng)角度格節(jié)河水庫(kù)適合老人養(yǎng)老的地方，由于佳木斯市老齡化的增加及生活質(zhì)量的提高，越來越多的老人喜歡山青水秀、環(huán)境優(yōu)雅、條件優(yōu)越的高檔型老年公寓，而且周邊自然環(huán)境沒有能與此相媲美的老年公寓，因此會(huì)有越來越多人選擇到格節(jié)河水庫(kù)養(yǎng)老。據(jù)市公安部門戶籍統(tǒng)計(jì)，2003年我市全市出生率7.59‰，死亡率4.00‰，人口自然增長(zhǎng)率3.59‰。年末全市總?cè)丝?44.7萬元，市區(qū)人口82萬人。其中，35－60歲人口92.1萬，占總?cè)丝诒戎貫?7.6%，60歲以上人口26.35萬人，占總?cè)丝诒戎貫?0.8%。全市擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)25家，床位共計(jì)2258張。佳木斯目前老年人口最少也應(yīng)達(dá)到30萬人，鶴崗目前老年人口也在15萬人左右，由此可見老年公寓還有很大的發(fā)展空間。（2）目前佳木斯區(qū)內(nèi)及周邊養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)佳木斯區(qū)內(nèi)數(shù)量較少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)憮展較慢，而且總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高，特別是缺少像天津..老人院、廣州市..大廈、上海福利中心這樣的行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。（3）有利于解決老齡化社會(huì)問題隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題，新建格節(jié)河老年公寓，也是解決老齡化社會(huì)問題的需要。（4）構(gòu)建和諧社會(huì)的需要黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的號(hào)召，各級(jí)政府也提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的要求，如果老齡化問題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)，尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建格節(jié)河老年公寓，為老年人等提供一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場(chǎng)所，不僅使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也為老人提供一個(gè)溫暖幸