成本法+收益法的房地產(chǎn)抵押評(píng)估

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)工程：浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國

際商城1幢1-3層商業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

委托方：XXXXX

估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXXXX

估價(jià)人員：XXX中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

XXX中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

估價(jià)作業(yè)日期：2010年9月2日-2010年10月20日

報(bào)告出具日期：2010年10月20日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xxxxx

目錄

第一局部致委托方函.................................................4

第二局部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明.......................................5

第三局部估價(jià)的假設(shè)和限制條件......................................6

第四局部估價(jià)結(jié)果報(bào)告...............................................8

一、委托人...................................................................8

二、受理估價(jià)方...............................................................8

三、估價(jià)對(duì)象概況.............................................................9

四、估價(jià)目的................................................................11

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn).................................................................11

六、價(jià)值定義................................................................11

七、估價(jià)依據(jù)................................................................11

八、估價(jià)原那么..............................................................12

九、估價(jià)方法................................................................13

十、估價(jià)結(jié)果................................................................14

H-一、估價(jià)人員..............................................................14

十二、估價(jià)作業(yè)日期..........................................................14

十三、本估價(jià)報(bào)告有效期......................................................14

十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析.................................................15

十五、預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌因素分析..............................16

十六、風(fēng)險(xiǎn)躲避提示..........................................................17

第五局部房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告.......................................18

一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析...........................................18

二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況........................................................18

三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況........................................................19

四、市場(chǎng)背景分析............................................................19

五、最高最正確使用分析.....................................................23

六、估價(jià)方法適用性分析.....................................................23

七、估價(jià)測(cè)算過程............................................................24

第六局部附件.................................................34

附件一：估價(jià)對(duì)象位置示意圖

附件二：估價(jià)對(duì)象照片資料

附件三：房地產(chǎn)估價(jià)委托合同

附件四：委托估價(jià)方提供的《國有土地使用證》復(fù)印件

附件五：委托估價(jià)方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

附件六：委托估價(jià)方提供的法定受償權(quán)利情況說明復(fù)印件

附件七：受托估價(jià)方估價(jià)人員資格證書復(fù)印件

附件八：受托估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書復(fù)印件

附件九：受托估價(jià)方企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件

第一局部致委托方函

浙江XXXXX：

受貴方委托，我公司派出注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX、XXX對(duì)貴方所屬的于浙江省杭

州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢1-3層商業(yè)房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)

對(duì)象）進(jìn)行評(píng)估。

估價(jià)對(duì)象：位于浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢1-3

層商業(yè)房地產(chǎn)，權(quán)屬人為浙江XXX,規(guī)劃用途為非住宅，實(shí)際用途為家居建材裝飾市場(chǎng),

總層數(shù)五層（地上三層，地下二層），產(chǎn)權(quán)證記載地上建筑面積平方米，對(duì)應(yīng)的土地用途為

商業(yè)用地，出讓，土地使用權(quán)面積28312平方米，終止日期為2045年2月21日,《房屋所

有權(quán)證》編號(hào)為：杭房權(quán)證高新字第10124041號(hào)；《國有土地使用證》編號(hào)為：杭濱國用

（2006）第000026號(hào)。

估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二。一O年九月二日

價(jià)值類型：減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款的市場(chǎng)價(jià)值

估價(jià)方法：本錢法和收益法

估價(jià)依據(jù)：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)CB/T50291T999《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》；《中華人民

關(guān)和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國擔(dān)保法》；《城

市房地產(chǎn)抵押管理方法》；建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《房地

產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》；《中華人民共和國物權(quán)法》；國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及杭州

市人民政府有關(guān)部門公布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政管文件；委托方提供的資料；我公司

所掌握的杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)員實(shí)地查看、調(diào)查所獲取的資料。

估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原那么，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)

程序，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的根底上，滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件及

使用報(bào)告說明下，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二。一。年九月二日的估價(jià)結(jié)果如下：

公開市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果

評(píng)估總價(jià)：RMB38100萬元，折合單價(jià)為13134元/平方米。

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整。

需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款

根據(jù)委托方提供資料及勘查掌握的情況，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員知悉估價(jià)對(duì)象不存

在特定的法定優(yōu)先受償款。

抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果

評(píng)估總價(jià)：RMB38100萬元

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整，折合單價(jià)為13134元/平方米。

XXXXX

法定代表人：

二0一0年十月二十日

第二局部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受

到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系

或偏見。

4.我們依照《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50291—1999)的規(guī)定和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)

意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX、XXX于二。一O總九月二日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)

象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘、拍照和記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及維修保養(yǎng)狀

況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的局部，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑

行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。我們不承當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量等進(jìn)行調(diào)

查的責(zé)任。

6.本次估價(jià)所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款數(shù)額由抵押雙方根據(jù)國

家信貸政策、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)難易及政府規(guī)定的相關(guān)稅費(fèi)等情況最終確定。

7.如因委托方提供的資料失實(shí)或報(bào)告使用方無視本估價(jià)報(bào)告揭示的相關(guān)事實(shí)所引起的

相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

8.本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)目的及估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)委托方確認(rèn)。

9.在本估價(jià)工程中，沒有人對(duì)本估價(jià)結(jié)果報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。

10.估價(jià)師蓋章

中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)簽章

XXX3320060011

XXX3320080015

第三局部估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)前提

1、本次估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的委托方提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、

《房屋所有權(quán)證》等復(fù)印件，由委托方對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

2、本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)人員完成現(xiàn)場(chǎng)查看之日，2010年9月2日。本次估價(jià)以估價(jià)

對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)益狀況和實(shí)物狀況為估價(jià)前提。

3、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按法定用途于所在工程整體持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。

4、估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

5、本估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等

處分方式帶來的影響。

6、本報(bào)告以產(chǎn)權(quán)人不存在欠繳稅費(fèi)、債權(quán)等為假設(shè)前提。

7、本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)，并到達(dá)委托方所提供的使用功能且可持續(xù)

經(jīng)營為假設(shè)前提。

8、根據(jù)委托人提供的有關(guān)承諾書，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立抵押或原有抵押已經(jīng)注銷、

未拖欠建筑工程款等，法定優(yōu)先受償款為零。本次估價(jià)以此為依據(jù)進(jìn)行，并對(duì)此假設(shè)前

提不承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

9、估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物根底和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象無

根底、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，并對(duì)此假設(shè)前提不承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

二、估價(jià)報(bào)告使用的限制條件

1.估價(jià)結(jié)論為估價(jià)對(duì)象滿足全部估價(jià)假設(shè)與限制條件下的價(jià)值。

2.本估價(jià)報(bào)告僅供委托方確定房地產(chǎn)抵押貸款額度作參考依據(jù)，如果委托方未經(jīng)本估價(jià)機(jī)

構(gòu)及估價(jià)人員同意，擅自將估價(jià)報(bào)告用于其他估價(jià)習(xí)的，本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承當(dāng)

相應(yīng)責(zé)任。

3.本報(bào)告涉及的估價(jià)對(duì)象所采用的有關(guān)數(shù)據(jù)資料及權(quán)屬證明、法律性文件均由委托方提

供，其真實(shí)性與可靠性由委托方負(fù)責(zé)。

4.本估價(jià)報(bào)告的有效期限為半年。如超過有效期或報(bào)告有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國家經(jīng)濟(jì)形

勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生較大變動(dòng)，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方

應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。

5.為保障抵押雙方的合法權(quán)益，在確定貸款額時(shí)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)充分關(guān)注“預(yù)期可能

導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌因素分析”及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”。

6.未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或局部不允許發(fā)表于任何公開媒體上，也不

能提供給不相關(guān)的第三方。

第四局部估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人

委托方：浙江XXX

住所：杭州市濱江區(qū)長河街道濱康路245號(hào)

法定代表人姓名：XXX

聯(lián)系人：XXX

聯(lián)系方式：XXX

二、受理估價(jià)方

單位名稱：XXXXX

機(jī)構(gòu)地址：XXXXX

估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別：貳級(jí)

法定代表人：XXXXX

資質(zhì)證書編號(hào)：XXXXX

聯(lián)系人：XXXXX

聯(lián)系：XXXXX

三、估價(jià)對(duì)象概況

1、估價(jià)對(duì)象評(píng)估范圍

根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)委托合同，同時(shí)參考相關(guān)的法律、法規(guī)和技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)，本次估價(jià)的具

體范圍為浙江XXX所屬的位于浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際

商城1幢卜3層商業(yè)房地產(chǎn)，房屋建筑面積平方米，土地使用權(quán)面積合計(jì)28312平方米。

2、估價(jià)對(duì)象用途說明

位于浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢1-3層商業(yè)房地

產(chǎn)，規(guī)劃用途為非住宅，實(shí)際用途為家居建材裝飾市場(chǎng)。

3、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬登記狀況

根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料，估價(jià)對(duì)象的房屋權(quán)屬狀況如下:

房屋所有權(quán)證編號(hào)杭房權(quán)證高新字第10124041號(hào)

房屋所有權(quán)人浙江XXX

房屋坐落杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢

登記時(shí)間2010年05月18日

總層數(shù)5

霆筑面積(nr)

規(guī)劃用途非住宅

附i己總層數(shù)包含地下層。

根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料，估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)利狀況如下:

土地證編號(hào)杭濱國用(2006)第000026號(hào)

座落濱江區(qū)長河街道，江南大道以北，03國道以南

土地使用權(quán)人浙江XXX

使用權(quán)面積28312平方米

其中獨(dú)用面積28312平方米

地號(hào)07-002-010-00007

地類（用途）商業(yè)用地

使用權(quán)類型出讓

終止日期2045年2月21日

4、土地利用狀況

根據(jù)委托方陪同估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，估價(jià)對(duì)象東臨規(guī)劃道路，南面臨江南大道，西面

靠時(shí)代大道，北靠濱盛路，緊鄰錢江四橋出口、連接貫穿杭城的中河高架；地塊呈較不規(guī)

那么多邊形，地塊地勢(shì)平坦，水文地質(zhì)條件較好，地塊內(nèi)共有一幢建筑物。

整個(gè)土地使用權(quán)面積為28312平方米，土地使用權(quán)人為浙江中南建設(shè)集團(tuán)，用途為商

業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2045年2月21Ho至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地外到達(dá)

“五通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣，宗地內(nèi)到達(dá)“五通一平”（通上

水、通下水、通電、通路、通訊及場(chǎng)地平整）。

5、建筑物狀況

根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)委托合同，本次估價(jià)的委托方為浙江中南建設(shè)集團(tuán)，所有權(quán)人為浙江

XXX,基于委托方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料屬實(shí)的前提下，本次估價(jià)對(duì)象為浙江省杭州市濱

江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢1-3層商業(yè)房地產(chǎn)。

中南國際商城1幢建成于2009年，根本為全新建筑，外墻面采用面磚及玻璃幕墻裝飾，

內(nèi)墻面采用白色涂料刷白，內(nèi)外墻保養(yǎng)較好。

估價(jià)對(duì)象為該五層（含地下兩層）鋼、鋼碎結(jié)構(gòu)的建筑物之第一至三層的商業(yè)用房，

建筑面積為，內(nèi)部格局為大開間,目前分割成多個(gè)品牌區(qū)域，每層層高約為，室內(nèi)正處于

裝修階段，地面鋪設(shè)拋光磚。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)通風(fēng)采光情況較好，水、電、有線電視等線路

設(shè)施齊全，房屋總體保養(yǎng)狀況較好。

6、區(qū)位狀況

估價(jià)對(duì)象所在的中南國際商城位于錢塘江四橋邊，緊鄰城市主干道一--江南大道，距

離市中心約20分鐘車程，距離蕭山國際機(jī)場(chǎng)約25分鐘。整個(gè)商城規(guī)劃總建筑面積約50萬

方，包括第六空間現(xiàn)代館、凡爾賽宮、國際裝飾品牌館、現(xiàn)代生活中心以及規(guī)劃中的酒店。

估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊有凡爾賽宮、大都會(huì)、中南國際大廈、濱江區(qū)政府、杭州市聞

濤小學(xué)、星光大道商場(chǎng)等配套設(shè)施；白金海岸、同人?春江時(shí)代、水印城等眾多住宅小區(qū)，

居住氣氛正逐漸濃郁；

估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域與濱江區(qū)高教園區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、濱江區(qū)政府、蕭山國際機(jī)場(chǎng)等

形成迅捷聯(lián)動(dòng)，離建設(shè)中的地鐵1號(hào)線不到兩公里，附近另有B支3路、K113路、KU6路、

315路、107路等多路公交車通行，交通較為便利。

7、估價(jià)對(duì)象他項(xiàng)權(quán)利狀況

根據(jù)委托方提供的資料和我們力所能及的了解核查，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象不存在抵

擔(dān)擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。

四、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX、XXX于二。一。年九月二日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象

進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘、拍照和記錄，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn),

原那么上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日”，故本次評(píng)估確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二。一O年九月二

日。

六、價(jià)值定義

本次評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二0一。年九月二日的抵押價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償

權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受

償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法

定優(yōu)先受償款。

估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值一知悉的法定優(yōu)先受

償款。

七、估價(jià)依據(jù)

（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、《中華人民共和國擔(dān)保法》；

4、《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》。

（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程

1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》；

2、建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)在二OO六年初聯(lián)合發(fā)布，于

二OO六年三月一日起實(shí)施《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。

（三）委托方提供的有關(guān)資料

1、房地產(chǎn)估價(jià)委托合同

2、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》復(fù)印

3、法定受償權(quán)利情況說明等

（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料。

八、估價(jià)原那么

本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)原那么及合法原那么、最高最正確使用原那么、

替代原那么、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么、謹(jǐn)慎原那么等技術(shù)性原那么。

1、合法原那么

遵循合法原那么，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。

所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定V

2、最高最正確使用原那么

應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高

最正確使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最正確使月應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)

濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么

房地產(chǎn)價(jià)格由市場(chǎng)上供給與需求決定，影響供給與需求因素不斷發(fā)生變化，所以房地

產(chǎn)價(jià)格為變動(dòng)狀態(tài)，而評(píng)估得出的價(jià)格為時(shí)點(diǎn)價(jià)格，屬于靜態(tài)分析，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估

價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、替代原那么

估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用

途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽

掣而趨于一致。

5、謹(jǐn)慎原那么

在具體評(píng)估測(cè)算過程中，在存在不確定因素的情況下，估價(jià)人員作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí),

應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)

險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的

風(fēng)險(xiǎn)提示，同時(shí)在未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值的求取中一些評(píng)估參數(shù)的選取略

顯保守。

九、估價(jià)方法

依照國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，通常的估分方法有市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)

法、本錢法等。根據(jù)委托方提供的資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、市場(chǎng)調(diào)查和向房地產(chǎn)管理部

門了解的政策、規(guī)劃等有關(guān)資料，在遵循估價(jià)原那么的根底上，深入細(xì)致地分析了該物業(yè)

的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用合理的估價(jià)方法分別進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)綜合分析確定本次估價(jià)結(jié)果。

1、估價(jià)方法適用性分析

估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似專業(yè)市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓或者交易案例較少，同時(shí)可比性較差，故不

宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；

估價(jià)對(duì)象為專業(yè)市場(chǎng)，具有收益性特點(diǎn)，周邊小面積鋪面出租案例較多，其對(duì)應(yīng)的客

觀租金收益可以通過比擬案例修正、調(diào)整取得，按照《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》要求存在收益的

房地產(chǎn)可以選用收益法作為其中一種估價(jià)方法，所以宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

估價(jià)對(duì)象為專業(yè)市場(chǎng)，目前正在正常經(jīng)營，屬于產(chǎn)品，就目前狀態(tài)，處于最正確使用，

不存在重新開發(fā)利用，故不適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行七價(jià)；

估價(jià)對(duì)象根據(jù)其對(duì)應(yīng)的客觀本錢、稅費(fèi)、合理利澗確定重置本錢，然后扣除建筑物折

IB,得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，故本次評(píng)估時(shí)適合采用本錢法進(jìn)行估價(jià)；

故本次評(píng)估時(shí)，采用本錢法、收益法分別進(jìn)行測(cè)算，以上兩種估價(jià)方法得出的結(jié)果經(jīng)

定量和定性分析后，確定估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)值。

2、估價(jià)方法定義

（1）本錢法

本錢法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建

價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。

公式：房地產(chǎn)價(jià)值二土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息

+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊

⑵收益法

是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，

以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況并結(jié)合估價(jià)目

的，本次評(píng)估擬采用如下計(jì)算公式：

和yz=a

r-g

式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格a—房地產(chǎn)的年凈收益r—房地產(chǎn)的報(bào)酬率

n一房地產(chǎn)的收益年限g-凈收益遞增比例

十、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原那么，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)

程序，選用適宜的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的根底上，滿足估

價(jià)的假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說明下，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二。一。年九月二日的

布價(jià)結(jié)果如下：

公開市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果

評(píng)估總價(jià)：RMB38100萬元，折合單價(jià)為13134元/平方米。

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整。

需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款

根據(jù)委托方提供的關(guān)于本次估價(jià)所涉及的情況、資料及估價(jià)目的，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估

價(jià)人員知悉估價(jià)對(duì)象不存在特定的法定優(yōu)先受償款。

抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果

評(píng)估總價(jià)：RMB38100萬元，折合單價(jià)為13134元/平方米。

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整。

H■■一、估價(jià)人員

中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)簽章

XXX3320060011

XXX3320080015

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2010年9月2日至2010年10月20日

十三、本估價(jià)報(bào)告有效期

本報(bào)告應(yīng)用的有效期為半年，從估價(jià)報(bào)告出具之日2010年10月20日至2011年4月

19日，超過此期效，本次估價(jià)報(bào)告及結(jié)果自動(dòng)失效，如委托方再次確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值,

那么須由估價(jià)單位重新進(jìn)行估價(jià)并出具新的估價(jià)報(bào)告。

十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地

產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性C

在變現(xiàn)實(shí)踐中，標(biāo)的物不同位置、不同類型的房地產(chǎn)，其市場(chǎng)供求狀況、市場(chǎng)接受能

力都不同，變現(xiàn)能力和變現(xiàn)價(jià)值也會(huì)不同，按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十四條

主要從三個(gè)方面分析，即抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；假定在估價(jià)

時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度；變現(xiàn)的時(shí)間長短以及

費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序：

（一）、估價(jià)對(duì)象為浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢

1-3層商業(yè)房地產(chǎn)，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，房屋設(shè)計(jì)作為家居建材裝飾市場(chǎng)，受所處地理

位置，周邊商業(yè)氣氛一般，其依托于整個(gè)市場(chǎng)，如果改為其他經(jīng)營方式，無法發(fā)揮其最大

效用，還會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)配置不合理，故其通用性一般。

（二）、估價(jià)對(duì)象為濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)專業(yè)市場(chǎng)，根據(jù)2007年3月16

日公布的《中華人民共和國物權(quán)法》中第六章第七十條“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的專有局部享有

所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利（建筑物區(qū)分所有權(quán)）”，

從物理功能分析獨(dú)立使用性良好，但專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營中為形成集聚效應(yīng)，業(yè)態(tài)分布合理，內(nèi)

宗經(jīng)營工程會(huì)有一定的限制，從經(jīng)營上分析獨(dú)立使用性一般；根據(jù)2008年7月1日起施行

的《房屋登記方法》中第十條中“房屋應(yīng)該按照根本單元進(jìn)行登記，國有土地范圍內(nèi)成套,

以套為根本單元進(jìn)行登記”，估價(jià)對(duì)象建筑面積大，從專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營特點(diǎn)，可分割銷售，

在當(dāng)?shù)責(zé)o特殊限制外，可分割轉(zhuǎn)讓。

（三）、估價(jià)對(duì)象為專業(yè)市場(chǎng)，建筑面積較大，價(jià)值大，整體經(jīng)營或者操盤具有難度，

在交易過程中受讓群體少，變現(xiàn)能力一般。

（四）、假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制拍賣時(shí)，拍賣公告的地域范圍、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境以及投放

報(bào)紙的知名度對(duì)標(biāo)的物變現(xiàn)有影響，房地產(chǎn)價(jià)格涉及的金額大，在正常交易過程中買方通

常需要更多的時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)有所了解，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購置群體受到限制及

心理排斥因素影響有別于正常情況下的交易，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場(chǎng)價(jià)格要低,

預(yù)計(jì)為拍賣時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的60%-65%o

（五）、同時(shí)拍賣中涉及處分費(fèi)用和稅收，其中包括司法訴訟相關(guān)費(fèi)用（包括訴訟費(fèi)、

執(zhí)行費(fèi)和律師費(fèi)）、司法處置費(fèi)用（包括評(píng)估費(fèi)和拍賣費(fèi)）、過戶交易時(shí)應(yīng)由出售者繳納的相

關(guān)稅費(fèi)（包括營業(yè)稅及附加、印花稅、土地增值稅等），下表為本機(jī)構(gòu)提供的處分費(fèi)用和稅

收情況，具體稅收和費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)刈钚乱?guī)定。

評(píng)估拍土地增

類型訴訟費(fèi)執(zhí)行費(fèi)律師費(fèi)菅業(yè)稅及附加印花稅

賣費(fèi)值稅

稅費(fèi)率5%。1%00.1%-0.3%1%-5%5.6%0.05%20%-60%

（六）、清償順序

拍賣、變賣變現(xiàn)所得價(jià)款的清償順序。當(dāng)事人有持殊約定按約定執(zhí)行，沒有特殊約定

的，變現(xiàn)所得價(jià)款的清償順序?yàn)椋孩賹?shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)月，包括訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)、

拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)用等；②應(yīng)繳交國家有關(guān)稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附

加、補(bǔ)繳土地出讓金等；③拖欠的建筑工程價(jià)款（不含工程墊資費(fèi)用）；④主債權(quán)；⑤利息;

⑥違約金；⑦賠償金；⑧剩余金額交還抵押人。

十五、預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌因素分析

（一）、房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

從1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅到現(xiàn)在，房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，且國家頻繁對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,

房價(jià)漲幅卻越大，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)中參與者缺乏理性的思考，在很大程度上無視房價(jià)下

降的因素，無視了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的影響，樓市泡沫越來越大，脫離了經(jīng)濟(jì)的根底，一些

正常的經(jīng)濟(jì)理論無法解釋房價(jià)現(xiàn)象，在建設(shè)用地供給、房產(chǎn)開發(fā)方面存在嚴(yán)重的壟斷下，

國際游資、投機(jī)及投資者積極參與下，地方政府的某種利益驅(qū)動(dòng)下，預(yù)期通漲和國內(nèi)投資

渠道少的背景下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)不健康，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，價(jià)格急劇下降的可能性存在。然

而抵押的房地產(chǎn)恰為金融機(jī)構(gòu)將其作為第二還款來源的擔(dān)保物，作為貸款方的金融機(jī)構(gòu)須

關(guān)注的是當(dāng)借款人無力歸還債務(wù)時(shí)，與借款人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵

擔(dān)財(cái)產(chǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)決定未來變現(xiàn)或者折價(jià)金額，所以銀行等金融機(jī)構(gòu)須密切關(guān)注全國

和杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

（二）、本次評(píng)估中存在的一般性風(fēng)險(xiǎn)

在抵押貸款中抵押合同是附屬合同，借款合同為主合同，房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，

權(quán)屬人依然具有占有、使用、收益、局部處置權(quán)，當(dāng)估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位條件發(fā)生

變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大貶損時(shí)，會(huì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的第二還款來源構(gòu)成影響，

（1）杭州市區(qū)其他地區(qū)類似規(guī)模相同專業(yè)市場(chǎng)的建立，強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入分流局部

客商或者取代估價(jià)對(duì)象所在的濱江區(qū)的地位，商戶和客商的大量流失會(huì)導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值

的下降。（2）這類大型專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營和操盤具有難度，招商力度和市場(chǎng)營銷管理能力對(duì)

市場(chǎng)的成熟度具有重要作用，當(dāng)專業(yè)市場(chǎng)為權(quán)屬人完全持有，對(duì)其資金實(shí)力或者財(cái)務(wù)融資

能力有很高的要求，如果專業(yè)市場(chǎng)以后分割銷售，在市場(chǎng)的管理公司不能到達(dá)預(yù)期的時(shí)候,

市場(chǎng)散戶要求的報(bào)酬率無法兌現(xiàn)，合同糾紛接踵，市場(chǎng)容易癱瘓，這是大型專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營

的最大的風(fēng)險(xiǎn)。(3)抵押期限內(nèi)抵押人繼續(xù)使用房屋，建筑物在使用過程中發(fā)生嚴(yán)重?fù)p毀

或者出現(xiàn)保險(xiǎn)范圍外的自然災(zāi)害或者不可抗力導(dǎo)致建筑物嚴(yán)重?fù)p毀；(4)區(qū)位發(fā)生變化，

區(qū)位包括自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，自然地理位置通常不發(fā)生改變，由于城市建設(shè)開

展和根底設(shè)施改善的需要，城市規(guī)劃發(fā)生調(diào)整，社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置變差，形成外部不經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

(5)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值評(píng)估后抵押登記前這段時(shí)間，設(shè)定了惡意的租賃或者其他他項(xiàng)權(quán)利，

這些他項(xiàng)權(quán)利嚴(yán)重影響到債權(quán)人權(quán)利。

十六、風(fēng)險(xiǎn)躲避提示

房地產(chǎn)價(jià)格由市場(chǎng)上供給與需求決定，影響供給與需求因素不斷發(fā)生變化，所以銀行

發(fā)放貸款以后房地產(chǎn)抵押價(jià)值也處于變動(dòng)中，為了更好的控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)全過程的、動(dòng)

態(tài)的、連續(xù)性的跟蹤和監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，謹(jǐn)慎的判斷房價(jià)的走勢(shì)。

第五局部房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析

（一）、土地狀況

根據(jù)委托方陪同估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，估價(jià)對(duì)象東臨規(guī)劃道路，南面臨江南大道，西面

靠時(shí)代大道，北靠濱盛路，緊鄰錢江四橋出口、容接貫穿杭城的中河高架：地塊呈較不規(guī)

那么多邊形，地塊地勢(shì)平坦，水文地質(zhì)條件較好，地塊內(nèi)共有一幢建筑物。

整個(gè)土地使用權(quán)面積為28312平方米，土地使用權(quán)人為浙江XXX,用途為商業(yè)用地，

使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2045年2月21Bo至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地外到達(dá)“五通”

（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），宗地內(nèi)到達(dá)“五通一平”（通上水、通

下水、通電、通路、通訊及場(chǎng)地平整）。

（二）、建筑物狀況

根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)委托合同，本次估價(jià)的委托方為浙江XXX,所有權(quán)人為浙江XXX,

基于委托方提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料屬實(shí)的前提下，本次估價(jià)對(duì)象為浙江省杭州市濱江區(qū)長河

街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢1-3層商業(yè)房地產(chǎn)，實(shí)際用途為家居建材裝飾市場(chǎng)

中南國際商城1幢建成于2009年，根本為全新建筑，外墻面采用面磚及玻璃目前裝飾，

內(nèi)墻面采用白色涂料刷白，內(nèi)外墻保養(yǎng)較好。

估價(jià)對(duì)象為該五層（含地下兩層）鋼、鋼碎結(jié)構(gòu)的建筑物中之笫一至二層的商業(yè)用房，

建筑面積合計(jì)為，內(nèi)部格局為大開間，目前分割成多個(gè)品牌區(qū)域，每層層高約為，室內(nèi)正

外于裝修階段，地面鋪設(shè)拋光磚。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)通風(fēng)采光情況較好，水、電、有線電視等

線路設(shè)施齊全，房屋總體保養(yǎng)狀況較好。

二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況

根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)委托合同，同時(shí)參考相關(guān)的法律、法規(guī)和技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)，本次估價(jià)的具

體范圍為浙江XXX所屬的位于浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際

商城1幢1-3層商業(yè)房地產(chǎn)，房屋建筑面積平方米，土地使用權(quán)面積合計(jì)28312平方米。

（一）、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬登記狀況

根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料，估價(jià)對(duì)象的房屋權(quán)屬狀況如下:

房屋所有權(quán)證編號(hào)杭房權(quán)證高新字第10124041號(hào)

房屋所有權(quán)人浙江XXX

房屋坐落杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090弓-中南國際商城1幢

登記時(shí)間2010年05月18H

總層數(shù)5

建筑面積（m，）

規(guī)劃用途非住宅

附記總層數(shù)包含地下層。

根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料，估價(jià)對(duì)象的土地權(quán)利狀況如下:

土地證編號(hào)杭濱國用（2006）第000026號(hào)

座落濱江區(qū)長河街道，江南大道以北，（）3國道以南

土地使用權(quán)人浙江XX義

使用權(quán)面積28312平方米

其中獨(dú)用面積28312平方米

地號(hào)07-002-010-00007

地類（用途）商業(yè)用地

使用權(quán)類型出讓

終止日期2045年2月21日

（二）、估價(jià)對(duì)象他項(xiàng)權(quán)利狀況

根據(jù)委托方提供的資料和我們力所能及的了解核查，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，估價(jià)對(duì)象不存在

抵押擔(dān)保權(quán)利。

三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況

估價(jià)對(duì)象所在的中南國際商城位于錢塘江四橋邊，緊鄰城市主干道一一江南大道，距

離市中心約20分鐘車程，距離蕭山國際機(jī)場(chǎng)約25分鐘。整個(gè)商城規(guī)劃總建筑面積約50萬

方，包括第六空間現(xiàn)代館、凡爾賽宮、國際裝飾品牌館、現(xiàn)代生活中心以及規(guī)劃中的酒店。

估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊有凡爾賽宮、大都會(huì)、中南國際大廈、濱江區(qū)政府、杭州市聞

濤小學(xué)、星光大道商場(chǎng)等配套設(shè)施；周邊有白金海岸、同人.春江時(shí)代、水印城等眾多住宅

小區(qū)，居住氣氛正逐漸濃郁；

估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域與濱江區(qū)高教園區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、濱江區(qū)政府、蕭山國際機(jī)場(chǎng)等

形成迅捷聯(lián)動(dòng)，離建設(shè)中的地鐵1號(hào)線不到兩公里，附近另有B支3路、K113路、K116路、

315路、107路等多路公交車通行，交通較為便利。

四、市場(chǎng)背景分析

（一）、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及相關(guān)政策簡(jiǎn)況

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億兀，比上年增長8.7%。

分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增長4.2版第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長

9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長8.9吼第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重

為10.6樂比上年下降個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.8%,下降個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)

增加值比重為42.6%,上升個(gè)百分點(diǎn)。

居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降0.7%,其中食品價(jià)格上漲0.7%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格下降2.4%0

工業(yè)品出廠價(jià)格下降5.4%,其中生產(chǎn)資料價(jià)格下降6.7%,生活資料價(jià)格下降1.2%。原材

料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格下降7.9%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格下降2.4%o農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格下降

2.5%o70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5%,其中新建住宅價(jià)格上漲1.3%,二手住宅價(jià)

格上漲2.4%；房屋租賃價(jià)格下降0.6機(jī)

全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224846億元，比上年增長30.1乳分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資194139

億元，增長30.5樂農(nóng)村投資30707億元，增長27.5%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資95653億

元，比上年增長23.0%；中部地區(qū)投資49846億元，增長35.8%；西部地區(qū)投資49662億元，

增長38.1%；東北地區(qū)投資23733億元，增長26.8吼

全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額125343億元，比上年增長15.5%。分地域看，城市消費(fèi)品零

售額85133億元，增長15.5%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額40210億元，增長15.7缸分行業(yè)

看，批發(fā)和零售業(yè)零售額105413億元，增長15.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額17998億元，增

長16.8%；其他行業(yè)零售額1932億元，增長2.5%。

（二）、2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況概況

1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情方

2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1機(jī)其中，商品住宅

完成投資25619億元，增長14.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%：房

屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5樂房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5吼其

中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2祝

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；

完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。

2、商品房銷售情況

2009年，全國商品房鎮(zhèn)售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅

銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%02009

年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%,辦

公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%o

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)

貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，

增長16.9%；其他資金2745g億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元,

增長63.1%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長116.2%。

4、70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)

12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%,漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)

百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%,漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.1%,漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%,

漲幅比11月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

四季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%,其中新建住宅銷售價(jià)格上

漲6.4%,二手住宅銷售價(jià)格上漲5.6%；房屋租賃價(jià)格與上年同期價(jià)格持平；物業(yè)管理價(jià)格

同比上漲0.4%；土地交易價(jià)格同比上漲13.8%,其中住宅用地交易價(jià)格同比上漲19.4%。

（三）、2009年杭州商業(yè)地產(chǎn)情況

2009年的杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，整體表現(xiàn)上揚(yáng)曲線，呈良性趨勢(shì)開展態(tài)勢(shì)。年初受國際

金融風(fēng)暴影響，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開展陷入跌入低谷，商業(yè)工程紛紛擱置，實(shí)力不濟(jì)的商

業(yè)地產(chǎn)公司被迫解散。商鋪銷售也創(chuàng)歷史最低點(diǎn)。二季度以來，隨著國家一系列維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)

政策的出臺(tái)，杭州整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)得以復(fù)蘇。

1、商業(yè)用地市場(chǎng)活潑

根數(shù)據(jù)顯示2009年杭州共出讓土地116宗，出讓面積約5422畝，其中商業(yè)金融業(yè)用

地占到39宗，出讓面積約913.7畝。就09年商業(yè)用地的出讓情況來看，特別是歲末幾次

商業(yè)專場(chǎng)交易來看，無論是交易價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面都是相當(dāng)火暴的。

2、實(shí)力房企逐漸加碼商業(yè)地產(chǎn)

華潤新鴻基、凱德來福士廣場(chǎng)等商業(yè)旗艦落戶錢江新城。龍湖地產(chǎn)入住駐下沙…國企、

民企還是海外資本，現(xiàn)在都將視線對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。寶龍地產(chǎn)、以及萬科、綠地、保利地

產(chǎn)等均躋身商業(yè)地產(chǎn)抄底大軍。百貨賣場(chǎng)類：如泰國尚泰百貨（萬象城）即將入駐、銀泰

（慶春廣場(chǎng)店）已經(jīng)開業(yè)、城西店開張、丁橋物美店、天虹百貨（五福新天地）、（易買得）

星光大道、宜家（濱江）、紅星美凱龍（金茂MALL）等。

3、杭州商業(yè)地產(chǎn)的開展格局

隨著杭州城市的開展和擴(kuò)大，原本以武林商圈為核心，其余區(qū)域商業(yè)中心為多點(diǎn)的“一

心多點(diǎn)”的商業(yè)格局正在向“多心多點(diǎn)”的新格局轉(zhuǎn)變。錢江新城的華潤萬象城、湘湖的

銅鑼灣、濱江的星光大道、城西的西城廣場(chǎng)、印象城沃爾瑪?shù)葏^(qū)域大型商業(yè)工程的開工和

建成，使得這些區(qū)域的商業(yè)地位大大提高，對(duì)武林商圈的核心地位發(fā)起了有力的挑戰(zhàn)。隨

著杭州周邊區(qū)域的人氣聚集和城市交通系統(tǒng)的快速完善，更多各具規(guī)模的區(qū)域商業(yè)中心將

形成對(duì)區(qū)域內(nèi)甚至全市的商業(yè)輻射力，“多心多點(diǎn)”的商業(yè)格局將在不久的將來成為杭城商

業(yè)的新格局。

（四）、杭州家具市場(chǎng)及所在的第六空間介紹

自2007年以來，杭州的家具市場(chǎng)進(jìn)入大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代。目前，已經(jīng)形成了七大相比照

擬成熟的板塊：西北面古墩路、勾莊一帶，城西宏豐家居，城中北面的大關(guān)、石橋一帶，

臨平副城區(qū)，城東秋濤路一帶，下沙九堡一帶，江南岸大都會(huì)一帶等七大板塊商圈，泛家

居建材賣場(chǎng)主要有杭州陶瓷品市場(chǎng)、恒大建材市場(chǎng)、新型裝飾材料市場(chǎng)、佳好佳衛(wèi)陶廣場(chǎng)

及華東陶瓷建材市場(chǎng)等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。

第六空間大都會(huì)工程鳥瞰圖

估價(jià)對(duì)象所在的第六空間大都會(huì)博覽園位于中河角高架和錢塘江雙軸心交點(diǎn)的錢江四

橋，是杭州新老城市中心接合處，把守進(jìn)出省城要道。該工程總規(guī)劃面積數(shù)十萬的家居商

業(yè)集群，將擁有8大專業(yè)主題商場(chǎng)、10大主力店、40個(gè)品牌旗艦店集群、500個(gè)品牌店以

及總部寫字樓，其中“凡爾賽宮”歐美館及“紅9”現(xiàn)代美居中心等一期工程已投入使用。

同時(shí)由于宜家家居商場(chǎng)入駐濱江區(qū)，占據(jù)四橋、江南穴道立交的西南側(cè)，預(yù)計(jì)營業(yè)面積到

達(dá)10萬平方米，與大都會(huì)家居博覽園50萬平方米的超大體量將構(gòu)成杭州家居產(chǎn)業(yè)的新地

標(biāo)。因此以大都會(huì)家居博覽園、宜家商場(chǎng)為主體的家居業(yè)態(tài)，很可能會(huì)形成家居零售業(yè)的

核心商圈。隨著第六空間大都會(huì)二期的建成，第六空間大都會(huì)將集傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)、家居集

散地、品牌旗艦店三種模式的優(yōu)勢(shì)于一身，成為中國家居行業(yè)中高端領(lǐng)域規(guī)模較大、規(guī)劃

超前的一站式商業(yè)集群，區(qū)域市場(chǎng)前景較好，開展?jié)摿^大。

五、最高最正確使用分析

（一）合法性分析

根據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬登記記載及估價(jià)人員實(shí)地查勘：估價(jià)對(duì)象為浙江中南建設(shè)集團(tuán)所屬

的位于浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢1-3層商業(yè)房地

產(chǎn)，規(guī)劃用途為非住宅，實(shí)際用途為家居建材裝飾市場(chǎng)，適合作為法定用途使用。

（二）估價(jià)對(duì)象利用前提分析

建筑物的合理利用一般有保持現(xiàn)狀、裝飾裝修改造、轉(zhuǎn)換用途、重新利用。估價(jià)對(duì)象

為浙江省杭州市濱江區(qū)長河街道江南大道1090號(hào)中南國際商城1幢1-3層商業(yè)房地產(chǎn)。所

在區(qū)域具有凡爾賽宮、國際裝飾品牌館、現(xiàn)代生活中心等專業(yè)家具、建材市場(chǎng)，估價(jià)對(duì)象

作為家居建材裝飾市場(chǎng)（中南國際商城），故采用保持現(xiàn)狀法定用途為最正確方案。

六、估價(jià)方法適用性分析

依照國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，通常的估分方法有市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)

法、本錢法等。根據(jù)委托方提供的資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、市場(chǎng)調(diào)查和向房地產(chǎn)管理部

門了解的政策、規(guī)劃等有關(guān)資料，在遵循估價(jià)原那么的根底上，深入細(xì)致地分析了該物業(yè)

的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選用合理的估價(jià)方法分別進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)綜合分析確定本次估價(jià)結(jié)果。

（一）、估價(jià)方法適用性分析及估價(jià)技術(shù)路線

估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似專業(yè)市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓或者交易案例較少，同時(shí)可比性較差，故不

宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；

估價(jià)對(duì)象為專業(yè)市場(chǎng)，具有收益性特點(diǎn)，周邊小面積鋪面出租案例較多，其對(duì)應(yīng)的客

觀租金收益可以通過比擬案例修正、調(diào)整取得，按照《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》要求存在收益的

房地產(chǎn)可以選用收益法作為其中一種估價(jià)方法，所以宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

估價(jià)對(duì)象為專業(yè)市場(chǎng)，目前正在裝修，屬于產(chǎn)品，就目前狀態(tài)，處于最正確使用，不

存在重新開發(fā)利用，故不適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；

估價(jià)對(duì)象根據(jù)其對(duì)應(yīng)的客觀本錢、稅費(fèi)、合理利潤確定重置本錢，然后扣除建筑物折

10,得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，故本次評(píng)估時(shí)適合采用本錢法進(jìn)行估價(jià);

故本次評(píng)估時(shí)，采用本錢法、收益法分別進(jìn)行測(cè)算，以上兩種估價(jià)方法得出的結(jié)果經(jīng)

定量和定性分析后，確定估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)值。

(二)、估價(jià)方法定義

(1)本錢法

本錢法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成局部累加為根底求取估

價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

公式：房地產(chǎn)價(jià)值;土地本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅金+開發(fā)

利潤-建筑物折舊

(2)收益法

是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，

以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況并結(jié)合估價(jià)目

的，本次評(píng)估擬采用如下計(jì)算公式：

-1-1

V=—1—---------l和V=--------1—-----—

r(1+/)"」尸一g|_

式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格a—房地產(chǎn)的年凈收益r一房地產(chǎn)的報(bào)酬率

n一房地產(chǎn)的收益年限g—凈收益遞增比例

七、估價(jià)測(cè)算過程

(一)、收益法

所謂收益法：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)

時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

(1)、確定估價(jià)對(duì)象客觀租金

估價(jià)對(duì)象擬作為專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營使用，內(nèi)局部隔成鋪位進(jìn)行出租，出租方式按建筑面積

出租。鑒于估價(jià)對(duì)象屬于新建建筑物，且周邊商業(yè)氣氛一般，作為專業(yè)市場(chǎng)須有一定的培

育期，因此在本次估價(jià)中根據(jù)類似物業(yè)的經(jīng)營趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象前期市場(chǎng)培育及后期的經(jīng)營

趨勢(shì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)哪M，如下所示:

年份出租率增長比例備注

第一年60%0%租金按市場(chǎng)客觀租金的7折計(jì)算

第二年70%10%在上一年度租金的根底上增長10%

第三年80%10%在上一年度租金的根底上增長10%

第四年90%10%在上一年度租金的根底上增長10%

第五年95%10%在上一年度租金的根底上增長10%

在上一年度租金的根底上增長5夠并且在之后10

第六年及以后95%5%

年內(nèi)租金按照5%遞增，10年之后租金保持不變

通過對(duì)周邊商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，附近市場(chǎng)類的商業(yè)房地產(chǎn)租金標(biāo)準(zhǔn)如下: