房地產(chǎn)評估方法

一、市場法

市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國

內(nèi)外廣泛應(yīng)用的評估方法。市場法又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比

較法、市場比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法等。

（一）理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是均衡價值論和價格形成的替代原理。再以房

地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)的價值等價于市場上能帶來同等效益的房地產(chǎn)的價

值,估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求

取。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價

格。

（二）基本思路

在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與

類I以房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照上瞰,通過對交易情況、交易日

期、房地產(chǎn)狀況等囚素進(jìn)行修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價

值。

（三）適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。因此在房地

產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū),市場法得到廣泛的應(yīng)用。在同一

地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)

交易越多，市場法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適

用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑

等；

3很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；

5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

（四）操作步驟

運(yùn)用市場法估價一般分為下列4大步驟進(jìn)行：（1）搜集交易實(shí)

例。（2）選取可比實(shí)例。（3）對可比實(shí)例成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。

價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整

包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（4）求取比準(zhǔn)價格。

二、收益法

收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益還原法，在我國也是

最常用的評估方法之一。收益法是指將評估對象未來期間的預(yù)期收益

用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)的現(xiàn)值，以此來判斷資產(chǎn)價

值的各種評估方法的總稱。

（一）理論依據(jù)

收益法的理論依據(jù)是效用價值論和預(yù)期原理。以房地產(chǎn)為例，效

用價值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價值取決于它所帶來的未來收益的大小，未

來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的

價值是基于市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的最大收益的預(yù)期，歷

史資料的作用主要是利用它們來推知未來的趨勢，解釋預(yù)期的合理

性。在其他條件不變的情況下，僅僅因?yàn)槿藗儗ξ磥慝@取收益信心的

心理波動，也會影響到房地產(chǎn)的價值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未

來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。

(二)基本思路

采用折現(xiàn)的方法來估算資產(chǎn)價值。利用投資回報和收益折現(xiàn)等技

術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標(biāo)的來估測

評估對象的價值。根據(jù)評估對象的預(yù)期收益來評估其價值，是容易被

資產(chǎn)交易各方所接受的。

(三)適用范圍

收益法適用于資產(chǎn)所有者的未來收益可以用貨幣衡量；為未來收

益所承擔(dān)的風(fēng)險收益也是可以衡量的，如商場、寫字樓、旅館、公寓

等，對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多

用。

(四)操作步驟

(1)搜集并驗(yàn)證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如

估價對象及其類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；

(2)預(yù)測估價對象的未來收益(如凈收益)；

(3)求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

(4)選用適宜的收益法公式計算收益價格。

三、成本法

成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評

估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等

效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤

和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。該方法認(rèn)為生產(chǎn)成本與價格之間

有著密切的聯(lián)系。

（一）理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論和替代原理。以房地產(chǎn)評估

為例,成本法所評估的價值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本以及

歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來

求取房地產(chǎn)的價格，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)。因此，成本法評估

的價值是會計價值。在此需要注意的是:房地產(chǎn)成本的增加不一定能

增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高,但是在運(yùn)用成

本法估價時，投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)價格的上升，其求得的積

算價格與房地產(chǎn)的實(shí)際價值會產(chǎn)生一定的差距。

（二）基本思路

先計算被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本，即按現(xiàn)時市場條件重新購建

與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，

然后再減去各項(xiàng)損耗，所得到的差額即為被評估資產(chǎn)的評估值。因?yàn)?/p>

資產(chǎn)的價值是一個變量,影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以

外還有因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實(shí)體員耗、因技術(shù)進(jìn)步而

產(chǎn)生的功能性損耗、因資產(chǎn)外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性損耗等。

（三）適用范圍

成本法與其他評估方法相上匕具有特殊用途,T殳特別適用于房地

產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法等方法

進(jìn)行評｛古的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府為公樓、學(xué)

校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、新開發(fā)地等

特殊性房地產(chǎn)評估比較適用。

但由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)

的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價

值，所以成本法在土地評估中的應(yīng)用范圍受到一定的限制。

(四)操作步驟

(1)搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；

(2)測算重新構(gòu)建價格；

(3)測算折舊；

(4)求取積算價格。

四、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是將

被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理

利潤后,依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。在評估待開發(fā)土

地價值時，假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用較為廣泛。

(一)基本思路

運(yùn)用該方法評估地價時，首先要估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易

的價值，然后扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)

費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用，以價值余額來確定被估土地價值。具

體來說，作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，他購買這塊土地進(jìn)行開發(fā)的目的是

將其出售賺取利潤。開發(fā)商買地，進(jìn)行土地投入，必須有收益，而且

這個收益是越高越好。因此，開發(fā)商就會根據(jù)規(guī)劃部門對該地塊的限

制條件，如用途、容積率、建筑密度、綠地覆蓋率、建筑物高度、朝

向等，以及有關(guān)法律法規(guī)的現(xiàn)值，來確定該塊土地的最佳使用狀況。

然后根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)測建筑完成后房地產(chǎn)的售價，以

及完成這以開發(fā)所需花費(fèi)的建筑費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、各類預(yù)付資

本的利息和開發(fā)商應(yīng)得的正常利潤。這樣，開發(fā)商就可知道他為取得

這塊土地所愿意支付的最高價是多少。也就是說，這個最高價等于開

發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本和相應(yīng)利息、利潤之后的余額。

（二）適用范圍

假設(shè)開發(fā)法只要適用于下列房地產(chǎn)的評估：1.待開發(fā)土地的評

估。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。2.將生地開

發(fā)成熟地的土地評估。用開發(fā)完成后的熟地價格減去土地開發(fā)費(fèi)用。

3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。這時的建筑費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)

用。

（三）計算公式

假設(shè)開發(fā)法的計算公式表現(xiàn)形式很多，但根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本

思路，其基本公式是：

P=A-（B+C+D+E）

式中：P——土地價值；

A——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；

B一整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；

C一投資利息；

D——開發(fā)商合理利潤；

E―正常稅費(fèi)。

實(shí)際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

土地價值二房屋的預(yù)期售價-開發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤-稅費(fèi)

在我國香港特別行政區(qū)，假設(shè)開發(fā)法的計算公式為：

地價二樓價-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-發(fā)展商利潤

或

地價二總開發(fā)價值-開發(fā)費(fèi)用-開發(fā)者收益-取得土地所需的稅費(fèi)

其中，開發(fā)費(fèi)用包含拆遷費(fèi)和對現(xiàn)有承租者的補(bǔ)償、基建費(fèi)、業(yè)

務(wù)費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)、代理及法律事務(wù)費(fèi)用等。

目前，現(xiàn)實(shí)評估中假設(shè)開發(fā)法的一個較具體的計算公式為：

地價二預(yù)期樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)■利潤

(四)操作步驟

根據(jù)假設(shè)開發(fā)法評估的基本思路，假設(shè)開發(fā)法評估的程序?yàn)椋赫{(diào)

查房地產(chǎn)的基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測房

地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，預(yù)測開發(fā)利潤，測算投資

利息和稅費(fèi)，估算待估對象價值。

1.調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

(1)調(diào)查土地的限制條件，如土地政策的限制及城市規(guī)劃、土

地^用規(guī)劃的制約等。

(2)調(diào)查土地位置，掌握土地所在城市的性質(zhì)及其在城市中的

具體坐落，以及周邊的土地條件和利用現(xiàn)狀。

(3)調(diào)查土地面積大小和土地形狀、地質(zhì)狀況、地形地貌、基

礎(chǔ)設(shè)施狀況和生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)狀況等。

(4)調(diào)查房地產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對此宗土地的規(guī)劃用

途、容積率、綠地覆蓋率、建筑物高度的限制等。

(5)調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否

用弊、是否已設(shè)定抵押權(quán)等。這些權(quán)利狀況對確定開發(fā)完成后的房地

產(chǎn)價值、售價及租金水平有著非常密切的關(guān)系。

2,確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

根據(jù)調(diào)查的土地狀況和房地產(chǎn)市場條件等,在城市規(guī)劃及法律法

規(guī)等限制所允許的范圍內(nèi)，確定地塊的最佳利用方式，包括確定用途、

容積率、綠地覆蓋率、建筑物高度、建筑物裝修檔次等。在選擇最佳

的開發(fā)利用方式時,最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選

擇，要與房地產(chǎn)市場的需求相結(jié)合，并且需要進(jìn)行合理的預(yù)測。最佳

的開發(fā)利用方式?jīng)Q定開發(fā)完成后銷售時能獲得最高的收益。

3.預(yù)測房地產(chǎn)售價

根據(jù)所開發(fā)房地產(chǎn)的類型，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價,可通過

兩個途徑獲得：

(1)對于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采

用市場比較法去頂開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

(2)對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)樓宇等，其開發(fā)完成

后房地產(chǎn)總價的確定，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈

收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。具體確定時需

要顧及以下幾個要點(diǎn)：1）單位建筑面積月租金或年租金；2）房地

產(chǎn)出租費(fèi)用水平；3）房地產(chǎn)還原利率；4）可出租的凈面積。其中，

租金水平可依據(jù)類似房地產(chǎn)來確定。

例：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房

地產(chǎn)未來租金凈收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的資本化

率為8%，總建筑面積為5000平方米,出租率為80%，則所開發(fā)房

地產(chǎn)的總價可確定為（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：

300x12x5000x80%x_L=1.8

8%

4.估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

（1）估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用。開發(fā)建筑成本費(fèi)用（包括直接工

程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤等）可采用比較法來測算，即通

過當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锂?dāng)前平均的或一般建造費(fèi)用來測算，也可通過建筑

工程概預(yù)算的方法來估算。

（2）估算專業(yè)費(fèi)用。專業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)

用等，一般采用建造費(fèi)用的一定比率估算。

（3）確定開發(fā)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。開發(fā)建設(shè)工期，

是指從取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段

時期。根據(jù)等量資本要獲得等量利潤的原理，利息應(yīng)為開發(fā)全部預(yù)付

資本的融資成本，不僅是建造工程費(fèi)用的利息，還應(yīng)包括土地資本的

利息。房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不

可預(yù)見費(fèi)等，即使這些費(fèi)用是自有資金，也要計算利息、。這些費(fèi)用在

房地產(chǎn)開發(fā)見者工程中投入的時間是不同的。在確定利息額時，必須

根據(jù)地價款、開發(fā)費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所

占用的時間長短和當(dāng)時的貸款利率高低進(jìn)行計算。例如，預(yù)付地價款

的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價款在整個開發(fā)建設(shè)工期計算；開發(fā)費(fèi)、專

業(yè)費(fèi)假設(shè)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為基

數(shù)，按建造期的一半計算。若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進(jìn)一步細(xì)化。

例如，建造期為兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入

部分計息期為半年等。開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建設(shè)竣工后的空置及銷售期

內(nèi)應(yīng)按全額全期計息。

(4)估算稅金。稅金主要是指建成后房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、印

花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣亩愂照吖浪悖话胍越ǔ珊蠓康?/p>

產(chǎn)總價的一定比例計算。

(5)估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用。租售費(fèi)用是指用于建

成后房地產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、市場營銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)

費(fèi)等，一般以房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。

5,確定開發(fā)商的合理利潤

開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例

計算。投資回報率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)，銷

售利潤率的計算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價。

6.估算待估對象價值

在運(yùn)用公式求取待估對象價值時，需注意待估對象所對應(yīng)的時

7.應(yīng)用舉例：

有一宗〃七通一平〃的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方

米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，假設(shè)期為2年，建筑費(fèi)

為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建

設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平

方米，銷售費(fèi)用為樓價的2.5%,銷售稅費(fèi)為樓價的6.5%,當(dāng)?shù)劂y行

年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。

試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。

(1)確定評估方法?，F(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)

用，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，計算公式為：

地價二樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤

(2)計算樓價。

樓價阮)

=2000x2.5x9000=45000000

(3)計算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)

建筑費(fèi)=阮)

3000x2000x2.5=15000000

專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)xlO%

=15000000xlO%

=1500000(元)

(4)計算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)

銷售費(fèi)用=45000000x2.5%=1125000(元)

銷售稅費(fèi)=45000000￡5%=2925000(元)

(5)計算利潤

利潤=（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）xlO%

=（地價xl6500000）xlO%

（6）計算利息

利息二地價

x[（1+6%）2-1]+（15000000+1500000）x[（1+6%）i-l]

=0.1236x地價+990000

（7）求取地價

地價二45000000-16500000?1125000-2925000

-0.1x地價-1650000-0.1236乂地價-990000

地價=21810000+1.2236=17824452（元）

（8）評價結(jié)果

單位地價=1782445+2000=8912（元/平方米）

樓面地價=8912+2.5=3565（元/平方米）

五、基準(zhǔn)地價修正法

（一）基準(zhǔn)地價法的含義

基準(zhǔn)地價，是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住

宅、M等各類用地和綜合土地級^的土地使用權(quán)的平均價格。從其

定義可以看出，基準(zhǔn)地價不同于宗地地價，它有一個重要特點(diǎn)，是特

定區(qū)域的平均價格，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。

（二）基準(zhǔn)地價測算的基本思路

基準(zhǔn)地價測算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、

出租和房屋出租、買賣等材料，分別采用多種方法試算樣點(diǎn)地價，對

樣點(diǎn)地價經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)

宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價求取基準(zhǔn)地價。

基準(zhǔn)地價確定后，還要評估標(biāo)定地價。標(biāo)定地價是市、縣政府根

據(jù)需要評估的宗地在正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理的條件下，在

一定使用年限內(nèi)的價值。標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)

±i也使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評

估,也可以利用房地產(chǎn)市場交易資料，采用宗地評估的T殳方法評估。

因此，在基準(zhǔn)地價評估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，

以滿足評估標(biāo)的地價的需要。

(三)基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)與作用

1.基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)

基準(zhǔn)地價一般具有下列特點(diǎn)：

(1)基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格。這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可

以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者

結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。

(2)基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格。

(3)因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格。

(4)基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)。

(5)基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。

(6)基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的特定時點(diǎn)的價格。

2.基準(zhǔn)地價的作用

(1)具有政府公告作用；

(2)是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；

(3)是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

(5)是進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；

(6)引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

(四)基準(zhǔn)地價修正法的基本思路

基準(zhǔn)地價修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等

評估結(jié)果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其

所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)

對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日價值的方法。

在我國許多城市，尤其是房地產(chǎn)市場不太發(fā)達(dá)的城市，基準(zhǔn)地價修正

法也是常用的方法。

基準(zhǔn)地價修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件

下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場中，

應(yīng)當(dāng)具有相似的價格?；鶞?zhǔn)地價是某級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地

使用權(quán)平均價格，基準(zhǔn)地價相對應(yīng)的土地條件，是土地級別或均質(zhì)地

域內(nèi)該類用途土地的平均條件。因此，通過被估宗地條件與級別或區(qū)

域內(nèi)同類用地平均條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個別條件、

使用年期、容積率和價格期日等方面的差異,對照因素修正系數(shù)表選

取適宜的修正系數(shù)，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，即可得到被估宗地地價。

(五)基準(zhǔn)地價修正法的適用范圍

1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)土地評估，即該城市具備基準(zhǔn)

地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。

2.基準(zhǔn)地價修正法可在短時間內(nèi)大批量的進(jìn)行宗地價格的評估，

因此，可快速方便地進(jìn)行大面積的、數(shù)量眾多的土地價值評估。

3.基準(zhǔn)地價修正法的估價精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的

精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，

而作為一種輔助方法。

（六）基準(zhǔn)地價修正法評估的程序

L收集、整理土地定級估價成果資料

定級估價資料是采用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地地價必不可少的

基礎(chǔ)性資料。因此在評估前必須收集當(dāng)?shù)囟壒纼r的成果資料，主要

包括土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖、樣點(diǎn)地價分布圖、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)

地價修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說明表等，并歸納、整理和分析，

作為宗地評估的基礎(chǔ)資料。

2.確定修正系數(shù)表

根據(jù)被估宗地的位置、用途、所處的土地級別、所對應(yīng)的基準(zhǔn)地

價，確定相應(yīng)的因素條件說明表和因素修正系數(shù)表，以確定地價修正

的基礎(chǔ)和需要調(diào)查的影響因素項(xiàng)目。

3.調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件

按照與被估宗地所處級別和用途相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表

和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調(diào)查項(xiàng)目，

調(diào)查項(xiàng)目應(yīng)與修正系數(shù)表中的因素一致。

宗地因素指標(biāo)的調(diào)查，應(yīng)充分利用已收集的資料和土地登記資料

及有關(guān)圖件，不能滿足需要的，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查采樣，在調(diào)查基礎(chǔ)上,

整理歸納宗地地價因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。

4.制定被估宗地因素修正系數(shù)

根據(jù)每個因素的指標(biāo)值，查對相對應(yīng)用途土地的基準(zhǔn)地價影響因

素指標(biāo)說明表，確定因素指標(biāo)對應(yīng)的優(yōu)劣狀況；按優(yōu)劣狀況再查對基

準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，得到該因素的修正系數(shù)。對所有影響宗地地價的

因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數(shù)。

5.確定被估宗地使用年限修正系數(shù)

基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限，是個用途土地使用權(quán)的最高出讓年

期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。

土地使用年期修正系數(shù)可按下式計算：

式中：y一宗地使用年期修正系數(shù)；

r——土地資本化率；

m一被估宗地可使用年期；

n一該用途土地法定最高出讓年期。

6.確定期日修正系數(shù)

基準(zhǔn)地價對應(yīng)的是基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日的地價水平，隨著時間的

遷移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進(jìn)行期日修正，把

基準(zhǔn)地價對應(yīng)的地價水平修正到宗地地價評估基準(zhǔn)日時的地價水平。

期日修正一般可以根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進(jìn)行。

7.確定容積率修正系數(shù)

這是一個非常重要的修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價對用的是該用途土地在

該級別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，

同時容積率對地價的影響也非常大，并且在同一個級別區(qū)域內(nèi)，各宗

地的容積率的差別甚至很大，因此，一定要重視容積率的修正。也就

是說，必須將趨于平均容積率下的地價水平修正到宗地實(shí)際容積率水

平下的價格。

8.評估宗地地價

依據(jù)前面的分析和計算得到的修正系數(shù)，按下式求算待估宗地的

價水平。

待估宗地地價二待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價x年期修正系數(shù)

期日修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x其他因素修正系數(shù)

六、路線價法

（一）路線價法的含義

路線價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在

特定街道上設(shè)定單價，并依次單價配合深度百分率表及其他修正率

表,用數(shù)學(xué)方法來計算臨街同一街道的宗地地價的一種評估方法。與

市場法、收益法等對個別宗地地價評估方法相比，這種方法能對大量

土地迅速進(jìn)行評估，是評估大量土地的一種常用方法。

所謂路線價,是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地,

設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價。路線價法

在英美早已施行，應(yīng)用于課稅標(biāo)準(zhǔn)價格的評定。1923年，日本采用

這種方法，在關(guān)東大地震后為復(fù)興城市辦理市地重劃事業(yè)時，用于確

定補(bǔ)償金額標(biāo)準(zhǔn),以后在課稅方面也采用這種方法評估。

（二）路線價法的理論依據(jù)

路線價法認(rèn)為，市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關(guān)系很

大，土地價值隨臨街深度而遞減，一宗土地越接近道路部分的價值越

高,離開街道愈遠(yuǎn)價值愈低。臨街同一街道的宗地根據(jù)其地價的相似

性，可劃分為不同的地價區(qū)段。在同一路線價區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然地

價基本接近，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差

異，地價也會出現(xiàn)差異，所以需制定各種修正率，對路線價進(jìn)彳亍調(diào)整。

因此，路線價法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位

地價，可看做比較實(shí)例，對路線價進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。

（三）路線價法的計算公式

路線價法的計算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)

方式：

宗地總價二路線價x深度百分率x臨街寬度

如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、

梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：

宗地總價二路線價x深度百分率x臨街寬度x其他條件修正率

或

宗地總價二路線價X深度百分率X臨街寬度X其他條件修正額

（四）路線價的適用范圍

一般的土地評估方法如收益法、市場法僅適用于對單個宗地進(jìn)行

評估，而路線價法則適用于同時對大量土地進(jìn)行評估,特別適用于土

地課稅、±1也重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行兩古

的場合。路線價法是否運(yùn)用得當(dāng)，還依賴于較為完整的道路系綺口排

列整齊的宗地，以及完善合理的深度修正率表和其他條件修正率。

（五）路線價法的程序

路線價法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價區(qū)段的劃分、標(biāo)

準(zhǔn)深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的

制作、宗地價值的計算。

1.路線價區(qū)段的劃分

地價相近、地段相連的地段一般劃分為同一路線價區(qū)段，路線價

區(qū)段為帶狀地段。街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度稱為路線價區(qū)

段長度。路線價區(qū)段T殳以路線價顯著增減的地點(diǎn)為界。原則上街道

不同的路段，路線價也不相同，如果街道一側(cè)的繁華狀況與對側(cè)有顯

著差異，同一路段也可劃分為兩種不同的路線價。繁華街道有時需要

附設(shè)不同的路線價，住宅區(qū)用地區(qū)位差異較小，所以住宅區(qū)的路線價

區(qū)段較長，甚至幾個街道路線價區(qū)段都相同。

路線價區(qū)段劃分完畢，對每一路線價區(qū)段求取該路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)

準(zhǔn)宗地的平均地價，附設(shè)于該路線價區(qū)段上。

2.標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格，路線價的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗

地面積。標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定

的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度，是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨界深

度。臨街深度，是指宗地離開街道的垂直距離。標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積大小

隨各國而異。美國為使城市土地的面積單位計算容易，把位于街區(qū)中

間1英尺、深100英尺（30.48米）的細(xì)長形地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。

日本的標(biāo)準(zhǔn)宗地為寬3.63米、深16.36米的長方形土地。實(shí)際評估

中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。

3.路線價的評估

路線價的決定,主要采取兩種方法：第一種是由熟練地評估員依

買賣實(shí)例用市場法等基本評估方法確定；第二種是采用評分方式，將

形成土地價格的各種因素分成幾類分別加以評分，然后合計，換算成

附設(shè)于路線價上的點(diǎn)數(shù)。

第一種方法是各國通用的方法。根據(jù)選定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的形狀、大

小，然后評估標(biāo)準(zhǔn)宗地價格，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地價格水平及街道狀況、公

共設(shè)施的接近情況、土地利用狀況劃分地價區(qū)段，附設(shè)路線價。標(biāo)準(zhǔn)

宗地價格的計算適用宗地地價計算方法，如收益法、市場法等。在應(yīng)

用市場法評估標(biāo)準(zhǔn)宗地價格時，應(yīng)對評價區(qū)域調(diào)查的買賣實(shí)例宗地進(jìn)

行地價影響因素分析，實(shí)例宗地條件如果與標(biāo)準(zhǔn)宗地條件不同，應(yīng)對

不同條件部分進(jìn)行因素修正，由此求得標(biāo)準(zhǔn)宗地的正常買賣價格。不

同地段的標(biāo)準(zhǔn)宗地價格應(yīng)能反映區(qū)位差異，互相均衡。

4.深度百分率表的制作

深度百分率又稱深度指數(shù)，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

深度百分率表又稱深度質(zhì)數(shù)表，深度百分率表的制作是路線價法的難

點(diǎn)和關(guān)鍵所在。路線價法在美國由來已久，長久以來根據(jù)豐富的實(shí)際

資料，制定了各種路線價法則，如四三二一法則、蘇慕斯法則（克利

夫蘭法則）、霍夫曼法則、哈柏法則、爰迪生法則等。

5.宗地價值的計算

依據(jù)路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價法計

算公式，則可以計算得到宗地價值。

6.深度百分率表

臨街同一街道的土地，路線價雖然相同，但由于宗地的寬度、深

度、形狀、面積不同，單位面積的價格也不同。在影響地價的因素當(dāng)

中，深度對地價影響較大?，F(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米

的長方形宗地，每平方米平均單價為A元，則該宗地的總價格為mnA

元，如下圖所示。

對上圖所示的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位（在此

設(shè)為1米）區(qū)分成n快細(xì)片土地，從臨街方向起依次每片土地的單

位面積價格為a,a,a,a，且a>a>a,因?yàn)榈貕K愈接

12n—1n12n

近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即

a與a之差最大，a與a之差次之，依次縮小，參見上圖土地價值與

1223

地塊臨街距離關(guān)系曲線。由此土地總價值為：

mnA=ma+ma+...+ma+ma

12n—1n

從而

A=（a+a+...+a+a）+n

12n-1n

即土地單位面積價格等于各地塊單位面積價格的面積加權(quán)平均

值。如將各小地塊單位面積價格以百分率表示，即為單獨(dú)深度百分率。

深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨(dú)深度百分率、累計

深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深

度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

單獨(dú)深度百分率的表現(xiàn)為：

a>a>a>…〉a>a

123n—1n

累計深度百分率變現(xiàn)為：

a<a+a>a+a+a<???<a+a+???+a

11212312n

T殳來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%,平均深度

百分率與累計深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：

平均深度百分率二累計深度百分率X標(biāo)準(zhǔn)深度一宗地深度

制作深度百分率表，要考慮以下幾個方面：（1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度;

（2）確定級距;（3）確定單獨(dú)深度百分率；（4）根據(jù)需要采用累計

或平均深度百分率。

根據(jù)深度百分率表的制作要求，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均深度百分率

（平均單價）作為100%,將單獨(dú)深度百分率、平均深度百分率、累

計深度百分率綜合制成一表，即得到深度百分率表。

下面以四三二一法則為例，說明深度百分率的制作方法。

如下圖所示，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺（30.48米）的宗地，每25

英尺（7.62米）其單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、

8%、7%和6%,求出其深度百分率表。

累計、平均深度百分率的計算示例如下：

50英尺（15.24米）的累計深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的單獨(dú)深度百分率加上后25英尺（7.62米）的單獨(dú)深度百分率,

即：40%+30%=70%o

50英尺（15.24米）的平均深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的單獨(dú)深度百分率加上后25英尺（7.62米）的單獨(dú)深度百分率

除以50%,即（40%+30%）x100+50=140%。

75英尺（22.86米）的平均深度百分率為：（40%+30%+20%）

X100+75=120%。

根據(jù)同樣的計算方法，得到下表。

7,幾個路線法則介紹

歐美國家很早就將路線價法應(yīng)用于課稅之上，下面主要介紹歐美

國家著名的幾種路線價法則。

1）四三二一法則

四三二一法則（4-3-2-lRule）,是將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺（30.48

米）的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，即由臨街面算起，第

T25英尺（7.62米）的價值為路線價的40%,第二個25英尺（7.62

米）的價值為路線價的30%,第三個25英尺（7.62米）的價值為

20%,第四個25英尺（7.62米）的價值為10%。如果超過100英

尺（30.48米），則需用九八七六法則來補(bǔ)充。即超過100英尺（30.48

米）的第一個25英尺（7.62米犯勺價值為路線價的9%,第二個25

英尺（7.62米）的價值為8%,第三個25英尺（7.62米）的價值為

7%,第四個25英尺（7.62米）的價值為6%。

應(yīng)用四三二一法則評估，簡明易記，但因深度劃分過于粗略，可

能出現(xiàn)評估不夠精細(xì)的問題。

2）蘇慕斯法則

蘇慕斯法則（SomersRule）,是由蘇慕斯（WiliamA.Somers）

根據(jù)其多年實(shí)踐經(jīng)瞼，并經(jīng)對眾多的買賣實(shí)例價格調(diào)查比較后創(chuàng)立

的。蘇慕斯經(jīng)過調(diào)查證明，100英尺（30.48米）深的土地價值，前

半臨街50英尺（15.24米）部分占全宗地總價的72.5%,后半50

英尺（15.24米）部分占27.5%,若再深50英尺Q5.24米）,則該

宗地所增的價值僅為15%。其深度百分率即在這種價值分配原則下

所擬定。由于蘇慕斯法則在美國俄亥俄州薪I」夫蘭市應(yīng)用而著名，因

此一般將其稱為克利夫蘭法則（ClevelandRule）。

3）霍夫曼法則

霍夫曼法則（HoffmanRule）,是1866年由紐約市法官霍夫曼

（Hoffman）所創(chuàng)造的，是最先被承認(rèn)對于各種深度的宗地評估的

法則?；舴蚵▌t認(rèn)為：深度為100英尺（30.48米）的宗地，在最

初50英尺Q5.24米）的價值應(yīng)占全宗地價值的2/3。在此基礎(chǔ)上,

則深度100英尺（30.48米）的宗地,最初的25英尺（7.62米）等

于37.5%;最初的一半，即50英尺（15.24米）等于67%;75英

尺（22.86米）等于87.7%;全體的100英尺（30.48米）等于100%。

在霍夫曼之后，尼爾（Neil）修正了霍夫曼法則，由此創(chuàng)造了所

謂的霍夫曼---尼爾法則（Hoffman-------NeilRule）o

4）哈柏法則

哈柏法則（HarperRule）創(chuàng)設(shè)于英國，該法則認(rèn)為一宗土地的

價值與其深度的平方根成正比，即深度百分率為其深度的平方根的

10倍。也即深度百分率二（10x麻1）%o例如，一宗50英尺（15.24

米）深的土地價值，即相當(dāng)于100英尺（30.48米）深土地價值的

70%。因?yàn)樯疃劝俜致?（10x%%,約等于70%。但標(biāo)準(zhǔn)深度

不一定為100英尺（30.48米），所以修訂的哈柏法則認(rèn)為：

深度百分率二也給深度x100%

J標(biāo)準(zhǔn)深度

路線價法的應(yīng)用舉例

現(xiàn)句缶街宗地A、B、C、D和E,如圖所示，深度分別為25英

尺、50頰、75頰、100期和125頰，簸分別為10頰、

10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路線價為2000元?dú)洺撸?/p>

設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，試運(yùn)用四三二一法則計算各宗土地的價值。

A=2000x0.4x10=8000（元）

B=2000x0.7x10=14000阮）

B=2000x0.9x20=36000阮）

B=2000xl.Ox20=40000（元）

B=2000x（1.0+0.09）x30=65400（元）

七、房地產(chǎn)價格指數(shù)

房地產(chǎn)價格指數(shù)（Realestatepriceindex）是反映房地產(chǎn)價格

變動趨期口變動程度的相對數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在

不同時期的漲跌幅度。

（一）指數(shù)種類

1.房屋銷售價格指數(shù)

房屋銷售價格指數(shù)是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨

勢的相對數(shù)，它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅

度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動

情況。

房屋銷售價格指數(shù)的優(yōu)點(diǎn)是〃同質(zhì)可比〃，這種方法反映的是排

除房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷售結(jié)構(gòu)因素影響之后，由于供

求關(guān)系及成本波動等因素帶來的價格變動。

2.房屋租賃價格指數(shù)

房屋租賃價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房屋租賃價格總水平變動

趨期口變動程度的相對數(shù)。

房地產(chǎn)租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權(quán)所取得租金的

價格。

房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權(quán)。它包括住宅租賃、

辦公用房租賃、商業(yè)用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房

租賃五部分。

3.土地交易土地交易價格指數(shù)

土地交易價格指數(shù)指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品

房開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價格的變動趨期口程度

的相對數(shù)。

土地交易價格是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房

開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價格，不包括土地的后繼

開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。它包括居民住宅用地、工

業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服

務(wù)用房等其他綜合月地四部分。土地交易價格指數(shù)，就是指反映一定

時期內(nèi)土地交易價格變動趨期口變動程度的相對數(shù)。

土地交易價格指數(shù)的主要分類為住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅

游用地等。

這三套指數(shù)的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。

(二)指數(shù)編制

1.房地產(chǎn)價格調(diào)查的任務(wù)

(1)調(diào)查和搜集全社會及各類房屋銷售與租賃價格資料，掌握

各種平均價格。

(2)編制與房屋銷售、租賃以及土地交易等經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的各

種價格指數(shù)，準(zhǔn)確地反映全社會及各類房地產(chǎn)價格變動幅度和變動趨

勢。

(3)結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的投資規(guī)模、投資效益和投資總額

等主要指^,房地產(chǎn)價格指數(shù)積極開展統(tǒng)計分析，及時反映新情況和

新問題，為國家宏觀決策服務(wù)。

(4)定期向社會公布房地產(chǎn)價格信息，為社會主義市場經(jīng)濟(jì)建

設(shè)服務(wù)。

2.房地產(chǎn)價格調(diào)查的內(nèi)容

(1)房屋銷售價格。從進(jìn)入房地產(chǎn)市場的渠道看，房屋銷售價

格包括商品房銷售價格、公房銷售價格和私房銷售價格三部分。房

地產(chǎn)價格指數(shù)

(2)房屋租賃價格。房屋租賃價格包括住宅、辦公用房、商業(yè)

用房和廠房倉庫四部分。

(3)土地交易價格。土地交易價格包括居民住宅用地、工業(yè)用

地、商業(yè)旅游娛樂用地和其他用地四部分。

3.房地產(chǎn)價格調(diào)查對象

涉及各級政府房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、

有關(guān)企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體及部分居民。

4.房地產(chǎn)價格調(diào)查方法

重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合。

5.房地產(chǎn)價格調(diào)查方式

報表與走訪相結(jié)合。

6.選擇調(diào)查單位和調(diào)查項(xiàng)目的原則

(1)代表性強(qiáng)。(2)要兼顧各種用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。(3)兼顧

不同地理位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目。(4)兼顧不同經(jīng)濟(jì)類型的調(diào)查單位，

7.保證調(diào)查資料的代表性

各地每月都要調(diào)查一次房地產(chǎn)價格及數(shù)量、金額。季度數(shù)量、金

額由該季三個月的實(shí)際交易數(shù)相加求得，季度價格則由該季三個月的

調(diào)查樣本價格算術(shù)平均求得。

8.房地產(chǎn)價格調(diào)查要考慮

房跳型、所處地段、房屋結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的T性，保證基期、

報告期價格的可比性。當(dāng)基期價格沒有時，可通過以下方法推算：

（1）用同類房屋、同級地段（同級地段內(nèi)繁華位置接近）、同樣

結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷售（租賃）價格替代。

（2）根據(jù)同類房屋、同級地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售（租賃）價

格的變動幅度，推算基期價格?；趦r格二報告期價格/（同類房屋、

同級地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均價格變動幅度+1）房地產(chǎn)價格指數(shù)

（3）可用當(dāng)?shù)鼗谕壍囟?、同類房屋同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售（租

賃）價格替代。

（4）可通過房地產(chǎn)開發(fā)（銷售）商、土地管理局和房管部門的有

關(guān)專家進(jìn)行科學(xué)評估測算。

（三）國內(nèi)外指數(shù)編制方法比較

1.房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法綜述

目前，世界各國的房地產(chǎn)價格指數(shù)種類很多，其編制方法也多種

多樣。歸結(jié)起來，這些方法可分為以下五種：

Q）成本投放法（InputCostMethod）

成本投入法是根據(jù)營造各項(xiàng)投入成本（包括材料及人工費(fèi)用等）

的變化情況，以算術(shù)平均法來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)的方法，是早期的

房地產(chǎn)價格指數(shù)的重要編制方法。

（2）中位數(shù)價格法（MediaSalePrice）

中位數(shù)價格法是選取地產(chǎn)售價的中位數(shù)來編制價格指數(shù)的方法。

房地產(chǎn)市場價格易受極端值（即最高、最低價）影響，而中位數(shù)價格能

反映市場變動的集中趨勢，代表性比較強(qiáng)。

⑶重復(fù)交易法(RepeatSaleMethod)Baily,Muth和

Noursel963年提出的重復(fù)售出模型。根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時期

售出的價格來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。該方法的優(yōu)點(diǎn)是基于同一宗房

地產(chǎn)的價格變化運(yùn)行。在剔除標(biāo)的物折舊的影響后，根據(jù)重復(fù)交易法

編制的指數(shù)可以滿足房地產(chǎn)價格〃同質(zhì)性”的需要。

(4)特征價格法(HedonicPriceMethod)特征價格法，又稱

Hedonic模型法和效用估價法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，

而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)

量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地

產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)

的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質(zhì)因素

拆離，以反映純粹價格的變化。

(5)混合模型(PooledMethod)鑒于特征價格模型和重復(fù)售

出模型的缺陷，CaseK.E.和QuigleyJ.M在1991年提出了將二者

混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機(jī)誤差變量方差的方法。該

方法被稱為〃混合方法〃，又稱PooledGLS模型。1997R.Carter

HilLJ.R.KnightC.F.Sirmans對PooledGLS模型進(jìn)行了改進(jìn)，

提出基于最大似然估計法(MLE)的PooledMLE模型。

2.國內(nèi)房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制

以〃中房指數(shù)〃為例我國房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)育不完善,對

房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制最直接的影響是房地產(chǎn)交易案例少、交易價格

不公開、交易資料不全面。與此相應(yīng)的是目前我國包括〃中房指數(shù)〃

在內(nèi)的十余種房地產(chǎn)指數(shù)，均存在著編制理論不完善和實(shí)際操作不規(guī)

范等問題。

(1)中房指數(shù)的編制方法中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對市

場商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，

然后對樣本進(jìn)行較長時間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為四

大類：以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，各城市的四類

物業(yè)的銷售價格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物

業(yè)的銷售量為權(quán)計算四類物業(yè)的平均價格，最后將這四類物業(yè)的平均

價格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格。并以此平均價格作為各城市

的物業(yè)匕蹄交價格，運(yùn)用下列公式計算各城市的房地產(chǎn)價格指數(shù)：某時

期城市房地產(chǎn)價格指數(shù)二某時期該城市物業(yè)比較價格/1994年11.月

北京物業(yè)比較價格x100%中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，以基期

商品房比較價格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn),屬于定基指數(shù)；計

算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?；?/p>

與權(quán)數(shù)在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與

吸

(2)中房指數(shù)編制方法的缺陷中房指數(shù)雖然開創(chuàng)了中國大陸現(xiàn)

行房地產(chǎn)價格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但在具體編制

技術(shù)方法仍有不足，需進(jìn)一步完善。

1)指數(shù)測算方法不完善

現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動，公式所選用的權(quán)重

是報告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定的(即基期)的

物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)

變動，使得指數(shù)變動完全表現(xiàn)為物業(yè)價格的變化?，F(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則

操作簡便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方

式，則會在指數(shù)中包含非價格變化因素。

為了解決這一問題，中房指數(shù)在目前的實(shí)際操作中多先用同一項(xiàng)

目。同一小區(qū)的物業(yè)價格樣點(diǎn)。這其實(shí)是借鑒了重復(fù)交易法的思想。

但是，由于中國各地區(qū)的二手房市場遠(yuǎn)未放開，所以采用這種變通的

做法在理論上還存在著很多問題，在現(xiàn)實(shí)操作中也是一時之計，并未

形成一套規(guī)范的制度。同樣，偉業(yè)指數(shù)、上房50指數(shù)等也都存在著

指數(shù)理論基礎(chǔ)不完善的問題。

2）樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，

為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本

區(qū)硼口物業(yè)類型分布、樣本轆的及時更新、樣本轆的真實(shí)性和連

續(xù)性等。目前在房地產(chǎn)指數(shù)編制的樣本數(shù)據(jù)方面存在著樣本規(guī)模小、

樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時效性、連續(xù)性、真

實(shí)性等問題。

3）指數(shù)的應(yīng)用受限制目前我國各類房地產(chǎn)指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚

嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動與市場的

實(shí)際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如，目前我

國的各類房地產(chǎn)指數(shù)大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是

上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的

歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商、投資者則往往更加關(guān)心市場的未來

走勢。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。

另一方面，囿于國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)指數(shù)

的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對市場研究工作的輕

視甚至忽視等原因,房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。包括中房

指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報告、市場分析報告等也大都

存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只

是進(jìn)行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。

八、需求法

這種估價方法的誕生過程是《選房比較表》幫助買房客戶評選房

產(chǎn)優(yōu)劣的過程中發(fā)現(xiàn)的——買房人對某套房產(chǎn)的滿意度的多少，直接

影響成交價的高低，如果我們能把這種滿意度以價格的形式量化出

來，并做適當(dāng)?shù)男拚纯紤]供需平衡等市場調(diào)節(jié)因素），那么這就是

一種新的估價方法的技術(shù)路線。

既然我們從供方的成本賣價入手，可以發(fā)現(xiàn)成本法。那么，市場

成交價是供需雙方博弈的結(jié)果，我們從需求方的買價入手，就可以找

得到另一種和成本法可以相互參照的新估價法。這就是今天我向大家

介紹的一需求法。

成本法是站在供應(yīng)方的角度，將供應(yīng)方的付出（成本）價格化并

疊加，最后通過市場供需調(diào)整，得到最終價格結(jié)果。

那么做為成本法的〃姊妹法〃一需求法，它則是站在需求方的

角度，將某套房產(chǎn)在需求方心中的滿意度價格化，再通過適當(dāng)?shù)氖袌?/p>

供需調(diào)整，得到最終價格結(jié)果。

我們可以假設(shè)市場上存在一名十分理智的消費(fèi)者，他能代表市場

上絕大多數(shù)需方的客觀購房標(biāo)準(zhǔn)，他會對滿足自己心理需求好的房產(chǎn)

出較高的價格，而對滿足自己理需求差的房產(chǎn)出較低的價格。那么,

將他的〃總滿意度〃量化成價格后，進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌稣{(diào)整，就可以得

到該房產(chǎn)在市場中的客觀合理價格。

衡量這名客觀消費(fèi)者心中的〃總滿意度價格〃可以用累加法和扣

減法，其原理分別如下：

1、需求累加法

成本法是將各項(xiàng)成本量化后累加。

那么，需求累加法就是將需求方設(shè)想該房購買后的滿意度，量化

成價格后累加，公式如下：

該房產(chǎn)需求價格=底層次的居住滿意度價格+中層次的居住滿意

度價格+高層次的居住滿意度價格

底層次的居住滿意度包括：最原始的遮風(fēng)、擋雨、休息、避獸等

與生存有關(guān)的需求滿意度；

中層次的居住滿意度包括：位置、環(huán)境、樓層、朝向、配套等與

生活有關(guān)的需求滿意度；

高層次的居住滿意度包括：榮譽(yù)感、炫耀感、堪輿等屬于高階精

神層次的需求滿意度；

將上屬三個層次的居住滿意度量化成價格后累加，即是該房產(chǎn)的

價格。

例如，知道客觀消費(fèi)者愿意為某房產(chǎn)帶給他的底層次居住滿意度

（遮風(fēng)、擋雨、休息、避獸等）支付2000元/平米,為其能帶來的中層

次居住滿M度（位置、環(huán)境、樓層、朝向、配套等）支付1000元/平米，

為其能帶來的高層次居住滿意度（榮譽(yù)感、炫耀感、堪輿等）支付500

元/平米，那么不考慮市場因素（即賣方因素）的影響，這套房產(chǎn)的

評估價即為2000+1000+500=3500元/平米。

但是,量化這三種層次的滿意度在實(shí)踐操作中難度相當(dāng)大,因此，

我們不推薦采用這種累加方式，而建議采用接下來談到的扣減法。

2、扣減法

扣減法的思路是當(dāng)為某房產(chǎn)估價時，假設(shè)客觀需求者會為完全滿

意的房產(chǎn)出最高的價格，那么減去對該房產(chǎn)的不滿意分項(xiàng)的量化價

格，即是該房產(chǎn)的需求方價格，再對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌鲂拚?，即得給

房產(chǎn)的評估價格。

扣減法的公式：

客觀需求者所出的最高價格=該需求者對某房產(chǎn)完全滿意時所

出的價格

估價對象房產(chǎn)的需求價格二客觀需求者對該類房產(chǎn)最滿意時的

最高出價-對該房不滿意度的量化價格

舉例來說,我們先假想一名需求者，他的出價水平和技巧最能代

表購買該估價房產(chǎn)的需求群體，而且我們又知道，當(dāng)有一套很完美的

房產(chǎn)（朝南）對他來說沒有任何缺點(diǎn)，他會出最高價50萬元?，F(xiàn)在

要評估的房產(chǎn)和那套完美的房產(chǎn)相比，只在朝向上稍差一點(diǎn)（朝東），

對該需求者來說，他認(rèn)為如果讓其接受朝向上的不滿意的代價（南朝

向換成東朝向）是1萬元，那么，我們就可以得出那套朝東的估價房

產(chǎn)的需求價格是50-1=49萬。

需求扣減法很象目前拆遷評估中我們所使用的市場法，都是先求

出最高值（周邊新建商品房均價），然后扣減。但是需求法的立足點(diǎn)

是需求的滿意度的量化價格，它是從需方角度去考慮的，和成本法一

樣,需求法首先只站在了市場的一邊，既買方的角度去計算（成本法

則從賣方或供方角度入手）；而市場法調(diào)整的立足點(diǎn)是狀況、情況和

時間三要素，這三點(diǎn)都是從供需雙方的角度去考慮的。

扣減法的具體步驟為：

1）確定待估價房產(chǎn)的檔次類型；

2）分析該類房產(chǎn)的主力需求群（更準(zhǔn)確地說,就是客觀需求群）；

3）核算該需求辭中的最大支付價格（該需求群對某房產(chǎn)完全滿意

時所出的價格）；

4）分析其購房的考慮因素；

5）從該需求群的角度，對估價房產(chǎn)的各因素評分并量化不滿意

度；

6）用〃最大支付價格〃一〃量化的不滿意度價格〃=〃需舫

愿意付出的房價〃；

7）對上一步的價格進(jìn)行市場修正，得出最終評估價格。

完全滿意時所出的最高價格，可以用房價收入比等數(shù)據(jù)計算。

不滿意度的量化價格，可以用和市場法的狀況調(diào)整相類似的方法

如對需方購房消費(fèi)習(xí)慣的調(diào)查統(tǒng)計來計算。

以下我們舉例說明需求法的具體計算過程：

需求扣減法的實(shí)例

評估某小區(qū)某套房產(chǎn)的公開市場價格。

一、客觀需求者所出的最高價格

客觀需求者所出的最高價格二該需求者對某房產(chǎn)完全滿意時所

出的價格

對于客觀需求者所出的最高價格，可以通過對同類房產(chǎn)消費(fèi)者的

市場調(diào)查分析得出。一般來說，不同的消費(fèi)群體所愿出的最高價格會

有所不同。

該小區(qū)屬于A市的中檔類型的商品房，主要消費(fèi)群體經(jīng)調(diào)查后,

確認(rèn)為中等收入水平的本市居民。

全固居2009年A市政府部門公布的市人均收入水平報告，該市中

等收入水平的居民月收入為3240元/月，戶收入為6500元/月。

綜合分析該群體的房產(chǎn)消費(fèi)水平和A市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，我們

認(rèn)為該消費(fèi)群體能承受的最大購房價格的房