控制地下車庫方式

居住區(qū)配建停車位專項(xiàng)研究參與研究人員：閆偉陳希APFT現(xiàn)狀市場情況[1]市場情況車位價(jià)格上漲迅猛：2012年北京新房車位成交的價(jià)格平均每個(gè)車位達(dá)到了17.6萬元。豪宅項(xiàng)目的停車位價(jià)格更是超過了50萬元/個(gè)，售價(jià)最高的霞公府車位已經(jīng)達(dá)到了80萬元/個(gè)。車位價(jià)格漲幅超過10倍，遠(yuǎn)高于同期房價(jià)的增速。核心區(qū)域一“位”難求：隨著生活水平的提高，每戶家庭在兩輛車以上已成趨勢，但現(xiàn)在普通住宅社區(qū)的車位配比往往還達(dá)不到1：2，正常是在1：1，車位短缺現(xiàn)象未來還會(huì)延續(xù)。以北京為例買還是租是個(gè)問題：不少新房車位通常有租和買兩種選擇，租車位每月通常在300元到500元不等，而買一個(gè)車位價(jià)格已經(jīng)超過15萬，在選擇租還是買的問題上不少購房者難以取舍。銷售模式優(yōu)化車位情況[2]車位形式地面停車位地下停車庫地上架空層停車位立體機(jī)械化停車半地下車庫目前，地面停車位和地下停車庫是最廣泛運(yùn)用形式。停車樓成本及收益比較成本：主要投入是鋪裝費(fèi)用（能夠和綠化相結(jié)合）；收益：租金標(biāo)準(zhǔn)受政策限制。成本：主要成本投入為地上建筑成本（約1500-2000元/平米）；收益：可售可租，資金回收方式和時(shí)間比較靈活。成本：地下部分建安成本（約2200-3000元/平米）；收益：人防部分無法銷售，只能通過出租產(chǎn)生收益，非人防部分在條件允許下可供銷售，通過銷售較快的回收投資。停車樓地面停車地下停車成本：主要成本投入為設(shè)備投入成本和后期設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)與維修保養(yǎng)成本；收益：此類產(chǎn)品只能租不能售，租價(jià)水平一般，資金回收方式和速度不理想。成本：建安成本（約1500-2000元/平米），收益：層高2.2米以下不能銷售、2.2米以上可以銷售；該類型產(chǎn)品租售價(jià)格適中；資金回收方式和速度比較靈活。成本：地上建安成本和土地成本（約1500元/平米），收益：有經(jīng)營性和非經(jīng)營性之分，經(jīng)營性架空層在條件允許下可供銷售，其他只能租不能售。該形式產(chǎn)品價(jià)格較高，資金回收方式和速度比較靈活。半地下架空層機(jī)械停車地面停車存在問題空間小假設(shè)每戶0.8-1個(gè)車位，當(dāng)容積率增加至2.5時(shí)，若全部采用地面停車將占用地面積的88%-100%，極大影響綠化以及舒適度。交通難大量地面停車會(huì)加大行人與機(jī)動(dòng)車的交通組織難度，造成居住區(qū)內(nèi)交通問題。保護(hù)少目前車輛檔次逐步上升，業(yè)主對(duì)停車環(huán)境要求提高，地面停車無法起到有效保護(hù)車輛的作用WHY？無法適應(yīng)未來城區(qū)住宅發(fā)展趨勢WHY？成本高地下車庫單方造價(jià)約2200~3000元/平方米；相比地面造價(jià)至少高出25%~50%！問題多部分小區(qū)無直通地下電梯，取車速度慢，出行不方便；物業(yè)管理盲點(diǎn)，極易出現(xiàn)各種突發(fā)意外事件。環(huán)境差地下車庫無自然采光、通風(fēng)，衛(wèi)生條件差。地下車庫存在問題有待進(jìn)一步優(yōu)化其余停車方式分析半地下停車架空層停車停車樓機(jī)械停車接受程度方便程度管理難度空間利用率景觀影響程度較好比較方便較低較低有一定影響較差一般較低高影響很大車位敏感點(diǎn)分析1、車位配比

目前居住區(qū)停車問題嚴(yán)重，大部分項(xiàng)目無法滿業(yè)主需求，所以車位配比應(yīng)作為項(xiàng)目核心指標(biāo)看待；

2、車庫布局、車位尺寸、規(guī)格

根據(jù)項(xiàng)目的客戶定位，確定合理的車庫布局、車位尺寸（車位面積、車道寬度）等，提升項(xiàng)目品質(zhì)；3、車位、車庫配套設(shè)施

照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)不科學(xué)、監(jiān)控系統(tǒng)存在死角、地下車庫排水不暢、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不清晰明確等；

4、停車管理

合理利用小區(qū)內(nèi)的道路，加強(qiáng)停車管理、安全監(jiān)控、適當(dāng)收取停車費(fèi)。大部分城市車位配比嚴(yán)重，項(xiàng)目車位配比指標(biāo)對(duì)購房者選擇的影響越來越大。提高車位配比地下車庫優(yōu)化地下車庫優(yōu)化決定地下車庫成本的因素1、固有因素：是項(xiàng)目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設(shè)計(jì)技術(shù)的影響。2、建材因素：鋼筋、砼含量等建材成本。3、設(shè)計(jì)技術(shù)因素：通過柱網(wǎng)、設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車方式等方式，控制停車率，這直接受設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)水平的影響。排除固有因素及建材因素，如何通過設(shè)計(jì)降低成本?成本控制點(diǎn)4施工裝修標(biāo)準(zhǔn)施工質(zhì)量1面積車位配比出入口數(shù)量單車位尺寸柱網(wǎng)尺寸坡道和車行道尺寸排布方式人防面積大小2埋深層高覆土厚度3平面布局方式外輪廓地下車庫成本控制點(diǎn)車位敏感點(diǎn)分析1、購買車位客戶需求的車位形式多為地下一層或二層，且以地下一層為主；2、租賃客戶需求以地面車位為主，但其中擁有車輛價(jià)格超過15-20萬的客戶更愿意租用地下車庫；3、對(duì)于非常見的架空層停車和半地下停車，客戶普遍可以接受；4、對(duì)于機(jī)械車位客戶反應(yīng)為對(duì)其數(shù)量表示滿意而對(duì)其安全性和便利性普遍不太認(rèn)可；5、這兩類購買了地下車庫車位的客戶更愿意將車停放在樓體距離電梯間較近的位置，樓間靠近電梯的位置客戶接受度也較高；6、客戶對(duì)于地下車庫目前的限高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等方面現(xiàn)狀普遍表示認(rèn)可，更為關(guān)注的因素在于車位數(shù)量和安全性、便捷性；7、在車位產(chǎn)品設(shè)備設(shè)施方面，客戶出于對(duì)車停放的便捷性和安全性考慮，都比較注重車位鎖和車擋的使用，對(duì)于其它附屬設(shè)備設(shè)施也希望增加；8、車輛的價(jià)格直接影響到客戶對(duì)于擁有車位方式的選擇，多數(shù)購買20萬以上車的客戶更接受購買或租賃地下車位；而購買15-20萬以下車的客戶更樂于花更少的錢用于停車，普遍都不會(huì)購買車位。位于都市城區(qū)的改善性購房者和棲居型購房者，對(duì)車位的敏感點(diǎn)分析：相比于一般的環(huán)形布局柱網(wǎng)尺寸進(jìn)深方向——柱距：8.1;跨度方向——跨度：7.8~8.1（排三輛車）；縱向車道寬度：宜控制在5.6m。結(jié)論：1.從中間往兩邊，兩邊是地庫側(cè)墻的情況：單車位指標(biāo)極限值：21.84-22.682.從中間往兩邊，車尾對(duì)車尾的情況：單車位指標(biāo)極限值：21.06-21.87傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)：單向布局模式觀點(diǎn)內(nèi)容觀點(diǎn)內(nèi)容傳統(tǒng)柱網(wǎng)小尺寸柱網(wǎng)與傳統(tǒng)柱網(wǎng)相比，在車尾位置增加一排柱；柱網(wǎng)尺寸變小，梁、板的跨度變小。小柱網(wǎng)特點(diǎn)柱網(wǎng)尺寸柱網(wǎng)尺寸轉(zhuǎn)換7.8~8.1跨度7.7柱距進(jìn)深：8.1進(jìn)深車道進(jìn)深：6100；

車身進(jìn)深：48005.6車道寬

5.6600*600柱尺寸400*500柱網(wǎng)尺寸小尺寸柱網(wǎng)單車位指標(biāo)綜合其他因素，小尺寸柱網(wǎng)至少可節(jié)約10%以上成本！結(jié)論：1.從中間往兩邊，兩邊是地庫側(cè)墻的情況：單車位指標(biāo)極限值：20.79比傳統(tǒng)柱網(wǎng)少1.05—1.892.從中間往兩邊，車尾對(duì)車尾的情況：單車位指標(biāo)極限值：20.14比傳統(tǒng)柱網(wǎng)少0.92—1.73單車位成本可節(jié)約2024—4158元案例合肥萬科，森林公園C2地塊柱網(wǎng)尺寸單車位指標(biāo)純車庫部分23.5含高層地下室及設(shè)備用房29.2地下室部分面積（m2）高層地下室7939設(shè)備用房1913純車庫41253車位數(shù)1749成本節(jié)約20%相比地下車庫與地面車庫，半地下車庫以其先天優(yōu)勢更受業(yè)主歡迎。不過其不適合容積率高、空地少的住宅小區(qū)，特別是市中心的住宅小區(qū)。半地下車庫優(yōu)勢會(huì)呼吸、有陽光易管理，自成景觀造價(jià)低，節(jié)能環(huán)保半地下車庫優(yōu)勢PHOTOPHOTO有助于解決首層住戶的私密性問題和首層住戶房屋的潮濕問題。增加更多的綠化面積，提高樓盤小區(qū)綠化率。節(jié)省了停車場的通風(fēng)照明能源,降低業(yè)主的居住生活成本。易管理，易監(jiān)控，對(duì)樓盤整體營銷有幫助。半地下車庫優(yōu)勢半地下車庫邊界與環(huán)境連接處理當(dāng)邊界位于兩個(gè)環(huán)境要求截然不同的空間時(shí)，空間過渡需用隔離手法處理。車庫與道路：陡坡高差坎

車庫與商業(yè)：高差調(diào)和高差并置隔離手法具體應(yīng)用情況以硬質(zhì)邊界隔離具體表現(xiàn)為墻面、人行道以柔性邊界隔離具體表現(xiàn)為綠化帶、水系半地下車庫邊界與環(huán)境連接處理底層架空，架空層與庭院花園相互滲透，與車庫無連接底層大面積掏空，增強(qiáng)車庫通透性，改善車庫物理環(huán)境底層架空部分，掏空部分，使入戶、車庫、庭院三者并置半地下車庫中央與建筑底部連接處理精致、優(yōu)美的景觀小品半地下車庫中央與景觀連接處理大面積掏空車庫頂板起伏造景抬高一層的城市街道的界面地上車庫做法地上車庫做法6%左右坡道車輛直接入庫采光通風(fēng)減少埋深豎向分析架空一層車位：通風(fēng)采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節(jié)省1300萬元；成本節(jié)約30%創(chuàng)新“停車橋”[3]萬科中糧紫苑停車橋研究C地塊用地面積㎡77942.83總建筑面積㎡175886地上總建筑面積㎡150444住宅總建筑面積(含陽臺(tái))㎡136444住宅建筑面積(不含陽臺(tái))㎡126561地下(半地下)總建筑面積㎡25442建筑基底面積㎡23000居住戶數(shù)戶1255居住人口人3514容積率萬㎡／公頃1.93建筑密度29.51%綠地面積㎡23382綠地率30.00%機(jī)動(dòng)車停車位輛1151地上(露天)停車輛619半地下停車輛495地下停車輛37停車率91.7%地面停車率53.8%萬科中糧紫苑C區(qū)基本指標(biāo)案例分析行車路線：車輛自北側(cè)車行入口進(jìn)入社區(qū)后，沿該單行道進(jìn)入地下車庫、架空層車庫或地面停車場，再通過西南角出口或東北角出口離開社區(qū)。該車行交通量一半以上位于臺(tái)地之下，較組團(tuán)內(nèi)地面低2.8m。主要車行道位于住宅外環(huán)，其間南北貫穿兩條停車平臺(tái)道路結(jié)構(gòu)類似橫放的目字。人行路網(wǎng)車行路網(wǎng)此系統(tǒng)減小了車輛對(duì)社區(qū)內(nèi)的不利影響，保證了組團(tuán)內(nèi)安全、寧靜的步行環(huán)境。并有效減少了車輛在組團(tuán)內(nèi)的迂回，確保直線、順暢的車行流線，再保證充足停車位的同時(shí)，使車行交通對(duì)住宅的影響降低到最小。交通流線便捷舒適的人車出行路線總車位數(shù)1170個(gè)，其中地上715個(gè)，地下（半地下）455個(gè)。住宅總戶數(shù)1255戶；車位比將近1：1；C區(qū)主要分以下3類停車方式：地下停車：全地下車庫停車數(shù)量37輛，全部在SOHO地下。由于是人防停車庫，不可以銷售。外圍地上停車位；創(chuàng)新停車橋中央集中停車：分1＃、2＃、3＃三塊集中停車；架空停車橋停車：一共587個(gè)，其中地面層239個(gè)，半地下層348個(gè)。其中可售車位239個(gè)，全部位于半地下層，售價(jià)在3－5萬/個(gè)，目前已售磬；1＃3＃2＃停車橋中央集中車位外圍地上車位車位分布停車位集中布置，無地下車位萬科中糧紫苑C區(qū)屬平地地形，但萬科中糧紫苑并未采用傳統(tǒng)的三種半地下車庫設(shè)計(jì)方式。傳統(tǒng)半地下車庫選址排布原則創(chuàng)新點(diǎn)：整體墊高1.5米的人工平臺(tái)采用小區(qū)整體墊高1.5米方式，除北側(cè)五棟高層住宅和SOHO之外，整個(gè)項(xiàng)目建立在一個(gè)人工臺(tái)地之上；有利于減少周邊目前較消極的環(huán)境、道路等對(duì)社區(qū)內(nèi)的不利影響；突出高檔社區(qū)的獨(dú)立感地形落差同時(shí)也豐富了景觀的視覺效果，造就了充滿趣味性的臺(tái)地景觀。創(chuàng)新設(shè)計(jì)成本節(jié)約40%增加一層地上停車位1#（西側(cè)）敞開式汽車庫：長度180米，寬度25米；分上下兩層公設(shè)6個(gè)人行樓梯下層入口，每個(gè)樓座之間保證一至兩個(gè)進(jìn)入停車橋底層的