房屋征收評估技術(shù)細則 (一)

附件1:

被征收房屋分類及其說明

一、住宅房屋分類

指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布

成套住宅

住宅局明確.有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等C

屋

房指辦理合法手續(xù)后建造的獨門獨院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨

獨門院落

家使用（獨立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。

非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。

二、非住宅營業(yè)用房分類

以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大

商場類建筑

跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。

以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、

商鋪類建筑

磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。

以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街

鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形

商務(wù)類建筑

式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較

高。

營各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和

娛樂類建筑

業(yè)混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。

性分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建

用筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，

房水泥、.水磨石或普通地轉(zhuǎn)地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)

生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等

旅館類建筑

級、規(guī)碟、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)

等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪

華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備

設(shè)施系充。

各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混

餐飲類建筑合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲

類建筑沒有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。

其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。

三、非住宅非營業(yè)用房分類

以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼

非營工業(yè)性建筑屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，

水泥地面，木門或鐵皮門。

業(yè)性

以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層落混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊

用房辦公性建筑（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)

普通裝修。

以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造

公共性建筑

型，一般為鋼混或磚混房屋。

附件2：

可比實例選擇要求及說明

以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方

式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。

一、可比實例應(yīng)與估價對象處于相同地段或鄰近地段。

二、可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必

須用途相同，非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本細則的分類與評估對象的類別

相同。

三、可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建

筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)，（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，（3）磚

混結(jié)構(gòu)，（4）磚木結(jié)構(gòu)，（5）簡易結(jié)構(gòu)。

四、可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實例，其交易

價格應(yīng)是正常市場交易價格。

五、可比實例的戌交日期應(yīng)與估價時點接近，一般不超過十二個月，

近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。

六、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量

應(yīng)為3個及以上數(shù)量。

七、可比實例為成套房屋的，其價格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價格,

標(biāo)準(zhǔn)價格為可比實例配處單元各樓層房屋的平均價格。

八、每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%,綜合系

數(shù)調(diào)整不得超過30%。

九、選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,

在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應(yīng)超過30機

附件3：

標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實例選擇的具體要求

一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求

采用基準(zhǔn)價格修正方式對住宅房屋進行評估時，首先應(yīng)在征收項目范

圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根

據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型

特征，設(shè)定”標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件:

1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備

使用條件。

2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。

3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。

4.成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表

是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向

成套二室半一廳混合5層1-510年左右一室朝南

坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件

同征收范圍內(nèi)的配普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、

征收范圍相對中央位置

套情況普通廚衛(wèi)設(shè)施休息等條件中等

建筑面積70-100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全

5.獨門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表

是否獨門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向

獨門院落一層二間混合一等或二等10年左右一間朝南

坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件

同征收范圍內(nèi)的配普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、

征收范圍相對中央位置

套情況普通廚衛(wèi)設(shè)施休息等條件中等

建筑面積140-220m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全

6.mm,一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。

二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求

1.可比實例應(yīng)是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。

2.可比實例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。

3.可比實例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。

4.可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格

類型。

5.可比實例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商

品房交易實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。

6.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般不超過十二個月，近

期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。

7.采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)

為3個及以上數(shù)量。

8.每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%,綜合系數(shù)

調(diào)整不得超過30%。

9.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,

在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應(yīng)超過30%。

三、獨門院落調(diào)整系數(shù)

合法院落

SW1O10VSW2020VSW30S>30

面積S(m2)

調(diào)整系數(shù)/G106108110112

合法院落面積二合法建設(shè)用地面積-建筑占地面積

附件4：

住宅房屋實體因素（降、Kan）修正說明表

一、成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表

?表

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

房屋成新二成以F四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108

3表

臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南

修正系數(shù)979899100101102

注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作±0.5的浮動。

4表

、樓層數(shù)

樓官系炙W

一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓

所在樓層

10010010()10()10()100KX)

二100110105105105105

三90110110115115

四85105110115

五80100105

六7095

七65

0

b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5,具體取值根據(jù)閣樓高度及可

利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的

綜合價格由評估機構(gòu)評估確定。

O

上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±0.5的浮動。

二、獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表

1表

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值738()758379888593909795103100108

3表

臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三問及以上朝南

修正系數(shù)969899100101102

注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作±0.5的浮動。

4表

套型等級一等二等三等四等五等

系數(shù)取值100-11096-10094-9692-9490-92

住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下:

級

一等二等三等四等五等

設(shè)計合理，內(nèi)部功能設(shè)計較為合理，內(nèi)部功能布局

不滿足上

布局得當(dāng)，獨立廚衛(wèi)內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)內(nèi)部功能布

述要求的

說明設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大明確，有獨立的施不全，搭建局凌亂，房間

獨門院

臥明廳，露天院落整廚衛(wèi)設(shè)施，露天廚衛(wèi)，院落凌比較分散。

落。

潔。院落較為整潔。亂。

三、非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)

1表

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)類型

一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等

系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79

2表

房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上

系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108

3表

檐高

系數(shù)取值9497100102104106108110113-115

4表

住宅功能因素按實際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。

功能等級一等二等三等四等五等

系數(shù)取值101-10399-10197-9995-9793-95

住宅功能因素等級說明表如下:

等級

一等二等三等四等五等

內(nèi)

通行方便，二通行較為方設(shè)施不全，無內(nèi)部功能布局不滿足上述要

室朝南，陽光便，一室朝南。朝南房間。凌亂，房間大求的非成套住

說明充沛，空氣流小不一，通行宅房屋。

暢，房間大小不變。

合適。

四、有關(guān)說明

l.K3H的取值范圍應(yīng)該界于80?120之間。

2.可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測

算辦法進行。

3.實體因素修正系數(shù)采用計算方式為：

Ps、Po、Pb=0.3/?1+0.2〃2+0.25〃3+0.25/74

可比實例實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps,標(biāo)準(zhǔn)樣本實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po,

被征收房屋實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為PHO

可比實例實體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實體因素修正系數(shù)K：產(chǎn)Ps/P°X100

標(biāo)準(zhǔn)樣本實體因素修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù)降尸Pb/P.X

100

4.、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過相應(yīng)等級基本層高的，每增加10cm,另按

各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級建安價結(jié)合成新的2%增加補償。

五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級及建安成本價說明表

單位:元/nr

結(jié)

構(gòu)等級結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施建安價

一等m以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)

墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門1150

（高層）窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。

框

架m以一L,整板基礎(chǔ)或獨立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，

二等內(nèi)墻目P級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、

通訊史七施齊全。三層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝1020

（多層）土和鄉(xiāng)基礎(chǔ)或獨立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地

面，4呂合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。

m以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板裝空，240mm實心磚墻，

設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻

一等

中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通920

訊齊全。

成

混m以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，

二等240mm實心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)

墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，850

有水電，亙獨或合用衛(wèi)浴。

m以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或

三等多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地780

面，木門窗，有水電。

m以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實砌240mm或

以上磚墻，直徑以上較好松杉木桁條，水泥地面，密

一等20cm

集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，800

較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。

磚m以上，布基礎(chǔ)，實砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm

木松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，

二等

水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊700

奉。

m以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木

桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦

三等

屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施600

齊全。

m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，

簡一等較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，460

易磚、簡易水泥地面，水電到戶。

二等m以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥

桁條或毛竹桁條。390

注：不包;舌工業(yè)及倉儲用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板L工面之間的

高度，前后檐高不等的，以平均高度計算。

附件5：

住宅房屋區(qū)位因素（K出修正說明表

一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表

評分等級

因素因素項目

考察項目

類別內(nèi)容

一等二等三等四等五等

自然景觀、風(fēng)向a”76543

自然環(huán)境

征收

空氣污染、噪音、水文a1276543

項目離市區(qū)主干道的距離a?1108765

交通條件

周邊公交線路情況也298765

大環(huán)

所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況an109876

教育醫(yī)療設(shè)施

境

醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況3321098716

商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a.n2019181716

建筑小區(qū)布局與外形等a.12111()98

征收

建筑密度、外型等as?87543

項目規(guī)劃設(shè)計

綠化率、室外公共活動空間與綠

范圍1110987

化景觀ass

內(nèi)小

物業(yè)管理物業(yè)管理情況1110987

環(huán)境

配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a”111()987

以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作±0.5

的浮動。

二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表

序因素考察項

一等二等三等四等五等

號項目目內(nèi)容

自然環(huán)境

附近周圍

良好，附近附近有少附近無綠

自然景公認(rèn)的自無綠化，比

有一定的量綠地和化，環(huán)境散

觀、風(fēng)然環(huán)境優(yōu)較擁擠、雜

綠地和綠綠化，衛(wèi)生亂，自然觀

向越她區(qū)。亂、環(huán)境較

化，基本整環(huán)境欠缺。感明顯差。

差。

自然潔、衛(wèi)生。

環(huán)

1境長期受氣

空氣良好，空氣局部

空氣清新、味、煙塵、

少量污染，受污染，靠

空氣污無污染，無靠近污染噪音、污

白天有部近大馬路，

染、噪噪音，水域源或重噪水、垃圾等

分交通噪白天和晚

音、水文清潔，達衛(wèi)音源。污染影響，

音，水體局間均有噪

生標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境污染

部污染。音影響。

明顯。

離主干離主干道離主干道離主干道離主干道離主干道

的距離在的距離在的距離在

道的距的距離在的距離在

之

離以內(nèi)。50-150m150-300m300-500m以上。

50m間。之間。之間。500m

交

通距離重要距離公交

條

件距離公交的公交線

距離公交線路的距

2站點路的距離距離公交

站點離在

公交線100m線路的距

內(nèi)，有條100-250m在250-

路情況2內(nèi)，至少有之350-450m離在

以上重要-350m之間，至少450m

1條重要公間，至少有以上。

公交線路。有1條公交

交線路。1條公交線

路。線路C

屬于本市屬于本市

屬于本市

最好的重較好的重

一般中學(xué)一般中小無中學(xué)或

點中學(xué)（初點中學(xué)（初

育

教（初中）和學(xué)學(xué)區(qū)。小學(xué)。

中）和重點中）和重點

療

醫(yī)小學(xué)學(xué)區(qū)。

小學(xué)學(xué)區(qū)。小學(xué)學(xué)區(qū)。

施

3設(shè)

醫(yī)院及距市級及距市級及距市級及距幣級及距市級及

醫(yī)病標(biāo)以上醫(yī)院以上醫(yī)院以上醫(yī)院以上醫(yī)院

以上醫(yī)院

構(gòu)分布500-1000-1500-2500m以

500m以內(nèi)。

lOOOmo1500m。2500mo-J—O

在范

在范在800m

業(yè)

商500m在范

圍內(nèi)有零800m在

套

配重要商圍內(nèi)存大5OO-8OOm1000m

業(yè)前套散分布的圍內(nèi)基本

施型的市級范圍內(nèi)市范圍內(nèi)無

4設(shè)商業(yè)網(wǎng)點，上無南業(yè)

設(shè)施商業(yè)配套級商業(yè)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點。

基本滿足網(wǎng)點。

設(shè)施。施較集中。

生活需求。

布局合理、建筑散亂、

布局一般，疫看布局,

外形美觀、布局一般，任意布置、

建筑布外形整齊，且通行、空

規(guī)劃錯落有致，排列不整外型破舊

局、小區(qū)滿足通風(fēng)、地利用明

5設(shè)計滿足通風(fēng)、齊，外型較雜亂、擁

外形等日照等健顯東合理，

日照等健整齊。擠。

康要求。外型破舊

康要求。殺亂。

序因素考察項

一等二等三等四等五等

號

項目目內(nèi)容

建筑密度

建筑建筑密度建筑密度建筑密度在建筑密度在

在在以

密度以下。40%65%

40%50-60%o60%-65%o上。

港

外-50%o

公

至綠地率在綠地率在無公共活

動少量綠化，

共30%以下,

30%以上，無綠化，基動空間，出

與

空部分綠地少量的公

間室外公共和嫌樹，公本無公共行通道狹

綠

景

化共活動空

活各空間矗動空間。窄，小道彎

觀共活動空間。

豐富。間衰東。ftO

物業(yè)無物業(yè)管

理全封閉物

管物業(yè)管半封閉物有物業(yè)管無物業(yè)管

理，無環(huán)衛(wèi)

6理情況業(yè)管理。業(yè)管理。理。理。

管理。

在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)在住宅區(qū)

內(nèi)具備小內(nèi)具備寬內(nèi)具備寬內(nèi)具備寬內(nèi)具備有

區(qū)智能化、帶網(wǎng)、有線帶網(wǎng)、有線帶網(wǎng)、有線或電視羲

電視線路、

宅

住寬帶網(wǎng)、有電視線路、電視線路、路、上下水

線電視線

配

區(qū)燃氣管道、上下水管上下水管管道和住

設(shè)

套配套完路、燃氣管上下水管道、污水管道和住宅宅區(qū)道路

7道、工下水

施善程度道、污水管道和住宅區(qū)道路等等配套設(shè)

管道、污水道和小區(qū)區(qū)道路等配套設(shè)施。施。

管道和力、道路等配配套設(shè)施。

區(qū)道路等套設(shè)施。

配套設(shè)施。

三、住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明

1.基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)

為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)其中fi=2,f2

f=i>1

=2,fs=2,f4=1,f$=3,fe=1>f?=1o

2.可比實例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)

為Q。，可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32=Q/Q0X100

標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Q。，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)

為Qb,標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32i=Qb/Q°X100

附件6：

非營業(yè)用房及其成本法評估說明

一、非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用

1.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折

舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本技術(shù)細則中定義的

成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的

方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成

本為基礎(chǔ)的市場價格。

2.成本法評估的基本公式：

征收補償評估價格=土地重新取得價格+建筑物重置價格一建筑物折

10

3.土地重新取得價格應(yīng)首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法

時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格

內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及疊、土地開發(fā)

利潤。

注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為：

PD=PO(1+a)nXk】Xk2Xk3

PD—土地重新取得價格；

Po一地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn);

a—地價漲落的年均價格變動率；

n=估價時點年份-基準(zhǔn)地價頒布年份

L一土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算;

k2—土地實體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃

條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85T.2。

序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等

1土地形狀110-120100-11095-10090-9585-90

2地勢110-120100-11095-10090-9585-90

3地質(zhì)條件110-120100-11095-10090-9585-90

4規(guī)劃條件110-120100-11095-10090-9585-90

5地上附屬物狀況110-120100-11095-10090-9585-90

k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、

金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85T.2。

序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等

1交通狀況110-120100-11095-10090-9585-90

2商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-90

3金融配套110-120100-11095-10090-9585-90

4通訊等條件110-120100-11095-10090-9585-90

5學(xué)校配套情況110-120100-11095-10090-9585-9()

6醫(yī)院配套情況110-120100-11095-10090-9585-90

7其他公共設(shè)施配套110-120100-11095-10090-9585-90

4.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價

格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤等。

5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。

二、工業(yè)及倉儲用房結(jié)構(gòu)等級及重置價格

單位：元/肝

級重置

類別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況

別價格

鋼多層鋼硅架承重，鋼舲基礎(chǔ)，實砌墻圍護，現(xiàn)澆樓面，柱

結(jié)1100

1級網(wǎng)較大(6mx6m),水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。

架鋼柱框架承重(或半框架)，鋼硅基礎(chǔ)，實砌墻圍護，柱

930

級網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。

鋼砂柱，檐高大于m,鋼建屋架或鋼屋架，跨度大于15m,

鋼混920

構(gòu)

結(jié)級

吊車噸位大于5噸。

1排

架

，

鋼舲柱，檐高大于m,鋼硅屋架或鋼屋架，跨度大于15m,

840

級

無吊車。

鋼舲基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐

950

全鋼級高大于6mo

結(jié)

構(gòu)

鋼硅基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐

790

級高大于mo

磚混

m,碎屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12m840

結(jié)構(gòu)級o

m,碎屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750

級

扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值二房屋建筑物重置價格單價義（1+

檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）X建筑面積又成新率%

扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值二房屋建筑物重置價格單價X（1+

層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）義建筑面積又成新率％

L層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表

層高及檐高調(diào)整調(diào)整值

mm)m,建筑物重置價格增2.5%

單層廠房及倉儲用房檐高在9mm以下調(diào)減R1.建筑物重置價格增減2.0%

mm以下調(diào)減m,建筑物重置價格增減2.0%

2.鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表

跨度（m）1218(15)24跨數(shù)123

修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%

附件7：

房屋成新因素確定表

一、房屋成新評定等級及說明表

完損等級成新評定說明新舊程度折余率

全新100%

完好房九成新90%

八成新80%

按《房屋完損等七成新70%

基本完好房

級評定標(biāo)準(zhǔn)》的六成新60%

相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五成新50%

一般損壞房

四成新40%

嚴(yán)重損壞房三成新30%

危險房不足三成新30%以下

二、房屋成新上限表（限值）

超過36?4031?3526?3()21?2516?2()11?1510年以

結(jié)構(gòu)房屋類別

40年年年年年年年內(nèi)

住宅789

鋼混我頭師

非住宅6789

情況評

住宅6789

磚混定。

非住宅678

住宅678按實際

磚木情況評

非住宅6