建造成本管控案例分享

版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳市場越來越成熟，行業(yè)利潤率總體進(jìn)入下行通道，我們的成本管理會像一面鏡子，折射出很多以前被較高利潤掩蓋著的種種不足。目標(biāo)成本管理僅僅是一種管理方法，關(guān)鍵是精益化的前置成本控制。版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳目錄碧桂圜建造成本管控案例建造成本管控案例一、方案規(guī)劃階段優(yōu)化篇二、施工過程階段優(yōu)化篇版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳目錄碧桂圜建造成本管控案例建造成本管控案例版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳1#棟商業(yè)示意圖方案分析：1#棟東側(cè)商業(yè)地貌與室外主干道路基本持平，為充分利用地勢的優(yōu)點，經(jīng)加負(fù)一層商業(yè)，增加面積約870m2,建造成本為461萬，單方售價為10000元/m2,收入為870萬元，共增加利潤約409萬元。兩個優(yōu)化：兩個優(yōu)化：面積一般在4500m2,而祁東碧桂園項目只有2002m2。二樓樣板間約491m2,作為實體出售；綜合樓建造成本約1750元/m2,樣板間建造成本約1300元/m2,硬裝成本約1700元/m2,從而成本可節(jié)約580萬元。投資版方案版投資版方案版荷荷1、62#、63#棟投資版首層為住宅+架空層，方案版首層調(diào)整為底商，商業(yè)面積增加約1181m2。一、項目產(chǎn)品成本策劃——南城首府總規(guī)劃方案優(yōu)化碧桂圜投資版方案版生鮮超市播代播優(yōu)化方案：2、投資版原66#(YJ95T)、67#(YJ115T)為底商+住宅，方案版66#(YJ95T)取消，67#(YJ115T)為底商+住宅，西邊增加1500m2的獨立商業(yè)生鮮超市。一、項目產(chǎn)品成本策劃——南城首府總規(guī)劃方案優(yōu)化碧桂圓|1、商業(yè)面積優(yōu)化序號事項內(nèi)容投資分析版方案版面積增加成本增加(萬元)收入增加(萬元)1商業(yè)可售面積總規(guī)圖優(yōu)化金額優(yōu)化后：通過62#、63#棟、66#(YJ95T)、67#(YJ115T)規(guī)劃方案調(diào)整及其它棟的底商面積增加876m2,共增加商業(yè)面積3557m2,成本投入增加3470萬元，收入增加4446萬元，利潤增加976萬元。|2、苑區(qū)道路與綠建優(yōu)化方案版方案版優(yōu)化后：苑區(qū)道路面積減少約840m2(5.5m苑區(qū)道路),增加綠地。道路的單方約450元/m2,而綠化的單方約為350元/m2,成本節(jié)約8.5萬元。個項目905戶，則車位數(shù)量不少于724個，經(jīng)方案優(yōu)化，修建地面車位，則地下車位的數(shù)量減少至62.5%即453個，減少了地下車庫的面積約9000m2,可節(jié)約成本2000萬元。2.將單個車位的面積由原來的35m2優(yōu)化至33m2,減少地下車庫面積約900m2,節(jié)約成本200萬元。建造成本管控案例建造成本管控案例二、施工過程階段優(yōu)化篇版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳建造成本管控案例建造成本管控案例三、裝修施工五、防水施工六、施工工藝版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳碧桂圜瀏陽五號地塊前期土石方標(biāo)高調(diào)整優(yōu)化設(shè)計碧桂圜優(yōu)化前藍(lán)圖規(guī)劃設(shè)計±0標(biāo)高99.1,場地石方多，按此規(guī)劃土石方量較大(約3000萬),造價高且工期長。_傳瀏陽五號地塊前期土石方標(biāo)高調(diào)整優(yōu)化設(shè)計瀏陽五號地塊前期土石方標(biāo)高調(diào)整優(yōu)化設(shè)計碧桂圜考慮到土石方需大量外運并考慮到工期，項目部經(jīng)過研究并溝周邊道路規(guī)劃標(biāo)高，計院、集團(tuán)程管理中事由：內(nèi)容：短工期，請貴院配合處理為感。附件：瀏陽碧桂園5#地塊原始地貌標(biāo)高實測圖從項目經(jīng)營角度考慮鄭黑聯(lián)系電話：黑2014年04月17日過于有店地吹作獨印版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳瀏陽五號地塊前期土石方標(biāo)高調(diào)整優(yōu)化設(shè)計碧桂圜意調(diào)整±0標(biāo)高為100.1意調(diào)整±0標(biāo)高為100.1最終節(jié)約成本約537萬元。版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳現(xiàn)場原始地貌：存在兩座未平山體，山頂標(biāo)高達(dá)105米，山底標(biāo)高約85米左右，上下落差達(dá)20米左右。未平山體山體高差大方案說明項目(元/m3)(萬元)方案優(yōu)化前項目地塊填方項目地塊挖方優(yōu)化后項目地塊填方項目地塊挖方增加樁基長度m一、規(guī)劃類優(yōu)化建造成本管控案例建造成本管控案例二、地下室施工三、裝修施工四、市政園建施工五、防水施工六、施工工藝版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳懷化地下室人防工程方案優(yōu)化案例碧桂圜說明自建成本(支出)金額(元)項目金額(元)方案1:繳納人防易地下室不做人防設(shè)費元/m2非人防車位出售元/個元/m2總計方案2:人防面積按地室建面10%匯合作方14年上報方案)位數(shù)一定元/m2非人防車位出售元/個人防設(shè)計元/m2設(shè)計審查5元/m2防護(hù)單元元/個防化單位元/個人防監(jiān)理元/m2人防車位出租元/個協(xié)調(diào)費元協(xié)調(diào)費元造成本元/m2總計是同心共享、建筑理念做地產(chǎn)項目，以上兩種方案情況：1.單純從收入-成本角度看數(shù)據(jù)，方案1比較優(yōu)；但結(jié)合地下室車位的實際銷售價格合理性、銷售較難的情況及現(xiàn)金流考慮，方案1不一定最優(yōu)!2.項目分3期開發(fā)，如能爭取將人防設(shè)計在最后開發(fā)組團(tuán)，前期支出少，則可能方案1較優(yōu)；擬定在開盤后通過對市場認(rèn)購的評估及車位的銷售情況，擇優(yōu)選擇人防方案。方案比較，不但考慮利潤，同時要考慮實際現(xiàn)金流版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳祁東項目樁基工程分析W碧桂圜預(yù)測單方130元/m2。序號工程內(nèi)容使用部位1預(yù)應(yīng)力高強砼管樁(PHC)-400(95)AB型別墅區(qū)祁東項目樁基工程分析祁東項目樁基工程分析策劃方案前后對比：序號單價(元/m2)(元/m2) (萬元)12方案一：噴錨支護(hù)，噴錨厚度為60mm,總造價約50萬元。方案二：鋼管樁支護(hù)，間距300mm,雙排布置，單根鋼管樁長約8m,單價約107元/m,總造價約150萬元。經(jīng)方案對比，選用噴錨支護(hù)成本可節(jié)約100萬元。邊坡支護(hù)示意圖地下室建筑做法成本優(yōu)化案例碧桂圜一期株洲碧桂園一期取消天花、現(xiàn)澆鋼筋混凝土板7厚1:1:4水泥石灰砂漿底，5厚1:0.5:3水泥石灰砂漿面，不影響結(jié)構(gòu)及使用功能，將天一期nxT又P/有若性園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳地下室建筑做法成本優(yōu)化案例碧桂圜綜合單價：22.85元/m2涂料使用功能優(yōu)化單價：28.49元/m2優(yōu)化面積：45237.74m2h取權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳郴州一期2#地庫抗浮錨桿工程優(yōu)化成本案例碧桂圜錨桿工程，地下室建筑面積20783.55m2,設(shè)計為永久性抗拔錨桿，錨桿要求進(jìn)13869.6米(錨桿體采用3根中25鋼筋、二次注漿),造價約為455.96萬元；下室底板加厚200mm,混凝土等級C30,原底板雙層雙向中14@170變更為φ16@170;原承臺附加筋中16@170變更為φ14@200/Φ12@200,優(yōu)化后造價232.78萬元節(jié)約成本223萬元版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳頁要時再做調(diào)整。有服公司專業(yè)結(jié)招設(shè)計修改變更通知單共氦摩州狼往層要目2好地下室工覆君桂園房地由：郴州碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司致：廣東博1.星基將列性密喊目群工作業(yè)多瓶本年(能號：k-CZXMB-2G2-162,G2-2號，G4-103.C4-2修.G5-162.G5-2號.G7-1修2,G7-2#2.G7-36.G7-7號.08-18.69-132.G9-2修.09-3維.G9-46.C9-5#.GIQ-182.C10-3修.G10-4修.C10-5修.C10-7修.2.厘C2-19.G2-2.84-162.G4-2.G5-18.G5-2,G7-19,G7-28.G7-3.C頁要時再做調(diào)整。有服公司專業(yè)結(jié)招設(shè)計修改變更通知單共氦摩州狼往層要目2好地下室工覆君桂園房地由：郴州碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司致：廣東博1.星基將列性密喊目群工作業(yè)多瓶本年(能號：k-CZXMB-2G2-162,G2-2號，G4-103.C4-2修.G5-162.G5-2號.G7-1修2,G7-2#2.G7-36.G7-7號.08-18.69-132.G9-2修.09-3維.G9-46.C9-5#.GIQ-182.C10-3修.G10-4修.C10-5修.C10-7修.2.厘C2-19.G2-2.84-162.G4-2.G5-18.G5-2,G7-19,G7-28.G7-3.C7-7.G8-1.G9-18.C9-2.G8-3.69-4.G9-5.C10-1修.G10-3.G10-4.510-5.C10-7作段，繼3多m部分接長處班趣郴州碧桂園一期2#地庫地下室底板擴廣東博意建筑設(shè)計院有限公司設(shè)計(工程號H1每根錨桿長約4.5~10.0米不等，工程量13869.6米。錨桿成用3根φ25鋼筋(HRB400);注漿材料一次注漿材料采用M30水泥砂漿，注漿壓(騙7:HN-CZXV9-20120424-001)設(shè)度有美欣原圖工程量備兵系單(蘊導(dǎo)-CZECY-20120419)。版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳專業(yè)第2.李配腐姬的相關(guān)譯阻頂所高相院指200mm3.名構(gòu)件泰百及配啟不麥，詳原施二圖孟主、流調(diào)整推施錯入承格郴州一期2#地庫抗浮錨桿工程優(yōu)化成本案例碧桂圜 有限公司一、規(guī)劃類優(yōu)化建造成本管控案例建造成本管控案例二、地下室施工三、裝修施工五、防水施工六、施工工藝版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳瀏陽碧桂園觀瀾苑區(qū)外墻裝飾工程碧桂圜不影響苑區(qū)整體展示效果版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳瀏陽碧桂園觀瀾苑區(qū)外墻裝飾工程碧桂圜工樣板版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳部門及項目建議版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳公共電梯廳設(shè)計優(yōu)化成本分析匯總表棟號建筑面積裝修面積原來方案金額筑面積)節(jié)省單方(按裝修面益陽美岸一益陽美岸一益陽美岸一廣元一期廣元一期.本次測算抽取據(jù)廣元碧桂園1#、2#(層數(shù)為18層，首層墻面為石材鋪貼):益陽美岸一區(qū)2#、3#(2#公共部分分2戶型(及左右2個單元),從負(fù)2層至30層共計32層的電梯廳，墻面為400*800拋光磚，負(fù)1、2層電梯廳無花燈；3#公共部分有2個單元，2個單元戶型相同，從負(fù)2層至30層共計32層的電梯廳，墻面為400*800拋光磚，負(fù)1、2層電梯廳無花燈；6#公共部分有2個單元，2個單元戶型相同，從負(fù)2層至28層共計30層的電梯廳，首層墻面為600*1200m為400*800拋光磚，負(fù)1、2層電梯2.本次測算的綜合單價按集團(tuán)2014版單價套算，最終得到的數(shù)據(jù)僅為可參考性數(shù)據(jù)，而非絕對數(shù)據(jù)。3.此數(shù)據(jù)中按建筑面積折算的單方造價會因為產(chǎn)品層數(shù)、戶型、建筑面積大小、施工單位投標(biāo)系數(shù)等的不同而有所差異，請謹(jǐn)慎參考胡星的書錄建造成本管控案例錄建造成本管控案例目一、規(guī)劃類優(yōu)化二、地下室施工三、裝修施工五、防水施工六、施工工藝版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳萬元，與設(shè)計院進(jìn)行溝通，對其進(jìn)一步的優(yōu)化，優(yōu)化后采用漿砌片石擋土墻造價1.8萬元，節(jié)約成本108.2萬元。前后前后約3000m版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳有限公司共1頁湘潭碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)規(guī)劃總平面圖，湘潭碧桂園幼兒園西側(cè)增加懸臂式擋土墻，擋土柱復(fù)合地基，懸臂式擋土墻、旋噴樁復(fù)合地基做法詳GD1.GD2.更改原因根據(jù)規(guī)劃總平面圖，增加擋土墻，學(xué)業(yè)務(wù)編號：XT-LXD-311由：湘潭碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不勝感激!同意進(jìn)行優(yōu)化H13005-SZSBol,H13005-J確認(rèn)簽名楊版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳眼布置0優(yōu)化后藍(lán)圖11ut世anLE思u優(yōu)化前藍(lán)圖優(yōu)化前藍(lán)圖鑄鐵花欄桿厚度15作二1:2.5水泥砂漿批蕩品只1-1斷面圖1:20三多總銷鐵花欄桿厚度15分戶圍欄立面圖1:20注：鑄鐵欄桿面層油古洞色油漆二遍共創(chuàng)集團(tuán)衡陽著桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司肖建成何海日期Pr中非Pr中非暴界樁，造價約52元/m,總造價20萬元，節(jié)約成本41.76萬元。99,E98s,5分08平3.分將，精散點設(shè)置分，分力分戶圍欄可相據(jù)食漢計分器根進(jìn)9,力分戶圍欄和制版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳衡陽碧桂園一期別墅分戶圍欄做法優(yōu)化碧桂圜約52元/m約52元/m高業(yè)主的滿意度，同時促進(jìn)產(chǎn)品銷售，進(jìn)一步為公司創(chuàng)造效益。造價偏高且不實用，故我部建議分戶圍欄參照寧鄉(xiāng)山湖城八區(qū)及寧鄉(xiāng)關(guān)山A區(qū)、張家界翠湖峰等苑區(qū)的做法，不設(shè)置明顯的分戶圍欄，戶戶之間由綠化帶直接過渡。版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳衡陽碧桂園一期別墅分戶圍欄做法優(yōu)化衡陽碧桂園一期別墅分戶圍欄做法優(yōu)化碧桂圜版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳一、規(guī)劃類優(yōu)化建造成本管控案例建造成本管控案例三、裝修施工四、市政園建施工六、施工工藝版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳衡陽項目高層建筑圖紙設(shè)計說明，外墻面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經(jīng)項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露臺和飄窗處的外墻部位無雨水，可取消該層做法，已經(jīng)取得設(shè)計院的同意：替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽臺、飄窗等外墻面200mm。●15厚1:2.5防水砂漿找平層(摻5%防水劑)◆5厚1:2.5聚合物防水砂漿防水層●30厚無機保溫砂漿◆5厚1:2.5聚合物抗裂砂漿壓入耐堿玻纖網(wǎng)●滿刮防水膩子刷外墻涂料衡陽碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)務(wù)編號：HYBGY-SDZY-20140619-00日前已開工建設(shè)的4=、5=、6=、10=*13=、15#24=棟屬高層建筑，外墻采用5厚1:2.5冉術(shù)，建議該部位防水層施工取消。以上建議是否可行，請貴方盡快答復(fù)。聯(lián)系人：施扣勒致系由送揮確認(rèn)簽名：2014年6月19日陽臺、飄窗外墻里防水砂一漿可以替換為普通意意版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外傳優(yōu)化面積計算1.4#樓單個單元 軸線窗/門寬層高樓層數(shù)面積m21.4#樓單個單元 15~20軸1.62.432122.8823~28軸3.61.232138.24 21~26軸0.72.43253.7629~31軸21.23276.8發(fā)函施工單位按優(yōu)化后施工工作聯(lián)系單項目監(jiān)理機構(gòu)廣東騰越建筑工程有限公司湖南萬力建設(shè)集團(tuán)有限公司由：共創(chuàng)集團(tuán)衡陽碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于高層外墻聚合物砂漿防水層優(yōu)化相關(guān)事宜認(rèn)，具體做法以我司下發(fā)的工作聯(lián)系單(業(yè)務(wù)編號：系單進(jìn)行施工，由于現(xiàn)場未施工，并無簽證工程發(fā)生。搬沙織2014年6月20日回執(zhí)可說施同會按此方案的確認(rèn)簽名：版權(quán)所有碧桂園集團(tuán)嚴(yán)禁外