建筑裝飾裝修工程項目管理 課件 第三單元 建筑裝飾裝修工程合同管理

建筑裝飾裝修工程合同管理目錄01知識與能力目標02建設(shè)工程合同概述03裝飾裝修工程施工合同04裝飾裝修工程合同管理05裝飾裝修工程索賠管理知識與能力目標PART01知識目標了解合同要點了解建筑裝飾裝修工程合同的定義、分類、形式和內(nèi)容，這是合同管理的基礎(chǔ)。合同的定義明確了雙方的合作關(guān)系，分類有助于根據(jù)不同項目選擇合適的合同類型，形式規(guī)定了合同的呈現(xiàn)方式，內(nèi)容則涵蓋了雙方的權(quán)利義務(wù)等關(guān)鍵信息。熟悉常見合同熟悉工程常見合同的內(nèi)容、效力及訂立要求，以及合同管理的基本內(nèi)容和方法。常見合同的內(nèi)容規(guī)定了具體的工作范圍和標準，效力決定了合同的合法性和約束力，訂立要求確保合同的有效性，合同管理方法則是保障合同順利執(zhí)行的手段。能力目標掌握訂立程序能夠掌握裝飾裝修工程合同訂立的程序和要求，根據(jù)實際項目起草和編制合同內(nèi)容。這要求對合同訂立的流程有清晰的認識，包括要約、承諾等環(huán)節(jié)，同時能根據(jù)項目特點準確擬定合同條款。熟悉管理要求熟悉裝飾裝修合同管理的要求和方法，解決工程合同履行過程中的問題和糾紛，掌握索賠管理的程序和要求。合同管理要求包括對合同執(zhí)行的監(jiān)督、變更管理等，解決糾紛需要依據(jù)合同條款和相關(guān)法律法規(guī)，索賠管理則是維護自身權(quán)益的重要手段。建設(shè)工程合同概述PART02合同的概念、形式、內(nèi)容合同的概念合同又稱“契約”，是平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)工程合同是承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同，包括勘察、設(shè)計、施工合同等。它具有諾成、雙務(wù)、有償?shù)奶攸c，雙方當事人分別為承包人和發(fā)包人。合同法律關(guān)系的構(gòu)成合同法律關(guān)系包括主體、客體和內(nèi)容三個要素。主體可以是自然人、法人或其他組織，客體一般分為物、行為和智力成果，內(nèi)容是主體依法享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。缺少任何一個要素都不能構(gòu)成合同法律關(guān)系。合同的形式合同形式有書面形式、口頭形式和其他形式。書面形式包括合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等，建設(shè)工程合同應(yīng)當采用書面形式?？陬^形式一般用于數(shù)額較小或現(xiàn)款交易。其他形式包括公證形式、批準形式和登記形式。合同的內(nèi)容合同內(nèi)容由當事人約定，一般包括當事人的名稱或姓名和住所、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任以及解決爭議的方法等。這些內(nèi)容明確了雙方的權(quán)利義務(wù)和責任，對合同的履行和爭議解決具有重要意義。建設(shè)工程合同的特征及效力0102030405合同的特征建設(shè)工程合同具有主體嚴格性、形式和程序嚴格性、標的特殊性和履行長期性的特征。主體必須具備一定資格，形式應(yīng)采用書面形式并遵守基本建設(shè)程序，標的是各類建筑產(chǎn)品且具有不可移動性和獨特性，履行期限較長且可能因多種原因順延。合同的效力合同效力可分為有效合同、無效合同、效力待定合同和可變更、可撤銷合同。合同生效需具備當事人具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力、意思表示真實、不違反法律或者社會公共利益以及具備法律所要求的形式等要件。效力待定合同效力待定合同是指合同雖已成立，但因其不完全符合生效要件，需經(jīng)有權(quán)人承認或追認才能生效。主要包括無行為能力人或限制行為能力人訂立的合同、無權(quán)代理人訂立的合同、法定代表人超越權(quán)限訂立的合同以及無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的合同等情形。無效合同無效合同是指當事人違反法律規(guī)定條件訂立的合同，國家不承認其效力，自始、確定、當然不發(fā)生法律效力。如一方以欺詐、脅迫手段訂立合同損害國家利益，惡意串通損害國家、集體或第三人利益等情形。無效合同的處理包括返還財產(chǎn)、折價補償、賠償損失等?？勺兏?、可撤銷合同可變更、可撤銷合同是指當事人訂立的合同欠缺生效條件，一方可請求法院或仲裁機構(gòu)變更或撤銷。如因重大誤解訂立的合同、顯失公平的合同、一方以欺詐、脅迫手段訂立的合同以及乘人之危訂立的合同等。撤銷權(quán)的行使方式包括直接向?qū)Ψ奖硎净蛲ㄟ^訴訟、仲裁，撤銷權(quán)可因一定期限內(nèi)未行使或明確放棄而消滅。裝飾裝修工程施工合同PART03裝飾裝修工程施工合同合同的概念裝飾裝修工程施工合同是發(fā)包人與承包人之間為完成商定的建設(shè)工程項目的裝飾裝修工作，明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。它是建設(shè)工程合同的一種，具有雙務(wù)性，訂立時應(yīng)遵守自愿、公平、誠實信用等原則。訂立原則訂立裝飾裝修工程合同應(yīng)遵循平等原則，即當事人在合同訂立、履行和承擔違約責任等方面地位平等；自愿原則，當事人可依法自主決定合同的訂立、內(nèi)容和變更；公平原則，當事人在設(shè)立權(quán)利義務(wù)和承擔責任方面應(yīng)公正合理；誠實信用原則，當事人在合同訂立和履行過程中應(yīng)真誠善意、相互協(xié)作；合法原則，合同的主體、形式、程序和內(nèi)容等都必須符合我國法律法規(guī)。建設(shè)工程施工合同示范文本示范文本概述我國建設(shè)主管部門制定《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》來規(guī)范承發(fā)包雙方的合同行為。該示范文本雖不具強制性，但因通用條款公平合理，得到廣泛應(yīng)用?，F(xiàn)行版本由《協(xié)議書》《通用條款》和《專用條款》三部分組成，具有固定性和靈活性相結(jié)合的特點?！妒┕ず贤谋尽返慕M成《施工合同文本》由《協(xié)議書》《通用條款》《專用條款》三部分組成，并附有三個附件?！秴f(xié)議書》是總綱性文件，規(guī)定了雙方最主要的權(quán)利義務(wù)；《通用條款》適用于各類建設(shè)工程，規(guī)定了雙方的共性權(quán)利義務(wù)；《專用條款》是對《通用條款》的補充和修改，體現(xiàn)了合同的靈活性；附件進一步明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，便于執(zhí)行和管理。施工合同文件的組成及解釋順序建設(shè)工程施工合同文件包括施工合同協(xié)議書、中標通知書、投標書及其附件、施工合同專用條款、施工合同通用條款、標準、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件、圖紙、工程量清單、工程報價單或預算書等。雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件也視為合同的組成部分。當合同文件出現(xiàn)不一致時，按照規(guī)定的順序進行優(yōu)先解釋。裝飾裝修工程合同的類型01020304合同的分類方式裝飾裝修工程合同可按合同標的性質(zhì)分為設(shè)計合同、監(jiān)理合同、物資供應(yīng)合同、設(shè)備加工訂購合同、施工合同等；按工程范圍和承包關(guān)系分為總包合同和分包合同；按承包合同的計價方式分為總價合同、單價合同和成本加酬金合同。單價合同單價合同是根據(jù)計劃工程內(nèi)容和估算工程量，明確每項工程內(nèi)容的單位價格，實際支付時按實際完成的工程量乘以合同單價計算工程款。它分為固定單價合同和變更單價合同，具有單價優(yōu)先、允許調(diào)整工程總價、業(yè)主需核實工程量和投資控制難度較大等特點，適用于工程量暫不確定的工程。總價合同總價合同是在施工內(nèi)容和條件不發(fā)生變化時，業(yè)主付給承包商的價款總額固定。它分為固定總價合同和變動總價合同，固定總價合同適用于工程量小、工期短、設(shè)計詳細等情況，變動總價合同可根據(jù)合同約定對總價進行調(diào)整?？們r合同的特點包括發(fā)包單位可較早確定工程成本、業(yè)主風險較小、評標容易等，但要求對承包人的工作規(guī)定明確。成本加酬金合同成本加酬金合同是工程施工的最終合同價格按照工程實際成本加上一定酬金計算。它的優(yōu)點包括可縮短工期、減少承包商對立情緒、利用承包商技術(shù)專家等，但也存在合同不確定性大、業(yè)主投資控制不利等缺點。適用于工程特別復雜或時間緊迫的情況。裝飾裝修工程合同管理PART04工程承包合同管理的概念合同管理的含義工程承包合同管理是指合同雙方在合同實施過程中遵守合同規(guī)定，履行各自義務(wù)，維護各自權(quán)利，做好各項管理工作，使項目目標得以實現(xiàn)。合同管理應(yīng)從合同簽訂前的準備工作開始，包括業(yè)主的合同文件草案準備、招標工作和承包商的投標戰(zhàn)略制定、招標文件分析等。合同實施階段管理在合同實施階段，應(yīng)強化合同管理意識，研究運用合同條款，收集整理施工資料，做好索賠管理工作。同時，提倡項目各方的協(xié)作精神，工程師在協(xié)調(diào)合同雙方關(guān)系中起著重要作用，各方應(yīng)共同努力實現(xiàn)合同目標。工程承包合同管理的一般特點0102030405管理期限長工程承包活動漸進，施工工期長，承包合同生命期包括招標投標、施工和保修期，一般至少兩年，長的可達5年或更長，合同管理需連續(xù)不間斷進行。管理的效益性工程價值量大，合同價格高，合同管理的經(jīng)濟效益顯著。管理得好可使承包商盈利，反之則可能導致虧本，對工程經(jīng)濟效益影響可達工程造價的20%。管理的動態(tài)性工程過程中內(nèi)外干擾事件多，合同變更頻繁，合同實施需根據(jù)變化情況不斷調(diào)整，合同控制和變更管理至關(guān)重要。管理的復雜性現(xiàn)代工程體積龐大、結(jié)構(gòu)復雜、技術(shù)標準高，合同條件復雜，涉及的合同文件和相關(guān)合同多，參加單位和協(xié)作單位多，工程資料多，合同管理工作復雜、繁瑣，要求準確精細。管理的風險性工程實施時間長、涉及面廣，受外界環(huán)境影響大，合同本身也可能隱藏風險，如業(yè)主提出苛刻條款等。承包商需高度重視并采取對策，否則可能導致工程失敗。建筑裝飾裝修工程合同的跟蹤與控制合同管理人員的工作合同管理人員在合同跟蹤與控制階段的主要工作包括建立合同實施保證體系，監(jiān)督工程小組和分包商按合同施工，跟蹤合同實施情況，進行合同變更管理和日常的索賠與反索賠工作。施工合同跟蹤施工合同跟蹤包括承包單位合同管理職能部門對合同執(zhí)行者的跟蹤監(jiān)督和合同執(zhí)行者自身對合同計劃的跟蹤檢查。合同跟蹤的依據(jù)包括合同及相關(guān)計劃文件、實際工程文件和管理人員的現(xiàn)場了解。跟蹤的對象包括承包的任務(wù)、工程小組或分包人的工作、業(yè)主和工程師的工作以及工程總的實施狀況。合同實施的偏差分析合同實施偏差分析是在合同跟蹤的基礎(chǔ)上，評價合同實施情況及其偏差，預測偏差的影響和發(fā)展趨勢，分析偏差產(chǎn)生的原因。分析內(nèi)容包括產(chǎn)生偏差的原因、責任和合同實施趨勢，以便采取調(diào)整措施。合同實施偏差處理根據(jù)合同實施偏差分析的結(jié)果，承包商可采取組織措施，如增加人員投入、調(diào)整人員安排等；技術(shù)措施，如變更技術(shù)方案、采用新的施工方案等；經(jīng)濟措施，如增加投入、采取激勵措施等；合同措施，如進行合同變更、簽訂附加協(xié)議、采取索賠手段等。合同變更管理合同變更的原因合同變更的原因包括工程范圍變化，如業(yè)主新指令、政府新要求等；設(shè)計原因，如設(shè)計考慮不周或錯誤；施工條件變化，如實際現(xiàn)場條件與招標文件不符或發(fā)生不可抗力；合同實施過程中的問題，如業(yè)主未及時交付圖紙、改變施工順序等。工程變更方式和程序工程變更必須獲得監(jiān)理工程師的批準，可由監(jiān)理工程師、業(yè)主或承包商提出。變更程序包括提出變更要求、監(jiān)理工程師審查批準、編制變更文件、發(fā)布變更指示、承包商提出合同款調(diào)整或工期延長意向通知、確定變更價款和工期延長量以及支付變更費用和補償工期等環(huán)節(jié)。工程變更的管理對業(yè)主的口頭變更指令，承包商應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)索取書面確認。工程變更不能超過合同規(guī)定的范圍，要注意變更程序上的矛盾性，合同內(nèi)容的任何變更都應(yīng)由合同管理人員提出，在商討變更時應(yīng)提出索賠問題，明確補償范圍和方法。裝飾裝修工程索賠管理PART05工程索賠概述01索賠的概念工程索賠是指當事人在合同實施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對非自身過錯且應(yīng)由對方承擔責任造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鲅a償要求。在工程建設(shè)中，承包方向發(fā)包方提出的賠償要求稱為索賠，發(fā)包方向承包方提出的賠償要求及反駁稱為反索賠。02索賠的作用索賠有利于促進雙方加強管理，嚴格履行合同，維護市場正常秩序；使工程造價更合理；有助于維護合同當事人的正當權(quán)益；有助于雙方熟悉國際慣例，開展對外工程承包。03索賠的分類工程索賠可按索賠事件所處合同狀態(tài)分為正常施工索賠、工程停緩建索賠和解除合同索賠；按合同當事人關(guān)系分為承包商向業(yè)主的索賠、總承包向分包或分包之間的索賠、業(yè)主向承包商的索賠等；按索賠目的分為工期索賠和費用索賠；按引起索賠的原因分為業(yè)主或業(yè)主代表違約索賠、工程量增加索賠等多種類型。工程中常見的索賠問題施工現(xiàn)場條件變化索賠施工現(xiàn)場條件變化可能導致設(shè)計變更、工期延長和工程成本增加，如招標文件對現(xiàn)場條件描述失誤或有經(jīng)驗的承包商難以預見的現(xiàn)場條件。承包方可就因此增加的費用和工期提出索賠。業(yè)主違約索賠業(yè)主未按合同規(guī)定提供施工場地、材料設(shè)備、施工圖紙、支付工程款，監(jiān)理工程師工作不適當或失誤，業(yè)主指定的分包商違約等情況，會導致承包商成本增加和工期延長，承包商可提出索賠。變更指令與合同缺陷索賠變更指令索賠是指監(jiān)理工程師發(fā)出的變更指令使承包商施工費用增加，承包商可據(jù)此索賠。合同缺陷索賠是指合同本身存在錯誤、遺漏或矛盾等問題，經(jīng)監(jiān)理工程師解釋使承包商成本和工期增加，承包商有權(quán)索賠。國家政策、法規(guī)變更索賠國家或地方的法律法規(guī)、法令等發(fā)生變更，導致承包商成本增加，承包商可以提出索賠。物價上漲索賠物價上漲導致人工費、材料費、機械費增加，工程成本上升，承包商可提出索賠要求。業(yè)主不正當?shù)亟K止工程而引起的索賠業(yè)主不正當?shù)亟K止工程，承包商有權(quán)要求補償損失，包括人工、材料、機械設(shè)備支出、管理費用等，以及盈利損失。業(yè)主風險和特殊風險引起的索賠業(yè)主承擔的風險如戰(zhàn)爭、叛亂等導致承包商費用損失增大，承包商可提出索賠。特殊風險導致合同終止，承包商可獲得工程款、損失費用、施工機械設(shè)備撤離費用和人員遣返費用等。工程索賠的依據(jù)和程序索賠的依據(jù)工程索賠的依據(jù)包括招標文件、投標書、合同協(xié)議書及其附屬文件、來往信函、會議記錄、施工現(xiàn)場紀錄、工程財務(wù)記錄、現(xiàn)場氣象記錄、市場信息資料和政策法令文件等。索賠的程序工程索賠程序一般包括發(fā)出索賠意向通知、收集索賠證據(jù)并編制和提交索賠報告、評審索賠報告、舉行索賠談判、解決索賠爭端等環(huán)節(jié)。承包商應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，準備索賠資料并提交索賠報告，業(yè)主或監(jiān)理工程師應(yīng)公正評審報告，雙方可通過談判解決索賠，若無法