小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-0

小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報告

“城南春天〞可行性研究報告第一章投資環(huán)境分析一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景XXXX年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景〞?！爸袊康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XXXX年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接奉獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。XXXX年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)到達(dá)了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)〔汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)〕之一，已持續(xù)了50多年。2021年，中國的城鎮(zhèn)人口將到達(dá)10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將到達(dá)330億平方米，比XXXX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。〞二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性開展與現(xiàn)階段迅速升溫1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)XXXX年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康開展，根據(jù)?國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知?，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺?省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展的意見?，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康開展。2、政府出臺房改政策，取消福利分房自XXXX年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛開展。3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市根底設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。XXXX年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；XXXX年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：?荊州縱橫?之?XXXX年荊州市經(jīng)濟(jì)運行特點、問題及對策?)XXXX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位?！舱裕呵G州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室?XXXX年經(jīng)濟(jì)開展情況新聞發(fā)布稿?〕以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當(dāng)一局部住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋〞向“居者優(yōu)其屋〞開展。電腦、移動、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活潑，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。5、同類物業(yè)的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此根底上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，XXXX年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房〞的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。第二章工程概況一、建設(shè)地址新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天工程〔以下簡稱“本工程〞〕位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)開工，預(yù)計XXXX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強本工程的地理優(yōu)勢。二、工程規(guī)模“新風(fēng)小區(qū)〞工程規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2XXXX年度房地產(chǎn)開發(fā)方案。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8XXXX年，效勞過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本工程未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，防止出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本工程推行“綠色平安環(huán)保小區(qū)〞概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。此外，本工程物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。第三章工程市場分析與整合營銷一、工程市場分析1、地段環(huán)境優(yōu)越本工程位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)開工，預(yù)計XXXX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實現(xiàn)本工程與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強本工程的地理優(yōu)勢。2、周邊生活配套完善本工程周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場、金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。3、園林景觀設(shè)計突出本工程對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等〔詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計〞〕。4、教育配套優(yōu)勢顯著自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷〞，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購置前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，開展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤〞普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。本工程地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本工程得天獨厚的文化教育氣氛，以及業(yè)主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。5、建筑施工品質(zhì)過硬本工程施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)〞浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原那么，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。一期現(xiàn)房到達(dá)了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天〞的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天〞建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。6、市場供求關(guān)系良好本工程地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)工程較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本工程帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進(jìn)本工程住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費群體，使本工程處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大本工程所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌〞、“科技牌〞，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的開展，使得城南片區(qū)人氣驟增。恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛開展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本工程前景十分看好。二、一期現(xiàn)房整合營銷我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。XXXX年3月，本工程聘請武漢新希望物業(yè)代理參謀進(jìn)行籌劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。武漢新希望物業(yè)代理參謀是一家從事房地產(chǎn)營銷籌劃與銷售代理參謀的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，48個樓盤成功籌劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新籌劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被開展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)〞、“開展商的新希望〞。武漢新希望物業(yè)代理參謀自接手本工程后，對產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷籌劃，運用標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強了本工程的銷售力度。截止XXXX年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了工程的資金回籠速度。XXXX年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，籌劃舉辦了“迎新年，購房四重禮〞等促銷活動，進(jìn)一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本工程聘請武漢新希望物業(yè)代理參謀，對產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷籌劃和強勢銷售，使本工程銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計，一期186套現(xiàn)房將于XXXX年4月實現(xiàn)100%售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。三、“城南春天〞價格定位現(xiàn)階段本工程同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本工程恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛開展、持續(xù)升溫的大好時機。從XXXX年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價風(fēng)格查〔見下表〕可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價〔元/m2〕1380161614481428均價〔元/m2〕1550175014601750備注僅剩10余套與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天〞在園林景觀設(shè)計〔詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計〞〕、教育配套〔詳見P.7“教育配套優(yōu)勢顯著〞〕、產(chǎn)品品質(zhì)〔詳見P.7“建筑施工品質(zhì)過硬〞〕等方面具有顯著優(yōu)勢。如園林景觀設(shè)計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他工程的設(shè)計力度也較弱。而本工程對荊州住宅市場的園林景觀設(shè)計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據(jù)消費者“買升不買降〞的心理特征，我公司將對“城南春天〞的銷售采取“低開高走〞的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有方案地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據(jù)工程自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天〞入市階段銷售均價定為1400元/m2。預(yù)計將獲得廣泛的市場認(rèn)同，為本工程的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。四、“城南春天〞整合營銷武漢新希望物業(yè)代理參謀在對一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷籌劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天〞的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天〞尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期根底上的改良已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠，實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)?！俺悄洗禾歙曉诋a(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費群〔以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主〕的特征，推廣“生態(tài)〞、“人文〞概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天以“城南春天〞這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄熄朁c明工程地址，“春天〞帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾歙曉⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個荊州來了春天般的新意。2、推廣主題：春天里的書香院落“春天〞點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；“書香院落〞緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天〞般居住的新意具體到每個組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，表達(dá)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園〞的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費群〔以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主〕所愛。4、主打廣告語：〔1〕XXXX年4月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入〔資金回籠〕1300萬元；〔3〕在本工程“城南春天〞第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房〔一至二層〕約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計于XXXX年8月全部售罄，實現(xiàn)銷售收入〔資金回籠〕1672萬元；〔3〕銀行部門貸款支持第一階段工程中的工程款約XXXX年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實現(xiàn)銷售收入XXXX年半內(nèi)順利完成兩個階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。四、經(jīng)濟(jì)分析本工程的本錢、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層〔車庫、儲藏室〕三局部組成，且架空層本錢已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房本錢中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：1、住宅〔商品房〕，測算本錢為人民幣953，預(yù)計盈利3165萬元。如下表：面積〔m2〕單位本錢〔元/m2〕總本錢〔萬元〕銷售均價〔元/m2〕銷售收入〔萬元〕利潤〔萬元〕708039536747140099123165說明：具體明細(xì)見附表〔1〕2、商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算本錢為人民幣1187元/m2，預(yù)計盈利978萬元，如下表：面積〔m2〕單位本錢〔元/m2〕總本錢〔萬元〕銷售均價〔元/m2〕銷售收入〔萬元〕利潤〔萬元〕96591187114722002125978說明：具體明細(xì)見附表〔2〕。3、架空層〔車庫、儲藏室〕，因其本錢已攤?cè)胱≌?、商業(yè)用房本錢中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：工程面積〔m2〕銷售價〔元/m2〕銷售收入〔萬元〕備注儲藏室4620650300車庫45001160522合計91208224、由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本工程綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表：工程面積〔m2〕總投入〔元/m2〕總收入〔萬元〕利潤〔萬元〕住宅70803674799123165商業(yè)用房965911472125978車庫4500522522儲藏室4620300300合計895927894128594965附表〔1〕住宅本錢分析工程數(shù)量每平方米攤銷〔元/m2〕金額〔萬元〕備注建筑面積70803土地款2001416.06城市配套費40283.212土地規(guī)劃設(shè)計費10.2472.5023中心會所14.92105.6381綠化廣場22.38158.4571配電設(shè)施8.5460.4657道路15106.2045土建費、水電安裝5003540.15開發(fā)管理費41.4293.1244按銷售收入3%計不可預(yù)見費用20.7146.5622按銷售收入1.5%計稅金79.8565.0079按銷售收入5.7%計合計925.98