《城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制指南（征求意見稿）》編制說明

江蘇省地方標準《城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制指南》【編制說明】（1）為貫徹落實《中共中央國務院關于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》《中共江蘇省委江蘇省人民政府關于建立全省國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的意見》，結合《江蘇省城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制指南（試行）》的使用情況，適時轉化為江蘇省地方標準，有利于健全國土空間規(guī)劃技術標準體系、落實“多規(guī)合一”改革要求、全面提升國土空間治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平。（2）隨著國土空間總體規(guī)劃“三區(qū)三線”實施啟用和規(guī)劃成果審批完成，各地陸續(xù)啟動了既有詳細規(guī)劃的實施評估工作。從詳細規(guī)劃的評估結果看，與已批國土空間總體規(guī)劃存在明顯偏差。按照《自然資源部關于加強國土空間詳細規(guī)劃工作的通知》等相關要求，為進一步加強詳細規(guī)劃管理，我省率先發(fā)布了《江蘇省詳細規(guī)劃單元劃定指引》，將詳細規(guī)劃單元作為落實總體規(guī)劃要求、開展詳細規(guī)劃編制管理和實施監(jiān)督的基礎單元。目前江蘇全省已完成全域覆蓋的單元劃定工作，正在全面推進詳細規(guī)劃編制工作，亟需對詳細規(guī)劃的技術要求、成果內容進行規(guī)范。2.必要性（1）《中共江蘇省委江蘇省人民政府關于建立全省國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的意見》中明確提出：省自然資源主管部門按照“多規(guī)合一”要求，適時制定、修訂詳細規(guī)劃和村莊規(guī)劃編制、實施管理的技術標準和工作文件。（2）詳細規(guī)劃是開展國土空間開發(fā)保護活動、實施國土空間用途管制、核發(fā)城鄉(xiāng)建設項目規(guī)劃許可、進行各項建設等的法定依據(jù)。在國土空間總體規(guī)劃編制審批基本完成后，目前全省正在廣泛推進詳細規(guī)劃的編制工作，亟需統(tǒng)一相關技術標準。3.意義（1）能夠為具有國土空間規(guī)劃相應資質的技術單位在開展詳細規(guī)劃編制工作中提供技術標準，提高規(guī)劃編制水平；（2）能夠協(xié)助各級自然資源主管部門規(guī)范詳細規(guī)劃編制組織工作和成果形式，保證法定規(guī)劃成果的準確性、嚴謹性，提升規(guī)劃管理水平。（3）通過標準的實施，能夠推進交通優(yōu)化，提升建筑風貌，為地方經濟社會發(fā)展提供強有力的規(guī)劃技術支撐和要素資源保障。（4）通過標準的實施，能夠更好統(tǒng)籌開發(fā)與保護的關系，強化生態(tài)空間保護、發(fā)揮生態(tài)價值優(yōu)勢，助力規(guī)劃許可為主的營商環(huán)境改善。二、任務來源根據(jù)《省市場監(jiān)管局關于下達2024年度江蘇省地方標發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制指南》作為2024年度江蘇省地方標準制定計劃之一，起草單位為江蘇省城市規(guī)劃設計研究院有限公司、南京市城市規(guī)劃編制研究中心，對口省行政主管部門為江蘇省自然資源廳，對口省標準化技術委員會為江蘇省自然資源標準化技術委員會。三、編制過程1.前期調研階段2024年8-10月，標準編制組收集了與本標準編制有關的技術要求，結合全省各地的詳細規(guī)劃編制實踐，對新時期詳細規(guī)劃編制技術需求以及《江蘇省城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)2.標準起草階段2024年10-11月，標準編制組討論確定了標準的內容框架，并結合各地詳細規(guī)劃編制實踐明確了標準的目的、導向。修改，匯總形成標準征求意見稿。3.征求意見階段2025年5月，開始廣泛征求標準潛在使用主體的意見。四、主要內容本標準按照GB/T1.1-2020《標準化工標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定確立了標準編制的目標、原則和技術要素，內容包括7章和1個資料性附錄。本章規(guī)定了標準的適用范圍：適用于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制。第二章規(guī)范性引用文件本章列舉了標準編制引用的相關標準，以《社區(qū)生活圈規(guī)劃技術指南》《國土空間規(guī)劃城市設計指南》等與詳細規(guī)劃編制關系較為密切的現(xiàn)有標準為主。第三章術語和定義本章明確了單元、單元層次詳細規(guī)劃、街區(qū)、街區(qū)層次詳細規(guī)劃、混合用地、用地兼容、歷史文化保護線、宗地、城市控制線等術語的定義。本章規(guī)定了開展詳細規(guī)劃編制的基本原則。第五章基礎工作本章規(guī)定了開展詳細規(guī)劃編制之前需要具備的工作基第六章單元層次詳細規(guī)劃編制本章規(guī)定了編制單元層次詳細規(guī)劃時需重點考慮的要第七章街區(qū)層次詳細規(guī)劃編制本章規(guī)定了編制街區(qū)層次詳細規(guī)劃時需重點考慮的要附錄（資料性附錄）本部分規(guī)定了城市設計重點控制區(qū)的管控要素。五、技術指標確定的依據(jù)1.詳細規(guī)劃編制的基礎工作（1）落實相關要求，吸納《江蘇省城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制指南（試行）》相關內容，明確詳細規(guī)劃編制基礎工作《自然資源部關于加強國土空間詳細規(guī)劃工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕43號）明確應通過調查、體檢評估、綜合分析等方式提高詳細規(guī)劃的針對性和可實施性。同時，參考國內其他地區(qū)做法，明確詳細規(guī)劃編制基礎工作包括現(xiàn)狀調查、底圖底數(shù)、實施評估、潛力分析四個部分。（2）明確現(xiàn)狀調查的方式、內容及要求在現(xiàn)場踏勘、部門走訪、公眾調查傳統(tǒng)現(xiàn)狀調查方式的基礎上，鼓勵通過大數(shù)據(jù)分析等新技術手段提高詳細規(guī)劃現(xiàn)場調查的廣度、深度與效率。對規(guī)劃范圍內及周邊的自然條公共管理與公共服務設施、重要企業(yè)、綜合交通、公用設施、綜合防災等現(xiàn)狀進行調查。現(xiàn)狀調查應實現(xiàn)對現(xiàn)狀特征的總結、存在問題的分析，并挖掘發(fā)展條件。（3）統(tǒng)一底圖底數(shù)，形成滿足詳細規(guī)劃編制需要的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)和工作底圖要求，充分利用征地、供地、登記等地籍信息，在年度國土變更調查的基礎上開展地類核實與地塊邊界修正，制作土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)和工作底圖，支撐詳細規(guī)劃編制，服務規(guī)劃單元及社區(qū)層面體檢評估，明確功能完善和空間優(yōu)化的方向，提高規(guī)劃針對性和可實施性。工作底圖比例尺應不小于1:2000，用地分類應以三級類為主。（4）通過對現(xiàn)行詳細規(guī)劃的實施評估，確定詳細規(guī)劃修編的重點按照《自然資源部關于加強國土空間詳細規(guī)劃工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕43號）的要求，通過詳細規(guī)劃實施評估，梳理規(guī)劃實施問題，剖析問題原因，提出現(xiàn)行詳細規(guī)劃延續(xù)內容與優(yōu)化建議，確定詳細規(guī)劃修編重點。實施評估工作應重點對上位規(guī)劃分解傳導要求的落實、相關專項規(guī)劃的銜接、外部因素變化情況等進行分析和評估。（5）加強統(tǒng)籌，開展?jié)摿Ψ治觯岣咭?guī)劃科學性統(tǒng)籌土地儲備與供應計劃、城市更新專項規(guī)劃、土地征收計劃等，結合產權主體發(fā)展意向和居民意愿進行開發(fā)潛力分析。潛力分析以地塊為單位開展，通過分析，合理確定規(guī)劃范圍內的保留、改造、拆除等更新區(qū)域。2.單元層次詳細規(guī)劃編制單元層次詳細規(guī)劃應主要考慮詳細規(guī)劃全覆蓋的需求，體現(xiàn)對上位規(guī)劃的落實和規(guī)則管控，通過實施總量管控與調平機制，體現(xiàn)“管控彈性”和“可操作性”。單元層次詳細規(guī)劃應從傳導性、平衡性、系統(tǒng)性、普遍性、延續(xù)性幾方面考慮，合理設定編制內容。（1）對標相關要求，確定管控要素依據(jù)《關于加強國土空間詳細規(guī)劃工作的通知》（自然“要什么”三個方面確定單元層次詳細規(guī)劃的管控要素。其中，《關于加強國土空間詳細規(guī)劃工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕43號）明確單元層次詳細規(guī)劃應落實上位總體規(guī)劃戰(zhàn)略目標、底線管控、功能布局、空間結構、資源利用等方（2020年10月）明確縣（市）總體規(guī)劃對詳細規(guī)劃的傳導要素包括：單元主導功能定位、基礎設施、公共服務設施、城市綠線和藍線、開發(fā)強度分區(qū)；《城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)息要素包括：底線管控、規(guī)劃范圍、用地布局、交通設施、公共服務設施、市政公用設施、防災減災設施、綠地與開敞基于相關文件要求，本標準明確單元層次詳細規(guī)劃包括目標定位、底線管控、用地布局、綜合交通、公用設施、綜合防災、地下空間、豎向規(guī)劃、歷史文化保護、城市設計、街區(qū)傳導等內容。與《江蘇省城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制指南（試行）》相比，重點做出了以下調整：成“6.2底線管控”，包括“6.2.1三條控制線、6.2.2建設規(guī)模、6.2.3強度控制與高度控制、6.2.4城市控制線”。合并原“5.3建設空間布局”與“5.4藍綠空間管控”中的相關內容，形成“6.3用地布局”。將“5.5地下空間”單獨形成“6.7地下空間”。不同城市、不同區(qū)域規(guī)劃編制需求。（2）研究傳導規(guī)則，分類管控要素通過研究市級總體規(guī)劃到區(qū)級總體規(guī)劃的傳導規(guī)則，結合單元層次詳細規(guī)劃編制內容及管控需要，將各類管控要素分為嚴格落實型、全區(qū)平衡型、細化深化型與單元新增型四類，明確其管控深度。其中，嚴格落實型管控要素主要包括三條控制線、歷史文化保護線、防澇風險控制線、地質災害、重大危險源、安全生產、國防和軍事設施的管控等；全區(qū)平衡型管控要素主要包括目標定位、建設規(guī)模、用地布局等；細化深化型管控要素主要包括強度控制與高度控制、綜合交通、公用設施、地下空間、歷史文化保護、城市設計等；單元新增型管控要素主要包括豎向規(guī)劃、街區(qū)傳導等。（3）明確管控深度，保障單元層次詳細規(guī)劃管控的合嚴格落實型管控要素在單元層次詳細規(guī)劃中應嚴格落實上位規(guī)劃要求；全區(qū)平衡型管控要素應在單元層次詳細規(guī)劃中進行合理確定，在后續(xù)規(guī)劃與管理中加強全區(qū)協(xié)調與平衡；細化深化型管控要素應在單元層次詳細規(guī)劃中進一步細化深化，包括地類細化、區(qū)級以下設施補充、四至范圍明確等。除嚴格落實型管控要素外，其他各類單元層次管控要素應可在街區(qū)層次細化落位，保持單元層次內規(guī)模平衡即可。3.街區(qū)層次詳細規(guī)劃編制（1）強調與單元層次詳細規(guī)劃的分工一是強化單元層次詳細規(guī)劃對街區(qū)的傳導，街區(qū)層次的用地布局、公共管理和公共服務設施、交通設施、公用設施以及豎向規(guī)劃、城市設計重點控制區(qū)等內容要符合單元層次詳細規(guī)劃傳導至街區(qū)的管控要求；二是賦予街區(qū)層次深化、細化、優(yōu)化的功能，如：細化非獨立占地的公共管理和公共服務設施、交通設施、公用設施（開閉所、公廁、局部供水、排水和污水泵站等）布局并明確其落地方式及規(guī)模；細化確定街區(qū)內各地塊場地高程和道路控制點標高等。（2）圍繞服務規(guī)劃許可的關鍵內容“地塊”作為詳細規(guī)劃直接服務規(guī)劃許可的空間載體，標準主要針對劃分地塊、確定用地用海分類和地塊控制指標等街區(qū)層次詳細規(guī)劃的關鍵內容進行指導。街區(qū)層次詳細規(guī)劃在單元層次詳細規(guī)劃的用地布局基礎上，依據(jù)土地權屬和建設狀態(tài)，結合實施需求，明確地塊邊界、編號。允許街區(qū)層次詳細規(guī)劃優(yōu)化支路布局，將界線相鄰、用途相同的多個地塊合并為一個地塊，或將一個地塊分割為界線相鄰、用途相同的多地塊。在單元層次詳細規(guī)劃基礎上，深化研究確定地塊的用地分類、混合用地及比例，確定地塊容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等控制指標。（3）關注特殊類型和重點區(qū)域除建筑退線、地下室后退、機動車出入口方位或禁開口區(qū)域等一般控制要素內容外，街區(qū)層次詳細規(guī)劃要加強對公共活動中心地區(qū)、交通樞紐區(qū)、歷史風貌與文化遺產保護區(qū)、沿山、濱水景觀地區(qū)等城市設計重點控制區(qū)的精細化城市設計研究，選擇建筑形態(tài)、公共空間、道路交通、立體空間、生態(tài)環(huán)境等控制要素，細化管控內容。同時，針對道路系統(tǒng)、公交系統(tǒng)、停車系統(tǒng)等進行交通承載力評價，重點評價交通區(qū)位、交通容量與用地功能、開發(fā)強度的適配性。六、重大分歧意見的處理過程和依據(jù)無七、與相關法律法規(guī)和標準的關系本標準在《自然資源部關于加強國土空間詳細規(guī)劃工作鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃編制指南（試行）》為基礎，借鑒相關省市工作經驗，通過實踐案例驗證，銜接省內各市（縣）編管需求，形成共識。本標準進一步明確了城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內詳細規(guī)劃分層編制的內容，在落實上位規(guī)劃強制性內容的基礎上，對不同層級編制的深度和要求做出技術指導。涉及內容與相關法律法規(guī)、政策文件及相關標準協(xié)調一致，無沖突。1.本標準遵循的主要法律（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2（2）《中華人民共和國土地管理法》（2（3）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（22.本標準遵循的政策文件（1）《中共中央國務院關于建立國土空間規(guī)劃體系（2）《中共江蘇省委江蘇省人民政府關于建立全省（3）《國土空間調查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類3.本標準遵循的主要標準（1）TD/T1062-2021社區(qū)生活圈規(guī)劃技術指南（2）TD/T1063-2021國土空間規(guī)劃城市體檢評估規(guī)程（3）TD/T1065-2021國土空間規(guī)劃城市設計指南（4）TD/T1086-2023國土空間綜合防災規(guī)劃編制規(guī)程（5）TD/T1090-2023國土空間歷史文化遺產保護規(guī)劃編制指南（6）TD/T1101-2024市縣級國土空間生態(tài)修復規(guī)劃編制指南八、推廣實施建議本標準由江蘇省自然資源廳組織實施，建議本指南頒布實施后，面向指南的各使用對象開展標準的宣貫培訓工作。鼓勵全省各地按照本標準開展試點示范，建議將本標準作為各級自然資源部門組織開展詳細規(guī)劃編制和成果審查的重要依據(jù)，保障詳細規(guī)劃成果的規(guī)范性。對標準的使用情況進行