我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來(lái)預(yù)測(cè)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期。2025年將是市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。當(dāng)前庫(kù)存壓力與政策調(diào)控并存。市場(chǎng)正進(jìn)入新的發(fā)展階段。作者：目錄市場(chǎng)現(xiàn)狀當(dāng)前市場(chǎng)基本情況與主要數(shù)據(jù)調(diào)整歷程回顧2021-2024年市場(chǎng)深度調(diào)整分析政策與趨勢(shì)政策環(huán)境、核心挑戰(zhàn)與未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)2025年一季度市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)21,869萬(wàn)㎡新建商品房銷(xiāo)售面積同比降3.0%20,798億元銷(xiāo)售額同比降2.1%9.9%降幅收窄較去年全年數(shù)據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)總體回穩(wěn)2025新起點(diǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)經(jīng)濟(jì)影響減弱負(fù)拉動(dòng)逐步減少政策效果調(diào)控成效顯現(xiàn)2021—2024年市場(chǎng)深度調(diào)整四年間商品房主要指標(biāo)下跌超過(guò)60%。市場(chǎng)成交規(guī)模劇烈收縮。住房需求短期透支明顯。市場(chǎng)處于歷史性調(diào)整階段。房?jī)r(jià)走勢(shì)與高盛預(yù)測(cè)高盛預(yù)測(cè)2025年房?jī)r(jià)將再降25%庫(kù)存金額2024年底新房庫(kù)存達(dá)93萬(wàn)億約為GDP的70%投資與銷(xiāo)售2024年新增開(kāi)發(fā)投資10萬(wàn)億住宅銷(xiāo)售僅9.6萬(wàn)億庫(kù)存積壓與資金壓力庫(kù)存高企新房去化周期延長(zhǎng)剪刀差明顯投資與銷(xiāo)售失衡資金壓力企業(yè)新開(kāi)工意愿低城市分化：一線(xiàn)與非一線(xiàn)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)與成交量相對(duì)堅(jiān)挺抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)人口持續(xù)凈流入二三線(xiàn)城市調(diào)整幅度較大經(jīng)濟(jì)基本面承壓部分城市人口流出四線(xiàn)及以下市場(chǎng)低迷明顯去庫(kù)存壓力最大恢復(fù)前景不確定城市化率與長(zhǎng)期需求當(dāng)前城市化率2025年戶(hù)籍人口城市化率僅48%提升空間理論上有約30個(gè)百分點(diǎn)提升空間市場(chǎng)支撐城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)帶來(lái)長(zhǎng)期需求支撐市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化高端改善型住房需求占比提升剛性需求住房存在但趨于平穩(wěn)二手房市場(chǎng)活躍度提升住房金融環(huán)境房貸利率2025年小幅下調(diào)融資環(huán)境自2024年以來(lái)逐步改善債務(wù)重組房企壓力有所緩釋政策工具箱靈活調(diào)整貸款利率多次小幅調(diào)整，支持合理住房需求購(gòu)房補(bǔ)貼地方政府推出針對(duì)性補(bǔ)貼政策限購(gòu)優(yōu)化因城施策，局部放松限購(gòu)政策行業(yè)龍頭與中小房企分化頭部房企穩(wěn)健資金鏈相對(duì)穩(wěn)定中小企業(yè)洗牌生存壓力加大并購(gòu)重組增多行業(yè)集中度提升行業(yè)聯(lián)合加強(qiáng)抱團(tuán)取暖現(xiàn)象明顯土地市場(chǎng)低迷地方政府土地出讓金下降明顯。土地流拍率持續(xù)提升。"招拍掛"政策調(diào)整預(yù)期增強(qiáng)。二手房市場(chǎng)博弈加劇供應(yīng)激增掛牌量大幅上漲成交周期明顯延長(zhǎng)議價(jià)空間擴(kuò)大業(yè)主讓價(jià)意愿增強(qiáng)買(mǎi)方議價(jià)能力提升市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化部分城市二手房成交量超過(guò)新房存量房交易比重上升長(zhǎng)租公寓、保障房與市場(chǎng)補(bǔ)位長(zhǎng)租公寓增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升保障房體系深化多主體供應(yīng)模式形成覆蓋范圍逐步擴(kuò)大"租售并舉"落地政策支持力度加大租賃市場(chǎng)規(guī)范化程度提高住房消費(fèi)信心回暖跡象購(gòu)房行為更為理性，關(guān)注性?xún)r(jià)比和居住品質(zhì)熱點(diǎn)城市局部區(qū)域出現(xiàn)零星反彈，一線(xiàn)城市明顯非剛需恢復(fù)投資型需求恢復(fù)緩慢，觀(guān)望情緒依然存在信心指數(shù)環(huán)比小幅回升，但仍低于歷史平均水平購(gòu)房者畫(huà)像變化高收入中產(chǎn)階層改善型自住年輕首購(gòu)群體投資型購(gòu)房高學(xué)歷、高收入中產(chǎn)階層成為市場(chǎng)主力。改善型、自住型需求占主導(dǎo)地位。年輕首購(gòu)群體占比明顯縮小。重點(diǎn)城市解讀：北京/上海北京市場(chǎng)成交量保持穩(wěn)健房?jī)r(jià)微降但幅度有限政策支持力度適中新房供應(yīng)節(jié)奏平穩(wěn)上海市場(chǎng)"以需定價(jià)"現(xiàn)象明顯區(qū)域分化較為明顯高端項(xiàng)目定價(jià)穩(wěn)定改善型需求占比高核心城市核心地段產(chǎn)品表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌屬性。人口持續(xù)流入為市場(chǎng)提供支撐。重點(diǎn)城市解讀：深圳/廣州深圳市場(chǎng)高端市場(chǎng)需求穩(wěn)定科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)住房需求土地供應(yīng)相對(duì)緊張國(guó)際化人才聚集效應(yīng)明顯廣州市場(chǎng)庫(kù)存水平有所提升去化周期明顯拉長(zhǎng)區(qū)域發(fā)展不均衡政策調(diào)整空間較大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)對(duì)住房需求拉動(dòng)作用顯著。人才政策與住房政策協(xié)同效果開(kāi)始顯現(xiàn)。三四線(xiàn)城市挑戰(zhàn)人口凈流出部分城市人口持續(xù)減少，住房需求萎縮2高庫(kù)存壓力商品房去庫(kù)存周期延長(zhǎng)，供大于求3政策下沉支持政策不斷加碼，市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)同步進(jìn)行市場(chǎng)面臨的主要挑戰(zhàn)高庫(kù)存與低去化供需矛盾突出，去化周期延長(zhǎng)購(gòu)房意愿減弱居民對(duì)房產(chǎn)保值增值預(yù)期下降金融風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性壓力大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需關(guān)注政策新趨勢(shì)精細(xì)化調(diào)控更加差別化的區(qū)域政策針對(duì)不同市場(chǎng)主體的定向措施微調(diào)頻率提高，力度精準(zhǔn)住房保障加強(qiáng)租賃市場(chǎng)法規(guī)完善保障房供給體系多元化住房公積金使用范圍擴(kuò)大支持合理需求剛需與改善型購(gòu)房支持政策房貸利率與首付比例優(yōu)化購(gòu)房資格審核簡(jiǎn)化未來(lái)五年發(fā)展展望溫和增長(zhǎng)房地產(chǎn)與GDP同步緩慢增長(zhǎng)周期平緩不再出現(xiàn)"快漲快跌"市場(chǎng)周期產(chǎn)品升級(jí)綠色、智能、適老型產(chǎn)品占比提升房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)短中期房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓。結(jié)構(gòu)性分化明顯。一線(xiàn)和人口凈流入城市更具韌性。市場(chǎng)轉(zhuǎn)型方向城市更新舊改項(xiàng)目數(shù)量明顯增加，成為新增長(zhǎng)點(diǎn)存量房交易二手房市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，交易制度完善產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，獲政策鼓勵(lì)綠色智慧社區(qū)節(jié)能環(huán)保、智能化成為產(chǎn)品標(biāo)配風(fēng)險(xiǎn)與不確定性全球經(jīng)濟(jì)不確定性外部環(huán)境變化帶來(lái)輸入性風(fēng)險(xiǎn)中小房企風(fēng)險(xiǎn)違約、停工現(xiàn)象需持續(xù)關(guān)注居民收入預(yù)期影響樓市恢復(fù)節(jié)奏和力度建議與對(duì)策地方政府優(yōu)化土地出讓?zhuān)晟瓢簿庸こ?，促進(jìn)產(chǎn)城融合房地產(chǎn)企業(yè)聚焦主業(yè)，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，支持合理融資需求住房市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展路徑品質(zhì)型市場(chǎng)由"規(guī)模型"向"品質(zhì)型"轉(zhuǎn)變多元化需求豐富產(chǎn)品供給，滿(mǎn)足差異化住房需求供給側(cè)改革