租賃協(xié)議書合同有效嗎

租賃協(xié)議書合同有效嗎

一、一般有效條件1.主體適格：出租人和承租人都應(yīng)具備相應(yīng)的民事行為能力。出租人需對租賃物擁有合法的處分權(quán)，比如房屋出租人需擁有房屋的所有權(quán)或者得到所有權(quán)人的合法授權(quán)；承租人需能夠獨立進行民事活動，通常年滿18周歲且精神正常的自然人為完全民事行為能力人，能夠獨立簽訂租賃合同。2.意思表示真實：雙方在簽訂租賃協(xié)議書時，意思表示必須真實自愿，不存在欺詐、脅迫、重大誤解等情形。例如，出租人不能故意隱瞞租賃物的重大瑕疵來誤導(dǎo)承租人簽訂合同；承租人也不能以威脅等手段迫使出租人降低租金等不合理條件。3.內(nèi)容合法：租賃協(xié)議書的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。比如租賃用途不能是從事違法犯罪活動，租金約定不能明顯過高或過低違反市場正常價格水平，租賃期限不能超出法律規(guī)定的最長時限（一般房屋租賃最長20年）。二、特殊有效條件1.形式要求：有些租賃協(xié)議法律規(guī)定需采用書面形式。例如，租賃期限六個月以上的房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。書面形式能更好地固定雙方權(quán)利義務(wù)，避免日后產(chǎn)生糾紛時無據(jù)可依。2.登記備案：部分租賃行為雖不以登記備案為合同生效要件，但登記備案具有一定的公示作用。如房屋租賃合同，雖然未經(jīng)登記備案不影響合同效力，但在一些情況下，經(jīng)過登記備案的租賃合同在對抗第三人時具有優(yōu)勢，例如在房屋“一房數(shù)租”的情況下，已登記備案的承租人在同等條件下可能優(yōu)先獲得租賃房屋的使用權(quán)。三、無效情形1.一方無民事行為能力：若出租人或承租人是無民事行為能力人，如不滿八周歲的未成年人、不能辨認(rèn)自己行為的八周歲以上的未成年人、不能辨認(rèn)自己行為的成年人等，其簽訂的租賃協(xié)議書無效。因為他們無法獨立進行民事法律行為，不能對合同的權(quán)利義務(wù)作出有效判斷。2.惡意串通損害他人利益：出租人和承租人惡意串通，以損害國家、集體或者第三人利益為目的簽訂的租賃協(xié)議書無效。比如，為逃避債務(wù)，將房屋低價出租給“關(guān)系人”，損害債權(quán)人利益。3.以合法形式掩蓋非法目的：表面上簽訂的是租賃協(xié)議書，但實際目的是進行違法活動，如以租賃倉庫為名，實際用于儲存走私物品，該租賃協(xié)議書無效。4.違反法律法規(guī)強制性規(guī)定：如果租賃協(xié)議的內(nèi)容違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，例如租賃集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)且未經(jīng)合法審批，這樣的租賃