物業(yè)管理方案 (一)

XXX物業(yè)管理方案

前言XXX作為XXX集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)淮

更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅".***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)走、

嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作c舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人

居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重''舒適”的一面，以滿足其“生理

上的基本需求”。>>安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù)，公司應(yīng)從治安、消防、

車輛三個方面來搞好管理工作，同時(shí)為「滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管

理制度和應(yīng)急預(yù)案。>>尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使

用人在:高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物

業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,計(jì)業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”“>>優(yōu)雅：高尚的件親離不

開優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的

環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”

和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。

Ø>第一部分XXX物業(yè)管理有限公司簡介>>公司簡介….&Oslas

h;>>二、公司總經(jīng)理介紹》〉....Ø>三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念

>>根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以卜管理理念；>>陰隊(duì)總

識和吃苦精神+個性舒張和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理>>1、隊(duì)意識和吃苦精神：在當(dāng)前

資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決

條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。>>2、個性舒張和競爭機(jī)制：在

人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個性舒張是對員工活力

激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對閂己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作

的能動性，有利于?員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高：競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要于段，相與

不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。>>3、先進(jìn)模

式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模

式是關(guān)系到企業(yè)牛?死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外

的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營模

式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（IS09001：2000）、

環(huán)境管理體系（IS014000：、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）?體化管理體系無疑是最

佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

>>“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用

人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我

們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。>財(cái)務(wù)部：〉〉1、負(fù)貢根據(jù)

“管理會計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用：制定近、中、長期“現(xiàn)金流星平衡

表”。>>2、負(fù)責(zé)H常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。>>3、負(fù)責(zé)對外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。）第

二部分***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案〉>>>通過對“XXX”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，

結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：>>一、***管理處組

織構(gòu)架及各部門職責(zé)：>>部室主要工作職責(zé)：>>總經(jīng)理：>>1、對董事長負(fù)責(zé)：

>>2、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo)，對公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，報(bào)董事長批準(zhǔn)后實(shí)

施；>>3、按“權(quán)貢利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)貢人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理：>>1、

主持新的經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā)：>>5、傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性：

>>6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境：>>7、對公司組織構(gòu)架進(jìn)行

策劃；>>8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。>>辦

公室：〉〉1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé)：>>2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）：>>3、

內(nèi)外進(jìn)行溝通：>>4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；〉〉5、后勤保障工作；>>6、

公司庫房的管理工作。>>***管理處：>>1、對總涇理負(fù)責(zé)；>>2、負(fù)責(zé)***的前期

介入策劃、實(shí)施工作：>>3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；>>4、負(fù)貢***的業(yè)主

入主的策劃、實(shí)施工作；>>5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；>>6、負(fù)責(zé)***

的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。>>7、負(fù)賁樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過程

中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原仍進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和

渠道加以傳遞。>>二、人員配備情況：>〉1、總經(jīng)理：1人。Ø：>2、辦公室：

2人，其中主任1人,文員兼庫管1人.>>3、財(cái)務(wù)部：2人,其中經(jīng)理1人（兼會計(jì)）、出訥

1人。>>4、***管理處：33人?！怠灯渲薪?jīng)理1人：工程組主管1人，土建工1人，水電

工（含強(qiáng)弱電）4人,電榜工（直梯）1人，雜工1人：保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長1人，隊(duì)員15人（三班24小

時(shí)）；綠化保潔組主管1人，綠化工1人，保潔員3人；業(yè)主接待組主管1人，接待員1人、收費(fèi)

1人。>>總計(jì)：38人>〉三、管理目標(biāo)>>（一）、公司總目標(biāo)>>1、年度業(yè)主/

租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率295%>>2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減<3%>>3、年發(fā)

無重大責(zé)任事故發(fā)生。>>(二)、目標(biāo)分解〉)1、財(cái)務(wù)部>>(1)、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管

理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%>>(2)、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%>>2、辦公室>>公司各

項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%>>人力資源科：>>(1)、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率

100%>>(2)、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率280%>>(3)、員工配置優(yōu)化率比上

年提高225%>>(4)、員工骨干/部門負(fù)貢人無序年流動率W2%>>行政公關(guān)：〉〉(5)、

內(nèi)外文件起草合恪率各98>>(6)、內(nèi)外部文件寬料收集完整率及保存完好率分95%>>(7)、

公司本部清潔衛(wèi)生H檢查合格率100$3>>(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率

290%>>(9)、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%>>(10)、合同評審率100%

>>(11)、公司各類刊物，小區(qū)/大庭內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率298%,校對差錯率>>后

勤保障：〉〉(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率》95版>>(13)、入庫物品檢驗(yàn)

合格率100%>>(14)、庫房管理帳、出、物相符率/庫管物品完好率100%>>(15)、庠

管物品年差錯率W0.1%>>(16)、員工對職工食堂坂菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率與85%&0slas

h;>3、***管理處>>業(yè)主接待組：>>(1)、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%

>>(2)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%>>(3)、眼時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率295%>>(4)、

內(nèi)外關(guān)系溝通成功率28照>>(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%>>(6)、收

犯困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率298%,正確傳遞100%>>(7)、物管費(fèi)收取率290%

>>(8)、收費(fèi)金額差錯率>(9)、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%>>?1

0)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%>>(II)、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率1

00%>>(12)、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代

理保險(xiǎn)等)、特約服務(wù)用戶滿意率285%>>(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%>>(1

4)、小區(qū)/大厘經(jīng)營性項(xiàng)目盈利率280%>>(15)、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率280禽

>>(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加210%&0slash;>綠化保潔組：>>(1)、

環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/.周檢/月檢/季檢稹蓋率100%>>(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率》95%

>>(3)、綠化檢查合格率285%>>(4)、小區(qū)綠化年成活率295%>>保衛(wèi)隊(duì)：>》(1)、

保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%>>(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆靛率100%

>>(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的W%>>(4)、年度重大火災(zāi)/刑事和

交通事故發(fā)生率=0>>(5)、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率>(6)、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋

建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率295以隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)

率100%>>(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率<0.2%>>工程維修組：>>(1).

電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

>>（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。（二）、物業(yè)管

理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋管理與維修（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無

改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)

施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。（3）、實(shí)行代收

代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以，。2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，

管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定

期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95$

以上。3、供電系統(tǒng)（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。（2）、限電、停電或

規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。4、消防系統(tǒng)（1）、消防控制

中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用。（2>、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，

設(shè)立消防疏散不意圖，緊委屈疏散通道物通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。5、電梯（1）、電梯轎

廂、井道保持清潔。（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對二次供水瞽水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，

無二次污染及隱患。（2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，

汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)

行搶修，無大面枳跑水、泛水，（5）、無長時(shí)間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng)（1）、窗式及分體式空

調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設(shè)施管理口）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨

意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運(yùn)

行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)

護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）.實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日

清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。（2）、商業(yè)網(wǎng)

點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。11、治安管理（1）、實(shí)行封閉式管理，并

實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率無重大投訴,

對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達(dá)到95%以上。五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)以上要

求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司追求卓越的需要。

企業(yè)想盡快的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引

進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》（見

附件一）和《培訓(xùn)計(jì)劃》（見附件二）.第三部分***管理項(xiàng)目啟動所需資金情況物業(yè)管理項(xiàng)目

啟動資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下：一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經(jīng)理I名100

0=1000物業(yè)經(jīng)理1名1500=1500工程主管1名1200=1200保安隊(duì)長1名1200=1

200財(cái)務(wù)經(jīng)理1名800=800行政部經(jīng)理1名800=800技術(shù)員4名800=3200綠化煤

潔主管1名800=800附加30.70%作為津貼及福利113223.513723.5三個月小計(jì)為4117

0.5二、員工制服（每人兩套）11*2002200三、區(qū)外圍設(shè)施大垃圾桶（生活垃圾）15

個50-750不銹鋼垃圾簡（樓層用）20個807600指示牌（若干）-1000大堂及車庫廣

告欄/廣告牌5個500=2500大堂用吸水/吸坐墊2張200=400小計(jì)：6250四、管理

處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅15套300=4500文件柜7套500=3500對講機(jī)（含備

件）10套1200=12000電腦2套4500=9000打印機(jī)1臺2000=2000復(fù)印機(jī)1臺】

0000=10000傳真機(jī)1臺1500=1500保險(xiǎn)箱1個1500=1500管理公司/處用紙張/信封/

名片=5000飲水機(jī)2臺100=200裝訂機(jī)1臺300=300照相機(jī)1臺1000=1000管

理處裝修=60000會議室家具I套4000=4000辦公細(xì)項(xiàng)物品=10000小計(jì)：124500ii.I

程部用品1、測試儀表個200萬用電表個500電流流量度：300A個800電流鉗

式800A個1500電流鉗式3000A個1500對地阻值測試表個1500絕緣值測試表15

00V-1000V）個1500溫度計(jì)：電子數(shù)字式個200手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試

表個300手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)個1500電源測試由筆支20卷尺：1M把30卷

尺：5M把300鋼尺：3M把50鋼尺：1M把300水平尺：600MM把250角尺：300M

M把250小計(jì)：2、安全設(shè)備高空工作安全帶：降傘式套120050/500反光衣件100

耳塞100DB打500耳筒500DB個500安全過濾口罩.：1D0CDN打500護(hù)眼草：眼鏡

式個200護(hù)眼罩：全式個500護(hù)眼罩：焊接用個：200護(hù)鏡（焊接用1000GDA）個6

00手套：綿布打200手套：皮革打400鋁梯：1M把1000鋁梯：1、5M把1500鋁梯：

4M把3000高空工作臺：6米全護(hù)式個15000高壓電工全護(hù)裝套2500連輸工具：軸流板

式車部200手推車部200小計(jì)：3、工具木鋤把50扳手：活動150VM把50扳手:

200MM把50扳手：300UM把100扳手：450MM把150菊花板身：3MM36MM套350組合

式：4MM-45MM套500夾具：大力鉗（平口）把500形夾100MM個500形夾：150MM個5

00形夾：200MM個503形夾：300MM個50虎鉗150MM個200鋼管工具連彎頭套】50

0切割工具：水管用切刀把200鐵片用剪刀把100界刀把30剪刀把50緊急爆破工具：

大手錘個100斧頭（消防隊(duì)用）個150鐵筆支1。）壓力鉗把800澗滑油加油

槍把2006角起子（0、5MM76MM）套100管子鉗：200MM把50管子鉗：300MM把50

管子鉗：450MM把100管子鉗：600MM把300拉釘鉗把150小計(jì)4、手工具螺絲起子：

平咀形100MMX4MM支30150MMX6MM支30200MMX8MM支30250MMX8M

M支30400MMX10NW支30十字形：100MMX3MM支30175MMX4、5MM支30

250MMX6MM支30350NWX7、5MM支30電子部件專用：平咀套40十字咀套4

0平咀鉗把：30尖咀鉗把30斜口鉗把30專線開口鉗把100剪線鉗把100鯉魚

鉗把30水泵鉗把30彈簧專用用尖叫鉗：平明把300弓叫把300電線護(hù)套管鉗：10

0A以上把500800A以上把1500手鋸：金屬450MM把50手鋸：150VM把30手鋸：木

工600MM把100手鋸：250MM把50手錘：電工把50手錘：球衣1KG把50手錘：1、

5KG把50手錘套2J0吊重滑輪1噸套1500鐵鉆個200木工專用工具套1200泥

水工專用工具套8005、電動/機(jī)械工具手電鉆電池式0T2蚓把1200油壓手電鉆：小把1

500大把2500油壓式手電錘：小把1000鋸條式切割機(jī)把800片式切割機(jī)：小把1000

大把1500金屬磨輪式切割機(jī)：手提小把1000手提大把1500磨輪床部150060A電焊

機(jī)部2000氣焊槍：氧氣式套3500乾手機(jī)：小套1000大套2500高壓水槍（手提

式）套2000高壓氣泵（手提式）套2000高壓吹風(fēng)扇（手提式）部1500高壓吸塵機(jī)（手

提式）部1500手提射燈支350氣動打釘槍把600小計(jì)：工具共計(jì)：30000.006、道

班室/辦公室家具值班工作桌、椅7套400=2800工具2桌2張600=1200工具柜2

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