重慶漢匯“八角小鎮(zhèn)”項目市場綜合研究報告108P

漢匯“八角小鎮(zhèn)〞工程市場綜合研究報告風(fēng)之鈴市場咨詢機構(gòu)2009年2月28日目錄第一章重慶市宏觀背景 4一、重慶市概況 4〔一〕地理位置 4〔二〕行政區(qū)劃 4〔三〕自然環(huán)境 4〔四〕城市地位 4二、重慶市宏觀經(jīng)濟開展 5〔一〕國民經(jīng)濟增速明顯 5〔二〕城市與人口開展水平 6第二章重慶旅游開展 8一、旅游開展概況 8〔一〕旅游業(yè)保持平穩(wěn)上升 8二、重慶旅游開展規(guī)劃 10〔一〕開展目標(biāo) 10〔二〕主要任務(wù) 10〔三〕開展思路 10〔四〕重點建設(shè)工程 11三、重慶旅游資源 12〔一〕重慶旅游資源總體特征 12〔二〕重慶市旅游資源區(qū)域分布 13〔三〕重慶主要景區(qū)分類 14四、重慶旅游市場游客分析 16〔一〕游客構(gòu)成〔2021年〕 16〔二〕出游目的 17〔三〕景區(qū)知名度 19〔四〕景區(qū)選擇 20第三章萬盛旅游開展 21一、萬盛概述 21〔一〕行政區(qū)劃 21〔二〕地理概況 21〔三〕自然資源概況 21二、萬盛歷史文化 22〔一〕歷史沿革 22〔二〕經(jīng)濟沿革 22〔三〕風(fēng)俗文化 23三、萬盛旅游現(xiàn)狀 24〔一〕概述 24〔二〕與其他區(qū)域比擬 24〔三〕景區(qū)景點分析 25〔四〕旅游配套 29〔五〕游客現(xiàn)狀 30四、萬盛旅游開展規(guī)劃 55〔一〕開展目標(biāo) 55〔二〕主要任務(wù)及思路 55〔三〕短期開展目標(biāo) 56第四章重慶旅游地產(chǎn) 57一、重慶房地產(chǎn)市場分析 57〔一〕重慶地產(chǎn)行業(yè)開展背景 57二、重慶旅游地產(chǎn)市場分析 60〔一〕重慶市旅游地產(chǎn)開展背景 60〔二〕重慶市旅游地產(chǎn)開展態(tài)勢 64〔三〕重慶旅游地產(chǎn)開展重點片區(qū) 67〔四〕旅游地產(chǎn)產(chǎn)品需求特點 68〔五〕重慶分片區(qū)旅游地產(chǎn)供給特征 69〔六〕分產(chǎn)品供求特征分析 74〔七〕典型個案分析 83〔八〕潛在開發(fā)工程分析 93〔九〕供給統(tǒng)計及銷售周期 97〔十〕重慶旅游地產(chǎn)消費需求特征分析 98〔十一〕現(xiàn)有旅游地產(chǎn)消費者總結(jié) 103〔十二〕重慶旅游地產(chǎn)開展趨勢 105

第一章重慶市宏觀背景一、重慶市概況〔一〕地理位置重慶市位于中國內(nèi)陸西南部、長江上游，四川盆地東部邊緣，地跨東經(jīng)105°11'—110°11'、北緯28°10'—32°13'之間的青藏高原與長江中下游平原的過渡地帶。地界東臨湖北、湖南，南接貴州，西靠四川，北連陜西。轄區(qū)東西長470公里，南北寬450公里，轄區(qū)總面積8.24萬平方公里。城市依山而建，人稱“山城〞，又號“霧都〞?！捕承姓^(qū)劃1997年3月14日第八屆全國人民代表大會第五次會議批準(zhǔn)設(shè)立重慶為中國第四個中央直轄市，也是中國中西部地區(qū)唯一的直轄市。作為一個多中心組團式的城市，下轄區(qū)共40個，其中市轄區(qū)19個，17個縣，4個自治縣。〔三〕自然環(huán)境重慶氣候溫和，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均氣候在18℃其北部、東部及南局部別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大。流經(jīng)重慶主要河流有長江、嘉陵江、烏江、涪江、綦江、大寧河等。長江干流自西向東橫貫全境，流程長達665公里，橫穿巫山三個背斜，形成著名的長江三峽。長江、嘉陵江穿過重慶市主城區(qū)?！菜摹吵鞘械匚恢貞c位于長江和嘉陵江交匯處，自古以來就是川東地區(qū)物資集散地和繁榮的商業(yè)重鎮(zhèn)。自1997年直轄之后，逐漸成為中國西部地區(qū)重要的經(jīng)濟增極，中國六大工業(yè)基地之一，其經(jīng)濟綜合實力在西部領(lǐng)先。經(jīng)過了“十五〞的經(jīng)濟快速增長時期，重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，第二和第三產(chǎn)業(yè)增速明顯。在“十一五〞期間，明確了重慶是我國重要中心城市之一，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐。作為中國繼上海浦東新區(qū)，天津濱海新區(qū)之后的第三個“新特區(qū)〞，重慶將力爭在2021年左右建設(shè)成為中國長江上游的經(jīng)濟中心。二、重慶市宏觀經(jīng)濟開展〔一〕國民經(jīng)濟增速明顯自1997年重慶劃為直轄市之后，GDP快速增長，從1999年后開始，重慶經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)定的快速開展時期。至2007年，GDP總量到達4122.50億元。經(jīng)濟年均增長超過10%。在大多數(shù)年份中，經(jīng)濟增長速度均高于全國水平；人均GDP在2007年末到達14660元，同時城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。(數(shù)據(jù)來源：歷年重慶統(tǒng)計年鑒，2021年數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計信息網(wǎng))(數(shù)據(jù)來源：歷年重慶統(tǒng)計年鑒)至2021年，重慶全市實現(xiàn)GDP突破5000億元，到達5098億元。經(jīng)濟增長速度仍然保持高位，到達14.3%，比全國水平9%高出5.3個百分點，在西部12個省市中居第3位，在全國31個省市中居第5位。重慶總體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定開展，為各個行業(yè)的開展提供了良好的市場環(huán)境與經(jīng)濟根底。〔二〕城市與人口開展水平1、重慶城鎮(zhèn)化進程目前重慶城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近50%，已處于城市化加速開展階段。城市數(shù)量迅速增加，城市地域擴張，預(yù)計2021年之后，重慶城鎮(zhèn)化率將大于65%，城鄉(xiāng)區(qū)域進一步一體化。快速的城鎮(zhèn)化使人口向城市迅速聚集，并帶來土地的重新分配，為地產(chǎn)行業(yè)的開展帶來了一定的促進作用。人口及收入分析〔數(shù)據(jù)來源：歷年重慶統(tǒng)計年鑒〕直轄之后，重慶社會經(jīng)濟快速開展，經(jīng)濟總量不斷增大，投資迅速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，城市的聚集力和輻射能力逐漸增強；同時，外出人口的增長速度隨之減緩，外來人口不斷增加，從而導(dǎo)致全市常住人口開始進入穩(wěn)步上升趨勢。重慶市常住人口分布情況和城鎮(zhèn)化率〔1996-2006主要年份〕1996年1997年2000年2005年2006年常住人口2875.302876.362848.822798.002808都市經(jīng)濟圈596.34600.95607.82645.51659.06渝西走廊870.06873.47876.14829.37838.15三峽庫區(qū)1408.901398.941364.861313.121310.79城鎮(zhèn)化率(%)29.531.035.645.246.7數(shù)據(jù)來源：重慶歷年城市統(tǒng)計年鑒此外，隨著城市的人口承載力得到提升，城鎮(zhèn)化人口也進入急速開展的階段，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)聚集。至2007年末，重慶總?cè)丝谝呀?jīng)到達3235萬人，城鎮(zhèn)化人口到達1361萬人，城鎮(zhèn)人口約占總?cè)丝诘?2%。人口城鎮(zhèn)化率提升的最顯著影響便是居民對消費品及效勞業(yè)的需求提升。2002年以來重慶市城市居民人均可支配收入均保持10%以上的增幅，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示：〔數(shù)據(jù)來源：歷年重慶統(tǒng)計年鑒，2021年數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計信息網(wǎng)〕2021年重慶城市居民人均可支配收入為15709元，比上年增加1994元，增長14.5%,扣除價格因素實際增長8.4%,在西部12個大中城市中僅次于呼和浩特和成都,排名第三?？芍涫杖氲奶岣?，促使生活水平上升，也孕育了巨大的商機。人們將會尋求更多的消費途徑以滿足其生活質(zhì)量的不斷提高。

第二章重慶旅游開展一、旅游開展概況〔一〕旅游業(yè)保持平穩(wěn)上升重慶市憑借其獨特的區(qū)位和豐富的資源，在旅游業(yè)方面擁有諸多先天優(yōu)勢。壯麗的自然山水風(fēng)光、獨特的山城都市風(fēng)貌、深厚的歷史文化積淀、濃郁的民族民俗風(fēng)情，為旅游業(yè)開展提供了得天獨厚的資源條件。舉世無雙的長江三峽，世界文化遺產(chǎn)大足石刻，集山城、江城、歷史文化名城于一身的現(xiàn)代山城都市等，賦予重慶旅游資源鮮明的個性特征和較高的知名度。在政府的大力支持下，近幾年重慶旅游業(yè)取得了非凡的成就，據(jù)統(tǒng)計，重慶市2021年接待海內(nèi)外旅游者到達1.01億人次，同比增長近25%，創(chuàng)近幾年的最高增幅，其中國內(nèi)旅游人次首次突破1億人，而入境旅游者達87.2萬人次，增長14.5%。由此可見重慶旅游業(yè)的市場吸引力非常強。近年來重慶市旅游接待人數(shù)〔數(shù)據(jù)來源：歷年重慶市統(tǒng)計年鑒〕2021年全重慶市旅游總收入561.53億元，比上年增長26.44%，相當(dāng)于全市生產(chǎn)總值〔GDP〕的11.01%。其中：旅游外匯收入4.5億美元,比上年增長17.80%；國內(nèi)旅游收入530.03億元,比上年增長28.1%。2021年重慶市旅游接待及收入情況指標(biāo)計量單位2021年完成數(shù)比上年增長(%)全市旅游者總數(shù)萬人次10088.3924.77其中：入境旅游者萬人次87.214.48國內(nèi)旅游者萬人次10001.1924.87全市旅游業(yè)總收入億元561.5326.44其中：旅游外匯收入億美元4.517.80國內(nèi)旅游收入億元530.0328.13至2021年末，重慶全市GDP總值為5098億元，旅游業(yè)總收入561.53億元，旅游業(yè)收入占GDP總值的10%。其中旅游外匯收入達4.5億美元，增長17.8%。旅游業(yè)態(tài)與根底設(shè)施進一步完善，在全球經(jīng)濟危機的情況下，全市旅游業(yè)實現(xiàn)了平穩(wěn)較快開展。旅游總收入和總?cè)藬?shù)增幅僅次于天津市，列全國第二位，開展?jié)摿薮?，旅游業(yè)對國民經(jīng)濟的支撐已經(jīng)日趨明顯。近幾年重慶旅游收入狀況〔數(shù)據(jù)來源：歷年重慶市統(tǒng)計年鑒〕

二、重慶旅游開展規(guī)劃〔一〕開展目標(biāo)根據(jù)?重慶市國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃旅游業(yè)開展重點專項規(guī)劃?：“十一五〞期間重慶旅游業(yè)開展的總體目標(biāo)是：把旅游業(yè)開展成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)，把重慶建設(shè)成為中國旅游強市、國內(nèi)外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，為2021年建成長江上游旅游中心奠定根底。實現(xiàn)上述總體目標(biāo)的標(biāo)志是：旅游經(jīng)濟保持年均兩位數(shù)增長，旅游經(jīng)濟增長要明顯高于全市經(jīng)濟增長速度和全國旅游業(yè)開展的平均水平。到2021年，入境旅游者突破100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入600億元人民幣以上，相當(dāng)于GDP的12%。成功創(chuàng)立中國最正確旅游城市重慶作為國內(nèi)外重要的旅游目的地和客源地，旅游整體形象更加鮮明，旅游產(chǎn)品更具市場競爭力，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，旅游經(jīng)濟規(guī)模更大；旅游經(jīng)濟總量在全國排位明顯提升，旅游的綜合帶動功能將明顯增強，直接和間接提供就業(yè)崗位到達200萬個。〔二〕主要任務(wù)建設(shè)旅游目的地、旅游產(chǎn)品、根底設(shè)施配套效勞、多元化旅游經(jīng)營、旅游宣傳營銷和旅游管理等六大體系，形成山水都市、長江三峽、烏江畫廊三大目的地功能互補，觀光旅游、度假旅游、復(fù)合型旅游三類產(chǎn)品協(xié)調(diào)開展，入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場全面培育，國有、外資、民營三大主體共同參與，經(jīng)濟增長、社會和諧、環(huán)境友好三大效益綜合表達的科學(xué)開展格局?！踩抽_展思路重慶旅游“12345〞開展思路：一心、兩帶、三大戰(zhàn)略、四大旅游精品、五種能力。在“十一五〞規(guī)劃中，旅游“一心兩帶〞格局是：建成中國西部地區(qū)旅游集散中心，打造長江三峽國際黃金旅游帶、建設(shè)渝東南民俗生態(tài)旅游帶。“4+1”形成眾星拱月、日月同輝、繁星閃爍的格局。日月即重慶主城和“長江三峽〞，眾星即大足石刻、合川釣魚城等眾多風(fēng)景區(qū)?！菜摹持攸c建設(shè)工程旅游目的地體系重點建設(shè)工程山水都市旅游精品建設(shè)工程☆重慶市旅游集散中心，建設(shè)集旅游咨詢、游客集散、旅游購物、產(chǎn)品展示、形象宣傳于一體的旅游集散中心。☆抗戰(zhàn)遺址旅游產(chǎn)品保護開發(fā)。☆紅巖聯(lián)線旅游精品。歌樂山革命紀(jì)念館、紅巖村革命紀(jì)念館等紅色旅游產(chǎn)品?！顤|水門和磁器口古鎮(zhèn)旅游景區(qū)提檔升級。☆統(tǒng)景溫泉、天賜溫泉、梨樹灣溫泉、北碚溫泉城，建國際級溫泉基地，打造5A旅游景區(qū)。☆長壽湖湖泊觀光，江津四面山、南川金佛山、萬盛黑山谷山地休閑、度假旅游產(chǎn)品開發(fā)。長江三峽旅游精品建設(shè)工程☆小三峽旅游景區(qū)提檔升級和神女溪景區(qū)開發(fā)☆白帝城旅游景區(qū)提檔升級和天坑地縫景區(qū)建設(shè)☆石寶寨旅游景區(qū)提檔升級☆以白鶴梁為核心的涪陵白巖旅游景區(qū)提檔升級☆豐都名山與雪玉洞旅游景區(qū)提檔升級大足石刻國際旅游精品建設(shè)工程☆大足石刻景區(qū)提檔升級☆龍水湖觀光休閑旅游區(qū)建設(shè)☆玉龍山森林公園景區(qū)開發(fā)烏江畫廊旅游精品建設(shè)工程☆仙女山、天生三橋景區(qū)提檔升級，打造山地觀光休閑旅游景區(qū)☆芙蓉洞與芙蓉江觀光休閑旅游景區(qū)☆烏江畫廊〔彭水至酉陽段烏江和黔江阿蓬江〕，打造峽谷游船觀光與民族風(fēng)情旅游景區(qū)☆小南海，打造地震遺址觀光科普教育旅游景區(qū)☆龔灘、龍?zhí)?、洪安古?zhèn)開發(fā)從近幾年來政府對重慶旅游業(yè)的支持來看：政府支持力度較大，且開展思路明確，知名旅游精品工程的建設(shè)將會改善周邊的旅游環(huán)境，從而大力帶動周邊旅游地產(chǎn)的開發(fā)。三、重慶旅游資源〔一〕重慶旅游資源總體特征數(shù)量多、類型全、分布廣各類旅游資源611個，大型旅游景區(qū)45處；在旅游資源類型構(gòu)成上，除火熔巖景觀和沙灘2種類型外，其余58種根本類型重慶均有，這些資源分布于重慶各區(qū)〔市〕縣。自然資源與人文資源、社會資源相互托襯、巧織天成重慶旅游資源不僅得天之賜，同時由于重慶的歷史源遠流長，歷史人文積淀深厚，社會人文想象獨特，又使得重慶市的旅游資源具有非常獨特的歷史文化氣氛。許多旅游資源既有自然風(fēng)光，也經(jīng)過了獨特的歷史、社會文化熏陶和襯托，提升了資源的品位。開發(fā)缺乏，成熟產(chǎn)品少，經(jīng)營模式同質(zhì)化從重慶市現(xiàn)有旅游產(chǎn)品看，旅游精品數(shù)量少，較為單調(diào)，與重慶市當(dāng)前直轄市的地位不相匹配。

〔二〕重慶市旅游資源區(qū)域分布在重慶市旅游開展總體規(guī)劃中，將重慶市劃分為3個旅游片區(qū)，分別為：重慶主城及周邊圈狀資源片區(qū)長江三峽及周邊樹狀資源片區(qū)烏江—黔江簇團狀資源片區(qū)結(jié)合重慶市劃分“一小時經(jīng)濟圈〞、渝東北和渝東南“兩翼〞，實行“一圈兩翼〞互動的區(qū)域開展新格局。在本次資源分析中采用“一圈兩翼〞的劃分標(biāo)準(zhǔn)進行重慶市旅游資源的區(qū)域劃分，如下列圖所示：重慶主城及周邊圈狀資源片區(qū)在空間分布上，呈明顯的圈層狀分布，重慶市區(qū)是其中心、分中心，近郊和遠郊及輻射圈。在類型結(jié)構(gòu)上，本片區(qū)含有重慶旅游資源普查所擁有的58種根本類型，其中人文旅游資源更具特色。長江三峽及周邊樹狀資源片區(qū)在空間分布上，呈明顯的樹狀結(jié)構(gòu)，長江沿線是其樹干，沿岸各景區(qū)如樹枝向兩側(cè)輻射延伸。長江兩岸的各個旅游區(qū)中，將自然景觀與各種社會、人文景觀有機的結(jié)合在一起。烏江—黔江簇團狀資源片區(qū)在空間分布上，旅游資源呈簇團狀與帶狀分布，其中烏江畫廊和阿篷江兩個帶狀景區(qū)似“T〞字，其他景區(qū)相對的分散在“T〞字兩側(cè)。在旅游資源類型構(gòu)成上，以自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情為主。〔三〕重慶主要景區(qū)分類類別景區(qū)宣傳主語峽谷傳奇長江三峽世界級的山水畫廊大寧何小三峽不是三峽，勝似三峽金刀峽峽險水幽的野性之美黑山谷渝黔生物基因庫銅鼓灘渝黔第一漂的山水樂趣罕世巖溶芙蓉洞中國地下最美麗的地方雪玉洞世界罕見的漢白玉雕塑博物館天生三橋世界地質(zhì)奇觀奉節(jié)天坑地縫世界上最大巖溶漏斗名江美湖烏江潛力畫廊的絕美風(fēng)情芙蓉江野生動植物的天堂長壽湖西南地區(qū)最大的人工淡水湖小南海高山淡水堰塞湖龍水湖島嶼眾多的綠玉翡翠奇山秘境縉云山七千萬年前早就的背斜山嶺南山山城的綠色屏障金佛山馬可波羅記載的雄、奇、險、峻四面山地球同一緯度地區(qū)唯一的原始常綠闊葉林帶仙女山南方獨特的高山草場與林海雪原巫山十二峰時隱時現(xiàn)的人間仙境歌樂山英雄山脈的幽美風(fēng)光武陵山五步一景四季不同的朝山問道圣地千年溫泉統(tǒng)景溫泉全國最大的生態(tài)溫泉浴場天賜溫泉來自地下三公里的57°溫暖北溫泉1600前的第一泉南溫泉離市區(qū)最近的溫泉十二景絕美瀑布青龍瀑布中國瀑布之王四面山瀑布丹霞地貌上的百瀑爭艷黑山谷瀑布跌宕縱橫的多級瀑布景觀精神領(lǐng)地解放碑精神堡壘的前世今生大禮堂世界級的經(jīng)典東方建筑歌樂山革命紀(jì)念館愛國主義教育基地釣魚城千年古戰(zhàn)場，上帝折鞭處秦良玉陵園中國唯一載入歷史的巾幗英雄安息地人文遺跡大足石刻代表晚期石窟藝術(shù)的世界文化遺產(chǎn)豐都鬼城中國神曲之鄉(xiāng)湖廣會館湖廣填四川的移民文化標(biāo)志大韓民國臨時政府舊址韓國獨立運動史專題博物館名人遺跡趙世炎故居中國共產(chǎn)黨早期著名領(lǐng)導(dǎo)人的出生地楊闉公、楊尚昆故居革命兄弟的出生地劉伯承故居建國元帥的故居聶榮臻元帥陳列館最后辭世的建國元帥的陳列館宋慶齡故居宋慶齡在重慶的居住地史迪威將軍博物館二戰(zhàn)時，中國戰(zhàn)區(qū)盟軍參謀部官邸鄒容、陳獨秀、盧作孚、老舍、邱少云故居〔紀(jì)念館〕絕色古鎮(zhèn)磁器口古鎮(zhèn)主城內(nèi)的千年古鎮(zhèn)中山古鎮(zhèn)江南水鄉(xiāng)風(fēng)格的悠閑時光大昌古鎮(zhèn)袖珍古城龔灘古鎮(zhèn)保存完好，頗具規(guī)模的明清建筑群雙江古鎮(zhèn)庭院深深的巴蜀建筑寧廠古鎮(zhèn)依山傍水的上古鹽都淶灘古鎮(zhèn)首批中國最美的村鎮(zhèn)龍?zhí)豆沛?zhèn)人杰地靈的小南京路孔古鎮(zhèn)小橋流水的文化名鎮(zhèn)偏巖古鎮(zhèn)古道上的恬淡美鎮(zhèn)松溉古鎮(zhèn)千年古鎮(zhèn)的三清、四絕無雙古剎雙桂堂江南韻味的寺廟慈云寺僧尼合廟的佛教寺院羅漢寺?lián)碛?24尊羅漢的羅漢堂華巖寺充滿詩情畫意的川東名剎張飛廟紀(jì)念將軍張飛和詩人杜甫的文武合廟縉云寺1500年的佛教圣地文博藏館重慶中國三峽博物館擁有30萬件館藏文物的大型博物館重慶抗戰(zhàn)遺址博物館抗戰(zhàn)遺址與原生態(tài)自然景觀結(jié)合的愛國教育基地重慶紅巖革命紀(jì)念館抗戰(zhàn)時，中共中央南方局活動基地民族風(fēng)情石柱三峽庫區(qū)唯一的少數(shù)民族自治縣彭水靜謐的大河之美酉陽世外桃源里的太古藏書秀水一腳踏三省的湘西風(fēng)情黔江國際級地址公園和原始峽谷風(fēng)貌四、重慶旅游市場游客分析〔一〕游客構(gòu)成〔2021年〕序號客源地2021年序號客源地2021年1重慶47.68%18山西1.00%2四川13.71%19遼寧0.96%3廣東4.31%20吉林0.70%4北京3.48%21江西0.66%5湖北2.73%22甘肅0.64%6上海2.30%23安徽0.63%7貴州2.25%24新疆0.59%8陜西2.09%25天津0.52%9湖南1.94%26黑龍江0.42%10浙江1.80%27內(nèi)蒙古0.39%11河南1.78%28海南0.33%12云南1.72%29寧夏0.17%13江蘇1.69%30港臺0.17%14山東1.57%31青海0.16%15河北1.28%32西藏0.12%16福建1.10%33國外0.05%17廣西1.05%

〔二〕出游目的重慶本地游客〔市民出游〕重慶市民出游的主要目的為休閑度假，占到83.7%；其次為觀光旅游，占23.2%。說明目前重慶市民對于休閑度假有很大的需求。重慶本地游客〔單位出游〕從重慶單位出游目的來看，休閑度假是單位旅游的主要原因，占到67.6%，其次為會議培訓(xùn)和年終總結(jié)會。重慶外地游客我們通過對重慶外地旅游消費者的詢問，發(fā)現(xiàn)到重慶并有旅游行為的外地人中有51.4%的主要目的并不是旅游，而是工作，另外還有13.5%的是來重慶探親訪友，1.4%的是來重慶購物娛樂，游客中是專程游覽觀光旅游的僅占33.8%，假設(shè)再考慮到那些來重慶并不安排旅游觀光的外地人，專程來重慶旅游的外地人占來重慶外地人總體的比例會更低。

〔三〕景區(qū)知名度序號景區(qū)/景點頻率序號景區(qū)/景點頻率1解放碑步行街96.06%31人民大禮堂0.32%2朝天門廣場94.80%32華巖寺0.27%3三峽91.95%33天坑地縫0.27%4巫山小三峽91.68%34沙坪公園0.27%5歌樂山烈士陵園63.40%35楊家坪動物園0.27%6渣滓洞62.49%36南濱路0.23%7大足石刻61.96%37萬盛石林0.22%8南山公園/一棵樹53.83%38觀音橋0.20%9瓷器口鎮(zhèn)52.98%39永川野生動物園0.20%10白公館41.24%40雪玉洞0.17%11紅巖村31.32%41南泉0.17%12縉云山/北溫泉24.86%42芙蓉洞0.16%13鬼城23.47%43統(tǒng)景溫泉0.14%14洋人街11.21%44烈士墓0.13%15張飛廟10.02%45烏江0.13%16重慶大禮堂7.81%46周公館0.13%17仙女山6.58%47北溫泉0.13%18都市廣場5.77%48釣魚城0.12%19四面山5.62%49鵝嶺公園0.11%20湖廣會館3.21%50植物園0.07%21白帝城3.17%51張關(guān)水溶洞0.06%22金佛山2.46%52南溫泉0.06%23洪崖洞1.71%53三峽博物館0.06%24金刀峽0.75%54南坪步行街0.04%25豐都名山0.57%55楊家坪步行街0.03%26黑山谷0.54%56陪都遺址0.03%27三峽廣場0.53%57小南海0.03%28野生動物園0.49%58白市驛0.01%29茶山樹海0.49%59海底世界0.01%30動物園0.34%60科幻嘉年華0.01%

〔四〕景區(qū)選擇重慶本地游客重慶市民旅游消費者在周邊出游時，提及頻率較高的景點依次是南山、金佛山、縉云山和仙女山等，萬盛黑山谷排在第11位。重慶外地游客序號景點比例序號景點比例1解放碑步行街38.68%18華巖寺0.53%2朝天門廣場20.41%19金刀峽0.53%3三峽8.85%20沙坪公園0.53%4大足石刻4.86%21楊家坪動物園0.53%5歌樂山烈士陵園3.08%22洋人街0.50%6渣滓洞2.67%23芙蓉洞0.47%7南山公園/一棵樹2.54%24茶山樹海0.40%8磁器口2.01%25觀音橋0.40%9溫泉1.93%26黑山谷0.40%10重慶大禮堂1.60%27湖廣會館0.40%11白公館1.47%28縉云山/北溫泉0.40%12紅巖村1.20%29天坑地縫0.40%13洪崖洞1.20%30永川野生動物園0.40%14鬼城0.94%31烈士墓0.27%15金佛山0.80%32烏江0.27%16仙女山0.73%33周公館0.27%17四面山0.67%34植物園0.13%第三章萬盛旅游開展一、萬盛概述〔一〕行政區(qū)劃萬盛區(qū)位于重慶市東南部，區(qū)人民政府駐萬盛，其下設(shè)萬盛、東林2個街道辦事處，萬東、南桐、青年、關(guān)壩、叢林、石林、金橋7個鎮(zhèn)和八角鄉(xiāng)?！捕车乩砀艣r萬盛地處北緯28.46-29.06，東經(jīng)106.45-107.03。距重慶市中心區(qū)94公里〔公路里程〕。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰，南北最長40.5公里、東西最寬23公里幅員面積565.76平方公里。萬盛海拔310米，年均氣溫18.0℃。地形多樣，有平壩、臺地、丘陵、山原等多種地貌〔三〕自然資源概況礦產(chǎn)：萬盛區(qū)礦藏資源豐富。尤其是煤炭、石灰?guī)r、螢石、白云石、皂石、石英砂、粘土、硫鐵礦等礦種儲量大、品位高、易開采，開發(fā)價值極大。水資源：孝子河、藻渡河、木洞河3條河過境水占總水量的71.4%；地下水量7770萬立方米。由于區(qū)境地下溶洞多，主要河流污染嚴(yán)重，水資源利用率低。全區(qū)水能可開發(fā)量10000千瓦，已開發(fā)1575千瓦，開發(fā)利用率15.8%。動植物資源：區(qū)境珍稀野生動物分布于黑山-鯉魚河自然風(fēng)景區(qū)深山密林中的有9種左右；分布在溶洞、暗河中的有3種左右。全區(qū)森林覆蓋率35.2%，樹種分為5大類300多種。區(qū)內(nèi)藥用植物有苡仁、云木香、天麻、杜仲等品種117個。二、萬盛歷史文化〔一〕歷史沿革萬盛本無區(qū)，在殷商、西周、春秋及戰(zhàn)國初期為巴國地，秦滅巴國，區(qū)境為巴郡地。自秦統(tǒng)一至隋朝時期，區(qū)境附屬無從考證。唐至民國時期，區(qū)域分屬今四川、貴州等地。中華人民共和國成立后，萬盛區(qū)境分屬貴州省遵義專區(qū)桐梓縣、四川省涪陵專區(qū)南川縣、江津?qū)^(qū)綦江縣。1955年建立重慶市市轄區(qū)重慶市南桐礦區(qū)，也就是現(xiàn)在萬盛區(qū)的前身，1993年更為現(xiàn)名?！捕辰?jīng)濟沿革在方案經(jīng)濟時代，萬盛區(qū)作為全市主要的資源型城市和老工礦區(qū)，是重慶市的重要能源基地。從20世紀(jì)90年代初開始，萬盛區(qū)提出“旅游帶動〞戰(zhàn)略，從此萬盛開展指導(dǎo)思想及工作重點出現(xiàn)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行了大幅度調(diào)整。十多年來，萬盛區(qū)初步形成：“一個中心，五大特色旅游區(qū)〞的旅游產(chǎn)業(yè)布局〔即城區(qū)旅游接待中心；萬盛石林、黑山谷、九鍋箐、銅鼓灘、櫻花溫泉特色旅游區(qū)〕。景區(qū)公路、通訊、供電、供水等根底設(shè)施建設(shè)日臻完善，旅游綜合接待能力大大增強，旅游業(yè)呈顯出良好的開展態(tài)勢。近幾年，經(jīng)過傾力打造，萬盛旅游產(chǎn)業(yè)開展取得了明顯成效，產(chǎn)業(yè)布局根本形成?，F(xiàn)已打造出了古老神秘的“中國石林之祖〞——萬盛石林〔國家AAAA級景區(qū)〕；被專家譽為“西南動植物基因庫〞的重慶最大的原始生態(tài)旅游區(qū)——黑山谷〔國家AAAA級景區(qū)〕；驚險刺激的“渝黔第一漂〞——銅鼓灘漂流；山巒疊翠、鳥語花香的“山城綠珠〞——九鍋箐森林公園；樹石共生的“綠色石林〞——重慶奧陶紀(jì)公園以及“休閑度假村〞——櫻花溫泉等一大批類型多樣、各具特色的旅游景觀。目前，萬盛旅游逐漸成為重慶旅游的一個重要目的地，旅游業(yè)已逐步開展成為具有特色和亮點的新興產(chǎn)業(yè)，其優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)濟質(zhì)量、活潑第三產(chǎn)業(yè)、富裕人民群眾的帶動作用也日益顯現(xiàn)。〔三〕風(fēng)俗文化萬盛區(qū)境的少數(shù)民族較少，以苗族居多。苗族先民的遷徙，十分頻繁?？偟内厔菔牵合仁怯蓶|向西，而后由北向南，又由東向西。最早居住黃河流域下游一帶，之后大局部南渡黃河，聚居江淮一帶。以后又陸續(xù)南下，聚居于今川、渝、滇、黔邊區(qū)。也形成了現(xiàn)今萬盛苗族一系。如今萬盛苗族形成了“母豬鬼節(jié)〞、“頂天立地〞、“假設(shè)瑣〞等獨特地域風(fēng)俗，此外，還有爬坡節(jié)、爬山節(jié)、牛節(jié)、踩山會等。其中踩山會是苗族同胞保存下來的最完整最盛大的節(jié)日。此外萬盛還具有一些人文歷史遺跡：古崖墓群和宋太夫人陳氏墓區(qū)境有東漢至六朝(距今近2000年)崖墓群15處，主要分布在關(guān)壩、青年、金橋，均為區(qū)級文物保護，這些崖墓都建在懸崖峭壁上，具有較高的欣賞和研究價值。位于萬東鎮(zhèn)五里村境清魚公路旁的宋太夫人陳氏墓，遺址尚在，遺有墓志銘詳述陳氏為避靖康之亂來今區(qū)境的經(jīng)過及所葬地方位，是佐證區(qū)境宋代歷史不可多得的實物資料。刺庫山摩崖石刻位于萬東鎮(zhèn)榜上村，孝子河古渡口旁，市級文物保護。石刻“播州界〞3個楷書大字和“大明成化五年〞6個小字(唐后期，南詔王國侵占播州，傅宗乾符三年(876年)，太原楊端率應(yīng)募的楊、謝、令狐、成、趙、猶、梁、韋等姓子弟兵逐南詔，開始楊氏對播州的世襲統(tǒng)治。明朝中期楊氏向北擴張，在所占地緣的關(guān)隘、渡口鑿刻“播州界〞為界，此為帷一幸存的史跡，萬歷二十八年(公元1600年)楊應(yīng)龍反叛朝廷失敗自殺，“播州〞廢除)。天全寨遺址及刀子巖石碑位于萬東鎮(zhèn)新華村，區(qū)級文物。遺址大局部寨墻、寨門及刀子巖石碑保存完好(清同治元年[1862年]，太平天國翼王石達開率部經(jīng)萬盛，周圍百姓到刀子巖避亂，自發(fā)建天全寨。太平軍走后，百姓棄寨歸家。同治三年〔1865年〕圣水寺主持文玉擬制立刀子巖石碑記述天全寨修建過程及捐款物名單。金蘭小桃源位于南桐鎮(zhèn)金蘭村，清咸豐、同治年間，該地“瀑布泉自西山張三塘來，懸流數(shù)十丈，白映一村，耕者依山引水，田皆膏沃……桃花源仙境，儼在人間〞而稱為小桃源，今尚存古碑刻。禁運煤示碑位于萬盛老街的“禁運煤示碑〞，為萬盛區(qū)級文物。碑刻記述清同治年間，萬盛附近有小煤窯采煤，僅足敷本地?zé)熁?，因傅洪興等人估辦煤花出河(從孝子河外運)，致煤價倍增，萬盛仕紳到南川縣告狀，兩屆縣令判決煤炭永不準(zhǔn)裝載從水路運出的經(jīng)過。三、萬盛旅游現(xiàn)狀〔一〕概述萬盛是重慶市唯一的旅游經(jīng)濟試驗區(qū)。區(qū)內(nèi)旅游資源絢麗多彩、景色怡人，植物種類繁多。由萬盛石林、黑山谷等自然景觀構(gòu)成了“山雄、峽險、石奇、洞特、水秀、林幽〞的特色。獨特的人文景觀，更是閃爍著異彩的文化瑰寶。在“旅游帶動〞的區(qū)域開展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，萬盛正朝著成為重慶市“旅游強區(qū)、工業(yè)重鎮(zhèn)、綠色城市〞的目標(biāo)前進。〔二〕與其他區(qū)域比擬工程所在景區(qū)旅游人次及門票收入和主要比擬景區(qū)旅游人次及門票收入旅游區(qū)景區(qū)2007年2021年旅游人次〔萬〕同比增長門票收入〔萬〕同比增長旅游人次〔萬〕同比增長門票收入〔萬〕同比增長萬盛黑山谷14.51-8.1%1117.251.8%16.6915.0%1236.1310.6%石林5.969.8%2565.9%6.7713.6%28812.5%南川金佛山3728%45018%58.959.0%69053.0%大足大足石刻191.7112.31%2554.415.56%192.270.48%2076.66-18.70%龍水湖42.522.76%386.8341.94%45.46.58%337.9112.65%江津四面山50.5113%161013.70%57.8224.73%178811.75%武隆芙蓉洞27.917.45%1287.7619.32%38.135.03%1887.237.02%天生三橋25.325.36%1065.7624.22%36.641.22%1352.6842.23%仙女山29.628.46%1067.426.25%40.341.25%1424.2242.56%龍水峽地縫8.519.24%251.3217.24%1030.29%309.7532.01%芙蓉江大峽谷5.919.87%282.6717.25%831.07%406.5336.33%由以上看，萬盛旅游為重慶市內(nèi)區(qū)域性影響景區(qū)，在現(xiàn)階段尚能夠輻射的客源為重慶本地客源和周邊3小時區(qū)域客源。

〔三〕景區(qū)景點分析1、萬盛景區(qū)景點分布如圖中所示，萬盛旅游資源豐富，均在同一旅游環(huán)線上分布，利于景區(qū)聯(lián)動，但總的特點是，散、小、弱

2、萬盛核心旅游資源在萬盛景區(qū)資源中，核心產(chǎn)品為：黑山谷黑山谷景區(qū)位于萬盛區(qū)八角鄉(xiāng)境內(nèi)，距萬盛城區(qū)23公里，地處大婁山余脈、渝黔交界地帶，與南川金佛山、貴州桐梓柏箐自然保護區(qū)毗鄰這里山高林密、人跡罕至保存著地球上同緯度為數(shù)不多的亞熱帶和溫帶完好的自然生態(tài)，森林覆蓋率達97%，最頂峰獅子槽海拔1973米，峽谷相對落差600——1000米，被專家譽為“渝黔生物基因庫〞，是目前重慶地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護最為完好的自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)。黑山谷風(fēng)景區(qū)原始生態(tài)風(fēng)景由峻嶺、峰林、幽峽、峭壁、森林、竹海、飛瀑、碧水、溶洞、仿古棧道、浮橋、云海、田園、原始植被、珍稀動植物等各具特色的景觀組成。黑山谷風(fēng)景區(qū)全長13公里，其中6公里的電瓶車車程，6公里的棧道和浮橋，1公里的上山觀光索道〔也可步行〕。從景區(qū)大門進入，沿河而下至響水村一段，河谷寬約40—50米，沿河有平緩地，上面是森林和山地，呈階梯狀地形河谷斷面呈“V〞字形，河面狹窄。以下河段寬度一般約20米，有的河段僅幾米，其中，魚跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬缺乏10米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行，極負(fù)挑戰(zhàn)性。黑山谷頂?shù)赘叨仍?00—600米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在70—80度，局部坡岸直立在90度以上，高在1200米左右。主要景點景觀有：黑山大佛、夜郎公主峰、九曲畫屏、白玉觀音、石劍峰，石皇傘、隱佛崖、駱駝西行、黑猴迎賓、飛云瀑、神龍瀑等數(shù)十個。隨春、夏、秋、冬四季更迭，景色各有不同：春天賞花，高山杜鵑、野生大茶花、珙桐花；夏天避暑，平均20攝氏度的宜人氣溫，加上萬山疊翠，山靜水幽，是遠離喧囂，休閑避暑的勝地；秋天賞山色林葉；冬天云霧繚繞，素湍綠潭。通過對黑山谷游客及相關(guān)業(yè)內(nèi)人士的訪問，我們分析得出黑山谷吸引重慶及周邊市場的主要原因有以下四點：黑山谷是國家4A景區(qū)，原生態(tài)自然景觀出眾；黑山谷夏季平均20攝氏度的宜人溫度，跨境大峽谷的峽谷山水風(fēng)光，成為了人們避暑觀光的最正確去處；黑山谷的距離優(yōu)勢，萬盛城區(qū)距重慶主城僅1小時車程，而黑山谷距萬盛城區(qū)也僅23公里，可到達性好；近年來黑山谷周邊通過旅游帶動，形成了以江流壩為代表的農(nóng)家樂休閑集群，吸引了觀光游客前來進行農(nóng)家樂的“吃住玩一條龍〞體驗。黑山谷2002年5月1日正式開園接待游客，開業(yè)初期由于宣傳上的大力投入，出現(xiàn)了火爆局面，游人如織，令許多萬盛人倍感歡欣，如今黑山谷根本上進入經(jīng)營的瓶頸期，淡旺季差異問題無法解決，游客消費有限，停留時間短等因素，使黑山谷的經(jīng)營難以突破；周邊四面山、金佛山等景區(qū)的快速開展，也成為黑山谷面臨的巨大威脅。萬盛石林萬盛石林是國家4A景區(qū)，被譽為中國最古老的石林，雖然面積不大，但品位等級較高。由于目前純靜態(tài)游憩方式不符合現(xiàn)代旅游開展規(guī)律，導(dǎo)致石林的旅游接待量日趨漸微。石林所在地石林鎮(zhèn)，是萬盛苗族的聚居區(qū)，這里有古老的紅頭苗分支〔簡稱紅苗〕，但由于長期同化，區(qū)內(nèi)苗族人口漸少，傳統(tǒng)民俗、民族文化消失殆盡。銅鼓灘漂流銅鼓灘峽谷位于萬盛區(qū)與貴州桐梓縣交界的坡渡河，東起桐梓縣長塘口，西至萬盛區(qū)關(guān)壩鎮(zhèn)銅鼓灘，全程11.2公里，漂流河段總落差43米，有險灘29個，落差最大的灘高達6米，沿途有是“一瀑、二島、三峽、四洞、十灘〞等景致，銅鼓灘因其水質(zhì)好、景色秀、漂流條件絕佳，被譽為“渝黔第一漂〞。由市場反響來看，銅鼓灘以其運動休閑性和神秘刺激，贏得了消費者的認(rèn)可和好評，其限制開展的主要因素為交通的可達性差，由萬盛關(guān)壩鎮(zhèn)至銅鼓灘需90分鐘車程。

〔四〕旅游配套1、接待能力萬盛區(qū)共有旅游住宿接待單位200余家，近8000張床位。地區(qū)接待單位〔個〕床位〔個〕價格〔元〕賓館招待所、旅社農(nóng)家樂合計萬盛城區(qū)1046-56330050至200黑山-石林風(fēng)景區(qū)105105423550以下至100城區(qū)周邊--404020050以下總計2017735-城區(qū)擁有萬盛賓館、金芙蓉賓館、萬物賓館、等主要賓館十家，招待所、旅館46家，3300余個床位。價格，每間房〔標(biāo)準(zhǔn)間〕從50元—200元不等。黑山-石林風(fēng)景名勝區(qū)共有旅游接待設(shè)施﹙農(nóng)家樂、賓館﹚105家，接待床位共計4235張。其中：老黑山16家，新場、八角29家，黑山谷南門24家，石林百花農(nóng)民新村7家，石林景區(qū)29家。每床標(biāo)準(zhǔn)在50元以下的有856張，50-100元的有3379張。萬東鎮(zhèn)、黑山鎮(zhèn)魚子村、及關(guān)壩鎮(zhèn)等城區(qū)周邊共有40家農(nóng)家樂，床位200張。每床標(biāo)準(zhǔn)普遍在50元以下。2、價格波動。城區(qū)價格波動不大，普通賓館房間一般情況下價格波動不超過30元，中檔賓館房間一般情況下價格波動不超過60元。價格波動方式是春節(jié)及5、7、8、10月等旅游旺季房間價格升高，其他時間斷價格降低。黑山-石林風(fēng)景名勝區(qū)哪旅游接待設(shè)施價格波動較大，5、7、8和國慶期間等旅游旺季價格普遍在60元以上/每人〔含餐〕，最高可到達120元/每人〔農(nóng)家樂〕或400元/每房〔三星飯店或住宿條件相當(dāng)于三星標(biāo)準(zhǔn)的賓館〕；最低時〔冬季〕可到達20元/每人〔含餐〕?！参濉秤慰同F(xiàn)狀1、萬盛客源構(gòu)成A、重慶萬盛旅游市場中“本地游客〞與“外地游客〞的占比重慶萬盛旅游市場重慶本地外地到過萬盛未到過萬盛重慶萬盛旅游市場重慶本地外地到過萬盛未到過萬盛TIP：萬盛旅游市場必須立足于重慶市，其現(xiàn)狀客源構(gòu)成中重慶本地占到了91.1%，而重慶市3200萬人口的巨大市場足以支撐萬盛旅游市場的蓬勃開展，假設(shè)意欲拓展省外市場那么將面臨：高投資、高風(fēng)險且見效慢，甚至見效差的境況。TIP：萬盛旅游市場必須立足于重慶市，其現(xiàn)狀客源構(gòu)成中重慶本地占到了91.1%，而重慶市3200萬人口的巨大市場足以支撐萬盛旅游市場的蓬勃開展，假設(shè)意欲拓展省外市場那么將面臨：高投資、高風(fēng)險且見效慢，甚至見效差的境況。

B、到萬盛的重慶本地人中“都市區(qū)〞與“非都市區(qū)〞的占比重慶萬盛旅游市場重慶本地外地都市區(qū)非都市區(qū)TIP：數(shù)據(jù)說明，在巨大的重慶市本地市場中，擁有2300萬人口的都市區(qū)占到了來過萬盛旅游的77.2%，是核心市場的核中之核。重慶萬盛旅游市場重慶本地外地都市區(qū)非都市區(qū)TIP：數(shù)據(jù)說明，在巨大的重慶市本地市場中，擁有2300萬人口的都市區(qū)占到了來過萬盛旅游的77.2%，是核心市場的核中之核。C、萬盛游客組織形式的占比親友結(jié)伴自助親友結(jié)伴自助都市區(qū)非都市區(qū)單獨自助單位組織自助旅行社組織TIP：從萬盛游客的TIP：從萬盛游客的出游組織方式來看，親友結(jié)伴自助的占比最大，其次是單位組織，而夏季以旅游社組織到萬盛的游客也占到10.1%，這說明總體來說，親友結(jié)伴自助游和單位組織自助游是構(gòu)成萬盛旅游的重要核心，其次是夏季的旅游社客源。TIP:下列圖中，藍底白字標(biāo)示的即說明的萬盛旅游市場的核心群體是：重慶本地的都市區(qū)的以親友自助和單位組織自助形式出游的旅游消費者。

2、萬盛旅游消費者的特征及消費者行為A、到過萬盛的重慶市民旅游消費者社會人口統(tǒng)計特征到過萬盛的重慶市民旅游消費者重慶市民旅游消費者總體是否到過萬盛的比例29.20%100%35歲以下36.7%40.1%35歲及以上63.3%59.9%大專以下49.7%57.5%大專及以上50.3%42.5%家庭每月用于食品支出占20%及以下〔最富?！?6.1%38.4%家庭每月用于食品支出占20%-40%63.9%61.6%4000元以下17.7%29.3%4001—8000元48.3%47.1%8000元以上34.0%23.6%單身階段19.0%26.4%新婚階段9.5%8.5%滿巢階段64.6%56.0%空巢階段6.8%9.1%職業(yè)特征私企員工、私營業(yè)主、合資外資中高層、國企中高層、合資外資一般員工、教師私企員工、退休人員、私營業(yè)主、銷售人員、國企一般員工、合資外資一般員工、合資外資中高層、自由職業(yè)者、學(xué)生通過上表通過上表，萬盛旅游的重慶市民消費者其主要消費者特征為：年齡為35歲及以上，處于家庭生命周期的滿巢階段，文化程度為大專及以上，富裕程度為“小康〞、家庭月收入在4001—8000元，職業(yè)主要包括私企員工、私營業(yè)主、合資外資中高層、國企中高層、合資外資一般員工、教師。

B、到過萬盛的重慶市單位旅游消費者的特征到過萬盛的重慶單位旅游消費者重慶單位旅游消費者總體是否到過萬盛的比例31.80%100%私營企業(yè)19.0%36.4%民營企業(yè)19.0%16.7%臺資、港資、外資、中外合資企業(yè)19.0%15.2%國有企業(yè)14.3%12.1%政府機關(guān)/事業(yè)單位28.6%19.7%2年－少于4年7.7%31.9%4年－少于6年7.7%10.6%6年－少于10年30.8%21.3%10年或以上53.8%36.2%6－10個雇員0.0%8.3%11－20個雇員15.4%14.6%21－50個雇員7.7%20.8%51－100個雇員38.5%27.1%100個雇員以上38.5%29.2%單位員工平均年齡23-28歲14.3%36.9%單位員工平均年齡29-34歲28.6%24.6%單位員工平均年齡35-40歲57.1%38.5%單位所屬行業(yè)商業(yè)/貿(mào)易、醫(yī)療保健、制造業(yè)、教育/科研、房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府機構(gòu)商業(yè)/貿(mào)易、醫(yī)療保健、制造業(yè)、計算機業(yè)/網(wǎng)絡(luò)/通信、政府機構(gòu)、金融/銀行/證券/保險/投資、房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上表，萬盛旅游的重慶市單位消費者其主要特征為：政府機關(guān)/事業(yè)單位、臺資、港資、外資、中外合資企業(yè)和民營企業(yè)，企業(yè)成立通過上表，萬盛旅游的重慶市單位消費者其主要特征為：政府機關(guān)/事業(yè)單位、臺資、港資、外資、中外合資企業(yè)和民營企業(yè)，企業(yè)成立6年以上，企業(yè)雇員在50個以上，員工平均年齡在35—40歲，單位所屬行業(yè)主要為商業(yè)/貿(mào)易、醫(yī)療保健、制造業(yè)、教育/科研、房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府機構(gòu)。

C、到過萬盛的重慶市民旅游消費者的消費行為特征到過萬盛的重慶市民旅游消費者重慶市民旅游消費者總體是否到過萬盛的比例29.20%100%單位組織8.8%7.1%旅行社組織0.7%2.2%家人自助32.0%25.4%親友結(jié)伴自助56.5%61.7%單獨自助游2.0%3.2%平均一年出游3次及以下69.4%73.0%平均一年出游3次以上30.6%27.0%非自駕車出游43.5%57.7%自駕車出游56.5%42.3%H留宿一晚50.3%56.6%留宿兩晚及以上48.3%41.2%不留宿1.4%2.3%旅游人均消費200元以下41.5%51.0%旅游人均消費200-400元45.6%38.3%旅游人均消費400-1000元11.6%9.9%旅游人均消費1000元以上1.4%0.8%日常出游的重慶周邊景區(qū)金佛山、南山、縉云山、仙女山、四面山、磁器口、北泉、金刀峽、大足石刻、歌樂山、鐵山坪南山、金佛山、縉云山、仙女山、四面山、洋人街、磁器口、大足石刻、金刀峽、歌樂山、黑山谷通過上表，萬盛旅游的重慶市通過上表，萬盛旅游的重慶市民消費者其消費行為特征是：以親友自助和單位組織為主，平均每季度出游一次，采用自駕車方式出游，留宿一晚和兩晚及以上，旅游人均消費〔不含跨區(qū)域的長途交通費用〕在200—400元，日常出游的重慶周邊景區(qū)除萬盛外，還會選擇金佛山、南山、縉云山、仙女山、四面山等景區(qū)。

而在分析萬盛游客選擇到萬盛旅游的目的時〔見下列圖〕，我們可以看到萬盛“避暑勝地〞的特點吸引了大多數(shù)游客來自休閑度假，而其綺麗的自然風(fēng)光也滿足了一半以上萬盛游客欣賞風(fēng)光的需求，尤其通過上右圖我們可以看到，萬盛對游客吸引力的方面主要在于：“避暑勝地〞、“自然風(fēng)光〞、“農(nóng)家休閑、“奇特的地質(zhì)地貌〞和“漂流〞。萬盛游客出游萬盛的旅游目的萬盛游客出游萬盛的旅游目的萬盛對游客吸引力大的方面

萬盛對游客吸引力大的方面D、到過萬盛的重慶市單位旅游消費者的消費行為特征到過萬盛的重慶單位旅游消費者重慶單位旅游消費者總體是否到過萬盛的比例31.80%100%單位自己組織52.0%78.3%旅行社組織48.0%21.7%平均一年出游3次及以下61.9%62.1%平均一年出游3次以上38.1%37.9%非自駕車出游40.0%22.5%自駕車出游60.0%77.5%留宿一晚42.9%48.5%留宿兩晚及以上52.4%47.0%不留宿4.8%4.5%旅游人均花費200元以下52.4%60.6%旅游人均花費200-300元28.6%24.2%旅游人均花費300-400元14.3%10.6%旅游人均花費400元以上4.8%4.5%日常出游的重慶周邊景區(qū)天賜溫泉、南山、金佛山、茶山竹海、大足石刻、洋人街、武隆仙女山、歌樂山、白市驛、南泉南山、武隆仙女山、萬盛黑山谷、天賜溫泉、茶山竹?？N云山、金佛山通過上表，萬盛旅游的重慶市通過上表，萬盛旅游的重慶市單位消費者其消費行為特征是：以單位組織為主，平均每季度出游一次，采用自駕車方式出游，留宿一晚和兩晚及以上，旅游人均消費〔不含跨區(qū)域的長途交通費用〕在200元以下，日常出游的重慶周邊景區(qū)除萬盛外，還會選擇天賜溫泉、南山、金佛山、茶山竹海、大足石刻等景區(qū)。

而而在分析重慶單位游客選擇重慶周邊出游時的旅游目的時，我們發(fā)現(xiàn)主要的目的集中為休閑度假和會議培訓(xùn)，而到過萬盛的單位旅游者認(rèn)為萬盛旅游能滿足其出游目的的除休閑度假外，是“觀光〞，單位游客主要的“會議培訓(xùn)〞目的在萬盛較難得到滿足。再分析重慶單位游客對萬盛評價后可以看出，自然風(fēng)景優(yōu)美、空氣好、夏季可以避暑是萬盛最有吸引力的地方。對于距離的感受有75.1%的單位游客感覺萬盛的在距離方面剛適宜或比擬近。再分析重慶單位游客對萬盛評價后可以看出，自然風(fēng)景優(yōu)美、空氣好、夏季可以避暑是萬盛最有吸引力的地方。對于距離的感受有75.1%的單位游客感覺萬盛的在距離方面剛適宜或比擬近。

單位重慶周邊的景區(qū)選擇單位重慶周邊的景區(qū)選擇重慶單位旅游消費者周邊出游時提及率較高的景區(qū)依次是：南山、武隆仙女山、萬盛黑山谷、天賜溫泉、茶山竹?？N云山、金佛山等。萬盛處于第三位，再結(jié)合單位出游目的來看，休閑度假是單位旅游的主要原因，占到69.7%，其次為會議培訓(xùn)和年終總結(jié)會。重慶單位旅游消費者周邊出游時提及率較高的景區(qū)依次是：南山、武隆仙女山、萬盛黑山谷、天賜溫泉、茶山竹?？N云山、金佛山等。萬盛處于第三位，再結(jié)合單位出游目的來看，休閑度假是單位旅游的主要原因，占到69.7%，其次為會議培訓(xùn)和年終總結(jié)會。而到過萬盛的單位旅游者認(rèn)為萬盛旅游能滿足其出游目的的除休閑度假外，其次是“觀光〞，但是單位游客主要的“會議培訓(xùn)〞目的在萬盛較難得到滿足。再結(jié)合重慶單位游客對萬盛旅游“距離〞方面的感受，有75.1%的單位游客感覺萬盛的在距離方面剛適宜或比擬近。再結(jié)合重慶單位游客對萬盛旅游“距離〞方面的感受，有75.1%的單位游客感覺萬盛的在距離方面剛適宜或比擬近。這時我們驚喜的發(fā)現(xiàn)，萬盛黑山谷由于其“氣候優(yōu)勢〞和“峽谷風(fēng)光〞等已經(jīng)對單位游客構(gòu)成了較大吸引力，且75.1%的單位游客感覺萬盛的在距離方面剛適宜或比擬近，此時假設(shè)萬盛在將來著重打造“會務(wù)接待〞，必將吸引更多的單位旅游消費者到萬盛，進而抓住了重慶周邊游旅游市場當(dāng)中極為重要的單位群體。F、萬盛核心客群分析到過萬盛的重慶市民旅游消費者未到過萬盛的重慶市民旅游消費者重慶市民旅游消費者總體單身階段19.0%29.4%26.4%新婚階段9.5%8.1%8.5%滿巢階段64.6%52.4%56.0%空巢階段6.8%10.1%9.1%通過上表的比照，我們發(fā)現(xiàn)處于不同家庭生命周期的重慶市民旅游消費者，萬盛所吸引的首要是“滿巢階段〞，占到所有到過萬盛的市民消費者的64.6%，其次是對與“新婚階段〞消費者的吸引，萬盛對這一階段的消費者吸引力表現(xiàn)的不是很明顯，而對于“單身階段〞和“空巢階段〞的市民消費者萬盛的吸引力是最弱的。綜上所述，我們可以確定現(xiàn)狀的萬盛旅游消費者群體，其核心在于處于“滿巢階段〞，即年齡在35歲—44歲有6-18小孩〔滿巢Ⅱ〕的消費者，和年齡在25歲-34歲有0-6歲小孩〔滿巢Ⅰ〕和的消費者，這兩局部消費者的總體占到重慶市民旅游消費者市場總體的70%，次級群體是處于“新婚階段〞的消費者，年齡在24歲-29歲的夫婦或準(zhǔn)夫婦，第三次群體才是處于“單身階段〞〔24歲以下的單身人士〕或“空巢階段〞〔45歲以上且子女成年未跟父母同住〕的消費者。

3、萬盛旅游消費者到萬盛旅游的目的及吸引力分析在分析萬盛游客旅游動機時，我們可以看到萬盛“避暑勝地〞的特點吸引了大多數(shù)游客來自休閑度假，而其綺麗的自然風(fēng)光也滿足了一半以上萬盛游客欣賞風(fēng)光的需求，尤其通過上右圖我們可以看到，萬盛對游客吸引力的方面主要在于：“避暑勝地〞、“自然風(fēng)光〔峽谷山水〕〞、“農(nóng)家休閑、“奇特的地質(zhì)地貌〞、“漂流〞和“民俗活動〞，而經(jīng)過我們對重慶旅游資源的梳理后，我們發(fā)現(xiàn)了萬盛對于游客的“顯著性吸引力〞在于：避暑勝地、奇特的地質(zhì)地貌、漂流、黑山谷親水性活動〔浮橋〕，其“非顯著性吸引力〞在于：苗族踩山會、餐飲〔土菜〕、地方特產(chǎn)〔獼猴桃、臘肉等〕、體育活動〔乒羽〕、美女、年豬節(jié)。

4、重慶市民旅游消費者到萬盛旅游的景區(qū)選擇、感受及評價建議A、重慶市民旅游消費者去過的萬盛景區(qū)到過萬盛旅游的重慶市民對萬盛景點的選擇地點主要是黑山谷，占88.1%；萬盛石林占39.3%，銅鼓灘占24.4%，說明黑山谷到過萬盛旅游的重慶市民對萬盛景點的選擇地點主要是黑山谷，占88.1%；萬盛石林占39.3%，銅鼓灘占24.4%，說明黑山谷、石林和銅鼓灘是萬盛目前最為消費者感知和接受的景區(qū)，而其它景區(qū)由于開發(fā)及宣傳力度較低等問題，導(dǎo)致游覽率很低。B、去過萬盛的重慶市民旅游消費者對萬盛各景區(qū)的評價及原因去過萬盛旅游的重慶市民對于萬盛主要景區(qū)評價是黑山谷風(fēng)景好，萬盛石林奇石、溶洞有特色，銅鼓灘漂流刺激。但對于景內(nèi)道路不通暢、交通不方便，可以玩的東西太少沒有特別游玩工程去過萬盛旅游的重慶市民對于萬盛主要景區(qū)評價是黑山谷風(fēng)景好，萬盛石林奇石、溶洞有特色，銅鼓灘漂流刺激。但對于景內(nèi)道路不通暢、交通不方便，可以玩的東西太少沒有特別游玩工程也感到不滿足。C、去過萬盛黑山谷的重慶市民旅游消費者的旅游感受D、去過萬盛黑山谷的重慶市民旅游消費者對其印象較深的景點/活動到萬盛游玩過的重慶市民對于萬盛黑山谷的感受是風(fēng)景秀麗、空氣新鮮，但對于景區(qū)內(nèi)的道路不通暢、交通不方便，配套設(shè)施不全也提出了意見。游客對萬盛黑山谷印象最深的是浮橋和漂流，也是最吸引游客的游樂工程。

到萬盛游玩過的重慶市民對于萬盛黑山谷的感受是風(fēng)景秀麗、空氣新鮮，但對于景區(qū)內(nèi)的道路不通暢、交通不方便，配套設(shè)施不全也提出了意見。游客對萬盛黑山谷印象最深的是浮橋和漂流，也是最吸引游客的游樂工程。F、重慶市民旅游消費者對萬盛區(qū)旅游總體的印象/感受重慶市民對萬盛旅游的總體印象重慶市民對萬盛旅游的總體印象重慶市民對萬盛區(qū)域旅游的總體感受風(fēng)景秀麗的占34%，朋友說好，口碑不錯的占20%，夏季可以避暑的占到58%，距離上感覺比擬近的占到60.7%，整體來看對游客具有一定的吸引力。

重慶市民對萬盛區(qū)域旅游的總體感受風(fēng)景秀麗的占34%，朋友說好，口碑不錯的占20%，夏季可以避暑的占到58%，距離上感覺比擬近的占到60.7%，整體來看對游客具有一定的吸引力。A、重慶市單位旅游消費者去過的萬盛景區(qū)從重慶市單位旅游者到過的萬盛景點來看，黑山谷最多，占到95.2%。說明黑山谷是萬盛最有吸引力的景點。

從重慶市單位旅游者到過的萬盛景點來看，黑山谷最多，占到95.2%。說明黑山谷是萬盛最有吸引力的景點。B、對萬盛各景區(qū)的評價及原因從重慶市單位出游者對于萬盛各個景點的評價來看，黑山谷最大的吸引點是風(fēng)景好，萬盛石林最大的吸引點是奇特的地質(zhì)地貌，銅鼓灘最大的吸引點是漂流很好玩。從重慶市單位出游者對于萬盛各個景點的評價來看，黑山谷最大的吸引點是風(fēng)景好，萬盛石林最大的吸引點是奇特的地質(zhì)地貌，銅鼓灘最大的吸引點是漂流很好玩。C、去過萬盛黑山谷的重慶市單位旅游消費者的旅游感受

D、去過萬盛黑山谷的重慶市單位旅游消費者對其印象較深的景點/活動及原因

F、重慶市單位旅游消費者對萬盛區(qū)旅游總體的印象/感受分析重慶單位游客對萬盛評價后可以看出，自然風(fēng)景優(yōu)美、空氣好、夏季可以避暑是萬盛最有吸引力的地方。對于距離的感受61.8%的單位游客感覺萬盛區(qū)域剛好適宜。

分析重慶單位游客對萬盛評價后可以看出，自然風(fēng)景優(yōu)美、空氣好、夏季可以避暑是萬盛最有吸引力的地方。對于距離的感受61.8%的單位游客感覺萬盛區(qū)域剛好適宜。G、重慶市單位旅游消費者對“八角旅游小鎮(zhèn)〞的接受度通過測試數(shù)據(jù)來看，45.3%的單位游客比擬愿意選擇八角旅游小鎮(zhèn)，31.3%的單位游客很愿意選擇。整體接受度很高，到達76.6%。通過測試數(shù)據(jù)來看，45.3%的單位游客比擬愿意選擇八角旅游小鎮(zhèn)，31.3%的單位游客很愿意選擇。整體接受度很高，到達76.6%。H、重慶市單位旅游消費者對“八角旅游小鎮(zhèn)〞的建議單位游客也對于八角小鎮(zhèn)提出了很多建議，其中最多的是希望增加休閑娛樂設(shè)施，并要求要有地方特色。單位游客也對于八角小鎮(zhèn)提出了很多建議，其中最多的是希望增加休閑娛樂設(shè)施，并要求要有地方特色。

6、黑山谷游客調(diào)查分析A、重慶市民〔總體，包括未到過黑山谷的〕對黑山谷的認(rèn)知度從重慶市民到過萬盛旅游的比率來看，到過萬盛旅游從重慶市民到過萬盛旅游的比率來看，到過萬盛旅游的重慶市民比例較少，只有29.2%，沒有到過萬盛的主要是15-24歲和55-64歲的重慶市民，從收入情況來看，月家庭收入在2000——6000元的重慶人到過萬盛的占比擬多，這也說明萬盛目前的主要消費人群是中等收入人群，而從旅游采用的交通方式來看，出游采用自駕車的群體到過萬盛的比例很高，到達56.5%〔含私人自駕車、單位自駕車和租車〕，而沒到過萬盛的群體中出游采用自駕車交通方式的僅占到36.4%。對于重慶市民旅游消費者而言，聽說過黑山谷的比例為88.3%，而聽說過并到過黑山谷的僅為33.0%，說明首先黑山谷仍有較大的市場潛力可挖，而之所以聽說過卻沒去，原因那么在于可替代資源多，且黑山谷在吸引力方面與其它景區(qū)相比特色不突出，存在一定劣勢。

對于重慶市民旅游消費者而言，聽說過黑山谷的比例為88.3%，而聽說過并到過黑山谷的僅為33.0%，說明首先黑山谷仍有較大的市場潛力可挖，而之所以聽說過卻沒去，原因那么在于可替代資源多，且黑山谷在吸引力方面與其它景區(qū)相比特色不突出，存在一定劣勢。B、去過萬盛黑山谷的重慶市民旅游消費者的旅游感受C、去過萬盛黑山谷的重慶市單位旅游消費者的旅游感受

D、游客對黑山谷及石林景區(qū)不滿意的方面及相關(guān)建議游客對景區(qū)的印象是缺乏娛樂設(shè)施、無相應(yīng)餐飲特色小吃、旅游線路太長游覽單調(diào)、設(shè)施設(shè)備老化等；也就此提出了相應(yīng)的改良建議。而“八角旅游小鎮(zhèn)〞在娛樂設(shè)施、餐飲等方面皆可做出內(nèi)容，實現(xiàn)游客建議。

四、游客對景區(qū)的印象是缺乏娛樂設(shè)施、無相應(yīng)餐飲特色小吃、旅游線路太長游覽單調(diào)、設(shè)施設(shè)備老化等；也就此提出了相應(yīng)的改良建議。而“八角旅游小鎮(zhèn)〞在娛樂設(shè)施、餐飲等方面皆可做出內(nèi)容，實現(xiàn)游客建議?！惨弧抽_展目標(biāo)“十一五〞時期，以建設(shè)生態(tài)觀光旅游及休閑度假基地為目標(biāo)，全面整合旅游資源，推動旅游產(chǎn)業(yè)出精品、上檔次、增效益，進一步增強旅游的龍頭地位。到2021年，力爭來區(qū)游客到達110萬人次，旅游綜合收入占GDP比重10%以上，根本建成重慶市重要的生態(tài)觀光旅游及休閑度假基地，成為地區(qū)經(jīng)濟多元化開展的特色和亮點，為打造成為獨具特色并具有一定國內(nèi)聲譽的現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)綜合開展區(qū)奠定根底?！捕持饕蝿?wù)及思路深度開發(fā)萬盛旅游產(chǎn)品。實施精品型、環(huán)保型開發(fā)，轉(zhuǎn)變旅游資源粗放型開發(fā)模式。打造升級黑山谷、石林兩個國家級AAAA景區(qū)，深度開發(fā)奧陶紀(jì)公園、九鍋箐森林公園、黑山森林公園，著力打造銅鼓灘漂流、櫻花溫泉等一批參與性較強的特色旅游景區(qū)。挖掘、培育苗族文化、夜郎文化等旅游人文資源，結(jié)合紅巖連線旅游建設(shè)，綜合開發(fā)子如文化旅游，豐富萬盛旅游文化內(nèi)涵。全面形成獨具特色、檔次較高的萬盛旅游產(chǎn)品體系和品牌。全面提高旅游效勞檔次。大力開展休閑及娛樂產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一批科技含量高、吸引力強、融參與性和娛樂性為一體的游樂工程。開發(fā)具有地方特色的旅游商品，加快青年等旅游商品基地建設(shè)，推進一批旅游商品市場設(shè)施建設(shè)，力爭到2021年旅游商品銷售收入占旅游綜合收入的比重到達15%。提高旅游接待能力和效勞水平，高規(guī)格建設(shè)后槽、江流壩等旅游接待中心及度假區(qū)，整合、提升現(xiàn)有旅游接待設(shè)施。探索建立以旅行社為根底的旅游聯(lián)盟整體運營機制，力爭實現(xiàn)旅游“一條龍〞效勞。提升旅游區(qū)整體環(huán)境。加大景區(qū)環(huán)保設(shè)施建設(shè)，注重保護景區(qū)生態(tài)環(huán)境。工業(yè)開展、城鎮(zhèn)開展、新農(nóng)村建設(shè)都應(yīng)充分考慮和結(jié)合旅游的開展，參與旅游區(qū)建設(shè)，旅游區(qū)整體形象得到有效樹立。加強旅游開展的監(jiān)管力度，嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃、有序建設(shè)。加強旅游及相關(guān)行業(yè)之間的緊密聯(lián)結(jié)，提高旅游從業(yè)人員和旅游相關(guān)企業(yè)整體素質(zhì)。擴大萬盛旅游知名度。以“大力開展市內(nèi)旅游、積極拓展國內(nèi)旅游、努力探索入境旅游〞為原那么，以三峽旅游外環(huán)線為依托，加強旅游的整體宣傳和促銷，加大旅游開放力度，開拓國內(nèi)外旅游市場。參與渝南生態(tài)旅游走廊建設(shè)，加強與黔北旅游的聯(lián)合，共同開展跨區(qū)域旅游?！踩扯唐陂_展目標(biāo)2021年，萬盛區(qū)將緊緊圍繞建設(shè)旅游休閑度假基地目標(biāo)，立足3年把黑山谷—石林景區(qū)初步打造成國家AAAAA級旅游景區(qū)，做好“旅游經(jīng)濟試驗區(qū)〞文章，全力推進工程建設(shè)，穩(wěn)固拓展宣傳營銷，提升執(zhí)法管理水平，實現(xiàn)接待來區(qū)游客100萬人次，旅游直接收入1.4億元，旅游綜合收入3.8億元；旅游投入3億元?！龊谩奥糜谓?jīng)濟試驗區(qū)〞文章。一是著手籌建旅游經(jīng)濟試驗區(qū)管委會，賦予相應(yīng)的區(qū)級審批權(quán)限。二是結(jié)合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)配套改革深入研究旅游經(jīng)濟試驗區(qū)相關(guān)政策，爭取市委、市政府支持。三是做大做強旅游產(chǎn)業(yè)開展平臺，逐步打造旅游產(chǎn)業(yè)集團。四是做好旅游產(chǎn)業(yè)開展資金籌集，通過加強與銀行的合作進行融資，加大招商引資力度，吸引社會資金等多元化投入萬盛旅游開展。——加快推進景區(qū)深度開發(fā)。一是全面完成黑山谷、石林、銅鼓灘景區(qū)回購。二是按照打造國家AAAAA級景區(qū)要求，全面完成黑山谷景區(qū)旅游工程籌劃及修建性詳細(xì)規(guī)劃，實施景區(qū)深度開發(fā)。三是啟動石林景區(qū)深度開發(fā)工程籌劃及修建性詳細(xì)規(guī)劃編制，作好深度開發(fā)準(zhǔn)備?！ν七M旅游休閑度假工程建設(shè)。一是全力抓好黑山八角小城工程開發(fā)建設(shè)，完成征地拆遷和管網(wǎng)、道路等根底設(shè)施建設(shè)。二是啟動天籟谷工程開發(fā)建設(shè)。三是繼續(xù)推進百花美麗山鄉(xiāng)、九鍋箐等其他工程建設(shè)。全年完成旅游投入3億元?！€(wěn)固深化旅游宣傳營銷。一是完成?萬盛區(qū)旅游市場整體籌劃?并實施。二是進一步強化跨區(qū)域合作，拓展“長三角〞、“珠三角〞和重慶周邊大中型城市客源市場。三是圍繞重慶市“古鎮(zhèn)旅游年-重慶人游重慶〞主題，做大團隊旅游、做強自駕游、拉動集團性消費，穩(wěn)固重慶主城客源市場。四是創(chuàng)新開展節(jié)會活動，打造苗族踩山會品牌?！M一步提升旅游執(zhí)法管理水平。一是加大景區(qū)巡查、檢查力度，杜絕新增“兩違〞建筑。二是繼續(xù)加強環(huán)境綜合治理，探索建立長效機制，加強日常監(jiān)管和檢查。

第四章重慶旅游地產(chǎn)一、重慶房地產(chǎn)市場分析〔一〕重慶地產(chǎn)行業(yè)開展背景1、政策影響2007年底到2021年陸續(xù)出臺的?國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見?、?經(jīng)濟適用房管理方法?、?廉租住房保障方法?等政策，預(yù)示了我國住房政策的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，政府對樓市調(diào)控的天平開始向著保障民生的方向傾斜。央行宣布2008年9月16日起，截止到從２００８年１１月２７日起，央行已連續(xù)進行了四次降息。就行業(yè)而言，大幅降息明顯降低了開發(fā)企業(yè)的財務(wù)本錢，同時有利于提高按揭購房者購置力，降低已按揭貸款購房者負(fù)擔(dān)2021年國家先后出臺?國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知?、?違反土地管理規(guī)定行為處分方法?等政策及啟動了新版土地出讓合同。由于政府壟斷了土地的一級供給，土地資源的供給緊張和稀缺性更加突出，開發(fā)商之間的競爭也日益演化為對土地資源的爭奪。而政府那么一直在利用各種緊縮性的金融政策，以及加大土地清理整頓，標(biāo)準(zhǔn)土地市場，加強對土地市場的供給管理，擠出地產(chǎn)泡沫。2、傳統(tǒng)地產(chǎn)開展進入相對低迷期來源：國家統(tǒng)計局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)〔CREIS〕2021年1至10月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅較上一年同比下降10.04個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重較2007年度下降了1.48個百分點；房地產(chǎn)投資額同比增幅明顯小于固定資產(chǎn)投資增幅。地產(chǎn)市場的開展進入了一個相對低迷時期。但從另一方面，2021年重慶市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重為24.5%，從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重來看，一直保持在25%左右的水平，說明重慶地區(qū)地產(chǎn)投資不存在過熱的現(xiàn)象。3、供給緩增,銷售面積大跌月份商品房銷售額〔億元〕同比增長銷售面積〔萬㎡〕同比增長2021年1-2月99.0923.9%323.268.4%1-3月149.7830.4%548.0513.3%1-4月206.7924.3%750.7010.4%1-5月265.9917.7%945.713.9%1-6月322.266.7%1174.29-2.7%1-7月340.29-4.0%1413.56-9.2%1-8月443.54-11.2%1596.05-14.8%1-9月518.61-11.6%1878.38-14.6%1-10月572.32-16.5%2041.39-17.9%1-11月647.92-14.6%2273.09-17.0%1-12月800-17.3%2872.19-19.2%(數(shù)據(jù)來源:重慶統(tǒng)計公眾信息網(wǎng))從以上數(shù)據(jù)可以看出，2021年下半年開始，重慶商品房銷售額及銷售面積相較去年同期，卻處于下降水平?！矓?shù)據(jù)來源：歷年重慶統(tǒng)計年鑒，08年數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計公眾信息網(wǎng)〕從市場供給來看：2021年全市商品房竣工面積為2367.94萬㎡，同比增長5.1%。說明市場供給仍然較為充足。商品房銷售面積減少,全年實現(xiàn)商品房銷售2872.19萬㎡，同比下降19.2%。房地產(chǎn)市場銷售疲軟，一方面受去年同期高增長后基數(shù)提高的影響，另一方面，本年全國房地產(chǎn)市場整體低迷，雙重因素導(dǎo)致重慶市商品房銷售自直轄以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。從絕對指標(biāo)來看：商品房銷售面積超過了竣工面積，且缺口較大，但由于重慶實行預(yù)售房制度，全市商品房施工面積平穩(wěn)增長，根據(jù)未來土地投放情況，預(yù)計未來兩年房地產(chǎn)供求將保持根本平衡。二、重慶旅游地產(chǎn)市場分析〔一〕重慶市旅游地產(chǎn)開展背景1、國民經(jīng)濟條件快速開展GDP,2021全市實現(xiàn)GDP到達5098億元，經(jīng)濟增長速度仍然保持高位，到達14.3%，比全國水平9%高出5.3個百分點，在西部12個省市中居第3位，在全國31個省市中居第5位。重慶總體經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定開展，為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了良好的市場環(huán)境與經(jīng)濟根底。人均收入，2021年重慶市城市居民人均可支配收入為15709元，扣除價格因素實際增長8.4%,在西部12個大中城市中僅次于呼和浩特和成都,排名第三。人均收入的穩(wěn)步提高孕育了房地產(chǎn)的巨大需求。2、城市化開展使城際融合、邊緣市場形成目前我市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近50%，已處于城市化加速開展階段：人口向城市迅速聚集；工業(yè)化社會，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸上升；城市數(shù)量迅速增加，城市地域擴張。預(yù)計2021年之后將大于65%，城鄉(xiāng)區(qū)域一體化，并出現(xiàn)逆城市化和中心城區(qū)郊區(qū)現(xiàn)象。3、私家車增多，擴大出行半徑隨著人民收入水平的提高，更多的市民參加到購置私家車的行列，尤其是2004年、2005年重慶私家車快速開展，2006年那么步入重慶私家車的相對平穩(wěn)增長期。據(jù)市交管部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年重慶擁有私家車31.8萬輛，2007年底，重慶私家車〔不含摩托車〕的保有量到達36.3萬輛，與2006年相比增加了約4.5萬輛，相當(dāng)于2003年擁有量的三倍。2021年我市每百戶擁有私家車到達5.2輛,而2006年該數(shù)據(jù)僅為1.7輛/百戶。圖：2003-2007年重慶市私家車擁有量開展趨勢〔單位：萬輛〕隨著近期國家擴大內(nèi)需政策的出臺和燃油稅改革等一系列措施的出臺,重慶私家車的擁有量仍將呈增長趨勢。私家車的增加擴大了人們的出行半徑，外出度假那么成為時尚之選，對近郊物業(yè)的接受度較以前有所提高。4、市政建設(shè)提速，助力旅游地產(chǎn)開發(fā)2021年重慶提出暢通重慶的建設(shè)規(guī)劃，總體目標(biāo)是建成大西南綜合交通樞紐。到2021年實現(xiàn)高速公路市內(nèi)4小時通達，周邊省會城市8小時通達；2021年實現(xiàn)鐵路周邊省會城市4小時通達，長三角、珠三角、東南亞8小時通達。長江黃金水道成為西部內(nèi)陸出海主通道。江北機場成為國際性空港。

5、閑暇時間增加，休閑度假開展，直接促進旅游地產(chǎn)業(yè)中國公共假日及無休假節(jié)日公歷節(jié)日放假天數(shù)農(nóng)歷節(jié)日放假天數(shù)公休日1.1元旦節(jié)3天春節(jié)7天104天2.14情人節(jié)無端午節(jié)3天3.8婦女節(jié)無七夕節(jié)無4.5清明節(jié)3天中秋節(jié)3天5.1勞動節(jié)3天6.1兒童節(jié)無7.1建軍節(jié)無8.1建黨節(jié)無9.10教師節(jié)無10.1國慶節(jié)7天12.24圣誕節(jié)無小計：16天小計：13天104天合計：135天節(jié)日共15個，無休假節(jié)日8個。備注：由于法定節(jié)假日會與公休日重合，中國公共假日約110天。國家法定公共假日天數(shù)備注中國140天假日中有與周末重合的美國140天節(jié)假日和帶薪法國160天休假日不占用德國140天英國150天閑暇時間的增加，使得使得旅游者在消費觀念上更加與國際接軌。對休閑的認(rèn)識越成熟，出游動機也越理性化。休閑活動形式漸趨個性化、多樣化。觀旅游者對個性化、多元化、精品化的休閑度假產(chǎn)品的需求更加迫切。

6、重慶高溫天氣與避暑休閑重慶市主城周邊地區(qū)常年平均氣溫為17.1℃,6—9月的平均氣溫為28.4℃,高溫天氣的極值達4數(shù)據(jù)來源：重慶氣象局統(tǒng)計

〔二〕重慶市旅游地產(chǎn)開展態(tài)勢1、概論房地產(chǎn)開發(fā)的投資利潤空間、開發(fā)經(jīng)營空間開始縮小,住宅開發(fā)競爭加劇,傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式利潤日漸縮水，非主流的住宅市場(旅游\休閑\度假等)應(yīng)運而生。普通住宅的同質(zhì)化競爭日趨加劇，住宅消費開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆，大量傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的投資領(lǐng)域，包括旅游、休閑、度假置業(yè)等非主流市場在這樣的背景下。重慶旅游地產(chǎn)自2002年起步，開展至2021年已經(jīng)進入到旅游地產(chǎn)開發(fā)的成長期。開展區(qū)域主要集中于各片風(fēng)景區(qū)附近：都市區(qū)風(fēng)景區(qū)——南山、鐵山坪和白市驛等片區(qū)郊縣風(fēng)景區(qū)——仙女山、金佛山、長壽湖等區(qū)縣旅游風(fēng)景區(qū)。2、旅游地產(chǎn)的宏觀開展階段旅游房地產(chǎn)的開展與旅游業(yè)的關(guān)系密不可分，中國的旅游業(yè)經(jīng)歷了三大過程：觀光旅游——休閑旅游——體驗旅游。目前重慶都市圈正處在由休閑旅游向體驗旅游過渡的階段，從而帶動了旅游業(yè)的開展。重慶經(jīng)濟的開展及人民生活水平的提高直接導(dǎo)致了旅游業(yè)的興旺。重慶直轄十年來國民經(jīng)濟一直保持著快速的增長態(tài)勢，2021年重慶市人均GDP為2573美元，重慶處于從休閑旅游向度假旅游過渡的階段。根據(jù)國際慣例：城市人均GDP突破3000美元時，市中心人口開始出現(xiàn)快速向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，2007年重慶都市興旺經(jīng)濟圈人均GDP那么接近4000美元，都市圈人群已經(jīng)步入向度假旅游階段。表：各階段旅游特征階段特征觀光旅游階段休閑旅游階段度假旅游階段消費特征理念追求體驗，獲得刺激追求愉悅，獲得放松追求健康，獲得放松目的通過適當(dāng)?shù)耐獠看碳[脫日常生活的枯燥，到達身心愉悅。通過各種不同方式的體驗到達擺脫生活的枯燥。通過各種活動使緊張得到放松，恢復(fù)身心平衡產(chǎn)品形式多個不同的景點串成的旅游線路多種不同休閑產(chǎn)品的組合依靠單個旅游度假地的各種產(chǎn)品組合旅游半徑由小到大，越走越遠不太注重距離的遠近相對較近，主要集中在居住地附近幾小時車程內(nèi)停留時間在單個景點或目的地停留時間較短

停留時間相對延長在單個度假地較長時間停留旅游形式以旅游團隊形式居多

團隊較多，但逐漸在減少

以散客為主要求重點

對景點吸引力、交通便利、導(dǎo)游效勞要求較高

對娛樂產(chǎn)品的新鮮度、參與性要求較高

對住宿、餐飲、環(huán)境要求較高消費特點

中低檔為主中檔為主以中高檔為主購置方式較多項選擇擇旅行社與中間商越來越傾向自我選擇較多項選擇擇直接購置重復(fù)購置

較少越來越多

較多消費心理

從眾心理從眾較多從眾較少產(chǎn)品特征產(chǎn)品形態(tài)包括景觀建筑、旅游效勞建筑、普通接待設(shè)施等

以休閑為目的的地產(chǎn)，包括主題公園、游樂園、健康中心等

以度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、公寓等形式為主功能

提供根本的觀光、購物、效