房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)及寫(xiě)字樓基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋及寫(xiě)字樓根底知識(shí)開(kāi)始之前先了解幾個(gè)名詞GDP:國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，指的是一國(guó)(或地區(qū))一年以內(nèi)在其境內(nèi)生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和GNP:國(guó)民生產(chǎn)總值(GNP)是最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo),它是指一個(gè)國(guó)家地區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)在一定時(shí)期〔一般1年〕內(nèi)以貨幣表現(xiàn)的全部最終產(chǎn)品〔含貨物和效勞〕價(jià)值的總和。CPI:消費(fèi)物價(jià)指數(shù)英文縮寫(xiě)為CPI，是根據(jù)與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出來(lái)的物價(jià)變動(dòng)指標(biāo)，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。PPI:PPI是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的指數(shù)，是反映某一時(shí)期生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格變動(dòng)情況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是制定有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)PMI:采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)是一個(gè)綜合指數(shù)，按照國(guó)際上通用的做法，由五個(gè)擴(kuò)散指數(shù)即新訂單指數(shù)(簡(jiǎn)稱訂單)、生產(chǎn)指數(shù)(簡(jiǎn)稱生產(chǎn))、從業(yè)人員指數(shù)(簡(jiǎn)稱雇員)、供給商配送時(shí)間指數(shù)(簡(jiǎn)稱配送)、主要原材料庫(kù)存指數(shù)(簡(jiǎn)稱存貨)加權(quán)而成。CBD:中央商務(wù)區(qū)CGD:中央政務(wù)區(qū)〔政經(jīng)區(qū)〕第一局部：常用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋

一、房屋建筑方面術(shù)語(yǔ)1、建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。2、使用面積使用面積，指各層平面中直接供用戶生活使用的凈面積之和。3、公用面積公用面積是指樓內(nèi)為人員出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。4、實(shí)用面積它是“建筑面積〞扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。5、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。6、套內(nèi)面積俗稱“地磚面積〞。它是在實(shí)用面積的根底上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。7、輔助面積、輔助面積是指建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。8、共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。9、實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e10、開(kāi)間房間的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。11、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。。12、層高它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。13、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。14、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。15、陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。16、平臺(tái)平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的局部。17、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。18、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。19、玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。20、隔斷隔斷是指輕質(zhì)材料制作，專門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的到頂或不到頂構(gòu)件。21、過(guò)道過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。22、女兒墻以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都為坡屋面，大量坡屋面的建筑顯的單調(diào)，于是把建筑屋頂?shù)耐鈮ι旄?，人們把這局部伸處屋面的外墻稱為女兒墻。23、單元式住宅指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；24、躍層式商品房指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。25、復(fù)式商品房由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。26、錯(cuò)層錯(cuò)層是指各種功能不同的空間錯(cuò)落有致地處在不同層面。二、商品房銷售術(shù)語(yǔ)1、樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣(mài)“樓花〞為預(yù)售房屋，買(mǎi)“樓花〞為預(yù)購(gòu)房屋。2、期房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)置期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。3、現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。4、復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。5、躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。6、外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。7、五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開(kāi)工證?、?國(guó)有土地使用證?和?商品房預(yù)售許可證?，簡(jiǎn)稱“五證〞。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門(mén)核發(fā)，?開(kāi)工證?由建設(shè)部門(mén)核發(fā)，?國(guó)有土地使用證?和?商品房預(yù)售許可證?由國(guó)土資源部門(mén)和房屋管理局核發(fā)8、兩書(shū)：?產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)?、?產(chǎn)品適量保證書(shū)?，由開(kāi)發(fā)商提供給業(yè)主。三、房屋性質(zhì)術(shù)語(yǔ)〔一〕、按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類

1、鋼結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

2、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板4、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

5、混合結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼6、筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

7、磚木結(jié)構(gòu)

是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。

8、其他結(jié)構(gòu)

是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。

四、房屋面積術(shù)語(yǔ)

1、房屋使用面積

是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門(mén)內(nèi)全部可供使用的空間面積。2、房屋建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

3、成套住宅建筑面積

是指成套住宅的建筑面積總和。

4、危險(xiǎn)房屋建筑面積

是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用平安的房屋建筑面積。

5、房屋減少建筑面積

指報(bào)告期由于撤除、倒塌和因各種災(zāi)害等原因?qū)嶋H減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。

6、房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。7、房屋預(yù)測(cè)面積

預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房〔有預(yù)售銷售證的合法銷售工程〕銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的面積。8、房屋實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。9、房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。10、成套房屋的套內(nèi)建筑面積

由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三局部組成。

11、套內(nèi)房屋使用面積

為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算。12、套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積13、商品房的銷售面積

商品房按“套〞或“單元〞出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積〔以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。共有建筑面積14、公有建筑面積

公有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢效勞的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

15、預(yù)售面積

是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。16、期

房

是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。

17、現(xiàn)

房

是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房。18、商品房的均價(jià)

是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。

19、復(fù)式商品房

是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。

20、躍層式商品房

由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。

20、水景商品房

是指依水而建的房屋。

21、聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

。

22、商住住宅

是soho〔居家辦公〕住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的興旺，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。

23、基

價(jià)

經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房根本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

24、均

價(jià)

將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售〞，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

25、七通一平(熟地)

是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其到達(dá)具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。

26、三通一平(凈地)

是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場(chǎng)地平整的條件。

27、五證

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開(kāi)工證?、?國(guó)有土地使用證?和?商品房預(yù)售許可證?，簡(jiǎn)稱“五證〞。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門(mén)核發(fā)，?開(kāi)工證?由建設(shè)部門(mén)核發(fā)，?國(guó)有土地使用證?和?商品房預(yù)售許可證?由國(guó)土資源部門(mén)和房屋管理局核發(fā)

五、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)

常用術(shù)語(yǔ)1、房地產(chǎn)契稅

是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

2、營(yíng)業(yè)稅

指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

3、房產(chǎn)稅

是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

4、營(yíng)業(yè)稅附加

是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。

5、印花稅

指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。

6、個(gè)人所得稅

指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。

7、納稅保證金

指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。

8、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)

是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。

9、房屋權(quán)屬登記費(fèi)

即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門(mén)依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測(cè)繪〔或勘丈〕費(fèi)用。

六、房屋權(quán)屬登記與證書(shū)名詞解釋

1、房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

2、總登記是指縣級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

3、初始登記指新建房屋〔竣工〕或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

4、轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

5、變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生以下情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。6、注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。

7、房屋權(quán)利申請(qǐng)人

是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的法人、其他組織和自然人。

8、房屋權(quán)屬證書(shū)

是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書(shū)受到國(guó)家法律保護(hù)。包括?房屋所有權(quán)證?、?房屋共有權(quán)證?、?房屋他項(xiàng)權(quán)證?或者?房地產(chǎn)權(quán)證?、?房地產(chǎn)共有權(quán)證?、?房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證?。

9、共有權(quán)證指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書(shū)。是?房屋所有權(quán)證?的附件，用以證明共有房屋的歸屬。

七、住房功能細(xì)分術(shù)語(yǔ)1、層

高

上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。2、進(jìn)深

住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。

3、平

臺(tái)

供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的局部。

4、露

臺(tái)

一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。

5、過(guò)

道

住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

6、壁

櫥

住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。

7、壁龕

利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的局部

8、吊

柜

住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。

9、躍層住宅

套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

10、走

廊

住宅套外使用的水平交通空間。

11、架空房屋

指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。

12、閣

樓

指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積缺乏該層面積的暗樓，不計(jì)層次。

13、騎

樓

指建在馬路旁，底層的一局部是人行道的樓房。

14、單元式房屋

指整樓設(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。15、幢

是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。

16、廊

泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺(tái)面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋〞的相應(yīng)條件。

17、柱

廊

有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長(zhǎng)廊、回廊等。

18、檐

廊

在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的作為通道的伸出部位。

19、挑

廊

挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物〔如欄桿〕、無(wú)支柱的通道。

20、通

廊

指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長(zhǎng)廊、迥廊；高出地面的，二層以上的那么稱架空通廊。

21、門(mén)

廊

指建筑物門(mén)前突出的，有頂蓋、有廊臺(tái)的通道。如門(mén)斗、雨罩、雨蓬等。

22、陽(yáng)

臺(tái)

泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。封閉陽(yáng)臺(tái)

原設(shè)計(jì)及竣工后均為封閉的。

23、非封閉陽(yáng)臺(tái)

原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽(yáng)臺(tái)。

24、凹陽(yáng)臺(tái)

凹進(jìn)樓層外墻〔柱〕體的陽(yáng)臺(tái)。

25、凸陽(yáng)臺(tái)

挑出樓層外墻〔柱〕體的陽(yáng)臺(tái)。

26、底陽(yáng)臺(tái)

房屋一層的陽(yáng)臺(tái)。

27、挑陽(yáng)臺(tái)

房屋二層〔含二層〕以上的陽(yáng)臺(tái)

28、房屋總層數(shù)

房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。29、房屋地下層數(shù)

指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米〔含〕以上的地下室的層數(shù)。

30、自然層

一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。

31、技術(shù)層

指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。

32、附屬層(夾層)

指介于自然層之間的夾層。

33、假

層

指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。

34、避難層

高層建筑中用作消防避難的樓層。35、自然層數(shù)

按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

36、中間層

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

37、標(biāo)準(zhǔn)層

平面布置相同的住宅樓層。

38、結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層

建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)〔設(shè)備〕類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)〔設(shè)備〕轉(zhuǎn)換，那么該樓層稱為結(jié)構(gòu)〔設(shè)備〕轉(zhuǎn)換層八、建筑物的各項(xiàng)比率常用術(shù)語(yǔ)1、建筑容積率(建筑面積毛密度)

是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2ha)或以總建筑面積(萬(wàn)m2)與居住區(qū)用地(萬(wàn)m2)的比值表示。2、建筑密度

即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。

3、綠化率

綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。

第二局部：寫(xiě)字樓根底知識(shí)一、寫(xiě)字樓簡(jiǎn)介：寫(xiě)字樓就是商業(yè)辦公用樓的別稱，即辦公用房；指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員、業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房。嚴(yán)格來(lái)講，寫(xiě)字樓是不能用于居住的；而現(xiàn)代寫(xiě)字樓正向綜合化、一體化方向開(kāi)展，是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑與現(xiàn)代化的設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理效勞，能夠滿足現(xiàn)在社會(huì)辦公的各種需要的樓宇寫(xiě)字樓專業(yè)術(shù)語(yǔ)1、寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。2、甲級(jí)寫(xiě)字樓：特性：管理國(guó)際化、24小時(shí)運(yùn)營(yíng)、人性化、空間的舒適性及實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通、商務(wù)化3、3Ａ智能化：OA〔辦公智能化〕、BA〔樓宇自動(dòng)化〕、CA〔通訊傳輸智能化〕，4、５Ａ智能化：“５Ａ〞是指ＯＡ〔辦公智能化〕、ＢＡ〔樓宇自動(dòng)化〕、ＣＡ〔通訊傳輸智能化〕、ＦＡ〔消防智能化〕、ＳＡ〔安保智能化〕。５Ａ只是代表寫(xiě)字樓智能化水平，不代表寫(xiě)字樓的品質(zhì)。5、5E：重要的商務(wù)區(qū)、有品位的建筑、超一流的硬件設(shè)施與效勞、出眾的客戶、純商務(wù)6、5O：氧氣、花園式辦公、開(kāi)放而自由、獨(dú)立私家專屬效勞〔電梯/空調(diào)〕、開(kāi)展前景寫(xiě)字樓分類及標(biāo)準(zhǔn)〔一〕、按功能劃分：1、寫(xiě)字樓：只有辦公一種功能、局部底層或裙樓商業(yè)，根本沒(méi)有其它功能2、商住寫(xiě)字樓：指即能提供辦公，同時(shí)又能提供居住的寫(xiě)字樓，比純寫(xiě)字樓復(fù)雜度高，需提前預(yù)留較多的上下水管線，加設(shè)隔墻，本錢(qián)較高3、綜合性寫(xiě)字樓：指以辦公為主，同時(shí)又具備多種，如：公寓、商場(chǎng)、展廳、餐廳、酒店等多種功能，一般分層設(shè)計(jì)〔二〕、按檔次劃分：1、頂級(jí)寫(xiě)字樓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓、丙級(jí)寫(xiě)字樓、SOHO型寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)如下：檔次指標(biāo)頂級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓SOHO型寫(xiě)字樓區(qū)位位于中央政經(jīng)區(qū)的核心增長(zhǎng)區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)的輻射區(qū)域或較好的區(qū)域位置主要商務(wù)區(qū)的輻射區(qū)域或一般區(qū)域位置區(qū)位無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)交通狀況便捷的交通，可達(dá)性好，鄰近城市交通主干道及交通樞紐可達(dá)性良好，鄰近城市主干道，多種交通工具可達(dá)可達(dá)性較好，有交通線路到達(dá)，交通較方便根本滿足交通可達(dá)性要求，有交通路線到達(dá)交通狀況無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)建筑規(guī)模5萬(wàn)平方米以上無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面采用高檔材料，大堂、電梯廳、洗手間等公共局部裝修相當(dāng)于五星級(jí)酒店裝修外立面采用高檔材料，大堂、電梯廳、洗手間等公共局部裝修相當(dāng)于四星級(jí)酒店裝修無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同設(shè)備及辦公空間從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.8米，辦公空間可靈活分割適應(yīng)各種變化辦公空間，國(guó)際知名品牌中央空調(diào)、寫(xiě)字樓專用電梯配置、樓宇自控、有平安報(bào)警、有綜合布線等應(yīng)有名牌中央空調(diào)、商用電梯、有樓宇自控、有平安報(bào)警、有綜合布線有中央空調(diào)系統(tǒng)，有電梯、無(wú)樓宇自控、有平安報(bào)警有中央空調(diào)系統(tǒng)，有電梯、無(wú)樓宇自控、有平安報(bào)警，無(wú)綜合布線與住宅條件同配套設(shè)施配套商務(wù)、生活設(shè)施，如五星級(jí)酒店、會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，停車位充足，商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，停車位充足無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同客戶情況全球500強(qiáng)等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)知名的國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)國(guó)內(nèi)的中小型、初創(chuàng)型企業(yè)國(guó)內(nèi)的中小型、初創(chuàng)型企業(yè)居家辦公群體，小型公司物業(yè)公司世界頂尖物管、國(guó)際一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同〔三〕、按智能化分類：1、、3Ａ智能化：OA〔辦公智能化〕、BA〔樓宇自動(dòng)化〕、CA〔通訊傳輸智能化〕，2、５Ａ智能化：“５Ａ〞是指ＯＡ〔辦公智能化〕、ＢＡ〔樓宇自動(dòng)化〕、ＣＡ〔通訊傳輸智能化〕、ＦＡ〔消防智能化〕、ＳＡ〔安保智能化〕。５Ａ只是代表寫(xiě)字樓智能化水平，不代表寫(xiě)字樓的品質(zhì)。理解誤區(qū)：5A≠最好品質(zhì)如今市場(chǎng)上，人們常用5A來(lái)評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓品質(zhì)等級(jí)，其實(shí)是一種概念理解上的誤區(qū)，5A指的是寫(xiě)字樓的智能化水平，與寫(xiě)字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕不是劃分寫(xiě)字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，不能說(shuō)5A寫(xiě)字樓是甲級(jí)寫(xiě)字樓或品質(zhì)最好的寫(xiě)字樓，因?yàn)橛绊憣?xiě)字樓的因素很多，如：區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個(gè)方面而已。四、寫(xiě)字樓市場(chǎng)1.國(guó)際市場(chǎng)未來(lái)兩年亞洲辦公樓建成面積世界第一據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021——2021年間，亞洲將是唯一一個(gè)辦公工程建成量大幅上漲的地區(qū)，這顯示出以中國(guó)為代表的亞洲企業(yè)和投資者的信心。在此期間預(yù)期國(guó)際將要完成的2700萬(wàn)平米的辦公空間中，亞洲將占近70%;2.國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中國(guó)商業(yè)寫(xiě)字樓不動(dòng)產(chǎn)投資被看好程度排名全球第四美國(guó)房地產(chǎn)海外投資者協(xié)會(huì)調(diào)查報(bào)告稱，總共持有價(jià)值超過(guò)6270億美元的全球不動(dòng)產(chǎn)的被調(diào)查這，在被問(wèn)及2021年看好哪些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，其排名分別為：美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、中國(guó)。中國(guó)比去年上升幅度很大。五、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展情況當(dāng)下的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中，說(shuō)到最受市場(chǎng)歡送和精明的開(kāi)發(fā)商青睞的物業(yè)，寫(xiě)字樓物業(yè)雖然不能說(shuō)是絕對(duì)第一的答案，至少是最主要的一個(gè)。因?yàn)槭袌?chǎng)常態(tài)下，由于城市土地緊缺，特別是市中心地價(jià)猛漲，建筑物逐漸向高層開(kāi)展，使許多中小企業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合企業(yè)開(kāi)發(fā)辦公樓，分層出售、出租的業(yè)主迅速升起，是能產(chǎn)生較高回報(bào)的業(yè)態(tài)。“住宅禁商〞的出臺(tái)，沖擊了寫(xiě)字樓市場(chǎng)，中小型企業(yè)重返寫(xiě)字樓市場(chǎng)，在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了眾多“住改商〞、“商務(wù)公寓〞等小型寫(xiě)字樓產(chǎn)品，但這類寫(xiě)字樓僅僅滿足了短期的需求，對(duì)配套、效勞、商務(wù)氣氛等并沒(méi)有太大考慮，并且商務(wù)本錢(qián)也較低，因此，檔次低、形象差的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。2006年，“商務(wù)公寓〞搶占中小型企業(yè)的市場(chǎng)份額，產(chǎn)品也以小而精的路線與大型寫(xiě)字樓相抗衡。與住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)尚不充分、有待細(xì)分的市場(chǎng)，當(dāng)前開(kāi)展商面臨的最大課題是如何建設(shè)一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫(xiě)字樓，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可六、鄭州寫(xiě)字樓開(kāi)展環(huán)境1、鄭州城市開(kāi)展概況●城市概況

鄭州市是河南省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。現(xiàn)轄6區(qū)5市1縣。到2005年底，轄區(qū)總面積7446平方公里，其中市區(qū)建成區(qū)面積262平方公里；全市總?cè)丝?16萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口424萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)59.2%，市區(qū)人口302萬(wàn)人。鄭州是全國(guó)重要的交通樞紐城市，隴海、京廣兩大鐵路干線在此交匯；107、310國(guó)道，京珠、連霍高速公路穿境而過(guò)；新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國(guó)最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各一個(gè)，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國(guó)外?！癯鞘锌傮w規(guī)劃

根據(jù)鄭州市“十一五〞規(guī)劃綱要，到2021年，鄭州市建成區(qū)人口將達(dá)760萬(wàn)人〔加其它轄區(qū)為1500萬(wàn)人〕，比2005年增加300萬(wàn)人。中心城區(qū)建成區(qū)面積將到達(dá)350萬(wàn)平方公里，比2005年增加將近90平方公里。逐步形成“多中心，組團(tuán)式〞的城市布局，以中心組團(tuán)為核心，其他組團(tuán)為輔組，合理調(diào)整城市空間布局和功能分區(qū)，分散中心組團(tuán)職能，形成相對(duì)獨(dú)立的城市開(kāi)展區(qū)域。新城區(qū)規(guī)劃合理、起點(diǎn)高，以現(xiàn)代物流、金融商務(wù)、總部

經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、文教科研、體育等功能為主。老城區(qū)全面提升中心城區(qū)的品位和檔次，積極推動(dòng)一般加工制造工程向城市外圍轉(zhuǎn)移，大力開(kāi)展都市型工業(yè)和樓宇經(jīng)濟(jì)，并加快城中村的改造步伐。

●城市開(kāi)展優(yōu)勢(shì)

經(jīng)過(guò)多年的引導(dǎo)和開(kāi)展，鄭州逐步形成了自己的城市特色和優(yōu)勢(shì)。鄭州市“十

一五〞規(guī)劃綱要明確指出，要把鄭州建設(shè)成為全國(guó)區(qū)域性中心城市、全國(guó)重要

的現(xiàn)代物流商貿(mào)城市、全國(guó)重要的交通通訊樞紐城市和全國(guó)著名的歷史文化名

城，并加快區(qū)域性金融中心建設(shè)。鄭州區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，不斷提升全國(guó)交通通訊

樞紐的地位，充分利用自身交通便利的條件，大力開(kāi)展商貿(mào)和現(xiàn)代物流業(yè)，輻

射整個(gè)中原地區(qū)，使其區(qū)域性中心城市的地位得到進(jìn)一步的穩(wěn)固。鄭州作為省

會(huì)城市，便捷的政務(wù)環(huán)境將吸引更多的金融投資機(jī)構(gòu)在此設(shè)立區(qū)域總部，區(qū)域性金融中心的地位正在逐步確立?！癞a(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)

2005年，鄭州市三大產(chǎn)業(yè)比例為4.4：52.9：42.7。第三產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增

長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021年以來(lái)，效勞業(yè)增加值年均增長(zhǎng)12.7%，2005年到達(dá)715億元。

2005年第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)到達(dá)24840個(gè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，信息傳

輸、計(jì)算機(jī)效勞和軟件業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商業(yè)效勞業(yè)，科學(xué)研

究、技術(shù)效勞和地質(zhì)勘察業(yè)，居民效勞和其他效勞業(yè)，教育等八個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)

增加值452億元，占全市GDP的27%。小結(jié)：

鄭州優(yōu)越的地理位置為其城市開(kāi)展吸引更多的目標(biāo)人群來(lái)鄭投資；城市開(kāi)展及

經(jīng)濟(jì)開(kāi)展將促使更多成長(zhǎng)型公司的誕生，對(duì)寫(xiě)字樓的需求加大；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)

整更趨于科學(xué)化合理化，第三產(chǎn)業(yè)比重加大，更多效勞型的公司將會(huì)越來(lái)越

多，將直接導(dǎo)致寫(xiě)字樓需求量的加大。

因此，鄭州經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將會(huì)利于寫(xiě)字樓的快速開(kāi)展。2、鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境●鄭州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)

鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)展有三大最顯著優(yōu)勢(shì)，一是擁有全國(guó)最重要交通樞紐地位，二是具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，三是擁有豐富的資源。3、房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境●宏觀調(diào)控政策

從2005年的新、舊“國(guó)八條〞到2006年的“國(guó)六條〞實(shí)施細(xì)那么及至2021年，國(guó)家從各個(gè)層面對(duì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，既有對(duì)地方政府的責(zé)任要求，也有對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束，更有對(duì)社會(huì)需求的導(dǎo)向性引導(dǎo)，力度不斷加大，約束性指標(biāo)不斷增大，中央政府顯示出了堅(jiān)決的決心，務(wù)必要使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向理性，更為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

市場(chǎng)、加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)健開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。國(guó)家目前出臺(tái)的一

系列政策主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)的，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)有嚴(yán)格的限制，從而為寫(xiě)字樓的開(kāi)展提供了機(jī)遇。土地政策

2004年公布實(shí)施了?國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定?，2006年9月

份出臺(tái)了?國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知?，國(guó)務(wù)院在部署2006

年第4季度經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展工作時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，“嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實(shí)

國(guó)家土地督察制度〞，標(biāo)志著國(guó)家在土地管理和調(diào)控政策上的重大調(diào)整。土地

資源的緊張和本錢(qián)的上升將促使房地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向開(kāi)發(fā)精品工程轉(zhuǎn)型。

土地價(jià)格的上漲對(duì)住宅工程產(chǎn)生更明顯的影響，寫(xiě)字樓對(duì)土地本錢(qián)的上升有較

強(qiáng)的消化能力。

●房地產(chǎn)稅收政策

國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知?和國(guó)稅局、建設(shè)部、財(cái)政部

?關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知?先后制定了對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的稅收調(diào)控

政策，從而給非住宅市場(chǎng)創(chuàng)造了更為寬松的開(kāi)展空間。

●房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)惠政策

為促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，政府會(huì)出臺(tái)一系列相關(guān)優(yōu)惠政策吸引投資者。

鄭州市出臺(tái)的?鄭東新區(qū)鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策?和?鄭東新區(qū)促進(jìn)外經(jīng)貿(mào)發(fā)

展優(yōu)惠政策?，對(duì)租賃CBD專業(yè)寫(xiě)字樓給予補(bǔ)貼，大力促進(jìn)CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)

展。

4、鄭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展環(huán)境評(píng)價(jià)第一，鄭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)在宏觀調(diào)控政策下機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。國(guó)家調(diào)控政策使寫(xiě)字樓市場(chǎng)融資和取得土地的難度加大，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不確定因素增多，工程投資風(fēng)險(xiǎn)上升。同時(shí)，住宅的投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)與寫(xiě)字樓的差距逐步縮小，甚至超過(guò)寫(xiě)字樓，大量資金進(jìn)入寫(xiě)字樓投資領(lǐng)域，寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新的開(kāi)展機(jī)遇。第二，地方政府大力扶持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)。由于寫(xiě)字樓對(duì)城市形象、產(chǎn)業(yè)聚集、帶動(dòng)投資等方面有顯著影響，因此鄭州市政府對(duì)寫(xiě)字樓立項(xiàng)無(wú)任何約束性條件，并且大力提倡在鄭東新區(qū)投資寫(xiě)字樓，出臺(tái)優(yōu)惠政策并采取多種措施鼓勵(lì)企業(yè)入住，既扶持投資主體，又培育需求主體。第三，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平有限，經(jīng)濟(jì)輻射能力不強(qiáng)。以鄭州為龍頭的中原地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量較大，但人均水平較低，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)。中原城市群平均開(kāi)展水平還比擬低，尤其缺乏經(jīng)濟(jì)分工。周邊城市對(duì)鄭州的依賴性不強(qiáng)，鄭州在中原城市群的首位度不高，很多產(chǎn)業(yè)在鄭州可以開(kāi)展，在其他城市也可以生存，不能發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，由此導(dǎo)致鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀需求環(huán)境不理想。

第四，能夠有力支撐寫(xiě)字樓開(kāi)展的行業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展的動(dòng)力缺乏。鄭州市對(duì)寫(xiě)字樓依賴性最強(qiáng)的第三產(chǎn)業(yè)整體開(kāi)展水平不高，主要開(kāi)展指標(biāo)均低于國(guó)內(nèi)平均水平。信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流、會(huì)展、教育等重要行業(yè)正處于起步階段，根底薄弱，不能對(duì)寫(xiě)字樓形成有力支撐。尤其是對(duì)寫(xiě)字樓有高度依賴的金融業(yè)，尚未取得長(zhǎng)足進(jìn)展，銀行的規(guī)模僅限于省級(jí)總部，且沒(méi)有能夠輻射中西部地區(qū)的區(qū)域總部和外資銀行大舉進(jìn)入鄭州的跡象，會(huì)計(jì)事務(wù)所等效勞機(jī)構(gòu)開(kāi)展空間有限。七、寫(xiě)字樓定位〔一〕、寫(xiě)字樓定位思考屬性：購(gòu)置寫(xiě)字樓目的是提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種生產(chǎn)工具思考：1、地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來(lái)規(guī)劃判斷，可能賣(mài)給誰(shuí)？2、客戶關(guān)注什么，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品最不滿意的是什么？3、目前市場(chǎng)怎么樣，未來(lái)是否存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有哪些？4、基于地塊/客戶/競(jìng)爭(zhēng)的判斷，我們應(yīng)該采取什么樣的開(kāi)展戰(zhàn)略?(二)、寫(xiě)字樓客戶分析1、寫(xiě)字樓客戶普遍關(guān)注什么〔1〕、生產(chǎn)工具：提高生產(chǎn)力〔2〕、投資工具：保值增值(3)、經(jīng)營(yíng)效率：寫(xiě)字樓所在區(qū)域是否有利于提升公司的經(jīng)營(yíng)效率〔4〕、形象〔面子〕：寫(xiě)字樓是否比公司原來(lái)的或其他的寫(xiě)字樓更適合公司的形象要求必備指標(biāo)：廣場(chǎng)、立面、大堂〔汗物業(yè)公司〕、電梯間、電梯品牌、公共走道、洗手間可選指標(biāo)：室內(nèi)層高、豪華視頻會(huì)議室、商務(wù)會(huì)所等其它〔5〕、經(jīng)營(yíng)本錢(qián)：該寫(xiě)字樓是否有利于企業(yè)節(jié)約運(yùn)營(yíng)本錢(qián)必備指標(biāo)：空調(diào)品牌運(yùn)行方式、電梯速度及運(yùn)行方式、網(wǎng)絡(luò)速度、高使用率可選指標(biāo)：空中花園、生態(tài)辦公等等2、不同行業(yè)關(guān)注點(diǎn)有何不同普遍關(guān)注：物業(yè)形象及檔次物流及電子通訊類公司：關(guān)注本行業(yè)是否聚集金融和效勞類公司：關(guān)注行業(yè)相關(guān)客戶群的進(jìn)駐情況效勞業(yè)：關(guān)注舒適的辦公環(huán)境實(shí)業(yè)類：關(guān)注是否經(jīng)濟(jì)適用3、甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶關(guān)注主要特點(diǎn)提供更多的休息空間、學(xué)習(xí)空間、交流空間，如：午休室、吸煙室、咖啡廳可預(yù)留更多的可改造空間，這樣的寫(xiě)字樓才能成為客戶新服中的“成長(zhǎng)型建筑〞八、

影響寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展的主要因素1、宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響●宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

寫(xiě)字樓市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展高度依存，其開(kāi)展受到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r的決定性影響。寫(xiě)字樓是一個(gè)彈性非常強(qiáng)的特殊商品，宏觀經(jīng)濟(jì)向好，那么寫(xiě)字樓開(kāi)展迅速，反之，寫(xiě)字樓市場(chǎng)必將受到嚴(yán)重的負(fù)面影響。

●房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

當(dāng)前房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，抑制投資、遏制投機(jī)，從而給寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造了更為寬松的開(kāi)展空間?！裢恋毓┙o

土地的供給會(huì)直接影響到寫(xiě)字樓的投放量和價(jià)格走勢(shì)。由于商鋪和寫(xiě)字樓的租、售利潤(rùn)大于住宅產(chǎn)品，因此，當(dāng)土地供給量減少，地價(jià)上漲過(guò)快時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)將高價(jià)獲得的土地，更多地用于商鋪和寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，而減少住宅的開(kāi)發(fā)。近幾年來(lái)，鄭州樓市“地王〞連創(chuàng)新高的現(xiàn)象，是導(dǎo)致寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量增加和價(jià)格升高的因素之一。

●銀行房貸政策

國(guó)內(nèi)的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商融資渠道單一，多數(shù)依靠銀行貸款。而當(dāng)前銀行對(duì)寫(xiě)字樓的貸款政策日益壓縮，使實(shí)力相對(duì)薄弱的中小企業(yè)開(kāi)發(fā)商投資寫(xiě)字樓面臨很大的資金壓力?！駜?yōu)惠政策

為鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)駐特定區(qū)域，很多地方制定了不同的優(yōu)惠政策，這些政策不僅在吸引和引導(dǎo)企業(yè)遵循城市規(guī)劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。從提供這些優(yōu)惠政策的施益人方面看，優(yōu)惠政策根本可以分為國(guó)家層面、城市層面、區(qū)域?qū)用婧途唧w工程層面四種類型。從受益方來(lái)看，有些優(yōu)惠政策是針對(duì)入住企業(yè)的，大多屬于利益方面的優(yōu)惠；而有些那么是針對(duì)企業(yè)員工的，這些政策那么大多與身份認(rèn)同方面有關(guān)。2、市場(chǎng)狀況的影響●已有市場(chǎng)存量

寫(xiě)字樓市場(chǎng)的已有存量越大，對(duì)于當(dāng)期出現(xiàn)的寫(xiě)字樓樓盤(pán)的壓力會(huì)越大。

●本期供給量

上市時(shí)間越靠近、檔次越接近的寫(xiě)字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)越劇烈?！裎磥?lái)供給量

未來(lái)寫(xiě)字樓供給對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓存量形成潛在的競(jìng)爭(zhēng)壓力?！癯请H間的競(jìng)爭(zhēng)

經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平不同的城市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)可以形成互補(bǔ)；經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平接近的城

市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈.

3、工程的影響●區(qū)域定位

寫(xiě)字樓工程的區(qū)域定位〔行政區(qū)、片區(qū)、商務(wù)圈〕對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的開(kāi)展程度、

市場(chǎng)布局和城市“產(chǎn)業(yè)簇群〞產(chǎn)生影響?！窆こ潭ㄎ?/p>

最高檔次的寫(xiě)字樓工程表達(dá)該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高水平。

●客戶定位

寫(xiě)字樓工程的客戶定位有利于營(yíng)造行業(yè)氣氛。4、需求者的影響