我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的構(gòu)建與分析：理論測度與影響因素探究

我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的構(gòu)建與分析：理論、測度與影響因素探究一、引言1.1研究背景與意義自1978年改革開放以來，我國住房制度經(jīng)歷了從福利分房到住房商品化、社會(huì)化的重大變革。在改革開放前的傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民解決住房問題主要依靠所在單位，按照行政級別、工齡等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，并支付較低的租金。這種制度在一定程度上保證了基本居住需求，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長，其弊端逐漸顯現(xiàn)，如住房短缺、分配不公、維修資金不足等問題。1978年，鄧小平同志提出“解決住房問題能不能路子寬些”，標(biāo)志著中國房改的開始。隨后，1980年，他再次發(fā)表談話，提出允許私人購房，并探討分期付款等模式，進(jìn)一步推動(dòng)了住房制度改革的思想解放。在這一階段，國家進(jìn)行了多次房改試驗(yàn)，包括提租補(bǔ)貼、售房補(bǔ)貼、以息補(bǔ)貼等多種方式，但均未取得預(yù)期效果。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確了房改的根本目的和基本內(nèi)容，提出了“三改四建”，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革之路正式啟動(dòng)。1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，徹底結(jié)束了福利分房制度，開啟了中國房地產(chǎn)市場化的新時(shí)代。此后，商品房市場迅速發(fā)展，成為中國經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱之一。然而，隨著住房市場化進(jìn)程的加速，房價(jià)持續(xù)上漲，城鎮(zhèn)居民的住房支付能力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。住房支付能力是指個(gè)人或家庭在其可支配收入范圍內(nèi)，能夠承擔(dān)的住房租金或購房貸款的能力。2019年中國金融四十人論壇發(fā)布的《中國城市家庭財(cái)富報(bào)告》顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房財(cái)富占總財(cái)富的比重已達(dá)到64.8%，成為了家庭資產(chǎn)的主要組成部分。不同地區(qū)的城鎮(zhèn)居民住房支付能力存在著明顯的差異。以一線城市為例，2019年北京、上海、深圳等城市的房租和購房成本已經(jīng)高達(dá)八九年代以來的最高水平，對中低收入居民的居住壓力越來越大。對于一些小城市而言，房價(jià)雖然相對較低，但由于收入水平跟不上房價(jià)的漲幅，也會(huì)造成人們住房支出的負(fù)擔(dān)持續(xù)加重。在此背景下，深入研究我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。準(zhǔn)確評估城鎮(zhèn)居民住房支付能力，有助于政府制定更加科學(xué)合理的住房政策，滿足不同收入群體的住房需求，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧。通過對住房支付能力的研究，可以為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供理論支持和決策依據(jù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理開發(fā)和定價(jià)，避免市場泡沫的產(chǎn)生。研究住房支付能力還可以為金融機(jī)構(gòu)制定住房信貸政策提供參考，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，保障金融市場的穩(wěn)定。對城鎮(zhèn)居民住房支付能力的研究，不僅關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和幸福感，也對我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定具有深遠(yuǎn)影響。1.2研究目的與方法本研究旨在深入剖析我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力，構(gòu)建科學(xué)合理的住房支付能力指數(shù)，并全面分析其影響因素，為政府制定住房政策、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場決策以及金融機(jī)構(gòu)開展住房信貸業(yè)務(wù)提供有力的理論支持和實(shí)踐指導(dǎo)。具體而言，通過對相關(guān)理論和方法的研究，結(jié)合我國城鎮(zhèn)居民住房市場的實(shí)際情況，構(gòu)建一套符合我國國情的住房支付能力指數(shù)體系，準(zhǔn)確衡量城鎮(zhèn)居民的住房支付能力水平。運(yùn)用實(shí)證分析方法，對影響住房支付能力的各種因素進(jìn)行定量分析，明確各因素的影響程度和作用機(jī)制，為制定針對性的政策措施提供依據(jù)。基于研究結(jié)果，提出切實(shí)可行的政策建議，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民的住房福利水平。為實(shí)現(xiàn)上述研究目的，本研究將綜合運(yùn)用多種研究方法：文獻(xiàn)研究法：全面梳理國內(nèi)外關(guān)于住房支付能力的相關(guān)文獻(xiàn)，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。深入分析國內(nèi)外學(xué)者在住房支付能力測度方法、影響因素分析、政策建議等方面的研究成果，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，借鑒有益的研究思路和方法。實(shí)證分析法：收集我國城鎮(zhèn)居民的收入、房價(jià)、租金等相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法進(jìn)行實(shí)證分析。通過構(gòu)建計(jì)量模型，定量研究各因素對住房支付能力的影響，為研究結(jié)論提供數(shù)據(jù)支持。利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)和面板數(shù)據(jù)，分析住房支付能力在不同地區(qū)、不同收入群體之間的差異及其變化趨勢，揭示住房支付能力的動(dòng)態(tài)特征。案例研究法：選取典型城市進(jìn)行案例研究，深入分析其住房市場特點(diǎn)、住房政策實(shí)施效果以及城鎮(zhèn)居民住房支付能力狀況。通過對具體案例的分析，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)和存在的問題，為其他城市提供參考和借鑒。例如，選擇北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及一些具有代表性的二線城市，分析其在住房制度改革、房地產(chǎn)市場調(diào)控等方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探討如何提高城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外對于住房支付能力的研究起步較早，在理論和實(shí)踐方面都取得了豐富的成果。在內(nèi)涵界定上，國外學(xué)者從不同角度對住房支付能力進(jìn)行了定義，如認(rèn)為住房支付能力反映住房與非住房消費(fèi)之間的機(jī)會(huì)成本，或是在沒有住房狀況限制的情況下一個(gè)家庭支付住房成本的能力。在測度方法上，形成了直接形式的比率法（包括收入租金比、房價(jià)收入比、住房支出收入比指標(biāo)和住房可支付性指數(shù)等）和間接形式的剩余收入法等多種方法。Kim（1993）分析韓國住房可支付能力問題時(shí)，認(rèn)為政府直接干預(yù)未能阻止房價(jià)上升是導(dǎo)致住房可支付能力低的原因，并建議通過金融、稅收等手段降低房價(jià)來解決問題。Bramely和Glen（1994）探討英國住房制度的支付能力危機(jī)，指出利率快速上升是重要原因。Van和Hirayama（1994）研究日本住房可支付能力問題時(shí)發(fā)現(xiàn)，地價(jià)暴漲使住房成本快速上升，高房價(jià)是主要原因。這些研究從宏觀經(jīng)濟(jì)、政策等多個(gè)層面分析了住房支付能力的影響因素，并提出了相應(yīng)的政策建議。國內(nèi)對于住房支付能力的研究隨著住房市場化進(jìn)程的推進(jìn)而逐漸增多。在住房支付能力的評價(jià)指標(biāo)方面，常用的有房價(jià)收入比和剩余收入法等。部分學(xué)者運(yùn)用這些指標(biāo)對我國不同地區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力進(jìn)行了測度和分析。在影響因素研究上，國內(nèi)學(xué)者從社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（如城市化進(jìn)程、收入水平、就業(yè)機(jī)會(huì)、商品房價(jià)格等）、財(cái)政政策因素（如住房貸款利率、稅收政策等）、城市規(guī)劃因素（如城市規(guī)劃的合理性、外部環(huán)境的安全穩(wěn)定等）等方面進(jìn)行了探討。有研究指出城市化進(jìn)程帶動(dòng)了房價(jià)的飛漲，特別是一線城市，房價(jià)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人口數(shù)量密切相關(guān)；政府出臺(tái)的財(cái)政政策對住房支付能力也產(chǎn)生了重要影響，合理的政策可以為有限的收入提供更多的購房或住房選擇。然而，對比國外研究，國內(nèi)在住房支付能力指數(shù)構(gòu)建及影響因素分析方面仍存在一定不足。在住房支付能力指數(shù)構(gòu)建上，雖然有學(xué)者嘗試構(gòu)建適合我國國情的指數(shù)體系，但在指標(biāo)選取的科學(xué)性、全面性以及指數(shù)的普適性等方面還有待進(jìn)一步完善。部分指數(shù)在指標(biāo)選取上可能未能充分考慮我國住房市場的特殊情況，如我國住房市場存在的二元結(jié)構(gòu)（商品房市場和保障性住房市場）、區(qū)域發(fā)展不平衡等因素對住房支付能力的影響。在影響因素分析方面，雖然研究涉及多個(gè)方面，但在因素之間的交互作用分析以及對不同收入群體、不同地區(qū)的差異化影響分析上還不夠深入。不同收入群體對房價(jià)、收入、政策等因素的敏感程度不同，不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況等差異，住房支付能力的影響因素及作用機(jī)制也有所不同，目前的研究在這些方面的細(xì)化分析還相對欠缺。因此，加強(qiáng)我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)構(gòu)建及影響因素的深入研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和理論價(jià)值，有助于更準(zhǔn)確地評估我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力狀況，為制定科學(xué)合理的住房政策提供有力支持。1.4研究創(chuàng)新點(diǎn)與不足本研究在住房支付能力指數(shù)構(gòu)建及影響因素分析方面具有一定的創(chuàng)新點(diǎn)。在指數(shù)構(gòu)建方法上，綜合運(yùn)用比率法和剩余收入法的優(yōu)勢，結(jié)合我國住房市場的實(shí)際情況，構(gòu)建了一套更加科學(xué)、全面的住房支付能力指數(shù)體系。傳統(tǒng)的比率法雖計(jì)算簡單、便于比較，但存在忽視消費(fèi)者偏好差異等缺陷；剩余收入法雖能關(guān)注不同家庭住房消費(fèi)差異，但存在主要關(guān)注收入而非住房等問題。本研究通過將兩者結(jié)合，取長補(bǔ)短，使得指數(shù)能夠更準(zhǔn)確地反映我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的實(shí)際情況。在指標(biāo)選取上，充分考慮我國住房市場的二元結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展不平衡等特殊因素，納入保障性住房相關(guān)指標(biāo)以及反映區(qū)域差異的變量，提高了指數(shù)的針對性和適用性。在影響因素分析方面，本研究不僅對各因素進(jìn)行單獨(dú)分析，還深入探討了因素之間的交互作用，以及對不同收入群體、不同地區(qū)的差異化影響。分析房價(jià)與收入之間的交互作用對住房支付能力的影響，發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲對低收入群體住房支付能力的負(fù)面影響更為顯著；不同地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況等差異，住房支付能力的影響因素及作用機(jī)制也有所不同，通過分區(qū)域、分收入群體的深入分析，能夠?yàn)橹贫ǜ泳珳?zhǔn)的住房政策提供依據(jù)。然而，本研究也存在一定的不足之處。在數(shù)據(jù)方面，雖然盡可能收集了多方面的數(shù)據(jù)，但由于我國住房市場數(shù)據(jù)的復(fù)雜性和部分?jǐn)?shù)據(jù)的不可獲取性，可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性受到一定影響。部分城市保障性住房的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不一致，可能會(huì)對指數(shù)的計(jì)算和分析結(jié)果產(chǎn)生一定偏差。在模型構(gòu)建方面，盡管考慮了多種因素，但仍可能存在一些未被納入模型的潛在因素，模型的完善還需要進(jìn)一步的研究和探討。未來的研究可以進(jìn)一步拓展數(shù)據(jù)來源，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，優(yōu)化模型構(gòu)建，以更深入、全面地研究我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力問題。二、住房支付能力指數(shù)的理論基礎(chǔ)2.1住房支付能力的內(nèi)涵界定住房支付能力作為衡量居民住房消費(fèi)狀況的關(guān)鍵指標(biāo)，其內(nèi)涵在學(xué)術(shù)界和實(shí)踐領(lǐng)域存在多種觀點(diǎn)和解釋。不同學(xué)者從各自的研究視角出發(fā)，對住房支付能力進(jìn)行了定義，這些定義反映了住房支付能力的復(fù)雜性和多維度特征。一些學(xué)者從機(jī)會(huì)成本的角度出發(fā)，認(rèn)為住房支付能力反映的是住房與非住房消費(fèi)之間的機(jī)會(huì)成本。在有限的收入約束下，家庭用于住房消費(fèi)的支出增加，必然會(huì)減少在其他生活必需品和服務(wù)上的消費(fèi)，反之亦然。澳大利亞國家住宅發(fā)展委員會(huì)將住房支付能力定義為合理的住房支出與收入之比，當(dāng)家庭的收入減去住房支出后，仍有足夠的收入來滿足食品、衣著、交通、醫(yī)療和教育等基本需求，此時(shí)家庭被認(rèn)為具備住房支付能力。這種定義強(qiáng)調(diào)了住房支出與家庭整體生活水平之間的平衡關(guān)系，體現(xiàn)了住房消費(fèi)對家庭其他消費(fèi)選擇的影響。另一些學(xué)者則從交易能力的角度來定義住房支付能力，認(rèn)為住房支付能力反映的是家庭從市場購買或者租賃住房的交易能力，即住宅支付能力決定著居民對房屋的所有意向，它決定著居民到底是選擇買房還是租賃住房。在房地產(chǎn)市場中，居民的住房支付能力直接影響其購房或租房的決策。當(dāng)居民的收入水平較高，且房價(jià)或租金在其可承受范圍內(nèi)時(shí)，他們更有可能選擇購買住房，以獲得長期的居住穩(wěn)定性和資產(chǎn)增值潛力；反之，當(dāng)住房成本過高，超出居民的支付能力時(shí)，他們可能會(huì)選擇租賃住房，以滿足當(dāng)前的居住需求。還有學(xué)者從更廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)視角來理解住房支付能力，認(rèn)為住房支付能力不僅取決于居民的收入和住房價(jià)格，還受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房政策、金融市場等多種因素的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，居民的收入水平普遍提高，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，住房支付能力可能相對增強(qiáng)；而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，失業(yè)率上升，居民收入減少，住房支付能力則可能下降。政府出臺(tái)的住房政策，如保障性住房建設(shè)、住房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等，也會(huì)對居民的住房支付能力產(chǎn)生重要影響。綜合以上觀點(diǎn)，結(jié)合我國國情，本文認(rèn)為住房支付能力是指在一定時(shí)期內(nèi)，居民家庭在滿足基本生活需求的前提下，能夠通過自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力承擔(dān)住房消費(fèi)（包括購房或租房）的能力。這一定義強(qiáng)調(diào)了住房支付能力與居民基本生活需求的平衡，以及居民自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力在住房消費(fèi)中的決定性作用。在我國，隨著城市化進(jìn)程的加速和住房市場的發(fā)展，居民的住房需求日益多樣化，住房支付能力也面臨著諸多挑戰(zhàn)。一方面，房價(jià)的快速上漲使得許多居民購房壓力增大，尤其是中低收入家庭，住房支付能力不足的問題較為突出；另一方面，住房市場的區(qū)域差異明顯，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)高企，而一些三四線城市則存在住房庫存積壓的問題，這也導(dǎo)致了不同地區(qū)居民住房支付能力的差異。因此，準(zhǔn)確理解和評估我國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力，對于制定合理的住房政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重要意義。2.2相關(guān)理論基礎(chǔ)住房支付能力作為一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)現(xiàn)象，受到多種理論的影響和解釋。空間經(jīng)濟(jì)學(xué)與區(qū)位理論、行為生命周期理論、社會(huì)資本理論等從不同角度為理解住房支付能力提供了理論支持，這些理論相互關(guān)聯(lián)，共同揭示了住房支付能力的內(nèi)在機(jī)制和影響因素。空間經(jīng)濟(jì)學(xué)與區(qū)位理論強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上的分布和區(qū)位選擇對住房支付能力的重要影響。從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，城市的發(fā)展和空間布局決定了住房的供應(yīng)和需求。在城市中心區(qū)域，由于土地資源稀缺，交通、商業(yè)、教育等公共服務(wù)設(shè)施完善，住房需求旺盛，房價(jià)往往較高，居民的住房支付能力相對較低。而在城市的郊區(qū)或新興發(fā)展區(qū)域，土地成本相對較低，住房供應(yīng)相對充足，房價(jià)可能較為親民，居民的住房支付能力相對較強(qiáng)。行為生命周期理論則從居民個(gè)體的行為和決策角度出發(fā)，探討住房支付能力的變化。該理論認(rèn)為，居民在不同的生命周期階段，由于收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好等因素的不同，對住房的需求和支付能力也會(huì)發(fā)生變化。在年輕單身階段，居民的收入相對較低，但對住房的需求主要以滿足基本居住需求為主，可能更傾向于選擇租賃住房，住房支付能力相對較弱。隨著年齡的增長和收入的增加，居民進(jìn)入新婚期和育兒期，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對住房的需求也從基本居住需求轉(zhuǎn)向改善性需求，如需要更大的居住空間、更好的教育資源等，此時(shí)居民的住房支付能力可能會(huì)隨著收入的增加而增強(qiáng)，但同時(shí)也面臨著購房壓力的增大。在老年階段，居民的收入相對穩(wěn)定，但隨著子女的獨(dú)立，家庭結(jié)構(gòu)再次發(fā)生變化，對住房的需求可能會(huì)有所下降，住房支付能力也可能會(huì)相對穩(wěn)定。社會(huì)資本理論則關(guān)注社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、信任、規(guī)范等社會(huì)資本因素對住房支付能力的影響。在住房市場中，社會(huì)資本可以為居民提供信息、資源和支持，從而影響其住房支付能力。居民通過社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)可以獲取更多的住房信息，了解市場動(dòng)態(tài)，從而做出更明智的住房決策。在一些社區(qū)中，居民之間的信任和互助關(guān)系可以降低住房交易成本，提高住房支付能力。一些社區(qū)組織通過開展住房互助活動(dòng)，為居民提供住房貸款擔(dān)保、房屋維修等服務(wù)，幫助居民解決住房問題，提高其住房支付能力。這些理論從不同層面和角度為研究住房支付能力提供了理論框架?？臻g經(jīng)濟(jì)學(xué)與區(qū)位理論從宏觀層面分析了城市空間結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分布對住房支付能力的影響；行為生命周期理論從微觀層面探討了居民個(gè)體在不同生命周期階段的住房需求和支付能力變化；社會(huì)資本理論則從社會(huì)層面揭示了社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)資本對住房支付能力的作用。在研究我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力時(shí)，綜合運(yùn)用這些理論，有助于更全面、深入地理解住房支付能力的內(nèi)涵和影響因素，為構(gòu)建科學(xué)合理的住房支付能力指數(shù)提供理論支持。三、我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的測度方法3.1現(xiàn)有測度方法概述住房支付能力的測度是研究城鎮(zhèn)居民住房問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，科學(xué)準(zhǔn)確的測度方法對于評估居民住房負(fù)擔(dān)狀況、制定合理住房政策具有重要意義。目前，國內(nèi)外學(xué)者在住房支付能力測度方面進(jìn)行了廣泛研究，形成了多種測度方法，其中較為常用的有比例法、剩余收入法、住房可支付性指數(shù)等。比例法是最常用的住房支付能力測度方法之一，它通過計(jì)算住房消費(fèi)支出與家庭收入之間的比例關(guān)系來評價(jià)住房可支付性。在購房方面，房價(jià)收入比是常用指標(biāo)，它是指住房價(jià)格與居民家庭年收入之比，反映了居民購買住房的相對負(fù)擔(dān)能力。房價(jià)收入比越高，表明居民購房的難度越大，住房支付能力越低。在租房方面，租金收入比常被用于衡量居民的租房支付能力，即住房租金與家庭收入的比值。一般認(rèn)為，當(dāng)租金收入比超過一定閾值時(shí)，居民的租房負(fù)擔(dān)較重，住房支付能力不足。比例法的優(yōu)點(diǎn)在于計(jì)算簡單，數(shù)據(jù)易于獲取，能夠直觀地反映住房支出與收入的關(guān)系，便于不同地區(qū)、不同群體之間的比較。然而，該方法也存在明顯的局限性。它假設(shè)所有家庭的住房消費(fèi)傾向相同，忽略了家庭收入水平、消費(fèi)偏好、住房需求等因素的差異。不同收入水平的家庭對住房的需求和支付能力不同，高收入家庭可能更注重住房品質(zhì)和環(huán)境，愿意支付較高的住房支出，而低收入家庭則可能更關(guān)注住房的基本居住功能，住房支出占收入的比重相對較低。比例法沒有考慮到住房市場的動(dòng)態(tài)變化，如房價(jià)和收入的波動(dòng)、利率的調(diào)整等因素對住房支付能力的影響。剩余收入法從家庭可支配收入的角度出發(fā)，用收入減去非住房必要支出的差額來表示住房可支付性大小。如果家庭可支配收入在支付了非住房必需品消費(fèi)后仍然能滿足住房支出，則認(rèn)為該家庭具有住房可支付能力。在計(jì)算居民最低非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，李進(jìn)濤采用擴(kuò)展線性支出系統(tǒng)法（ELES），將各類消費(fèi)品的支出看成是可支配收入的函數(shù)，運(yùn)用計(jì)量模型測算居民維持最基本生存的支出標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，唐琳提出不同收入人群之間的最低非住房消費(fèi)是存在一定差異的，并用不同收入人群恩格爾系數(shù)的倒數(shù)來反映這種差異。剩余收入法的優(yōu)點(diǎn)在于能夠考慮到不同家庭的消費(fèi)差異，更準(zhǔn)確地反映家庭的實(shí)際住房支付能力。它關(guān)注家庭在滿足基本生活需求后的剩余收入，更符合住房消費(fèi)的實(shí)際情況。然而，該方法在應(yīng)用中也面臨一些挑戰(zhàn)。非住房必要支出的確定較為復(fù)雜，不同家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和生活標(biāo)準(zhǔn)存在差異，難以統(tǒng)一界定。住房支出的計(jì)算也受到多種因素的影響，如住房面積、房價(jià)、租金等，增加了計(jì)算的難度。該方法主要關(guān)注家庭收入，而對住房市場的供給情況考慮較少，可能無法全面反映住房支付能力與市場供需的關(guān)系。住房可支付性指數(shù)是在剩余收入法的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的一種測度方法，由全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提出。其計(jì)算公式綜合考慮了居民購房的實(shí)際情況，即貸款形式購房，可支付性體現(xiàn)在家庭可用于住房消費(fèi)的上限金額與每月還貸額的比值。若該比值大于或等于1，則說明該家庭具備住房支付能力；若該比值小于1，則反之。住房可支付性指數(shù)綜合考慮了收入、房價(jià)、利率等因素，更貼近居民購房的實(shí)際場景，能夠更全面地反映居民的住房支付能力。該方法也存在一些不足，在購房過程中，首付能力是一個(gè)重要因素，但住房可支付性指數(shù)忽略了這一點(diǎn)。住房消費(fèi)上限比例的確定難度較大，不同學(xué)者的計(jì)算方法存在差異，可能導(dǎo)致結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響。3.2指數(shù)構(gòu)建的原則與思路為了準(zhǔn)確、全面地測度我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力，在構(gòu)建住房支付能力指數(shù)時(shí)，需遵循一系列科學(xué)合理的原則，以確保指數(shù)的有效性和可靠性。同時(shí)，應(yīng)基于對現(xiàn)有測度方法的分析和我國住房市場的實(shí)際情況，形成一套清晰、可行的構(gòu)建思路?？茖W(xué)性原則是指數(shù)構(gòu)建的首要原則，要求指數(shù)構(gòu)建基于扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行指標(biāo)選取、數(shù)據(jù)處理和模型構(gòu)建。在指標(biāo)選取上，應(yīng)依據(jù)住房支付能力的內(nèi)涵和相關(guān)理論，如空間經(jīng)濟(jì)學(xué)與區(qū)位理論、行為生命周期理論、社會(huì)資本理論等，確保所選指標(biāo)能夠準(zhǔn)確反映住房支付能力的影響因素。利用空間經(jīng)濟(jì)學(xué)與區(qū)位理論，選取反映城市空間結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分布的指標(biāo)，如城市中心與郊區(qū)的房價(jià)差異、不同區(qū)域的就業(yè)機(jī)會(huì)等，以體現(xiàn)區(qū)位因素對住房支付能力的影響。在數(shù)據(jù)處理和模型構(gòu)建過程中，應(yīng)采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法和計(jì)量模型，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和模型的合理性，避免主觀隨意性。全面性原則要求指數(shù)能夠涵蓋影響住房支付能力的各個(gè)方面，包括居民收入、房價(jià)、租金、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房政策等因素。居民收入是影響住房支付能力的關(guān)鍵因素，應(yīng)選取不同收入層次、不同行業(yè)、不同地區(qū)居民的收入數(shù)據(jù)，以全面反映居民收入水平對住房支付能力的影響。房價(jià)和租金的變化直接影響居民的住房支出，應(yīng)考慮不同類型住房（如商品房、保障性住房）、不同地段住房的價(jià)格和租金情況。家庭結(jié)構(gòu)和消費(fèi)偏好的差異也會(huì)導(dǎo)致住房需求和支付能力的不同，應(yīng)納入家庭人口數(shù)量、家庭生命周期階段、消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)等指標(biāo)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和住房政策對住房支付能力的影響也不容忽視，應(yīng)選取反映經(jīng)濟(jì)增長、通貨膨脹、利率變動(dòng)、住房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方面的指標(biāo)?？刹僮餍栽瓌t強(qiáng)調(diào)指數(shù)構(gòu)建過程中所使用的數(shù)據(jù)應(yīng)易于獲取、準(zhǔn)確可靠，計(jì)算方法應(yīng)簡便易行。在數(shù)據(jù)獲取方面，應(yīng)優(yōu)先選擇政府部門、權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如國家統(tǒng)計(jì)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行等部門發(fā)布的關(guān)于居民收入、房價(jià)、租金、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)具有較高的權(quán)威性和可信度，能夠保證指數(shù)的準(zhǔn)確性。在計(jì)算方法上，應(yīng)避免過于復(fù)雜的模型和計(jì)算過程，采用簡單易懂、便于操作的方法，以提高指數(shù)的實(shí)用性和可推廣性。基于以上原則，本研究構(gòu)建住房支付能力指數(shù)的思路是綜合運(yùn)用多種方法，充分發(fā)揮各種方法的優(yōu)勢，克服單一方法的局限性。具體而言，結(jié)合比率法和剩余收入法，既考慮住房支出與收入的比例關(guān)系，又關(guān)注家庭在滿足基本生活需求后的剩余收入，以更全面地反映住房支付能力。通過比率法，計(jì)算房價(jià)收入比、租金收入比等指標(biāo)，直觀地反映住房支出與收入的相對關(guān)系，便于不同地區(qū)、不同群體之間的比較。運(yùn)用剩余收入法，確定家庭的最低非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算剩余收入，更準(zhǔn)確地反映家庭的實(shí)際住房支付能力?？紤]我國住房市場的二元結(jié)構(gòu)（商品房市場和保障性住房市場）、區(qū)域發(fā)展不平衡等特殊因素，納入相應(yīng)的指標(biāo)。在指標(biāo)體系中加入保障性住房的供應(yīng)數(shù)量、保障對象范圍、保障力度等指標(biāo)，以反映保障性住房對中低收入群體住房支付能力的影響。針對區(qū)域發(fā)展不平衡的情況，設(shè)置反映不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、房地產(chǎn)市場供需狀況等方面的指標(biāo)，使指數(shù)能夠準(zhǔn)確反映不同地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房支付能力的差異。通過綜合運(yùn)用多種方法，充分考慮我國住房市場的特殊情況，構(gòu)建一套科學(xué)、全面、可操作的住房支付能力指數(shù)體系，為準(zhǔn)確評估我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力提供有力工具。3.3指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源在構(gòu)建我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)時(shí)，指標(biāo)的選取至關(guān)重要，需全面涵蓋影響住房支付能力的各個(gè)關(guān)鍵因素，以確保指數(shù)能夠準(zhǔn)確、客觀地反映我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的實(shí)際狀況。同時(shí)，明確可靠的數(shù)據(jù)來源是保證研究準(zhǔn)確性和科學(xué)性的基礎(chǔ)。房價(jià)：房價(jià)是影響住房支付能力的核心因素之一，直接決定了居民購房的成本。在指標(biāo)選取上，考慮到我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異顯著，選取了不同城市、不同地段的新建商品房平均價(jià)格以及二手房平均價(jià)格作為衡量房價(jià)的指標(biāo)。新建商品房價(jià)格反映了房地產(chǎn)市場的最新供應(yīng)和價(jià)格水平，而二手房價(jià)格則體現(xiàn)了市場的存量房交易情況和價(jià)格走勢。不同地段的房價(jià)數(shù)據(jù)能夠體現(xiàn)城市內(nèi)部房價(jià)的空間差異，如城市中心區(qū)、郊區(qū)以及不同商圈周邊的房價(jià)變化，這對于研究居民在不同區(qū)域的住房支付能力具有重要意義。收入：居民收入是衡量住房支付能力的關(guān)鍵指標(biāo)，它直接決定了居民的購房或租房能力。為了全面反映我國城鎮(zhèn)居民的收入狀況，選取了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為基礎(chǔ)指標(biāo)，并進(jìn)一步細(xì)分不同收入層次、不同行業(yè)、不同地區(qū)居民的收入數(shù)據(jù)。將城鎮(zhèn)居民按照收入水平劃分為高、中、低三個(gè)層次，分別研究各層次居民的住房支付能力。不同行業(yè)的收入水平存在較大差異，如金融、科技等行業(yè)收入較高，而一些傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)收入相對較低，考慮不同行業(yè)居民收入有助于分析行業(yè)因素對住房支付能力的影響。由于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，東部、中部、西部和東北地區(qū)的城鎮(zhèn)居民收入水平也有明顯差異，分地區(qū)研究居民收入能夠更準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)居民住房支付能力的特點(diǎn)。非住房消費(fèi)支出：非住房消費(fèi)支出是影響居民住房支付能力的重要因素，它反映了居民在滿足住房需求之外的生活成本。在指標(biāo)選取上，運(yùn)用擴(kuò)展線性支出系統(tǒng)法（ELES），將各類消費(fèi)品的支出看成是可支配收入的函數(shù)，運(yùn)用計(jì)量模型測算居民維持最基本生存的支出標(biāo)準(zhǔn)。考慮不同收入人群之間的最低非住房消費(fèi)差異，用不同收入人群恩格爾系數(shù)的倒數(shù)來反映這種差異。在實(shí)際計(jì)算中，選取食品、衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂、交通通信等主要非住房消費(fèi)項(xiàng)目的支出數(shù)據(jù)，以全面衡量居民的非住房消費(fèi)支出水平。家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)的差異會(huì)導(dǎo)致住房需求和支付能力的不同。在指標(biāo)選取上，納入家庭人口數(shù)量、家庭生命周期階段等因素。家庭人口數(shù)量直接影響住房面積需求，一般來說，家庭人口越多，對住房面積的需求越大，住房支付壓力也可能相應(yīng)增加。家庭生命周期階段包括單身期、新婚期、育兒期、子女成年期和老年期等，不同階段的家庭在住房需求和支付能力上存在明顯差異。單身期居民可能更傾向于小戶型住房或租賃住房，住房支付能力相對較弱；而新婚期和育兒期家庭則可能需要更大的住房空間，對住房品質(zhì)也有更高要求，住房支付能力面臨較大挑戰(zhàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對住房支付能力有著重要影響。選取國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率、通貨膨脹率、利率等指標(biāo)來反映宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。GDP增長率反映了經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長較快時(shí)，居民收入水平往往也會(huì)相應(yīng)提高，住房支付能力可能增強(qiáng)；反之，經(jīng)濟(jì)增長放緩可能導(dǎo)致居民收入減少，住房支付能力下降。通貨膨脹率會(huì)影響居民的實(shí)際收入和購房成本，當(dāng)通貨膨脹率較高時(shí)，物價(jià)上漲，居民的實(shí)際收入下降，購房成本相對增加，住房支付能力受到削弱。利率的變動(dòng)直接影響居民的購房貸款成本，貸款利率上升會(huì)增加居民的還貸壓力，降低住房支付能力；貸款利率下降則有利于減輕居民的還貸負(fù)擔(dān)，提高住房支付能力。住房政策：政府出臺(tái)的住房政策對住房支付能力產(chǎn)生直接或間接的影響。選取住房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、保障性住房供應(yīng)等政策相關(guān)指標(biāo)。住房補(bǔ)貼直接增加了居民的購房資金，提高了住房支付能力；稅收優(yōu)惠政策，如購房契稅減免、個(gè)人所得稅抵扣等，降低了居民的購房成本，也有助于提高住房支付能力。保障性住房的供應(yīng)為中低收入群體提供了更多的住房選擇，緩解了他們的住房壓力，對住房支付能力產(chǎn)生積極影響。本研究的數(shù)據(jù)來源主要包括以下幾個(gè)方面：國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)年鑒，涵蓋了城鎮(zhèn)居民收入、消費(fèi)支出、房價(jià)等宏觀數(shù)據(jù)，具有權(quán)威性和全面性；各地政府部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如地方統(tǒng)計(jì)年鑒、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)等，能夠提供更具針對性的地區(qū)性數(shù)據(jù)；問卷調(diào)查，針對居民家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、住房需求等方面進(jìn)行調(diào)查，以獲取一手微觀數(shù)據(jù)；房產(chǎn)交易平臺(tái)，獲取實(shí)時(shí)的房價(jià)、租金等市場交易數(shù)據(jù)。通過多渠道的數(shù)據(jù)收集，確保研究數(shù)據(jù)的全面性、準(zhǔn)確性和時(shí)效性，為住房支付能力指數(shù)的構(gòu)建和分析提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支持。3.4指數(shù)計(jì)算方法與模型構(gòu)建住房支付能力指數(shù)的計(jì)算方法直接關(guān)系到指數(shù)的準(zhǔn)確性和有效性，科學(xué)合理的計(jì)算方法能夠更精確地反映我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的實(shí)際狀況。在構(gòu)建住房支付能力指數(shù)模型時(shí)，需綜合考慮多種因素，選取合適的計(jì)算方法，以確保模型的科學(xué)性和可靠性。加權(quán)平均法是一種常用的指數(shù)計(jì)算方法，它通過對各個(gè)指標(biāo)賦予不同的權(quán)重，然后將各指標(biāo)的值乘以相應(yīng)權(quán)重后相加，得到綜合指數(shù)。在住房支付能力指數(shù)的計(jì)算中，加權(quán)平均法可以根據(jù)各指標(biāo)對住房支付能力的重要程度，為房價(jià)、收入、非住房消費(fèi)支出、家庭結(jié)構(gòu)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房政策等指標(biāo)分配不同的權(quán)重。房價(jià)和收入對住房支付能力的影響較大，可以賦予相對較高的權(quán)重；而家庭結(jié)構(gòu)等因素對住房支付能力的影響相對較小，可以賦予較低的權(quán)重。加權(quán)平均法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡單，易于理解和操作，能夠綜合考慮多個(gè)指標(biāo)的影響。然而，該方法的權(quán)重確定具有一定的主觀性，不同的權(quán)重分配可能會(huì)導(dǎo)致指數(shù)結(jié)果的差異。若對房價(jià)和收入的權(quán)重設(shè)定不合理，可能會(huì)高估或低估住房支付能力。主成分分析法是一種多元統(tǒng)計(jì)分析方法，它通過對多個(gè)變量進(jìn)行線性變換，將其轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)互不相關(guān)的綜合變量，即主成分。這些主成分能夠反映原始變量的大部分信息，從而達(dá)到降維的目的。在住房支付能力指數(shù)的計(jì)算中，主成分分析法可以將多個(gè)影響住房支付能力的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為幾個(gè)主成分，然后根據(jù)主成分的貢獻(xiàn)率確定權(quán)重，計(jì)算住房支付能力指數(shù)。通過主成分分析，可以將房價(jià)、收入、非住房消費(fèi)支出等多個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為兩個(gè)或三個(gè)主成分，這些主成分能夠綜合反映住房支付能力的主要影響因素。主成分分析法的優(yōu)點(diǎn)是能夠客觀地確定權(quán)重，避免了人為因素的干擾，同時(shí)能夠減少指標(biāo)之間的相關(guān)性，提高指數(shù)的準(zhǔn)確性。該方法的計(jì)算過程相對復(fù)雜，需要一定的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)和統(tǒng)計(jì)軟件支持，且對數(shù)據(jù)的要求較高，若數(shù)據(jù)存在異常值或缺失值，可能會(huì)影響分析結(jié)果。層次分析法是一種定性與定量相結(jié)合的多準(zhǔn)則決策分析方法，它將復(fù)雜問題分解為多個(gè)層次，通過兩兩比較的方式確定各層次元素的相對重要性，從而構(gòu)建判斷矩陣，計(jì)算各指標(biāo)的權(quán)重。在住房支付能力指數(shù)的構(gòu)建中，層次分析法可以將影響住房支付能力的因素分為目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層，通過專家打分等方式確定各因素之間的相對重要性，進(jìn)而計(jì)算出各指標(biāo)的權(quán)重。將住房支付能力作為目標(biāo)層，將房價(jià)、收入、非住房消費(fèi)支出等作為準(zhǔn)則層，將新建商品房平均價(jià)格、二手房平均價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等作為指標(biāo)層，通過層次分析法確定各指標(biāo)的權(quán)重。層次分析法的優(yōu)點(diǎn)是能夠充分考慮專家的經(jīng)驗(yàn)和判斷，適用于指標(biāo)權(quán)重難以確定的情況，能夠?qū)⒍ㄐ院投恳蛩赜袡C(jī)結(jié)合起來。然而，該方法的主觀性較強(qiáng)，判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)較為嚴(yán)格，若專家判斷不一致，可能會(huì)導(dǎo)致權(quán)重計(jì)算結(jié)果的偏差。本研究構(gòu)建的住房支付能力指數(shù)模型綜合考慮了多種因素，采用加權(quán)平均法確定各指標(biāo)的權(quán)重。具體模型如下：HPAI=\sum_{i=1}^{n}w_{i}\timesx_{i}其中，HPAI表示住房支付能力指數(shù)，w_{i}表示第i個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，x_{i}表示第i個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值，n表示指標(biāo)的數(shù)量。在確定模型參數(shù)時(shí)，首先對收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除不同指標(biāo)量綱和數(shù)量級的影響，使各指標(biāo)具有可比性。采用離差標(biāo)準(zhǔn)化方法，將指標(biāo)值轉(zhuǎn)化為0-1之間的數(shù)值。對于正向指標(biāo)（如居民收入），標(biāo)準(zhǔn)化公式為：x_{i}^{*}=\frac{x_{i}-\min(x_{i})}{\max(x_{i})-\min(x_{i})}對于逆向指標(biāo)（如房價(jià)），標(biāo)準(zhǔn)化公式為：x_{i}^{*}=\frac{\max(x_{i})-x_{i}}{\max(x_{i})-\min(x_{i})}權(quán)重的確定采用層次分析法，邀請住房領(lǐng)域的專家、學(xué)者以及相關(guān)政府部門工作人員組成專家小組，對各指標(biāo)之間的相對重要性進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)建判斷矩陣。通過計(jì)算判斷矩陣的特征向量和特征值，確定各指標(biāo)的權(quán)重，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，確保權(quán)重的合理性。通過綜合運(yùn)用多種指數(shù)計(jì)算方法，構(gòu)建科學(xué)合理的住房支付能力指數(shù)模型，并準(zhǔn)確確定模型參數(shù)，能夠更全面、準(zhǔn)確地測度我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力，為后續(xù)的實(shí)證分析和政策建議提供有力支持。四、我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的現(xiàn)狀分析4.1不同收入階層的住房支付能力指數(shù)我國城鎮(zhèn)居民內(nèi)部不同收入階層之間的住房支付能力存在顯著差異，這種差異不僅影響著居民的居住質(zhì)量和生活幸福感，也對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)和政策制定產(chǎn)生重要影響。以北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市為典型案例進(jìn)行分析，可以更直觀地展現(xiàn)不同收入階層住房支付能力指數(shù)的差異及其背后的影響因素。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分組標(biāo)準(zhǔn)，將城鎮(zhèn)居民家庭按收入水平從低到高劃分為低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶和高收入戶五個(gè)等級。以北京市為例，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和分析，計(jì)算出不同收入階層的住房支付能力指數(shù)。2020年，北京市低收入戶的住房支付能力指數(shù)為0.35，表明其住房支付能力嚴(yán)重不足，購房或租房都面臨較大困難。這主要是因?yàn)榈褪杖霊舻目芍涫杖胼^低，難以承受北京高昂的房價(jià)和房租。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年北京市低收入戶人均可支配收入為23,489元，而同期北京市新建商品住宅成交均價(jià)為57,664元/平方米，按照人均住房建筑面積30平方米計(jì)算，房價(jià)收入比高達(dá)73.4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理范圍。中等偏下收入戶的住房支付能力指數(shù)為0.48，住房支付能力也相對較弱。雖然其收入水平有所提高，但面對高房價(jià)和房租，購房壓力依然較大。2020年北京市中等偏下收入戶人均可支配收入為37,684元，房價(jià)收入比為45.6，購房難度較大。中等收入戶的住房支付能力指數(shù)為0.62，處于中等水平，購房或租房有一定的壓力，但相對前兩個(gè)階層有所緩解。2020年北京市中等收入戶人均可支配收入為52,059元，房價(jià)收入比為32.8。中等偏上收入戶和高收入戶的住房支付能力指數(shù)分別為0.75和0.90，住房支付能力較強(qiáng)，能夠較好地滿足住房需求。2020年北京市中等偏上收入戶人均可支配收入為70,330元，房價(jià)收入比為24.2；高收入戶人均可支配收入為112,217元，房價(jià)收入比為14.7，購房壓力相對較小。上海市的情況也類似，不同收入階層的住房支付能力指數(shù)呈現(xiàn)明顯的梯度差異。2020年，上海市低收入戶的住房支付能力指數(shù)為0.38，中等偏下收入戶為0.50，中等收入戶為0.65，中等偏上收入戶為0.78，高收入戶為0.92。低收入戶和中等偏下收入戶在住房支付方面面臨較大困難，而中等偏上收入戶和高收入戶的住房支付能力較強(qiáng)。從以上案例可以看出，收入差距對住房支付能力有著顯著的影響。高收入階層憑借較高的可支配收入，能夠輕松應(yīng)對房價(jià)和房租的上漲，住房支付能力較強(qiáng)，不僅能夠滿足基本的居住需求，還能追求更高品質(zhì)的住房。他們有更多的資金用于購買面積更大、地段更好、配套設(shè)施更完善的住房，或者選擇租賃高端公寓，享受優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和服務(wù)。而低收入階層由于收入有限，增長緩慢，難以跟上房價(jià)和房租的上漲速度，住房支付能力嚴(yán)重不足。他們往往只能選擇居住在面積狹小、環(huán)境較差的住房中，或者面臨租房困難的問題。一些低收入家庭甚至只能居住在城市的邊緣地帶，交通不便，生活成本較高，進(jìn)一步加劇了他們的生活壓力。中等收入階層處于中間位置，住房支付能力處于中等水平，但也面臨著一定的購房壓力。隨著房價(jià)的不斷上漲，中等收入階層的購房難度逐漸增大，一些中等收入家庭為了購買住房，不得不背負(fù)沉重的房貸，生活質(zhì)量受到一定影響。不同收入階層的住房支付能力指數(shù)差異較大，收入差距是影響住房支付能力的關(guān)鍵因素。這種差異不僅影響著居民的生活質(zhì)量和社會(huì)公平，也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生重要影響。因此，政府應(yīng)采取有效措施，縮小收入差距，提高低收入階層的收入水平，加大保障性住房建設(shè)力度，完善住房保障體系，以提高不同收入階層的住房支付能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。4.2不同地區(qū)的住房支付能力指數(shù)我國地域遼闊，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房價(jià)、居民收入等存在顯著差異，這些因素共同影響著各地區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力指數(shù)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)，將我國分為東部、中部、西部和東北地區(qū)，通過對各地區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和分析，能夠清晰地展現(xiàn)不同地區(qū)住房支付能力指數(shù)的差異及其背后的影響因素。以2020年為例，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人口密集，住房需求旺盛，房價(jià)相對較高，導(dǎo)致住房支付能力指數(shù)相對較低。北京市的住房支付能力指數(shù)為0.52，上海市為0.55，廣州市為0.60，深圳市為0.50。這些一線城市作為東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，吸引了大量的人口流入，住房供需矛盾突出，房價(jià)居高不下，使得居民的住房支付壓力較大。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年北京市新建商品住宅成交均價(jià)為57,664元/平方米，上海市為48,445元/平方米，廣州市為32,954元/平方米，深圳市為55,890元/平方米，而同期這些城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入雖較高，但仍難以完全匹配高昂的房價(jià)，導(dǎo)致住房支付能力指數(shù)偏低。中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對東部地區(qū)略低，房價(jià)也相對較低，住房支付能力指數(shù)處于中等水平。武漢市的住房支付能力指數(shù)為0.65，長沙市為0.70，鄭州市為0.68。這些城市作為中部地區(qū)的重要城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口增長較快，住房需求也較為旺盛，但由于房價(jià)相對一線城市較為合理，居民的住房支付壓力相對較小。2020年武漢市新建商品住宅成交均價(jià)為17,552元/平方米，長沙市為10,512元/平方米，鄭州市為14,133元/平方米，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價(jià)的匹配度相對較好，住房支付能力指數(shù)處于中等水平。西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，房價(jià)較低，但居民收入水平也相對較低，住房支付能力指數(shù)參差不齊。成都市的住房支付能力指數(shù)為0.72，重慶市為0.75，西安市為0.68。成都市和重慶市作為西部地區(qū)的核心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，住房市場較為活躍，房價(jià)相對合理，居民的住房支付能力相對較強(qiáng)。而一些經(jīng)濟(jì)相對落后的西部地區(qū)城市，如部分地級市和縣級市，由于居民收入水平較低，即使房價(jià)不高，住房支付能力指數(shù)也較低，住房支付壓力依然存在。東北地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨一定挑戰(zhàn)，人口外流現(xiàn)象較為明顯，住房市場相對低迷，房價(jià)較低，住房支付能力指數(shù)相對較高。沈陽市的住房支付能力指數(shù)為0.80，長春市為0.82，哈爾濱市為0.78。這些城市的房價(jià)相對較低，居民收入雖不高，但住房支付壓力相對較小。然而，東北地區(qū)部分資源枯竭型城市，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難，居民收入下降，住房支付能力也受到一定影響。從以上分析可以看出，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住房支付能力指數(shù)呈現(xiàn)明顯的相關(guān)性。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如東部地區(qū)，房價(jià)較高，居民收入雖高，但住房支付壓力依然較大，住房支付能力指數(shù)相對較低；而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，如西部地區(qū)和東北地區(qū)的部分城市，房價(jià)相對較低，但居民收入水平也較低，住房支付能力指數(shù)參差不齊。房價(jià)是影響住房支付能力指數(shù)的關(guān)鍵因素之一，房價(jià)越高，住房支付能力指數(shù)越低，居民的住房支付壓力越大。不同地區(qū)的房價(jià)差異主要受土地成本、市場供需關(guān)系、城市規(guī)劃、政策調(diào)控等因素的影響。不同地區(qū)的住房支付能力指數(shù)存在顯著差異，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房價(jià)是影響住房支付能力指數(shù)的重要因素。為了提高各地區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力，政府應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況，制定差異化的住房政策。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)加大保障性住房建設(shè)力度，抑制房價(jià)過快上漲，緩解居民住房支付壓力；在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)著力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高居民收入水平，同時(shí)合理調(diào)控房價(jià)，促進(jìn)住房市場的健康發(fā)展。4.3住房支付能力指數(shù)的時(shí)間序列分析為深入探究我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的動(dòng)態(tài)變化，本部分選取近10年（2013-2022年）的數(shù)據(jù)，對住房支付能力指數(shù)隨時(shí)間的變化趨勢進(jìn)行詳細(xì)分析，并探討政策調(diào)整、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等因素在其中所產(chǎn)生的影響。通過對2013-2022年我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的時(shí)間序列分析，發(fā)現(xiàn)指數(shù)呈現(xiàn)出復(fù)雜的波動(dòng)變化趨勢?？傮w來看，住房支付能力指數(shù)在2013-2016年間呈下降趨勢，從2013年的0.65下降至2016年的0.60，這表明在這一時(shí)期，城鎮(zhèn)居民住房支付能力逐漸減弱。2017-2019年，指數(shù)出現(xiàn)了一定程度的上升，從2017年的0.62上升至2019年的0.64，住房支付能力有所改善。而在2020-2022年，指數(shù)又再次出現(xiàn)波動(dòng)下降，2022年降至0.61。政策調(diào)整對住房支付能力指數(shù)產(chǎn)生了顯著影響。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”定位，隨后一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，如限購、限貸、限售等措施。這些政策旨在抑制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，對住房支付能力指數(shù)產(chǎn)生了積極影響。在“房住不炒”政策實(shí)施后，房價(jià)上漲速度得到有效控制，部分城市房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，這使得居民的住房支付壓力有所減輕，住房支付能力指數(shù)相應(yīng)上升。以北京市為例，2017年實(shí)施嚴(yán)格的限購限貸政策后，房價(jià)漲幅明顯放緩，2017-2019年北京市城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)從0.50上升至0.53。2015年，為刺激房地產(chǎn)市場，央行多次下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，這在一定程度上降低了居民的購房成本，提高了住房支付能力。利率的下調(diào)使得居民的房貸利息支出減少，每月還款壓力降低，從而增加了居民的購房能力，住房支付能力指數(shù)也隨之上升。然而，寬松的貨幣政策也可能導(dǎo)致房價(jià)上漲過快，進(jìn)而抵消部分政策帶來的積極影響。在一些城市，房價(jià)在寬松貨幣政策的刺激下快速上漲，使得居民的住房支付壓力再次增大，住房支付能力指數(shù)下降。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也是影響住房支付能力指數(shù)的重要因素。在經(jīng)濟(jì)增長較快的時(shí)期，居民收入水平普遍提高，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，住房支付能力往往增強(qiáng)。2013-2014年，我國經(jīng)濟(jì)保持相對穩(wěn)定的增長，GDP增長率分別為7.8%和7.3%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也相應(yīng)增長，這使得住房支付能力指數(shù)保持相對穩(wěn)定。而在經(jīng)濟(jì)增長放緩或面臨下行壓力時(shí)，居民收入增長受限，就業(yè)形勢嚴(yán)峻，住房支付能力可能下降。2020年，受新冠疫情影響，我國經(jīng)濟(jì)增長受到較大沖擊，GDP增長率降至2.2%，居民收入增長放緩，部分居民甚至面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，住房支付能力指數(shù)也出現(xiàn)了明顯下降。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，居民的消費(fèi)信心受到影響，購房意愿可能降低，房地產(chǎn)市場需求減少，房價(jià)也可能受到抑制。在某些地區(qū)，房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，這雖然在一定程度上降低了居民的購房成本，但由于居民收入減少，住房支付能力并未得到明顯改善。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)還會(huì)影響居民的預(yù)期，在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定時(shí)期，居民對未來收入的預(yù)期較為悲觀，可能會(huì)更加謹(jǐn)慎地進(jìn)行住房消費(fèi)，進(jìn)一步降低住房支付能力。通過對近10年住房支付能力指數(shù)的時(shí)間序列分析，清晰地揭示了政策調(diào)整和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對住房支付能力指數(shù)的重要影響。政策調(diào)整通過調(diào)控房價(jià)、利率等因素，直接或間接地影響居民的住房支付能力；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)則通過影響居民收入和就業(yè)狀況，對住房支付能力產(chǎn)生作用。因此，政府在制定住房政策和經(jīng)濟(jì)政策時(shí)，應(yīng)充分考慮這些因素的相互作用，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。五、影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的因素分析5.1宏觀影響因素5.1.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的重要宏觀因素，它主要通過GDP增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整兩個(gè)方面對居民收入和房價(jià)產(chǎn)生作用，進(jìn)而影響住房支付能力。GDP增長與住房支付能力之間存在著密切的關(guān)聯(lián)。當(dāng)GDP增長時(shí)，居民的收入水平通常會(huì)提高，這增加了購房的購買力，從而可能推高房價(jià)。在經(jīng)濟(jì)增長較快的時(shí)期，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益較好，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，居民的工資收入也會(huì)相應(yīng)增加。2013-2017年，我國GDP保持著相對穩(wěn)定的增長，年均增長率達(dá)到7.2%，居民收入水平也隨之提高，這使得居民的購房能力增強(qiáng)，對住房的需求增加，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲。以深圳為例，作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿城市，深圳的GDP在過去幾十年中保持著高速增長。2020年，深圳GDP總量達(dá)到2.77萬億元，人均GDP為20.44萬元，居全國城市前列。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展吸引了大量人口流入，居民收入水平不斷提高，對住房的需求也日益旺盛。然而，由于土地資源有限，住房供應(yīng)相對不足，房價(jià)持續(xù)上漲。2020年，深圳新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到55,890元/平方米，房價(jià)收入比高達(dá)35.6，居民住房支付能力面臨較大壓力。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也對住房支付能力產(chǎn)生重要影響。不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平和就業(yè)吸納能力不同，會(huì)導(dǎo)致居民收入結(jié)構(gòu)和水平的變化，進(jìn)而影響住房支付能力。以北京為例，近年來北京不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展高端服務(wù)業(yè)和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。2020年，北京服務(wù)業(yè)占GDP的比重達(dá)到83.8%，其中金融、科技等行業(yè)發(fā)展迅速。這些行業(yè)的從業(yè)人員收入水平較高，對住房的需求也更傾向于高品質(zhì)、大戶型的住房。而傳統(tǒng)制造業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員收入相對較低，對住房的需求則更注重價(jià)格的合理性。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得北京居民的收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大，高收入群體的住房支付能力較強(qiáng)，而低收入群體的住房支付能力較弱。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還會(huì)影響房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境和預(yù)期。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的時(shí)期，投資者對房地產(chǎn)市場的信心增強(qiáng)，投資熱情高漲，這會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲。相反，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨困難時(shí)，投資者對房地產(chǎn)市場的信心下降，投資意愿減弱，房價(jià)可能會(huì)受到抑制。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，我國經(jīng)濟(jì)增長受到一定影響，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了調(diào)整，房價(jià)上漲速度放緩，部分城市房價(jià)甚至出現(xiàn)下跌。這使得居民的住房支付能力在短期內(nèi)得到一定改善，但從長期來看，經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定也會(huì)影響居民的收入預(yù)期和購房能力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通過GDP增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對居民收入和房價(jià)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提高居民收入水平，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，保持房價(jià)的穩(wěn)定，以提高城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。5.1.2城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程是影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的又一重要宏觀因素，它主要通過人口流動(dòng)和城市擴(kuò)張兩個(gè)方面對住房需求和房價(jià)產(chǎn)生作用，進(jìn)而影響住房支付能力。隨著城市化進(jìn)程的加速，大量農(nóng)村人口涌入城市，城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。2019年末，我國城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到8.48億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.60%，與1978年末相比，城鎮(zhèn)常住人口增加了6.26億人，城鎮(zhèn)化率提高了43.71個(gè)百分點(diǎn)。人口的流動(dòng)導(dǎo)致城市住房需求大幅增加，尤其是對中小戶型、低價(jià)位住房的需求更為旺盛。在一些一線城市和熱點(diǎn)二線城市，由于人口流入量大，住房供需矛盾突出，房價(jià)持續(xù)上漲。以上海為例，作為我國的經(jīng)濟(jì)中心和國際化大都市，上海吸引了大量的人口流入。2020年，上海常住人口達(dá)到2487.09萬人，其中外來常住人口為1047.96萬人。大量人口的涌入使得上海的住房需求急劇增加，房價(jià)也隨之上漲。2020年，上海新建商品住宅成交均價(jià)為48,445元/平方米，房價(jià)收入比高達(dá)29.6，居民住房支付能力面臨較大挑戰(zhàn)。城市擴(kuò)張也是城市化進(jìn)程的重要表現(xiàn)，它會(huì)導(dǎo)致城市土地資源的重新配置和房價(jià)的變化。隨著城市的不斷擴(kuò)張，城市周邊的土地被開發(fā)利用，新建住房項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。在城市擴(kuò)張過程中，交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也會(huì)不斷完善，這會(huì)提高城市周邊地區(qū)的居住吸引力，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲。以武漢為例，近年來武漢城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市建設(shè)不斷推進(jìn)。隨著地鐵、快速路等交通設(shè)施的完善，武漢城市周邊地區(qū)的交通便利性大大提高，吸引了大量居民前往購房。2020年，武漢新建商品住宅成交均價(jià)為17,552元/平方米，其中城市周邊地區(qū)的房價(jià)也隨著城市擴(kuò)張而有所上漲，這對居民的住房支付能力產(chǎn)生了一定影響。城市化進(jìn)程還會(huì)影響居民的收入水平和就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而影響住房支付能力。在城市化過程中，城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，居民的收入水平也會(huì)相應(yīng)提高。由于城市生活成本的增加，尤其是房價(jià)的上漲，居民的住房支出在收入中的占比也會(huì)增加，這會(huì)對住房支付能力產(chǎn)生一定的壓力。一些進(jìn)城務(wù)工人員雖然在城市中找到了工作，收入有所提高，但面對高昂的房價(jià)，他們的住房支付能力仍然不足，只能選擇租賃住房或居住在條件較差的住房中。城市化進(jìn)程通過人口流動(dòng)和城市擴(kuò)張對住房需求和房價(jià)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)。在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，應(yīng)合理規(guī)劃城市發(fā)展，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，增加住房供應(yīng)，穩(wěn)定房價(jià)，同時(shí)提高居民收入水平，以提高城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。5.1.3政策因素政策因素在我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的變化中扮演著關(guān)鍵角色，其中房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融政策對房價(jià)和居民購房成本有著直接且顯著的影響。房地產(chǎn)調(diào)控政策是政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段，限購、限貸政策在穩(wěn)定房價(jià)、抑制投機(jī)性購房方面發(fā)揮了重要作用。限購政策通過限制購房資格，減少了市場上的購房需求，尤其是投機(jī)性購房需求，從而有效遏制了房價(jià)的過快上漲。2016年，深圳出臺(tái)限購政策，規(guī)定本市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍居民家庭限購1套住房，且購房人需提供連續(xù)5年以上在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。這一政策實(shí)施后，深圳房地產(chǎn)市場的投機(jī)性購房行為得到有效抑制，房價(jià)上漲速度明顯放緩。2016-2017年，深圳新建商品住宅價(jià)格漲幅從2016年初的62.5%降至2017年底的1.9%，居民的住房支付壓力得到一定程度的緩解。限貸政策則通過調(diào)整首付比例和貸款利率，直接影響居民的購房成本和支付能力。提高首付比例和貸款利率，會(huì)增加居民購房的資金壓力和還款負(fù)擔(dān)，從而抑制購房需求；降低首付比例和貸款利率，則會(huì)減輕居民購房負(fù)擔(dān)，刺激購房需求。2017年，北京實(shí)施嚴(yán)格的限貸政策，首套房首付比例最低為35%，二套房首付比例最低為60%，且貸款利率上浮10%-20%。這使得居民購房成本大幅增加，購房門檻提高，房地產(chǎn)市場熱度下降，房價(jià)趨于穩(wěn)定。對于一些剛需購房者來說，較高的首付比例和貸款利率也增加了他們的購房難度，降低了住房支付能力。金融政策對房價(jià)和居民購房成本的影響也不容忽視。貨幣政策的寬松或緊縮會(huì)直接影響市場上的資金流動(dòng)性和利率水平，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場。當(dāng)貨幣政策寬松時(shí)，市場上的資金充裕，利率下降，開發(fā)商融資成本降低，居民購房貸款成本也會(huì)相應(yīng)降低，這會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)，推動(dòng)房價(jià)上漲。2008年全球金融危機(jī)后，我國實(shí)行寬松的貨幣政策，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和貸款利率，房地產(chǎn)市場迅速回暖，房價(jià)開始上漲。相反，當(dāng)貨幣政策緊縮時(shí)，市場上的資金緊張，利率上升，開發(fā)商融資難度加大，居民購房貸款成本增加，房地產(chǎn)市場投資和消費(fèi)受到抑制，房價(jià)可能下跌。信貸政策的調(diào)整也會(huì)對居民購房產(chǎn)生重要影響。銀行對住房貸款的額度、審批條件等進(jìn)行調(diào)整，會(huì)直接影響居民的購房能力。在信貸政策收緊時(shí)，銀行對住房貸款的審批更加嚴(yán)格，貸款額度減少，居民購房難度增加；在信貸政策寬松時(shí)，銀行對住房貸款的審批相對寬松，貸款額度增加，居民購房能力增強(qiáng)。2014年，我國部分城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場低迷的情況，為了刺激市場，一些銀行放寬了住房貸款政策，降低了貸款審批條件，增加了貸款額度，這使得部分居民的購房能力得到提高，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。政策因素通過房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融政策對房價(jià)和居民購房成本產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)。政府在制定政策時(shí)，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況和居民的住房需求，合理運(yùn)用政策工具，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。5.2微觀影響因素5.2.1家庭收入與結(jié)構(gòu)家庭收入與結(jié)構(gòu)對我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)有著直接且顯著的影響。家庭收入水平是衡量住房支付能力的基礎(chǔ)，收入的多少直接決定了居民能夠承擔(dān)的住房支出水平。收入穩(wěn)定性則影響著居民的購房決策和還款能力，穩(wěn)定的收入來源使居民更有信心和能力承擔(dān)長期的住房貸款。收入結(jié)構(gòu)的多元化也對住房支付能力產(chǎn)生影響，不同來源的收入具有不同的穩(wěn)定性和可預(yù)測性，進(jìn)而影響居民的消費(fèi)決策和住房支付能力。以不同職業(yè)家庭為例，公務(wù)員、事業(yè)單位人員等職業(yè)通常具有較為穩(wěn)定的收入和福利待遇，其住房支付能力相對較強(qiáng)。這些職業(yè)的工作穩(wěn)定性高，收入增長相對穩(wěn)定，能夠?yàn)榫用裉峁┛煽康倪€款保障。在購房時(shí)，他們更容易獲得銀行貸款，且還款壓力相對較小。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，公務(wù)員家庭的住房擁有率較高，且在購房時(shí)更傾向于選擇品質(zhì)較高、面積較大的住房，這得益于其穩(wěn)定的收入和較好的福利待遇。而一些私營企業(yè)員工、個(gè)體經(jīng)營者等職業(yè)，收入水平可能較高，但收入穩(wěn)定性較差，住房支付能力相對較弱。私營企業(yè)員工的收入可能受到企業(yè)經(jīng)營狀況、市場波動(dòng)等因素的影響，存在較大的不確定性。個(gè)體經(jīng)營者的收入則取決于市場需求、經(jīng)營管理等多種因素，收入波動(dòng)較大。在經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定或市場競爭激烈時(shí)，這些職業(yè)的居民可能面臨收入減少甚至失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響其住房支付能力。一些個(gè)體經(jīng)營者在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，生意受到?jīng)_擊，收入大幅下降，導(dǎo)致購房計(jì)劃推遲或還款困難。家庭結(jié)構(gòu)對住房支付能力也有重要影響。家庭人口數(shù)量的多少?zèng)Q定了住房面積需求的大小，一般來說，家庭人口越多，對住房面積的需求越大，住房支付壓力也相應(yīng)增加。一個(gè)三口之家和一個(gè)五口之家在購房時(shí)，對住房面積的需求明顯不同，五口之家需要更大的住房空間，購房成本也更高。家庭生命周期階段也會(huì)影響住房需求和支付能力。在單身期，居民對住房的需求主要以滿足基本居住需求為主，可能更傾向于選擇租賃住房或購買小戶型住房，住房支付能力相對較弱。隨著家庭進(jìn)入新婚期和育兒期，對住房的需求從基本居住需求轉(zhuǎn)向改善性需求，如需要更大的居住空間、更好的教育資源等，此時(shí)居民的住房支付能力可能會(huì)隨著收入的增加而增強(qiáng)，但同時(shí)也面臨著購房壓力的增大。在老年期，子女獨(dú)立，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對住房的需求可能會(huì)有所下降，住房支付能力也可能會(huì)相對穩(wěn)定。家庭收入與結(jié)構(gòu)是影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的重要微觀因素。政府和相關(guān)部門應(yīng)關(guān)注不同職業(yè)家庭的收入特點(diǎn)，制定相應(yīng)的政策，提高居民的收入水平和收入穩(wěn)定性，以增強(qiáng)住房支付能力。還應(yīng)根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化，合理規(guī)劃住房供應(yīng)，滿足不同家庭的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。5.2.2住房需求特征住房需求特征是影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的重要微觀因素，它涵蓋了家庭人口數(shù)量、住房面積需求以及住房品質(zhì)需求等多個(gè)方面，這些因素相互交織，共同作用于居民的住房支付能力。家庭人口數(shù)量是決定住房需求的基礎(chǔ)因素之一。隨著家庭人口的增加，對住房面積的需求也相應(yīng)增大。在傳統(tǒng)的三口之家，一般對住房面積的需求相對較小，可能更傾向于選擇兩居室或小三居室的住房。而對于三代同堂的大家庭，由于人口較多，為了滿足家庭成員的居住需求，往往需要更大面積的住房，如四居室或五居室。這種住房面積需求的差異直接影響著購房成本。根據(jù)市場數(shù)據(jù)，相同地段、相同品質(zhì)的住房，面積越大，價(jià)格越高。以北京為例，一套100平方米的三居室住房價(jià)格可能比80平方米的兩居室住房高出50萬-100萬元不等，這對于家庭人口較多的居民來說，住房支付壓力明顯增大。住房面積需求不僅取決于家庭人口數(shù)量，還與居民的生活方式和消費(fèi)觀念密切相關(guān)。隨著生活水平的提高，居民對居住空間的舒適度和功能性要求也越來越高。一些居民希望擁有更大的客廳、獨(dú)立的書房、寬敞的陽臺(tái)等，這些對住房面積和布局的更高要求都會(huì)導(dǎo)致購房成本的增加，進(jìn)而影響住房支付能力。在一些一線城市，改善型住房需求日益旺盛，居民為了追求更舒適的居住環(huán)境，愿意購買面積更大、品質(zhì)更高的住房，這使得他們面臨更大的住房支付壓力。住房品質(zhì)需求也是影響住房支付能力的重要因素。住房品質(zhì)涵蓋了房屋的建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、周邊環(huán)境等多個(gè)方面。高品質(zhì)的住房通常具有更好的建筑質(zhì)量，采用優(yōu)質(zhì)的建筑材料，能夠提供更安全、舒適的居住環(huán)境；裝修標(biāo)準(zhǔn)高，使用環(huán)保、高檔的裝修材料，減少了裝修污染，提升了居住的品質(zhì)；小區(qū)配套設(shè)施完善，擁有健身房、游泳池、幼兒園、停車位等設(shè)施，方便居民的日常生活；周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便利，臨近學(xué)校、醫(yī)院、商場等，能夠滿足居民的各種生活需求。然而，高品質(zhì)的住房往往價(jià)格更高。在市場上，精裝修的住房價(jià)格通常比毛坯房高出10%-30%，而位于優(yōu)質(zhì)地段、配套設(shè)施完善的小區(qū)住房價(jià)格更是比普通小區(qū)高出很多。以深圳為例，位于南山、福田等核心區(qū)域，周邊配套齊全，且建筑質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的住宅小區(qū)，房價(jià)往往在每平方米10萬元以上，而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)、配套設(shè)施不完善的小區(qū)，房價(jià)可能只有每平方米3萬-5萬元。這使得追求高品質(zhì)住房的居民面臨著巨大的住房支付壓力，住房支付能力受到明顯影響。不同家庭類型在住房需求特征上存在顯著差異，進(jìn)而對住房支付能力產(chǎn)生不同影響。單身人士或年輕夫妻，由于家庭人口較少，對住房面積和品質(zhì)的需求相對較低，住房支付能力相對較強(qiáng)。他們可能更傾向于選擇小戶型、價(jià)格相對較低的住房，或者選擇租賃住房，以滿足基本的居住需求。而有子女的家庭，為了給孩子提供更好的成長環(huán)境，往往更注重住房的面積和品質(zhì)，對住房周邊的教育資源、生活配套設(shè)施等要求較高，住房支付能力面臨較大挑戰(zhàn)。住房需求特征是影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的重要微觀因素。政府和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注居民住房需求特征的變化，合理規(guī)劃住房供應(yīng)，提供多樣化的住房產(chǎn)品，滿足不同家庭類型、不同收入水平居民的住房需求。居民在購房時(shí)，也應(yīng)根據(jù)自身的住房需求特征和支付能力，理性選擇住房，避免因過度追求住房面積和品質(zhì)而導(dǎo)致住房支付壓力過大。5.2.3購房決策因素購房決策因素在我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的形成中扮演著關(guān)鍵角色，涵蓋了購房時(shí)機(jī)選擇、購房貸款方式以及購房偏好等多個(gè)方面，這些因素相互作用，深刻影響著居民的住房支付能力。購房時(shí)機(jī)的選擇對住房支付能力有著重要影響。房地產(chǎn)市場具有明顯的周期性波動(dòng)，房價(jià)在不同時(shí)期會(huì)呈現(xiàn)出不同的走勢。在房價(jià)上漲階段購房，居民需要支付更高的購房成本，住房支付能力面臨較大壓力。2015-2016年，我國部分一線城市房價(jià)快速上漲，如深圳房價(jià)在這期間漲幅超過50%，許多居民在此時(shí)購房，不僅需要支付高額的首付款，還面臨著長期的高額房貸還款壓力，住房支付能力受到極大考驗(yàn)。而在房價(jià)下跌或平穩(wěn)時(shí)期購房，居民則有可能以相對較低的成本實(shí)現(xiàn)住房需求，從而提高住房支付能力。2008年全球金融危機(jī)后，我國部分城市房價(jià)出現(xiàn)下跌，一些居民抓住時(shí)機(jī)購房，降低了購房成本，減輕了住房支付壓力。在2018-2019年，一些城市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，房價(jià)趨于平穩(wěn)，此時(shí)購房的居民也能夠以較為合理的價(jià)格購買到心儀的住房，住房支付能力得到有效保障。購房貸款方式的選擇直接關(guān)系到居民的還款壓力和住房支付能力。目前，常見的購房貸款方式有商業(yè)貸款、公積金貸款以及組合貸款。商業(yè)貸款額度較高，但利率相對較高，還款壓力較大；公積金貸款利率較低，還款壓力相對較小，但貸款額度受到公積金繳存額度和繳存年限的限制；組合貸款則是將商業(yè)貸款和公積金貸款相結(jié)合，綜合利用兩者的優(yōu)勢。以不同購房貸款方式的案例來看，小王準(zhǔn)備購買一套價(jià)值200萬元的住房，首付60萬元，貸款140萬元。若選擇商業(yè)貸款，貸款期限30年，年利率為5%，則每月還款額約為7500元；若選擇公積金貸款，年利率為3.25%，每月還款額約為6000元，相比之下，公積金貸款每月還款額比商業(yè)貸款少1500元，還款壓力明顯減輕。小張公積金繳存額度較低，只能申請到40萬元的公積金貸款，剩余100萬元需選擇商業(yè)貸款，采用組合貸款方式。雖然綜合利率介于商業(yè)貸款和公積金貸款之間，但由于商業(yè)貸款額度較大，每月還款額仍達(dá)到7000元左右，還款壓力相對較大。購房偏好也對住房支付能力產(chǎn)生重要影響。一些居民更傾向于購買新房，認(rèn)為新房的建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境等方面更符合自己的需求，但新房價(jià)格通常較高，購房成本較大，對住房支付能力要求較高。而另一些居民則更傾向于購買二手房，二手房價(jià)格相對較低，且周邊配套設(shè)施相對成熟，但可能存在房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。在購房時(shí)，一些居民對住房的地段、樓層、朝向等有特定偏好。位于城市中心、交通便利、配套設(shè)施完善的地段的住房價(jià)格往往較高，購買這類住房會(huì)增加購房成本，降低住房支付能力。對樓層和朝向有特殊要求的居民，可能會(huì)為了滿足自己的偏好而選擇價(jià)格較高的房源，從而影響住房支付能力。購房決策因素是影響我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力指數(shù)的重要微觀因素。居民在購房時(shí)，應(yīng)充分考慮購房時(shí)機(jī)、貸款方式和購房偏好等因素，結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)狀況和住房需求，做出合理的購房決策，以提高住房支付能力，實(shí)現(xiàn)住房需求。六、提升我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的政策建議6.1宏觀政策層面6.1.1促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展是提升我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的關(guān)鍵舉措。通過推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與升級，能夠有效縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距，提高居民收入水平，從根本上增強(qiáng)住房支付能力。在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展方面，政府應(yīng)加大對中西部地區(qū)和東北地區(qū)的政策支持力度，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化和公共服務(wù)均等化。在交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，加快中西部地區(qū)的高鐵、高速公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高區(qū)域間的交通便利性，降低物流成本，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供支撐。在產(chǎn)業(yè)布局上，引導(dǎo)東部地區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的梯度發(fā)展。鼓勵(lì)東部沿海地區(qū)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向中西部勞動(dòng)力資源豐富的地區(qū)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，提高居民收入。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與升級是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的重要手段。對于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，發(fā)展高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)附加值和競爭力。上海作為我國的經(jīng)濟(jì)中心，近年來積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級，大力發(fā)展金融、航運(yùn)、貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及人工智能、生物醫(yī)藥、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，提升了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和居民的收入水平。中西部地區(qū)則應(yīng)積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，結(jié)合自身資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。河南積極承接?xùn)|部地區(qū)的電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造了鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，吸引了富士康等眾多電子信息企業(yè)入駐，形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入水平也得到顯著提高。政府還應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域間的合作與協(xié)同發(fā)展，建立健全區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)。通過建立跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)合作園區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)要素在區(qū)域間的自由流動(dòng)和優(yōu)化配置，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展。京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略中，北京、天津和河北通過建立產(chǎn)業(yè)合作園區(qū)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，提升了區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居民的住房支付能力。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展對于提升我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力具有重要意義。政府應(yīng)通過加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與升級，縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距，提高居民收入水平，為提升住房支付能力創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。6.1.2完善房地產(chǎn)市場調(diào)控完善房地產(chǎn)市場調(diào)控是提升我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的重要保障。通過加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場秩序等措施，能夠穩(wěn)定房價(jià)，增加住房供給，提高住房市場的透明度和公平性，從而增強(qiáng)居民的住房支付能力。在房價(jià)調(diào)控方面，政府應(yīng)綜合運(yùn)用多種政策手段，抑制房價(jià)過快上漲。限購政策是控制購房需求的重要手段之一，通過限制購房資格，減少投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定房價(jià)。北京市規(guī)定，本市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍居民家庭限購1套住房，且購房人需提供連續(xù)5年以上在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，有效遏制了房價(jià)的過快上漲。限貸政策則通過調(diào)整首付比例和貸款利率，直接影響居民的購房成本和支付能力。提高首付比例和貸款利率，能夠增加購房資金壓力，抑制購房需求；降低首付比例和貸款利率，則能減輕購房負(fù)擔(dān)，刺激購房需求。2017年，北京實(shí)施嚴(yán)格的限貸政策，首套房首付比例最低為35%，二套房首付比例最低為60%，且貸款利率上浮10%-20%，有效穩(wěn)定了房價(jià)。優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是滿足不同收入群體住房需求的關(guān)鍵。政府應(yīng)加大保障性住房建設(shè)力度，增加保障性住房的供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足中低收入群體的住房需求。經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等保障性住房，能夠?yàn)橹械褪杖爰彝ヌ峁﹥r(jià)格相對較低的住房選擇，減輕他們的住房支付壓力。在一些城市，政府通過建設(shè)保障性住房小區(qū)，為中低收入家庭提供了穩(wěn)定的住房保障。同時(shí)，合理規(guī)劃商品房供應(yīng)，根據(jù)市場需求和居民收入水平，調(diào)整商品房的戶型結(jié)構(gòu)和價(jià)格定位，滿足不同層次居民的住房需求。在一些城市，政府鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)中小戶型、低價(jià)位的商品房，以滿足剛需購房者的需求。規(guī)范市場秩序是保障居民住房權(quán)益的重要措施。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)行為，如捂盤惜售、哄抬房價(jià)、虛假宣傳等，維護(hù)市場的公平競爭環(huán)境。政府還應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介服務(wù)行為，防止中介機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)、吃差價(jià)等行為，保障購房者的合法權(quán)益。完善房地產(chǎn)市場調(diào)控對于提升我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力至關(guān)重要。政府應(yīng)通過加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場秩序等措施，穩(wěn)定房價(jià)，增加住房供給，提高住房市場的透明度和公平性，為居民提供更加公平、合理的住房消費(fèi)環(huán)境。6.1.3加大住房保障力度加大住房保障力度是提升我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的重要舉措，特別是對于中低收入群體而言，保障性住房能夠有效緩解他們的住房壓力，提高住房支付能力。政府應(yīng)通過增加保障性住房供應(yīng)、完善住房保障制度、擴(kuò)大保障范圍等措施，構(gòu)建更加完善的住房保障體系。增加保障性住房供應(yīng)是解決中低收入群體住房問題的基礎(chǔ)。政府應(yīng)加大對保障性住房建設(shè)的投入，合理規(guī)劃保障性住房的建設(shè)布局，提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量。在一些城市，政府通過劃撥土地、提供財(cái)政補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。上海市積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，2020年全市保障性住房開工面積達(dá)到1375萬平方米，竣工面積達(dá)到826萬平方米，為中低收入群體提供了大量的住房選擇。完善住房保障制度是確保保障性住房公平分配和有效管理的關(guān)鍵。建立健全保障性住房申請、審核、分配和退出機(jī)制，加強(qiáng)對保障性住房使用情況的監(jiān)督檢查，確保保障性住房真正分配給有需要的中低收入家庭。在申請審核環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審核申請人的收入、資產(chǎn)、住房等情況，確保符合條件的家庭能夠申請到保障性住房；在分配環(huán)節(jié)，采用公開、公平、公正的方式進(jìn)行分配，避免暗箱操作；在退出機(jī)制方面，對于不再符合保障條件的家庭，及時(shí)收回保障性住房或調(diào)整保障方式。擴(kuò)大保障范圍是讓更多居民受益于住房保障政策的重要途徑。政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民住房需求的變化，適時(shí)調(diào)整保障性住房的保障標(biāo)準(zhǔn)，將更多中低收入家庭納入保障范圍。一些城市將外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等群體納入保障性住房保障范圍，解決了他們的住房困難問題。上海市規(guī)定，持有上海市居住證達(dá)到一定年限且在本市連續(xù)繳納社