北海大型國際老園區(qū)項目可行性商業(yè)策劃書

北海大型國際老年園區(qū)可行性研究報告第一部分總論一、項目產(chǎn)生背景二、項目建設(shè)的必要性及可行性三、建立項目的總體目標(biāo)、宗旨及目的第二部分北海市老年產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境分析第三部分項目選址一、項目選址條件二、項目選址分析第四部分項目初步規(guī)劃與建議二、項目定位三、項目空間布局建議四、項目建筑設(shè)計建議五、項目配套建議2第五部分項目投資分析第六部分結(jié)語3第一部分總論2006年3月在全國人大十屆四次會議上，“愛心為黨和政府分憂”的宗旨，從“關(guān)愛今天的老年人，就是關(guān)愛明天的自己”的意愿出發(fā)，以“政府支持、社會力量興辦、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧”的原則，盡快在全國300個地級以上大中城市建設(shè)一批以關(guān)愛動)中心等集老年人養(yǎng)生、休閑、保健及護理關(guān)愛的配套服務(wù)設(shè)施。有條件的城市地區(qū)則建立或者逐步形成功能齊全的老年福利社區(qū)，為老年人提供養(yǎng)老居住、休閑生活、養(yǎng)生益智、康體保健、醫(yī)療關(guān)懷等一站式服務(wù)的現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)域，為老年人創(chuàng)造優(yōu)良的養(yǎng)老條件和生活環(huán)境。2007年9月27日～28日，受中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會委托，銀暉國際投資(北京)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人與北海市及當(dāng)?shù)攸h委政府領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)雙方在2006年8月18日簽訂的《合作意向書》就建設(shè)“北4(一)項目建設(shè)的必要性目前，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到了1.44億，占全國總?cè)丝诘?1%,每年還將以3.3%的速度增長。這個數(shù)字占亞洲老年人口的二分之一，占世界老年人口的五分之一，是世界上老年人口最多的國家。另據(jù)預(yù)測，到2020年，中國60歲以上老年人將達到2.45億，占人口的17%;老齡化高峰將于2030年左右到來，并將持續(xù)20余年。到本世紀(jì)中葉達到最高峰，60歲以上的老年人可能達到4億，占總?cè)丝诘?5%;80歲以上的老齡老人將超過1億，是現(xiàn)在高齡老人的10倍由于我國長期實行計劃生育政策，現(xiàn)在的獨生子女人數(shù)已達6000余萬，城市居民的家庭結(jié)構(gòu)成倒寶塔形，四個老人，一對夫婦，一個隨著經(jīng)濟文化等方面的發(fā)展，年輕人結(jié)婚成家和出國、異地工作和外有子女同居的老年人獨居家庭)越來越多。就全國而言，“空巢老人”5在城市平均已達到30%,個別大中城市甚至已超過50%。而全國共有各類老年人福利機構(gòu)近4萬個，床位數(shù)僅156萬張，平均每千名60歲以上老年人只擁有8.4張，這與我國社會發(fā)展總體水平極不適應(yīng)。人口老齡化是人類社會面臨的前所未有的挑戰(zhàn)，也是當(dāng)今世界遇到的重大社會問題之一。我國在不到20年的時間便進入了發(fā)達國家近百年才會出現(xiàn)的人口老齡化的嚴(yán)峻狀態(tài)，并且是在國力較弱的情況下未富先老。老齡人口數(shù)量的日益加大，特別是80歲以上的高齡老人還將以較快的速度增長，這對于中國政治、經(jīng)濟、文化等諸方面的可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。也對于中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，解決中國人口老齡化的實際問題必須需要依靠政府(二)項目建設(shè)的可行性老齡化社會現(xiàn)象是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高，醫(yī)療衛(wèi)生不斷改善，科學(xué)和文明程度不斷提高，出生水平、死亡水平不斷下降，平均期望壽命不斷延長的結(jié)果。加上一對夫婦只生一個子消費觀念的升華，老年人的保健、康復(fù)和養(yǎng)老受到政府的密切關(guān)注，也成為全社會議論的永恒話題。由于老齡人生理、心里功能大異于從前，如：隨著年齡的增長，生理上會眼花、色弱、步履蹣跚、行動遲緩、記憶力衰退；心理狀態(tài)日益頹變，退休后的失落感、孤獨感、消6沉感等等，嚴(yán)重地影響到老人們的身心健康；現(xiàn)在社會競爭激烈，子女工作壓力較大，老年人不愿增加子女負(fù)擔(dān)，不想成為子女的累贅；同時老年人和年輕人一樣渴望居住生活環(huán)境的改善，生活品質(zhì)的提高。這就對如何安老、助老、養(yǎng)老工程提出了一系列新的更高的要求。從發(fā)達國家和我國發(fā)達地區(qū)的情況看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成為新時尚?？梢姳卷椖康慕ㄔO(shè)是非常可行的，也是非常必要三、建立項目的總體目標(biāo)、宗旨及目的(一)總體目標(biāo)實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”。“六個老有”是一個互相聯(lián)系的整體，是解決目前海西人口老齡獨有所指，又是一條紅線貫穿于“六老”的始終，使得“健康老齡化”的美麗圖景最終變成現(xiàn)實，以促進和諧社會的構(gòu)建。(二)項目宗旨“幫天下兒女盡孝，給世上父母解難，為黨和政府分憂”國際老年園區(qū)的實施，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，是社會文明進步的重要標(biāo)志，對北海市、廣西乃至全國老齡產(chǎn)業(yè)具有積極深遠(yuǎn)的意義。7(三)項目目的1、帶動北海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為北海創(chuàng)造稅收收入，成為新的經(jīng)濟增長點。2、成為北海市的一張“城市名片”,提高北海市在全省乃至全國的知名度。3、減輕國家、北海市財政負(fù)擔(dān)，增加社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)總量，為城市老年人解決實際困難。4、創(chuàng)建相對集中的、適合國情的高檔老年大社區(qū)，建立以休閑度假養(yǎng)老為基礎(chǔ)、大社區(qū)服務(wù)為依托的服務(wù)體系，用老年福利社區(qū)化概念實現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老、生活照顧、護理關(guān)懷等一站式服務(wù)功能。5、為全國、港澳臺僑胞乃至東南亞地區(qū)的老年人提供一個休閑養(yǎng)生、康體娛樂、環(huán)境優(yōu)美、綠色生態(tài)的大型療養(yǎng)基地。6、貫徹黨的親民愛民政策，弘揚敬老風(fēng)尚，營造老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為的社會氛圍。是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要的內(nèi)容，是社會文明進步的重要標(biāo)志。8第二部分北海市老年產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境分析(一)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場前景近年來，我國老年人生活水平得到了較大的提高。以城市老年人為例，在各方面的共同努力下，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金得到按時足額發(fā)放，參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險的職工超過了1.86億人，參加基本醫(yī)療保險的范圍也隨之進一步擴大。據(jù)1999年的統(tǒng)計，我國離退休人員退休總額達到2068億元；2005年為4880億元；預(yù)測到2010年將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。目前，我國城市60歲至65歲的老年人口中，退休后重新又進行工作的約占45%,他們不僅繼續(xù)發(fā)揮著“余熱”,而且也得到相當(dāng)數(shù)目資金的補助，加大了市場消費的投入。另外，老年人從子女那里也得到了相當(dāng)部分的贍養(yǎng)費用，用于安排自己的老年生活。據(jù)有關(guān)方面分析，市場消費每年達5000億元左右，且逐年將有所增加。在發(fā)達國家，營利性的養(yǎng)老設(shè)施起步較早，在發(fā)9場化的操作模式，政府又對這一具有一定福利性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)提供支持，準(zhǔn)入門檻較低，發(fā)展已經(jīng)十分成熟。這些國家根據(jù)功能不同將老年設(shè)施進行了細(xì)化分類。以老齡化問題比較突出的美國為例，美國養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和運營是房地產(chǎn)和老年服務(wù)的一大產(chǎn)業(yè)，在過去的若干年快速發(fā)展。主要以個人支付形式入住的輔助生活機構(gòu)，贍養(yǎng)了需要長期照料的近15%的老人。上萬個輔助生活機構(gòu)，大約80%是營利機構(gòu)，20%為非營利機構(gòu)。我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。面對人口的日益老齡化，退休老年人日漸增多，需求必然越來越大，開發(fā)建設(shè)適應(yīng)老年人需求和消費的高檔老年社區(qū)，將是很有潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”,勢在必行。二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國還是個新興產(chǎn)業(yè)，目前不存在城市間的競爭，北海如果能夠抓住機遇，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地率先發(fā)展，城市經(jīng)濟一定能夠迅速地實現(xiàn)新的突破和跨躍。第一，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然號稱夕陽工程，但它卻實實在在是個朝陽行業(yè)。在未來50年內(nèi)，60歲以上的老年人口還將以3.2%的速度遞增，到2015年，老年人口將超過2億，約占總?cè)丝诘?4%,到2040年，老年人口將達到4億，占總?cè)丝诩s26%。而在一些大城市中，這個比例將會更高，可能達到每2至3人中就會有一位老人。與此同時，將出現(xiàn)家庭規(guī)模小型化，大量老年家庭成為空巢家庭，空巢老人散居在社會的各個角落，缺乏必要的照顧和慰藉，日益成為嚴(yán)重的社會問題。所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正是急社會之所需，所針對目標(biāo)市場的消費群體是全中國的那些富起來的老年人，而且這個市場隨著老齡化的進程會越來越大，前景廣闊。第二，與國內(nèi)發(fā)達城市互利互惠。這些年，以京、滬、深圳為首的中心城市成為我國經(jīng)濟最活躍的地方，大量人流和資金流的涌入，帶來了經(jīng)濟的極度繁榮，但過多的人流也使這些城市難以承載，產(chǎn)生房價高漲、交通擁擠等城市問題，這些問題又制約了經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，這些城市又是率先進入老齡化的地區(qū)，過多的老齡人口已經(jīng)成為城市沉重的負(fù)擔(dān)和社會問題。如果北海主動去吸納這些城市的老齡人口，充當(dāng)其后院，既有利于其緩解人口壓力，平抑房價，又可以減輕其社會負(fù)擔(dān)，促進人口的新陳代謝，所以一定會得到這些城市的歡迎和支持。北海大量吸納這些城市的移民，必將與其發(fā)生人流、信息流、資金流的頻繁往來，可以分享其經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的好處。第三，有利于提升北海形象。一方面，城市建設(shè)的宜老化和無障礙化，本身就是一個社會高度文明進步的標(biāo)志；另一方面，當(dāng)北海在京、滬、深圳等發(fā)達城市進行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場推廣時，必將持續(xù)不斷地進行廣告投放和城市宣傳，會大大提升北海的知名度和展現(xiàn)政府開拓務(wù)實的形象，這給北海帶來政治和經(jīng)濟上的好處是不言而喻的。第四，有利于塑造特色文化。北海旅游以海灘度假為主，售賣的應(yīng)該是休閑，一種時光凝固的感覺，海灘很多地方都有，但是有氣質(zhì)，能讓人懷念的海濱城市并不多。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要形成一個閑適、安詳?shù)某鞘蟹諊?，塑造有特色的旅游文化，讓北海旅游業(yè)步入一個更高的層次。三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展障礙雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，北海也有優(yōu)勢，但它的發(fā)展還存在著很多障礙：第一是鄉(xiāng)土觀念中國人的鄉(xiāng)土觀念非常強，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開始淡化。第二是大城市居民的自豪感在大城市，尤其是京、滬、深圳等這些極度繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強烈的。無論在市政建設(shè)、城市綜合服務(wù)還是物質(zhì)文化生活，北海與這些中心城市的差距是全方位的。所以北海人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。第三是許多生活中的現(xiàn)實問題搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異常的麻煩。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護能力都會下降，到一個人生地不熟的地方，會面臨很多生活上的現(xiàn)實問題，例如：安全問題，社會交往問題，生活習(xí)慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會成為老年人移民的障礙。四、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的對策發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自發(fā)行動是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它還需要政府的支持同時參與引導(dǎo)：第一：以京、滬、深圳等發(fā)達的一線城市的老年移民作為突破口，實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)起步，完成養(yǎng)老園區(qū)硬件、軟件的配備和宜老化城市的建設(shè)，將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做大做實；第二：利用優(yōu)越的養(yǎng)老條件更廣泛地吸納各地有經(jīng)濟條件的老年人口，將北海建成中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中心，并以龐大的市場為依托，形成老年科學(xué)研究和教育中心；第三：利用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中心地位，開展老年相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)和商貿(mào)，形成面向全國和世界特定產(chǎn)品的商貿(mào)中心。將北海養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做成全國最好，甚至世界最好的，要讓人們一想到養(yǎng)老，就想到北海，讓北海成為所有老年人向往的地方。第三部分項目選址由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。這種從城內(nèi)向郊區(qū)，從喧囂到寧靜，從地段到環(huán)境的觀念轉(zhuǎn)變，決定了本項目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。(一)項目選址條件：1、周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強的吸引力，依山傍水之處為最佳；2、位于城郊區(qū)，交通便捷，方便子女、友人探望；3、場地面積大，以滿足開展戶外活動的要求；4、園區(qū)配套功能完備、專業(yè)護理服務(wù)周到。(二)擬定選址原因擬定選址位于廣西北海市，具體位于濱海公路銀灘支線以北、南珠大道以西、江蘇路以南、馮家江東側(cè)區(qū)域內(nèi)。1、城市環(huán)境資源優(yōu)勢北海地處廣西南端，北部灣東北岸，與海南省隔海相望，毗鄰東南亞各國，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。北海市是全國首批開放的14個沿海城市之一，是“泛珠江三角洲”區(qū)域經(jīng)濟合作中間地帶，使中國與東盟自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡。全市總?cè)丝跒?49萬人，市區(qū)面積957平方公里。北海是一座具有亞熱帶濱海風(fēng)光的美麗的花園城市，擁有中國優(yōu)秀旅游城市的稱號，是國家建設(shè)部確認(rèn)的“中國最具人居環(huán)境”的城市。它氣候溫和，陽光充沛，雨量充足，植被豐茂，全年花繁葉綠，四季瓜果飄香，海產(chǎn)資源豐富，生活環(huán)境舒適。北海空氣的清新可為全國之最，空氣中負(fù)氧離子含量每立方厘米高達2500-5000個，比內(nèi)陸城市高出50-100倍，享有“中國最大城市氧吧”的美譽。北海的自然環(huán)境得到了很好的保護，水質(zhì)為國家一級標(biāo)準(zhǔn)，沙白水凈的銀灘更是被國家列為中國五個最美度假勝地之一。2、政策優(yōu)勢北海市委市政府非常重視老齡事業(yè)的發(fā)展，先后多次召開專門聯(lián)席會議研究部署，市政府與銀暉國際投資(北京)有限公司在2006年8月18日簽署了興辦高端老年產(chǎn)業(yè)項目的合作意向書。目前，已正式在這不可復(fù)制的優(yōu)勢區(qū)位和得天獨厚的生態(tài)環(huán)境中，充分利用北海市政府提供的優(yōu)惠政策，在海濱城市自然的地形地貌基礎(chǔ)上進行綜合開發(fā)，建設(shè)大型國際化綠色生態(tài)老年園區(qū)，在該處選址是比較適宜第四部分項目初步規(guī)劃與建議項目將建成以綠色生態(tài)為主要特色，充分利用馮家江自然的水系和原有的地形地貌進行高水準(zhǔn)設(shè)計，建設(shè)集康體娛樂、養(yǎng)生休閑、醫(yī)總占地面積：3000余畝容積率：1.5總建筑面積：300萬平米總投資預(yù)計為：約15億元人民幣。公建配套面積：6萬平方米二、項目定位“廣西第一高端老齡產(chǎn)業(yè)基地”“泛北部灣地區(qū)規(guī)模最大的國際老年休閑療養(yǎng)勝地”“建成全國愛心護理工程的重點示范單位”三、項目空間布局建議(一)空間布局原則1、經(jīng)濟節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的原則。2、以人為本原則、舒適原則、健康原則，人文與自然條件結(jié)合的原則，與城市發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合的原則，一切從老年人出發(fā)的原則。(二)景觀設(shè)計原則1、根據(jù)本區(qū)域的氣候環(huán)境條件，充分利用本地的自然景觀資源，種植一些與本地區(qū)的相適應(yīng)的樹木花草；2、種植的樹木花草要有利于老年人的健康、療養(yǎng)，并注意花期搭3、將各種樹木花草合理布局成行、成片、成景狀、成圖形，可適當(dāng)劃分成若干有特色的小區(qū)，配以噴泉、池塘、假山、小橋、亭臺等。良好的景觀，可以幫助老年人消除疲勞，消除緊張情緒，調(diào)節(jié)心理，提高免疫功能，改善睡眠質(zhì)量，增加食欲，發(fā)揮自然因子對人體的保健作用。(三)功能布局劃分從功能來說，把整個大社區(qū)分為四個區(qū)域：療養(yǎng)區(qū)(愛心護理院、)休閑區(qū)(老年高爾夫球場和生態(tài)景觀公園、會展中心)生活區(qū)(老年公寓和高檔老年住宅)度假區(qū)：度假酒店各中心圍繞各自為老人服務(wù)的重點內(nèi)容，根據(jù)老人的需求不斷完善各項配套設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量。療養(yǎng)區(qū)主要包括醫(yī)療、康復(fù)、庭園景觀綠化和行政管理四部分，(1)醫(yī)療是老人健康的守護神，在承擔(dān)著整個大社區(qū)的醫(yī)療任務(wù)(包括1000位老人的醫(yī)療服務(wù)任務(wù)等),設(shè)有療養(yǎng)科、醫(yī)技科、體檢科、康復(fù)科等；(2)康復(fù)設(shè)有跑步機、按摩椅、健康復(fù)體器械等，為老人安排豐(3)庭園景觀綠化設(shè)有花草樹木、園林、噴泉、小品、雕塑、亭臺、小橋等，為老年人室外活動提供一個有氧的運動場所。(4)行政管理設(shè)有行政辦公樓、車庫、一切后勤支持系統(tǒng)(供電、供水、供汽、維修等服務(wù)部門)。休閑區(qū)主要指室內(nèi)外休閑娛樂。室內(nèi)休閑娛樂包括乒乓球室、棋牌室、茶室、臺球室等；室外休閑娛樂包括老年高爾夫球場、門球、游泳池、健康步道等。生活區(qū)主要指愛心護理院、老年公寓和高檔老年住宅等。度假區(qū)建設(shè)星級酒店，實行會員制，供國內(nèi)外老年人旅游度假療養(yǎng)。同時，也為老人們的子女們探望、舉辦各種會議及交流提供便利住宿條件。總的來說，要將療養(yǎng)區(qū)、休閑區(qū)、生活區(qū)、度假區(qū)盡量劃分開，原則上生活區(qū)、度假區(qū)應(yīng)建筑在療養(yǎng)區(qū)、休閑區(qū)以外，但距離要適宜，不應(yīng)太遠(yuǎn)。(四)規(guī)劃布局建議在規(guī)劃設(shè)計上，應(yīng)從老年公寓的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進行規(guī)劃時可以考慮以下幾點：1、住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；2、建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)3、居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，減少噪音污染；4、設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；5、處理好設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活；6、配置基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；(五)布局方案充分利用馮家江自然的水系和原有的地形地貌及老年公寓的功能要求，通過園林綠化景觀軸來環(huán)繞，將地塊各個區(qū)域如愛心護理院、高檔住宅、休閑活動、醫(yī)療康復(fù)健身、休閑度假等功能區(qū)有機聯(lián)系起同時可在地形較高處，利用其視野開闊的，規(guī)劃作為休閑娛樂中心區(qū)，安排多功能的多層建筑(如會所等),作為整個國際老年大社區(qū)(一)單體設(shè)計另一方面，在單體設(shè)計上，應(yīng)該為老年人提供充陽臺、露臺等，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。(二)建筑立面老年公寓社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是色彩要利于老人辨認(rèn)。(三)戶型設(shè)計由于戶型設(shè)計直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在老年公寓的戶型設(shè)計上也有特別的要求：(1)保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個健康的生活環(huán)(2)獨立的老年公寓應(yīng)至少設(shè)置兩個房間，為老年人陪護者提供(3)考慮到老年人身體機能退化的生理特征，在臥室內(nèi)可設(shè)立獨(4)所有房間應(yīng)盡量布置在同一平面上，避免室內(nèi)的高差，保證老年人行動的安全，如有設(shè)置躍層，樓梯踏步的尺寸應(yīng)嚴(yán)格遵守老年人設(shè)計規(guī)范的要求。(5)公共電梯與樓梯設(shè)置應(yīng)充分考慮老年人的生理、心理特征，方便輪椅進出。(四)運輸通道設(shè)計運輸通道設(shè)計時應(yīng)處理好兩個系統(tǒng)，一是專為老年人和社區(qū)工作人員進出的，二是物資專用通道。通道設(shè)計原則是：①適應(yīng)建筑平面安排，為各建筑群服務(wù)；②盡量采用最短線路，避免直角迂回；③要有一定寬度，并考慮停車交匯。(五)智能化設(shè)計以完善的硬件配套服務(wù)于老人。以24小時貼心服務(wù)，24小時真情關(guān)懷的智能化管理，使老人生活更加舒適便利。整個園區(qū)智能化系統(tǒng)分為：(1)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；(2)背景音樂系統(tǒng)；(3)緊急呼叫系統(tǒng)；(4)對講系統(tǒng)；(5)安全防范系統(tǒng)；(6)生活信息咨訊系統(tǒng)包括設(shè)置電話、寬帶和有線電視系統(tǒng)等。社區(qū)智能化，使得保障老人安全的同時，及時掌控社區(qū)情況，為老人日常生活提供及時反應(yīng)的保障，如遇有老人摔倒、暈倒、突發(fā)病癥等情況，護理人員能及時接到監(jiān)控中心呼叫，及時到位進行救護等。五、國際老年園區(qū)配套建議(一)基本建設(shè)內(nèi)容1、“老年公寓”為老年人提供良好的集中養(yǎng)老環(huán)境；2、為老年人創(chuàng)造舒適的服務(wù)生活條件；3、公建配套設(shè)施。(二)項目配套建筑方面1、老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、愛心護理院等。2、老年教育方面建筑：老年學(xué)校、圖書閱覽室、影視廳、多功能廳等。3、老年康體娛樂方面建筑：老年康體俱樂部、老年高爾夫球場、網(wǎng)球場和游泳池等。4、老年居住方面建筑：高檔老年住宅(提供給具備獨立生活能力的自理老人居住的生態(tài)景觀住宅)、老年公寓(提供給生活需要一定照料的老人或現(xiàn)在生活基本尚能自理)。5、其它老年服務(wù)建筑：老年會展中心、老年異地度假酒店和公園(三)療養(yǎng)院：1000張床位①房間，要保證臥室有良好的通風(fēng)和光照，一般每室16～20平米，設(shè)床2張，或12～16平米，設(shè)床一張，個別可設(shè)套間，每室都應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺，總計約500～600房間。②房間設(shè)備情況設(shè)備名稱作用備注當(dāng)老人有什么意外的時候按響這個鈴，相關(guān)結(jié)對人就會很快趕來，使老人們遇到困安裝普通門鈴，并將寫有“聽到鈴響，請及時救助”的提醒卡緊急呼救機女人員可以在老人發(fā)生意外居室以及浴室都安裝定時提示或提醒(三)公建配套總建筑面積：7萬平米，配套如下：■餐飲(食堂)■多功能室(會議室)■康復(fù)中心(療養(yǎng)中心)■俱樂部(交友室、歌舞廳、老年學(xué)校等，利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、函授等多種方式，也可利用集中授課的方式開辦老年教育學(xué)校，以滿■生態(tài)景觀公園(充分利用海濱城市的自然風(fēng)貌和馮家江的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建獨具特色的生態(tài)景觀公園，供老年人休憩并向游人開放。種植、養(yǎng)花、生態(tài)果園、無公害蔬菜等，從事一些簡單的手工生產(chǎn)，■商場(老年人專用商品：老齡假發(fā)、老齡假牙、懷舊服裝和特殊身第五部分項目投資分析一、項目所在地房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、房價呈現(xiàn)出飚升的趨勢2007年1至8月，北海市商品房平均價格2487元/平方米，同比增長25%,其中住宅均價為2302元/平米，同比漲幅為60%,與全國以及廣西全區(qū)的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房價格仍處在最低水平。19月◆銷售面積7月5月6月2月1月目前北海市商品住宅售價如下：多層住宅均價約2302元/平米，小高層住宅均價約3000元/平米，別墅均價約4000元/平米。2、外地人購房房價飆升的推手北海市市區(qū)人口約50萬，人均擁有住房超過40平方米，外地人購房一直被視為北海市房地產(chǎn)業(yè)的出路。今年以來，北海人普遍感受到外地人購房的熱度。上半年，外地人在北海市購房(含預(yù)售)面積約71萬平方米，同比增長194%。外地人(東北人、北京人、浙江人、山西人、上海人、福建人等)購房占個人購房總量百分之58%,首次突破一，福建排第二，其中僅黑龍江省七臺河市的購房者6月份前在交易中心登記就超過200套。北海市房地產(chǎn)市場仍然會保持持續(xù)穩(wěn)定的良好發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)--由于市場需求強勁，特別是外地人購房增多，拉動市場價格的--北海良好的發(fā)展環(huán)境，將會繼續(xù)吸引更多的外來投資，市場將--土地價格的增長，稅收政策的調(diào)整，物價指數(shù)的上漲等因素的影響，房地產(chǎn)價格總體水平穩(wěn)中有升。近來北海房價的上漲了拉動了土地的價格，目前北海市商用土地的出讓價格已經(jīng)翻了好幾倍。2006年，1畝土地的出讓價格是20-30萬左右，而在2007年，位置好一點的土地出讓價格已經(jīng)漲到了一畝地70多萬元?！?樓盤量體大量推出，競爭激烈。從2005年至2007年9月樓盤推出的個數(shù)呈現(xiàn)出成倍的上升趨勢。如2005年僅為80—90家，到2006年上升為125家樓盤而到2007年9底已達成100家。二、項目投資費用估算分析占地面積：3000畝容積率：1.0總建筑面積：200萬平米總投資額：約￥39億(含土地成本+配套建設(shè)費+建安成本)2、項目配套建設(shè)投資計劃表(建安成本除外)項目明細(xì)費用所1.2(2個)餐飲服務(wù)中心類(空調(diào)、冰箱、約1000平米約700萬元梯(2部)(3部)、救護車(2部)社區(qū)服務(wù)中心約1000平米約1100萬元休閑娛樂中心乒乓球室、棋牌室、茶室、臺球室等約1000平米約600萬元閱覽室報刊、雜志、網(wǎng)吧等約1000平米約300萬俱樂部交友室、歌舞廳、老年學(xué)校等約1000平米約300萬元多功能室會議室、懷舊電影廳等約1000平米約500萬元療中心米)/健身中心跑步機、按摩椅、健康復(fù)體器械等約2000平米約500萬元設(shè)置治療病床、急救室、觀察室、藥室，配備完善醫(yī)療器械設(shè)施設(shè)備以及專業(yè)的醫(yī)醫(yī)療中心常規(guī)檢查(血壓器、治療儀、輸液器等設(shè)備)等約8000平米約4000萬元平米)/提供便利住宿和度假配套相關(guān)設(shè)施約12000平米約1500萬元裝修標(biāo)準(zhǔn)按1000元/平米展中心/舉辦大型國際老年會議及展銷功能約700萬元商場平米)小超市、食雜店、小百貨/約400萬元愛心護理院平米)行政后勤用房客室和會議室；②供療養(yǎng)員和職工生活的服務(wù)設(shè)施；③車庫；④職工宿舍約800萬元(熱水器、有線電視、空調(diào)、米約2000萬元閑娛樂中心室外門球場、羽毛球場、健康步道、噴泉、室外健康器械、水上娛樂設(shè)施、網(wǎng)球場、老年高爾夫球場等約5000平米約600萬元光公園/園林景觀庭等約10000平米約600萬后期投入還有待增加公建配套設(shè)施總投資費用：約人民幣￥1.6億元3、項目投資估算1、未來商品房售價為目前市場別墅與小高層的平均均價作為修正及調(diào)幅為：2800元/平米【(3000+4000)/2=3500元/平米，加上本項目投入，區(qū)域因素及個別因素價格修正為85%,目前項目周邊樓盤均價大約為1800元/平米，同時考慮到項目分期開發(fā)各期均價漲幅因素(各期按30%上漲幅度修正),因此未來本項目房價約2800元/平米。(3500+1800)/2*80%*(1+30%)=2756元/平米】2、項目公建配套7萬平米3、項目總銷售額：(200-7)*2800=54.04億元。4、假設(shè)北海房地產(chǎn)市場走勢及漲幅平穩(wěn)。1地價成本(3000畝)萬元契稅(地價3%)2前期費用(土地勘測、規(guī)劃設(shè)計(按建筑成本1200元/平(1200×200萬=24億元)公建配套成本、修路建安成本(樁基、設(shè)備)管理費(土地成本+建安等)*2%萬元(4.33+24)X2%=5666萬元)銷售成本(總收入的1.5%)萬元(54.04X1.5%=8106萬元)(54.01X5.55%=3.0億元)不可預(yù)見費用(土地成本+建安等)*1%萬元(4.33+24)X1%=2833萬元計，分五期貸款)貸款資金2億元(2X2X5X6.57%=1.32元)本)*20%投資利潤率/(一)經(jīng)濟效益分析(1)職工工資固定職工600人，人年均工資及福利10800元，年工資福利共計648萬元。(2)行政辦公及