資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)-何琳全套教案課件

課程名稱：資產(chǎn)評(píng)估

第1章資產(chǎn)評(píng)估概述05六月2025理解資產(chǎn)評(píng)估的概念了解資產(chǎn)評(píng)估的目的、評(píng)估主體理解價(jià)值類型的內(nèi)涵及市場(chǎng)價(jià)值概念（重點(diǎn)）理解資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)理解資產(chǎn)評(píng)估、估值與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別

學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié)

資產(chǎn)評(píng)估的涵義評(píng)估：對(duì)價(jià)值或損失估算的行為。直覺模型非正式的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

一、資產(chǎn)評(píng)估定義直覺模型正式的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)：包括個(gè)人財(cái)產(chǎn)、企業(yè)資產(chǎn)和企業(yè)其他資源，不同于會(huì)計(jì)中的“資產(chǎn)”概念。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。

——《資產(chǎn)評(píng)估法》，2016

一、資產(chǎn)評(píng)估定義專業(yè)性：由評(píng)估專業(yè)人員操作，是一項(xiàng)的專業(yè)化行為；咨詢性：是服務(wù)行為，沒有強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力；合法性：執(zhí)業(yè)必須遵守相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，不能隨意進(jìn)行；獨(dú)立性：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立第三方。通勝公司擬收購(gòu)億游公司51%的股權(quán)，現(xiàn)委托一家資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)億游公司的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估公司了解到：億游是一家專門從事手機(jī)游戲和網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)的企業(yè)，決定安排資產(chǎn)評(píng)估師李偉擔(dān)任該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

李偉對(duì)游戲行業(yè)有專門研究，負(fù)責(zé)過多家游戲企業(yè)并購(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，并長(zhǎng)期跟蹤相關(guān)上市公司的市場(chǎng)表現(xiàn)和收購(gòu)案例。此外，李偉對(duì)億游公司一直關(guān)注，比較了解，因?yàn)樗钟袃|游公司5萬(wàn)股股票，并打算長(zhǎng)期持有。

請(qǐng)問，李偉是否適合擔(dān)任本次評(píng)估的負(fù)責(zé)人？為什么？

課堂討論不適合。盡管李偉具有執(zhí)業(yè)能力，但是李偉長(zhǎng)期持有億游公司股票，不是獨(dú)立第三方。

二、資產(chǎn)評(píng)估目的

與交易有關(guān)的評(píng)估：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)交易、股權(quán)交易等

與借款有關(guān)的評(píng)估：：抵押借款，融資租賃等

與納稅有關(guān)的評(píng)估：資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等

與訴訟或仲裁有關(guān)的評(píng)估：財(cái)產(chǎn)糾紛、侵權(quán)索賠等

與損失補(bǔ)償有關(guān)的評(píng)估：搬遷補(bǔ)償?shù)?/p>

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估：合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?、減值測(cè)試等以上目的均可分為法定評(píng)估和自愿評(píng)估。涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的，稱為法定評(píng)估。

三、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)評(píng)估的客體僅僅是指物理狀態(tài)的資產(chǎn)嗎？通常我們僅僅把交易看成是物品的交換，而實(shí)際上被交易的是物品背后的權(quán)利。評(píng)估對(duì)象不僅通過其物理特征來定義，也通過其交易的權(quán)利來定義。如果評(píng)估對(duì)象的物理形態(tài)相同，但交易的權(quán)利不同，那么其價(jià)值不同。

三、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象評(píng)估范圍（物理意義上的資產(chǎn)）評(píng)估對(duì)象（法律意義上的資產(chǎn)）評(píng)估客體機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、金融資產(chǎn)......股東權(quán)益、機(jī)器設(shè)備所有權(quán)土地使用權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)......專業(yè)從事評(píng)估的機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員。

評(píng)估專業(yè)人員包括評(píng)估師（資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師等），以及其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。

評(píng)估師：通過評(píng)估師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員

國(guó)家根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要確定評(píng)估師專業(yè)類別“評(píng)估機(jī)構(gòu)”各類評(píng)估公司或評(píng)估事務(wù)所。合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)：兩名以上評(píng)估師

公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)：八名以上評(píng)估師和兩名以上股東

四、資產(chǎn)評(píng)估主體評(píng)估人員類型職能管理歸口主管部門資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，財(cái)報(bào)目的等涉及的單項(xiàng)或企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)財(cái)政部房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員房地產(chǎn)投資、交易、租賃、抵押、納稅、拆遷補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部土地估價(jià)專業(yè)人員土地抵押、轉(zhuǎn)讓、司法鑒定等業(yè)務(wù)中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)國(guó)土資源部礦業(yè)權(quán)評(píng)估專業(yè)人員礦業(yè)權(quán)定價(jià)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、法律訴訟、上市融資信息披露等活動(dòng)中涉及的礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì)保險(xiǎn)公估從業(yè)人員保險(xiǎn)標(biāo)的的查勘、鑒定、估損以及賠款的理算中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)保監(jiān)會(huì)二手車鑒定評(píng)估師二手車的交易、納稅、保險(xiǎn)、抵押、典當(dāng)、司法鑒定等活動(dòng)中涉及的二手車價(jià)值評(píng)估。中國(guó)汽車流通協(xié)會(huì)商務(wù)部

四、資產(chǎn)評(píng)估主體自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。法定評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。法定評(píng)估：涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要的評(píng)估法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦。

四、資產(chǎn)評(píng)估主體第二節(jié)價(jià)值類型一、價(jià)格、成本與價(jià)值

資產(chǎn)及其權(quán)益成交所涉及的實(shí)際金額

價(jià)格是與市場(chǎng)、交易相關(guān)聯(lián)的概念

價(jià)格是歷史事實(shí)

價(jià)格的形成取決于諸多因素（一）價(jià)格會(huì)計(jì)成本：獲取生產(chǎn)要素的實(shí)際支出

經(jīng)濟(jì)成本：會(huì)計(jì)成本+正常利潤(rùn)

會(huì)計(jì)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入-會(huì)計(jì)成本

經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入-經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)利潤(rùn)-正常利潤(rùn)一、價(jià)格、成本與價(jià)值（二）成本一、價(jià)格、成本與價(jià)值（二）成本充分競(jìng)爭(zhēng)的均衡市場(chǎng)狀態(tài)中：價(jià)格=經(jīng)濟(jì)成本

非充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中：價(jià)格=經(jīng)濟(jì)成本+經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)牧原公司2015年和2016年的簡(jiǎn)化利潤(rùn)表如下表所示。假設(shè)牧原公司的投入資本為10億，投資人要求的必要投資收益率為10%。請(qǐng)問：公司的會(huì)計(jì)成本、會(huì)計(jì)利潤(rùn)、經(jīng)濟(jì)成本、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)分別是多少？一、價(jià)格、成本與價(jià)值例題

項(xiàng)目2015年度2016年度營(yíng)業(yè)收入500700營(yíng)業(yè)成本300440銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用80100所得稅（稅率25%）3040凈利潤(rùn)901202015年：會(huì)計(jì)利潤(rùn)為正，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為負(fù)，表明投資人并未獲得要求的必要收益率；2016年：會(huì)計(jì)利潤(rùn)為正，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為正，表明投資人獲得了超過其要求的收益率，公司為投資人創(chuàng)造了價(jià)值。解答

項(xiàng)目2015年度2016年度會(huì)計(jì)成本300+80+30=410440+100+40=580會(huì)計(jì)利潤(rùn)90120正常利潤(rùn)1000×10%=1001000×10%=100經(jīng)濟(jì)成本410+100=510580+100=680經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)90-100=-10或：500-510=-10120-100=20或：700-680=20棉花價(jià)格對(duì)棉農(nóng)意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對(duì)紡織廠意味著會(huì)計(jì)成本；布匹價(jià)格對(duì)紡織廠意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對(duì)成衣廠意味著會(huì)計(jì)成本，成衣價(jià)格對(duì)成衣廠意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對(duì)消費(fèi)者則意味著會(huì)計(jì)成本。從整個(gè)供應(yīng)鏈視角看，在理想的均衡市場(chǎng)中，價(jià)格對(duì)于賣方意味著經(jīng)濟(jì)成本，對(duì)于買方則意味著會(huì)計(jì)成本，成本和價(jià)格并沒有本質(zhì)區(qū)別。一、價(jià)格、成本與價(jià)值用貨幣度量的、交易雙方對(duì)稀缺性或收益能力的預(yù)期和估計(jì)。

在某一時(shí)點(diǎn)、某一市場(chǎng)條件下，一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。資產(chǎn)評(píng)估的作用在于：在交易之前，根據(jù)不同交易的目的及交易背景，分析這個(gè)“最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格”，為交易雙方提供參考。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（三）價(jià)值2016年11月30日，艾派克(002180)公告收購(gòu)利盟國(guó)際（Lexmark），交易金額27億美元，合每股$52.32

利盟國(guó)際停牌前股價(jià)為$40.482015年12月31日，利盟國(guó)際股東權(quán)益賬面價(jià)值為每股$21.67

價(jià)值類型：對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（四）價(jià)值類型

不同的價(jià)值類型反映出評(píng)估結(jié)果的不同價(jià)值屬性價(jià)值類型可劃分為：市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（四）價(jià)值類型

價(jià)值類型：對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。

市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方和自愿賣方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常營(yíng)銷之后達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則二、市場(chǎng)價(jià)值估計(jì)數(shù)額：不是事先確定的價(jià)格，也不是實(shí)際成交價(jià)格

時(shí)點(diǎn)價(jià)值：評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值

自愿買方與自愿賣方：自愿，無特殊動(dòng)機(jī)

正常、公平交易：無利益關(guān)聯(lián)，正常營(yíng)銷

理性行事：信息充分，理性人理解市場(chǎng)價(jià)值的要點(diǎn)

投資價(jià)值

在用價(jià)值

清算價(jià)值

殘余價(jià)值我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中列舉的非市場(chǎng)價(jià)值類型三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型

定義：評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。選擇：評(píng)估業(yè)務(wù)針對(duì)的是特定投資者或者某一類投資者，并在評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中要充分考慮并使用僅適用于特定投資者或者某一類投資者的特定評(píng)估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。

投資價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型

定義：將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)、資產(chǎn)組組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)、資產(chǎn)組的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

理解：（1）評(píng)估對(duì)象的存在方式和作用方式：是作為企業(yè)或整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，而不是獨(dú)立發(fā)揮作用的資產(chǎn)；（2）在用價(jià)值量的決定因素：由要素資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對(duì)企業(yè)或整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)決定。

選擇：評(píng)估對(duì)象是企業(yè)或者整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，在評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中只考慮該要素資產(chǎn)正在使用的方式和對(duì)整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)程度，沒有考慮該資產(chǎn)作為獨(dú)立資產(chǎn)所具有的效用及在公開市場(chǎng)上交易等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

在用價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型

定義：評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

選擇：評(píng)估對(duì)象面臨被迫出售、快速變現(xiàn)或者具有潛在被迫出售、快速變現(xiàn)等的情形。

清算價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型

定義：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

理解：（1）殘余價(jià)值是針對(duì)有形可拆零資產(chǎn)的一種價(jià)值類型；（2）殘余價(jià)值不是資產(chǎn)在完整狀態(tài)下所具有的價(jià)值，而是將其拆成零部件后，按其零部件變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。選擇：評(píng)估對(duì)象無法使用或者不宜整體使用，才考慮評(píng)估對(duì)象的拆零變現(xiàn)后可回收的價(jià)值。

殘余價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型

不存在優(yōu)劣之分，在滿足各自價(jià)值定義成立的條件下，它們都是合理的評(píng)估結(jié)果；

差異僅在于合理性成立的條件以及指向的不同。

市場(chǎng)價(jià)值是在滿足公開市場(chǎng)和資產(chǎn)最有效使用假設(shè)的前提下，相對(duì)于市場(chǎng)主體整體而言的合理價(jià)值；非市場(chǎng)價(jià)值則是在不完全滿足市場(chǎng)價(jià)值定義成立條件，但滿足各自定義成立條件的前提下，相對(duì)于個(gè)別市場(chǎng)主體合理的價(jià)值。三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型第三節(jié)價(jià)值前提與評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)的價(jià)值類型必須在一定的前提條件下才能進(jìn)行定義。換句話說，價(jià)值類型的定義是在滿足一定前提條件下給出的。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則將價(jià)值前提（Premiseofvalue）定義為資產(chǎn)的使用狀況（Assumeduse），并列舉了幾種常見的價(jià)值前提：最高最佳使用（highestandbestuse）在用續(xù)用（currentuse/existinguse）有序清算（orderlyliquidation）強(qiáng)制出售（forcedsale）一、價(jià)值前提為什么需要評(píng)估假設(shè)？1、超出評(píng)估師的專業(yè)知識(shí)范圍，或評(píng)估受限，但對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)，需要假設(shè)（無法得知實(shí)際情況，不是評(píng)估師的職業(yè)判斷）。2、有時(shí)需要評(píng)估與現(xiàn)實(shí)情況不符的情形下的價(jià)值，因此需要假設(shè)。3、未來不確定，因此評(píng)估參數(shù)需要假設(shè)（實(shí)際上是評(píng)估師的職業(yè)判斷）。二、評(píng)估假設(shè)假設(shè)的分類——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）EXTRAORDINARYASSUMPTION（特別假設(shè)）:

Anassumption,directlyrelatedtoaspecificassignment,which,iffoundtobefalse,couldaltertheappraiser’sopinionsorconclusions.

與特定評(píng)估業(yè)務(wù)直接相關(guān)的假設(shè)。如果假設(shè)不成立，將改變?cè)u(píng)估師的判斷及評(píng)估結(jié)論。Comment:Extraordinaryassumptionspresumeasfactotherwiseuncertaininformationaboutphysical,legal,oreconomiccharacteristicsofthesubjectproperty;oraboutconditionsexternaltotheproperty,suchasmarketconditionsortrends;orabouttheintegrityofdatausedinananalysis.

在特別假設(shè)中，評(píng)估師將標(biāo)的資產(chǎn)的物理、法律、經(jīng)濟(jì)特征、資產(chǎn)的外部環(huán)境（例如市場(chǎng)條件或趨勢(shì)）、數(shù)據(jù)完整性的不確定信息設(shè)定為事實(shí)。特別假設(shè)，通常是針對(duì)超出評(píng)估師知識(shí)能力范圍的事項(xiàng)，或評(píng)估受限情形下，評(píng)估師無法驗(yàn)證相關(guān)信息的真實(shí)性，而這些信息對(duì)評(píng)估結(jié)論至關(guān)重要，因此需要作出假設(shè)。假設(shè)的分類——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）HYPOTHETICALCONDITION（非真實(shí)性條件）:thatwhichiscontrarytowhatexistsbutissupposedforthepurposeofanalysis.與事實(shí)相反，僅為分析目的進(jìn)行假設(shè)。Comment:Hypotheticalconditionsassumeconditionscontrarytoknownfactsaboutphysical,legal,oreconomiccharacteristicsofthesubjectproperty;oraboutconditionsexternaltotheproperty,suchasmarketconditionsortrends;orabouttheintegrityofdatausedinananalysis.在非真實(shí)性條件下，評(píng)估師將假設(shè)與已知事實(shí)（關(guān)于資產(chǎn)的物理、法律、經(jīng)濟(jì)特征、外部環(huán)境、數(shù)據(jù)完整性等）相反的情形。假設(shè)的分類——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）非真實(shí)性條件強(qiáng)調(diào)，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，資產(chǎn)的狀態(tài)或外部條件等的實(shí)際狀況與評(píng)估中假定的數(shù)據(jù)和信息不符（評(píng)估師清楚地知道數(shù)據(jù)與實(shí)際不符）。例如，客戶想了解一項(xiàng)在建工程在完工情況下的當(dāng)前價(jià)值。假設(shè)的分類——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）除了特別假設(shè)和非真實(shí)性條件之外，USPAP還提到了其他的假設(shè)(assumption)，例如在DCF方法中，需要對(duì)增長(zhǎng)率、折現(xiàn)率、融資條件、資本化率等參數(shù)進(jìn)行假設(shè)。這些假設(shè)實(shí)際上是評(píng)估師對(duì)評(píng)估參數(shù)的職業(yè)判斷，體現(xiàn)了評(píng)估師的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)水平。假設(shè)的分類——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）評(píng)估師不僅要清楚如何設(shè)定、選擇和使用評(píng)估假設(shè)，同時(shí)還必須清楚：在評(píng)估報(bào)告中充分披露評(píng)估假設(shè)具有重要意義。

充分披露評(píng)估假設(shè)，既是評(píng)估報(bào)告撰寫的基本要求，也是評(píng)估報(bào)告使用者正確理解和使用評(píng)估結(jié)論的必備條件。假設(shè)的意義第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估、估值與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)一、資產(chǎn)評(píng)估與估值

都是對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行估算的行為

采用的方法基本相同相同之處一、資產(chǎn)評(píng)估與估值

遵循的法律、準(zhǔn)則不同

業(yè)務(wù)操作者不同

業(yè)務(wù)范圍不同不同之處區(qū)別企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)企業(yè)價(jià)值評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵歷史成本的規(guī)模企業(yè)未來的營(yíng)利能力和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)范圍被企業(yè)控制、并能被可靠計(jì)量的資產(chǎn)被企業(yè)控制、能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源計(jì)價(jià)目的為業(yè)績(jī)考核、決策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為交易提供價(jià)值參考價(jià)值類型歷史成本、公允價(jià)值、可變現(xiàn)凈值等市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值計(jì)價(jià)方法會(huì)計(jì)核算，主觀判斷較少收益法、市場(chǎng)法、成本法。預(yù)測(cè)、判斷較多

聯(lián)系1、企業(yè)價(jià)值評(píng)估需要利用大量的會(huì)計(jì)信息2、評(píng)估的結(jié)論為調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表信息提供參考二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)

價(jià)值評(píng)估并不能得到資產(chǎn)價(jià)值的精確答案，它是一個(gè)做出判斷、假設(shè)和提出見解過程。資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論，可以是一個(gè)值，也可以是一個(gè)區(qū)間。重要的是要理解：估值只是對(duì)價(jià)值的一種見解。如果由勝任的專家來做，這個(gè)價(jià)值估計(jì)就是以可接受的分析和估值技術(shù)為基礎(chǔ)，得出的一種有根據(jù)的見解。但僅僅是見解而已。資產(chǎn)評(píng)估的局限性問題：同一項(xiàng)資產(chǎn)，在不同的情況下評(píng)估值往往不完全相同。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因可能有哪些？

價(jià)值類型；評(píng)估時(shí)點(diǎn)；

評(píng)估假設(shè)；參數(shù)估計(jì)；評(píng)估方法；……理解測(cè)試THEEND課程名稱：資產(chǎn)評(píng)估

第2

章資產(chǎn)評(píng)估基本方法05六月2025理解市場(chǎng)法、收益法、成本法的基本思路和適用范圍

理解市場(chǎng)法、收益法、成本法的具體評(píng)估技術(shù)

理解評(píng)估方法之間的區(qū)別與聯(lián)系

理解評(píng)估方法選擇的原則

學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié)市場(chǎng)法你家離單位很遠(yuǎn)，準(zhǔn)備買一輛汽車作為代步工具。正好朋友有一輛車想出售，你應(yīng)該花多少錢買呢？你的車已開很久了，最近準(zhǔn)備換一輛新車。你的舊車應(yīng)該賣多少錢呢？二手車市場(chǎng)引出問題1：選擇一個(gè)或多個(gè)可比交易作為比較對(duì)象，分析評(píng)估對(duì)象與可比交易在交易情況、交易時(shí)間、資產(chǎn)狀況、權(quán)利狀況、所在區(qū)域等方面的差異，調(diào)整可比交易的市場(chǎng)價(jià)格，估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

一、市場(chǎng)法的含義可比交易：近期完成或有公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)、與評(píng)估對(duì)象在交易權(quán)利、資產(chǎn)特征、功能、交易市場(chǎng)條件（例如市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條款等）、區(qū)域條件等方面相同或相似的交易。比準(zhǔn)價(jià)格=可比交易的成交價(jià)格×差異調(diào)整系數(shù)評(píng)估結(jié)果：比準(zhǔn)價(jià)格的平均值（剔除異常比準(zhǔn)價(jià)格）

二、市場(chǎng)法的步驟

三、市場(chǎng)法的適用條件【想一想】哪些資產(chǎn)適用市場(chǎng)法評(píng)估？你能夠列舉一些嗎？

有活躍市場(chǎng)的二手商品住宅、商鋪等

有活躍市場(chǎng)的二手汽車

能找到可比公司的企業(yè)股權(quán)在下列情況下，市場(chǎng)法應(yīng)當(dāng)成為首選的方法：評(píng)估對(duì)象最近被交易過，有可供參考的交易價(jià)格；評(píng)估對(duì)象有活躍市場(chǎng)；可比交易有活躍市場(chǎng)，或近期有可觀察的交易。如果出現(xiàn)以下情形，市場(chǎng)法不應(yīng)成為唯一的評(píng)估方法，需要使用其他方法校驗(yàn)：可比交易不是發(fā)生在近期，而市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)又較大；

可比交易并不活躍；評(píng)估對(duì)象與可比交易之間的差異較大，需要較多人為調(diào)整；可比交易的信息可靠性不足。

三、市場(chǎng)法的適用條件（一）可比交易案例法（ComparableTransactionsMethod）尋找近期成交的可比交易案例，利用可比交易的價(jià)格信息和其他相關(guān)信息，識(shí)別關(guān)鍵差異因素并進(jìn)行差異調(diào)整，得到評(píng)估結(jié)論。

四、市場(chǎng)法的具體技術(shù)方法【例2-1】利亞公司擬增資擴(kuò)股，需要對(duì)其股東權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員尋找了近期成交的三家非公開可比交易及其相關(guān)信息，并選擇市盈率作為被調(diào)整因素。評(píng)估人員分析了利亞公司與三家可比公司在成長(zhǎng)性、盈利能力以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的差異，確定了市盈率調(diào)整系數(shù)。如果利亞公司在評(píng)估基準(zhǔn)日的凈利潤(rùn)為800萬(wàn)元，請(qǐng)估算利亞公司的股東權(quán)益價(jià)值。

四、市場(chǎng)法的具體技術(shù)方法市盈率（股票價(jià)格/每股凈利潤(rùn)）市盈率修正系數(shù)可比公司1201.2可比公司2181.4可比公司3251.1【解答】利亞公司的市盈率=（Σ可比公司市盈率×市盈率調(diào)整系數(shù)）/3=（20×1.2+18×1.4+25×1.1）/3=25.6利亞公司股東權(quán)益價(jià)值=利亞公司凈利潤(rùn)×利亞公司市盈率=8.0×25.6=204.8（百萬(wàn)）

四、市場(chǎng)法的具體技術(shù)方法（二）公開交易比較法（Publicly-TradeComparableMethod）尋找與評(píng)估對(duì)象相似的公開交易案例，利用公開交易價(jià)格信息和其他相關(guān)信息，識(shí)別關(guān)鍵差異因素并進(jìn)行差異調(diào)整，得到評(píng)估結(jié)論。

四、市場(chǎng)法的具體技術(shù)方法

尋找可比的交易案例（通常3個(gè)以上）。

找出影響價(jià)值的關(guān)鍵因素（1個(gè)或多個(gè)）。

針對(duì)這些關(guān)鍵因素，對(duì)比目標(biāo)資產(chǎn)和可比案例，定量分析修正系數(shù)。

五、市場(chǎng)法的應(yīng)用關(guān)鍵點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：（1）以公開市場(chǎng)可比交易的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，可靠性較強(qiáng)，評(píng)估結(jié)果易被理解和接受。（2）評(píng)估參數(shù)、指標(biāo)等直接從市場(chǎng)獲得，是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值最適宜的工具。局限性：（1）一些資產(chǎn)缺乏活躍市場(chǎng)，或評(píng)估人員難以獲得相關(guān)資料，限制了市場(chǎng)法的使用。（2）依據(jù)可比交易的價(jià)格修正獲得評(píng)估值，沒有揭示資產(chǎn)價(jià)值的決定因素。

六、市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)和局限性有時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)沒有活躍的交易市場(chǎng)……專用的機(jī)器設(shè)備某些專利技術(shù)廠房建筑因此，需要從其他的角度評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。學(xué)校教學(xué)樓導(dǎo)入問題2：資產(chǎn)的價(jià)值由什么因素決定？

為什么豪華汽車的價(jià)格高于普通汽車？

為什么繁華商業(yè)區(qū)的商鋪?zhàn)饨鸶哂谄У貐^(qū)的商鋪？

為什么先進(jìn)技術(shù)許可使用費(fèi)高于普通技術(shù)？具體來說：收益價(jià)值的決定因素成本資產(chǎn)的營(yíng)利能力越大，價(jià)值越大（從投資獲益的角度）資產(chǎn)的重置成本越高，價(jià)值越大（從資產(chǎn)購(gòu)建的角度）第二節(jié)收益法一、收益法的含義

將資產(chǎn)未來收益轉(zhuǎn)化為當(dāng)前價(jià)值的方法稱為收益法。收益法從“效用”角度分析資產(chǎn)或商品價(jià)值。資產(chǎn)或商品帶來的“效用”越大，其價(jià)值越大。消費(fèi)者對(duì)商品“效用”表現(xiàn)為主觀感受；資產(chǎn)的“效用”表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益，一般用現(xiàn)金流量表示。二、收益法的適用條件當(dāng)滿足以下條件時(shí)，收益法應(yīng)作為評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的主要方法：（1）資產(chǎn)的收益能力是影響資產(chǎn)價(jià)值的主要因素；（2）資產(chǎn)的未來收益以及獲得收益的時(shí)間可以合理預(yù)期。如果預(yù)期收益存在較大不確定性，或預(yù)測(cè)未來收益所需要的信息資料不充分，應(yīng)當(dāng)采用其他方法進(jìn)行校驗(yàn)。三、收益法的具體技術(shù)方法（一）折現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DiscountedCashFlow,DCF）預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來壽命周期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，采用合適的折現(xiàn)率（反映投資人要求的必要收益率），將資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)為當(dāng)前價(jià)值。用公式表示為：式中，V—評(píng)估值；

NCFt—評(píng)估對(duì)象在未來第t年的凈現(xiàn)金流量；r—投資人要求的必要收益率；

n—資產(chǎn)的剩余壽命周期。三、收益法的具體技術(shù)方法【例2-2】新大地公司擬向四環(huán)公司轉(zhuǎn)讓自行研發(fā)的一項(xiàng)專利技術(shù)的所有權(quán)。經(jīng)分析，該技術(shù)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為4年，未來4年該技術(shù)能夠?yàn)樗沫h(huán)公司帶來的預(yù)期凈現(xiàn)金流量如表所示。假設(shè)折現(xiàn)率為15%，請(qǐng)?jiān)u估該專利技術(shù)的價(jià)值。第1年第2年第3年第4年預(yù)期現(xiàn)金流量40536471【解答】三、收益法的具體技術(shù)方法（二）直接資本化法（Directcapitalization）運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將未來第一年的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換成價(jià)值估計(jì)值。用公式表示為：式中，V—評(píng)估值；NCF1—評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日未來第1年的凈現(xiàn)金流量；

rc—資本化率。三、收益法的具體技術(shù)方法【例2-3】金龍公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的一棟寫字樓的所有權(quán)。評(píng)估人員根據(jù)對(duì)同類物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查分析，預(yù)測(cè)該寫字樓未來第1年的凈租金現(xiàn)金流為900萬(wàn)元，資本化率為15%。請(qǐng)對(duì)該寫字樓的所有權(quán)進(jìn)行估值?！窘獯稹吭u(píng)估值=900/15%=6,000（萬(wàn)元）四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（一）凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)利潤(rùn)的區(qū)別（1）會(huì)計(jì)利潤(rùn)計(jì)量遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制，現(xiàn)金流量計(jì)量遵循收付實(shí)現(xiàn)制。營(yíng)業(yè)收入vs.應(yīng)收項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)成本vs.應(yīng)付項(xiàng)目（2）會(huì)計(jì)計(jì)量遵循配比原則，現(xiàn)金流量計(jì)量遵循實(shí)際流動(dòng)原則。折舊vs.資本性支出四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（一）凈現(xiàn)金流量2.現(xiàn)金流量口徑資產(chǎn)現(xiàn)金流vs.股權(quán)現(xiàn)金流

稅前現(xiàn)金流vs.稅后現(xiàn)金流

名義現(xiàn)金流vs.實(shí)際現(xiàn)金流現(xiàn)金流口徑@折現(xiàn)率口徑資產(chǎn)現(xiàn)金流@加權(quán)平均資本成本股權(quán)現(xiàn)金流@股權(quán)資本成本稅前現(xiàn)金流@稅前資本成本名義現(xiàn)金流@包含通貨膨脹率的資本成本四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（二）折現(xiàn)率和資本化率1.折現(xiàn)率——概念折現(xiàn)率本質(zhì)上反映了投資者對(duì)所投資資產(chǎn)要求的必要投資收益率，即資本成本。投資人可從以下兩個(gè)方面獲得投資收益：投入資本本金所能賺取的報(bào)酬；投入資本本金的增值，也稱資本利得。折現(xiàn)率=投資人要求的收益率=投資報(bào)酬率+資本利得收益率四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（二）折現(xiàn)率和資本化率1.折現(xiàn)率——計(jì)算方法：倒算法假定資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格反映了資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，則可根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)格倒算投資人要求的必要收益率。四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（二）折現(xiàn)率和資本化率【例2-4】假設(shè)某公司股票當(dāng)前價(jià)格為10.5元/股，該公司剛剛支付了1元/股的現(xiàn)金股利，且現(xiàn)金股利的永續(xù)增長(zhǎng)率為5%。請(qǐng)計(jì)算投資人要求的必要投資收益率、投資報(bào)酬率和資本利得收益率。【解答】資本利得收益率=15%-10%=5%必要投資收益率：四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（二）折現(xiàn)率和資本化率【例2-5】某公司發(fā)行的面值為100元的公司債券，票面利率為10%，每年付息一次。評(píng)估基準(zhǔn)日距債券到期日尚有20年，該債券當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格為119.63元，請(qǐng)計(jì)算債權(quán)人要求的必要投資收益率、投資報(bào)酬率和資本利得收益率?！窘獯稹克?、收益法的關(guān)鍵參數(shù)運(yùn)用試誤法求得債券的到期收益率：R=8%。本質(zhì)是：債權(quán)人要求的投資收益率。資本利得收益率=（119.20-119.63）/119.63=-0.359%投資收益率=投資報(bào)酬率+資本利得收益率=8.359%+（-0.359%）=8%其中，投資報(bào)酬率=10/119.63=8.359%資本化率折現(xiàn)率四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（二）折現(xiàn)率和資本化率1.折現(xiàn)率——計(jì)算方法：資本資產(chǎn)定價(jià)模型R=Rf+β

(Rm-Rf)其中，R：投資人要求的必要收益率；Rf：無風(fēng)險(xiǎn)利率，通常使用國(guó)債到期收益率；β：資產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，表示與市場(chǎng)組合相比的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)程度。1.折現(xiàn)率——計(jì)算方法：風(fēng)險(xiǎn)累加法分析評(píng)估對(duì)象的投資風(fēng)險(xiǎn)因素，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)主觀估計(jì)各類風(fēng)險(xiǎn)所要求的必要收益率，并將其與無風(fēng)險(xiǎn)利率累加，得到評(píng)估對(duì)象的折現(xiàn)率。四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（二）折現(xiàn)率和資本化率2.資本化率也稱為直接資本化率（directcapitalizationrate），是將未來第一年的收益轉(zhuǎn)化為當(dāng)前價(jià)值的比率。資本化率的經(jīng)濟(jì)涵義是：投資人要求的必要投資報(bào)酬率。通過公式估算：資本化率=折現(xiàn)率-資本利得收益率通過市場(chǎng)數(shù)據(jù)推算：資本化率=可比交易的年凈現(xiàn)金流量/交易價(jià)格四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（三）詳細(xì)預(yù)測(cè)期對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)金流量進(jìn)行詳細(xì)分析的時(shí)間長(zhǎng)度。需要考慮如下因素：如果資產(chǎn)剩余壽命無限，原則上應(yīng)該持續(xù)到資產(chǎn)的現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定。如果資產(chǎn)的收益具有周期性，詳細(xì)預(yù)測(cè)期至少應(yīng)覆蓋一個(gè)完整周期。如果資產(chǎn)的剩余壽命有限（例如專利技術(shù)、債券等），詳細(xì)預(yù)測(cè)期應(yīng)當(dāng)包括整個(gè)剩余壽命期。四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（四）終值終值是指評(píng)估對(duì)象在詳細(xì)預(yù)測(cè)期之后的價(jià)值。戈登增長(zhǎng)模型

退出價(jià)值法

殘余價(jià)值法四、收益法的關(guān)鍵參數(shù)（四）終值【例2-6】（退出價(jià)值法）投資人擁有一棟投資性房地產(chǎn)物業(yè)，打算持有3年后將其出售。預(yù)計(jì)該物業(yè)未來三年的租金收入分別為100萬(wàn)，120萬(wàn)，140萬(wàn)，第三年末出售的價(jià)格為1500萬(wàn)。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)?jiān)u估該投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值?！窘獯稹?jī)?yōu)點(diǎn)：（1）是資產(chǎn)價(jià)值最嚴(yán)格而系統(tǒng)的分析工具，考慮了資產(chǎn)的盈利性、風(fēng)險(xiǎn)、收益年限等資產(chǎn)價(jià)值的決定因素；（2）高度模擬了投資方的決策分析邏輯過程，從投資方視角揭示了資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)。局限性：（1）需要預(yù)測(cè)的參數(shù)較多，使得評(píng)估結(jié)果的不確定性較大；（2）評(píng)估結(jié)果容易受到人為操縱；（3）現(xiàn)金流難以單獨(dú)計(jì)量或難以可靠預(yù)測(cè)的資產(chǎn)，收益法難以適用。

五、收益法的優(yōu)點(diǎn)和局限性第三節(jié)成本法一、成本法的含義首先估算資產(chǎn)的重置成本，在此基礎(chǔ)上扣減資產(chǎn)的各類貶值，得到資產(chǎn)的評(píng)估值。資產(chǎn)價(jià)值取決于購(gòu)建資產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)貶值將降低資產(chǎn)價(jià)值

二、成本法的具體技術(shù)方法（一）更新重置成本法更新重置成本是指評(píng)估基準(zhǔn)日采用當(dāng)下普遍使用的新工藝、新方法、新材料購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象效用相同的資產(chǎn)所需要花費(fèi)的成本。

更新重置強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的功效重置。資產(chǎn)外觀、所用的工藝方法和材料等可與過去不同。

評(píng)估值=更新重置成本-貶值

二、成本法的具體技術(shù)方法（二）復(fù)原重置成本法復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象完全相同的全新狀態(tài)資產(chǎn)所花費(fèi)的成本。

“復(fù)原”的涵義是“原樣復(fù)制”。

評(píng)估值=復(fù)原重置成本-貶值

二、成本法的具體技術(shù)方法（三）加和法首先采用適當(dāng)?shù)姆椒ü浪銌雾?xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，然后將單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值加總得到整體資產(chǎn)價(jià)值。加和法適用于擁有諸多金融投資產(chǎn)品的投資公司的價(jià)值，也可作為評(píng)估非金融企業(yè)整體價(jià)值的方法之一（詳見第5章）。

評(píng)估值=單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和三、成本法的關(guān)鍵參數(shù)（一）重置成本理解重置成本的要點(diǎn)：

經(jīng)濟(jì)成本

客觀成本三、成本法的關(guān)鍵參數(shù)（二）貶值實(shí)體性貶值：由于使用或自然力作用導(dǎo)致資產(chǎn)性能、效用下降所引起的資產(chǎn)價(jià)值損失，分為可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值。功能性貶值：與功能相同的同類資產(chǎn)相比，評(píng)估對(duì)象由于設(shè)計(jì)不合理、技術(shù)過時(shí)而導(dǎo)致的價(jià)值損失，表現(xiàn)為超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本。經(jīng)濟(jì)性貶值：由于外部因素導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值損失。四、成本法的適用范圍適用條件

重置成本能夠可靠計(jì)量；重置成本與價(jià)值的正相關(guān)性較強(qiáng)；資產(chǎn)價(jià)值隨使用時(shí)間增加而降低。四、成本法的適用范圍適用情形可大規(guī)模復(fù)制的單項(xiàng)資產(chǎn)

以有形資產(chǎn)為主要資產(chǎn)的企業(yè)（加和法思路）

作為收益法和市場(chǎng)法的校驗(yàn)方法不適用情形不能復(fù)制的稀缺性資產(chǎn)無形資產(chǎn)占比較大的企業(yè)優(yōu)點(diǎn)：（1）可以對(duì)收益難以識(shí)別、又缺乏活躍市場(chǎng)的單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（2）適合于對(duì)全新資產(chǎn)的評(píng)估；（3）揭示了資產(chǎn)價(jià)值貶值的原因；（4）適合于特殊目的業(yè)務(wù)的評(píng)估，如保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估等；（5）成本加和法評(píng)估結(jié)論可作為整體資產(chǎn)價(jià)值的底線。局限性：（1）功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值屬于無形貶值，有時(shí)難以可靠估計(jì)；（2）容易低估整體資產(chǎn)的價(jià)值；（3）不能合理評(píng)估具有稀缺性特征資產(chǎn)的價(jià)值。（4）無法體現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的權(quán)益狀況，不能區(qū)分同一資產(chǎn)在不同權(quán)益狀態(tài)下的價(jià)值。

五、成本法的優(yōu)點(diǎn)和局限性第四節(jié)評(píng)估方法的關(guān)聯(lián)與選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)聯(lián)

原理、思路

適用情形

優(yōu)點(diǎn)與局限性（一）方法區(qū)別一、評(píng)估方法之間的關(guān)聯(lián)

相近的思路：市場(chǎng)法與成本法

方法的融合：功能性貶值的估算、假設(shè)開發(fā)法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法等（二）方法聯(lián)系一、評(píng)估方法之間的關(guān)聯(lián)

可大規(guī)模復(fù)制的資產(chǎn)：市場(chǎng)法、收益法、成本法評(píng)估結(jié)論具有內(nèi)在一致性。

不可大規(guī)模復(fù)制的資產(chǎn)：收益法和市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)論趨于一致。（三）評(píng)估結(jié)論的內(nèi)在一致性二、評(píng)估方法的選擇

評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)條件。評(píng)估對(duì)象自身的特征。資料的可獲得性。

評(píng)估方法之間的校驗(yàn)。（一）評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素二、評(píng)估方法的選擇對(duì)同一評(píng)估對(duì)象，在條件具備的情況下，應(yīng)盡量選用一種以上方法進(jìn)行評(píng)估。

有條件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)以市場(chǎng)法為首選方法。在此基礎(chǔ)上：

預(yù)期收益能夠獨(dú)立計(jì)量的，應(yīng)選用收益法作為其中的一種評(píng)估方法?？纱笠?guī)模復(fù)制的資產(chǎn)，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分的情況下，采用收益法或成本法作為主要評(píng)估方法。（二）評(píng)估方法與參數(shù)選擇的原則評(píng)估情形市場(chǎng)法收益法成本法備注企業(yè)并購(gòu)，評(píng)估目標(biāo)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值有多個(gè)與目標(biāo)企業(yè)可比的上市公司辨析與討論：選擇何種評(píng)估方法？因調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表需要，評(píng)估企業(yè)廠房的市場(chǎng)價(jià)值出于交易需要，評(píng)估某出租型寫字樓（連同土地）的市場(chǎng)價(jià)值出于交易需要，評(píng)估某設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值（存在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)）單臺(tái)、自用設(shè)備收益可單獨(dú)計(jì)量√√√√√√√√√√該類物業(yè)存在活躍交易市場(chǎng)廠房交易不存在活躍市場(chǎng)可替代性強(qiáng)的資產(chǎn)收益能夠被單獨(dú)計(jì)量是否存在發(fā)達(dá)的交易市場(chǎng)是否1——市場(chǎng)法；2——收益法；3——成本法可替代性弱的資產(chǎn)收益能夠被單獨(dú)計(jì)量是否存在發(fā)達(dá)的交易市場(chǎng)是否1，2，32，31，331，221—【綜合練習(xí)】判斷某設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值已知條件備注歷史成本（元）32000價(jià)格上漲幅度106%相同功能設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)（元）31500全新狀態(tài)實(shí)體性貶值率55%參照物的正常二手市場(chǎng)價(jià)格（元）10000假設(shè)與被評(píng)估設(shè)備完全相同參照物在破產(chǎn)拍賣市場(chǎng)成交價(jià)格（元）3150~4600強(qiáng)制快速變現(xiàn)問題計(jì)算結(jié)果計(jì)算過程復(fù)原重置成本（元）更新重置成本（元）成本法評(píng)估結(jié)論（元）二手設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格（元）市場(chǎng)價(jià)值（元）強(qiáng)制清算價(jià)值（元）3392032000×1.06315001417531500×（1-55%）10000100003150~4600【綜合案例】判斷太陽(yáng)能屋頂光伏電站的價(jià)值10MW太陽(yáng)能屋頂光伏電站萬(wàn)元賬面價(jià)值7249成本法評(píng)估結(jié)果7391收益法評(píng)估結(jié)果3374說明：目前工業(yè)電價(jià)為0.72元/度。光伏電站的特點(diǎn)是投入大，產(chǎn)出小，經(jīng)濟(jì)效益為負(fù)，但具有巨大的社會(huì)效益，因此政府對(duì)光伏發(fā)電給予了大力補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額為5.5-7元/瓦。巨力新能源公司已獲得該補(bǔ)貼。問題：應(yīng)該取哪一個(gè)評(píng)估結(jié)果？

THEEND課程名稱：資產(chǎn)評(píng)估

第3

章機(jī)器設(shè)備評(píng)估05六月2025掌握機(jī)器設(shè)備成本法的應(yīng)用；

掌握機(jī)器設(shè)備重置成本的估算方法；

理解機(jī)器設(shè)備評(píng)估中貶值的概念、各類貶值的內(nèi)涵及形成原因；

掌握機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的估算方法；

理解機(jī)器設(shè)備運(yùn)用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估的適用條件和優(yōu)缺點(diǎn)。

學(xué)習(xí)目標(biāo)機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用（重點(diǎn)）市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

本章內(nèi)容提要第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

工學(xué)機(jī)器：由各種金屬和非金屬部件組裝成的裝置，消耗能源，可以運(yùn)轉(zhuǎn)、做功。

設(shè)備：可供人們?cè)谏a(chǎn)中長(zhǎng)期使用，并在反復(fù)使用中基本保持原有實(shí)物形態(tài)

和功能的生產(chǎn)資料和物質(zhì)資料的總稱。

會(huì)計(jì)學(xué)：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第04號(hào)——固定資產(chǎn)》固定資產(chǎn)是指同時(shí)具有下列兩個(gè)特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有；（2）使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)期間。

一、機(jī)器設(shè)備的概念

——強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益、控制權(quán)、用途、使用壽命

——強(qiáng)調(diào)工作原理和實(shí)物形態(tài)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)

人類利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的、特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn)，包括機(jī)器、儀器、器械、裝置，附屬的特殊建筑物等”。

一、機(jī)器設(shè)備的概念——不僅包括工學(xué)定義的范圍，還包括其附屬的特殊建筑物?！葟?qiáng)調(diào)工作原理和實(shí)物形態(tài)（工學(xué)概念），也強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)屬性（會(huì)計(jì)學(xué)概念）。工學(xué)：通用設(shè)備

專用設(shè)備

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)

單臺(tái)機(jī)器設(shè)備與機(jī)器設(shè)備組合

外購(gòu)設(shè)備與自制設(shè)備

二、機(jī)器設(shè)備的分類工學(xué)：按國(guó)標(biāo)（GB/T14885-2010）《固定資產(chǎn)分類與代碼》通用設(shè)備計(jì)算機(jī)設(shè)備及軟件；辦公設(shè)備；車輛；圖書檔案設(shè)備；機(jī)械設(shè)備；電氣設(shè)備；雷達(dá)、無線電和衛(wèi)星導(dǎo)航設(shè)備；通信設(shè)備；廣播、電視、電影設(shè)備；儀器儀表；電子和通信測(cè)量?jī)x器；計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具、衡器等12類。專用設(shè)備探礦、采礦、選礦和造塊設(shè)備；石油天然氣開采專用設(shè)

備；石油和化學(xué)工業(yè)專用設(shè)備；煉焦和金屬冶軋制設(shè)備；電力工業(yè)專用設(shè)備；電力工業(yè)專用設(shè)備；非金屬礦物制品工業(yè)專用設(shè)備；核工業(yè)專用設(shè)備；航空航天專用設(shè)備；工程機(jī)械；木材采集和加工設(shè)備；食品加工專用設(shè)備；飲料加工設(shè)備；煙草加工設(shè)備；糧油作物和飼料加工設(shè)備；紡織設(shè)備等34類。機(jī)器設(shè)備評(píng)估涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，要求評(píng)估師應(yīng)具備一定的專業(yè)知識(shí)，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專家協(xié)助工作。

二、機(jī)器設(shè)備的分類

按組合程度單臺(tái)機(jī)器設(shè)備：評(píng)估一般采用成本法、市場(chǎng)法；

機(jī)器設(shè)備組合：評(píng)估可采用成本法、市場(chǎng)法或收益法；機(jī)器設(shè)備組合的市場(chǎng)價(jià)值一般不等于組合中各單臺(tái)設(shè)備獨(dú)立進(jìn)行交易所能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值之和。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)

二、機(jī)器設(shè)備的分類

外購(gòu)設(shè)備：通常根據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)的方法估算重置成本。自制設(shè)備：通常根據(jù)價(jià)格指數(shù)法、重置核算法估算重置成本。

按機(jī)器設(shè)備來源資產(chǎn)評(píng)估學(xué)

二、機(jī)器設(shè)備的分類（1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，隨企業(yè)轉(zhuǎn)讓）（2）財(cái)務(wù)報(bào)告（合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?，減值測(cè)試）（3）出資入股（4）企業(yè)清算（5）保險(xiǎn)理賠（6）抵押融資（7）搬遷補(bǔ)償

三、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估目的成本法：機(jī)器設(shè)備評(píng)估使用最多的方法。市場(chǎng)法：被評(píng)估設(shè)備具有活躍的二手市場(chǎng)，能夠收集到足夠的可比交易案例，可

適用，且為首選方法。收益法：對(duì)于具備獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備（通常是機(jī)器設(shè)備組合），可適用。

四、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估方法

五、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的資產(chǎn)范圍機(jī)器設(shè)備與不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)中包含機(jī)器設(shè)備

機(jī)器設(shè)備中包含不動(dòng)產(chǎn)

機(jī)器設(shè)備與無形資產(chǎn)清晰界定資產(chǎn)范圍，防止重復(fù)評(píng)估或漏評(píng)。第二節(jié)成本法回顧評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值或：評(píng)估值=重置成本×(1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟(jì)性貶值率)其中：一、重置成本重置成本：評(píng)估基準(zhǔn)日購(gòu)建全新機(jī)器設(shè)備，并使其處于在用狀態(tài)所需花費(fèi)的代價(jià)（1）本體重置成本：評(píng)估基準(zhǔn)日全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本（2）安裝調(diào)試費(fèi)（3）運(yùn)雜費(fèi)（4）基礎(chǔ)費(fèi)（5）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)重置成本=本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)

市場(chǎng)詢價(jià)法

功能價(jià)值法

重置核算法

價(jià)格指數(shù)法

統(tǒng)計(jì)分析法一、重置成本【例】運(yùn)用功能價(jià)值法評(píng)估本體重置成本評(píng)估對(duì)象：一條年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為2萬(wàn)噸的瓦楞紙生產(chǎn)線。市場(chǎng)調(diào)查：市場(chǎng)上已無相同生產(chǎn)線出售，已被作業(yè)速度更快、產(chǎn)能更大的生產(chǎn)線替代。參照物選擇：年生產(chǎn)能力為3萬(wàn)噸同類產(chǎn)品的生產(chǎn)線，平均市場(chǎng)價(jià)格為360萬(wàn)元。功能價(jià)值法一、重置成本【解答】被評(píng)估設(shè)備本體重置成本=360×(20000/30000)=240（萬(wàn)元）本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)

市場(chǎng)詢價(jià)法

功能價(jià)值法

重置核算法

價(jià)格指數(shù)法

統(tǒng)計(jì)分析法一、重置成本本體重置成本=直接制造成本+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+合理利潤(rùn)本體重置成本=直接制造成本+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+合理利潤(rùn)直接制造成本：直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接能源動(dòng)力費(fèi)、車間管理費(fèi)等；

分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用：應(yīng)分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用，以及設(shè)計(jì)、論證等前期費(fèi)用；

合理利潤(rùn)：可根據(jù)資產(chǎn)所在行業(yè)的必要投資收益率水平進(jìn)行估算。重置核算法一、重置成本【例】運(yùn)用重置核算法評(píng)估本體重置成本重置核算法一、重置成本【解答】本體重置成本=(50+20+10+5+0.3+1.56)×(1+8%)=86.86×(1+8%)=93.81（萬(wàn)元）

序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）（1）直接材料費(fèi)50（2）直接人工費(fèi)20（3）直接能源費(fèi)10（4）間接制造成本5（5）運(yùn)雜費(fèi)0.3（6）安裝調(diào)試費(fèi)1.56（7）必要投資收益率8%本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)

市場(chǎng)詢價(jià)法

功能價(jià)值法

重置核算法

價(jià)格指數(shù)法

統(tǒng)計(jì)分析法一、重置成本本體重置成本=直接制造成本+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+合理制造利潤(rùn)本體重置成本=標(biāo)的資產(chǎn)賬面原值×（1+價(jià)格變動(dòng)率）【例】運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估本體重置成本購(gòu)建時(shí)間：2006年，賬面原值20000元，定基價(jià)格指數(shù)92%。評(píng)估基準(zhǔn)日：定基價(jià)格指數(shù)120%。價(jià)格指數(shù)法一、重置成本【解答】標(biāo)的資產(chǎn)本體重置成本（元）【例】運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估本體重置成本購(gòu)建時(shí)間：2011年，賬面原值為300000元。

評(píng)估時(shí)間：2016年

市場(chǎng)調(diào)查：市場(chǎng)上已沒有完全相同的設(shè)備出售。該類資產(chǎn)2012年～2016年的環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別為10.7%、14.0%、21.2%、4.9%、4.2%。價(jià)格指數(shù)法一、重置成本【解答】本體重置成本=300000×(1+10.7%)×(1+14.0%)×(1+21.2%)×(1+4.9%)×(1+4.2%)=501556.14（元）本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)

市場(chǎng)詢價(jià)法

功能價(jià)值法

重置核算法

價(jià)格指數(shù)法

統(tǒng)計(jì)分析法一、重置成本本體重置成本=直接制造成本+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+合理制造利潤(rùn)本體重置成本=標(biāo)的資產(chǎn)賬面原值×（1+價(jià)格變動(dòng)率）【例】運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析法評(píng)估本體重置成本統(tǒng)計(jì)分析法一、重置成本序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算過程金額（萬(wàn)元）（1）樣本設(shè)備的重置成本之和評(píng)估42（2）樣本設(shè)備的賬面原值之和查詢35（3）全部被評(píng)估設(shè)備的賬面原值之和查詢360（4）調(diào)整系數(shù)K（1）÷（2）1.2（5）全部被評(píng)估設(shè)備的重置成本之和（3）×（4）432國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)一、重置成本機(jī)械行業(yè)國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率地區(qū)類別使用地點(diǎn)運(yùn)雜費(fèi)率（%）一類

北京、天津、河北、山西、山東、江蘇、上海、浙江、安徽、遼寧5二類湖南、湖北、福建、江西、廣東、河南、陜西、四川、甘肅、吉林、黑龍江、海南7三類廣西、貴州、青海、寧夏、內(nèi)蒙古8四類云南、新疆、西藏10資料來源：全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書《資產(chǎn)評(píng)估》，2011機(jī)械行業(yè)國(guó)進(jìn)口設(shè)備海運(yùn)方式國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率地區(qū)類別使用地點(diǎn)運(yùn)雜費(fèi)率（%）一類

北京、天津、河北、山東、江蘇、上海、浙江、安徽、廣東、遼寧、福建、廣西、海南1~1.5二類湖南、湖北、江西、河南、陜西、吉林、黑龍江、山西、1.5~2.5三類貴州、青海、寧夏、內(nèi)蒙古、四川、甘肅、云南、新疆、西藏2.5~3.5機(jī)械行業(yè)國(guó)進(jìn)口設(shè)備陸運(yùn)方式國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率地區(qū)類別使用地點(diǎn)運(yùn)雜費(fèi)率（%）一類內(nèi)蒙古、新疆、黑龍江1~2二類青海、甘肅、寧夏、四川、河北、湖北、河南、陜西、吉林、遼寧、山西、北京、天津、山東2~3三類貴州、云南、西藏、江蘇、上海、浙江、安徽、廣東、福建、廣西、湖南、江西3~4資料來源：全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書《資產(chǎn)評(píng)估》，2011國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率或=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)一、重置成本國(guó)內(nèi)設(shè)備安裝費(fèi)率表（部分）序號(hào)車間或項(xiàng)目名稱設(shè)備安裝費(fèi)率（%）1機(jī)械加工車間1~22裝配車間2~43焊接、冷作車間（金屬結(jié)構(gòu)車間）1.3~1.84鑄鐵車間4~65鑄鋼車間3~56精密鑄造車間2.5~57有色鑄造車間1.5~48鍛造車間8.1大件模鍛7~98.2小件模鍛4~68.3鍛錘<=1T2.5~3.58.4鍛錘>=1T1.5~2.59熱處理車間1.5~2.5……………資料來源：全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書《資產(chǎn)評(píng)估》，2011國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率或=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)一、重置成本國(guó)內(nèi)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率表（部分）序號(hào)車間或項(xiàng)目名稱設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率（%）1機(jī)械加工車間1.4-3.42裝配車間a)固定式裝配0.8-1.4b)流水線裝配

地坑(溝)<1M(包括無地溝裝配線)3.0-5.0

地坑(溝)>1M1.5-2.83焊接、冷作車間（金屬結(jié)構(gòu)車間）1.5-2.84沖壓車間大型車間0.8-1.3小型車間1.3-3.05油漆車間大型車間8.0-12.0小型車間2.0-4.0……………資料來源：全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書《資產(chǎn)評(píng)估》，2011

境外海運(yùn)費(fèi)

境外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)

關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅

銀行財(cái)務(wù)費(fèi)、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)

車輛購(gòu)置附加費(fèi)本體重置成本+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)一、重置成本【例】進(jìn)口涂布機(jī)的重置成本估算一、重置成本序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基數(shù)費(fèi)率/稅率計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1FOB18.00美元2FOB(1)*匯率124.193CIFFOB4%(2)*（1+費(fèi)率）129.154關(guān)稅0%CIF*關(guān)稅稅率05增值稅CIF+關(guān)稅17%（CIF價(jià)+關(guān)稅）*增值稅稅率21.966銀行財(cái)務(wù)費(fèi)FOB0.5%(2)*費(fèi)率0.627商檢費(fèi)FOB0.15%(2)*費(fèi)率0.198外貿(mào)手續(xù)費(fèi)CIF0.3%(3)*費(fèi)率0.399前期及其他費(fèi)CIF2.87%(3)*費(fèi)率3.7110國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)CIF0.5%(3)*費(fèi)率0.6411安裝調(diào)試費(fèi)CIF5%(3)*費(fèi)率6.4612重置成本(3)~(11)之和163.12二、實(shí)體性貶值機(jī)器設(shè)備投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值降低。

實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率=重置成本×（1-成新率）式中，實(shí)體性貶值率+成新率=1（一）觀察打分法：總體打分二、實(shí)體性貶值對(duì)機(jī)器設(shè)備總體進(jìn)行觀察打分，確定實(shí)體性貶值率。用于結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，或各部分的貶值程度較為一致的機(jī)器設(shè)備。美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)使用的機(jī)器設(shè)備成新率評(píng)估參考表設(shè)備狀態(tài)成新率（%）全新Excellent全新，剛剛安裝，尚未使用，資產(chǎn)狀態(tài)極佳100~95很好Very

good很新，只輕微使用過，無需更換任何部件或進(jìn)行任何修理90~85良好Good半新資產(chǎn)，但經(jīng)過維修或更新，處于極佳狀態(tài)80~65一般Fair舊資產(chǎn)，需要進(jìn)行某些修理或更換一些零部件，如軸承之類60~40尚可使用Poor處于可運(yùn)行狀況的舊資產(chǎn)，需要大量維修或更換零部件，如電機(jī)等35~20不良Salvage需要進(jìn)行大修理的舊資產(chǎn)，如更換運(yùn)動(dòng)機(jī)件或主要結(jié)構(gòu)件15~10報(bào)廢Scrap除了基本材料的廢品回收價(jià)值外，沒有希望以其他方式出售2.5~0（一）觀察打分法：加權(quán)平均打分二、實(shí)體性貶值序號(hào)組成部分鑒定結(jié)果描述標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)定分1機(jī)體機(jī)床可滿足各試驗(yàn)的運(yùn)行要求，工作正常30232矯平輥壓力穩(wěn)定，能滿足壓力需求，無漏點(diǎn)輥距正常無偏差20163變速箱分配器箱體完好20154變頻電機(jī)各部位正常工作無異動(dòng)，電機(jī)無銹蝕30235合計(jì)—10077一臺(tái)板材矯平機(jī)成新率的觀察打分結(jié)果成新率=77/100=77%假設(shè)：實(shí)體性貶值隨時(shí)間線性遞減，設(shè)備價(jià)值的降低與其損耗的大小成正比

實(shí)體性貶值率=×100%資產(chǎn)實(shí)際已使用年限資產(chǎn)總使用年限實(shí)際已使用年限+尚可使用年限名義已使用年限×資產(chǎn)利用率（二）使用年限法二、實(shí)體性貶值【例】評(píng)估機(jī)器設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值重置成本：50萬(wàn)元。使用年限：會(huì)計(jì)記錄為5年，平均開工率40%尚可使用：8年

不存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值使用年限法二、實(shí)體性貶值【解答】實(shí)際使用時(shí)間=5×40%=2（年）實(shí)體性貶值率=2/（2+8）=20%設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值=50×（1-20%）

=40（萬(wàn)元）（二）使用年限法二、實(shí)體性貶值（二）使用年限法二、實(shí)體性貶值修復(fù)成本（重置成本-修復(fù)成本）×不可修復(fù)部分實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=實(shí)際使用年限/總使用年限【例】被評(píng)估設(shè)備已使用4年，即將進(jìn)行大修理（主要是部件更換），計(jì)劃支出30萬(wàn)元。大修理完成后，預(yù)計(jì)可再使用5年。如果重置成本為300萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率。二、實(shí)體性貶值【解答】可修復(fù)部分實(shí)體性貶值=30（萬(wàn)元）不可修復(fù)部分實(shí)體性貶值率=4÷（4+5）×100%=44.4%不可修復(fù)部分重置成本=300–30=270（萬(wàn)元）不可修復(fù)部分實(shí)體性貶值=270×44.4%=120（萬(wàn)元）設(shè)備全部實(shí)體性貶值率=（30+120）÷300=50%第II類：超額投資成本excesscapitalcost功能性貶值第I類：超額營(yíng)運(yùn)成本excessoperatingcost與同類設(shè)備相比：

更多的操作工人更多的原材料或能源耗費(fèi)與復(fù)原重置相比，更新重置成本更低。三、功能性貶值由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值損失，稱為功能性貶值。功能性貶值=Σ

年超額營(yíng)運(yùn)成本現(xiàn)值功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本超額營(yíng)運(yùn)成本的估計(jì)：

由于技術(shù)進(jìn)步，被評(píng)估資產(chǎn)與目前普遍使用的同類資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，每年的能耗超支3萬(wàn)元，工耗超支1萬(wàn)元。假設(shè)該資產(chǎn)尚可使用3年，折現(xiàn)率取10%，企業(yè)所得稅率為33%，計(jì)算資產(chǎn)的功能性貶值。（30,000+10,000）×（1-33%）×（P/A，10%，3）=66,649（元）三、功能性貶值重置成本已反映的功能性貶值第I類功能性貶值(超額投資成本)第II類功能性貶值(超額營(yíng)運(yùn)成本)外購(gòu)能夠查詢到標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)能夠查詢到同類資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)自制技術(shù)進(jìn)步明顯技術(shù)進(jìn)步不明顯無需考慮無需考慮無需考慮需考慮無需考慮無需考慮無需考慮I、III不存在功能性貶值I三、功能性貶值【想一想】需要單獨(dú)估計(jì)功能性貶值嗎？需考慮造成經(jīng)濟(jì)性貶值的原因：由于政策原因使用壽命縮短由于競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致的收益能力下降由于原材料漲價(jià)導(dǎo)致的收益能力下降經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致的開工率不足

......

經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部環(huán)境變化，被評(píng)估資產(chǎn)在可預(yù)見的未來將發(fā)生利用率不足，壽命縮短，收益能力下降等形成的貶值。四、經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率x:規(guī)模效益指數(shù)，機(jī)器設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)值一般為0.5～0.85(1)(2)

根據(jù)未來收益能力的降低估計(jì)經(jīng)濟(jì)性貶值額四、經(jīng)濟(jì)性貶值

評(píng)估背景：某企業(yè)于2005年通過銀行貸款從國(guó)外引進(jìn)年加工能力為250噸的鑄型尼龍生產(chǎn)線，同時(shí)與外方簽訂承接五年來料加工返銷產(chǎn)品的合同，合同返銷量為每年150噸。但生產(chǎn)線安裝投產(chǎn)后一直未能達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。該生產(chǎn)線2006年與2007年年產(chǎn)量?jī)H為16噸，2007年銷售收入僅為92萬(wàn)元。評(píng)估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值【案例】估計(jì)經(jīng)濟(jì)性貶值率分析主要原因：1、外商在設(shè)備尚未調(diào)試完畢時(shí)即單方面終止合同，不再進(jìn)行有關(guān)技術(shù)的輔導(dǎo)，以后也不執(zhí)行合同中規(guī)定的來料加工委托。2、2005年簽訂該生產(chǎn)線引進(jìn)合同時(shí)，國(guó)內(nèi)同型號(hào)生產(chǎn)線僅有2條，但目前這樣的生產(chǎn)線已達(dá)13條，該產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求。3．國(guó)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的仿鑄型尼龍產(chǎn)品已紛紛投入市場(chǎng)，故該產(chǎn)品無價(jià)格優(yōu)勢(shì)可言。4．生產(chǎn)中采用的進(jìn)口助劑和輔助材料，由于采購(gòu)周期長(zhǎng)，且不宜長(zhǎng)期保存，采購(gòu)成本又高，導(dǎo)致整體生產(chǎn)成本居高不下。

從以上因素來看，主要是合同另一方未按規(guī)定履行合同以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇等外部因素，導(dǎo)致產(chǎn)品市場(chǎng)需求減少，鑄型尼龍生產(chǎn)線開工不足，遠(yuǎn)未達(dá)到原設(shè)計(jì)生產(chǎn)水平，而且這一趨勢(shì)在未來短期內(nèi)難以改變。故判斷生產(chǎn)線存在經(jīng)濟(jì)性貶值。評(píng)估過程(2007年評(píng)估)生產(chǎn)線重置成本

=合同價(jià)格×匯率+合同調(diào)試費(fèi)×匯率+關(guān)稅+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)+進(jìn)口手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+國(guó)內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)=6,748,790元(具體計(jì)算略)實(shí)體性貶值率=已使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)

=2／(2+12)=14.29％功能性貶值：生產(chǎn)線國(guó)內(nèi)尚屬先進(jìn)，功能性貶值為0。經(jīng)濟(jì)性貶值：(1)規(guī)模效益指數(shù)x的選擇，化工加工工業(yè)通常為0.6-0.7。此處x取較小值0.6。(2)經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(實(shí)際生產(chǎn)能力／設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％

=[1-(16／250)0.6]×100％

=80.78％評(píng)估值=重置成本×（1-實(shí)體性貶值率）×（1-經(jīng)濟(jì)性貶值率）

=6,748,790×（1-14.29%）×（1-80.78%）

=1,111,759（元）判斷：下列情況下，機(jī)器設(shè)備是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值？（1）暫時(shí)性開工率不足。（2）機(jī)器設(shè)備評(píng)估基準(zhǔn)日之前開工率不足。企業(yè)將被收購(gòu)。經(jīng)過重組之后，未來將恢復(fù)正常使用。（3）開工率季節(jié)性波動(dòng)。（4）由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，機(jī)器設(shè)備目前開工率不足，未來還將持續(xù)。但有證據(jù)表明，該類機(jī)器設(shè)備在正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)中能夠正常使用。（5）目前開工率不足。由于行業(yè)整體蕭條，在可預(yù)見的將來該狀況將持續(xù)。不考慮不考慮不考慮市場(chǎng)價(jià)值：不考慮在用價(jià)值：考慮考慮第三節(jié)市場(chǎng)法如果標(biāo)的機(jī)器設(shè)備具備活躍的交易市場(chǎng)，能夠在活躍市場(chǎng)中找到數(shù)量足夠的近期成交的可比交易以及相關(guān)的信息資料，市場(chǎng)法可適用。一、適用范圍

勘察被評(píng)估對(duì)象

選擇參照物進(jìn)行差異調(diào)整

確定評(píng)估值二、評(píng)估步驟

比較因素

個(gè)別因素（規(guī)格型號(hào)、制造商、役齡、附件、實(shí)體狀態(tài)…）交易因素（市場(chǎng)狀況、交易動(dòng)機(jī)、交易量…

）時(shí)間因素地域因素二、評(píng)估步驟評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C規(guī)格型號(hào)CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家A機(jī)床廠（名牌）A機(jī)床廠（名牌）B機(jī)床廠（普通）B機(jī)床廠（普通）是否安裝未安裝未安裝未安裝未安裝附件狀態(tài)齊全齊全齊全齊全成新率61%57%60%66%交易時(shí)間當(dāng)前半年前半年前一年前交易地區(qū)X地區(qū)(低物價(jià))X地區(qū)(低物價(jià))Y地區(qū)(高物價(jià))Y地區(qū)(高物價(jià))調(diào)整系數(shù)1111111111.021.021.05110.9810.981.071.020.921111111.111.111.09141.13171.0508參照物A參照物B參照物C交易價(jià)格275900270700283500調(diào)整系數(shù)1.09141.13171.0508調(diào)整后價(jià)格301117306364297902評(píng)估值=(301117+306364+297901)/3=301794(元)第四節(jié)收益法能夠獨(dú)立測(cè)算其收益能力的機(jī)器設(shè)備組合（如成套設(shè)備、生產(chǎn)線等），可以應(yīng)用收益法評(píng)估。能夠獲得持續(xù)租金收入的出租機(jī)器設(shè)備，也可以采用收益法評(píng)估。企業(yè)自用的單臺(tái)機(jī)器設(shè)備大部分不具有獨(dú)立獲利能力，一般不采用收益法。一、適用范圍如果評(píng)估對(duì)象僅僅是機(jī)器設(shè)備，當(dāng)分析機(jī)器設(shè)備現(xiàn)金流時(shí)，要分離出其他資產(chǎn)（例如無形資產(chǎn)）的貢獻(xiàn)。

要考慮機(jī)器設(shè)備壽命期結(jié)束時(shí)的殘值現(xiàn)金流。二、注意問題

評(píng)估背景：由于電石產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)低迷，全行業(yè)產(chǎn)能過剩，海晨公司電石生產(chǎn)線的收益能力嚴(yán)重下降。根據(jù)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》，需要確定該生產(chǎn)線的“可回收金額”，為其減值測(cè)試提供價(jià)值參考。評(píng)估對(duì)象：電石生產(chǎn)設(shè)備及與之緊密相關(guān)的構(gòu)筑物等。這些固定資產(chǎn)相互關(guān)聯(lián)，其組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流量獨(dú)立于其他資產(chǎn)，所以將標(biāo)的固定資產(chǎn)認(rèn)定為一個(gè)資產(chǎn)組。評(píng)估方法：可回收金額=max{公允價(jià)值-處置費(fèi)用,預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值}標(biāo)的資產(chǎn)組沒有銷售意圖，不存在協(xié)議銷售價(jià)格，也無活躍交易市場(chǎng)，所以運(yùn)用收益法，計(jì)算資產(chǎn)組預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。【案例】電石生產(chǎn)線的減值測(cè)試

現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)：海晨公司與興鐵公司簽訂了租賃合同，過去幾年內(nèi)一直將該資產(chǎn)組整體租賃給興鐵公司。預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流=年租金收入-營(yíng)業(yè)稅金及附加-房產(chǎn)稅-