外包公司物業(yè)管理制度

外包公司物業(yè)管理制度總則一、目的為規(guī)范外包公司的物業(yè)管理工作，確保物業(yè)的安全、整潔、有序，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和公司的實(shí)際情況，制定本制度。二、適用范圍本制度適用于本公司外包的所有物業(yè)管理項(xiàng)目，包括但不限于住宅、商業(yè)、工業(yè)等各類物業(yè)。三、管理原則1.服務(wù)第一原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和公司的規(guī)章制度，依法進(jìn)行物業(yè)管理。3.安全第一原則：把安全工作放在首位，采取有效措施，確保物業(yè)的安全。4.經(jīng)濟(jì)效益原則：在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理控制物業(yè)管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。四、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)1.公司設(shè)立物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)對外包公司的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和考核。2.物業(yè)管理部的主要職責(zé)包括：（1）制定物業(yè)管理工作計(jì)劃和規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。（2）對外包公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核。（3）協(xié)調(diào)處理業(yè)主和使用人與外包公司之間的糾紛和矛盾。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取和管理。（5）組織對外包公司的培訓(xùn)和考核，提高其服務(wù)水平。3.外包公司應(yīng)設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)具體的物業(yè)管理工作。項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)包括：（1）組織實(shí)施物業(yè)管理工作計(jì)劃和規(guī)章制度。（2）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常管理和維護(hù)，包括清潔、綠化、安保、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。（3）協(xié)調(diào)處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，及時解決問題。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收繳和管理。（5）組織對外包公司員工的培訓(xùn)和考核，提高其服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一、清潔服務(wù)1.公共區(qū)域清潔：包括小區(qū)道路、廣場、停車場、樓道、電梯間、公共衛(wèi)生間等區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作，保持公共區(qū)域的整潔、干凈。2.垃圾清運(yùn)：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)生活垃圾的收集、清運(yùn)工作，做到日產(chǎn)日清，保持小區(qū)環(huán)境的整潔。3.外墻清洗：定期對外墻進(jìn)行清洗，保持外墻的清潔美觀。4.化糞池清理：定期對化糞池進(jìn)行清理，防止化糞池堵塞，影響小區(qū)環(huán)境。二、綠化服務(wù)1.綠化養(yǎng)護(hù)：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護(hù)工作，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，保持綠化植物的生長良好。2.綠化美化：根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，進(jìn)行綠化美化設(shè)計(jì)，增加小區(qū)的綠化面積，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。3.綠化設(shè)施維護(hù)：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)施的維護(hù)工作，包括花壇、草坪、樹木支架等的維護(hù)，確保綠化設(shè)施的安全完好。三、安保服務(wù)1.門禁管理：負(fù)責(zé)小區(qū)的門禁管理工作，對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記和管理，確保小區(qū)的安全。2.巡邏檢查：定期對小區(qū)進(jìn)行巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時處理，確保小區(qū)的安全。3.監(jiān)控管理：負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)工作，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)行，對小區(qū)內(nèi)的情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。4.車輛管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)車輛的管理工作，對車輛進(jìn)行登記、收費(fèi)和管理，確保小區(qū)內(nèi)車輛的有序停放。四、設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)1.設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)工作，包括電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等的日常維護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.設(shè)施設(shè)備定期檢修：定期對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢修，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。3.設(shè)施設(shè)備故障搶修：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的故障搶修工作，接到故障通知后，應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。4.設(shè)施設(shè)備更新改造：根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，對老化、損壞的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域清潔：（1）道路、廣場、停車場等區(qū)域每天清掃2次，每周沖洗1次，保持地面無雜物、無積水、無污漬。（2）樓道、電梯間等區(qū)域每天清掃1次，每周擦拭1次，保持地面、墻面、扶手等無灰塵、無污漬。（3）公共衛(wèi)生間每天清掃2次，消毒1次，保持衛(wèi)生間內(nèi)無異味、無積水、無污漬。2.垃圾清運(yùn)：（1）生活垃圾每天清運(yùn)1次，做到日產(chǎn)日清，保持小區(qū)環(huán)境的整潔。（2）垃圾桶每天清洗1次，保持垃圾桶的清潔衛(wèi)生。3.外墻清洗：每年至少清洗1次，保持外墻的清潔美觀。4.化糞池清理：每季度至少清理1次，防止化糞池堵塞，影響小區(qū)環(huán)境。二、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.綠化養(yǎng)護(hù)：（1）澆水：根據(jù)天氣情況和植物的生長需要，及時澆水，保持土壤濕潤。（2）施肥：每年至少施肥2次，促進(jìn)植物的生長。（3）修剪：定期對綠化植物進(jìn)行修剪，保持植物的形態(tài)美觀。（4）病蟲害防治：定期對綠化植物進(jìn)行病蟲害防治，及時發(fā)現(xiàn)和處理病蟲害，確保植物的健康生長。2.綠化美化：（1）根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，進(jìn)行綠化美化設(shè)計(jì)，增加小區(qū)的綠化面積，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。（2）定期對綠化植物進(jìn)行修剪、整形，保持植物的形態(tài)美觀。（3）在小區(qū)內(nèi)設(shè)置花壇、草坪、樹木支架等綠化設(shè)施，營造舒適、美觀的居住環(huán)境。3.綠化設(shè)施維護(hù)：（1）定期對綠化設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施損壞問題，確保綠化設(shè)施的安全完好。（2）對花壇、草坪等進(jìn)行定期修剪和施肥，保持花壇、草坪的整潔美觀。（3）對樹木支架進(jìn)行定期檢查和加固，確保樹木的安全。三、安保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.門禁管理：（1）對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記和管理，嚴(yán)格控制外來人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。（2）安裝門禁系統(tǒng)，對小區(qū)的出入口進(jìn)行監(jiān)控，確保小區(qū)的安全。2.巡邏檢查：（1）每天安排專人對小區(qū)進(jìn)行巡邏檢查，每2小時巡邏1次，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時處理。（2）巡邏人員應(yīng)佩戴巡邏標(biāo)識，攜帶巡邏器材，確保巡邏工作的有效性。3.監(jiān)控管理：（1）安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，監(jiān)控畫面應(yīng)清晰、無死角。（2）監(jiān)控人員應(yīng)24小時值班，及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控畫面中的異常情況。4.車輛管理：（1）對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行登記、收費(fèi)和管理，確保小區(qū)內(nèi)車輛的有序停放。（2）設(shè)置停車位標(biāo)識，引導(dǎo)車輛規(guī)范停放，避免車輛亂停亂放。（3）對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查，防止易燃易爆等危險物品進(jìn)入小區(qū)。四、設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)：（1）電梯：每天對電梯進(jìn)行巡查，每半月對電梯進(jìn)行清潔保養(yǎng)，每年對電梯進(jìn)行全面檢修，確保電梯的安全運(yùn)行。（2）給排水系統(tǒng)：每天對給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查，每周對給排水系統(tǒng)進(jìn)行清潔保養(yǎng)，每年對給排水系統(tǒng)進(jìn)行全面檢修，確保給排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。（3）供電系統(tǒng)：每天對供電系統(tǒng)進(jìn)行巡查，每周對供電系統(tǒng)進(jìn)行清潔保養(yǎng)，每年對供電系統(tǒng)進(jìn)行全面檢修，確保供電系統(tǒng)的安全運(yùn)行。（4）消防系統(tǒng)：每天對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡查，每周對消防系統(tǒng)進(jìn)行清潔保養(yǎng)，每年對消防系統(tǒng)進(jìn)行全面檢修，確保消防系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2.設(shè)施設(shè)備定期檢修：（1）電梯：每3年對電梯進(jìn)行一次全面檢測，確保電梯的安全性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（2）給排水系統(tǒng)：每3年對給排水系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢測，確保給排水系統(tǒng)的性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（3）供電系統(tǒng)：每3年對供電系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢測，確保供電系統(tǒng)的性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（4）消防系統(tǒng)：每3年對消防系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢測，確保消防系統(tǒng)的性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。3.設(shè)施設(shè)備故障搶修：（1）接到設(shè)施設(shè)備故障通知后，應(yīng)在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行搶修，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。（2）搶修人員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)技能和經(jīng)驗(yàn)，能夠熟練處理各種設(shè)施設(shè)備故障。4.設(shè)施設(shè)備更新改造：（1）根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，對老化、損壞的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的性能和使用壽命。（2）更新改造項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)過公司相關(guān)部門的審批，并按照規(guī)定的程序進(jìn)行實(shí)施。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：1.人員工資及福利：包括物業(yè)管理部工作人員和外包公司員工的工資、福利等費(fèi)用。2.清潔服務(wù)費(fèi)用：包括公共區(qū)域清潔、垃圾清運(yùn)、外墻清洗、化糞池清理等費(fèi)用。3.綠化服務(wù)費(fèi)用：包括綠化養(yǎng)護(hù)、綠化美化、綠化設(shè)施維護(hù)等費(fèi)用。4.安保服務(wù)費(fèi)用：包括門禁管理、巡邏檢查、監(jiān)控管理、車輛管理等費(fèi)用。5.設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用：包括設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、定期檢修、故障搶修、更新改造等費(fèi)用。6.管理費(fèi)用：包括物業(yè)管理部的辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用。7.法定稅費(fèi)：包括物業(yè)服務(wù)應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和成本等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理、公正、透明，不得擅自提高或降低。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月收取，業(yè)主應(yīng)在每月的規(guī)定時間內(nèi)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納地點(diǎn)：業(yè)主可以到物業(yè)管理部繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以通過銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上繳費(fèi)等方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的減免：業(yè)主因特殊原因需要減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)向物業(yè)管理部提出申請，并提供相關(guān)證明材料。物業(yè)管理部應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行審核，并報公司批準(zhǔn)后，方可減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用范圍：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)用于物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)支出，包括人員工資及福利、清潔服務(wù)費(fèi)用、綠化服務(wù)費(fèi)用、安保服務(wù)費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、法定稅費(fèi)等。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用程序：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用應(yīng)按照公司的財務(wù)管理制度進(jìn)行，由物業(yè)管理部提出使用計(jì)劃，經(jīng)公司相關(guān)部門審核后，報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的公示：公司應(yīng)定期對外公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同一、合同的簽訂1.公司與外包公司應(yīng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和期限。（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取方式和時間。（3）雙方的權(quán)利和義務(wù)。（4）違約責(zé)任。（5）爭議解決方式。二、合同的履行1.公司和外包公司應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，確保物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平。2.公司應(yīng)對外包公司的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。3.外包公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不得擅自減少服務(wù)內(nèi)容或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。三、合同的變更和解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。2.有下列情形之一的，一方可以解除物業(yè)服務(wù)合同：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。3.物業(yè)服務(wù)合同解除后，雙方應(yīng)按照合同的約定進(jìn)行清算和交接。物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與考核一、監(jiān)督機(jī)制1.公司設(shè)立物業(yè)服務(wù)監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對外包公司的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。2.物業(yè)服務(wù)監(jiān)督小組由公司相關(guān)部門的人員組成，定期對外包公司的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行檢查和評估。3.業(yè)主和使用人也可以對外包公司的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和投訴，公司應(yīng)及時處理業(yè)主和使用人的投訴和建議。二、考核內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量：包括清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、安保服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)等方面的質(zhì)量。2.服務(wù)態(tài)度：包括對外包公司員工的服務(wù)態(tài)度、工作效率等方面的考核。3.安全管理：包括門禁管理、巡邏檢查、監(jiān)控管理、車輛管理等方面的安全管理情況。4.費(fèi)用管理：包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取、使用等方面的管理情況。三、考核方式1.日常考核：物業(yè)服務(wù)監(jiān)督小組定期對外包公司的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行日常檢查和考核，記錄考核情況。2.定期考核：公司每年對外包公司的物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行一次定期考核，對考核結(jié)果進(jìn)行綜合評估。3.專項(xiàng)考核：針對物業(yè)服務(wù)工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題