天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目深圳市華倫投資咨詢有限公司二○一五年七月項(xiàng)目編制基礎(chǔ)信息編制單位：深圳市華倫投資咨詢有限公司證書編號(hào)：12420070003服務(wù)范圍：規(guī)劃咨詢，編制項(xiàng)目建議書，編制項(xiàng)目可行性研技術(shù)總監(jiān)：劉振環(huán)（注冊(cè)咨詢工程師）專業(yè)指導(dǎo)：顏文洪（博士，教授） 1 25 47 51 86 88 92 93 95 103 105 108建設(shè)規(guī)模：天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)項(xiàng)目分為兩期，總投資該區(qū)塊為整個(gè)項(xiàng)目的接待服務(wù)區(qū)塊，面積約450000平方米，呈1該區(qū)塊位于沸沙泉及其周邊地塊，面積約152000平方米，地形此區(qū)塊建成低容積率的高尚木屋居住區(qū)、沸沙泉地理標(biāo)志和景觀廣2該區(qū)塊面積約194000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)道教文化及其景由于本項(xiàng)目二期工程預(yù)計(jì)要在2018年開始動(dòng)工建設(shè)，期工程預(yù)計(jì)2015年動(dòng)工，2017年12月完成主要建設(shè)工程，總投資項(xiàng)目計(jì)劃總征地1500畝。一期工程土地征用主要在永強(qiáng)村，征3），標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑面積10000平方米，投資3050.00萬元；(2)、建設(shè)大型停車場1個(gè)，8000個(gè)停車位，沸沙泉廣場、道教文化旅游區(qū)各設(shè)置停車位200個(gè)，其他次要景點(diǎn)各設(shè)置停車位共計(jì)600個(gè)，溫泉小鎮(zhèn)設(shè)置停車位1000個(gè)，總共設(shè)置10000按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，總停車位占地總面積300000平方米，地面采用改性按照5A級(jí)旅游區(qū)要求，建設(shè)30個(gè)旅游廁所，建筑面積300004新建道教文化五角天臺(tái)景觀，三層結(jié)構(gòu)，每層1000平方米，投在一峰尖修建觀光玻璃棧橋，面積5000平方米，投資1500.00道教養(yǎng)生院設(shè)置為兩層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，投資2160.00風(fēng)情木屋及廣場位于沸沙池地塊，占地一建設(shè)，建設(shè)層高1－35依托石漿溫泉資源開發(fā)相應(yīng)的溫泉小鎮(zhèn)，計(jì)劃用地面積面積約池、SPA水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵(1)、圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積34648平方米，投資6），ii、新建集散中心至核心景區(qū)7.0公里道路（一級(jí)公路），路面米，寬23米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪；按照大型5A級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑面積10000平方米，投資3050.00萬元；300000平方米，地面采用改性瀝青鋪面，其中10000平方米可作廣類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑，旅游高峰期可作停車場用。投資7按照5A級(jí)旅游區(qū)要求，建設(shè)30個(gè)旅游廁所，建筑面積30000新建道教文化五角天臺(tái)景觀，三層結(jié)構(gòu)，每層1000平方米，投在一峰尖修建觀光玻璃棧橋，面積5000平方米，投資1500.008道教養(yǎng)生院設(shè)置為兩層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，投資2160.00iii、路燈安裝按照5A旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)要求，投資310.00萬元；iv、室外排污設(shè)施與污水處理工程建設(shè)，項(xiàng)目計(jì)劃總征地1500畝。二期工程土地征用，包括大山村3009畝、柘坪村400畝、群聯(lián)村300畝。相關(guān)費(fèi)用2000.00萬元。風(fēng)情木屋及廣場位于沸沙池地塊，占地一建設(shè)，建設(shè)層高1－3依托石漿溫泉資源開發(fā)相應(yīng)的溫泉小鎮(zhèn)，計(jì)劃用地面積面積約池、SPA水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵(7)、其它配套建設(shè)，包括圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)350.00序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模1、規(guī)劃總用地平方米170100002、建筑總占地面積平方米3528503、總建筑面積平方米5505404、道路面積平方米5844175、建筑密度%2.16、綠化率%7、道路總長度米355958、容積率0.03公共停車位個(gè)100002.年?duì)I業(yè)收入門票收入萬元22616.73住宿收入萬元22268.36餐飲收入萬元11308.38娛樂及購物收入萬元1221.16租賃收入萬元43.47合計(jì)57458.1總定員人5004.年工作日天280一班制定員人500總投資萬元240026.92固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資萬元228309.65前期資金與宣傳費(fèi)用萬元8440.27不可預(yù)計(jì)費(fèi)萬元9570.987.年總收入萬元57458.1年總成本費(fèi)用萬元23842.9計(jì)算期平均年銷售稅金及附加萬元4413.92計(jì)算期平均序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注年利潤總額萬元29201.28計(jì)算期平均財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤率計(jì)算期平均銷售收入利潤率50.82計(jì)算期平均銷售收入利稅率58.51計(jì)算期平均靜態(tài)投資回收期(含建設(shè)期)9.7所得稅前所得稅后全部投資內(nèi)部收益率21.84所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=8％)19295所得稅前15248所得稅后項(xiàng)目的運(yùn)營將為岳陽市及湘北地區(qū)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃作出有力的第一節(jié)自然地理?xiàng)l件強(qiáng)烈的燕山運(yùn)動(dòng)及以后新生代的一系列繼承性地殼活動(dòng)使其不斷上天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)屬長江流域東洞庭湖水系的汨羅江貫穿天岳幕阜山西南部，其流域面積為670km2，是湖南省內(nèi)嚴(yán)重的潤的大陸性氣候。全年雨量充沛，最大年降水量達(dá)2749.9mm(1969占全年的68.2最大降水線為海拔1300m。年平均氣溫變幅為14.6~為4138℃,年日照時(shí)數(shù)隨地形變化明顯，東西坡為1300h，南坡為初霜日提前2d，終霜日則推后3.36d。雪期為94～155d，初雪日為100m，初雪日提前2.3d，終雪日則推遲3d。濃霧期為雨水節(jié)至谷雨西北、東北坡)迎風(fēng)面及山頂上林木呈現(xiàn)平頂矮化現(xiàn)象，形成大面積分布在天岳第一峰至九龍池地段。從全國風(fēng)能資源分布圖上可以看中，測風(fēng)塔50m高度代表年平均風(fēng)速為6.69m/s，平均風(fēng)功率天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)的土地范圍主要為原天岳幕阜山國營林場，大部分為森林，根據(jù)2001年森林資源二類調(diào)查結(jié)果顯示，表1-1天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)各類土地面積統(tǒng)計(jì)表（單位：hm2）1表1-2天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)區(qū)域大氣環(huán)境狀況（單位：mg/m3.N）NO2表1-3天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)區(qū)域水質(zhì)狀況（單位：mg/L）嗅味111111111111NH4+-NNO3—NNO2—N0第二節(jié)歷史沿革天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)的前身是國營平江縣天岳幕阜山林場，始建于1957年，由當(dāng)時(shí)的湘潭專署批準(zhǔn)成立，在以營林為基礎(chǔ)的森林經(jīng)營方法撫育和管理場內(nèi)的人工和天然森林。1959年改為農(nóng)林墾殖場，1961年下放給社隊(duì)管理，1964年經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)重建國營林場，1967年再度下放給當(dāng)?shù)毓绱埽?969年由平江縣林業(yè)個(gè)工區(qū)，有干部職工100人。1995年經(jīng)平江縣人民政府批準(zhǔn)建立天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)。1998年湖南省林業(yè)廳主持對(duì)公園進(jìn)行了綜合考察，編寫了天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)建設(shè)規(guī)劃，并于2001第三節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況一個(gè)革命老區(qū)和聞名全國的將軍縣，大革命時(shí)期曾犧牲革命烈士20余萬人，有將軍54名，為新中國建立作出了重要貢獻(xiàn)。同時(shí)，平江又屬國家級(jí)貧困縣和湖南省重點(diǎn)林業(yè)大縣，全縣總?cè)丝?7.4萬人，總國土面積為412518.3hm2，其中林業(yè)用地面積為275791.0hm2，水面4267.0hm2，耕地47467hm2。耕地面積中，第四節(jié)森林資源及野生動(dòng)植物現(xiàn)狀天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)屬冷北極植物區(qū)，中國-日本森林植區(qū)系成份有較多分布。有樹木96個(gè)科806種，植被呈現(xiàn)出一定的垂直分布規(guī)律，從下至上依次分布常綠闊葉林基地。本區(qū)有國家保護(hù)植物32種，其中二級(jí)保護(hù)植物9種，三級(jí)保大，但植物種類較豐富，特別是蕨類植物種類較多。在被子植物中，樟科（7/34）。單種科有：銀杏科、大血藤科、鐘萼木科、杜仲科、種占31.18%。兩棲綱和爬行綱的東洋界種類分別占所在綱總物種數(shù)的88.89%和71.43%。整個(gè)動(dòng)物區(qū)系表現(xiàn)為以東洋界華中區(qū)與華南區(qū)內(nèi)有國家重點(diǎn)保護(hù)動(dòng)物23種，其中云豹、金雕蟒和黃腹角雉等四種白鷴、穿山甲、青鼬、獼猴、豺、大靈貓、小靈貓和虎紋蛙等22種林地面積占1638.1hm2，森林覆蓋率96.3%，森林蓄積量46用材林總面積為374.7hm2，占森林面積的36.19%。主要用材樹種是占全國年產(chǎn)量的70可作建筑及裝飾材料的花崗石亦大量存在。同時(shí)稀有元素礦產(chǎn)亦較為豐富，主要有鍍(綠柱石)灰湯溫泉相似，很有開發(fā)前景；本區(qū)著名的天然泉水——沸沙泉(名第二章建設(shè)單位基本情況目投資、旅游源開發(fā)和旅游景區(qū)景點(diǎn)等旅游產(chǎn)品的經(jīng)營以及廣告策第三章可研編制依據(jù)3、《中華人民共和國自然保護(hù)區(qū)條例》（194、《中華人民共和國水污染防治法》（2008年3、《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》（GB/T6、《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/9、《中國優(yōu)秀旅游城市工作管理暫行辦法》（21、中共中央《關(guān)于深化文化體制改革推動(dòng)社會(huì)主義文化大發(fā)展2、國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》（24、國家旅游局《支持地方政府開展旅游業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作的13、《岳陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》第四章旅游資源現(xiàn)狀及評(píng)價(jià)第一節(jié)旅游資源現(xiàn)狀溪水撕成兩半，會(huì)合后直瀉而下，轟隆作響，宛若雷霆，落差80余樂常隨人意轉(zhuǎn)，高歌人到亦高歌”。達(dá)2m，長可達(dá)8m以上，若遇晴日，登峰觀賞，可見萬樹銀甲，冰舊時(shí)八景之一。自然風(fēng)景資源有奇異象形石、瀑布清泉、天然黃山道教中許多優(yōu)秀的文化遺產(chǎn)，至今仍吸引著許許多多的中國民道教是由三種原始宗教意識(shí)的基礎(chǔ)上逐漸演變而成：一鬼神崇雷神居住之所，天岳幕阜山現(xiàn)仍舊多雷，2006年發(fā)生過雷擊6牛的理論寫出了一本能解決當(dāng)時(shí)社會(huì)上普遍追求“延年益壽、長生不老”相傳為清代名人李元度(字次青,湖南平江人卦用陰陽八卦解釋天地萬物演變規(guī)律和人倫秩序，是我國文化的開公元前22世紀(jì)，舜帝在湘、鄂、贛交界處征戰(zhàn)三苗，已經(jīng)是個(gè)根據(jù)地，就時(shí)于負(fù)夏則指舜帝在天岳幕阜山設(shè)立了國家天文觀察中翁煉丹井，藥臼尚存……有僧園日長慶，有宮日玉青”。這是葛洪告訴大家，師祖伯祖父葛玄在天岳幕阜山修仙煉丹。葛洪80歲在天山之幸事。時(shí)山民為解決山林糾紛而報(bào)官，一邊村民為迎官在一山嶺上敲鑼打被道教符箓凈明派尊奉祖師的許遜（239—374）因“精專孝行”寧康二年（374）舉家四十二口，同日拔宅飛升，連家禽家畜都帶去 至西晉太康六年（280）四十二歲時(shí)因朝庭屢加禮命，難于推辭，才 二年（364）入臨安西山，改名玄，字遠(yuǎn)游，王羲之常造訪，共修服第二十五洞天-天岳幕阜山洞，周回一百八十里，名曰玄真太元天，），其厚重的文化底蘊(yùn)和無與爭辯的事實(shí)向世人表明了它就是國教的發(fā)刻一聯(lián)“多引凡情觀自在，喜除世事悟真空?！?從一峰尖往東北而下300m，有一巨大草坪，面積35hm2以上， 這就是著名的“劉公坪”，近代又稱“闖王練兵場”（據(jù)傳“闖王”亦在此練兵）。公元200年，東吳太史慈為拒劉表，在此扎下營幕，要到山下去挑，山高嶺陡，不能挑多，一般挑五斗為一石，為小石，從山下仰望幕阜，陡峭險(xiǎn)峻無比，但若登上山頂，則平坦寬闊，的硝煙。每逢夏秋季節(jié)，大雨過后，幕阜、連云山間第二節(jié)旅游與風(fēng)景資源評(píng)價(jià)其中景觀資源質(zhì)量評(píng)分為23.9分（滿分為30分），區(qū)域環(huán)境質(zhì)量評(píng)為10分）。三項(xiàng)合計(jì)綜合評(píng)分為42.5分（滿分為50分），已達(dá)到二級(jí)為30-39分，其資源價(jià)值和旅游價(jià)值較高，應(yīng)當(dāng)在保證其可三級(jí)為20-29分，在開展風(fēng)景旅游活動(dòng)的同時(shí)進(jìn)行風(fēng)景資源質(zhì)量表2-1天岳幕阜山國家森林公園風(fēng)景資源評(píng)價(jià)打分結(jié)果總分1882663564565656657458659385655885585428565458546553575855576574566458586857476545658675464745578576455555444666566554577555445第五章旅游大環(huán)境分析與研究隨著2013年《國民旅游休閑綱要（2013—2020年）》和《中規(guī)劃(2014-2020年)》公布，2014年7月李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)旅游產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)越來越重要的地位。預(yù)計(jì)到2015底年，旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重將提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增高國民生活質(zhì)量的重要途徑，中國正逐漸邁2013年，國務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布了《國民旅游休閑綱要（2013-2020旅游活動(dòng)作為生活方式的延伸，必然因信息技術(shù)發(fā)生革命性變2014年9月，國務(wù)院發(fā)布了《+游輪”中國岸線游，兩大核心通道在岳陽的吸蟲病綜合防治示范區(qū)，為促進(jìn)中部地區(qū)崛第六章天岳幕阜山在湘北旅游產(chǎn)品布局洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)是湘鄂兩省為推進(jìn)大江經(jīng)濟(jì)旅游開發(fā)而共同荊常婁荊楚文化旅游發(fā)展軸）、三組團(tuán)（岳陽樓東洞庭湖旅游組團(tuán)、赤山島南洞庭湖旅游組團(tuán)、桃花源西洞庭湖旅游組團(tuán)）的空間結(jié)構(gòu)。岳陽市旅游發(fā)展空間布局要立足于國道107，省道201、301、306，岳臨高速、杭瑞高速、京珠高速等“十”字架型交通網(wǎng)絡(luò)，主珠三角旅游圈等的時(shí)空距離，大力開拓岳陽市以國際化旅游目的地配套為目的，加強(qiáng)岳陽城市街區(qū)和水景改連云山等項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，注重加強(qiáng)對(duì)沿山地旅游區(qū)的基礎(chǔ)交通建設(shè)，依托長江旅游帶的開發(fā)，重點(diǎn)推進(jìn)岳陽國際郵輪游艇母港建設(shè)，經(jīng)濟(jì)走廊布置生態(tài)低碳的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造沿江旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚區(qū)，優(yōu)化濱水旅游沿線生產(chǎn)力布局；大力發(fā)展沿水文化設(shè)施、休閑設(shè)施、第七章市場分析號(hào)文件）提出，到2020年境內(nèi)旅游總消費(fèi)額將達(dá)到5.5萬億元人在旅游市場持續(xù)擴(kuò)容和信息技術(shù)廣泛應(yīng)用的雙重推動(dòng)下，不同類型、在景區(qū)景點(diǎn)之外的活動(dòng)將越來越融入本地居民的日常休閑場所和公沅水、澧水）五線（京廣鐵路、武廣高速鐵2014年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2669.39億元，比上年增長9.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值292.24億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值收入256.35億元，比上年增加0.3億元，增長0.1%，其中稅收收入億元，比上年增加15.75億元，增長14.9%，其中稅收收入57.78億比上年增長9.0%。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長9.2%。在規(guī)模以上工業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004-2013近十年間，岳陽市旅游市場接待人數(shù)大幅上2013年岳陽市接待游客總數(shù)達(dá)3400萬人次，其中國內(nèi)游客量表7-1岳陽市近十年旅游接待人數(shù)統(tǒng)計(jì)表（萬人次）年國內(nèi)游客量達(dá)到3378.2萬人，是2004年的5.17倍，而入境游圖7-1岳陽市近十年國內(nèi)游客量增長趨勢圖7-2岳陽市近十年入境游客量增長趨勢元，到2013年則達(dá)到236.56億元，增加了9.62倍；創(chuàng)匯收入從2004年的991萬美元增加到2013年的9780.55萬美元，增長了表7-2岳陽市2006-2013年旅游收入統(tǒng)計(jì)表游發(fā)展來看，岳陽相對(duì)長沙、張家界、郴州均較弱。2013年，岳陽市旅游接待總?cè)藬?shù)占湖南省旅游接待總?cè)藬?shù)的9.43%，省內(nèi)排名第陽市旅游總收入占湖南省旅游總收入的8.8%，省內(nèi)排名第二，但與表7-32013年岳陽與省內(nèi)其他地市旅游業(yè)發(fā)展對(duì)比排名112257644586793389——），圖7-3游客地域結(jié)構(gòu)圖7-4游客收入結(jié)構(gòu)從人均消費(fèi)上看來，43.3%的游客消費(fèi)為501-1000元，消費(fèi)1001-5000元的游客占24.4%，其次為500元以下消費(fèi)的游客，消費(fèi)從消費(fèi)類別上看，游客花費(fèi)項(xiàng)目最多的一項(xiàng)為景區(qū)門票，占圖圖7-5游客人均消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖7-6游客消費(fèi)最多的項(xiàng)目湘北游客出游主要?jiǎng)訖C(jī)為休閑度假和自然觀光，分別占總數(shù)的46.7%和43.3%；其次是人文體驗(yàn)，占總數(shù)的38.3%，隨著休閑旅游圖7-7游客出行方式圖7-8游客出游交通工具（5）岳陽樓-君山島為湘北旅游主導(dǎo)景區(qū)，文化體驗(yàn)主題線路為查發(fā)現(xiàn)，君山島和岳陽樓受游客喜愛度最高，分別達(dá)到了77.8%和77.2%，排名第三的是屈子文化園，占到22.2%，其圖7-9最受歡迎的旅游景區(qū)分別占57.82%和35.6%，排名第三的是研學(xué)教育主題線路，占到圖7-10最受歡迎主題線路（6）歷史人文是最吸引游客的因素，游客愿意在湘北逗留時(shí)間為歷史人文，占61.1%，其次為湖泊濕到湘北旅游的游客，能接受旅游行程的天數(shù)以1-2天居多，約（7）游客對(duì)湘北旅游資源滿意度較高，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)的滿圖7-11游客對(duì)岳陽旅游基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)的滿意度實(shí)和居民閑暇時(shí)間的增加，自駕游發(fā)展獲得了良好的發(fā)展環(huán)境和基經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，私家車保有量多，出游率高。湖南、湖北、廣東、表7-4岳陽主要客源地2013年私家車保有量第八章項(xiàng)目場地建設(shè)條件天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)多年平均降水量1978.8毫米，地表理設(shè)施，水質(zhì)要達(dá)到GB5749-85中的規(guī)定要求，供水定額為人均每天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)地處南江鎮(zhèn)，已建成標(biāo)準(zhǔn)的35kv地部門都對(duì)天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)的保護(hù)利用和開發(fā)建設(shè)十分重第九章項(xiàng)目建設(shè)方案第一節(jié)定位分析第二節(jié)項(xiàng)目布局天崖、天壁、天溪、天瀑、天門、天關(guān)、天屋、天虹、天橋、天禪、洞天》詩曰：亭臺(tái)宮閣泉池谷，崖壁溪瀑門關(guān)屋。虹橋禪翼坪連塾，第三節(jié)主要建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)域規(guī)劃總用地面積2015年至2017年實(shí)施一期項(xiàng)目，信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公用廁所、管理用房等，投資額4區(qū)。規(guī)劃區(qū)域與平武公路之間有長5.6公里、寬20米（路幅）的高該區(qū)塊為整個(gè)項(xiàng)目的接待服務(wù)區(qū)塊，面積約450000平方米，呈該區(qū)塊位于沸沙泉及其周邊地塊，面積約152000平方米，地形此區(qū)塊建成低容積率的高尚木屋居住區(qū)、沸沙泉地理標(biāo)志和景觀廣該區(qū)塊面積約194000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)道教文化及其景由于本項(xiàng)目二期工程預(yù)計(jì)要在2018年開始動(dòng)工建設(shè)，期工程預(yù)計(jì)2015年動(dòng)工，2017年12月完成主要建設(shè)工程，總投資項(xiàng)目計(jì)劃總征地1500畝。一期工程土地征用主要在永強(qiáng)村，征），標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑面積10000平方米，投資3050.00萬元；(2)、建設(shè)大型停車場1個(gè)，8000個(gè)停車位，沸沙泉廣場、道教文化旅游區(qū)各設(shè)置停車位200個(gè)，其他次要景點(diǎn)各設(shè)置停車位共計(jì)600個(gè)，溫泉小鎮(zhèn)設(shè)置停車位1000個(gè)，總共設(shè)置10000按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，總停車位占地總面積300000平方米，地面采用改性按照5A級(jí)旅游區(qū)要求，建設(shè)30個(gè)旅游廁所，建筑面積30000新建道教文化五角天臺(tái)景觀，三層結(jié)構(gòu)，每層1000平方米，投在一峰尖修建觀光玻璃棧橋，面積5000平方米，投資1500.00道教養(yǎng)生院設(shè)置為兩層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，投資2160.0032500平方米，按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高1－3層，除客依托石漿溫泉資源開發(fā)相應(yīng)的溫泉小鎮(zhèn)，計(jì)劃用地面積面積約池、SPA水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵(1)、圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積34648平方米，投資議室投影、擴(kuò)音設(shè)備、KTV點(diǎn)歌設(shè)備、客房內(nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、用水項(xiàng)目人數(shù)／面積用水標(biāo)準(zhǔn)日用水量T備注住宿游客用水4000.5T／人.D200一般游客用水5500.1T／人.D55員工用水0.2T／人.D20別墅用水500180I.／人.D90道路廣場用水0.04KM20.2萬T／KM2.D其他67用水量的15％計(jì)算合計(jì)512污水量按給水量的80％計(jì)算，其中道路廣場用水和綠化用水所用電項(xiàng)目負(fù)荷預(yù)測指標(biāo)面積(HM2)負(fù)荷(KW)公共建筑用電80W／M22.35居住建筑用電50W／M23.5道路廣場用電50KW／HM24400亮燈工程合計(jì)4110(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到GHZBl-1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求GB3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)第十章工程技術(shù)方案1）道路等級(jí)：高速公路出口至永強(qiáng)村游客集散中心新建一條高度90公里/小時(shí)。2）橫斷面：三級(jí)公路為雙車道路基寬7米，車行旅游區(qū)內(nèi)步道根據(jù)山型地勢設(shè)置，部份利用已有的小路進(jìn)行改步寬不小于30cm，做法為：素土夯實(shí)，碎石墊層，水泥砂漿嵌卵石間距設(shè)250mm×250mm預(yù)制砼立柱，設(shè)兩個(gè)凈距不小于15米的獨(dú)立的出入口，雙車道進(jìn)出，地面雙沿各景區(qū)游覽步道及景區(qū)主要道路兩側(cè)，每30m～100m設(shè)置一第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第一節(jié)建設(shè)工期第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排天岳酒谷，天岳茶溪谷，高山MINI高爾夫，土地收儲(chǔ)，國家5A級(jí)第十二章投資估算第一節(jié)估算依據(jù)第二節(jié)估算方式場外運(yùn)輸損耗、采保費(fèi)計(jì)算。原價(jià)分別取自2000年《湖南省造價(jià)工根據(jù)旅游區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目按規(guī)劃完成全部工程需要240026.92第十四章經(jīng)濟(jì)效益分析及社會(huì)評(píng)價(jià)第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)可達(dá)10000萬元以上，遠(yuǎn)期可達(dá)到5億元以上。折舊費(fèi)公路按30年，其余建筑工程按20第二節(jié)財(cái)務(wù)指標(biāo)第三節(jié)社會(huì)評(píng)價(jià)天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)按設(shè)計(jì)所實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生境得到很大的改善，極大地提高旅游區(qū)的吸引能力和客源市場競爭旅游區(qū)的發(fā)展除本身可以創(chuàng)造收入外，還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)項(xiàng)目開發(fā)直接就業(yè)500人，會(huì)引至100第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)敏感分析變?yōu)椴豢尚?。被影響的?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要選擇：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率基價(jià)評(píng)價(jià)標(biāo)變化率FIRR敏感系數(shù)臨界點(diǎn)021.84000銷售收入+1025.132.527.3-13.7-10投資總額+105.0+19.9-10經(jīng)營成本+102.0+49.6-10IRR(%)基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)21.84%21.84投銷售投銷售資額入基準(zhǔn)收益率(I入變化率(%)第二節(jié)盈虧平衡分析第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論影響來看，銷售收入的影響最大，投資額次之，經(jīng)營成本相對(duì)較小?？驮吹霓k法。經(jīng)營管理不善也會(huì)導(dǎo)致成本飚升，成本高到臨界點(diǎn)時(shí)，首位，因此，銷售收入是最關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)因素。銷售收入、經(jīng)營成本、信心及投資效果；投資不足造成低質(zhì)量建設(shè),草草上馬，達(dá)不到應(yīng)有第一節(jié)環(huán)境保護(hù)目的第二節(jié)資源保護(hù)工作關(guān)規(guī)定，并在旅游區(qū)總體規(guī)劃批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃下方可進(jìn)行開發(fā)利用，體植被、水質(zhì)環(huán)境、名勝古跡和環(huán)境衛(wèi)生是旅游區(qū)保護(hù)的主要目標(biāo)，第三節(jié)生態(tài)環(huán)境建設(shè)1、維護(hù)旅游區(qū)內(nèi)現(xiàn)有原生植被、植物群落、古樹名木等，禁止2、在太元天宮等人文景點(diǎn)周圍實(shí)施綠化，可選種一些傳統(tǒng)的本5、在居民區(qū)及周圍配植一些桂花、玉蘭、紫竹、蝴蝶木、常春7、大量野生動(dòng)植物是旅游區(qū)保貴的自然資源，也是發(fā)展旅游業(yè)第四節(jié)綠化規(guī)劃要求第五節(jié)主要污染影響第六節(jié)保護(hù)防治措施第七節(jié)環(huán)境影響評(píng)價(jià)第十七章游客安全保護(hù)第一節(jié)旅游安全旅游安全是指旅游活動(dòng)中各相關(guān)主體的一切安全現(xiàn)象的總設(shè)備、環(huán)境等相關(guān)主體的安全現(xiàn)象，既包括旅游活動(dòng)中的安全觀念、而且可能帶來巨額經(jīng)濟(jì)損失；旅游安全事故危及旅游者生命和財(cái)產(chǎn)，直接影響社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)；旅游安全事故還會(huì)損害國家的旅游聲譽(yù)，第二節(jié)主要的安全隱患1、索道。隨著時(shí)間推移帶來不安全因素。需要定期對(duì)索道及其2、老龍溝沿線的棧道，游客擁擠可能造成的不安全因素。道步3、丹崖等峭壁地段的不安全因素。有些顧客有探險(xiǎn)的沖動(dòng)，一第三節(jié)主要安全保護(hù)措施1、嚴(yán)禁索道超載，科學(xué)合理調(diào)度，防止吊籃相撞。員工及保安2、游步道要通過安全檢測，達(dá)到承載標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格控制人流量不3、對(duì)于太元天宮一帶，如有沉降現(xiàn)象，一定要加固，并給出警4、準(zhǔn)備必要的急救藥品，給旅游區(qū)游客遇到意外時(shí)給予幫助。5、在特別危險(xiǎn)的地段應(yīng)巧建防護(hù)欄，許多防護(hù)知識(shí)可6、加強(qiáng)防洪、防火措施。暴雨季節(jié)，注意泄洪通暢；杜絕火災(zāi)第十八章項(xiàng)目組織與人員培訓(xùn)第一節(jié)項(xiàng)目組織和管理第二節(jié)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分質(zhì)；同時(shí)建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹實(shí)施。(參見組12345董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理游客服務(wù)中心游客服務(wù)中心綜合管理部計(jì)劃財(cái)務(wù)部工程建設(shè)部安全保衛(wèi)部市場營銷部綜合管理部計(jì)劃財(cái)務(wù)部工程建設(shè)部安全保衛(wèi)部市場營銷部第三節(jié)項(xiàng)目經(jīng)營管理措施2、天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)的日常經(jīng)營管理將由聘請(qǐng)的酒店3、與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)6、落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食第四節(jié)人員培訓(xùn)4、選派文化程度高、工作責(zé)任心強(qiáng)的員工到有關(guān)大專院校進(jìn)行第十九章可行性研究評(píng)價(jià)結(jié)論1、天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)游憩、基礎(chǔ)建設(shè)與生態(tài)環(huán)境建設(shè)1、天岳幕阜山國際度假旅游區(qū)有豐富的旅游資源，需要科學(xué)合2、實(shí)施單位應(yīng)認(rèn)真組織力量，提高業(yè)務(wù)水平，作好項(xiàng)目前期的3、建議岳陽市和平江縣政府及各職能部門從各方面支持旅游區(qū)序號(hào)工程或費(fèi)用名稱面積建筑工程設(shè)備購置安裝其他費(fèi)用合計(jì)總投資建設(shè)分期備注1無形資產(chǎn)費(fèi)用(土地費(fèi)用)170100000.00117010.0017010.007.09%2遞延資產(chǎn)(勘察、設(shè)計(jì)和報(bào)建等前期費(fèi))8440.278440.273.52%2.1建設(shè)單位管理費(fèi)1507.651507.65按建安工程0.63%計(jì)算2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2010.202010.20按建安工程0.84%計(jì)算2.3工程監(jiān)理費(fèi)1005.101005.10按建安工程0.42%計(jì)算2.4工程招投標(biāo)費(fèi)502.55502.55按建安工程0.21%計(jì)算2.5報(bào)建費(fèi)3922000.0153414.773414.771.42%3固定資產(chǎn)204494.156805.500.00211299.6588.03%3.1建安工程費(fèi)用184517.004830.000.00189347.0078.89%3.1.1溫泉度假酒店與幕阜賓館380000.8231160.002500.0033660.003.1.2滑雪滑草場180000.02360.00150.00510.00I3.1.3一級(jí)道路建設(shè)55953.217904.00400.0018304.00I高速路出口至集散中心3.1.4三級(jí)公路建設(shè)70008400.00200.008600.00I集散中心至核心景區(qū)3.1.5三級(jí)公路改造120000.075900.00200.001100.00I原有三級(jí)公路改造3.1.6索道30003600.0050.003650.00I3.1.7道教養(yǎng)生院60000.261560.00600.002160.00I3.1.8風(fēng)情木屋（沸沙池）325000.5317225.00100.0017325.00II3.1.9游客集散中心100000.33000.0050.003050.00I3.1.10游步道800000.008640.00170.00810.003.1.11停車場3000000.06218600.0018600.00集散中心8000個(gè)，溫泉小鎮(zhèn)1000個(gè)，核心區(qū)3.1.12溫泉小鎮(zhèn)2418600.372558.0072558.00II3.1.13幕阜書院75000.261950.00200.002150.00I3.1.14生態(tài)公廁30000.3900.00150.001050.00I3.1.15輔助工程320000.185760.0060.005820.00I3.2配套建設(shè)11561.67740.000.0012381.675.16%因道路等基礎(chǔ)設(shè)施投資比重大，該值低于6.5%，3.2.1景觀建設(shè)與鋪裝工程141333.0.0456360.006360.00I沸沙池水景850、五角天鋪裝900、玻璃棧橋1500、天岳瑤池500、其它鋪裝與景觀建設(shè)1410萬元3.2.2室外排污與處理工程2320.00480.002800.00I3.2.3室外供電安裝工程550.00260.00810.00I3.2.4綠化工程340480.0354421.671191.673.2.5路燈安裝等其它配套設(shè)施安裝工程420.00420.003.2.6垃圾收集系統(tǒng)800.00800.001個(gè)垃圾收集站、3臺(tái)清運(yùn)車、1000個(gè)垃圾桶3.3不可預(yù)見費(fèi)8335.481235.509570.983.99%（3.1+3.2）*4.8%3.4建設(shè)期貸款利息0.004鋪底流動(dòng)資金3277.003277.005建設(shè)投資合計(jì)185964.156735.5047727.27240026.92序號(hào)工程或費(fèi)用名稱面積建筑工程設(shè)備購置安裝其他費(fèi)用合計(jì)總投資備注1無形資產(chǎn)費(fèi)用(土地費(fèi)用)150100000.00115010.0015010.0013.65%2遞延資產(chǎn)(勘察、設(shè)計(jì)和報(bào)建等前期費(fèi))3865.503865.503.52%2.1建設(shè)單位管理費(fèi)690.50690.502.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)920.58920.582.3工程監(jiān)理費(fèi)460.29460.292.4工程招投標(biāo)費(fèi)230.17230.172.5報(bào)建費(fèi)1042640.0151563.961563.961.42%3固定資產(chǎn)84533.034006.110.0088539.1480.49%3.1建安工程費(fèi)用70654.003150.000.0073804.0067.09%3.1.1滑雪滑草場180000.02360.00150.00510.003.1.2一級(jí)道路建設(shè)55953.217904.00400.0018304.00高速路出口至集散中心3.1.3三級(jí)公路建設(shè)70008400.00200.008600.00集散中心至核心景區(qū)3.1.4三級(jí)公路改造120000.075900.00200.001100.00原有三級(jí)公路改造3.1.5索道30003600.0050.003650.003.1.6道教養(yǎng)生院60000.261560.00600.002160.003.1.7幕阜書院75000.261950.00200.002150.003.1.8幕阜賓館改擴(kuò)建110000.829020.00980.0010000.003.1.9游客集散中心100000.33000.0050.003050.003.1.10游步道700000.008560.00110.00670.003.1.11停車場2700000.06216740.0016740.00集散中心8000個(gè)，核心3.1.12生態(tài)公廁30000.3900.00150.001050.003.1.13輔助工程320000.185760.0060.005820.003.2配套建設(shè)10981.67740.000.0011721.6710.66%因道路等基礎(chǔ)設(shè)施投資比重大，該值低于6.5%，3.2.1景觀建設(shè)與鋪裝工程141333.340.0456360.006360.00沸沙池水景850、五角天天岳瑤池500、其它鋪裝與景觀建設(shè)1410萬元3.2.2室外排污與處理工程2320.00480.002800.003.2.3室外供電安裝工程550.00260.00810.003.2.4綠化工程240480.035841.67841.673.2.5路燈安裝等其它配套設(shè)施安裝工程310.00310.003.2.6垃圾收集系統(tǒng)600.00600.001個(gè)垃圾收集站、2臺(tái)清運(yùn)車、700個(gè)垃圾桶3.3不可預(yù)見費(fèi)2897.36116.113013.472.47%3.4建設(shè)期貸款利息0.004鋪底流動(dòng)資金2587.062587.065建設(shè)投資合計(jì)84533.034006.1121462.56110001.70序號(hào)工程或費(fèi)用名稱面積建筑工程設(shè)備購置安裝其他費(fèi)用合計(jì)總投資備注1無形資產(chǎn)費(fèi)用(土地費(fèi)用)20100000.0012000.002000.002遞延資產(chǎn)(勘察、設(shè)計(jì)和報(bào)建等前期費(fèi))4574.774574.773.52%2.1建設(shè)單位管理費(fèi)817.15817.15按建安工程0.63%計(jì)算2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1089.621089.62按建安工程0.84%計(jì)算2.3工程監(jiān)理費(fèi)544.81544.81按建安工程0.42%計(jì)算2.4工程招投標(biāo)費(fèi)272.38272.38按建安工程0.21%計(jì)算2.5報(bào)建費(fèi)1233860.0151850.811850.811.42%3固定資產(chǎn)119961.122799.390.00122760.5194.41%3.1建安工程費(fèi)用113863.001680.000.00115543.0088.86%3.1.1溫泉度假酒店270000.8222140.001520.0023660.003.1.2風(fēng)情木屋（沸沙池）325000.5317225.00100.0017325.003.1.3游步道100000.00880.0060.00140.003.1.4停車場300000.0621860.001860.00溫泉小鎮(zhèn)1000個(gè)3.1.5溫泉小鎮(zhèn)2418600.372558.0072558.003.2配套建設(shè)660.000.00660.003.2.1綠化工程100000.035350.00350.003.2.2路燈安裝等配套工程110.00110.003.2.3垃圾收集系統(tǒng)200.00200.001臺(tái)清運(yùn)車、300個(gè)垃圾桶3.3不可預(yù)見費(fèi)5438.121119.396557.515.04%3.4建設(shè)期貸款利息0.004鋪底流動(dòng)資金689.94689.945建設(shè)投資合計(jì)119961.122799.397264.71130025.22序號(hào)項(xiàng)目201520162017201820192020202120222023202420252026-20281營業(yè)收入0038749.863626.471468.971468.962498.962498.962498.962498.962498.9187496.6負(fù)荷000.60.8客房收入004029.65372.86044.46044.46044.46044.46044.46044.46044.418133.2數(shù)量00240.0320.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.01080.0單價(jià)（元/間）460460.0460.0460.0460.0460.0460.0460.0460.0460.0風(fēng)情木屋收入005650.27533.68004.58004.58004.58004.58004.58004.58004.524013.4數(shù)量180.00240.0255.0255.0255.0255.0255.0255.0255.0765.0單價(jià)（元/間）860.0860.0860.0860.0860.0860.0860.0860.0860.0860.0旅游地產(chǎn)11960.08970.08970.00.00.0數(shù)量13000.09750.09750.0單價(jià)（元/平米）0.920.920.92休閑娛樂1989026520.033150.033150.033150.033150.033150.033150.033150.099450.0人次（萬人）76.5102.0127.5127.5127.5127.5127.5127.5127.5382.5單價(jià)（元/人次）260260.0260.0260.0260.0260.0260.0260.0260.0260.0餐飲收入00918012240.015300.015300.015300.015300.015300.015300.015300.045900.0人次（萬人）76.5102.0127.5127.5127.5127.5127.5127.5127.5382.5單價(jià)（元/人次）120.0120.0120.0120.0120.0120.0120.0120.0120.0滑雪項(xiàng)目1008.01344.01680.01680.01680.01680.01680.01680.01680.05040.02營業(yè)稅0.000.001937.493181.323573.443573.443124.943124.943124.943124.943124.949374.83城市建設(shè)費(fèi)7%0.000.00135.62222.69250.14250.14218.75218.75218.75218.75218.75656.24教育費(fèi)附加3%0.000.0058.1295.44107.20107.2093.7593.7593.7593.7593.75281.24稅費(fèi)合計(jì)0.000.002131.243499.453930.793930.793437.443437.443437.443437.443437.4410312.31`序號(hào)項(xiàng)目201520162017201820192020202120222023202420252026-20281經(jīng)營成本直接材料直接燃料及動(dòng)力費(fèi)直接工資及福利費(fèi)制造費(fèi)用1.4.1折舊費(fèi)1.4.2修理費(fèi)1.4.3其他制造費(fèi)2管理費(fèi)用2.1其他資產(chǎn)攤銷2.2其他管理費(fèi)用（管理人員工資）3財(cái)務(wù)費(fèi)用4旅游地產(chǎn)開發(fā)成本5營業(yè)費(fèi)用6總成本費(fèi)用合計(jì)6.1其中:可變成本6.2固定成本序號(hào)項(xiàng)目201520162017201820192020202120222023202420252026-20281管理人員454545454545454545人均年工資5.2工資額234.0234.0234.0234.0234.0234.0234.0234.0234.0702.02服務(wù)人員400400400400400400400人均年工資3.6工資額648.0648.01440.01440.01440.01440.01440.01440.01440.04320.03其他人員20.020.030.040.040.040.040.040.040.0人均年工資4.04.04.04.04.04.04.04.04.04.0工資額80.080.0480.04工資總額962.0962.01794.01834.01834.01834.01834.01834.01834.05502.05福利費(fèi)（按工資總額14%計(jì)）251.2256.8256.8256.8256.8256.8256.8770.36合計(jì)1096.71096.72045.22090.82090.82090.82090.82090.82090.86272.3序號(hào)項(xiàng)目201520162017201820192020202120222023202420252026-20281遞延資產(chǎn)(開辦費(fèi))原值3477.33477.33129.52781.82434.12086.41738.61390.91043.2695.5347.70.0當(dāng)期攤銷費(fèi)347.7347.7347.7347.7347.7347.7347.7347.7347.7347.7凈值3477.33129.52781.82434.12086.41738.61390.91043.2695.5347.70.02無形資產(chǎn)(土地取得原值10200.010200.09945.09690.09435.09180.08925.08670.08415.08160.07905.07650.0當(dāng)期攤銷費(fèi)255.0255.0255.0255.0255.0255.0255.0255.0255.0255.0765.0凈值10200.09945.09690.09435.09180.08925.08670.08415.08160.07905.07650.06885.02合計(jì)原值13677.313677.313074.512471.811869.111266.410663.610060.99458.28855.58252.77650.0當(dāng)期攤銷費(fèi)0.0602.7602.7602.7602.7602.7602.7602.7602.7602.7602.7765.0凈值13677.313074.512471.811869.111266.410663.610060.99458.28855.58252.77650.06885.0序號(hào)項(xiàng)目201820192020202120222023202420252026-20281房屋、建筑物原值52028.049556.747085.344614.042142.739671.437200.034728.732257.4當(dāng)期折舊費(fèi)2471.32471.32471.32471.32471.32471.32471.32471.37414.0凈值49556.747085.344614.042142.739671.437200.03472