XXXX邢臺房地產(chǎn)全面調(diào)研方案

中聯(lián)創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司關(guān)于一月十日調(diào)研報(bào)告中聯(lián)創(chuàng)展·策劃部本次調(diào)研的目的對邢臺市城市發(fā)展方向與城市功能分區(qū)開展調(diào)研；全面了解邢臺市房地產(chǎn)市場的價(jià)格、供需關(guān)系，并對邢臺未來房地產(chǎn)市場的走勢進(jìn)行初步預(yù)測；對意向地塊進(jìn)行客觀的說明與優(yōu)劣分析，為集團(tuán)高層提供決策性依據(jù)。報(bào)告結(jié)構(gòu)1邢臺市簡介2地塊分析宏觀市場分析5報(bào)告回顧63市場分析房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議項(xiàng)目swot分析4區(qū)域研究邢臺市介紹（１）－邢臺市位置與城市動力邢臺市地處河北省南部，太行山脈南段東麓，華北平原西部邊緣。東以衛(wèi)運(yùn)河為界與山東省相望，西依太行山與山西省毗鄰，南與邯鄲市相連，北分別與石家莊市、衡水市接壤?？偯娣e12486平方公里。市政府所在地北距石家莊市106公里，距首都北京396公里。邢臺市是冀南重要的中心城市，是以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業(yè)、新型建材為主的新型工業(yè)基地，同時又是具有濃郁歷史文化特色的生態(tài)園林城市。邢臺市轄兩個區(qū)、兩個縣級市、15個縣：橋東區(qū)、橋西區(qū)、沙河市、南宮市、寧晉縣、內(nèi)丘縣、廣宗縣、邢臺縣、任縣、南和縣、巨鹿縣等。另外還設(shè)有邢臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大曹莊管理區(qū)。

邢臺市簡稱為邢，別稱牛城、邢襄，舊稱邢國、襄國、邢州、順德府。邢臺市有著有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科學(xué)家郭守敬的故鄉(xiāng)，素有“五朝古都”之稱。

邢臺市介紹（２）－邢臺市轄區(qū)與其歷史淵源邢臺標(biāo)志-清風(fēng)樓邢臺市轄區(qū)蘊(yùn)藏著黑色金屬、輔助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金屬原料、地下勢水、礦泉水等38種礦產(chǎn)。邢臺旅游資源豐厚，古跡名勝眾多，是極具發(fā)展前途的旅游城市。邢臺市旅游主題形象可概括為“四古”，即：古洞、古寨、古賢、古林（原始次生林）。邢臺市介紹（3）－邢臺市礦產(chǎn)資源與旅游資源虛照禪師塔(在天寧寺大殿后)報(bào)告結(jié)構(gòu)1邢臺市簡介2地塊分析宏觀市場分析5報(bào)告回顧63市場分析房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議項(xiàng)目swot分析4區(qū)域研究地塊分析(1)--周邊環(huán)境鋼鐵路與團(tuán)結(jié)西街地段分析項(xiàng)目地段交通便利配套設(shè)施完善人員密集區(qū)域特點(diǎn)：紅星汽車廠宿舍地段分析項(xiàng)目地段區(qū)域特點(diǎn)：交通不便利配套設(shè)施不齊備周圍新開項(xiàng)目較多報(bào)告結(jié)構(gòu)1邢臺市簡介2地塊分析宏觀市場分析5報(bào)告回顧63市場分析房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議項(xiàng)目swot分析4區(qū)域研究第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場二級市場第四部分：項(xiàng)目板塊研究第三部分：邢臺市客戶群研究第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況城市地位：邢臺地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心邢臺市是河北省南部區(qū)域城市；城市未來的定位是冀南重要的中心城市。邢臺市區(qū)轄橋東區(qū)、橋西區(qū)，市區(qū)土地總面積133平方公里，總?cè)丝?97.2萬人，市區(qū)人口60萬（4511人/平方公里）邢臺市近年來GDP快速增長，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力支撐房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展近5年邢臺市GDP增長率保持在10%以上，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供有效保證。根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，城市GDP增長率大于8%時，城市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期資料來源：邢臺市每年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)邢臺市人均GDP快速增長，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展期邢臺市人均GDP保持高速增長，近4年來增長速度均超過6%，受金融危機(jī)的影響，2009年全國經(jīng)濟(jì)從低谷走出來，邢臺也不例外。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，人均GDP在800-4000美元之間時，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系資料來源：邢臺市每年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)城市GDP與人均GDP逐年大幅度增長，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展時期第二產(chǎn)業(yè)比例連續(xù)上年比重最大，形成以邢鋼、冶金、冀中能源為主的大型國企；城市白領(lǐng)群體缺失（發(fā)達(dá)城市的購房主力人群）從發(fā)展的眼光看，邢臺急需新的增長點(diǎn)。第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況本地人口自然增長緩慢，無大規(guī)模外來人口遷入，未形成市場的推動力量邢臺市2012年末常住人口697.2萬，戶籍人口621萬，人口自然增長率約7.5‰2012年邢臺市區(qū)人口為60萬人人口狀況小結(jié)城市人口城市輻射力較差，人口增長主要依靠本地人口的自然增長，外來人口數(shù)量很小，綜合實(shí)力不足，制約城市未來高速增長由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中缺乏第三產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致城市白領(lǐng)（購房的主力群體）缺失邢臺人特征邢臺人理財(cái)、投資意識不強(qiáng)，這種情況逐漸改變，未來購房能力會逐漸加強(qiáng)置業(yè)投資仍需要繼續(xù)引導(dǎo)國有企業(yè)員工及機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群購買能力較強(qiáng)第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況邢臺市近10年的發(fā)展規(guī)劃圖城市規(guī)劃發(fā)展方向

“五星捧月”中“月”指中心城區(qū)，“五星”指任縣、南和、內(nèi)邱、沙河、皇寺。邢臺城市集群人口遠(yuǎn)景將達(dá)到200萬人左右。各中心之間以農(nóng)田、綠地相隔離，以快速交通相聯(lián)系，形成功能各異、規(guī)模適度、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、城綠交融、人文與自然相生并榮、景觀與風(fēng)貌獨(dú)具特色的邢臺城市集群，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。城市總體布局：一城三區(qū)兩心四軸城市核心部分?！叭齾^(qū)”指龍崗新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和七里河新區(qū)?！皟尚摹敝笜驏|區(qū)的舊城市中心和龍崗新區(qū)的新城市中心?！八妮S”指貫穿市區(qū)的四條主要街道，是市區(qū)東西向延伸、南北向拓展的主軸線。邢臺城市規(guī)劃小結(jié)一城三區(qū)，以新區(qū)開發(fā)為發(fā)展方向，新區(qū)建設(shè)帶動舊城改造，重點(diǎn)加快城市路網(wǎng)建設(shè)，形成“一城三區(qū)”的中心城市布局邢臺市規(guī)劃構(gòu)筑的“水系綠網(wǎng)，環(huán)城綠廊”將起到加快建設(shè)步伐的作用“四橫四縱”的交通規(guī)劃，縮小了城市空間距離政策分析貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購房，空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道開發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值土地資源的稀缺結(jié)匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)成本不斷提升房價(jià)下跌房價(jià)上漲抑制房價(jià)增長過快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場理性發(fā)展第一部分：宏觀市場研究城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場二級市場第四部分：項(xiàng)目區(qū)域研究第三部分：邢臺客戶群研究依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，邢臺處于向上發(fā)展階段房地產(chǎn)周期理論邢臺GDP增速邢臺人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：邢臺市階段價(jià)格

階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場二級市場七里河新區(qū)土地供應(yīng)分析：土地價(jià)格相對不高，拿地門檻較低，區(qū)域價(jià)值空間尚未體現(xiàn)邢臺市平均年土地供應(yīng)量在1000畝左右，包括住宅、商業(yè)、商住。協(xié)議出讓、招拍掛商住用地合計(jì)1345.45畝，按平均容積率2，預(yù)計(jì)總建筑面積180萬平方米城區(qū)內(nèi)主要以城中村改造為主，其中二環(huán)內(nèi)共有6個村拆遷。二環(huán)外有4-6個村拆遷。拆遷進(jìn)度緩慢。房地產(chǎn)一級市場小結(jié)供應(yīng)邢臺市土地供應(yīng)量適中，年平均1000畝左右（住宅和商業(yè)）未來土地供應(yīng)主要集中于龍崗新區(qū)與七里河新區(qū)等新興版塊城市內(nèi)已無大宗土地出讓（城中村改造除外）取地方式協(xié)議及招拍掛方式第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場二級市場西北區(qū)域情況:邢臺市區(qū)西北部是政府規(guī)劃發(fā)展方向，地價(jià)相對較高，未來環(huán)境優(yōu)美、交通便利，醫(yī)院、學(xué)校較多、配套比較完善，較適宜居住。開發(fā)項(xiàng)目以小高層、高層為主。東南區(qū)域情況:中南地區(qū)是邢臺市目前老城區(qū)的中心，多為舊城改造，拆遷費(fèi)用較高，工程進(jìn)度緩慢。目前市中心地段、市政配套完善，交通方便，但環(huán)境較雜亂，空氣污染嚴(yán)重、噪音大，本區(qū)域是規(guī)劃中工業(yè)區(qū)，不太適宜居住。東北部區(qū)域情況:東北區(qū)域不是政府規(guī)劃發(fā)展方向、地價(jià)相對較低；周邊市政配套不完善、生活不方便目前居住社區(qū)只有世紀(jì)名都，其售價(jià)較低，邢臺市房地產(chǎn)市場格局邢臺市客戶對住宅產(chǎn)品的訴求處于從核心產(chǎn)品打造到外圍產(chǎn)品轉(zhuǎn)換的發(fā)展階段質(zhì)量采光通風(fēng)交通價(jià)格環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型物管配套教育功能核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面邢臺市場目前產(chǎn)品品質(zhì)的突破主要集中在戶型、環(huán)境塑造、功能空間上二級市場小結(jié)市場市場處于快速成長階段，加大放量未來幾年大量的經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房將沖擊邢臺房地產(chǎn)市場機(jī)關(guān)、事業(yè)人群為主要購房客戶，多數(shù)為二次及以上置業(yè)，置業(yè)目的主要以改善居住條件的自住為主市場上較為暢銷樓盤年銷售量集中在7-8萬m2之間產(chǎn)品市區(qū)產(chǎn)品以中戶型為主的小高層、高層為主，高端項(xiàng)目有大戶型供應(yīng)，二環(huán)線附近以中大戶型的多層，小高層為主，別墅類物業(yè)主要集中在二環(huán)線周邊。別墅項(xiàng)目主要集中在西北三環(huán)、南二環(huán)，市場暢銷戶型面積在80-130m2之間，總價(jià)在48萬以內(nèi)，平均約35萬，超過48萬產(chǎn)品形態(tài)明顯發(fā)生變化，如由小高層→TH、別墅、花園洋房等價(jià)格邢臺住宅市場面臨著土地、經(jīng)濟(jì)適用房以及新住宅項(xiàng)目的大量供應(yīng)，市場競爭激烈，價(jià)格不會出現(xiàn)大幅度的上漲邢臺市房地產(chǎn)市場總結(jié)一級市場土地供應(yīng)市場規(guī)范性較強(qiáng)，土地供應(yīng)適中。二級市場商品房價(jià)格有持續(xù)上漲趨勢，但同時面臨著土地供應(yīng)和市場供應(yīng)的雙重壓力，價(jià)格會平穩(wěn)上漲，但幅度不會太大邢臺市房地產(chǎn)市場主流目前還是以改善型為主、地段和配套是主要訴求的階段；下一階段發(fā)展的重點(diǎn)將是園林景觀和社區(qū)生活。第一部分：大勢研究城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場二級市場第三部分：邢臺客戶群研究第四部分：項(xiàng)目板塊研究邢臺客戶特征描述通過對邢臺市歷史、人文、消費(fèi)等方面的分析可以看出：1.邢臺人具有：勤勞、正直、開拓、誠信、奉獻(xiàn)的精神2.邢臺人具有：開放、接受新事物的特征具體表現(xiàn)在地產(chǎn)方面：對建筑風(fēng)格及園林景觀的要求3.消費(fèi)力逐步提高具體表現(xiàn)在地產(chǎn)方面：對房地產(chǎn)的認(rèn)識逐步深刻，不再以滿足居住要求為第一要素，改善型居住成為消費(fèi)的潛在力量并開始追求產(chǎn)品的多樣化和品質(zhì)化4.投資意識及消費(fèi)意識還需加強(qiáng)2012年市區(qū)國有單位人均年收入2.7萬元左右行業(yè)收入水平最高的為醫(yī)療衛(wèi)生、政府公務(wù)員、金融保險(xiǎn)、文體娛樂、教育等行業(yè)城市一般家庭月收入在3000元左右。主力客戶群體-----城區(qū)穩(wěn)定高收入人群：主要集中于公務(wù)員、大型國有企業(yè)員工等機(jī)關(guān)事業(yè)單位高收入人群：面積要求110M2以上，總價(jià)不超過50萬

代表群體：市政府及其他機(jī)關(guān)公務(wù)員區(qū)政府、區(qū)委及相關(guān)機(jī)關(guān)公務(wù)員公檢法系統(tǒng)水、電供應(yīng)系統(tǒng)銀行金融系統(tǒng)醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)邢鋼、冶金、冀中能源等國企員工群體特征：普通公務(wù)員及員工收入穩(wěn)定，包括福利、獎金及其他補(bǔ)貼月收入約在2000元左右，年收入在3萬左右住房補(bǔ)貼高，多次置業(yè)的可能性比較大資料來源：訪談置業(yè)消費(fèi)者狀況——以自住為主，產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境是本地居民的重要關(guān)注點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：調(diào)研資料客戶分析小結(jié)主流客戶為泛公務(wù)員群體，私營業(yè)主、國企員工。置業(yè)目的大都為自主，投資行為相對較少置業(yè)的關(guān)注點(diǎn)，首先是性價(jià)比，其次是地段，生活與工作地的距離一般擁有第一套房屋，居住環(huán)境和戶型都很一般；由于多年的積累，擁有改善居住條件的物質(zhì)基礎(chǔ)；主要訴求集中于社區(qū)規(guī)劃、園林景觀、戶型、外立面等產(chǎn)品方面以及后期的物業(yè)管理服務(wù)；第一部分：大勢研究城市規(guī)劃情況宏觀經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況第二部分：房地產(chǎn)市場研究一級市場二級市場第三部分：邢臺客戶群研究第四部分：項(xiàng)目板塊研究區(qū)域評價(jià)與未來展望區(qū)域評價(jià)區(qū)域交通條件較好由于缺乏生活配套，區(qū)域缺乏活力，造成區(qū)域發(fā)展緩慢對邢臺城區(qū)人而言，區(qū)域處于城市邊緣，開發(fā)程度不足，心理距離較遠(yuǎn)，但與城市其他新區(qū)而言，尤其龍崗新區(qū)而言，區(qū)域成熟度相對不高。改造后，自然環(huán)境較好，為邢臺人認(rèn)可的健康綠色居住環(huán)境區(qū)域未來展望區(qū)域?qū)⑹浅鞘型鈹U(kuò)的第一站生態(tài)旅游、休閑、居住將成為本區(qū)域的主導(dǎo)當(dāng)前的規(guī)劃格局，使得本區(qū)域?qū)⒊蔀樾吓_未來的中高端居住區(qū)報(bào)告結(jié)構(gòu)1邢臺市簡介2地塊分析宏觀市場分析5報(bào)告回顧63市場分析房地產(chǎn)市場分析產(chǎn)品建議項(xiàng)目swot分析4區(qū)域研究關(guān)于鋼鐵路與團(tuán)結(jié)西街項(xiàng)目SWOT分析我們的戰(zhàn)略利用項(xiàng)目土地成本低的優(yōu)勢，先期產(chǎn)品迅速引爆項(xiàng)目。通過七里河的改造，改善該區(qū)域環(huán)境。使之成為新的宜居板塊。關(guān)于紅星汽車廠宿舍項(xiàng)目SWOT分析我們的戰(zhàn)略利用項(xiàng)目土地成本低的優(yōu)勢，先期產(chǎn)