房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告范本

PAGEPAGE1-豐澤園項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目區(qū)域…………1第二章區(qū)域市場(chǎng)分析…………3第三章項(xiàng)目公司介紹…………3第四章項(xiàng)目介紹…………4第五章公司財(cái)務(wù)狀況…………5第六章融資條件…………6第七章風(fēng)險(xiǎn)分析…………7第八章調(diào)查結(jié)論…………8聲明本盡職調(diào)查報(bào)告是由獨(dú)立完成，真實(shí)反應(yīng)了新泰置業(yè)2014年11月30日以前的生產(chǎn)經(jīng)營情況，我們對(duì)本報(bào)告的內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)?？梢?，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成指標(biāo)連年增長，2014年將超越2013年繼續(xù)呈上升趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況：年份新開工面積（萬平米）累計(jì)竣工面積（萬平米）2011208.7133.92012223.44138.492013223.9286.632014前3季度119.5776.03受房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，商品房峻工面積2013年以來有所下降，但總體供給依然充沛。商品房預(yù)銷售情況：四、商品房價(jià)格：時(shí)間平均郾城區(qū)源匯區(qū)召陵區(qū)開發(fā)區(qū)2011253829502900220021002012317338393327283426932013348141033560327029892014前三季度35714236377831703100由上圖可見，源匯區(qū)（西城區(qū)）商品房預(yù)售價(jià)格在整個(gè)漯河市處于較高的位置，這與西城的的城市副中心的定位有直接的關(guān)系，通俗一點(diǎn)講，漯河的西城區(qū)相當(dāng)于鄭州的鄭東新區(qū)，其發(fā)展后勁很強(qiáng)。通過以上圖表分析可見，漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，但2013年是一個(gè)拐點(diǎn)，受經(jīng)濟(jì)周期和開發(fā)周期影響產(chǎn)銷量有所下降（下降多少？），但價(jià)格一路攀升？（上升多少？），整體業(yè)態(tài)呈良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。以上圖表依據(jù)我們從漯河市住房保障和房屋管理局調(diào)取的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告整理完成（補(bǔ)充資料第1頁）。第三章公司介紹一、公司股權(quán)及歷史沿革:公司管理人：1、董事長：2、總經(jīng)理：以上資料為新泰置業(yè)公司提供。第四章項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目基本情況：1、項(xiàng)目名稱：2、項(xiàng)目位置：3、項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目規(guī)劃圖周邊在建樓盤形態(tài)分析：我們走訪了周邊市場(chǎng)，對(duì)同業(yè)態(tài)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)研，西城區(qū)為規(guī)劃中的商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)地商業(yè)與住宅按4：6進(jìn)行配比。目前西城區(qū)在建的樓盤有五個(gè)，其中拆遷安置房三個(gè)分別為：5、西城區(qū)及周邊在售樓盤列表分析：通過以上環(huán)節(jié)的調(diào)查整理，部分印證了我們從漯河市住房保障和房屋管理局調(diào)閱的統(tǒng)計(jì)資料（補(bǔ)充資料第5頁）。（用圖示表示出來）二、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)；2、交通優(yōu)勢(shì)；3、配套優(yōu)勢(shì)；4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：三、項(xiàng)目進(jìn)展及其開發(fā)計(jì)劃：1、手續(xù)方面：2、工程方面：3、銷售方面：以下是我們對(duì)新泰置業(yè)和成本和利潤測(cè)算：開發(fā)成本：（萬元）序號(hào)項(xiàng)目已支付尚需支付預(yù)計(jì)總支付123456開發(fā)費(fèi)用：（萬元）序號(hào)項(xiàng)目已支付尚需支付預(yù)計(jì)總支付1234銷售利潤：（萬元）序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1銷售收入2總成本費(fèi)用2.1開發(fā)成本2.2開發(fā)費(fèi)用3利潤總額4所得稅5稅后利潤第五章、公司財(cái)務(wù)狀況我們對(duì)2014年11月30日資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目進(jìn)行了查證分析（補(bǔ)充資料第10頁）：1、貨幣資金期2、預(yù)付賬款：3、其他應(yīng)收款：4、存貨：前期工程費(fèi)建筑安裝成本公共配套設(shè)施以上成本合計(jì)萬元，5、長期投資：6、固定資產(chǎn)：7、短期借款：：債權(quán)人借款金額月利率期限擔(dān)保方式（附征信查詢報(bào)告、借款合同）8、預(yù)收賬款：9、其他應(yīng)付款：債權(quán)人借款金額備注10、應(yīng)交稅費(fèi)：11、我們關(guān)注到新泰置業(yè)的實(shí)收資本的變化，并查證了相關(guān)明細(xì)賬和驗(yàn)資報(bào)告。12、未分配利潤13、公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)述（2014年11月30日）資產(chǎn)：來源：存貨（開發(fā)成本）股權(quán)其他應(yīng)收款銷售收入存款股東借入稅金社會(huì)融資銀行借款開發(fā)費(fèi)用據(jù)以上分析可見，新泰置業(yè)公司股東實(shí)際凈投入為萬元，其余部分為外部借款。14、未發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)借款、未發(fā)現(xiàn)其他社會(huì)借款、公司未對(duì)外提供擔(dān)保、沒有作為被告的訴訟事件。因新泰置業(yè)公司是真正的股份企業(yè)，所在在管理上能做到財(cái)務(wù)管理健全、會(huì)計(jì)核算清析，分工協(xié)作并相與監(jiān)督。在核查財(cái)務(wù)資料的過程中沒有回避、等待現(xiàn)象，能做到賬表、賬賬、賬證、賬物相照，會(huì)計(jì)資料真實(shí)可信。第六章融資條件一、融資額度：二、融資期限：三、投資回報(bào)：年收益率四、資金用途：項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營。五、還款來源：來源項(xiàng)目已發(fā)生2015統(tǒng)計(jì)一季度二季度三季度四季度來源合計(jì)支出項(xiàng)目一季度二季度三季度四季度土地成本前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)配套建設(shè)費(fèi)開發(fā)期間雜費(fèi)管理費(fèi)用營銷推廣費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售稅費(fèi)合計(jì)關(guān)聯(lián)企業(yè)借出銀行還貸融資利息支付融資本金償還資金余額2016年計(jì)劃銷售收入億元，第一季度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)元，屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)投資本金和收益的全部收回。六、融資模式：私募股加債。七、保證方式：1、股權(quán)控制：組成私募基金，100%控股新泰置業(yè)。2、銷售備案：3、股東連帶擔(dān)保：4、監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)營管理：對(duì)項(xiàng)目公司控股并完成相應(yīng)變更手續(xù)后，我們將設(shè)置新的公司治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司運(yùn)營管理的有效監(jiān)督，并及時(shí)采取必要的應(yīng)急手段，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。八、盈利測(cè)算：第七章風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下幾個(gè)方面：一、國家的房地產(chǎn)政策方面：目前國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策由政府嚴(yán)格調(diào)控變?yōu)橥耆墒袌?chǎng)調(diào)整資源配置，房產(chǎn)稅等政策呼之欲出，相關(guān)政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。二、市場(chǎng)經(jīng)營方面：各知名房企借助品牌張長大舉進(jìn)入三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域性房企面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，加之2013年以來全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行軌道，購買力下降，房產(chǎn)市場(chǎng)銷售下滑，對(duì)中小房企會(huì)形成沖擊。三、備案注銷方面：因?yàn)槲覀儾⒉皇钦嬲彿?，所以已備案商品房一定要辦理注銷備案手續(xù)，一旦在合同期內(nèi)相關(guān)政策或流程發(fā)生變化，勢(shì)必為注銷備案造成障礙，這