房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，如何做好成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個房地產(chǎn)企業(yè)都會重視成本控制，下面就對在建設(shè)項目各個階段如何進行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶?。一、可行性研究階段該階段需要對項目各個階段工作實施所需投資進行分析，即投資估算，主要包括土地開發(fā)費用、建筑安裝工程費用和其他的行政性收費，各項費用具體內(nèi)容不再贅述，造價人員可以根據(jù)成本的歷史資料，結(jié)合當前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素，提出一些有用的建議，例如項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時間、工期及其他一些不可預(yù)見費用等。二、圖紙設(shè)計和審查階段設(shè)計階段對造價控制就是事前控制，這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的70%左右。設(shè)計決定了工程造價，一旦設(shè)計方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設(shè)計不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟合理、最大限度的降低成本，設(shè)計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在首位，主要追求設(shè)計的安全可靠、美觀耐用，在這里提出了“限額設(shè)計”的概念。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標準的前提下，要求設(shè)計單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當?shù)脑黾臃课蓍L度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積；合理的進行道路布置和綠化景觀設(shè)計；其次，造價人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標，將建安部分的投資嚴格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計任務(wù)書，以完整、準確地反映設(shè)計內(nèi)容和意圖，確切反映當?shù)剡m時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對工程造價的影響和使用限制，編制出初步設(shè)計概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的下列各項費用指標：1、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、供熱、燃氣管道；室外強弱電供電線路、變配電站；各種設(shè)備、站類用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等；4、安裝工程，包括機械設(shè)備安裝工程(水泵、風機、電梯等)、電氣設(shè)備安裝工程(變壓器、發(fā)電機、高低壓配電柜等)、熱力設(shè)備安裝工程(熱交換機組、鍋爐、空調(diào)機組等)、動力照明工程、弱電工程(電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、門禁對講、防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報警、漏電火災(zāi)報警、停車場管理、背景音樂、遠程抄表等系統(tǒng))、給排水工程、采暖工程、通風空調(diào)工程、消防工程(消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、自動噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系其次，施工階段進度審核要求準確細致，每個進度周期的報量審核都要嚴格以成本計劃來控制，發(fā)生超限要及時尋找原因，上報決策層，提出切實可行的措施進行整改，盡量避免目標值與實際值的偏離，實施有效主動地控制；施工階段增減合同造價部分的管理也是一個重要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗收資料等，定額或投標綜合單價沒有的分項工程單價的確定要及時合理。另外，材料設(shè)備市場價的掌握也是影響工程造價控制的重要因素，一般建筑安裝工程的材料設(shè)備費用要占整個工程造價的70%以上，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，材料價格在這個周期中會波動較大，比如這兩年的鋼材和有色金屬的價格，宛如坐著過山車一般，造價管理部門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且主要以材料供應(yīng)商的報價刊登，與實際市場采購價有很大的脫節(jié)，不能真實準確的反映材料的實際價格，造價人員不能依靠信息價來進行成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)；收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)信息，對比政府信息價，尋找差異；深入施工現(xiàn)場，詢問一線工人，了解市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項工程的市場承包價；貨比三家，多多聯(lián)系誠實守信的商家；掌握第一手的材料市場行情信息，對做好成本分析和成本控制裨益匪淺。六、結(jié)算審計階段結(jié)算審核是造價人員對整個項目實施過程所有成本的匯總，要反映出準確、完整的工程費用，造價人員要秉承的原則是：1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時效性(國家文件、法規(guī)失效或變動)、合法性(是否合同風險范圍)、完整性(簽字蓋章等)；2、矛盾問題解釋的一致性(所有文件資料對于同一問題的解釋是否統(tǒng)一)；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標準，防止某一方或雙方重復(fù)計算；4、分析計價規(guī)范標準中強制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無中生有，虛報、冒報；5、確保問題的責任清晰，施工單位若解釋模棱兩可、含糊不清，按最不利與施工單位的解釋來處理。總之，工程造價成本控制完全是個動態(tài)過程，不同于一般商品，其生產(chǎn)周期長、造價高，計價依據(jù)復(fù)雜、方法多樣，工程產(chǎn)品的單一，市場在不