榮盛發(fā)展：滄州市運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店市場價(jià)值估價(jià)項(xiàng)目房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司位于滄州市運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店市場價(jià)值估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)委托人：廊坊銀行股份有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)：河北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司估價(jià)報(bào)告編號：萬匯[2025]房(估)字第121號注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：牛迎欣(注冊號：1320110053)郭自豪(注冊號：1320200064)估價(jià)報(bào)告出具日期：二○二五年三月十四日可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264受貴公司的委托，我公司根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估的規(guī)定，遵循獨(dú)立、公正、客觀、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照科學(xué)的方法，對估價(jià)對象的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。市運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店(冀(2018)滄州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004970號),證載房屋建筑面積為62097.56m2,宗地面積為26666.7估價(jià)范圍包括房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動(dòng)的裝飾裝修，不包括動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等。評估估價(jià)對象的市場價(jià)值。三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2024年7月11日。(一)價(jià)值類型本報(bào)告所采用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。(二)價(jià)值內(nèi)涵本次估價(jià)結(jié)果包括估價(jià)對象房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動(dòng)的裝飾裝修的價(jià)值，不包含動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)對象位于滄州市運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)的阿爾卡迪亞國際大酒店，房屋建成于2010年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用14年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，權(quán)利性質(zhì)為出讓，登記用途為商服用地/商業(yè)，實(shí)際用途為商服用地/酒店，使用期限國有建設(shè)用地使用權(quán)為2048年4月15日止，土地實(shí)際剩余使用年限為23.76年；本次評估設(shè)定房地產(chǎn)用途為商服用地/商業(yè)，房屋建成于2010年，土地使用期限為2048年4月15日止的房地產(chǎn)市場價(jià)值。五、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對象的具體情況及滄州市的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，本次采用收益法和成本法進(jìn)行評估。我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，根據(jù)估價(jià)目的，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，選用合適的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)對象的建造年代、結(jié)構(gòu)、功能、土地年限，在合理的假設(shè)下，對估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，最終確定估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2024年7月11日，在價(jià)值定義和估價(jià)假設(shè)限制條件下的估價(jià)結(jié)果為：1、含稅總價(jià)值為：￥90078.72萬元，大寫人民幣玖億零柒拾捌萬柒仟貳佰元整；平均單價(jià)14506元/m2。2、不含稅總價(jià)值為：￥85789.26萬元，大寫人民幣捌億伍仟柒佰捌拾玖萬貳仟陸佰元整；平均單價(jià)13815元/m2。七、特別提示：1、本估價(jià)報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受估價(jià)報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，貴公司和其他估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)全面閱讀本估價(jià)報(bào)告，并應(yīng)特別關(guān)注估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對估價(jià)結(jié)果的影2、估價(jià)結(jié)果僅為廊坊銀行確定抵債資產(chǎn)市場公允價(jià)值提供參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被視為是對估價(jià)對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。3、估價(jià)對象為2016年4月30日前開工建設(shè)，故增值稅采用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。4、估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，根據(jù)估價(jià)目的本次評估不考慮已存在的抵押他項(xiàng)權(quán)對估價(jià)結(jié)果的影響。5、上述估價(jià)結(jié)果中不包含估價(jià)對象交易稅費(fèi)及使用過程中拖欠的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等。八、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自2025年3月14日起至2026年3月13榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價(jià)值估價(jià)報(bào)告第3頁可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價(jià)值估價(jià)報(bào)告(此頁無正文)河北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：二O二五年三月十四日榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價(jià)值估價(jià)報(bào)告第5頁可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264致估價(jià)委托人函 2估價(jià)師聲明 6估價(jià)假設(shè)和限制條件 7(一)本次估價(jià)的假設(shè)前提 7 8(三)其他需要說明的問題 9估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、估價(jià)委托人 六、價(jià)值類型 九、估價(jià)方法 十一、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 十二、實(shí)地查勘期 十三、估價(jià)作業(yè)期 十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 20 估價(jià)對象位置圖 委估房地產(chǎn)相關(guān)照片 1、委托合同；2、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》;3、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；4、受托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、備案證書；5、估價(jià)師資格證書(以上附件均為復(fù)印件)。我們鄭重聲明：1、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)和潛在的利害關(guān)系，也與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我公司估價(jià)人員已于2024年7月11日對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘查。6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7、本報(bào)告所依據(jù)有關(guān)資料以產(chǎn)權(quán)人提供的復(fù)印件為依據(jù)，產(chǎn)權(quán)人對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成評估結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊號簽字并蓋章簽名日期牛迎欣025.3.14郭自豪可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價(jià)值估價(jià)報(bào)告第(一)本次估價(jià)的假設(shè)前提1、一般假設(shè)(1)本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了產(chǎn)權(quán)人提供的相關(guān)資料。產(chǎn)權(quán)人對所提供資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，因上述原因造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。估價(jià)人員對由產(chǎn)權(quán)人提供的估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定產(chǎn)權(quán)人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。(2)估價(jià)對象無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價(jià)對象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓、抵押等處分為假設(shè)前提。(3)估價(jià)人員對估價(jià)對象的安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，估價(jià)人員只對估價(jià)對象的外觀和使用狀況進(jìn)行了查勘，未發(fā)現(xiàn)安全和環(huán)境污染隱患，在沒有相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，估價(jià)人員沒有理由懷疑估價(jià)對象存在安全和環(huán)境污染隱患，故本次評估假設(shè)估價(jià)對象不存在安全和環(huán)境污染隱患，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)能正常安全使用。(4)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。交易雙方都具有完全的房地產(chǎn)市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易有一段合理的洽談時(shí)間。(5)估價(jià)對象登記用途為商服用地/商業(yè)，實(shí)際用途為商服用地/酒店，估價(jià)以估價(jià)對象按登記用途商服用地/商業(yè)持續(xù)使用為假設(shè)前提。(6)本次估價(jià)以估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人不存在欠繳增值稅及附加、房地產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)為假設(shè)前提。電話：(0311)8696375586962264(7)本次評估設(shè)定報(bào)告有效期內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、政策未有重大變化，并排除不可抗力影響。2、未定事項(xiàng)假設(shè)：無3、背離事實(shí)假設(shè)：價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，根據(jù)本次評估目的，不考慮抵押他項(xiàng)權(quán)利對估價(jià)對象價(jià)值的影響。4、不相一致假設(shè)：無。5、依據(jù)不足假設(shè)：無。(二)限制條件1、估價(jià)師未到有關(guān)主管部門對估價(jià)對象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)；估價(jià)對象土地面積、建筑面積以產(chǎn)權(quán)人提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號為冀(2018)滄州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004970號)記載為準(zhǔn)，經(jīng)過實(shí)地目測大體相當(dāng)，但未進(jìn)行專業(yè)測量。2、本報(bào)告受廊坊銀行股份有限公司委托評估榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司位于滄州市運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店及其設(shè)備設(shè)施和不可移動(dòng)的裝飾裝修的市場價(jià)值(不包含動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等的價(jià)值)。3、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對估價(jià)對象市場價(jià)值進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對估價(jià)對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對象權(quán)屬界定以有關(guān)權(quán)利管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。4、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用于為委托方確定抵債資產(chǎn)市場公允價(jià)值提供參考依據(jù)，若改變估價(jià)目的及使用條件需向本估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。5、本報(bào)告評估的價(jià)值為估價(jià)對象在現(xiàn)狀條件下、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場變化較大、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價(jià)值估價(jià)報(bào)告第8頁電話：(0311)8696375586962264榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價(jià)值估價(jià)報(bào)告第9頁其他不可抗力并對估價(jià)對象產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。6、估價(jià)人員已對估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性負(fù)責(zé)，但評估人員對標(biāo)的物的勘察，僅限于標(biāo)的物的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。7、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。報(bào)告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。8、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果為評估范圍內(nèi)房地產(chǎn)的整體市場價(jià)格，應(yīng)整體使用。本估價(jià)報(bào)告書附件為報(bào)告的有機(jī)組成部分。本估價(jià)報(bào)告應(yīng)經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后方可使用。9、本報(bào)告估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自出具報(bào)告之日起壹年內(nèi)有效。如果使用本估價(jià)結(jié)果報(bào)告的時(shí)間超過了估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。(三)需要說明的特殊事項(xiàng)1、本估價(jià)報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受估價(jià)報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，貴公司和其他估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)全面閱讀本估價(jià)報(bào)告，并應(yīng)特別關(guān)注應(yīng)估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對估價(jià)結(jié)果的影響。2、估價(jià)結(jié)果僅為廊坊銀行確定抵債資產(chǎn)市場公允價(jià)值提供參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被視為是對估價(jià)對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。3、估價(jià)對象為2016年4月30日前開工建設(shè)，故增值稅采用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。4、估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，根據(jù)估價(jià)目的本次評估不考慮已存在的抵押他項(xiàng)權(quán)對估價(jià)結(jié)果的影響。電話：(0311)86963755869622645、上述估價(jià)結(jié)果中不包含估價(jià)對象交易稅費(fèi)及使用過程中拖欠的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等?？杀比f匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264企業(yè)名稱：廊坊銀行股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91131000236055745B住所：河北省廊坊市廣陽區(qū)愛民東道83號新世界中心辦公樓大廈C區(qū)17號樓5-14層、22層法定代表人：邵麗萍注冊資本：肆拾陸億元整成立日期：2000年12月21日公司類型：其他股份有限公司(非上市)經(jīng)營范圍：吸收公眾存款；發(fā)放短期、中期和長期貸款；辦理國內(nèi)結(jié)買賣政府債券；從事同業(yè)拆借；提供擔(dān)保；代理收付款項(xiàng)；提供保險(xiǎn)箱業(yè)務(wù)；辦理地方財(cái)政信用周轉(zhuǎn)使用資金的委托貸款業(yè)務(wù)；從事銀行卡業(yè)務(wù)、辦理外匯存款、外匯匯款、外幣兌換、國際結(jié)算、同業(yè)外匯拆借、外匯貸款、外匯票據(jù)的承兌和貼現(xiàn)、外匯擔(dān)保、資信調(diào)查、咨詢、見證業(yè)務(wù)；即期結(jié)匯、售匯業(yè)務(wù)；辦理電子銀行業(yè)務(wù)；辦理保險(xiǎn)兼業(yè)代理業(yè)務(wù)；經(jīng)中國銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。估價(jià)單位：河北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司單位地址：河北省石家莊市橋西區(qū)中華南大街18號保藝大廈2002室法人代表：王宣資質(zhì)等級：壹級資質(zhì)證書編號：冀建房估(石)24號統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9173902741540469B聯(lián)系人：王北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264評估估價(jià)對象的市場價(jià)值。(一)估價(jià)對象范圍榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司所屬位于滄州市運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)的阿爾卡迪亞國際大酒店(冀(2018)滄州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004970號),證載房屋建筑面積為62097.56m2,宗地面積為26666.7m2的房地產(chǎn)。估價(jià)范圍包括房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動(dòng)的裝飾裝修，不包括動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等。(二)估價(jià)對象區(qū)位狀況道路通達(dá)性較好；有158、525、17、219、333、615路等多條公交線途經(jīng)此地，交通較便捷；北鄰滄州雙金公園，周圍聚集高端住宅小區(qū)，距離火車站滄州西站約4.9Km,距離火車站滄州站約5.1Km,距G1811石黃高速入口)約3.5Km,酒店距離滄州博物館2.3Km、距離滄州園博園6.0Km。(三)估價(jià)對象權(quán)益狀況(1)登記狀況：估價(jià)對象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號為冀(2018)滄州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004970號，權(quán)利人為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，共有情況為單獨(dú)所有，坐落為運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店，不動(dòng)產(chǎn)單元號為130903006005GB00010F00010029,權(quán)利類型為國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為出讓/,用途為商服用地/商業(yè)，面積：宗地面積26666.7m2/房屋建筑面積62097.56m2,國有建設(shè)用地使用權(quán)使用期限為2008年04月15日至2048年4月15日止。權(quán)利其他狀況：房屋結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，專有建筑面積為59505.24m2,分?jǐn)偨ㄖ娣e2592.33m2,房屋總層數(shù)30層，宗地圖：宗地編號為130903006005GB00001F00010029,所在圖幅號為可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)86963755869622644240.00-483.75,宗地四至：東、南、西、北均為塘(滄州市土地儲(chǔ)備中估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)清晰，來源合法。(2)他項(xiàng)權(quán)利狀況：價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)估價(jià)目的，本次評估不考慮抵押他項(xiàng)權(quán)利對估價(jià)對象價(jià)值的影響。(四)估價(jià)對象實(shí)物狀況(1)土地實(shí)物狀況估價(jià)對象所占用土地位于運(yùn)河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店，宗地面積為26666.7m2,登記用途為商服用地，實(shí)際用途為登記用途商服用地，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2048年4月15日，土地實(shí)際剩余可使用年期為23.76年。土地形狀不規(guī)則，宗地外四周人工湖環(huán)繞，南側(cè)有道路與城市主干道連同，地勢平坦與相鄰?fù)恋匾恢?，?shí)地查勘無不良地質(zhì)現(xiàn)象。路、通電、通訊、通給水、通排水、通暖氣、通天然氣),紅線內(nèi)“七通” (通路、通電、通訊、通給水、通排水、通暖氣、通天然氣)及場地平整。宗地臨黃河西路，道路通達(dá)度較高。2、房屋建筑物實(shí)物狀況滄州阿爾卡迪亞國際酒店由地上28層主體樓及兩座三層輔樓、聽濤湖、桃花島組合而成，酒店外觀為歐式建筑風(fēng)格，四周湖水環(huán)繞，桃花島建有草坪，是一家集餐飲、客房、養(yǎng)生于一體的高端商務(wù)酒店。酒店擁有多種類型客房四百余間，大型宴會(huì)廳，餐飲包廂及多功能廳，大小會(huì)議室等配套設(shè)施齊全，可滿足中高端政務(wù)接待、會(huì)議會(huì)展、商務(wù)休閑、養(yǎng)生度假客人的多種需求。酒店約2010年建成，主樓地上28層、地下2層，地上建筑高度99.9米鋼混結(jié)構(gòu)，酒店中心入口為鋁合金鋼化玻璃旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)為對開鋁合金頂棚為石膏板幾何造型吊頂，吊頂中央懸掛水晶吊燈，吊頂散落分布內(nèi)嵌式LED筒燈；餐廳內(nèi)瓷磚地面或鋪地毯，墻面貼壁紙，頂棚為石膏板裝飾吊頂，公共部分為地磚地面，內(nèi)墻面貼磚，石膏燈池吊頂；住宿及會(huì)議室公共部分及衛(wèi)生間為地磚地面，室內(nèi)鋪地毯，墻面貼壁紙，衛(wèi)生間為瓷磚到頂，頂棚為鋁扣板吊頂，品牌潔具；斷橋鋁窗戶，套裝門，入口為電動(dòng)維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2024年7月11日。(一)價(jià)值類型本報(bào)告所采用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。(二)價(jià)值內(nèi)涵本次估價(jià)結(jié)果包括房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動(dòng)的裝飾裝修價(jià)值，不包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)價(jià)值，其他限1、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2024年7月11日。2、房地產(chǎn)用途：估價(jià)對象登記用途為商服用地/商業(yè)，實(shí)際用途為商服用地/酒店，根據(jù)合法原則，本次評估設(shè)定用途為商服用地/商業(yè)。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：(1)估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》,其產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。(2)抵押登記權(quán)利狀況：估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)已設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)，根據(jù)本次估價(jià)目的，不考慮抵押他項(xiàng)權(quán)利對估價(jià)對象價(jià)值的影響。(3)其他他項(xiàng)權(quán)利狀況：估價(jià)對象沒有拖欠施工單位的工程款，估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)也未發(fā)現(xiàn)有查封等其他他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)。4、房地產(chǎn)使用年期：估價(jià)對象為框架結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)房屋，建成年代為2010年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已使用14年，根據(jù)國家及河北省相關(guān)規(guī)定，框架結(jié)構(gòu)耐用年限均60年，該房屋剩余耐用年限為46年；估價(jià)對象土地終止日期為2048年4月15日，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)際剩余土地使用年期為23.76年，房屋建筑物耐用年限晚于土地剩余使用年限結(jié)束。根據(jù)孰短原則，本次估價(jià)確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命為土地剩余使用年限23.76年。5、房地產(chǎn)利用條件：估價(jià)對象在估價(jià)設(shè)定的房地產(chǎn)利用條件下、在設(shè)定的使用年限內(nèi)，房地產(chǎn)的建筑物結(jié)構(gòu)、設(shè)施狀況滿足估價(jià)物業(yè)合法、持續(xù)使用的估價(jià)前提。七、估價(jià)依據(jù)：(一)有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第46號，2、《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號，20213、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令4、《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第32號，5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(中華人民共和國主席令第29號，6、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第743號，2021年9月1日);電話：(0311)86963755869622647、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第55號);8、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國務(wù)院令第588號，2011年1月8日實(shí)施);9、《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》(中華人民共和國主席令第51號，2021年9月1日);10、《中華人民共和國印花稅法》(2021年6月10日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過);11、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(中華人民共和國國務(wù)院令第91號);12、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2019]34號);13、《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》(中華人民共和國財(cái)政部令第47號);14、《關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》(財(cái)政部、財(cái)務(wù)總局公告【2022】31號、2022年9(二)技術(shù)規(guī)程—2015);4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T(三)產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料1、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件；2、《債權(quán)價(jià)值分析委托合同》復(fù)印件；榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價(jià)值估價(jià)報(bào)告第可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264(四)估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查收集的相關(guān)本估價(jià)報(bào)告在遵循公正、客觀、科學(xué)的基本原則前提下，結(jié)合評估目的對委估房地產(chǎn)進(jìn)行評估，具體依據(jù)如下原則：1、獨(dú)立、客觀、公正原則：遵循的獨(dú)立、客觀、公正原則，要求站在中立的立場上，實(shí)事求是，公平正直的評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格；本次要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中公平正直，不偏袒任何一方。2、合法原則：遵循合法原則，房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提條件，要求評估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或本次評估以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記內(nèi)容為依據(jù)。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，要求評估價(jià)值應(yīng)為根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格；根據(jù)本次評估目的，雙方協(xié)商確定本次評估價(jià)值時(shí)點(diǎn)2024年7月114、替代原則：遵循替代原則，要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳使用原則：遵循最高最佳利用原則，要求評估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對象最高最佳利用狀況的的價(jià)值或價(jià)格。方法通常有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等。比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264發(fā)法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。(一)選用的估價(jià)方法及其理由1、選用的估價(jià)方法估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象作為酒店的特點(diǎn)和實(shí)際狀況在認(rèn)真分析所掌握的資料后認(rèn)為，所在區(qū)域土地市場較活躍、房屋建設(shè)成本構(gòu)成清晰，取費(fèi)依據(jù)完整，遵循謹(jǐn)慎原則，可選用成本法評估；估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，作為酒店服務(wù)房地產(chǎn)自主經(jīng)營可獲得收益，可選用收益法進(jìn)行評估。2.不選用的估價(jià)方法比較法：由于估價(jià)對象為酒店，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場上缺乏類似商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，故不選用比較法評估；假設(shè)開發(fā)法：由于本次估價(jià)對象為現(xiàn)房而非待開發(fā)的土地(生地、毛地、熟地)或在建工程房地產(chǎn)，故不選用假設(shè)開發(fā)法評估。(二)估價(jià)方法定義1、成本法成本法選用房地分估、合并計(jì)算的技術(shù)思路。房產(chǎn)采用成本法，土地采用市場比較法和成本法。(1)房產(chǎn)成本法：成本法是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的方法。重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤；房產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。估價(jià)對象為建筑物的，成本價(jià)值應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。在建工程和新近開發(fā)完成的房產(chǎn)，采用成本法估價(jià)時(shí)可不扣除折舊。其基本公式為：委估房產(chǎn)價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×(1-折舊率)可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公話：(0311)8696375586962264(2)土地市場比較法：市場比較法是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算待估宗地價(jià)格的