泰達(dá)股份：天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（第一冊(cè)）

天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司2025年5月26日肆第1頁(yè)共1頁(yè)2025/5/2610:17Firefox/report/Repo法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告津國(guó)信評(píng)報(bào)字(2025)第0042號(hào)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目2,592,643,086.23元2025年05月26日天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司韓雙洋(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：11190248劉瑩(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：13200016(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年05月26日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào)天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司I揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 6一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用 6 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 2 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 42十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 4 十三、評(píng)估報(bào)告日 49資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第1頁(yè)一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人需依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。八、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。九、資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)。十、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司津國(guó)信評(píng)報(bào)字(2025)第0042號(hào)天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，采用公認(rèn)的評(píng)估方法，對(duì)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估目的：為天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)事宜提供價(jià)值參考。評(píng)估范圍：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債，具體包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)、其他非流動(dòng)資產(chǎn))、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年4月30日揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的總資產(chǎn)賬面價(jià)值為407,533.27萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為407,688.28萬(wàn)元，增值額為155.01萬(wàn)元，增值率為0.04%;總負(fù)債資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第3頁(yè)金額單位：人民幣萬(wàn)元AB流動(dòng)資產(chǎn)1非流動(dòng)資產(chǎn)2其中：債權(quán)投資3-其他債權(quán)投資4-5-長(zhǎng)期股權(quán)投資6--其他權(quán)益工具投資7-其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)8--投資性房地產(chǎn)9固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-油氣資產(chǎn)-使用權(quán)資產(chǎn)--無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)支出--商譽(yù)--長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-遞延所得稅資產(chǎn)-其他非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)-非流動(dòng)負(fù)債--負(fù)債總計(jì)-本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估結(jié)論的使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。即自2025年4月30日起至2026年4月29日止。本報(bào)告及其結(jié)論僅用于本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的1.被評(píng)估單位主要資產(chǎn)為揚(yáng)州Y-MSD項(xiàng)目。該項(xiàng)目由廣陵區(qū)政府平臺(tái)公司揚(yáng)限公司實(shí)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，廣江資產(chǎn)對(duì)建成后總物業(yè)的80%予以定向回購(gòu)(一期回購(gòu)面積占實(shí)際建成面積的67%),回購(gòu)價(jià)格由回購(gòu)物業(yè)總成本費(fèi)用加成16%管理費(fèi)用構(gòu)成，雙方簽訂了《揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)(YMSD)項(xiàng)目委托投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》,同時(shí)約定了項(xiàng)目回購(gòu)結(jié)算時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及逾支付的利息。被評(píng)估單位根據(jù)項(xiàng)目的結(jié)算時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)提政府應(yīng)支付的回購(gòu)本金，同時(shí)根據(jù)歷史年度政府支付回購(gòu)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第4頁(yè)本金時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)提相應(yīng)的罰息，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位賬面核算的應(yīng)收揚(yáng)中核算的應(yīng)付揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司426,124,234.76元以及揚(yáng)州市廣管理有限公司以及揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司共同委托的第三方審計(jì)江蘇東衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)并出具的蘇東會(huì)專(zhuān)審字(2023)第003號(hào)《關(guān)于“揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)一期項(xiàng)目投資支出情況審核報(bào)告》專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，同時(shí)核實(shí)被評(píng)估單位根據(jù)回購(gòu)本金時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算的至評(píng)估基準(zhǔn)日罰息的合理性以及準(zhǔn)確性，本次評(píng)估對(duì)相應(yīng)的往來(lái)款按照賬面值確認(rèn)。資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)往來(lái)款準(zhǔn)確性及合理性年度金額(萬(wàn)元)-揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司領(lǐng)導(dǎo)層每年度會(huì)與揚(yáng)州市廣江資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司洽談回款進(jìn)度并確認(rèn)可支付金額，且年度審計(jì)機(jī)構(gòu)以訪談形式通過(guò)揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司領(lǐng)導(dǎo)層與政府領(lǐng)導(dǎo)層確認(rèn)賬面計(jì)提應(yīng)收回購(gòu)款本金及逾期支付金，歷史年度被評(píng)估單位依據(jù)法律判決或和解協(xié)議進(jìn)行賠付，被評(píng)估單位依據(jù)預(yù)出于謹(jǐn)慎性考慮對(duì)于賬面預(yù)提的未來(lái)公寓涉及的賠付金額按照賬面值確認(rèn)，未來(lái)實(shí)際發(fā)生的賠付金額應(yīng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)訴訟判決以及和解協(xié)議為準(zhǔn)，提請(qǐng)報(bào)告相關(guān)使天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第5頁(yè)達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目(一期)C2-1#及C2-2#樓的存貨房地產(chǎn)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，坐落于揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)文昌東路12號(hào)(文昌東路以北、沙灣路以西)的C1-5A及C1-5C投資性房地產(chǎn)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，坐落于揚(yáng)州市文昌東路12號(hào)泰運(yùn)商務(wù)中心C1-3幢第1-5、15、27-40層的在建工程房地產(chǎn)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；評(píng)估人員取得相關(guān)的《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《銷(xiāo)售許可證》、《測(cè)繪報(bào)告》及《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》,被評(píng)估單位出具聲明其權(quán)屬歸被評(píng)估單位所有，且不存在抵押、擔(dān)保、涉訴等權(quán)屬瑕疵，未來(lái)不影響其正常銷(xiāo)售。評(píng)估是在承認(rèn)上述資產(chǎn)為企業(yè)資產(chǎn)的前提下而進(jìn)行的，亦未考慮將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)需要支付的費(fèi)用。評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對(duì)其的法律權(quán)屬作任何形式的保證。4.納入評(píng)估范圍內(nèi)的企業(yè)計(jì)提的應(yīng)交稅費(fèi)涉及的應(yīng)交增值稅以及所得稅，金額較大，增值稅主要為計(jì)提的罰息收入確認(rèn)的銷(xiāo)項(xiàng)稅，因一致未取得發(fā)票未予繳納；所得稅主要是因?yàn)楸辉u(píng)估單位聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其認(rèn)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，按其納稅方式，應(yīng)采用預(yù)繳稅費(fèi)規(guī)定執(zhí)行，相關(guān)稅項(xiàng)已經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。本次評(píng)估取得相關(guān)的所得稅匯算清繳資料，同時(shí)核實(shí)其稅項(xiàng)計(jì)提明細(xì)賬，按照核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)，實(shí)際稅負(fù)應(yīng)以稅局最終核定為準(zhǔn)，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。5.納入評(píng)估范圍內(nèi)的政府回購(gòu)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地增值稅，企業(yè)按照已取得政府回購(gòu)本金部分進(jìn)行了預(yù)繳，因被評(píng)估單位未與企業(yè)進(jìn)行關(guān)于政府回購(gòu)資產(chǎn)的結(jié)算，且部分資產(chǎn)尚未與政府辦理移交手續(xù)，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算政府回購(gòu)資產(chǎn)涉及的土地增值稅，且根據(jù)天津市廣江資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司與揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂的《揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)(YMSD)項(xiàng)目委托投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》第七條回購(gòu)結(jié)算成本中包含項(xiàng)目建設(shè)期產(chǎn)生的稅費(fèi)，故回購(gòu)部分資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地增值稅額應(yīng)以最終結(jié)算后稅局審核認(rèn)定為準(zhǔn)，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第6頁(yè)天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，對(duì)貴公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在2025年4月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：人本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為天津泰達(dá)股份有限公司，被評(píng)估單位為揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司，資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括天津泰(一)委托人概況類(lèi)型：股份有限公司(上市)住所：天津開(kāi)發(fā)區(qū)第三大街16號(hào)注冊(cè)資本：147557.3852萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：一般項(xiàng)目：以自有資金從事投資活動(dòng)；自有資金投資的資產(chǎn)管理天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第7頁(yè)服務(wù)；非居住房地產(chǎn)租賃；信息咨詢服務(wù)(不含許可類(lèi)信息咨詢服務(wù));金屬材料銷(xiāo)售；金屬礦石銷(xiāo)售；高性能有色金屬及合金材料銷(xiāo)售。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))股東類(lèi)型股份類(lèi)型持股比例持股數(shù)(股)1天津泰達(dá)投資控股有限公司2中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司3香港中央結(jié)算有限公司4閆峰自然人股東5陳晉源自然人股東6自然人股東7章劍濤自然人股東8自然人股東9全學(xué)藝自然人股東自然人股東(二)被評(píng)估單位概況統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91321000677013452R類(lèi)型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)住所：揚(yáng)州市信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)1號(hào)樓法定代表人：刁立夫營(yíng)業(yè)期限：2008-06-17至無(wú)固定期限經(jīng)營(yíng)范圍：投資置業(yè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；建筑材料銷(xiāo)售、國(guó)內(nèi)貿(mào)易(國(guó)家有專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定的除外)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；自有房屋出租；房產(chǎn)中介；物業(yè)服務(wù)；樓盤(pán)代理；房屋征收(拆遷)服務(wù)；道路與土石方工程施工；室內(nèi)裝修工程施工；機(jī)電工程施工；水電安裝；酒店企業(yè)管理；自有資產(chǎn)管理；建筑設(shè)備、裝飾材料銷(xiāo)售。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司(1)公司成立2008年6月17日揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司由揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司出資并在揚(yáng)州工商行政管理局廣陵分局登記元人民幣，實(shí)繳注冊(cè)資本6300.00萬(wàn)元人民幣，該出限公司審驗(yàn)并出具楊正會(huì)驗(yàn)[2008]第103號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》,設(shè)立時(shí)股東股權(quán)結(jié)構(gòu)如序號(hào)(萬(wàn)元)認(rèn)繳持股比例(%)實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)1有限公司(2)第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2008年6月19日，根據(jù)揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會(huì)決定，同意揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司將其持有的95%的股權(quán)以人民幣5985.00萬(wàn)元人民幣(萬(wàn)元)認(rèn)繳持股比實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資占比1有限公司2司(3)第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2008年12月22日，根據(jù)揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會(huì)決定，同意揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司將其持有的95%的股權(quán)以人民幣5985.00萬(wàn)元人民幣的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下所(萬(wàn)元)認(rèn)繳持股比實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資占比1有限公司(4)第一次增資2009年5月6日，根據(jù)揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會(huì)決定，同意將公司天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第9頁(yè)注冊(cè)資本由6300.00萬(wàn)人民幣增加至29976.84萬(wàn)元人民幣，增資部分由揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司出資，其中以五宗土地使用權(quán)作價(jià)出資，本次出資經(jīng)揚(yáng)州正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審驗(yàn)并出具楊正會(huì)驗(yàn)[2009]第126號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》,(萬(wàn)元)認(rèn)繳持股比實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資占比1有限公司(5)第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2009年6月2日，根據(jù)揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會(huì)決定，同意揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司將其持有的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有序號(hào)(萬(wàn)元)認(rèn)繳持股比例(%)實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資占比(%)1限公司(6)第四次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2009年8月10日，根據(jù)揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司股東會(huì)決定，同意揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司將其持有的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津泰達(dá)股份有限公司，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為29,976.84(萬(wàn)元)認(rèn)繳持股比例(%)實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資占比(%)1天津泰達(dá)股份有限公司(7)第二次增資股份有限公司對(duì)揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司持有的債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，本次債權(quán)經(jīng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并出具津國(guó)信評(píng)報(bào)字(2025)第0011號(hào)《天津泰達(dá)股份有限公司天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司擬實(shí)施債轉(zhuǎn)股所涉及的其持有的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司債權(quán)價(jià)值項(xiàng)目》資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，本次增資后揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司注冊(cè)資本由29,976.84萬(wàn)元人民幣增加至248,186.808463萬(wàn)元人民幣，本次增資后股權(quán)結(jié)構(gòu)如下所示：序號(hào)(萬(wàn)元)認(rèn)繳持股比例實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)實(shí)繳出資占比1天津泰達(dá)股份有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變更。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位組織架構(gòu)如下所示：辦公室總揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)主要資產(chǎn)為揚(yáng)州Y-MSD項(xiàng)目。該項(xiàng)目由廣陵區(qū)政府平臺(tái)公司揚(yáng)州市廣江資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣江資產(chǎn)”)委托揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司實(shí)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，廣江資產(chǎn)對(duì)建成后總物業(yè)的80%予以定向回購(gòu)(一期回購(gòu)面積占實(shí)際建成面積的67%),回購(gòu)價(jià)格由回購(gòu)物業(yè)總成本費(fèi)用加成16%管理費(fèi)用構(gòu)Y-MSD項(xiàng)目位于揚(yáng)州市廣陵新城文昌路北側(cè)沙灣路西側(cè)，整體業(yè)態(tài)包含：酒店、寫(xiě)字樓、SOHO辦公、酒店式公寓、商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目計(jì)劃總用地面積255畝，總建筑面積101萬(wàn)平米，整體預(yù)計(jì)總投資79.43億元，分兩期建設(shè)，其中一期計(jì)劃投資39.4億元，二期計(jì)劃投資約40億元。項(xiàng)目一期用地面積116.4畝，規(guī)劃建筑面積51.74萬(wàn)平米，實(shí)際建成面積51萬(wàn)平米，其中政府回購(gòu)部分34.15萬(wàn)平米，主要為寫(xiě)字樓、SOHO辦公及地下車(chē)庫(kù)；自持部分16.85萬(wàn)平米，主要為酒店、酒店式公寓及商業(yè)廣場(chǎng)。具體如下：天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 單位：平米規(guī)劃面積建成面積備注1辦公23地下車(chē)庫(kù)4酒店自持5自持6公寓自持小計(jì)5.主要會(huì)計(jì)政策及稅項(xiàng)(1)主要會(huì)計(jì)政策①被評(píng)估單位執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，按照財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》和各項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋及其他相關(guān)規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)表。②被評(píng)估單位會(huì)計(jì)年度為公歷年度，即每年1月1日起至12月31日止。③被評(píng)估單位以人民幣為記賬本位幣。④被評(píng)估單位會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)為基礎(chǔ)編制財(cái)務(wù)報(bào)表。(2)主要稅項(xiàng)被評(píng)估單位主要稅種及法定稅率列示如下表：稅種具體稅率情況企業(yè)所得稅房地產(chǎn)項(xiàng)目核定增值額(超率累進(jìn)稅率30%-60%)房屋的計(jì)稅余值或租金收入(1.2%或12%)6.近兩年一期的資產(chǎn)、負(fù)債和財(cái)務(wù)狀況近兩年及評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)、負(fù)債和財(cái)務(wù)狀況如下表：近兩年一期的資產(chǎn)負(fù)債情況歷史數(shù)據(jù)貨幣資金天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司歷史數(shù)據(jù)預(yù)付款項(xiàng)存貨其它流動(dòng)資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)-四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì)預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債預(yù)計(jì)負(fù)債七、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)歷史數(shù)據(jù)2025年1-4月--二、營(yíng)業(yè)總成本稅金及附加銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用研發(fā)費(fèi)用--財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失------------公允價(jià)值變動(dòng)收益資產(chǎn)處置收益--天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第13頁(yè)歷史數(shù)據(jù)2025年1-4月三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-減：營(yíng)業(yè)外支出-四、利潤(rùn)總額減：所得稅費(fèi)用五、凈利潤(rùn)以上評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)中審亞太會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了無(wú)保留意見(jiàn)的《審計(jì)報(bào)告》(中審亞太審字(2025)007417號(hào));2023年、2024年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)中審亞太會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并分別出具了無(wú)保留意見(jiàn)的中審亞太審字(2024)005476號(hào)、中審亞太審字(2025)002568號(hào)審計(jì)報(bào)告。揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司資產(chǎn)總額中占比較大的主要為應(yīng)收賬款中確認(rèn)的政府回購(gòu)剩余本金及按照協(xié)議約定應(yīng)計(jì)提的罰息。評(píng)估人員取得經(jīng)揚(yáng)州市廣江資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司以及揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司共同委托的第三方江蘇東衡會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)并出具的蘇東會(huì)專(zhuān)審字(2023)第003號(hào)《關(guān)于“揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)一期項(xiàng)目投資支出情況審核報(bào)告》專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，并核實(shí)歷次本金收回金額及時(shí)點(diǎn)，同時(shí)重新核實(shí)企業(yè)計(jì)提的罰息準(zhǔn)確性及合理性。揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司收入明細(xì)如下所示：歷史數(shù)據(jù)(金額單位：元)2025年1-4月一1234二1付款利息其中房產(chǎn)收入主要為被評(píng)估單位公寓銷(xiāo)售收入，公寓總建筑面積66,912.63m2,截至評(píng)估基準(zhǔn)日，尚余34套公寓未售，未售面積合計(jì)為2,105.01m2(實(shí)測(cè)),已售部分占比97%,未來(lái)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比較小；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的其他收入為投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收益；其他業(yè)務(wù)收入為企業(yè)按期計(jì)提的Y-MSD項(xiàng)目政府逾期付款利息確認(rèn)的收入，該部分收入受政府支付回購(gòu)資產(chǎn)本金金額以及時(shí)點(diǎn)影響較天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第14頁(yè)委托人天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓被評(píng)估單位揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司的100.00%股權(quán)。被評(píng)估單位揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司為委(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使二、評(píng)估目的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受天津泰達(dá)股份有限公司的委托，對(duì)天津泰達(dá)股份有限公司擬以非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)，需對(duì)所涉及的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為天上述經(jīng)濟(jì)行為，已經(jīng)天津泰達(dá)股份有限公司2025年3月27日津泰股總紀(jì)三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象(二)評(píng)估范圍評(píng)估范圍為揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)、其他非流動(dòng)資產(chǎn))?？傎Y產(chǎn)賬面價(jià)值為4,075,332,701.04元；負(fù)債包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債，總負(fù)債賬面價(jià)值為貨幣資金天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第15頁(yè)存貨其他流動(dòng)資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì)預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債預(yù)計(jì)負(fù)債七、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)委托人和被評(píng)估單位已承諾本次委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，并出具了無(wú)保留意見(jiàn)的《審計(jì)報(bào)告》(中審亞太審字(2025)007417號(hào))。(三)企業(yè)主要資產(chǎn)情況納入評(píng)估范圍的實(shí)物資產(chǎn)包括：存貨、投資性房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、在建工程納入評(píng)估范圍的非實(shí)物資產(chǎn)主要為：無(wú)形資產(chǎn)等。以上資產(chǎn)的類(lèi)型及特點(diǎn)如下：納入評(píng)估范圍的存貨為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面價(jià)值15,257,292.28天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第16頁(yè)元。存貨-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為坐落于江蘇省揚(yáng)州市文昌東路Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目(一期)C2-1#及C2-2#樓的未售房地產(chǎn)(共計(jì)34套),主要核算內(nèi)容為項(xiàng)目土地取得成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目(一期)C2-1#及C2-2#樓未售房地產(chǎn)匯序號(hào)名稱(chēng)房號(hào)建筑面積(m2)建成年月所在樓層總層數(shù)12018年04月122018年04月132018年04月142018年04月252018年04月262018年04月372018年04月382018年04月392018年04月42018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月12018年04月12018年04月12018年04月22018年04月32018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月(1)項(xiàng)目簡(jiǎn)介“Y-MSD”是揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的英文字母縮寫(xiě)，項(xiàng)目坐落于江蘇省揚(yáng)州市文昌東路以北、沙灣路以西，項(xiàng)目總占地面積7.7萬(wàn)平方米，一期項(xiàng)目由7棟高樓天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司和2棟裙樓組成，包括商業(yè)綜合體、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店和人才公寓等，總建筑面積52萬(wàn)平方米，建成于2018年。建成后將打造集總部經(jīng)濟(jì)、休閑娛樂(lè)、(2)權(quán)益狀況評(píng)估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目已取得了《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《銷(xiāo)售許可證》、《測(cè)繪序號(hào)主要信息1土地使用權(quán)人：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司坐落：揚(yáng)州市文昌東路以北、沙灣路以西終止日期：2054年10月8日使用權(quán)面積：32041.69m2發(fā)證日期：2014年12月31日2用地單位：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司期(二標(biāo)段)用地面積：32575平方米發(fā)證日期：2014年12月26日3建字第3210002015G0090號(hào)建設(shè)單位：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司目(一期)(C2-1#樓，補(bǔ)辦)建設(shè)位置：沙灣路西側(cè)、文昌東路北側(cè)103.8米(女兒墻)發(fā)證日期：2015年11月9日建字第3210002015G0091號(hào)建設(shè)單位：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司目(一期)C2-2#樓(補(bǔ)辦)建設(shè)位置：沙灣路西側(cè)、文昌東路北側(cè)面積33999.35平方米，其中：公寓式辦公面積103.8米(女兒墻)發(fā)證日期：2015年11月9日4編號(hào)設(shè)單位：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司工程名稱(chēng)：揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目(一期)C2-1#樓、C2-2#樓、C3-1#樓、C3-2#樓、土建、安裝、鋼結(jié)構(gòu)(補(bǔ)辦)東路北側(cè)建設(shè)規(guī)模：219394.33平方米發(fā)證日期：2016年4月14日天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第18頁(yè)序號(hào)5(揚(yáng))房銷(xiāo)證第2019015號(hào)售房單位：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目名稱(chēng)：泰達(dá)C2-1#房屋坐落地點(diǎn)：揚(yáng)州市信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)1號(hào)房屋用途性質(zhì)：辦公用房銷(xiāo)售總建筑面積：33443平方米發(fā)證日期：2019年1月29日(揚(yáng))房銷(xiāo)證第2016376號(hào)售房單位：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目名稱(chēng)：泰運(yùn)商務(wù)中心C2-2房屋用途性質(zhì)：辦公用房發(fā)證日期：2016年10月27日6項(xiàng)目地址：文昌東路12號(hào)(揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū))工程幢號(hào)：C2-1#,公安幢號(hào)：8,建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土，層數(shù)：地上29層，合計(jì)面積33449.6平方工程幢號(hào)：C2-2#,公安幢號(hào)：9,建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋日期：2018年10月25日7編號(hào)：建設(shè)單位名稱(chēng)：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司工程名稱(chēng)：揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目一工程地點(diǎn)：沙灣路西側(cè)、文昌東路北側(cè)開(kāi)工日期：2015年01月20日完工日期：2018年04月30日建設(shè)內(nèi)容：揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目(一期)C2-1#樓、C2-2#樓、C3-1#樓、C3-2#樓、備案日期：2018年12月20日(3)實(shí)物狀況1)土地實(shí)物狀況①坐落：江蘇省揚(yáng)州市文昌東路以北、沙灣路以西；②四至：東至沙灣北路，南至文昌東路，西至?？德?，北至興泰路；③用途：商務(wù)金融用地；④土地權(quán)利類(lèi)型、權(quán)利性質(zhì)：國(guó)有出讓?zhuān)虎萃恋孛娣e：項(xiàng)目總土地面積為77,557.15平方米(其中：1號(hào)地土地面積32,041.69平方米、2號(hào)地土地面積45,515.46平方米)。根據(jù)項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目(一期)一標(biāo)段用地面積44,982天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司⑧土地使用期限：至2054年10月8日，于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年4月30日的剩余土地使用年限為29.46年；⑨地勢(shì)、地質(zhì)等：評(píng)估對(duì)象所在地塊地勢(shì)平坦，水文狀況良好，工程地質(zhì)條2)建筑物實(shí)物狀況納入存貨評(píng)估范圍的C2-1#及C2-2#樓未售房地產(chǎn)總建筑面積為2,105.04平方米(測(cè)繪報(bào)告面積),共計(jì)34套，框架結(jié)構(gòu)，C2-1#及C2-2#樓總層數(shù)均為29層，C2-1#所在層數(shù)分別為1、2、3、4、10、12、13、14、28、21層，C2-2#所在層數(shù)分別為1、2、3、12、17、18、20、22、25、27、28層，建成于2018年，房屋設(shè)投資性房地產(chǎn)核算的內(nèi)容是坐落于揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)文昌東路12號(hào)(文昌東路以北、沙灣路以西)的C1-4、C1-5A及C1-5C商業(yè)房地產(chǎn)，總建結(jié)構(gòu)1泰達(dá)Y-MSDC1-41層3層2泰達(dá)Y-MSDC1-5A1-2層3泰達(dá)Y-MSDC1-5C1-2層(1)車(chē)輛運(yùn)輸車(chē)輛共5輛，購(gòu)置于2014年至2015年。車(chē)輛類(lèi)型為小型轎車(chē)等，品牌為別克、豐田等，車(chē)輛在設(shè)計(jì)許可的負(fù)荷下運(yùn)行，日常維護(hù)保養(yǎng)正常，并經(jīng)過(guò)年天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第20頁(yè)檢合格，可以繼續(xù)上路正常行駛。(2)電子設(shè)備電子設(shè)備主要有辦公家具、電腦、打印復(fù)印一體機(jī)、空調(diào)、考勤機(jī)等。部分設(shè)備購(gòu)置使用時(shí)間較長(zhǎng)。至評(píng)估基準(zhǔn)日，部分設(shè)備閑置存放于版?zhèn)}庫(kù)內(nèi)，其余設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)正常，能夠滿足日常辦公需求。納入評(píng)估范圍的在建工程資產(chǎn)為坐落于揚(yáng)州市文昌東路12號(hào)泰運(yùn)商務(wù)中心C1-3幢第1-5、15、27-40層，總建筑面積為42042.16平方米的商業(yè)房地產(chǎn)，其中：酒店及客房建筑面積為37592.08平方米，銀行建筑面積為759.48平方米，避難區(qū)面積為3497.22平方米，公共設(shè)施分?jǐn)偯娣e為193.38平方米。委估房地產(chǎn)于2018年8月竣工驗(yàn)收合格，評(píng)估基準(zhǔn)日，賬面價(jià)值341,226,900.39元，具體如下：房號(hào)建筑面積(m2)所屬功能區(qū)11層酒店1公共設(shè)施分?jǐn)?22層酒店33層酒店4避難區(qū)015避難區(qū)避難區(qū)避難區(qū)28層客房29層客房30層客房31層客房32層客房33層客房34層客房35層客房36層客房37層客房38-40層客房38-40層客房38-40層客房天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司企業(yè)申報(bào)納入評(píng)估范圍賬面記錄的無(wú)形資產(chǎn)包括：辦公軟件等。上述其他無(wú)取得日期用年限原始入賬1-2-3平臺(tái)V1.0,4套)-4新點(diǎn)造價(jià)軟件V10.0(1套)5新點(diǎn)造價(jià)軟件(定額庫(kù))V10.0(1套)(四)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類(lèi)型、數(shù)量評(píng)估范圍包含揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司申報(bào)的表外1項(xiàng)商標(biāo)，具體情況如商標(biāo)圖樣注冊(cè)證號(hào)核定使用商品1第15348801號(hào)36類(lèi)金融物管2015-10-28至展有限公司(五)利用(引用)其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)本次評(píng)估利用中審亞太會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具了無(wú)保留意見(jiàn)的《審計(jì)報(bào)告》(中審亞太審字(2025)007417號(hào))。四、價(jià)值類(lèi)型資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型。經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2025年4月30日。評(píng)估基準(zhǔn)日是由委托人根據(jù)有利于經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的原則及相關(guān)會(huì)計(jì)核算因天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)天津泰達(dá)股份有限公司2025年3月27日津泰股總紀(jì)[2025]10號(hào)會(huì)議紀(jì)要。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日，中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)，中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));2.《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26日，中華人民共和國(guó)主席令第15號(hào)，2023年12月29日第十四屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂);3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修正);5.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2008年國(guó)務(wù)院令第512號(hào)、2024年國(guó)務(wù)院令第797號(hào)修改);6.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào));稅〔2016〕36號(hào));8.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年國(guó)務(wù)院令第691號(hào));9.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號(hào)2019年第39號(hào));11.《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));12.《中華人民共和國(guó)車(chē)輛購(gòu)置稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過(guò));13.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第23頁(yè)14.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，國(guó)務(wù)院令第732號(hào)修訂);15.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)修訂));36號(hào));17.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào));18.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)資委第12號(hào)令);19.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)令);20.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));941號(hào));22.國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)》的通知(2001年12月31日，國(guó)辦發(fā)[2001]102號(hào));39號(hào));24.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財(cái)政部令第86號(hào)，2019年中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第97號(hào)修訂);25.《天津市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(津國(guó)資[2018]5號(hào));26.《天津市國(guó)資委關(guān)于優(yōu)化監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估管理資產(chǎn)權(quán)〔2024〕13號(hào));27.《天津市國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目審核資產(chǎn)權(quán)[2024]14號(hào));28.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂);30.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日修訂);天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第24頁(yè)31.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年4月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議第二次修正);32.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日修訂);33.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，2020年11月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);34.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國(guó)務(wù)院令第645號(hào)第三次修訂);35.國(guó)土資源部辦公廳《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(國(guó)土資廳發(fā)(2018)4號(hào));36.《中華人民共和國(guó)契稅法》(2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018)37號(hào)〕;7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)〔2017)47號(hào)〕;10.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào));12.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕42號(hào));13.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)〔2018)38號(hào)〕:14.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017)38號(hào)〕;15.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)〔2017〕39號(hào));16.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào));(四)權(quán)屬依據(jù)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第25頁(yè)2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同);(五)取價(jià)依據(jù)3.中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率6.《機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號(hào));(六)其他依據(jù)七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第26頁(yè)(1)評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開(kāi)的市場(chǎng)，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。(1)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)適用的前提條件是：(1)評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用；(2)評(píng)估對(duì)象能夠通過(guò)重置途徑獲得；(3)評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。未選用市場(chǎng)法評(píng)估的理由：被評(píng)估單位行業(yè)分類(lèi)為建筑業(yè)，目前主要資產(chǎn)為揚(yáng)州Y-MSD項(xiàng)目，部分業(yè)態(tài)涉及政府回購(gòu)，歷史年度房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模較小，在資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)均難以找到足夠的與評(píng)估對(duì)象相同或相似的可比企業(yè)未選取收益法評(píng)估的理由：被評(píng)估單位歷史年度主要的收入為每年確認(rèn)的逾歷史數(shù)據(jù)(金額單位：元)2025年1-4月一1234二1付款利息售部分占比97%,未來(lái)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比較??；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比較大的為Y-MSD項(xiàng)目政府逾期付款利息確認(rèn)的收入，該逾期利息確認(rèn)基礎(chǔ)主要為政府逾期未支付天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司年度金額(萬(wàn)元)一--截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位賬面記錄應(yīng)付揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公為計(jì)算回購(gòu)本金的扣除基數(shù)。根據(jù)《委托投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議》中約定的項(xiàng)目回購(gòu)結(jié)算時(shí)點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度，截至2021年12月31日，揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)已確認(rèn)的項(xiàng)目結(jié)算時(shí)點(diǎn)包括兩項(xiàng)：一是“在委托建設(shè)物業(yè)封頂日起30日內(nèi)支付按施工圖階廣陵新城審計(jì)單位共同簽署的“主體結(jié)構(gòu)封頂確認(rèn)單”,最后年11月18日，根據(jù)協(xié)議約定，2016年12月18日為項(xiàng)目封頂階段30%款項(xiàng)結(jié)算項(xiàng)目竣工備案日期為2018年12月20日，根據(jù)協(xié)議約定，2019年1月20日為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段30%款項(xiàng)結(jié)算日；三是根據(jù)經(jīng)三方簽字確認(rèn)的C3-2、C3-3移交清單顯示，交付日期為2019年7月9日，C3-2、C3-3的面積為47,372.50平方米，占回購(gòu)總面積341,490.79平方米的13.87%。經(jīng)核實(shí)歷史年度政府回購(gòu)本金被評(píng)估單位均已確認(rèn)收入，相應(yīng)回購(gòu)本金均未按期如約支付，未來(lái)支付金額及時(shí)點(diǎn)具有較大的不確定性，對(duì)未來(lái)占比較大的政府罰息收入確認(rèn)影響較大，且未來(lái)與政府實(shí)際結(jié)算情況對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的所得稅、土地增值稅匯算清繳等也具有較大的影響，整體而言，未來(lái)的政府回購(gòu)本金回款時(shí)間節(jié)點(diǎn)、金額等不確定性較大，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的理由：揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債可以被識(shí)別，并可以用適當(dāng)?shù)姆椒▎为?dú)進(jìn)行評(píng)估，(二)評(píng)估方法簡(jiǎn)介天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第28頁(yè)(1)貨幣資金包括銀行存款，通過(guò)核實(shí)銀行對(duì)賬單、取得審計(jì)銀行函證并且核實(shí)詢證函原(2)應(yīng)賬款項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。在賬面核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，對(duì)于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)于收回的可能性不確定的款項(xiàng)，參照賬齡分析估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)(3)預(yù)付賬款根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。預(yù)付賬款分別為預(yù)付國(guó)網(wǎng)江蘇省電力公司揚(yáng)州供電公司電費(fèi)以及江蘇長(zhǎng)江水務(wù)股份有限公司的水費(fèi)，其中電費(fèi)為代公寓業(yè)主(未過(guò)戶期間)代墊的電費(fèi)，賬面金額為當(dāng)時(shí)暫估導(dǎo)致的差異，水費(fèi)為未取得發(fā)票一直掛賬的費(fèi)用。經(jīng)核實(shí)，該兩筆預(yù)付款項(xiàng)相應(yīng)(4)存貨在核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)存貨項(xiàng)目的特點(diǎn)確定相應(yīng)的評(píng)估方法對(duì)其評(píng)估值進(jìn)行計(jì)算，如下：評(píng)估對(duì)象存貨為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估業(yè)除必要的銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及相應(yīng)比例的稅后凈利潤(rùn)。具體評(píng)估思路為：對(duì)于十分暢銷(xiāo)的產(chǎn)品，根據(jù)其銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金確定評(píng)估值；對(duì)于正常銷(xiāo)售的產(chǎn)品，根據(jù)其銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；對(duì)于勉強(qiáng)能銷(xiāo)售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金及稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；對(duì)于滯銷(xiāo)、積壓、降價(jià)銷(xiāo)售產(chǎn)品，根據(jù)其收回凈收天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第29頁(yè)存貨評(píng)估價(jià)值=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)值-銷(xiāo)售費(fèi)用-稅金-適當(dāng)稅后凈利潤(rùn)其中：稅金包含增值稅及附加、土地增值稅及企業(yè)所得(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)值的確定1)評(píng)估方法的選擇房地產(chǎn)評(píng)估的四大基本評(píng)估方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。本次評(píng)估結(jié)合評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)及評(píng)估目的、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇一①市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域近期與其相②收益法是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將具有潛在收益，周邊能夠取得同類(lèi)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，且成本可以量化，因此③成本法是指按照重建或者重置評(píng)估對(duì)象的思路，將評(píng)估對(duì)象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。評(píng)估對(duì)象為非居住房地產(chǎn)，成本法無(wú)法體現(xiàn)樓層、臨街等因素對(duì)委估房地④假設(shè)開(kāi)發(fā)法是求得評(píng)估對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。評(píng)估對(duì)象為已開(kāi)發(fā)建設(shè)完成房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日符合最高最佳利用原則，不適宜采用通過(guò)實(shí)地查勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料之后，根據(jù)委估房產(chǎn)的特天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第30頁(yè)2)評(píng)估方法簡(jiǎn)介①市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。公式如下：評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系②收益法本次評(píng)估按照客觀租金計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)值，將房地產(chǎn)的收益價(jià)值折現(xiàn)到基準(zhǔn)日價(jià)值，并考慮剩余房屋殘余價(jià)值，計(jì)算房地產(chǎn)收益法價(jià)值。計(jì)算公式如下：評(píng)估值=收益價(jià)值+殘余價(jià)值收益法公式如下：V=A/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))^t]+Vt/(1其中：V——收益價(jià)值；A——年凈收益；g——持有期間收益增長(zhǎng)率；增長(zhǎng)率Y≠g;Y——持有期間報(bào)酬率；Yt——第t年折現(xiàn)率；Vt——第t年殘余價(jià)值。(2)銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售評(píng)估對(duì)象的必要支出，包括銷(xiāo)售人員或者銷(xiāo)售代理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)用等。銷(xiāo)售費(fèi)用一般為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的1%-3%,考慮到評(píng)估對(duì)象單套建筑面積適中，本次評(píng)估銷(xiāo)售費(fèi)用率取1%。(3)稅金稅金包含：增值稅及附加、土地增值稅及企業(yè)所得稅。①增值稅及附加(銷(xiāo)售稅費(fèi))銷(xiāo)售稅費(fèi)是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，具體為：增值天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第31頁(yè)稅及附稅。附稅包含：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加，稅率分別為增值稅的7%、3%、2%。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第八條的規(guī)定：一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。評(píng)估對(duì)象所在項(xiàng)目開(kāi)工日期在2016年4月30日之前，適用增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售收入÷(1+5%)×5%銷(xiāo)售稅費(fèi)=增值稅應(yīng)納稅額及附加=增值稅應(yīng)納稅額×(1+7%+3%+2%)②土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%。③企業(yè)所得稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)文件，被評(píng)估單位為一般納稅人，企業(yè)所得稅適用稅率為25%,計(jì)算公式為：(4)適當(dāng)稅后凈利潤(rùn)評(píng)估對(duì)象為可正常銷(xiāo)售房地產(chǎn)，考慮到項(xiàng)目所處開(kāi)發(fā)階段及暢銷(xiāo)程度，本次評(píng)估扣除比例取50%,即：扣除稅后凈利潤(rùn)=(營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-企業(yè)所得稅)×50%(5)其他流動(dòng)資產(chǎn)其他流動(dòng)資產(chǎn)主要為企業(yè)預(yù)繳的政府回購(gòu)部分資產(chǎn)的土地增值稅，本次評(píng)估天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第32頁(yè)以經(jīng)核實(shí)無(wú)誤的賬面值作為評(píng)估值。2.非流動(dòng)資產(chǎn)(1)投資性房地產(chǎn)1)評(píng)估方法的選擇房地產(chǎn)評(píng)估的四大基本評(píng)估方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。本次評(píng)估結(jié)合評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)及評(píng)估目的、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇一種或多種評(píng)估方法，具體方法選用理由如下：①市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。對(duì)于泰達(dá)Y-MSDC1-5A及C1-5C商業(yè)房地產(chǎn)，其所在區(qū)域近期與其用途相同、建筑規(guī)模相近的類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例較多，適宜采用市場(chǎng)法。對(duì)于泰達(dá)Y-MSDC1-4商業(yè)房地產(chǎn)，因其總建筑規(guī)模較大，其所在區(qū)位近期與其用途相同、建筑規(guī)模相近的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少，不適宜采用市場(chǎng)法。②收益法是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。評(píng)估對(duì)象泰達(dá)Y-MSDC1-5A、C1-5C及C1-4均為非居住房地產(chǎn)，具有潛在收益，考慮到泰達(dá)Y-MSDC1-4商業(yè)房地產(chǎn)出租具有可分割性，周邊能夠取得同類(lèi)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，且成本可以量化，因此可以采用收益法。③成本法是指按照重建或者重置評(píng)估對(duì)象的思路，將評(píng)估對(duì)象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。評(píng)估對(duì)象為非居住房地產(chǎn)，成本法無(wú)法體現(xiàn)樓層、臨街等因素對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格的影響，故未采用成本法。④假設(shè)開(kāi)發(fā)法是求得評(píng)估對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。評(píng)估對(duì)象為已開(kāi)發(fā)建設(shè)完成房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日符合最高最佳利用原則，不適宜采用天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司通過(guò)實(shí)地查勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料之后，根據(jù)委估房產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本次評(píng)估對(duì)泰達(dá)Y-MSDC1-5A及C1-5C房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行評(píng)估，泰達(dá)Y-MSDC1-4房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評(píng)估。2)評(píng)估方法簡(jiǎn)介①市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正②收益法收益法是預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未泰達(dá)Y-MSDC1-4商場(chǎng)原承租人為揚(yáng)州弘陽(yáng)商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)弘陽(yáng)商業(yè)),后因承租人原因退租，在營(yíng)商戶與原承租人簽訂了租賃協(xié)議，其中貝逸文化、星巴克、必勝客、肯德基、美宜佳已與委托人重新簽訂租賃協(xié)議或三方合品牌12345貝逸文化9網(wǎng)魚(yú)網(wǎng)咖78根據(jù)揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司與浙江銀泰商業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂的《商業(yè)委托管理服務(wù)協(xié)議》,協(xié)議約定泰達(dá)Y-MSDC1-4商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由浙江銀泰商業(yè)集團(tuán)有限公司進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、招商引店及運(yùn)營(yíng)管理，后續(xù)將重新簽訂的租賃協(xié)議或天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第34頁(yè)三方合同主體變更協(xié)議。在營(yíng)商戶必勝客、星巴克、肯德基與原承租人弘陽(yáng)商業(yè)簽訂的租賃合同中租金為提成租金，根據(jù)收入按比例計(jì)租，委托人未能提供其歷史經(jīng)營(yíng)收入情況。因存在上述情況，對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日存在租約的商戶，在收益法測(cè)算時(shí)，不考慮租約內(nèi)租金影響，均以客觀租金進(jìn)行評(píng)估。即：本次評(píng)估按照客觀租金計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)值，將房地產(chǎn)的收益價(jià)值折現(xiàn)到基準(zhǔn)日價(jià)值，并考慮剩余房屋殘余價(jià)值，計(jì)算房地產(chǎn)收益法價(jià)值。計(jì)算公式如評(píng)估值=收益價(jià)值+殘余價(jià)值收益法公式如下：V=A/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))^t]+Vt/(1其中：V——收益價(jià)值；g——持有期間收益增長(zhǎng)率；增長(zhǎng)率Y≠g;Y——持有期間報(bào)酬率；Yt——第t年折現(xiàn)率；Vt——第t年殘余價(jià)值。(2)設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)根據(jù)本次評(píng)估目的和被評(píng)估設(shè)備的特點(diǎn)，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)可以搜集二手市場(chǎng)交易信息的設(shè)備采用市場(chǎng)法評(píng)估。采用重置成本法評(píng)估的設(shè)備：評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率A.電子設(shè)備(1)重置全價(jià)重置全價(jià)=設(shè)備含稅購(gòu)置價(jià)-可抵扣增值稅天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第35頁(yè)(2)成新率的確定主要采用年限成新率確定。年限成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)使用年限×100%或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%B對(duì)于待報(bào)廢的設(shè)備，按可變現(xiàn)凈值確定評(píng)估值。C對(duì)逾齡電子設(shè)備、部分市場(chǎng)流通性好的車(chē)輛采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。D.車(chē)輛評(píng)估的市場(chǎng)法根據(jù)各類(lèi)車(chē)輛的特點(diǎn)、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，主要采用市場(chǎng)法評(píng)估車(chē)輛。市場(chǎng)法評(píng)估公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=交易實(shí)例成交單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)評(píng)估工作主要分以下五個(gè)階段進(jìn)行：第一階段：考察評(píng)估對(duì)象特征。評(píng)估人員根據(jù)委托方提供的車(chē)輛評(píng)估明細(xì)表，在委托方資產(chǎn)管理人員的配合下，對(duì)車(chē)輛進(jìn)行核實(shí)、勘察、鑒定，了解車(chē)輛的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能性能等現(xiàn)狀，并作詳細(xì)的勘察記錄。第二階段：收集資料。收集評(píng)估對(duì)象的資料，包括車(chē)輛的類(lèi)別名稱(chēng)、車(chē)輛型號(hào)和性能、生產(chǎn)廠家及出廠年月，了解車(chē)輛目前使用情況、實(shí)際技術(shù)狀況以及尚可使用的年限等。第三階段：選擇交易對(duì)象。選定舊車(chē)交易市場(chǎng)上可進(jìn)行類(lèi)比的對(duì)象。所選定的類(lèi)比車(chē)輛必須具有可比性，可比性因素包括：車(chē)輛型號(hào)和制造年份、車(chē)輛制造商、車(chē)輛來(lái)源、車(chē)輛使用年限及行駛里程數(shù)、車(chē)輛技術(shù)狀況、車(chē)輛所處的地區(qū)、成交時(shí)間等。按以上可比性因素選擇參照對(duì)象。第四階段：分析、類(lèi)比。綜合上述可比性因素，對(duì)待評(píng)估的車(chē)輛與選定的類(lèi)比項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真的分析類(lèi)比。第五階段：計(jì)算評(píng)估值。分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。(3)在建工程委估資產(chǎn)為已完工房地產(chǎn)，評(píng)估方法選用如下：天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第36頁(yè)(1)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析評(píng)估方法的適用性，選擇合適的評(píng)估方法。房地產(chǎn)評(píng)估的四大基本評(píng)估方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。結(jié)合評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)及評(píng)估目的，本1)市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。評(píng)估對(duì)象周邊鄰近及類(lèi)似區(qū)域2)收益法是指將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。評(píng)估對(duì)象為酒店房地產(chǎn)，該類(lèi)房地產(chǎn)多為自己經(jīng)營(yíng)，與其相同3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指將開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。委估房地產(chǎn)為已建成并現(xiàn)狀使用良好的房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日符合最高最佳利用原則，實(shí)4)成本法是指按照重建或者重置評(píng)估對(duì)象的思路，將評(píng)估對(duì)象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。成本法通常適用于那些沒(méi)有交易案例的房地產(chǎn)，或在市場(chǎng)發(fā)育程度較低，交易不活躍的情況，不宜選用其他方法時(shí)選用。委估房地產(chǎn)為商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，并且整棟房地產(chǎn)中的部分房地產(chǎn)，成本構(gòu)成不容易剝離。同時(shí)，成本法也無(wú)法體現(xiàn)(2)評(píng)估方法簡(jiǎn)介市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)(1)搜集交易實(shí)例；(2)選取可比實(shí)例；天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司(3)建立比較基準(zhǔn)；(4)進(jìn)行交易情況修正；(5)進(jìn)行交易日期修正；(6)進(jìn)行區(qū)位因素修正；(7)進(jìn)行實(shí)物因素修正；(8)進(jìn)行權(quán)屬因素修正；(9)求出比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算公式如下：評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系(4)無(wú)形資產(chǎn)1)對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的賬面未記錄的商標(biāo)，一般可采用市場(chǎng)法、成本法和收益法三種方法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法的適用前提條件是要有相同或相似的交易案例，且交易行為應(yīng)該是公開(kāi)公平的。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解及有關(guān)行業(yè)內(nèi)人士介紹，目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有類(lèi)似技術(shù)的轉(zhuǎn)讓案例，因此市場(chǎng)法也不適用本次評(píng)估。商標(biāo)資產(chǎn)的價(jià)值是通過(guò)企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生超過(guò)社會(huì)平均收益的超額收益來(lái)體現(xiàn)的，由于企業(yè)所擁有的商標(biāo)，并未給企業(yè)帶來(lái)超額收益，因此本次評(píng)估采用不采用收益法。本次評(píng)估采用成本法，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的注冊(cè)費(fèi)、商標(biāo)的續(xù)展情況等基礎(chǔ)上進(jìn)行核算，再扣減各種貶值。其計(jì)算公式為：其中：P為商標(biāo)權(quán)評(píng)估價(jià)值；W為商標(biāo)權(quán)的重置成本；K為商標(biāo)權(quán)各種貶值之和。其中：W為商標(biāo)權(quán)重置成本；C1….為商標(biāo)代理費(fèi)、續(xù)展費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)等；根據(jù)收費(fèi)依據(jù)：原國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部計(jì)價(jià)格[1995]2404號(hào)文件和國(guó)家發(fā)改天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司第38頁(yè) 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告委、財(cái)政部發(fā)改價(jià)格[2015]2136號(hào)文件，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委財(cái)稅[2017]20號(hào)文件規(guī)定、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部發(fā)改價(jià)格〔2019〕914號(hào)文件，國(guó)內(nèi)注①受理商標(biāo)代理費(fèi)680元(其中：包含規(guī)費(fèi)300元);②商標(biāo)設(shè)計(jì)制作費(fèi)通常由雙方協(xié)商定價(jià)，文字商標(biāo)的設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單，一般設(shè)計(jì)制作費(fèi)為1500元左右；圖形商標(biāo)就需要較復(fù)雜的設(shè)計(jì)、制作，少則2000元，2)對(duì)于外購(gòu)軟件類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)，對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上有銷(xiāo)售且無(wú)升級(jí)版本的外購(gòu)軟件，按照同類(lèi)軟件評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)于目前市場(chǎng)上有銷(xiāo)(5)遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估范圍的遞延所得稅資產(chǎn)是企業(yè)核算資產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量過(guò)程中因企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定不同，產(chǎn)生資產(chǎn)的賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)的差異。企業(yè)按照暫時(shí)性差異與適用所得稅稅率計(jì)算的結(jié)果，確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)，以核實(shí)后賬面(6)其他非流動(dòng)資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)核實(shí)賬面記錄無(wú)誤，經(jīng)核實(shí)，其他非流動(dòng)資產(chǎn)主要為支付給浙江銀泰投資有限公司關(guān)于投資性房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相關(guān)的咨詢?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)以及開(kāi)辦費(fèi)用，評(píng)估人員核實(shí)資金去向以及目前對(duì)應(yīng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，對(duì)于截至評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則以及國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，對(duì)(一)接受委托我公司與委托人洽談，就評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、評(píng)估工作各方參與人工作配合和協(xié)助等資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)達(dá)成一致，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同，擬定評(píng)估計(jì)劃。(二)前期準(zhǔn)備針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)和資產(chǎn)分布情況，我公司制定了資產(chǎn)評(píng)估方案，組建了評(píng)估為便于被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員理解并提交資產(chǎn)評(píng)估資料，我公司對(duì)被評(píng)估單位相關(guān)配合人員進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估資料準(zhǔn)備工作培訓(xùn)，并指派專(zhuān)人指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料、核實(shí)資產(chǎn)、驗(yàn)證資料，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估資料準(zhǔn)(三)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查(1)指導(dǎo)被評(píng)估單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的等，對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確地填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明(2)初步審查和完善被評(píng)估單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員通過(guò)查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”(3)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國(guó)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司 揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和分布狀況，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)(4)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評(píng)估單位相關(guān)人員充分溝(5)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料評(píng)估人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬資資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員為了充分了解被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況及其面臨的風(fēng)(1)被評(píng)估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理(2)被評(píng)估單位的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、目前相關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理狀況；(3)歷史年度政府回購(gòu)資產(chǎn)的支付情況；(4)評(píng)估對(duì)象、被評(píng)估單位以往的評(píng)估及交易情況；(四)資料收集資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行了評(píng)估資料收集，包括直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托人等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門(mén)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門(mén)獲取的資料，并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必(五)評(píng)定估算資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員針對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)的