2021年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房地產(chǎn)征收估價(jià)知識(shí)點(diǎn)練習(xí)

2021年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房地產(chǎn)征收估價(jià)知識(shí)點(diǎn)練習(xí)單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20題）1.房地產(chǎn)征收估價(jià)目的表述正確的是（）A.為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)B.為買(mǎi)賣(mài)雙方確定房屋價(jià)格提供依據(jù)C.為抵押人確定抵押價(jià)值提供依據(jù)D.為投資人確定投資價(jià)值提供依據(jù)答案：A。解析：房地產(chǎn)征收估價(jià)目的就是為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，B是買(mǎi)賣(mài)相關(guān)，C是抵押相關(guān)，D是投資相關(guān)，均不符合征收估價(jià)目的。2.被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為（）A.房屋征收決定公告之日B.簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議之日C.房屋拆除之日D.評(píng)估人員實(shí)地查勘之日答案：A。解析：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，這樣能保證評(píng)估價(jià)值的時(shí)效性和公平性，其他時(shí)間點(diǎn)不合適。3.以下不屬于征收估價(jià)應(yīng)遵循的原則是（）A.合法原則B.替代原則C.快速變現(xiàn)原則D.最高最佳利用原則答案：C。解析：征收估價(jià)應(yīng)遵循合法原則、替代原則、最高最佳利用原則等，快速變現(xiàn)原則一般用于處置急需要變現(xiàn)資產(chǎn)時(shí)，不是征收估價(jià)的原則。4.國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估費(fèi)用由（）承擔(dān)。A.被征收人B.房屋征收部門(mén)C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.政府財(cái)政部門(mén)答案：B。解析：國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估費(fèi)用由房屋征收部門(mén)承擔(dān)，以保障評(píng)估工作的客觀性和公正性，不能由被征收人或估價(jià)機(jī)構(gòu)等承擔(dān)。5.對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果有異議的，可以向（）申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。A.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)B.原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)C.上級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)D.當(dāng)?shù)卣鸢福築。解析：對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，首先應(yīng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的才向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。6.被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指在（），與被征收房屋類(lèi)似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格。A.評(píng)估時(shí)點(diǎn)B.簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)C.房屋征收決定公告前一年D.實(shí)地查勘時(shí)答案：A。解析：被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這樣才能準(zhǔn)確反映被征收房屋價(jià)值。7.征收估價(jià)中，對(duì)于已出租的房屋，正確的做法是（）A.不考慮租賃因素影響B(tài).評(píng)估價(jià)值包含租金收益C.評(píng)估價(jià)值不包含租金收益D.按租金高低調(diào)整評(píng)估價(jià)值答案：C。解析：征收估價(jià)中，評(píng)估價(jià)值不包含租金收益，只考慮房屋本身價(jià)值，因?yàn)檎魇帐菍?duì)房屋所有權(quán)的征收，不涉及租賃關(guān)系中的租金收益。8.征收估價(jià)時(shí)，實(shí)地查勘記錄應(yīng)由（）簽字確認(rèn)。A.估價(jià)師B.被征收人C.估價(jià)師和被征收人D.房屋征收部門(mén)人員答案：C。解析：實(shí)地查勘記錄應(yīng)由估價(jià)師和被征收人簽字確認(rèn)，以保證查勘記錄的真實(shí)性和有效性。9.房地產(chǎn)征收估價(jià)一般應(yīng)采用（）方法。A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法答案：B。解析：房地產(chǎn)征收估價(jià)一般應(yīng)采用市場(chǎng)法，因?yàn)槭袌?chǎng)法能比較直觀地反映被征收房屋在市場(chǎng)上的價(jià)值，在有合適可比實(shí)例時(shí)優(yōu)先選用。10.以下關(guān)于征收估價(jià)報(bào)告的說(shuō)法，正確的是（）A.可以不加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章B.只需一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字C.應(yīng)包含估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)描述D.不需要說(shuō)明估價(jià)依據(jù)答案：C。解析：征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，要詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)依據(jù)，且應(yīng)包含估價(jià)對(duì)象詳細(xì)描述。11.征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用不包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.契稅D.地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)答案：C。解析：土地征收補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等，契稅是在土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)由承受方繳納的稅費(fèi)，不屬于征收補(bǔ)償費(fèi)用。12.被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，由（）協(xié)商確定。A.房屋征收部門(mén)與被征收人B.估價(jià)機(jī)構(gòu)與被征收人C.房屋征收部門(mén)與估價(jià)機(jī)構(gòu)D.政府與被征收人答案：A。解析：被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，由房屋征收部門(mén)與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以委托評(píng)估。13.房地產(chǎn)征收估價(jià)中，對(duì)被征收房屋的權(quán)屬、面積等情況的認(rèn)定依據(jù)是（）A.被征收人提供的材料B.房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿等C.估價(jià)師的判斷D.房屋征收部門(mén)的認(rèn)定答案：B。解析：對(duì)被征收房屋的權(quán)屬、面積等情況的認(rèn)定依據(jù)是房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿等合法文件，以保證認(rèn)定的準(zhǔn)確性和合法性。14.征收估價(jià)中，當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮（）對(duì)價(jià)值的影響。A.建筑結(jié)構(gòu)B.地段繁華程度C.房屋層數(shù)D.裝修情況答案：B。解析：商業(yè)用途房屋價(jià)值受地段繁華程度影響較大，建筑結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)、裝修情況有影響但不是重點(diǎn)，地段繁華程度直接關(guān)系到商業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和房屋價(jià)值。15.被征收房屋價(jià)值評(píng)估不考慮被征收房屋的（）因素。A.區(qū)位B.用途C.抵押D.建筑年代答案：C。解析：被征收房屋價(jià)值評(píng)估不考慮被征收房屋的抵押因素，只考慮房屋本身的區(qū)位、用途、建筑年代等影響其市場(chǎng)價(jià)值的因素。16.征收估價(jià)過(guò)程中，收集資料不包括（）A.被征收房屋的產(chǎn)權(quán)資料B.類(lèi)似房地產(chǎn)交易資料C.被征收人家庭收入資料D.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情資料答案：C。解析：征收估價(jià)收集資料包括被征收房屋產(chǎn)權(quán)資料、類(lèi)似房地產(chǎn)交易資料、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情資料等，被征收人家庭收入資料與房屋價(jià)值評(píng)估無(wú)關(guān)。17.國(guó)有土地上房屋征收的主體是（）A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)B.房屋征收實(shí)施單位C.市、縣級(jí)人民政府D.街道辦事處答案：C。解析：國(guó)有土地上房屋征收的主體是市、縣級(jí)人民政府，房屋征收實(shí)施單位受其委托具體實(shí)施征收工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和街道辦事處不是征收主體。18.征收估價(jià)中，對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，不需要查勘的內(nèi)容是（）A.房屋外觀B.房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)C.房屋周邊環(huán)境D.被征收人銀行存款答案：D。解析：實(shí)地查勘主要查勘房屋外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等與房屋本身和價(jià)值相關(guān)的內(nèi)容，被征收人銀行存款與房屋價(jià)值評(píng)估無(wú)關(guān)。19.房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（）A.1年B.半年C.3個(gè)月D.與征收項(xiàng)目期限一致答案：A。解析：房地產(chǎn)征收估價(jià)報(bào)告的有效期一般為1年，以保證評(píng)估價(jià)值在一定時(shí)間內(nèi)的有效性。20.征收估價(jià)時(shí)，若被征收房屋存在共有情況，正確的做法是（）A.只對(duì)共有人中一人進(jìn)行評(píng)估溝通B.按共有人比例分別評(píng)估C.對(duì)所有共有人進(jìn)行評(píng)估溝通D.不考慮共有情況答案：C。解析：征收估價(jià)時(shí)，若房屋存在共有情況，要對(duì)所有共有人進(jìn)行評(píng)估溝通，以保障所有共有人的權(quán)益。多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)征收估價(jià)的特點(diǎn)包括（）A.具有一定的強(qiáng)制性B.評(píng)估時(shí)點(diǎn)特定C.注重市場(chǎng)價(jià)值D.與被征收人意愿無(wú)關(guān)E.需考慮房屋租賃情況答案：ABC。解析：房地產(chǎn)征收估價(jià)具有一定強(qiáng)制性，因?yàn)檎魇帐钦袨?；評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，具有特定性；征收估價(jià)注重市場(chǎng)價(jià)值。征收估價(jià)與被征收人意愿有關(guān)，需保障其權(quán)益，對(duì)于已出租房屋評(píng)估價(jià)值一般不包含租金收益，不是需考慮房屋租賃情況。2.征收估價(jià)中，市場(chǎng)法應(yīng)用時(shí)選取可比實(shí)例應(yīng)滿足的條件有（）A.與被征收房屋位于同一供需圈B.與被征收房屋用途相同C.與被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)相似D.成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近E.交易方式必須為買(mǎi)賣(mài)答案：ABCD。解析：選取可比實(shí)例應(yīng)與被征收房屋位于同一供需圈、用途相同、建筑結(jié)構(gòu)相似、成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近。交易方式不一定必須為買(mǎi)賣(mài)，只要能反映市場(chǎng)價(jià)值的合理交易方式都可。3.國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估費(fèi)用的承擔(dān)主體可能有（）A.房屋征收部門(mén)B.被征收人C.政府財(cái)政部門(mén)D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)E.當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)答案：AC。解析：國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估費(fèi)用由房屋征收部門(mén)承擔(dān)，也可能由政府財(cái)政部門(mén)支出，被征收人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)一般不承擔(dān)此費(fèi)用。4.對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，可采取的措施有（）A.向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估B.向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定C.向人民法院提起訴訟D.向當(dāng)?shù)卣旁L部門(mén)投訴E.自行重新評(píng)估答案：ABC。解析：對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，先向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，也可向人民法院提起訴訟。自行重新評(píng)估不具有權(quán)威性，向信訪部門(mén)投訴不是針對(duì)評(píng)估結(jié)果異議的直接解決途徑。5.征收集體土地時(shí)，土地征收補(bǔ)償費(fèi)用包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D.青苗補(bǔ)償費(fèi)E.土地出讓金答案：ABCD。解析：土地征收補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地出讓金是土地使用者取得土地使用權(quán)時(shí)向國(guó)家繳納的費(fèi)用，不屬于征收補(bǔ)償費(fèi)用。6.房地產(chǎn)征收估價(jià)過(guò)程中，收集的資料有（）A.被征收房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)B(niǎo).當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)資料C.類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例資料D.房屋征收決定文件E.被征收房屋的租賃合同答案：ABCD。解析：征收估價(jià)收集資料包括被征收房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)資料、類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例資料、房屋征收決定文件等。房屋租賃合同不是征收估價(jià)必須收集的資料，對(duì)于評(píng)估價(jià)值影響不大（評(píng)估一般不考慮租金收益）。7.征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容有（）A.封面B.目錄C.估價(jià)對(duì)象描述D.估價(jià)方法選用說(shuō)明E.被征收人家庭情況介紹答案：ABCD。解析：征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含封面、目錄、估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)方法選用說(shuō)明等內(nèi)容。被征收人家庭情況介紹與房屋價(jià)值評(píng)估無(wú)關(guān)，不包含在報(bào)告內(nèi)。8.以下關(guān)于征收估價(jià)中合法原則的說(shuō)法，正確的有（）A.以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)B.被征收房屋的用途應(yīng)依據(jù)法定用途認(rèn)定C.被征收房屋的權(quán)屬應(yīng)依據(jù)合法證件認(rèn)定D.建筑質(zhì)量不符合要求的房屋不予評(píng)估E.臨時(shí)建筑按規(guī)定給予評(píng)估答案：ABCE。解析：合法原則是以估價(jià)對(duì)象合法權(quán)益為前提，房屋用途依據(jù)法定用途、權(quán)屬依據(jù)合法證件認(rèn)定。臨時(shí)建筑按規(guī)定給予評(píng)估，建筑質(zhì)量不符合要求的房屋也需評(píng)估，只是價(jià)值可能受影響，不能不予評(píng)估。9.房地產(chǎn)征收估價(jià)中，收益法應(yīng)用時(shí)需要考慮的因素有（）A.潛在毛收入B.有效毛收入C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.資本化率E.土地剩余使用年限答案：ABCD。解析：收益法應(yīng)用時(shí)需考慮潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本化率等因素。土地剩余使用年限主要