廈門市翔安XP01地塊項目發(fā)展思路溝通稿42p

翔安X2021P01地塊工程開展思路溝通稿二0一二年六月對于工程，我們的認識工程指標——本案屬中小規(guī)模體量的城市近郊商住工程項目地址銀鷺工業(yè)園北側、何宅村南側地塊名稱B15B31用地性質居住居住、幼兒園、商業(yè)用地面積115226.77346933.123㎡68293.65㎡總建（計容）172830≤70390㎡≤102440㎡物業(yè)體量居住≤66710㎡商業(yè)≤3520㎡居住≤92950㎡幼兒園≥3800㎡商業(yè)≤5120㎡容積率≤1.5拍賣價格18850萬元拍賣單價約1091元/㎡其他要求建筑高度限制在24M以下住宅≤144㎡占七成以上本案工程現(xiàn)狀——工程地塊平整，自身無強勢景觀資源，周邊交通路網(wǎng)正修葺完善中。進場路地塊現(xiàn)狀何圩南路何圩路馬塘山何宅村新曦安置房銀鷺工業(yè)園地塊現(xiàn)狀雅合紙塑公司資源配套——工程區(qū)域資源配套正在建設完善中，呈現(xiàn)出勃勃生機。強勢的行政配套新圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府非遺主題公園、三合一館齊全的教育配套新圩小學、新圩中學何宅小學、新圩中心幼兒園完善中的交通網(wǎng)絡同新路（新圩—同安）新馬路（新圩—馬巷）金名片——銀鷺的設施配套（商務、酒店、廠區(qū)）銀鷺工業(yè)園區(qū)、銀鷺山莊新圩工業(yè)園銀鷺片區(qū)銀鷺工業(yè)園區(qū)行政中心〔在建〕非遺主題公園銀鷺山莊〔四星級〕新圩“中山路〞新馬路〔在建〕馬塘鄉(xiāng)村商務區(qū)工程優(yōu)劣勢分析——工程擁有三大優(yōu)勢資源優(yōu)勢——地段處于鎮(zhèn)行政中心、工業(yè)中心及商業(yè)中心輻射范圍內，可分享資源；交通優(yōu)勢——隨著路網(wǎng)的建設完善〔新馬路的建成〕，工程處于廈門半小時生活圈內，交通更加快捷；品質優(yōu)勢——工程屬新圩首個商品房工程，將極大提升區(qū)域的居住品質。工程優(yōu)劣勢分析——工程面臨三大劣勢配套劣勢——工程處于新開發(fā)區(qū)域，生活配套設施嚴重缺乏；人氣劣勢——臨近工程除何宅村原有少局部居民外，其余尚處于建設中，居住人口少，人氣氣氛嚴重缺乏；景觀劣勢——工程無論是自身或是外部，均無強勢景觀資源，將阻礙本案高端品質的塑造?！叭笾行摹?）新圩鎮(zhèn)行政中心2）銀鷺工業(yè)中心3）商務中心（馬塘）廈門市半小時生活圈對于工程認識總述——本案是一個擁有良好開展前景，但現(xiàn)狀開展障礙重重的城市近郊工程。開展前景“四大不足”1）生活配套2）人氣氛圍3）區(qū)域認知度4）區(qū)域購買力開展困境對于工程開展，我們的思考開展思路〔一〕——常規(guī)思路針對剛需打造中低端居住社區(qū)常規(guī)思路開展的“三大支撐點〞：1〕景觀資源欠缺：工程自身，無強勢景觀資源，緊鄰工業(yè)區(qū)及居民區(qū)，阻礙工程高端形象的樹立；2〕區(qū)位劣勢凸顯：新圩位于翔安的西北部，且當前交通路網(wǎng)尚未成形，區(qū)域認知度低，嚴重阻礙外來購置人群；3〕以中低價位聚集購置人群：主要面向剛需客群，打造中低端居住社區(qū)。區(qū)位具有明顯的劣勢：本案處于翔安區(qū)域當前開發(fā)工程中的最北端，且工程周邊幾公里范圍內無在建商品房工程；區(qū)域價格水平：商品房價格在6800元/㎡以上，集體產(chǎn)權的價格在3900-5000元/㎡。本案入市，究于本案在區(qū)位及資源配套上的劣勢，價格水平應明顯低于區(qū)域商品房的最低價格，同時憑借著產(chǎn)權的優(yōu)勢與集體產(chǎn)權工程直接競爭。本案都會993900（集體產(chǎn)權）錦繡翔安6800藍灣尚都7200黎安小鎮(zhèn)6500美地雅登7300拉德芳斯9000領翔國際7800蓮花尚城6800博學園10000半島祥灣9000海翼·0592（未售）市場形勢分析——須以明顯價格優(yōu)勢吸納客戶翔安個案分析——中駿·藍灣尚都項目基本信息項目規(guī)模占地面積5.7萬㎡，總建11.4萬㎡。項目規(guī)劃14棟18F小高層+9棟聯(lián)排別墅戶型配比兩房（80-90㎡）439套三房（110-125㎡）464套別墅（265-269㎡）33套銷售均價7200元/㎡（當前）項目客群來源構成以島內客戶為主力，約占五成；其次為翔安本地客戶，約占四成；剩余為外地客戶（以泉州為主），約占一成。置業(yè)目的自住客群為主，約占七成?？腿簛碓礃嫵煽腿褐脴I(yè)目的翔安個案分析——明發(fā)·半島祥灣項目基本信息項目規(guī)模占地面積10.4萬㎡，總建23.7萬㎡。項目規(guī)劃13棟18F小高層+12棟26-33F高層住宅項目戶型（當前推出）兩房（73-96㎡）570套三房（110-112㎡）134套銷售均價9000元/㎡項目客群來源構成以島內客戶為主力，約占六成；其次為外地客群，約占三成；翔安本地客群，約占一成。置業(yè)目的自住客群為主，約占七成?？腿簛碓礃嫵煽腿褐脴I(yè)目的翔安個案分析——聯(lián)合·博學園項目基本信息項目規(guī)模占地面積6.67萬㎡，總建18.43萬㎡。項目規(guī)劃15幢19-25層項目戶型（當前推出）一房（57-116㎡）279套兩房（88-122㎡）278套三房（159㎡）2套銷售均價10000元/㎡項目客群特征首次置業(yè)占主流自住客群以翔安本地及島內工薪階層為主投資客群以三明、泉州客群為主。翔安個案分析——特房·美地雅登項目基本信息項目規(guī)模占地面積17萬㎡，總建43萬㎡。項目規(guī)劃12棟花園洋房+25棟小高層+6棟高層項目戶型（當前推出）二房（69-86㎡）844套三房（114-179㎡）232套四房（155-194㎡）157套五房（229-234㎡）5套銷售均價7300元/㎡項目客群省內異地客群：泉州、龍巖、三明、莆田等外地客戶，投資為主，自住為輔，占比40%島內客群：公務員、企事業(yè)管理層等為主，多為投資客；年輕白領階層為輔，多為自??；占比約30%；翔安本地客群：以公務員、教師和工廠管理層為主，白領、本地居民為輔，約占25%；其他投資客群：約占5%翔安個案分析——首開·領翔國際項目基本信息項目規(guī)模占地面積16.5萬㎡，總建39.5萬㎡。項目規(guī)劃26棟高層+17棟多層+1棟寫字樓項目戶型（當前推出）一房（57-60㎡）35套二房（80-124㎡）613套三房（128-131㎡）51套銷售均價7800元/㎡項目客群特征翔安從業(yè)人員為主剛需占主導對價格敏感片區(qū)項目名稱主力產(chǎn)品城北特房·錦繡祥安兩房80㎡、三房108-120㎡為主，部分一房和四房、花園洋房萬科·金色悅城兩房74㎡、三房97-106㎡中駿·藍灣尚都二房81-89㎡、三房114-130㎡特房·黎安小鎮(zhèn)一房40㎡、二房80㎡、三房110-125㎡城南首開·領翔國際二房81-93㎡、三房121-131㎡聯(lián)合·博學園挑高5.8米87-89㎡（二房改三房）寶嘉·拉德芳斯二房80㎡、三房120㎡、四房145㎡明發(fā)·半島祥灣二房85㎡、125㎡三房特房·美地雅登二房73-85㎡、三房108-120㎡匯景新城中心二房84㎡三房119㎡，一房50㎡、挑高戶型60-90㎡從區(qū)域樓盤看產(chǎn)品——主流兩房及三房為主，產(chǎn)品同質競爭相對明顯兩房80-90㎡、三房110-130㎡戶型作為市場的主流產(chǎn)品，同時，此類產(chǎn)品也是市場需求的核心主力。迎合需求和躲避競爭是此類產(chǎn)品的競爭要點。從區(qū)域樓盤看客群——競爭態(tài)勢分析——除翔安區(qū)域外，還受到廈門全市低價位樓盤分流。工程標簽：廈門戶口、低價位、低總價、高性價比、剛需首選競爭態(tài)勢：【直接競爭】：翔安區(qū)域低價位樓盤，包含集體產(chǎn)權性質用房【間接競爭】：以同安區(qū)及集美區(qū)為主的廈門市其他區(qū)域低價位樓盤的客群分流。目標客群特征——建筑規(guī)劃示意——多層建筑，“緊湊、實用〞產(chǎn)品，以綠化點綴其間。常規(guī)思路優(yōu)劣勢分析——優(yōu)勢劣勢1〕未挖掘本案的價值潛力，未能實現(xiàn)價值最大化；2〕難樹立工程及企業(yè)形象；3〕工程建設，僅滿足居住需求，舒適度未能保障。開展思路〔二〕——廈門首席會所型別墅該思路開展思路的“四大支撐點〞：1〕填補區(qū)域配套空白：12.22平方公里的銀鷺工業(yè)園區(qū)企業(yè)等，當前除銀鷺集團外，入駐企業(yè)還包含欣美包裝、雅合紙塑、智能達電控、昇揚、維高公司等；2〕樹立工程高端形象：建立別墅群體，以提升工程居住品質及整體形象；3〕實現(xiàn)功能全面升級：會晤、接待、辦公、休閑、商務、餐飲、娛樂等各種功能；4〕工程價值最大化：工程價值最大化：工程定位為別墅級居住社區(qū)，易拉升工程銷售價格。B15地塊臨近馬塘山，易打造靜謐環(huán)境，易與馬塘山高端商務辦公區(qū)域連成一片，營造高端氣氛。地塊價值簡析〔二〕——馬塘山規(guī)劃總平示意B31地塊未來居住氣氛濃厚，且臨近鎮(zhèn)行政中心、休閑中心，為本案未來居住提供便利配套資源。濱溪兩岸效果圖規(guī)劃建議——會所型別墅時尚MINI公寓產(chǎn)品遵循易回籠資金原那么規(guī)劃，以保障工程有效的運作。會所型別墅打造建議——位置：B15地塊產(chǎn)品形態(tài)：別墅〔會所〕用途：餐飲、住宿、會晤、休閑、娛樂等；根據(jù)工程地塊稟賦，建議沿街打造聯(lián)排別墅，以的餐飲、咖啡、休閑功能為主；地塊內部建議打造雙拼別墅，以住宿、會晤為主要功能；會所型別墅客群來源——位置：B15地塊客群鎖定：工業(yè)區(qū)企業(yè)客群、私人商業(yè)客群等。銀鷺工業(yè)區(qū)及翔安北部工業(yè)區(qū)引入了大量的企業(yè)；但在區(qū)域工業(yè)建設的同時，商務配套卻未能相應跟上，高端的會晤、餐飲、休閑、會晤、住宿等場所未能實現(xiàn)匹配。因此，本案具備打造此類場所的先機和條件，具有填補市場空白的先機。隨著本案后期溫泉建設、品質提升，本案將具備打造高端商務會所的條件。時尚MINI公寓打造建議——戶型類型單身公寓一房二房面積（㎡）2540-5080-90套數(shù)（套）1082211995樂活小鎮(zhèn)工程戶型配比戶型類型單身公寓一房二房三房面積（㎡）約3555㎡70-90105-125套數(shù)（套）2102721384514禹洲大學城工程一期戶型配比案例借鑒時尚MINI公寓客戶來源——產(chǎn)品籌劃篇1周邊環(huán)境梳理2內部價值分析3探索思路分析4概念總平建議地塊梳理分析—梳理地塊內、外部特點，清晰認知地塊土地價值點，發(fā)揮自身優(yōu)勢，躲避劣勢。馬塘山（西）何宅村(北)新曦安置房(東)市政綠化（南）地塊價值分析—地塊內外部價值梳理，實現(xiàn)產(chǎn)品與地塊價值的“門當戶對〞會所型別墅時尚MINI公寓社區(qū)商業(yè)商業(yè)總體規(guī)劃目標—尊重市場結論，規(guī)劃特色社區(qū)，打造雙贏的高性價樓盤商業(yè)方向住宅方向以中澳風情街為主題，從地塊內部單獨劃分區(qū)域來做為商業(yè)街，會聚人文氣息，提高社區(qū)品質及知名度。1、本案作為規(guī)模大盤，導入少量入戶溫泉別墅，有助于提升產(chǎn)品的整體檔次。2、立足于市場，產(chǎn)品主要以一房及兩房戶型為主流。3、突破限高，布置小高層可以節(jié)約空間，規(guī)劃大中庭，增加綠化面積，為客戶營造更好的居住空間。雙贏高性價樓盤總體規(guī)劃構思——以別墅+中澳風情商業(yè)街+小高層打造思路說明：整體上，將本案規(guī)劃成三大片區(qū)：別墅區(qū)、商業(yè)街、小高層住宅，實現(xiàn)了動靜別離；局部內，別墅區(qū)：以“十八羅漢〞為主題的聯(lián)排別墅和“十二生肖〞為主題的雙拼別墅，描繪一幅“青山綠水有人家〞的閑適生活畫面；商業(yè)街：打造一條“中澳風情商業(yè)街〞，富有特色的建筑形體，增加了商業(yè)街的靈動性和趣味性，提高整個社區(qū)的知名度；小高層住宅：突破當?shù)刈≌摹跋薷擗?，良好的通風采光和景觀效果，提高了生活品質。別墅區(qū)中澳風情商業(yè)街住宅區(qū)概念總平雙拼別墅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)中澳風情商業(yè)步行街時尚MINI公寓社區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)幼兒園結構分析空間模擬對于工程盈利，我們的評估

權數(shù)黎安小鎮(zhèn)錦繡翔安藍灣尚都本案區(qū)域因素地段現(xiàn)狀8%120110120100生活配套6%110110110100交通因素10%120120120100自然景觀10%110110120100教育配套5%120110120100區(qū)域發(fā)展10%120120120100個別因素項目規(guī)模5%110110110100建筑規(guī)劃8%120120130100戶型規(guī)劃10%10090110100園林景觀8%110110120100社區(qū)配套5%110110120100物業(yè)管理5%110110120100企業(yè)品牌5%120120120100交易情況5%110110110100修正指數(shù)1.1361.1131.1821交易均價（元/㎡）650068007200/修正價格572261106091/可比權重40%40%20%/比較價格（元/平米）5951

物業(yè)價格——住宅6000、類別墅13000、商業(yè)15000、車位9萬元/個住宅定價：本案選取黎安小鎮(zhèn)、錦繡翔安、藍灣尚城作為參考案例，市場比較法得到本案均價5951元/㎡，在該區(qū)域本案首個商品房且產(chǎn)品為挑高MINI公寓，戶型小，贈送面積大，市場競爭力強。故綜合市場及本案產(chǎn)品，住宅均價可達6000元/㎡。類別墅定價：本案周邊沒有可比別墅工程，根據(jù)市場成交別墅價：住宅價=2:1，加之本案贈送車位、引入溫泉等價值提升策略，建議均價為13000元/㎡。商業(yè)定價：市場商業(yè)價格：住宅價格=〔2-3〕，黎安小鎮(zhèn)目前商業(yè)價格15000-16000元/㎡，結合本案商業(yè)稀缺性以及銷售周期內的增值影響，建議商業(yè)價格為15000元/㎡。車位定價：借鑒黎安小鎮(zhèn)車位9.5萬元/個，錦繡翔安8.5萬元/個，建議本案車位9萬元/個。銷售收入——本案銷售總收入約為14.5億元物業(yè)體量