物業(yè)管理區(qū)域管理辦法

物業(yè)管理區(qū)域管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)方的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃、劃分、調(diào)整以及物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理區(qū)域的管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管、權(quán)責(zé)一致的原則。相關(guān)定義本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定的區(qū)域。本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃與劃分規(guī)劃要求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在編制、審查建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)管理區(qū)域的劃分，遵循相對(duì)集中、便于管理、資源共享的原則，合理確定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。劃分主體與程序新建物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請(qǐng)。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)屬范圍等因素，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等實(shí)際情況，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設(shè)單位。劃分因素劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮下列因素：1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍；2.物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備；3.建筑物規(guī)模；4.社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。舊區(qū)改造與自然形成區(qū)域的處理對(duì)舊城區(qū)改造范圍內(nèi)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，以及自然形成且房屋較為集中的區(qū)域，所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，劃定物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)的成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。籌備組的組成與職責(zé)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：1.確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；2.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；3.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；4.依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；5.制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；6.制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；7.完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主大會(huì)的召開與表決業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本辦法規(guī)定的下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與任期業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)與選聘從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與內(nèi)容業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：1.按照國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù)；2.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；3.及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴和建議；4.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；5.接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)的終止與交接物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)辦理完交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用的禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，不得有下列行為：1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；2.違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；3.破壞房屋外貌；4.擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；5.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；6.損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；7.存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；8.排放有毒、有害物質(zhì)；9.發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；10.法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)維修責(zé)任物業(yè)的維修責(zé)任按照下列規(guī)定劃分：1.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負(fù)責(zé)；3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。專項(xiàng)維修資金的管理與使用住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。監(jiān)督管理政府部門的職責(zé)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：1.貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策；2.指導(dǎo)和監(jiān)督街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作；3.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；4.指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；5.監(jiān)督和管理專項(xiàng)維修資金的使用；6.處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴和糾紛。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。投訴與處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等有關(guān)部門投訴和舉報(bào)。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自受理投訴和舉報(bào)之日起15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人或者舉報(bào)人。法律責(zé)任建設(shè)單位的法律責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款：1.未按照規(guī)定向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域劃分情況的；2.未按照規(guī)定提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上3萬(wàn)元以下的罰款：1.