住房抵押管理暫行辦法

住房抵押管理暫行辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)住房抵押管理，規(guī)范住房抵押行為，保障住房抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本暫行辦法。適用范圍本辦法適用于本公司開展的住房抵押業(yè)務(wù)，包括但不限于為客戶提供住房抵押貸款、接受住房抵押作為擔(dān)保等活動(dòng)。定義本辦法所稱住房抵押，是指抵押人以其合法擁有的住房以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的住房折價(jià)或者以拍賣、變賣該住房的價(jià)款優(yōu)先受償。住房抵押的設(shè)定可抵押住房的條件1.抵押人依法取得的可上市交易的國(guó)有土地上的住房；2.住房產(chǎn)權(quán)清晰，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議；3.住房已取得合法的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書；4.住房未被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制轉(zhuǎn)讓；5.符合國(guó)家和地方有關(guān)住房交易和抵押的其他規(guī)定。不得抵押的住房1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的住房；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的住房；3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的住房；5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制轉(zhuǎn)讓的住房；6.依法不得抵押的其他住房。抵押合同的訂立1.抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押住房的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。2.抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，不得損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益。抵押登記1.抵押合同訂立后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請(qǐng)書；抵押合同；《國(guó)有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，予以登記，頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)。3.抵押登記的日期，即為抵押權(quán)設(shè)立的日期。住房抵押的效力抵押擔(dān)保的范圍抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。抵押物的占有與保管1.抵押期間，抵押人應(yīng)當(dāng)妥善保管抵押住房，保持抵押住房的完好無(wú)損。抵押人對(duì)抵押住房進(jìn)行使用、收益時(shí)，不得損害抵押住房的價(jià)值。2.抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與抵押住房或者以其他方式處分抵押住房。抵押物的保險(xiǎn)1.抵押人應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)人的要求，對(duì)抵押住房辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于主債務(wù)的履行期限，保險(xiǎn)金額不得低于抵押住房的價(jià)值。2.保險(xiǎn)單應(yīng)當(dāng)注明抵押權(quán)人為第一受益人。在抵押期間，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓1.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。2.抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)變更登記。住房抵押的實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：1.債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)的；2.抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷的；3.抵押人擅自處分抵押住房的；4.抵押人不履行抵押合同約定的其他義務(wù)的；5.法律規(guī)定的其他情形。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式1.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押住房折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押住房所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。2.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押住房。3.抵押住房折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押物的處置順序1.同一住房向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押住房所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。2.順序在先的抵押權(quán)與該住房的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該住房的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗順序在后的抵押權(quán)。住房抵押的終止終止的情形有下列情形之一的，住房抵押關(guān)系終止：1.主債務(wù)已經(jīng)履行完畢的；2.抵押住房滅失且無(wú)代位物的；3.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的；4.法律規(guī)定的其他情形。注銷登記住房抵押關(guān)系終止后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)證明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。監(jiān)督與管理內(nèi)部監(jiān)督公司應(yīng)當(dāng)建立健全住房抵押業(yè)務(wù)的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房抵押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制。定期對(duì)住房抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查和審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題。外部監(jiān)管公司應(yīng)當(dāng)接受相關(guān)部門的監(jiān)督管理，遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。按照要求及時(shí)報(bào)送住房抵押業(yè)務(wù)的相關(guān)信息和資料。法律責(zé)任抵押人的責(zé)任1.抵押人隱瞞抵押住房存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押等情況的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.抵押人擅自處分抵押住房的，其行為無(wú)效，給抵押權(quán)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.抵押人未按照合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)人的責(zé)任1.抵押權(quán)人違反本辦法規(guī)定