雅安物業(yè)收費(fèi)管理辦法

雅安物業(yè)收費(fèi)管理辦法?一、引言在雅安市物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為對(duì)于保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益、維護(hù)物業(yè)管理市場的健康有序運(yùn)行至關(guān)重要。本管理辦法依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及雅安市本地的物業(yè)管理實(shí)際情況制定，旨在明確物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、方式、監(jiān)管等方面的內(nèi)容，為雅安市物業(yè)管理活動(dòng)中的收費(fèi)行為提供全面、細(xì)致的指導(dǎo)和規(guī)范。二、適用范圍本辦法適用于雅安市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及接受物業(yè)服務(wù)的各類物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主或物業(yè)使用人。涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等不同類型的物業(yè)項(xiàng)目。三、物業(yè)收費(fèi)原則（一）合理原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤等因素，合理確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相匹配，避免過高或過低收費(fèi)。（二）公開原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行長期公示，接受業(yè)主和社會(huì)的監(jiān)督。（三）質(zhì)價(jià)相符原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)，業(yè)主按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)享受相應(yīng)質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。四、物業(yè)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.適用范圍：普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅是指除別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的住宅物業(yè)。2.定價(jià)機(jī)制：雅安市價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定并公布普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)確定。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)1.適用范圍：非住宅物業(yè)（如商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等）以及別墅、酒店式公寓等高檔住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。2.定價(jià)機(jī)制：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。雙方應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場供求狀況、物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，合理約定收費(fèi)價(jià)格。五、物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成（一）人員費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等費(fèi)用。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用1.物業(yè)共用部位（如房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)龋┑娜粘z查、維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等）的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用，但不包括應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的維修、更新、改造費(fèi)用。（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括綠化植物的種植、養(yǎng)護(hù)、修剪、病蟲害防治等費(fèi)用，以及綠化用水、用電費(fèi)用。（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域清潔、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生消殺等費(fèi)用。（五）秩序維護(hù)費(fèi)用包括安全保衛(wèi)人員的工資、裝備費(fèi)用，以及安全監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用等。（六）辦公費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公用品、通訊費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)等辦公支出。（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的固定資產(chǎn)（如辦公設(shè)備、交通工具等）按照規(guī)定計(jì)提的折舊費(fèi)用。（八）法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。（九）利潤物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營狀況和市場情況確定的合理利潤。六、物業(yè)收費(fèi)方式（一）包干制1.定義：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.特點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。這種方式有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理效率，降低成本。（二）酬金制1.定義：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.特點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。七、物業(yè)收費(fèi)的調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整雅安市價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化、物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等因素，適時(shí)調(diào)整普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。調(diào)整周期一般不低于[X]年。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整1.對(duì)于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)提前[X]個(gè)月以書面形式告知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整事宜進(jìn)行充分協(xié)商，取得業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的同意后，簽訂補(bǔ)充協(xié)議確定新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。八、物業(yè)收費(fèi)的收繳與催繳（一）收繳時(shí)間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般按季度或年度預(yù)收，具體收繳時(shí)間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)按照合同約定的時(shí)間和金額按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）催繳措施1.業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過書面通知、電話提醒等方式進(jìn)行催繳。催繳通知應(yīng)明確告知業(yè)主欠費(fèi)金額、繳費(fèi)期限、逾期后果等信息。2.經(jīng)催繳仍未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法通過訴訟或仲裁等方式追討欠費(fèi)。九、物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)管（一）價(jià)格主管部門監(jiān)管1.雅安市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)督，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定公示收費(fèi)信息。（二）房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管1.雅安市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的管理，對(duì)存在嚴(yán)重違規(guī)收費(fèi)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法給予相應(yīng)的行政處罰。（三）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違規(guī)收費(fèi)或服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題，可向價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門等相關(guān)部門投訴舉報(bào)。十、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依法予以處罰：-超出政府指導(dǎo)價(jià)范圍收費(fèi)的；-不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；-擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的；-其他價(jià)格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未按照服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期未整改的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（二）業(yè)主責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企